大學試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估筆試（2018-2023年）真題摘選含答案

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。大學試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估筆試（2018-2023年）真題摘選含答案（圖片大小可自由調(diào)整）卷I一.參考題庫(共30題)1.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1％。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。2.適用于評估新建不動產(chǎn)價格的成本法基本公式是（）。A、新建不動產(chǎn)的價格＝購置土地價格＋建造建筑物價格B、新建不動產(chǎn)的價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物價格C、新建不動產(chǎn)價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊D、新建不動產(chǎn)的價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)E、新建不動產(chǎn)的價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的間接成本＋建造建筑物的正常利潤3.在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)的正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的方法是（）。A、假設(shè)開發(fā)法B、基準地價系數(shù)修正法C、路線價法D、長期趨勢法4.有一不動產(chǎn)，未來第一年的純收益為16萬元，預計此后各年的純收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，該類不動產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)使用了5年，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為：（）A、216.08萬元B、217.04萬元C、218.04萬元D、219.08萬元5.從估價對象來看，市場比較法主要適用于交易性不動產(chǎn)的價格評估，如古建筑、教堂、學校等。6.堅持不動產(chǎn)估價的預期收益原則要求不動產(chǎn)估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對不動產(chǎn)未來的客觀、合理的預期收益進行科學的測算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動產(chǎn)收益的確定上。7.土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利潤）×土地增值收益率。8.某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000m2。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當時的單價為1000元／m2；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價按建筑面積算為800元／m2。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價為1100元／m2；該類房屋的重置價格（含使用權(quán)年限為50年的土地價格）按建筑面積算為2000元／m2。估計該類建筑物的殘值為零。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價。9.區(qū)域因素是指反映不動產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動產(chǎn)價格的的因素中，屬于區(qū)域因素的有（）。A、繁華程度B、交通便捷程度C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D、土地平整程度E、環(huán)境10.土地的自然特性包括不可移動性、耐久性、個別性、用途多樣性。11.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A、上調(diào)貸款利率B、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C、開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D、增加土地供應12.不動產(chǎn)的（）使得不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，每一宗不動產(chǎn)的價格都存在差異，因此不動產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。A、個別性B、不可移動性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性13.運用市場比較法，比較實例與估價對象不動產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強，評估結(jié)果越好。14.運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運用技巧掌握得如何外，還要有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。15.一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。16.某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。17.某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費用為2億元／krn2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。18.簡述新開發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？19.某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。20.利用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，首先需要調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式B、弄清政府的規(guī)劃限制C、弄清土地權(quán)利狀況D、弄清開發(fā)經(jīng)營期E、弄清不動產(chǎn)的自然狀況21.不動產(chǎn)估價應遵循一些基本原則，例如：估價時要求不動產(chǎn)估價對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認和保護的不動產(chǎn)，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價期日原則D、替代原則22.物質(zhì)折舊是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的價值損失。23.為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：???? （1）可比實例的成交價格與成交日期 （2）交易情況分析判斷 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度 （3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。? （4）房地產(chǎn)狀況分析判斷 房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價格（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。24.收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價，由于它具有理論依據(jù)而應用很廣，也適用于無收益的不動產(chǎn)估價。25.基準地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。所以，基準地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格。26.可用成本法進行估價的不動產(chǎn)有（）。A、市場交易活躍、交易實例充足的不動產(chǎn)B、既無收益又很少進入交易的不動產(chǎn)C、工業(yè)用地的價格評估D、商業(yè)用地的價格評估E、住宅用地的價格評估27.按剩余技術(shù)分攤高層建筑地價，是以各方擁有的房地價值占高層建筑房地總價值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔該份額相應的權(quán)利和義務。28.簡述收益法的特點是？29.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。（土地資本化率為8%）30.基準地價系數(shù)修正法是宗地價格的一種評估方法。它是利用基準地價評估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、預期收益原理C、供求原則D、收益分配原則卷I參考答案一.參考題庫1.參考答案: 估算寫字樓于2005年10月30日的正常價格如下? （1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。? （2）求出各可比實例的比準價格： （3）計算評估結(jié)果? 若將上述三個結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價結(jié)果，則有：? 估價對象價格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m22.參考答案:A,B,E3.參考答案:A4.參考答案:B5.參考答案:錯誤6.參考答案:正確7.參考答案:錯誤8.參考答案: 根據(jù)所給資料判斷，用成本法估算該房地產(chǎn)的總價。 估價公式是： 舊有不動產(chǎn)價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊 （1）求取土地現(xiàn)值＝1100×1000＝1100000元 （2）建筑物的重新構(gòu)建價格＝2000×2000－1100000＝2900000元 （3）建筑物的折舊： 采用直線法計算折舊，計算折舊的經(jīng)濟壽命為50－1＝49年 折舊總額＝2900000×4／49＝236734.69元 （4）估價對象的積算價格為1100000＋2900000－236734.69＝3763265.31元9.參考答案:A,B,E10.參考答案:錯誤11.參考答案:B12.參考答案:A13.參考答案:正確14.參考答案:正確15.參考答案:錯誤16.參考答案: （1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為： （2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）? （3）計算1層商鋪收益價格? 年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬元）? V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（萬元）? （4）計算2～3層商場收益價格????? 年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬元）????? V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（萬元）? （5）計算4層酒樓收益價格????? 年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬元）????? V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（萬元）? （6）計算5～10層辦公樓收益價格? 年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬元）????? V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（萬元）? （7）計算11～24層住宅價格? V11-24=1000×14×4000=5600（萬元）? （8）計算房地產(chǎn)價格? V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）17.參考答案: 根據(jù)題意，采用成本法進行評估，步驟如下。 （1）計算土地取得費 土地取得費為：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費為：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）計算投資利息投資包括土地取得費和土地開發(fā)費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發(fā)費又分兩部分，其中40％為第一年投人，計息期為1.5年；另外60％在第二年投人，計息期為0.5年，因此投資利息為： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）計算投資利潤 投資利潤為：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）計算土地增值收益 土地增值收益為：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）計算單位面積土地價格土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）計算土地總價格 土地總價格=512.83×5000000＝25.6415（億元） 因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價格為512.83元／m2，總價格為25.6415億元。18.參考答案: 1）包括： 填海造地、開山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地、舊城區(qū)總拆除舊建筑物 2）公式： 新開發(fā)土地價格 =（土地取得費+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+土地增值收益）*修正系數(shù) 應分攤的費用=收益程度*設(shè)施總費用 開發(fā)利潤=（土地取得費+土地開發(fā)成本+管理費用）*投資利潤率 土地增值收益 =（土地取得費+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤）*土地增值收益率 價格修正用修正系數(shù)K19.參考答案: 該商場2005年10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下： （1）商場一層價格的測算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×（1-20%）×12=57.60萬元 租賃期限外年凈收益=300×180×（1-20%）×12=51.84萬元 （2）商場二層價格的測算? 年凈收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（萬元） （3）該商場的正常價格=商場一層的價格+商場二層的價格=511.68+445.89=957.57萬元20.參考答案:B,C,E21.參考答案:A22.參考答案:錯誤23.參考答案: （1）公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)? （2）交易情況修正系數(shù)? 可比實例A=100/103? 可比實例B=100/98? 可比實例C=100/102? （3）交易日期修正系數(shù)為： （4）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)?因素權(quán)重值的計算? 因素1的權(quán)重=3/（3+2.4+1）=47%? 因素2的權(quán)重=2.4/（3+2.4+1）=38%? 因素3的權(quán)重=1/（3+2.4+1）=15%? 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算： 可比實例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9? 可比實例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27? 可比實例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54? （5）計算比準價格24.參考答案:錯誤25.參考答案:正確26.參考答案:B,C27.參考答案:錯誤28.參考答案: 1）收益法具有嚴格的理論基礎(chǔ)。（地租地價理論和生產(chǎn)要素分配理論） 2）收益法是以收益為出發(fā)點評估不動產(chǎn)的價格，所以求得的價格通常稱為“收益價格”。 3）收益法評估結(jié)果的準確度取決于不動產(chǎn)凈收益和資本化率確定的準確度。29.參考答案: （1）運用成本法計算公式：? 房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格 （3）計算建筑物的重新購建價格：? ①建安成本=600（萬元）? ②管理費用=600×3%=18（萬元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬元）? ④銷售稅費=90（萬元）? ⑤開發(fā)利潤=120（萬元）? 建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元） （4）計算建筑物折舊額? ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）? ④長壽命項目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）30.參考答案:A卷II一.參考題庫(共30題)1.土地使用權(quán)的形成包括“出讓”、“劃撥”和“租賃”三種方式。2.運用市場比較法的估價過程中，建立價格可比基礎(chǔ)具體包括以下（）內(nèi)容。?A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一幣種和貨幣單位C、統(tǒng)一面積內(nèi)涵D、統(tǒng)一面積單位E、統(tǒng)一采用單價3.估價技術(shù)報告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況、分析影響估價對象價值的各種因素、說明估價的思路和采用的方法及其理由、說明估價的測算過程，參數(shù)選擇以及（）。A、估價原則B、估價方法C、估價人員D、估價結(jié)果及其確定的理由4.不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，使它同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟特性。主要有（）A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性5.某公司通過參加拍賣競得一面積為2500m2的土地的使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價機構(gòu)對其酒樓本身進行收益價格評估，估價期日為2009年3月12日。?據(jù)估價人員調(diào)查核實，此不動產(chǎn)在評估期日尚可使用35年，當?shù)赝愅瑱n次物業(yè)每月的營業(yè)額為50萬元每月管理費和稅費總計為30萬元；經(jīng)市場比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。6.不動產(chǎn)估價的估價期日原則要求明確不動產(chǎn)估價的期日，即不動產(chǎn)估價工作結(jié)束的日期。7.估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。8.一份完整的估價報告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制提案件、估價結(jié)果報告和附件。9.簡述不動產(chǎn)估價的原則？10.為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料見下表： 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均）。11.某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9012.我國的房屋權(quán)屬證明有：（）A、《房屋所有權(quán)證》B、《房屋共有權(quán)證》C、《房屋他項權(quán)證》D、《集體土地所有權(quán)證》E、《國有土地使用權(quán)證》13.重置價格和重建價格是不同的。從理論上講，采用重置價格來評估不動產(chǎn)的價格更為合理，但在實際中，采用重建價格進行評估。14.重新構(gòu)建價格是指企業(yè)或個人的實際耗費，而是社會一般的公平耗費，即實際成本。15.簡述估價程序是什么？16.估價報告有效期應從（）起計。A、估價時點B、估價作業(yè)期C、出具估價報告之日D、簽訂估價委托合同之日17.運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格需要經(jīng)過以下（）步驟來求取估價對象價格。A、調(diào)查待估不動產(chǎn)基本情況B、選擇最佳的開發(fā)利用方式C、估計開發(fā)經(jīng)營期D、預測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價格E、估算成本費用及利稅18.收益性不動產(chǎn)指能直接取得市場租金或其他經(jīng)濟收益的不動產(chǎn)，下列不動產(chǎn)屬于收益性不動產(chǎn)的是（）。A、商用不動產(chǎn)B、經(jīng)營型辦公不動產(chǎn)C、倉儲用途不動產(chǎn)D、教堂E、寺廟19.長期趨勢法適用于預測不動產(chǎn)的未來價格總體水平及其走勢，可用于不動產(chǎn)價格發(fā)展趨勢或潛力的比較，也可以用來評估某宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時價格。20.影響不動產(chǎn)價格的社會因素指生活狀態(tài)、人文、心理狀況和一般社會行為等。下列選項屬于社會因素的是（）。A、人口狀況B、心理因素C、城市化及公共設(shè)施條件D、國際化狀況E、城市交通體系狀況21.簡述折舊的種類有？22.基準地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，也是一種市場價格。23.在利用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，應特別注意包括開發(fā)成本、管理費用銷售稅費等在內(nèi)的投資利息的估算。24.不動產(chǎn)的（）是不動產(chǎn)的一般性質(zhì)，是針對不動產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言的，不排除不動產(chǎn)價值隨社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，也不排除人為造成的市場動蕩和外部負效應所引起的不動產(chǎn)貶值。A、用途多樣性B、涉及廣泛性C、保值增值性D、權(quán)益受限性25.（）指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內(nèi)的平均價格水平。A、公開市場價值B、理論價格C、市場價格D、評估價格26.簡述不動產(chǎn)估價的個別因素？27.在確定不動產(chǎn)客觀總收益時既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。28.評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵。基準地價的內(nèi)涵包括（）。A、基準日期B、土地開發(fā)程度C、基準地價修正體系D、土地用途??????????????E、基準地價公布日期?29.簡述成本法的特點？30.某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的現(xiàn)時總價和單價。卷II參考答案一.參考題庫1.參考答案:錯誤2.參考答案:A,B,C,D,E3.參考答案:D4.參考答案:A,C,E5.參考答案: （1）不動產(chǎn)純收益=年營業(yè)額—年支出額=（50-30）×12=240（萬元）? （2）土地總價格=6000×2500=1500（萬元） 6.參考答案:錯誤7.參考答案: （1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式： （2）計算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）? （3）計算年總費用? ①年家具設(shè)備的折舊費=8000×（1-4%）/12=640（萬元） ②年經(jīng)常費=100×12=1200（萬元）? ③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬元）? ④營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）? 年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）? （4）計算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）? （5