萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施

13三月2024萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施****住宅質量分戶驗收實施背景****住宅分戶驗收體系介紹及項目實施流程****分戶驗收表單結構及使用說明萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施1.****住宅質量分戶驗收實施的背景萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施項目分期建筑面積/萬m2入伙日期總戶數(shù)/套毛坯房/套精裝修房/套精裝修公寓/套報修問題****一期10.802.8-02.11790790（44）

190****二期8.8603.10-03.12695695

300****三期11.6704.5-04.12981851

130541****四期12.505.4-05.7898504394（434）

548合計43.83336428403941301579****客戶服務中心對****項目2005年質量報修統(tǒng)計萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施2005年********項目質量報修統(tǒng)計圖萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施購房者報修問題大多數(shù)出現(xiàn)在使用功能和觀感上。提前發(fā)現(xiàn)問題的方法？分戶驗收國家規(guī)范主要關注結構的安全性、可靠性和耐久性；現(xiàn)有國家規(guī)范對于使用功能和觀感要求不夠明確?，F(xiàn)有工程質量驗收制度對于建筑使用功能和觀感使用的質量檢查和驗收都采用抽檢的方式，難以有效發(fā)現(xiàn)問題?？偘鼏挝回撚胸熑螌λ霈F(xiàn)的質量問題進行維修。萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施2005/3/1北京朝陽區(qū)對136個竣工驗收項目進行分戶驗收的試點。分戶驗收在國內(nèi)的發(fā)展2006/3/7建設部工程質量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司向全國各省、自治區(qū)建設廳，直轄市建委發(fā)布了《關于轉發(fā)北京市建設委員會〈住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定〉和〈關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見〉的通知》，推廣分戶驗收制度。2006/1/1北京市所有竣工驗收項目全面實行分戶驗收，否則不能竣工驗收。2006/6/1南京市開始試行分戶驗收。2006/5/25上海閔行區(qū)施行《全裝修住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》。萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施質量投訴都是開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位都必須面對的問題；總包單位和監(jiān)理單位都必要了解分戶驗收方法。分戶驗收制度順應當前社會住宅質量驗收發(fā)展趨勢；開發(fā)商施工單位監(jiān)理單位萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施2.****住宅質量分戶驗收體系介紹及項目實施流程萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施“住宅質量分戶驗收”是指****所有住宅項目（包括多層、小高層和別墅的毛坯和精裝修項目）除按照國家現(xiàn)行規(guī)范和標準進行工程施工和質量驗收以外，還必須對單位工程內(nèi)每戶和公共部位（不包括室外工程）進行專門施工過程檢查和結果驗收，并形成分戶的過程檢查和結果驗收記錄。

對于單位工程的公共部分，須達到本體系驗收標準（即通過****物業(yè)公司細部檢查），但無提交驗收記錄的要求；對于室外工程，暫時沒有包括在本體系驗收標準內(nèi)，但該項工程須滿足國家標準和規(guī)范以及總包合同約定。該兩部分驗收內(nèi)容統(tǒng)一由****物業(yè)管理有限公司負責驗收。萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施與傳統(tǒng)住宅質量驗收制度的差異傳統(tǒng)住宅工程質量驗收按照單位工程、分部工程、分項工程、檢驗批和系統(tǒng)劃分導致產(chǎn)品實現(xiàn)過程質量管理關注于結構安全及可靠性，較少考慮觀感和使用功能等客戶需求。住宅產(chǎn)品分戶驗收以客戶關注的“戶”為驗收單位，在傳統(tǒng)驗收程序上，增加客戶關注的關于觀感和使用功能的驗收內(nèi)容。形成以戶為單位的全過程質量管理及文件資料戶萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施與現(xiàn)有國家規(guī)定工程驗收制度并不矛盾，它是對現(xiàn)有驗收制度的有益補充。它是一種有效工具，能提前發(fā)現(xiàn)客戶投訴較多的問題，從而較早地解決問題。****分戶驗收標準對檢查內(nèi)容和標準作了明確的規(guī)定，與細部檢查要求相統(tǒng)一。在推行階段，****會對各參與單位給予一定獎勵，大部分獎勵直接落實到各個項目參與人員。****還會總包單位和監(jiān)理單位的分戶驗收實施表現(xiàn)將作為合作伙伴主要考評依據(jù)。萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施根據(jù)國際知名的蓋洛普咨詢有限公司調(diào)查顯示，2005年********項目假日風景1-5期實施分戶驗收前后的客戶對房屋質量滿意度有了較大提高“分戶驗收”項目滿意度平均線萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施****住宅質量分戶驗收體系實施暫行規(guī)定文件1****住宅質量分戶驗收體系項目實施協(xié)議書（總包單位）文件2****住宅質量分戶驗收體系項目實施協(xié)議書（監(jiān)理單位）文件3****住宅質量分戶驗收合格表文件4****住宅質量分戶驗收標準文件5****住宅質量客戶投訴統(tǒng)計標準文件6****住宅項目成品保護條例文件7****住宅質量分戶驗收表單結構及使用說明****住宅質量分戶驗收體系文件實施細則（2007.5）萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施文件1和2為分戶驗收實施項目的總包和監(jiān)理單位合同補充協(xié)議提供參考；文件3是當實施項目所有分戶驗收內(nèi)容及表格完成時填寫的表格，表明實施項目的總包單位、監(jiān)理單位和項目部（或項目管理公司）分戶驗收工作結束；文件4說明上海住宅項目單位工程中戶內(nèi)和公共工程的驗收標準；文件5說明****住宅客戶質量投訴的統(tǒng)計方法，用于分戶驗收實施項目的效果評估；文件6說明****住宅施工過程中成品保護要求，作為其驗收標準的補充；文件7說明****分戶驗收表單的結構和使用方法。萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施****住宅質量分戶驗收體系項目實施組織萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施****住宅質量分戶驗收體系項目實施流程簽署分戶驗收體系項目實施協(xié)議書審核防滲漏專項施工方案/監(jiān)理細則分戶驗收參與人員宣講培訓制定分戶驗收實施計劃總包和監(jiān)理分戶驗收內(nèi)容驗收檢查和表格填寫項目部分戶驗收內(nèi)容抽查和表格填寫*****物業(yè)公司細部檢查項目質量評估及獎金支付萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施細部檢查且所有整改項目完成后；集中交付后；交房后四個月后。

以****約6萬平方米小區(qū)為例，1年完工，正常分戶驗收工作主要集中在2個月內(nèi)?？偘捅O(jiān)理單位獎金為5元/平方米，總獎金為30萬元，其中80%將支付給監(jiān)理和總包參與人員，由項目部確定具體分配方案，分三次發(fā)放給總包單位和監(jiān)理單位參與人員。萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施實施獎勵的分配實施過程的支付獎金基于細部檢查結果的評價基于交房4個月內(nèi)客戶有效投訴的評估萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施3.****分戶驗收表格使用說明萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施序號檢查項1土建滲漏2房間尺寸3天花和內(nèi)墻面4地面5進戶門和窗戶6細部制作7通水及衛(wèi)生潔具8通電及家用電器9外墻****分戶驗收9個項目萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施表單體系過程驗收表單結果驗收表單工作聯(lián)系表單檢查單位內(nèi)容●總包單位●監(jiān)理單位●項目部●土建滲漏檢查表室內(nèi)地面滲漏檢查表、門窗滲漏檢查表、外墻滲漏檢查表、屋面滲漏檢查表●總包單位●監(jiān)理單位●項目部●房間尺寸●天花和內(nèi)墻面●地面●進戶門、窗戶●細部制作●給水排水及衛(wèi)生潔具●外墻●通電及家用電器●總包單位●監(jiān)理單位●項目部●質量問題記錄表●質量問題通知單●報驗單●整改報驗不合格通知單●工作聯(lián)系函萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施表格結構B311-01室內(nèi)地面防滲漏檢查表（砼結構完成面）B312-01室內(nèi)地面防滲漏檢查表（防水層完成面）B321-01鋁合金（塑鋼）滲漏檢查表（窗框安裝完成面）B322-01鋁合金（塑鋼）滲漏檢查表（窗扇安裝完成面）B331-01地下室滲漏檢查表（砼結構完成面）B332-01地下室滲漏檢查表（防水層完成面）B341-01外墻滲漏檢查表（砌體結構完成面）B342-01外墻滲漏檢查表（抹灰層完成面）B343-01外墻滲漏檢查表（保溫層完成面）B344-01外墻滲漏檢查表（涂料完成面）B44-02外墻滲漏檢查表（面磚完成面）B351-01屋面滲漏檢查表（砼結構完成面）B352-01屋面滲漏檢查表（細石砼找平層完成面）B353-01屋面滲漏檢查表（防水層完成面）B354-01屋面滲漏檢查表（保溫層完成面）B355-02屋面滲漏檢查表（細石砼保護層完成面）B355-01屋面滲漏檢查表（瓦屋面完成面）過程驗收表單B101-10房間尺寸檢查表（砌筑工程）B101-20房間尺寸檢查表（粉刷工程）B102-10內(nèi)墻面、頂棚檢查表（高級抹灰工程）B102-20內(nèi)墻面、頂棚檢查表（涂飾工程）B103-20外墻面檢查表（涂飾工程）B104-10頂棚檢查表（吊頂工程）B105-10地坪檢查表（水泥混凝土面層）B105-20地坪檢查表（實木地板）B106-10內(nèi)墻面、地面檢查表（飾面磚工程）B107-10進戶門、房間門檢查表（木門/鋼門）B108-10門窗檢查表（鋁合金/塑鋼）B109室內(nèi)欄桿檢查表B110櫥柜檢查表（木制）B111開關、插座、配電箱檢查表B112衛(wèi)浴設備檢查表B113室內(nèi)給水管道檢查表B114室內(nèi)排水管道檢查表B115家用電器檢查表結果驗收表單萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施驗收時間（1）地基主體結構砌筑結構屋面工程地下室砼結構完成面地下室防水層完成面B331-01地下室滲漏檢查表（砼結構完成面）B332-01地下室滲漏檢查表（防水層完成面）屋面砼結構完成面室內(nèi)地面砼結構完成面室內(nèi)地面防水層完成面地坪找平完成面B351-01屋面滲漏檢查表（砼結構完成面）B311-01室內(nèi)地面滲漏檢查表（砼結構完成面）B312-01室內(nèi)地面滲漏檢查表（防水層完成面）B105-10地坪檢查表（細石混凝土面層）砌筑工程完成面外墻抹灰層完成面外墻保溫層完成面B341-01外墻滲漏檢查表（砌體結構完成面）B101-10房間尺寸檢查表（砌筑工程）B342-01外墻滲漏檢查表（抹灰層完成面）B343-01外墻滲漏檢查表（保溫層完成面）找平層完成面防水層完成面保溫層完成面平屋面保護層完成面瓦屋面完成面管道工程B352-01屋面滲漏檢查表（細石砼找平層完成面）B353-01屋面滲漏檢查表（防水層完成面）B354-01屋面滲漏檢查表（保溫層完成面）B355-01屋面滲漏檢查表（細石砼保護層完成面）B355-02屋面滲漏檢查表（瓦屋面完成面）管道工程完成面

B113室內(nèi)給水管道檢查表B114室內(nèi)排水管道檢查表檢查開始時間檢查表單萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施驗收時間（2）門窗工程抹灰工程窗框安裝完成面窗扇安裝完成面進戶門、房間門完成面B321-01鋁合金（塑鋼）門窗滲漏檢查表（窗框安裝完成面）B322-01鋁合金（塑鋼）門窗滲漏檢查表（窗扇安裝完成面）B108-10門窗檢查表（鋁合金/塑鋼）B107-10進戶門、房間門檢查表（木門/鋼門）內(nèi)墻面、頂棚抹灰工程完成面B102-10內(nèi)墻面、頂棚檢查表（高級抹灰工程）檢查開始時間檢查表單吊頂工程完成面B104-10頂棚檢查表（石膏吊頂）涂飾工程完成面B102-20內(nèi)墻面、頂棚檢查表（涂飾工程）B103-20外墻面檢查表（涂飾工程）B344-01外墻滲漏檢查表（涂料完成面）B101-10房間尺寸檢查表（粉刷工程）吊頂工程涂飾工程面磚工程墻面貼磚完成面B344-02外墻滲漏檢查表（面磚完成面）細部制作櫥柜完成面欄桿上漆完成面B110櫥柜檢查表（木制）B109室內(nèi)欄桿檢查表萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施驗收時間（3）檢查開始時間檢查表單衛(wèi)浴設備安裝完成面B112衛(wèi)浴設備檢查表衛(wèi)浴設備安裝電器安裝電器安裝完成面B111開關、插座、配電箱檢查表B115家用電器檢查表地磚工程完成面地板工程完成面B106-10內(nèi)墻面、地面檢查表（飾面磚工程）B105-10地坪檢查表（實木地板）地板地磚工程萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施根據(jù)項目特征，制定分戶驗收計劃，包括所使用表格和使用時間每張表格使用前，監(jiān)理單位填充必要信息，確定驗收項目、驗收部位和驗收標準分戶驗收表格使用的準備工作監(jiān)理發(fā)放驗收表格給總包，總包自檢全部合格后填寫驗收表格監(jiān)理復查，如實填寫驗收表格，對于不合格項目開出整改通知，監(jiān)理復查最多進行三輪驗收表格移交項目部抽查分戶驗收表格的使用萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施單項分戶驗收內(nèi)容驗收流程監(jiān)理最多對總包單位進行3次檢查項目部最多對提交表單進行3次檢查直至完全整改完畢，方可提交備案萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施驗收方式檢查單位檢查時間檢查標記檢查要求檢查頻度合格不合格總包單位檢查100%合格后√日期向監(jiān)理單位提交復檢申請和表單100%檢查監(jiān)理單位第1次復檢○日期監(jiān)理將發(fā)現(xiàn)的質量問題，填寫在“質量問題表”中，簽發(fā)整改通知單要求總包單位整改?？偘鼏挝徽耐戤叢⒆詸z合格，向監(jiān)理單位提交復檢申請100%檢查第2次復檢◎日期對整改項100%檢查第3次復檢●日期項目部第1次復檢○日期對發(fā)現(xiàn)的質量問題，填寫在“質量問題表”中，簽發(fā)整改通知單要求總包單位整改，監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。監(jiān)理復檢合格后，向項目部提交復檢申請按比例抽檢第2次復檢◎日期對整改項100%檢查第3次復檢●日期物業(yè)細部檢查小組第1次復檢○日期簽發(fā)整改通知單要求總包單位整改，監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行，并對整改結果進行復查，直至100%合格100%檢查第2次復檢●日期萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施驗收方式——總包、監(jiān)理及項目部結果驗收表單表面觀感柜門開啟五金配件甲醛含量龍骨成品保護門板旁板后板及頂板木柜面板房間1√1/3√1/3√1/3√1/3√1/3√1/3√1/3√1/3○1/5◎1/7○1/5○1/5●1/11○1/5●1/11○1/5○1/15○1/15○