第6章：房地產(chǎn)拆遷、開發(fā)與空置

第6章：房地產(chǎn)拆遷、開發(fā)與空置征地拆遷房地產(chǎn)綜合開發(fā)空置6.1征地拆遷農(nóng)地征用制度國有土地使用權(quán)的出讓與劃撥制度城市房屋拆遷6.1.1農(nóng)地征用制度因國家建設(shè)需要，強(qiáng)制地將屬于農(nóng)村經(jīng)營組織所有的土地收歸國有。1.征用土地的審批權(quán)限國家建設(shè)征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，國務(wù)院審批2.征用土地補償土地補償費附著物青苗費3.征用土地的安置補助費4.剩余勞動力的安置6.1.2國有土地使用權(quán)的出讓與劃撥制度1.土地使用權(quán)的出讓的含義國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年3.土地的出讓方式協(xié)議招標(biāo)拍賣4.土地使用權(quán)出讓合同書面合同主要內(nèi)容：出讓地塊位置、面積、用途、使用期限、出讓方式、出讓金額、付款方式、土地利用規(guī)劃、違約處罰規(guī)定等5.土地使用權(quán)出讓金通過定期有償?shù)姆绞饺〉猛恋氐氖茏屨?，按照合同?guī)定的期限，一次或者分次提前支付的整個使用期間的地租。6.土地使用權(quán)的劃撥土地使用權(quán)的劃撥范圍轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的條件劃撥土地使用權(quán)的收回7.土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)年限屆滿而終止提前收回而終止因土地滅失而終止因土地使用者違法而收回土地因未按期支付出讓金而終止6.1.3城市房屋的拆遷1.城市房屋拆遷的含義根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃用和國家專項的遷建計劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。應(yīng)遵循的原則：政企分開、依法行政的原則符合城市規(guī)劃原則有利于改造和生態(tài)環(huán)境改善的原則保護(hù)文物古跡的原則保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則2.城市房屋拆遷的類型按減少投資資金來源的不同可分為市政動遷和社會動遷按照被拆遷房屋的土地權(quán)屬不同，可分為征地拆遷和非征地拆遷按照拆遷的主體不同，可分為統(tǒng)一拆遷和自行拆遷和委托拆遷按照房屋類型的不同，可分為住宅用房拆遷、商業(yè)用房拆遷、公益事業(yè)用房拆遷公房拆遷和私房拆遷3.城市房屋的拆遷補償補償對象和范圍產(chǎn)權(quán)人或者所有人補償形式產(chǎn)權(quán)調(diào)換作價補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合補償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換按被拆除的房屋面積作價補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋面積的重置價格結(jié)合成新因素計算拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，應(yīng)按其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建4.城市房屋拆遷安置安置對象拆除房屋的使用人拆遷安置形式一次性拆遷安置過渡安置拆遷安置地點原地安置、異地安置拆遷安置補助搬家補助費臨時安置補助費停產(chǎn)損失費6.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)城市綜合開發(fā)與房地產(chǎn)綜合開發(fā)新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)更新改造房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序6.2.1城市綜合開發(fā)與房地產(chǎn)綜合開發(fā)1.國土開發(fā)對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)，以求最大限度的發(fā)揮國家自然資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。2.城市開發(fā)（城市建設(shè)綜合開發(fā)）城市的開發(fā)就是將土地資源、市場資源、信息資源、文化資源、服務(wù)資源等進(jìn)行合理的開發(fā)與利用來為城市經(jīng)的發(fā)展發(fā)揮最有效的作用。是一種地區(qū)性的開發(fā)，尋求最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主體。遵循“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”3.房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建筑地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)活動具有綜合性、開發(fā)周期長期性、開發(fā)過程的時序性、開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險性和強(qiáng)地域性。城市綜合開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)有一定的聯(lián)系，都是綜合開發(fā)，要遵照“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”方針，房地產(chǎn)綜合開發(fā)是城市綜合開發(fā)的主體城市綜合開發(fā)比房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)涵和外延都要深廣。6.2.2新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)更新改造1.新區(qū)開發(fā)一般指新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)開發(fā)2.再開發(fā)一般指建成區(qū)的更新與改造。舊城區(qū)的改造要求：符合城市的總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，并與社會經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)從各個城市的歷史和風(fēng)情出發(fā)，對原有建筑有的拆除，有的改造，有的維修。不易大拆、大建，宜采用多層次、多標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造。3.新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)再開發(fā)相結(jié)合6.2.3房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式1.單項開發(fā)規(guī)模比較小，占地不大，項目功能單一，配套設(shè)施簡便。2.小區(qū)開發(fā)一個完整的小區(qū)綜合開發(fā)，規(guī)模較大、占地較廣、投資較多、建設(shè)周期較長，一般采用分批、分期建設(shè)。3.成片開發(fā)一般指范圍廣泛、投資資金巨大、項目眾多、建設(shè)周期長的綜合開發(fā)。6.2.4房地產(chǎn)綜合開發(fā)程序1.投資決策分析尋找開發(fā)基地規(guī)劃摸底市場調(diào)查經(jīng)濟(jì)分析領(lǐng)導(dǎo)決策2.前期階段申請立項編制建設(shè)計劃方案申請建設(shè)用地委托設(shè)計籌措建設(shè)資金動拆遷三通一平3.項目建設(shè)階段組織施工招標(biāo)控制施工進(jìn)度加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)控竣工驗收市政公建配套，按規(guī)劃要求與房屋施工同步進(jìn)行交付使用資料匯總歸檔4.銷售管理階段房產(chǎn)經(jīng)營房屋出售、出租、以房產(chǎn)入股等。對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。物業(yè)管理物業(yè)管理與入住者或者使用者關(guān)系密切，開發(fā)商的市場信譽有很大的影響，影響開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)。6.3空置空置的概念空置存在的必然性自然空置率空置的影響因素我國商品房空置率現(xiàn)狀分析及對策6.3.1空置的概念1.國外房地產(chǎn)市場空置的概念建筑物的整體或者部分未被得到使用，而處于等待出租或者出售的狀態(tài)空置也是一種供給，供給=需求+空置。表示空置的指標(biāo)：空置率和平均租售時間。2.我國房地產(chǎn)市場空置我國空置面積為沒有交易過的新房。我國的房地產(chǎn)市場空置率是增量市場的空置率6.3.2空置存在的必然性一定的空置面積的存在是房地產(chǎn)市場供求平衡的主要表現(xiàn)，也是市場條件下房地產(chǎn)資源利益最大化的必然結(jié)果。對于使用者而言，高空置率意味著風(fēng)多的選擇機(jī)會對于業(yè)主而言，保持適當(dāng)?shù)目罩寐?，有利于業(yè)主以更高的租金出租/出售。正常條件下，市場中始終存在著空置的房產(chǎn)。比如：美國，1997年出租住宅空置率為7.75%，自由住宅的空置率為1.63%香港地區(qū)，1979~1994年，住宅樓平均空置率為4.2%。臺灣地區(qū)，1980年，總的住宅空置率為13.09%；1990年為13.29%。6.3.3自然空置率1.自然空置率的內(nèi)涵既能保證買方充分的選擇權(quán)利，又能保證賣方的不受損失的空置率。自然空置率的實質(zhì)是長期內(nèi)房地產(chǎn)市場供求平衡下的空置率(H-H0)/H02.自然空置率的用途可以作為未來房地產(chǎn)增量的指示器。6.3.4空置的影響因素內(nèi)生因素和外生因素（按各種因素的變動原因）宏觀因素和微觀因素（根據(jù)各種因素的層次）市場供求因素、政策因素、金融因素和心理因素（按各種因素自身的屬性）6.3.5我國商品房空置現(xiàn)狀分析及對策1.目前商品住宅空置率的現(xiàn)狀與特點數(shù)量居高不下，增幅逐年遞增住宅平均銷售周期延長住宅空置率存在地域的差異不具備入住條件的空置住宅占有較大的比例。