平桂新城二期安居工程申請報告打印版樣本

平桂新城二期安居工程項目申請報告廣西信永工程征詢有限責(zé)任公司二〇一一年二月平桂新城二期安居工程項目申請報告審核：馮武龍注冊造價工程師韋華注冊征詢工程師校核：黃勝注冊造價工程師編制：謝育勤注冊征詢工程師閆英建筑工程師蔣吉鵬建筑工程師編制單位：廣西信永工程征詢有限責(zé)任公司工程征詢證書編號：工咨丙1250014目錄第一章申報項目及申報單位概況 1一、項目概況 1二、項目申報單位概況 19第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 20一、發(fā)展規(guī)劃分析 20二、產(chǎn)業(yè)政策分析 23三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 26第三章資源開發(fā)及綜合運用分析 28一、資源開發(fā)方案 28二、 資源運用方案 28三、資源節(jié)約辦法 29第四章節(jié)能方案分析 31一、節(jié)能政策與規(guī)范分析 31二、能耗狀況 32三、節(jié)能辦法和節(jié)能效果分析 32第五章場址選取、征地拆遷及移民安頓分析 36一、項目選址及用地方案 36二、土地運用合理性分析 37三、征地拆遷和移民安頓…………….39第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 39一、編制根據(jù) 40二、 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 40三、生態(tài)影響分析及生態(tài)保護辦法 41四、其她環(huán)保辦法 46五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 47六、特殊環(huán)境影響 49第七章經(jīng)濟影響分析 49一、項目投資費用和資金來源 49二、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析 50三、行業(yè)影響分析 55四、區(qū)域經(jīng)濟影響分析 56五、宏觀經(jīng)濟影響分析 57第八章社會影響分析 58一、社會影響效果分析 58二、社會適應(yīng)性分析 59第九章重要風(fēng)險及應(yīng)對辦法評估 61一、經(jīng)濟風(fēng)險 61二、社會風(fēng)險 62三、風(fēng)險評估 63第十章結(jié)論和建議 65一、結(jié)論 65二、建議 65附表：附表1、項目總投資估算表附表1-1、工程費用估算表附表1-2、工程建設(shè)其她費用計算表附表2、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表附表3、成本與費用表附表4、項目投資鈔票流量表附件:1、賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司《委托書》2、451101HPJ-0040號《建設(shè)項目選址意見書》3、賀州市平桂管理區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理局地字第451101HPJ-0032字《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》4、賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司《公司法人營業(yè)執(zhí)照》附圖：1、項目詳細位置圖2、社區(qū)規(guī)劃平面圖3、平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃圖4、社區(qū)戶型圖第一章申報項目及申報單位概況一、項目概況（一）項目名稱賀州市平桂新城二期安居工程建設(shè)項目（二）項目地點本項目位于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，207國道以西，西灣河以東，濱江南路以北，東安山東路以南。地塊沿賀旺路呈長方形狀，該項目用地性質(zhì)原為集體用地，當(dāng)前本項目建設(shè)單位賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司正向土地主管部門申報進行征用工作。項目建設(shè)總用地面積：110249.43平方米（165.37畝）。經(jīng)賀州市都市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)其選址意見；項目用地范疇在《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)土地運用總體規(guī)劃》規(guī)劃中為居住用地。（三）項目擬實行狀況建設(shè)期為3年，其中項當(dāng)前期準(zhǔn)備為1年：1月-12月，施工期為2年：1月-12月。項目建設(shè)擬實行進度為：1、工程前期準(zhǔn)備工作：1月至12月完畢。重要涉及：項目可行性研究報告、環(huán)境評估等前期工作編制及審批工作，施工準(zhǔn)備，施工報建等工作。2、完畢工程施工圖：6月至9月，重要完畢工程施工圖設(shè)計、評審及備案。3、工程招標(biāo)：11月份前完畢。4、工程建設(shè)期：從1月開工，12月所有竣工并交付使用。（四）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措本項目占地面積110249.437平方米，總建筑面積為497224.93平方米；綠化面積39248m2，停車場4000m2。其中25層高住宅樓9棟、18層5棟、11層5棟，2層商業(yè)樓共4棟，以及相應(yīng)公共設(shè)施等。本項目總投資60539.97萬元，其中：工程費用：52923.8萬元；其她費用：4733.31萬元；預(yù)備費用：2882.86萬元。資金來源為：在項當(dāng)前期，項目單位自籌資金用于支付土地獲得、前期工程費以及用于大某些地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余某些由房屋預(yù)售再投入補充。（五）報告編制根據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；3、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會公示（第37號）4、國家發(fā)展和改革委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）；5、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》；6、原國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》7、《都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地原則》（GBJ-137-90）；8、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）；9、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50353-）10、國家和賀州市政府有關(guān)政策及法律、法規(guī)。11、《賀州市總體規(guī)劃規(guī)劃》和《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》12、廣東名都設(shè)計有限公司《平桂新城二期安居工程項目規(guī)劃設(shè)計方案》；（六）項目重要技術(shù)指標(biāo)詳見表1-1。序號項目單位指標(biāo)數(shù)值備注1建筑用地面積m2110249.432總建筑面積m2497224.932.1住宅面積m2459438.732.2組團內(nèi)部會所m2.32.3主題公園會所m2730.23綠化面積m2392484停車場m2115005設(shè)計停車位個9006項目總投資萬元60539.976.1工程費用萬元52923.86.2工程建設(shè)其她費用萬元4733.316.3基本預(yù)備費萬元2882.867建設(shè)期月36本項目容積率：4.51；綠化率：35.6%；建筑密度：33.2%。住宅總戶數(shù)：4900戶；總投資：60539.97萬元；總收入：92391.88萬元；項目利潤總額：4637.37萬元（七）項目提出理由1、項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)前，國內(nèi)國民經(jīng)濟運營正處在一種特殊發(fā)展時期，為了增進國民經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展，必然規(guī)定擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費構(gòu)造，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國家記錄局分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟拉動作用約1.5—2個百分點。依照國家關(guān)于部門分析和預(yù)測，國內(nèi)居民住宅當(dāng)前正在從生存型向舒服型方向轉(zhuǎn)變，到，國內(nèi)城鄉(xiāng)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全住房，住房消費占整個消費比重將達到15%，都市化水平將提高到36%左右。國內(nèi)居民住宅近期發(fā)展目的是戶均一套、人均一室，力求達到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正由于房地產(chǎn)投資帶動作用較大，國家為推動國內(nèi)國民經(jīng)濟持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一。因而，本項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展需要。2、項目對平桂管理區(qū)都市建設(shè)將起到增進作用平桂新城位于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，與賀州市區(qū)相鄰，成為接受賀州市政治影響和經(jīng)濟輻射前沿地區(qū)，為城區(qū)后續(xù)開發(fā)帶來便利。本項目結(jié)合都市改造和新城建設(shè)，開發(fā)建設(shè)平桂新城二期安居工程，形成環(huán)境優(yōu)美、生活舒服、配套齊全生活住宅社區(qū)，可擴大平桂管理區(qū)都市范疇，對于平桂管理區(qū)都市建設(shè)迅速發(fā)展起到增進作用。使平桂管理區(qū)居住環(huán)境得到明顯改進，都市形象得到明顯改觀。本項目緊臨富江河，在建設(shè)中盡量保存富江河沿岸景觀，充分發(fā)揮濱水地區(qū)獨特自然資源和豐富人文資源，把平桂新城二期安居工程建設(shè)和即將開發(fā)建設(shè)濱江南路項目連接起來，可成為平桂都市功能組團有力補充，通過對安居工程總體開發(fā)建設(shè)，與平桂新城連接起來，使平桂新城安居社區(qū)成為一種布局合理，功能健全，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，集生活、休閑、娛樂于一體高質(zhì)量、高品位住宅中心；其建筑風(fēng)格將突出都市新區(qū)當(dāng)代氣息，并結(jié)合平桂管理區(qū)地方特色，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)格獨特都市空間，并著重考慮交通、環(huán)境、綠化、美化及景觀效果；創(chuàng)造以人為本，營造良好生態(tài)自然環(huán)境。因而，項目建成后必將提高賀州市平桂管理區(qū)都市質(zhì)量和品位，擴大平桂管理區(qū)都市建設(shè)空間范疇，是增進平桂都市建設(shè)發(fā)展有力補充。當(dāng)前，平桂管理區(qū)都市建設(shè)基本設(shè)施較差，人均住宅面積偏小，并且居住環(huán)境也比較差，與廣西住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因而，改進平桂管理區(qū)居民居住條件已經(jīng)成為平桂管理區(qū)黨工委及管委政府特別關(guān)懷問題之一。同步，隨著平桂管理區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面規(guī)定也越來越高，近年來實行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使平桂管理區(qū)都市居民生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改進。3、平桂新城二期安居工程建設(shè)項目符合《賀州市總體規(guī)劃》（—）和《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》（—2030）。項目實行有助于平桂新區(qū)迅速形成，有助于呈現(xiàn)都市實力，有助于都市總體規(guī)劃實行?？傊?，項目建設(shè)是都市建設(shè)和增進社會經(jīng)濟發(fā)展需要，是實行平桂管理區(qū)總體規(guī)劃需要，是改進平桂管理區(qū)形象需要。項目實行后將帶動平桂管理區(qū)該片區(qū)土地增值，有助于平桂管理區(qū)都市規(guī)模擴大，有助于進一步增進平桂管理區(qū)社會及經(jīng)濟全面發(fā)展。（八）項目背景4月，廣西壯族自治區(qū)人民政府正式批準(zhǔn)設(shè)立賀州市平桂管理區(qū)，為賀州市人民政府派出機構(gòu)，行使相稱縣（區(qū)）級政府管理職能，機關(guān)辦公地址暫定賀州市西灣組團原平桂礦務(wù)局總部內(nèi)。依照《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》（－2030年）所述，賀州市平桂管理區(qū)都市性質(zhì)為：融合“山、水、城”于一體、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美活力之城，是廣西桂東南地區(qū)乃至大西南與粵港澳聯(lián)系便捷通道。為了更好發(fā)揮其交通優(yōu)勢，就是抓住國家實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略歷史性機遇，加快都市基本設(shè)施建設(shè)，擴大城區(qū)規(guī)模，不斷壯大平桂管理區(qū)經(jīng)濟綜合實力，增強中心城鄉(xiāng)集聚和輻射能力，打造“整合山、水、城于一體、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美”平桂新城，努力擴大新城區(qū)面積，拓展城區(qū)發(fā)展空間；改進平桂管理區(qū)居民居住條件，為居民創(chuàng)造良好工作生活環(huán)境。1、平桂管理區(qū)概況平桂管理區(qū)，位于廣西東北部、賀州市中部，距賀州市城區(qū)中心僅6km（有公交車通達）。東與賀州市八步區(qū)毗鄰，西嶺鐘山縣、昭平縣，南接梧州市蒼梧縣，北連富川瑤族自治縣及湖南省江華瑤族自治縣。管理區(qū)是賀州市一種派出機構(gòu)，轄區(qū)總面積2022km2，管理西灣街道、黃田鎮(zhèn)、鵝塘鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、公會鎮(zhèn)、大平瑤族鄉(xiāng)、水口鎮(zhèn)、望高鎮(zhèn)、羊頭鎮(zhèn)共9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），124個行政村（社區(qū)）、1246個自然村（屯、寨）、2468個村民小組，境內(nèi)重要居住有漢族、瑤族、壯族等民族，總?cè)丝?1.5萬，漢族人口占96.9%；農(nóng)業(yè)人口36萬，占總?cè)丝?6.7%。2、交通條件207國道通過平桂西灣組團城區(qū)，規(guī)劃將過境交通外移，即規(guī)劃西灣縱三路、規(guī)劃工業(yè)大道承擔(dān)過境交通功能，原207國道城區(qū)路段規(guī)劃為都市主干路，以避免過境交通對都市內(nèi)部交通干擾。規(guī)劃在永賀高速賀州支線互通立交東南，下馬嶺橫一路南側(cè)布置一處長途客運站，占地面積1.82公頃。選址在此處一方面客運交通疏解以便，另一方面也可帶動周邊居住用地開發(fā)。既有城區(qū)道路6條：縱貫規(guī)劃范疇南北207國道，路寬9米；中發(fā)街，路寬11米；8米寬道路兩條，電廠路和西發(fā)街；另有兩條6米寬道路，一條為聯(lián)系舊城區(qū)和平桂礦務(wù)局道路，另一條為繞行黃花山西北兩側(cè)并跨越富江道路。現(xiàn)狀道路總長8.31公里，人行道4.99萬平方米。3、施工條件本項目建設(shè)位置水、電比較以便，材料運送道路也比較流暢，項目建設(shè)各種施工條件比較優(yōu)越，賀州市施工力量和設(shè)備完全有能力完畢本項目建設(shè)。4、社會經(jīng)濟概況賀州市生產(chǎn)總值280億元，增長12.2%。財政收入18.15億元，增長13.4%。其中，地方普通預(yù)算性收入10.39億元，增長22%，增幅位居全區(qū)第7。實現(xiàn)工業(yè)增長值116.53億元，增長7.9%；農(nóng)業(yè)增長值58.9億元，增長5.5%；工業(yè)技改投資51.6億元，完畢自治區(qū)下達任務(wù)172%，增長194.8%，增幅位居全區(qū)第1。全社會固定資產(chǎn)投資254.68億元，增長59.8%，人均固定資產(chǎn)投資初次突破1萬元。其中，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資212.82億元，增長59.4%，增幅位居全區(qū)第3。社會消費品零售總額68.87億元，增長18%。金融機構(gòu)新增貸款總量和增幅均創(chuàng)歷史新高，新增貸款38.37億元，完畢自治區(qū)下達任務(wù)153.5%，增長52.8%，增幅位居全區(qū)第2。外貿(mào)出口總額1.35億美元，增長35%，增幅位居全區(qū)第3。全市招商引資新簽項目投資總額240億元，增長63%。其中，內(nèi)資項目到位資金175億元，增長81.1%，完畢自治區(qū)下達任務(wù)159%，增幅位居全區(qū)第5。萬元生產(chǎn)總值能耗下降3%，二氧化硫排放量控制在3.98萬噸以內(nèi)，化學(xué)需氧量排放量控制在3.2萬噸以內(nèi)。人民生活切實改進。新增就業(yè)13619人，城鄉(xiāng)登記失業(yè)率控制在3.57%以內(nèi)。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入14509元，增長13.6%；農(nóng)民人均純收入3876元，增長12.1%。人口自然增長率為9.27‰。（九）重要建設(shè)條件平桂新城二期安居工程是平桂管理區(qū)都市建設(shè)重要構(gòu)成某些，該項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造休閑、生態(tài)、養(yǎng)生安居生活。為加快平桂管理區(qū)都市基本設(shè)施建設(shè)，增進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把平桂管理區(qū)建設(shè)成為賀州市副中心都市，擴大新城區(qū)都市建設(shè)范疇，平桂管理區(qū)黨工委及管委將安居工程建設(shè)納入平桂管理都市建設(shè)統(tǒng)籌層面來抓?？紤]到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來經(jīng)濟效益及社會效益明顯，市政府對該項目予以享有有關(guān)優(yōu)惠政策，下發(fā)有關(guān)告知，并在土地及關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)政策提供優(yōu)惠。（十）建筑規(guī)劃和設(shè)計理念1、總體規(guī)劃設(shè)計理念（1）、自然融入生活整個規(guī)劃設(shè)計以“品位自然，健康生活”為基調(diào)。自然而安靜居住生活是人們追求和向往，同步也成為了潮流品位體現(xiàn)，把社區(qū)打?qū)е麓夯ɡ寺?，夏有濃郁，秋色盡然，冬有綠葉四季變化自然美景是本設(shè)計最明顯特色。該設(shè)計通過中心景綠地——組團漫步道設(shè)計把自然景色融入居住尋常生活之中。形成大自然與生活自然融合。（2）、居住演繹文化貫徹以人為本、尊重自然、享有自然與可持續(xù)發(fā)展思想，綜合運用了生態(tài)學(xué)都市設(shè)計理論先進概念，以建立獨具特質(zhì)而與自然親和人文環(huán)境，并注重社區(qū)文化氛圍設(shè)計，針對信息時代高情感生活節(jié)奏容易使人產(chǎn)生亞健康狀態(tài)這一社會問題，把綠化空間引入社區(qū)；另一方面是把設(shè)計師在設(shè)計案中架構(gòu)設(shè)計思想，通過詳細設(shè)計把先進生活理念，潮流生活品質(zhì)帶入賀州市民生活，形成平桂管理區(qū)獨特生活文化。（3）、空間產(chǎn)生場合繁華都市生活失之于喧囂和嘈雜，寧靜郊野缺少了激情和想象。本設(shè)計方案把都市生活激情浪漫和郊野生活寧靜閑適精心設(shè)計在藍天碧野背景中，大手筆空間解決和細膩獨到細部相得益彰，精彩空間構(gòu)架了潮流、激情、康樂文明場合內(nèi)涵，本方案通過流暢清晰布局，合理交通組織，使得中心綠帶和組團綠化渾然一體，居住組團安靜地坐落在園林綠化中，使得整個居住區(qū)特色鮮明，每個組團都具備鮮明辨認性。通過詳細設(shè)計把人情、人性、生活品質(zhì)和潮流融入整體構(gòu)想，創(chuàng)造了具備良好歸屬感，明確向心力，舒展明朗場合精神，創(chuàng)造了富有凝聚力個性，把人們對居住環(huán)境回憶和憧憬在本社區(qū)居住區(qū)得以實現(xiàn)。（4）、住宅布局本社區(qū)重要以高層住宅建筑為主。綜合考慮社區(qū)周邊發(fā)展及將來顧客需求，設(shè)立少量底層商鋪、會所及公用建筑，高層戶型比例符合控規(guī)規(guī)定，規(guī)劃高層住宅樓有規(guī)律排列，有助于行成良好景觀效果。住宅單體組合以條為主，既有助于通風(fēng)，又有助于景觀營造。各樓棟之間留出20m左右景觀通道，以保持較好組團空間形態(tài)，做到“常年葉綠，四季花開；開門見綠，推窗見景”。此外也有助于向南或東南向夏季主導(dǎo)風(fēng)向通行。考慮到本地民俗和日照通風(fēng)特點，住宅基本呈南北向布置，并恰當(dāng)做某些錯位組合。（5）、公建布局商業(yè)設(shè)施以相對集中為原則設(shè)立社區(qū)東西兩側(cè)，會所及公用建筑按合理原則布置在社區(qū)內(nèi)部，合理位置規(guī)劃既以便本區(qū)居民生活購物，亦為周邊地區(qū)市民服務(wù)，有助于構(gòu)成富有生活氣息和文化品質(zhì)社區(qū)家園，從空間上豐富和提高了社區(qū)檔次和環(huán)境品質(zhì)。2、住宅建筑設(shè)計（1）、設(shè)計根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95()《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93()《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999()《民建筑設(shè)計通則》GB50352-《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計原則》JGJ134-《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-）國家現(xiàn)行其他關(guān)于規(guī)范、規(guī)程（2）、設(shè)計理念回歸當(dāng)代主義理性空間，重新追尋技術(shù)美與人情味和諧同一。以簡約、明快、純凈建筑風(fēng)格，使居住者情感回歸寧靜與自然，脫離平日浮躁。完整和諧整體格局與精心設(shè)計建筑細節(jié)充分體現(xiàn)居住建筑在走向理性同步，又注重對人性全面關(guān)懷。設(shè)計中始終以“人居”為基準(zhǔn)點，追求居住舒服與品位，同步建立社區(qū)獨特風(fēng)格。以“品位自然，健康生活”為主線，貫穿設(shè)計全過程。（3）、單體平面設(shè)計本社區(qū)擬建住宅樓25層高9棟、18層5棟、11層5棟，2層商業(yè)樓共4棟。住宅樓電梯設(shè)立以兩臺四戶為主，兼有一部樓梯一臺電梯三戶或四戶，戶型面積從50㎡如下小戶型型到180以上復(fù)式住宅等各種戶型，其中以70㎡~100㎡二室；100㎡~120㎡套型為三室為重要戶型，多樣戶型既考慮了年輕人及小家庭需要，也考慮了某些高品位住宅需要，設(shè)計主力戶型考慮人們普遍需求住房改進需求。（4）、住宅立面設(shè)計住宅立面以清爽、簡約當(dāng)代風(fēng)格為主。每隔兩到三層以橫向突出水平線條進行分隔，強調(diào)建筑統(tǒng)一性和完整性，用放大尺度整合住宅零散立面，使其顯得更加高大、完整。建筑色彩清晰，底部為深色使建筑顯得穩(wěn)重、可靠。頂部構(gòu)架采用鮮艷紅色和黃色進行點綴，即豐富了建筑群體色彩又使砼建筑附有勃勃朝氣。使人感覺到積極向上青春氣息。3、公共建筑設(shè)計在社區(qū)東、西兩側(cè)路邊設(shè)有兩層商業(yè)門面房，以便住戶生活。綠地和硬地相結(jié)合，為高層住宅顧客提供一種室外活動場合，同步使得社區(qū)綠化在空間上更有層次。為了妥善解決社區(qū)車輛停放，對進入住宅區(qū)車輛實行有序停放和有效管理。車輛進入社區(qū)后，可停放在社區(qū)停車場內(nèi)。整個社區(qū)共設(shè)計機動車停車位900個，總占地面積為11500m2；其中生態(tài)停車場600個，場地硬化固定停車場300個。停車場采用水泥預(yù)制塊嵌草鋪裝，加強停車場及周邊綠化美化，通過綠化美化，建成環(huán)境優(yōu)美生態(tài)停車場。生態(tài)停車場詳細構(gòu)造為：面層12cm厚生態(tài)磚，基層為15cmC15大孔混凝土，墊層為18cm厚厚級配碎石。此外社區(qū)內(nèi)部設(shè)立高檔會所，會所作為社區(qū)中相對集中場合，提供健康體育、文化、餐飲、休閑、娛樂等活動公共活動空間，是社區(qū)文化培養(yǎng)基地，也是一種高檔社區(qū)特有身份特性。(十一）建筑設(shè)計1、主體工程構(gòu)造設(shè)計（1）設(shè)計根據(jù)《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》GB50009-《混凝土構(gòu)造設(shè)計規(guī)范》GB50010-《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-《鋼筋混凝土高層建筑構(gòu)造設(shè)計與施工規(guī)程》JGJ3-《建筑地基基本技術(shù)規(guī)范》GB50007-（2）、構(gòu)造設(shè)計①地基基本依照當(dāng)前擬建場地工程地質(zhì)勘察資料普通狀況，高層住宅采用鋼筋混凝土交叉梁基本，多層商鋪、會所等公用建筑采用獨立柱基本。②構(gòu)造體系高層住宅樓：現(xiàn)澆鋼筋砼框架構(gòu)造低層住宅：現(xiàn)澆鋼筋砼框架構(gòu)造公共廁所：磚砼構(gòu)造2、輔助工程設(shè)計（1）給排水設(shè)計①設(shè)計根據(jù)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-()《建筑滅火器配備設(shè)計規(guī)范》GB50140-《室外排水規(guī)范》GB50014-《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999()國家、省市有關(guān)法令、法規(guī)②給水系統(tǒng)設(shè)計本工程需要設(shè)計必要生活給排水及消防給水系統(tǒng)和消防給水設(shè)施。為保證供水可靠，分別用兩根DN300從周邊道路市政干管接入供應(yīng)生活、消防及其她用水。在各區(qū)域內(nèi)部埋設(shè)DN100管，供建筑物生活用水和消防用水接入。水源為市政供水，高層二次變頻供水。③排水系統(tǒng)設(shè)計項目采用雨水、生活污水分別收集、排放分流制排水式。雨水經(jīng)DN300和DN500雨水管收集后排至已建雨水管網(wǎng)。各建筑物生活污水由DN300和DN500污水管收集排入賀旺路和濱江南路市政污水管網(wǎng)。④管材給水管：室內(nèi)給水立管、戶內(nèi)給水管為PP-R聚丙烯給水塑料管，熱熔連接。排水管：采用UPVC螺旋消音管，化學(xué)粘接。室外埋地管采用砼管。消防管：室內(nèi)消火栓及噴淋管壓力不大于8kg/c㎡采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，壓力不不大于8kg/c㎡采用無縫管，法蘭連接。埋地管及室外消防水管采用鋼塑復(fù)合管，法蘭連接?？照{(diào)冷凝水管、雨水管：采用防噪UPVC復(fù)合排水管，化學(xué)粘接。（2）消防系統(tǒng)除按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》設(shè)立室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)外，還按《建筑滅火器配備設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，設(shè)立一定數(shù)量手提式滅火器。室外消防：消防水量按25L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2h計。室內(nèi)消防：消防按用水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2h計，按兩股水柱同步到達任意一點布置，每支水槍最小流量5L/S，充實水柱以10m計。總平面設(shè)立消防車環(huán)道，各建筑物間距離符合規(guī)范規(guī)定。（3）供配電設(shè)計①設(shè)計根據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-98《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94《10KV及如下變電所設(shè)計規(guī)范》GB50053-95《智能建筑設(shè)計原則》GB/T50314②供電設(shè)計依照本工程用電負荷性質(zhì)，由市網(wǎng)引入兩路10KV高壓電源，同步工作，互為備用。10KV主線采用單母線分段方式；低壓（0.4KV）采用單母線分段方式。為了提高供電可靠性，減少事故停電時間，二級負荷備用電源設(shè)立BZT（備用電源自動投入）裝置。消防負荷兩路進線，末端切換。用電計量：社區(qū)住戶采用一戶一表，公建采用一種單位一種計量表；住宅與商業(yè)用電分別計量，個單元分戶計量，公共某些單獨計量；線路鋪設(shè)：低壓配電系統(tǒng)采用放射式結(jié)合樹干供電方式；電纜選?。浩胀ǜ删€，采用VV22電力電纜配電；相仿干線：采用阻燃電纜配線方式。（4）弱電設(shè)計①電信、寬帶系統(tǒng)本社區(qū)內(nèi)電信、信息網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，統(tǒng)一由電信通訊電纜及室外光纖（四芯）引入每棟建筑內(nèi)電信寬帶多媒體箱，然后由電話線及超五類線分別引至每戶。②有線電視系統(tǒng)本社區(qū)有市有線電視整體規(guī)劃外線引入。經(jīng)放大器、分派器、分支器傳播至每戶供應(yīng)點。③安防、監(jiān)控管理系統(tǒng)社區(qū)范疇內(nèi)設(shè)立獨立安防監(jiān)控室，統(tǒng)一管理。④家庭智能控制系統(tǒng)住宅某些每單元處設(shè)立可視安防對講系統(tǒng)，每戶進門處設(shè)立可視對講；設(shè)立家庭信息箱，戶內(nèi)設(shè)兩個信息點，三個電話點。（5）防雷設(shè)計本項目房屋建筑防雷均按三級防雷建筑物設(shè)計。在屋頂上設(shè)立避雷帶作接閃器，凡有金屬欄桿部位運用金屬欄桿作避雷帶，無金屬欄桿部位以Φ10鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋面上所有金屬件應(yīng)與避雷帶焊接。避雷帶、接地體、引下線連接應(yīng)焊接，所有金屬件應(yīng)鍍鋅、焊牢。高層建筑為公共地極網(wǎng)，避雷接地、工作接地、保護接地共用地板，接地電阻規(guī)定不大于1歐姆。（6）交通組織設(shè)計本地塊周邊道路重要為東側(cè)東安山東路，南側(cè)濱江南路，北側(cè)賀旺路。①本社區(qū)道路分為三級，即社區(qū)主路、組團級道路和宅前路。社區(qū)主路呈直線貫穿南北，組團級道路則在各個組團內(nèi)形成內(nèi)環(huán)，通達性好，宅前路由組團級道路引出，連通各住宅，在某些庭院空間擴大為停車場。②步行系統(tǒng)結(jié)合綠化、公共建筑設(shè)施以及綠地景觀主軸曲型步行道設(shè)計，道路用花崗巖或鵝卵石拼砌而成，強調(diào)線型自由活潑,以便居民出入，有良好可達性。③停車

社區(qū)內(nèi)停車場配備按照《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定配備。停車場結(jié)合組團綠地布置。（十二）建設(shè)項目管理本項目由賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)。按照當(dāng)代公司管理制度，實行項目法人負責(zé)制，機構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理、人員精簡原則設(shè)立。設(shè)立工程部，其下設(shè)籌辦工作組、籌劃財務(wù)組、施工供應(yīng)組、器材供應(yīng)組和總務(wù)組，勞動定員8人。項目建設(shè)工期（不含前期工作時間）預(yù)測為2年，即擬在8月開工建設(shè)，7月所有竣工驗收。項目在施工建設(shè)時，必要采用整體規(guī)劃，分項施工方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實行崗位責(zé)任制，對工程質(zhì)量、實行進度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進行管理協(xié)調(diào)和成本控制。為了保障項目開發(fā)建設(shè)資金持續(xù)性，項目單位應(yīng)做好資金籌措工作，同步在項目開發(fā)建設(shè)中要注意管理工作中如下問題：1、質(zhì)量管理從建筑材料、設(shè)備安裝以及施工質(zhì)量等方面加強質(zhì)量控制，堅持質(zhì)量高原則，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選取具備相應(yīng)資質(zhì)監(jiān)理機構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量部、質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2、進度管理規(guī)定承包單位針對工程特點進行施工組織設(shè)計，合理安排工程進度，采用先進網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范狀況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分運用工作面，以提高效率，控制各工序施工進程，以保證工程總進度籌劃貫徹。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機會均等性。實行全過程合同管理，每個合同均有專人管理，使得每個分項工程都處在有效控制之下，以保證整個工程順利完畢。4、資金管理本項目在建設(shè)過程中要及時支付工程款，防止承包商以此為由遲延工期，對項目資金實行分階段驗收報帳管理，對不達進度、不合質(zhì)量原則工程堅決不予驗收和撥付資金。5、現(xiàn)場管理工程建設(shè)期間，要保證施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強現(xiàn)場管理，組織科學(xué)文明施工。依照不同施工階段制定不同總平面圖，以總平面圖為根據(jù)檢查各分包商文明施工貫徹狀況。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊詳細狀況，對出入施工現(xiàn)場人員要制定相應(yīng)管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場人員管理得到有效控制。二、項目申報單位概況本項目建設(shè)申報單位為賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司（如下簡稱公司），公司是元月6日經(jīng)賀州市工商行政管理局登記注冊成立具備獨立法人資格國有獨資公司，直屬平桂管理區(qū)管委領(lǐng)導(dǎo)，注冊資本為人民幣1000萬元，經(jīng)營年限為~，公司資產(chǎn)總計1100萬元，負債123萬元，所有者權(quán)益977萬元，資產(chǎn)負債率為11.18%。公司法人代表為陶軍恒先生。當(dāng)前公司內(nèi)設(shè)綜合辦公室、財務(wù)部、資產(chǎn)運營部、項目工程部。作為平桂管理區(qū)融資平臺、投資主體和建設(shè)實體，公司正承擔(dān)起都市基本設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)建設(shè)等職能。為完畢上級下達市政基本設(shè)施建設(shè)和都市建設(shè)發(fā)展目的任務(wù)，公司緊緊抓住管理區(qū)都市化進程不斷加快、大規(guī)模都市建設(shè)發(fā)展勢頭迅猛機遇，牢牢堅持服務(wù)都市建設(shè)這一宗旨，持續(xù)發(fā)揮政府都市建設(shè)融資平臺和投資主體功能，有效實行重大項目投資，努力盤活存量土地資產(chǎn)、做大都市增量資產(chǎn)、不斷優(yōu)化債務(wù)構(gòu)造，切實強化內(nèi)部管理，全力打造核心競爭能力。逐漸建立起職能清晰、分工明確，以優(yōu)質(zhì)都市建設(shè)項目為融資載體，以公司為融資平臺“政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、市場化運作、公司化經(jīng)營、法制化管理”新型都市建設(shè)融資體制。當(dāng)前，該公司已正在開發(fā)建設(shè)平桂城投服務(wù)大廈工程項目、公園南一路、江濱路工程項目。.第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析（一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》指出要健全城鄉(xiāng)化發(fā)展體制機制，加快破除城鄉(xiāng)分割體制障礙，建立健全與城鄉(xiāng)化健康發(fā)展相適應(yīng)財稅、征地、行政管理和公共服務(wù)等制度。完善行政區(qū)劃設(shè)立和管理模式。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)住房供應(yīng)構(gòu)造，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟合用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供應(yīng)、穩(wěn)定房價原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場調(diào)控，增進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化限度?！稄V西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》指出要加快推動城鄉(xiāng)化建設(shè)，充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃綜合指引作用，按照循序漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局規(guī)定，突出發(fā)展大中都市，集約發(fā)展縣城和小城鄉(xiāng)，哺育形成都市群和城鄉(xiāng)帶，走符合區(qū)情大中小都市和小城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展道路，增進都市和諧發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。加強房地產(chǎn)市場管理調(diào)控，擴大經(jīng)濟合用住房供應(yīng)，完善廉租住房和城鄉(xiāng)住房補貼制度，規(guī)范物業(yè)管理，健全城鄉(xiāng)房屋拆遷政策法規(guī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。《賀州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》指出加快推動賀州中心都市建設(shè)，進一步拉大都市框架，擴大都市規(guī)模，完善都市功能，提高都市品位，增強輻射帶動和承載能力，統(tǒng)籌銜接都市發(fā)展規(guī)劃與都市建設(shè)總體規(guī)劃，按照“東西延伸，南北拓展”規(guī)定，打造都市鮮明特色，加快城區(qū)路網(wǎng)建設(shè)；著力發(fā)展功能齊全、設(shè)施完備商品住宅社區(qū)，加快經(jīng)濟合用房建設(shè)，積極推廣智能化住宅社區(qū)，哺育住房消費市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理。平桂管理區(qū)二期安居工程建設(shè)項目符合國家、廣西及賀州市加強和諧社會建設(shè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造、增長普通商品住房和保障性住房供應(yīng)規(guī)劃和原則規(guī)定；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局規(guī)定。本項目建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，是其精神和發(fā)展原則詳細貫徹和貫徹。（二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《賀州市都市總體規(guī)劃（-）》擬定賀州都市性質(zhì)為廣西桂東北區(qū)域中心都市，桂粵湘三省通衢，以發(fā)展商貿(mào)、旅游、農(nóng)林礦產(chǎn)品加工為主，富有地方文化和民族特色山水園林都市。本次總體規(guī)劃初步擬定都市規(guī)模為：遠期都市人口達到45萬，則都市建設(shè)用地控制在50平方公里左右。其中中心城區(qū)人口為33萬，都市建設(shè)用地控制在35-40平方公里左右。全市規(guī)劃布置居住用地1297公頃，占都市建設(shè)用地25.9%，人均28.8平方米。本次總體規(guī)劃都市空間發(fā)展模式為：“一城三鎮(zhèn)，山水其間；區(qū)域聯(lián)動，城鄉(xiāng)一體”。都市空間發(fā)展方向總體為“南擴北拓”戰(zhàn)略。賀州市平桂管理區(qū)經(jīng)濟社會科學(xué)發(fā)展三年（－）籌劃總體思路強調(diào)：重點抓好城鄉(xiāng)化建設(shè)、投資項目、節(jié)能減排、改進民生和維護穩(wěn)定等工作。努力把平桂管理區(qū)打?qū)е沦R州市新經(jīng)濟增長極，建設(shè)成為“開放度高、輻射力強、經(jīng)濟量大、環(huán)境優(yōu)美、富裕和諧”新城區(qū)。平桂新城二期安居工程建設(shè)項目位于賀州市平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村賀旺一級路和濱江南路之間，項目占地面積110249.437平方米（165.374畝），項目區(qū)地勢平坦，項目四周交通便利，公共配套設(shè)施較齊全，項目建設(shè)將有助于加快該地區(qū)建設(shè)步伐，增進該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，貫徹賀州市總體規(guī)劃目的規(guī)定。項目所在土地為集體用地，在平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃中所占地塊規(guī)劃為居住用地；項目嚴(yán)格按照平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃規(guī)定細致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計。擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美住宅社區(qū)，提高土地使用率，改進既有環(huán)境，改進人文景觀。規(guī)劃設(shè)計中，住宅樓高層為鋼筋砼框架構(gòu)造，通過合理設(shè)計，可保證有較高使用率，并與鄰近建筑物錯落有致，疏密適當(dāng)、完全可保證通風(fēng)，日照、采光規(guī)定。項目場地四周有完備市政設(shè)施，周邊交通便捷，項目建設(shè)將有助于加快該地區(qū)建設(shè)步伐，增進該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，且項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，符合賀州市總體規(guī)劃、賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃規(guī)定。（三）房地產(chǎn)專項規(guī)劃符合性分析當(dāng)前，國內(nèi)國民經(jīng)濟迅速增長，綜合國力明顯增強，各項社會事業(yè)得到全面發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。賀州市生產(chǎn)總值280億元，全社會固定資產(chǎn)投資254.68億元，人均固定資產(chǎn)投資初次突破1萬元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入14509元，這使賀州市經(jīng)濟社會發(fā)展進入一種工業(yè)化、都市化迅速推動，為賀州市在較短時期內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟總量跨越式增長提供了良好外部環(huán)境。黨中央國務(wù)院關(guān)于?進一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革、加快住房建設(shè)告知?中指出：穩(wěn)步推動住房商品化、社會化、逐漸建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和國內(nèi)國情所需住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鄉(xiāng)居民日益增長住房需求。平桂管理區(qū)別區(qū)重要職能為：以商業(yè)金融、居住休閑為主綜合性都市功能區(qū)。隨著賀州市平桂管理區(qū)都市化進程不斷加快，轄區(qū)內(nèi)人力資源必將大幅度上漲，而本項目建設(shè)總住宅459438.93㎡，戶型面積從50㎡如下小戶型到180以上復(fù)式住宅等各種戶型，既考慮了年輕人及小家庭需要，也考慮了某些高品位住宅需要，同步本項目在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計上嚴(yán)格按照規(guī)劃部門規(guī)定各項指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計，將有助于解決管理區(qū)內(nèi)各層次收入家庭購房問題，在一定限度上完善保障住房制度，維護社會穩(wěn)定，有助于提高管理區(qū)住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)定。二、產(chǎn)業(yè)政策分析《國務(wù)院關(guān)于增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展告知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改進居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要基本規(guī)定；是增進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)迅速健康發(fā)展有力辦法；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推動社會主義當(dāng)代化具備十分重要意義。（一）調(diào)節(jié)住宅供應(yīng)構(gòu)造政策“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造與用地供應(yīng)構(gòu)造，增長普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改進商品房構(gòu)造”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造方面傾斜。依照規(guī)劃，平桂新城二期安居工程建設(shè)項目擬占地面積110249.437平方米，總建筑面積為497224.93平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為4.51，建設(shè)密度為33.2%,綠化率35.6%。項目設(shè)立以兩臺電梯四戶為主，兼有一部樓梯一臺電梯三戶或四戶，戶型面積從50㎡如下小戶型到180以上復(fù)式住宅等各種戶型，其中以70㎡~100㎡為重要戶型。項目建設(shè)符合國家關(guān)于調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造政策。（二）土地政策“九部委新政”再次重申對閑置土地處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機，以形成土地有效供應(yīng)?！断拗朴玫仨椖磕夸洝泛汀督褂玫仨椖磕夸洝穼⒋笮蜕虡I(yè)設(shè)施項目，低密度、大套型住宅項目（指住宅社區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米住宅項目）等列入限制用地項目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理都市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關(guān)、國有公司、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目等國家明令禁止投資項目，則列入禁止用地項目目錄。本項目擬開發(fā)地塊與賀州市區(qū)相臨。隨著都市發(fā)展和經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移，在有限空間里，中心城區(qū)都市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進一步貫徹《賀州市總體規(guī)劃規(guī)劃》和《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》，拉開都市框架，擴大都市規(guī)模，使整個都市重心逐漸向北轉(zhuǎn)移，改進生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，賀州市國土資源局擬對本項目用地進行公開招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，用于商住社區(qū)開發(fā)。本項目地位于賀州市平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村賀旺一級路和江濱南路之間，總占地面積110249.43平方米，（165.37畝），土地所有權(quán)將通過商業(yè)方式獲得，擬建設(shè)19棟高層住宅樓，2層商業(yè)樓共4棟，總建筑面積為497224.93，容積率為4.51，建設(shè)密度為33.2%,綠化率為35.6%，依照國土資源部發(fā)布《全國工業(yè)用地出讓最低價原則》、《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》規(guī)定，本項目符合國家關(guān)于項目用地限制政策規(guī)定。開發(fā)建設(shè)平桂新城二期安居工程，是實行平桂管理區(qū)總體規(guī)劃需要，是改進平桂管理區(qū)形象需要；項目實行不但可以帶動平桂管理區(qū)土地增值、推動國民經(jīng)濟發(fā)展，并且可以改進人民居住條件，同步又可擴大平桂都市范疇，對于平桂管理區(qū)都市建設(shè)迅速發(fā)展起到增進作用。該項目建設(shè)符合?中華人民共和國房地產(chǎn)管理法?、?中華人民共和國土地管理法?、?中華人民共和國建筑法?、?都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?、?都市房屋拆遷管理條例?等國家有關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)是一件利國利民好事，符合國家及地方有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析（一）、行業(yè)重要法律法規(guī)1、《中華人民共和國都市規(guī)劃法》自1990.4.1起施行2、《城鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》自1990.5.19起施行3、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》1995.1.1起施行4、《中華人民共和國建筑法》自1998.3.1起施行5、《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》自1998.7.20起施行6、《中華人民共和國土地管理法》自1999.1.1起施行7、《商品房銷售管理辦法》自.6.1起施行8、《都市房屋拆遷管理條例》自.11.1起施行9、《物業(yè)管理條例》自.9.1起施行（二）行業(yè)準(zhǔn)入分析近兩年隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入原則也大幅提高，重要體當(dāng)前國家運用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入規(guī)定。1、宏觀調(diào)控政策“國八條”、“國六條”出臺，通過國家宏觀調(diào)控政策來抑制投機及投資性購房需求迅速增長，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范。對于面向中檔收入消費者、以開發(fā)普通住宅為主、具備較強競爭實力及品牌影響力房地產(chǎn)公司，將獲得更遼闊發(fā)展空間。2、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入增值稅征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入原則出臺，其重要目是提高房地產(chǎn)行業(yè)投資資金門檻。投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入原則中重要規(guī)定注冊資金與投資總額關(guān)系，對公司營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范疇、辦理《國有土地使用證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》等提出了更高規(guī)定。項目開發(fā)建設(shè)單位賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司是經(jīng)賀州市工商行政管理局登記注冊國有獨資公司，業(yè)主證照齊全，經(jīng)核準(zhǔn)主營業(yè)務(wù)為：都市基本設(shè)施建設(shè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資，小城鄉(xiāng)和農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)投資，農(nóng)產(chǎn)品購銷，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。因而，擬建項目符合行業(yè)準(zhǔn)入原則規(guī)定。第三章資源開發(fā)及綜合運用分析一、資源開發(fā)方案本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，不屬于資源開發(fā)類項目，因而不需分析資源開發(fā)方案。二、資源運用方案本項目為居住建筑項目，依照項目居住人數(shù)初步估算項目水資源消耗量為：最高日用水量為5531m3，最大時用水量579m3（詳見表3-1）。因而合理運用水資源，是本項目資源運用方案重點。表3-1項目用水量預(yù)測表序號用水項目用水量原則設(shè)計規(guī)模使用時間時變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時用水量（T）1住宅240L/人.d19600242.54704.0490.02商鋪6.5L/㎡.d35041.7㎡121.5227.828.53配套用房6.5L/㎡.d2744.5㎡12217.83.04綠化2L/㎡.d39248㎡2178.539.25小計5028.1560.76未預(yù)見水量日用水量10%502.818.5共計5530.9579.2（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN300進水管，并在建筑周邊敷設(shè)成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。（二）中水本項目在社區(qū)內(nèi)設(shè)立中水解決設(shè)備，重要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。（三）雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目居住區(qū)產(chǎn)生污水經(jīng)匯集后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。三、資源節(jié)約辦法（一）水資源現(xiàn)狀 平桂管理區(qū)，位于廣西東北部、賀州市中部，管理區(qū)內(nèi)有兩條河流經(jīng)集鎮(zhèn)，由發(fā)源于富川富江河與發(fā)源望高、水巖壩五拱水河在西灣街道辦鎮(zhèn)匯合流入賀州，富江在鐘山境內(nèi)流段46.4km，從西灣集鎮(zhèn)西面至南面進入賀州城區(qū)段，近年平均流量35.00m3/s，常年水位124.5m，水資源豐富。（二）水資源節(jié)約辦法依照現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-），《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-）選用給水用水定額。 1、充分運用市政供水壓力（1）通過調(diào)查收集和掌握精確市政水壓、水量及供水可靠性資料，為合理設(shè)計給水系統(tǒng)、運用市政供水壓力提供根據(jù)。（2）依照用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴供水最低工作壓力規(guī)定，擬定直接運用市政供水層數(shù)。 2、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外某些地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。 3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。 4、雨水運用 （1）屋面雨水設(shè)計為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。 （2）社區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。 5、合理配制水表等計量裝置。建筑物引入管、住宅入戶管及公用建筑物需計量水管上均應(yīng)設(shè)立水表。第四章節(jié)能方案分析一、節(jié)能政策與規(guī)范分析當(dāng)前，國內(nèi)經(jīng)濟進入新一輪持續(xù)迅速增長周期，與此同步也遭遇到資源、能源、環(huán)境瓶頸制約，節(jié)約能源成為國內(nèi)一項長遠戰(zhàn)略方針。中華人民共和國建筑能耗總量逐年上升，在能源消費總量中所占比例已從上世紀(jì)70年代末10%，上升到近年27.8%。而建筑最大耗能點是采暖和空調(diào)，據(jù)悉，國內(nèi)在采暖和空調(diào)上能耗占建筑總能耗55%。據(jù)調(diào)查，國內(nèi)城鄉(xiāng)既有建筑達430多億平方米，數(shù)量如此之巨建筑中，最樂觀預(yù)計，能達到節(jié)能建筑原則僅占5%左右；雖然是新建筑，也有90%以上仍屬于高能耗。與氣候條件相近發(fā)達國家相比，國內(nèi)每平方米建筑采暖能耗盡管約為發(fā)達國家3倍左右，但熱舒服限度遠不如人。無論從整個國際經(jīng)濟氣候還是中華人民共和國宏觀經(jīng)濟大勢來看，中華人民共和國能源問題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，節(jié)約能耗勢在必行，而建筑能耗則是人們普通被忽視重大問題。建筑節(jié)能問題已經(jīng)得到國家和關(guān)于部委高度注重，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計原則告知》〔〕55號、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號)，明確規(guī)定：新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能原則規(guī)定，民用建筑工程擴建和改建時，應(yīng)當(dāng)對原建筑進行節(jié)能改造。《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計原則》（JCJ134-）規(guī)定：居住建筑通過采用增強建筑圍護構(gòu)造保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比節(jié)能辦法，在保證相似室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)前提下，與未采用節(jié)能辦法前相比，采暖、空調(diào)能耗應(yīng)節(jié)約50％。新建、擴建、改建民用建筑，必要嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強制性原則，在進行建筑圍護構(gòu)造和用能系統(tǒng)施工時，要按照現(xiàn)行建筑節(jié)能原則采用建筑節(jié)能辦法。對達不到節(jié)能50%原則建筑，不得辦理開工允許和竣工驗收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。二、能耗狀況（一）項目能源品種選用原則 本項目依照國家和賀州市有關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、住宅建筑類型和外部條件等詳細狀況選取能源形式。（二）項目所在地能源供應(yīng)狀況項目地位于賀州市平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村賀旺一級路和江濱南路之間，該區(qū)域市政設(shè)施可以得到保證，只要項目自身進行必要區(qū)內(nèi)管線建設(shè)及與大市政接入，即可滿足本項目建設(shè)和使用規(guī)定，能源供應(yīng)條件具備。三、節(jié)能辦法和節(jié)能效果分析（一）節(jié)能辦法 1、節(jié)能辦法綜述本項目在方案設(shè)計中，充分考慮運用既有資源，提高設(shè)備運營效率和優(yōu)化設(shè)備技術(shù)參數(shù)，以達到整體節(jié)能效果，建筑本體圍護采用保溫隔熱設(shè)計，構(gòu)造設(shè)計恰當(dāng)考慮壓縮建筑構(gòu)造空間；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選取配電系統(tǒng)布局，加強節(jié)能管理。 2、有關(guān)專業(yè)節(jié)能辦法 （1）建筑及構(gòu)造專業(yè)節(jié)能辦法建筑節(jié)能重要從建筑設(shè)計規(guī)劃、圍護構(gòu)造、遮陽設(shè)施等方面考慮。 ①本項目依照建筑功能規(guī)定和本地氣候參數(shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計中，科學(xué)合理地擬定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護構(gòu)造保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得抱負節(jié)能效果。②建筑圍護構(gòu)造保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護構(gòu)造傳熱，從而減少各重要設(shè)備容量，達到明顯節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。 ③門窗 盡量減少門窗面積：門窗是建筑能耗散失最薄弱部位，因而，本項目在進行初步設(shè)計時，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口面積，以減少建筑能耗。 提高門窗氣密性：初步設(shè)計中將采用密閉性良好門窗。通過改進門窗產(chǎn)品構(gòu)造，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。 ④屋頂初步設(shè)計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。 （2）電氣專業(yè)節(jié)能辦法 ①合理擬定供電線路長度及電纜截面，減少供電線路上電能損耗。 ②用現(xiàn)場和集中補償辦法,提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)功率因數(shù)達0.9以上。 ③采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。 ④照明采用集中、分散和自動相結(jié)合控制方式，擬定合理照度值,充分運用天然光。 ⑤采用品有節(jié)能效果新系列高、低壓電器，以取代功耗大老產(chǎn)品。 ⑥設(shè)立合理計量和檢測設(shè)備。 （3）其她節(jié)能辦法 ①采用高效節(jié)能名牌水泵、風(fēng)機以提高運營效率。②綠化：對建筑周邊環(huán)境進行綠化設(shè)計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要作用，它能調(diào)節(jié)改進氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，削弱溫室效應(yīng)，減少都市大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改進居住區(qū)微小氣候，改進建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗有效辦法。（三）節(jié)能效果分析為達到節(jié)能、環(huán)保目的，在建筑熱工設(shè)計、采暖與通風(fēng)節(jié)能設(shè)計方面項目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計原則》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計原則》和《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計原則》，通過采用積極選用高效節(jié)能設(shè)備、材料和技術(shù)方案等節(jié)能辦法，達到在老式能耗原則基本上節(jié)能50%目的；預(yù)測本項目在建筑圍護構(gòu)造上節(jié)以節(jié)能25%，在采暖、降溫、照明上節(jié)能25%。第五章場址選取、征地拆遷及移民安頓分析一、項目選址及用地方案（一）項目選址擬建項目位于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，207國道以西，西灣河以東，濱江南路以北，東安山東路以南；項目位置交通便捷，同步，項目區(qū)地勢較為平坦，三通一平、水、電等配套基本設(shè)施屆時一將完善，即具備住房社區(qū)開發(fā)建設(shè)條件。（二）項目用地現(xiàn)狀本項目占地110249.43m2，原屬于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村集體土地，項目建設(shè)單位擬向上級土地主管部門申報進行征用。本項目場址地貌簡樸，地勢平坦、無森林草原植被、動物棲息處，地質(zhì)條件穩(wěn)定，且當(dāng)前無探明礦藏，便于建設(shè)，同步區(qū)位優(yōu)越、交通便利，便于居家生活。依照工程設(shè)計及地質(zhì)勘查，在本項目征地范疇內(nèi)沒有壓覆礦床和文物，具備開發(fā)建設(shè)條件。（三）有關(guān)規(guī)劃規(guī)定1、本地塊在《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)土地運用規(guī)劃》中為居住用地；項目建設(shè)以居住建筑為主，恰當(dāng)設(shè)立配套公建。以優(yōu)化生態(tài)環(huán)境為約束條件，增長綠地面積，減少污染排放，創(chuàng)造一流人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。2、發(fā)揮區(qū)域特色和優(yōu)勢，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，促使區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，為適應(yīng)市場需要，對土地運用在功能分區(qū)明確基本上有一定彈性和靈活性。道路系統(tǒng)、土地運用、市政設(shè)施等方面要與賀州市都市總體規(guī)劃、平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃相銜接、相協(xié)調(diào)。3、高度注重土地資源節(jié)約，在保證社區(qū)建筑功能布局、保護環(huán)境和有助于生態(tài)環(huán)境建設(shè)前提下，十分愛惜土地運用合理性，絕不揮霍土地資源。4、盡量運用既有條件和資源，充分運用項目規(guī)劃區(qū)既有土地、水資源、地形地貌、交通條件、配套服務(wù)條件和勞動力資源，減少社區(qū)設(shè)成本。（四）項目用地方案本項目占地面積110249.43m2，建筑面積為497224.93m2，其中：總建筑面積為497224.93平方米，25層高住宅樓9棟、18層5棟、11層5棟，2層商業(yè)樓共4棟?？傋≌娣e459438.73平米，組團內(nèi)部會所.3平米，主題公園會所730.2平米，商業(yè)面積35041.7平米，綠化面積39248m2，停車場11500m2。在保證社區(qū)功能使用前提下，合理規(guī)劃設(shè)計，節(jié)約土地資源，節(jié)約工程投資。盡量做到既要節(jié)約土地又要運用好土地，多留綠地。本項目區(qū)擬使用范疇土地性質(zhì)屬于集體土地，用地須經(jīng)報批并依法獲得批準(zhǔn)后，以招拍掛有償方式獲得土地使用權(quán)。依照平桂都市建設(shè)投資有限公司提供資料，本項目地下無礦藏資源和文物遺跡。本項目場址周邊無軍事設(shè)施，對軍事設(shè)施無影響，場址遠離室內(nèi)大小河道，對河道通航及防洪排澇均沒有影響。在土地合理運用中，要依照對土地現(xiàn)狀破壞限度，采用有力水土保持辦法，提高項目區(qū)水土保持能力。二、土地運用合理性分析1、該項目建設(shè)當(dāng)前擬向賀州市土地主管部門和規(guī)劃主管部門申請審批，符合國家和地方有關(guān)政策規(guī)定。在占地范疇內(nèi)建設(shè)居住建筑及其有關(guān)配套設(shè)施，各項用地平衡指標(biāo)滿足《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。2、依照國家對項目用地高層建筑容積率控制指標(biāo)為5.0，本項目設(shè)計容積率為4.51，在規(guī)劃控制指標(biāo)范疇內(nèi)有效地運用了土地資源。3、項目在總平設(shè)計時，除了居住空間外，充分考慮了居民活動、休閑場地和綠地景觀系統(tǒng)，同步設(shè)立了2層4棟低層商業(yè)面積，在服務(wù)本社區(qū)居民生活同步，也滿足了臨近社區(qū)生活所需。本項目建設(shè)將進一步提高項目地塊及周邊地塊土地價值?；谝陨?點，項目地塊土地運用較為合理。三、征地拆遷和移民安頓規(guī)劃方案本項目擬選址于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，位于207國道以西，西灣河以東，江濱南路以北，東安山東路以南，該區(qū)域為賀州市平桂新城規(guī)劃建設(shè)用地，建設(shè)總用地110249.43平方米（計163畝）。擬以掛牌出讓方式獲得用地使用權(quán)，項目區(qū)內(nèi)無居民住宅，不涉及拆遷及移民安頓。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境是資源載體，保護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)運用資源也許。同步，環(huán)境又是人們共同居所，發(fā)展生產(chǎn)以及保護環(huán)境目都是為了提高人們生活水平。因而，在進行房地產(chǎn)開發(fā)與再開發(fā)同步，需要充分結(jié)識和把握都市生態(tài)系統(tǒng)特點，注重都市生態(tài)系統(tǒng)中各要素有機聯(lián)系，根據(jù)生態(tài)規(guī)律，謀求適合都市房地產(chǎn)開發(fā)與都市經(jīng)濟增長、生態(tài)環(huán)境同步改進有效途徑，以增進都市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益統(tǒng)一，堅持走經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境互相協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合當(dāng)代都市生態(tài)、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展開發(fā)模式，推動都市房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)代化都市是一種以人為主體，以空間環(huán)境運用為特點，以匯集經(jīng)濟效益為目，集約人口、經(jīng)濟、科學(xué)和文化大系統(tǒng)，它重要由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術(shù)經(jīng)濟系統(tǒng)、社會系統(tǒng)三個子系統(tǒng)構(gòu)成，這三個系統(tǒng)互相依存、互相制約、互相影響，構(gòu)成一種復(fù)雜有機整體。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具備為人類活動提供物質(zhì)資源、凈化廢棄物和提供舒服優(yōu)美自然條件三種功能，是人類社會經(jīng)濟發(fā)展基本和條件。都市房地產(chǎn)開發(fā)，事實上是對土地這一都市生態(tài)基本所提供自然資源和環(huán)境進行調(diào)節(jié)和綜合運用過程，這就必然會變化和影響整個都市生態(tài)環(huán)境。一、編制根據(jù)《中華人民共和國環(huán)保法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《污水綜合排放原則》GB8978-96《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》GB3095-1996《大氣污染物綜合排放原則》GB16297-1996《建筑施工場界噪聲限值》GB12532-90二、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）地形地貌管理區(qū)位于桂東北，北面為丘陵地帶，南面為河灘，集鎮(zhèn)四周環(huán)山，東為石灰?guī)r，別的為黃土嶺丘陵，中間為盆地，北高南低，集鎮(zhèn)地勢在海拔200.4m。所處地質(zhì)構(gòu)造類型屬印支期，是海西、印支期凹陷區(qū)，從元古代到中生代均有巖漿活動，規(guī)模較大且分布面積廣。地質(zhì)構(gòu)造類型屬印支期，均為侵入巖。本項目所選場址地形地貌重要體現(xiàn)為紅土丘陵地，土質(zhì)大某些屬黃紅壤土，少量紫色土，紅土壤較好，覆蓋較厚，地勢較平。因而，不需要進行太大土地開挖。（二）氣象及水文條件平桂管理區(qū)屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，光照充分，溫暖潮濕，雨量充沛，季節(jié)南早北遲，夏長酷熱，秋多旱情，冬有霜凍，入春后低溫陰雨，且有倒春寒。年均氣溫19.9℃，極端最高溫度38.9℃，極端最低溫度-4℃，活動積溫達6439.8℃，持續(xù)天數(shù)278天。年降雨量1500-mm，年平均降雨日171天，年均日照時數(shù)1586.6小時，年平均相對濕度78%。年無霜期320多天。常年主導(dǎo)風(fēng)向為西西北，頻率為16%，次風(fēng)向為東風(fēng)，頻率為14%，年均風(fēng)速1.8m/s。平桂管理區(qū)西灣街道辦境內(nèi)有兩條河流經(jīng)集鎮(zhèn)，發(fā)源于富川富江河與發(fā)源望高、水巖壩五拱水河在西灣街道辦鎮(zhèn)匯入合流入賀州，富江在鐘山境內(nèi)流段46.4km，從西灣集鎮(zhèn)西面至南面進入賀州城區(qū)段，近年平均流量35.00m3/s，最小流量25.9m3/s，常年水位124.5m，最高水位126.8m。（三）大氣質(zhì)量現(xiàn)狀依照檢測成果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)SO2、NOX污染限度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級原則，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。本項目當(dāng)前地塊區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場界各測點晝、夜噪聲監(jiān)測值均低于《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》GB3096-93中相應(yīng)原則限值，闡明本區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，達到環(huán)境功能規(guī)定。區(qū)域水環(huán)境質(zhì)量滿足GB3838-《地表水環(huán)境質(zhì)量原則》中III類原則規(guī)定，水質(zhì)現(xiàn)狀良好。各場界監(jiān)測點晝間、夜間噪聲值均符合GB12348-《工業(yè)公司廠界環(huán)境噪聲排放原則》2類原則。三、生態(tài)影響分析及生態(tài)保護辦法本項目建設(shè)營造了適當(dāng)居家生活舒服環(huán)境；而本項目綠化及環(huán)境工程實行，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，較好地改進了區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。因而本項目建設(shè)對項目地塊自身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài)改進是非常有利。如下對項目建設(shè)期和營銷期環(huán)境影響進行分析，并提出防治辦法。（一）施工期環(huán)境影響及防治1、污水、廢水該項目施工期暫住民工會產(chǎn)生較大量生活污水，施工生活廢水采用清污分流處置，廁所等高濃度廢水經(jīng)化糞池（在營地附近建設(shè)簡易廁所，并設(shè)立簡易化糞池）解決后，作為農(nóng)肥給項目區(qū)周邊林地追肥，不會對周邊環(huán)境導(dǎo)致污染。施工作業(yè)廢水由項目施工方在施工場地內(nèi)修建某些簡易導(dǎo)排溝，將建筑施工廢水引入二級沉淀池，經(jīng)沉淀后上清液可用于周邊農(nóng)田、林地用水。清洗及維修機械污水具有大量高濃度石油類，此類廢水需經(jīng)隔油后引入二級沉淀池沉淀，清液可用于周邊農(nóng)田、林地用水或排入周邊農(nóng)灌系統(tǒng)。禁止施工污水未經(jīng)解決達標(biāo)后向臨近水域排放。由此可見，項目施工期污水、廢水對區(qū)域地表水影響較小。2、廢氣施工期間運送車輛及施工機械排放廢氣中具有CO、NO2、THC等污染物，通過類比分析，廢氣影響范疇在附近50～100m內(nèi)，100m外基本無影響。3、揚塵揚塵是建筑施工期重要空氣污染物，揚塵污染GB3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》二級原則據(jù)類比調(diào)查，在大風(fēng)狀況下，施工現(xiàn)場下風(fēng)向60m范疇內(nèi)TSP濃度超標(biāo)。道路所通過敏感點將會受到不同限度揚塵影響，因而，項目建設(shè)單位加強施工管理，貫徹國家和廣西控制都市揚塵污染關(guān)于辦法和規(guī)定，使揚塵對環(huán)境影響，特別是對敏感目的影響降至最低限度。4、固體廢棄物施工產(chǎn)生廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當(dāng)會影響施工區(qū)周邊景觀，并有礙道路通行。建議本項目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由平桂管理區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)管理局審批后，運至指定地點堆放，運送車輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落導(dǎo)致二次污染。施工結(jié)束后應(yīng)及時清運因施工產(chǎn)生固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化導(dǎo)致破壞，要恢復(fù)植被。5、噪聲各種施工機械施工噪聲及建材、建筑棄土運送車輛行駛、裝卸時發(fā)出噪聲對附近環(huán)境影響較大。為減少施工期產(chǎn)生噪聲污染，必要加強施工管理，合理布局施工設(shè)備，合理安排施工時間，對高噪聲施工設(shè)備采用必要減振、降噪解決，在中午（12：30－14：30）和夜間（22：00－次日6：00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工，必要提前公示附近居民，并獲得關(guān)于部門批準(zhǔn)，方可施工。6、生態(tài)環(huán)境影響分析由于地基開挖、棄渣堆放、場地整修等因素，擾動表土構(gòu)造，破壞了地表植被，致使土體抗蝕能力減少，土壤侵蝕加劇，引起局部水土流失和生態(tài)破壞。同步，土石方、石灰等物料堆存暫時占用一定量土地，對地表植被產(chǎn)生一定影響。但暫時占地面積較小，重要是施工場地，料場、暫時道路暫時用地等，具備短期和可逆性特點。在施工后期經(jīng)復(fù)耕后，暫時占地可以恢復(fù)原土地功能，也可作為其她用地類型加以再運用。暫時占地影響是短暫，對土地運用功能影響較小。7、室內(nèi)環(huán)境污染控制為防止和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項目建設(shè)必要依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB30325－規(guī)定進行。（1）材料選?、僬澈夏緲?gòu)造所采用膠粘劑也許會釋放出甲醛，以游離甲醛釋放量不不不大于0.12mg/m3原則進行控制。②壁布、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃解決后，也許會釋放出甲醛，游離甲醛量也不應(yīng)不不大于0.12mg/m3。③由于瀝青類防腐、防潮解決劑會持續(xù)釋放出污染嚴(yán)重有害氣體，禁止用于室內(nèi)木地板及其她木質(zhì)材料解決。④防止織物和木材用阻燃劑釋放氨氣導(dǎo)致污染。⑤脲醛樹脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時會持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項目應(yīng)考慮采用其她類型材料代替。（2）工程施工①室內(nèi)裝修工程所采用稀釋劑和溶劑按國標(biāo)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》GB7691第2.1節(jié)規(guī)定“禁止使用含苯（涉及工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不涉及甲苯、二甲苯）涂料、稀釋劑和溶劑?！雹趪?yán)格遵守國標(biāo)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前解決工藝安全及其通風(fēng)凈化》GB7692－1999第5.2.8條“涂漆前解決作業(yè)中禁止使用苯”和第5.2.9條“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人員在施工過程中使用涂料、膠粘劑、解決劑和溶劑后應(yīng)及時封閉存儲。使用剩余廢料及時清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶劑清洗施工用品。（二）營銷期環(huán)境影響及防治1、廢水項目建成后，由于社區(qū)新建了雨污分流排水設(shè)施，社區(qū)居民尋常生活產(chǎn)生生活污水，經(jīng)管道直接排入市政管網(wǎng)，由市污水解決機構(gòu)按照有關(guān)原則規(guī)定進行解決。社區(qū)內(nèi)生活垃圾由社區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負責(zé)。采用以上辦法后，可以有效地防止居民尋常生活產(chǎn)生生活垃圾及生活污水對環(huán)境導(dǎo)致影響。2、廢氣、揚塵項目建成使用后，重要廢氣來源于車輛尾氣、車輛引起道路揚塵和入住居民廚房烹飪油煙氣。社區(qū)綠化率為36.5%，通過綠化喬木、灌木、綠草規(guī)劃設(shè)計合理搭配，在一定限度上可以減少車輛尾氣對該區(qū)域大氣環(huán)境不利影響。此外，通過灑水增濕辦法，可有效減少由車輛引起道路揚塵，對環(huán)境影響不大。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。3、固體廢棄物重要是普通生活垃圾。垃圾解決重要辦法是：建設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)立不影響室內(nèi)外景觀密封式垃圾收集器，采用全密閉式垃圾收集運送小車和運送車，規(guī)劃固定垃圾收集運送通道，將垃圾運送至指定解決地點。4、噪聲項目建成后，重要噪聲來源于社會噪聲、交通噪聲和建筑物空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。社會噪聲特點是時間短，瞬間值較大，但對區(qū)域聲環(huán)境影響不大。交通噪聲重要由來往車輛引起，通過在道路兩旁種植隔離綠化帶，并加強對進出車輛管理，盡量縮短汽車急速停留時間，禁止車輛隨意鳴笛，可有效減少交通噪聲對區(qū)域聲環(huán)境影響。對空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備產(chǎn)生噪聲采用辦法是：選用低噪音設(shè)備、對噪音較大聲源采用隔音辦法、建筑裝修一方面選用隔音、吸音材料。5、生態(tài)環(huán)境影響分析項目區(qū)域內(nèi)野生植物以草本植物為主，棲息動物多為小型嚙齒類動物，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量普通。項目建設(shè)內(nèi)容涉及建設(shè)綠化帶，通過植草皮、種樹可補償既有植被，有助于生態(tài)環(huán)境質(zhì)量改進。四、其她環(huán)保辦法嚴(yán)格遵循國家關(guān)于環(huán)保法律法規(guī)和原則，并采用切實可行辦法，項目對環(huán)境污染可以控制在限值范疇內(nèi)。（一）建筑環(huán)保辦法采用新型墻體材料，減少對土地資源消耗；在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)擴散，外墻裝修避免大面積鏡面玻璃應(yīng)用，以防止對都市及交通環(huán)境光污染。（二）給排水環(huán)保辦法衛(wèi)生間內(nèi)潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保；排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制；選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時間長、清挖周期長等長處三級鋼筋砼化糞池；化糞池進出口采用FRP/PVC玻璃鋼復(fù)合水封管件，保證安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，制止蛆蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項污物堵塞化糞池出口管段。（三）電氣環(huán)保辦法選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足原則規(guī)定電器設(shè)備及照明燈飾，倡導(dǎo)綠色照明，保證環(huán)境清潔。選取合理電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起噪音污染。五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析依照“中華人民共和國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-）”，本工程抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組；本工程按基本烈度6度進行抗震計算。該項目所處地段，地勢平坦，自然條件較好，經(jīng)勘察，本項目建設(shè)場區(qū)地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜限度較簡樸，場區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、崩塌、泥石流和地面塌陷等地質(zhì)狀況，屬地質(zhì)災(zāi)害危險性小級，本工程建設(shè)誘發(fā)或加劇地質(zhì)災(zāi)害也許性小。工程中也許遇到工程地質(zhì)問題，屬易解決類，經(jīng)治理后可避免地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。因而，本項目建設(shè)場址從地質(zhì)災(zāi)害影響角度分析，是較好，適當(dāng)本項目建設(shè)。本項目建設(shè)，不會誘發(fā)該地區(qū)浮現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害，本項目無地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險。六、特殊環(huán)境影響項目周邊沒有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，無特殊環(huán)境影響。若施工過程中發(fā)既有文物、古跡等，則按國家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。此外由于本項目位于富江邊，項目建設(shè)必將對富江導(dǎo)致一定音箱，建議業(yè)主部門在后續(xù)工作中，依照項目實際狀況，并結(jié)合市水利部門規(guī)定，針對本想對富江影響實行防洪影響評價，并采用相應(yīng)辦法，保證項目建設(shè)不形成壓縮河道，影響河道排洪功能。第七章經(jīng)濟影響分析一、項目投資費用和資金來源（一）項目投資費用本項目總成本涉及土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、開發(fā)期稅費及不可預(yù)見費等,總投資為59671萬元，詳見總投資估算表（見表1）。（二）項目資金籌措籌劃本項目總投資為60539.97萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為6年，其中建設(shè)期3年，項目營銷期3年。建設(shè)資金所有擬由業(yè)主自籌。考慮本房地產(chǎn)開發(fā)項目投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，業(yè)主此后可以考慮采用銀行貸款及房屋預(yù)售等渠道來籌資某些資金，這樣可以減少開發(fā)商資金壓力，還可相對減少開發(fā)商風(fēng)險,保證項目順利開發(fā)。詳細辦法可以參照如下兩點：（1)在項目詳細規(guī)劃方案完畢后，業(yè)主可以依照項目建設(shè)實際，結(jié)合公司實際財務(wù)狀況，考慮申請銀行貸款、引進股東等其她渠道進行融資。（2）房屋預(yù)售從來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金重要辦法，在項當(dāng)前期，將匯集到自有資金為用于支付土地費用、前期工程費以及用于主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)；當(dāng)房屋建設(shè)完畢了主體工程后就可進行預(yù)銷售，通過房屋預(yù)售及時回收某些資金，減少業(yè)主資金壓力。由于本報告為項目初期研究階段，因而報告內(nèi)容只進行融資前分析，不做項目貸款及其她融資研究。二、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析（一）、分析根據(jù)本項目財務(wù)評價是參照〈建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)〉（第三版）和國家現(xiàn)行財稅制度，以及關(guān)于規(guī)定進行計算與評價，關(guān)于基本數(shù)據(jù)由有關(guān)專業(yè)和建設(shè)單位提供。（二）基本數(shù)據(jù)（1）總投資本項目總投資額為60539.97萬元（2）銷售收入項目建成后，住宅某些銷售收入94790.67萬元；商業(yè)用房按銷售收入11000.53萬元，車位銷售收入為728.0萬元，項目預(yù)測總銷售收入106519.2萬元。（3）營業(yè)稅金及附加A營業(yè)稅：5630.07萬元B城建稅：281.50萬元C教誨附加費：168.90萬元營業(yè)稅金及附加估算為6080.48萬元。（4）土地增值稅土地增值稅為8046.84萬元（5）利潤分派本項目扣除各種稅費14127.31萬元，凈營業(yè)收入為92391.88萬元。（三）、經(jīng)濟分析本項目凈營業(yè)收入為92391.88萬元，經(jīng)營成本為63207.95萬元，稅前利潤為29183.93萬元，所得稅為7295.98萬元，凈利潤為21887.95萬元，稅息前平均利潤9727.98萬元，總投資收益率為15.81%。（四）、經(jīng)濟費用1、投資估算根據(jù)（1）本項目申請報告擬推薦工程建設(shè)方案、圖紙、文獻及關(guān)于技術(shù)資料。（2）《廣西壯族自治區(qū)市政工程消耗量定額》（）（3）《廣西建筑安裝工程費用定額（）》（4）賀州各類建筑工程單位面積造價登記表（5）其他關(guān)于文獻及類似工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。2、編制闡明（1）本項目投資范疇涉及：賀州市平桂新城二期安居工程主體建筑及配套附屬設(shè)施（2）工程建設(shè)其她費：工程建設(shè)其她費用涉及建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程建設(shè)監(jiān)理費、工程保險費、招標(biāo)代理費、辦公和生活家具購買費構(gòu)成。①建設(shè)單位管理費按桂財建[]1號文規(guī)定進行計算。②勘察設(shè)計費涉及前期