中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路

中地行-華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路2024/3/13中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路前言

自2004年12月28日至2004年12月31日，敝司派遣9人調(diào)研小組進(jìn)駐章丘市，針對(duì)章丘市商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，本報(bào)告主要包括調(diào)查分析報(bào)告及初步策劃思路，僅供參考，希望能為貴司項(xiàng)目之順利開(kāi)展有所助益。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路目錄章丘概況調(diào)研報(bào)告策劃思路中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路章丘概況

章丘市位于濟(jì)南東45公里處，為濟(jì)南輔城之一，總面積1855平方公里，總?cè)丝?8.9萬(wàn)。章丘市歷史悠久，為龍山文化發(fā)祥地，歷代名人輩出，是戰(zhàn)國(guó)時(shí)期哲學(xué)家鄒衍、唐代名相房玄齡、宋代詞人李清照、近代著名商業(yè)資本家孟洛川的故鄉(xiāng)。章丘旅游業(yè)較為發(fā)達(dá)，百脈泉、白云湖、七星臺(tái)、錦屏山等自然景區(qū)和城子崖遺址、東平陵故城、齊長(zhǎng)城等歷史遺跡，近年發(fā)現(xiàn)的洛莊漢墓、危山兵馬俑名揚(yáng)海內(nèi)外。

資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源有25種，是全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣（市）、優(yōu)質(zhì)鋁土出口基地和石灰石儲(chǔ)區(qū)。

區(qū)位優(yōu)越，交通便利，產(chǎn)業(yè)配套能力強(qiáng)。膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青、濟(jì)王公路和濟(jì)青高速公路貫穿東西，0九路、章萊公路縱貫?zāi)媳保粷?jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)距明水35公里。2003年完成GDP144億元，地方財(cái)政收入7.06億元，再次躋身全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣，列第56位。名列全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力第37位。被確定為全省30個(gè)強(qiáng)縣(市)之一。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將與濟(jì)南對(duì)接，可口可樂(lè)已確定在章丘設(shè)廠，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路章丘概況建設(shè)現(xiàn)代化的山水園林中等城市

所謂現(xiàn)代化，就是要使城市產(chǎn)業(yè)布局合理，功能完善齊全，城市設(shè)施現(xiàn)代氣息濃郁，經(jīng)濟(jì)繁榮活躍；所謂中等城市，就是到2010年，章丘城市規(guī)劃區(qū)面積要達(dá)到145平方公里，人口達(dá)到45萬(wàn)左右；所謂山水園林城市，就是要突出章丘特色，塑造鮮明的城市品牌，“山”即胡山、雙山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脈泉群和眼明泉泉群為中心的自成體系的泉水，“園林”即標(biāo)志城市綠化水平和生態(tài)環(huán)境的公園綠地系統(tǒng)。依托濟(jì)南和半島城市群，以新城區(qū)為戰(zhàn)略平臺(tái)，建設(shè)濟(jì)南大城市框架下富而美的新章丘

在建設(shè)濟(jì)南大城市框架下富而美的新章丘的理念下，打破原有明水城區(qū)及濟(jì)王路經(jīng)濟(jì)帶的概念，實(shí)現(xiàn)由封閉式的建設(shè)向開(kāi)放式發(fā)展的戰(zhàn)略突圍，實(shí)現(xiàn)明水、章丘新城區(qū)發(fā)展與濟(jì)南的基礎(chǔ)設(shè)施、城市、產(chǎn)業(yè)、科技和人才等全方位對(duì)接，從而實(shí)現(xiàn)章丘跨越式的發(fā)展.城市發(fā)展與定位城市戰(zhàn)略目標(biāo)中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路章丘概況濟(jì)南的重要增長(zhǎng)極，章丘發(fā)展的隆起區(qū)圈層推進(jìn)、多核生長(zhǎng)、組團(tuán)布局、模塊空間，綠帶隔離章丘新城區(qū)的總體規(guī)劃范圍西起章丘歷城邊界，東至西外環(huán)，北到濟(jì)青路以北1公里，南到濟(jì)王路以南2公里，另外包括政務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)在內(nèi)的范圍，總計(jì)145平方公里。城市戰(zhàn)略規(guī)劃結(jié)構(gòu)特點(diǎn)中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路“兩帶”指文化紫帶和山體綠帶。北部以濟(jì)青路為主形成文化旅游空間線路；南部以自然山體為依托形成自然山水綠帶。

“三片”：北部以濟(jì)青路形成文化旅游為主的空間線路，是章丘獨(dú)具魅力的歷史文化長(zhǎng)廊；中部依托中央大道（唐王山路西延長(zhǎng)線），主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)與居住服務(wù)空間，沿路掩映著現(xiàn)代化的園區(qū)與環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)；南部是濟(jì)王路南側(cè)，主要是低密度的別墅區(qū)，景觀優(yōu)美，山水掩映，形成具有韻律感的空間形態(tài)和如音樂(lè)般顫動(dòng)的空間節(jié)奏。

“主城區(qū)”由老城區(qū)、明水經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和政務(wù)區(qū)構(gòu)成，“三輔”包括圣井高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園和棗園-龍山片區(qū)。

兩帶三片，一主三輔章丘概況規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路章丘概況章丘市主要發(fā)展目標(biāo)之一為建成中等規(guī)模旅游城市，借助獨(dú)特的地理位置，將旅游產(chǎn)業(yè)做大。產(chǎn)業(yè)化方面借助濟(jì)南東部高新區(qū)之力，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?？偨Y(jié)政府大的規(guī)劃為本項(xiàng)目提供了空前的契機(jī)和挑戰(zhàn)，項(xiàng)目定位尤為關(guān)鍵中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路調(diào)研報(bào)告中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路調(diào)研報(bào)告章丘現(xiàn)有商業(yè)分布商業(yè)街道匯泉路雙泉路繡水大街明水大街華明大道白云路商鋪數(shù)量3851422243072089商業(yè)街道鐵道北路桃花山街工業(yè)二路火車(chē)站附近山泉路龍山街商鋪數(shù)量3387312115271309商業(yè)街道糧油街黨校路雙山大街唐山街魯宏大道合計(jì)商鋪數(shù)量113166441502596中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路調(diào)研報(bào)告

匯泉路為貫穿城市東西的商業(yè)氛圍最為濃厚的商業(yè)街，為最繁華的街道之一，也是政府機(jī)關(guān)所在地．在匯泉路以北，為章丘的老城區(qū)，著名的旅游景點(diǎn)多在此區(qū)域，如百脈泉、李清照故居等。雙泉路與匯泉路平行，分為東西兩段，東段多以美食為主，西端臨近汽車(chē)站，汽配、摩托經(jīng)營(yíng)者較為集中，并且名校多在此路段，如章丘四中、李清照小學(xué)等。華明大道商業(yè)氛圍也較為濃厚，實(shí)際上是章丘的北外環(huán)，道路建設(shè)不錯(cuò)，新建的汽車(chē)站即位于此路中段。繡水大街為章丘城東第一大道，商業(yè)氛圍濃厚，北段多為太陽(yáng)能專(zhuān)賣(mài)。

中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路調(diào)研報(bào)告商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)位住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)位眼明泉小區(qū)：均價(jià)1500元/平方米，為政府機(jī)關(guān)集體買(mǎi)斷。麗園小區(qū)：均價(jià)1750元/平方米；現(xiàn)房。宏昌花園北區(qū)：均價(jià)1800元/平方米，準(zhǔn)現(xiàn)房。新天地花園小區(qū)：均價(jià)1700元/平方米。現(xiàn)無(wú)在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，繁華路段租金范圍1-3元/平米/天，繁華路段底商售價(jià)4000元/平方米左右。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路調(diào)研報(bào)告章丘商業(yè)特點(diǎn)整體商業(yè)環(huán)境一般，業(yè)態(tài)比較原始；隨著章丘城市建設(shè)步伐的加快，商業(yè)即將面臨更新?lián)Q代；各種業(yè)態(tài)集中度尚可，但缺乏具備較為先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的商家；現(xiàn)有商業(yè)僅僅能滿足大眾消費(fèi)，缺乏引導(dǎo)功能。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路項(xiàng)目規(guī)模大于市場(chǎng)容量項(xiàng)目發(fā)展依賴城市發(fā)展旅游城市、濟(jì)南輔城產(chǎn)業(yè)對(duì)接、半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈旅游城市必要配套人流與濟(jì)南對(duì)接、商業(yè)獨(dú)到特色濟(jì)南首家、章丘第一SHOPPINGMALL中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路項(xiàng)目承擔(dān)城市功能開(kāi)心消費(fèi)進(jìn)的來(lái)留得住對(duì)旅游城市來(lái)講，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展必要的措施是建立起特色消費(fèi)。章丘依托濟(jì)南旅游資源，客戶進(jìn)得來(lái)，但具備一定檔次的消費(fèi)和居住由誰(shuí)承擔(dān)？章丘經(jīng)濟(jì)與濟(jì)南對(duì)接，企業(yè)、人才需要一定檔次的消費(fèi)場(chǎng)所，這由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？節(jié)假日濟(jì)南赴章丘觀泉者數(shù)量劇增，這部分人能為章丘貢獻(xiàn)什么？中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路項(xiàng)目現(xiàn)存問(wèn)題：1、體量與市場(chǎng)容量的矛盾；2、政府參與項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的矛盾；3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與定位的矛盾。問(wèn)題解決思路：1、增加業(yè)態(tài)類(lèi)型；2、以項(xiàng)目的城市功能打動(dòng)政府，規(guī)劃以我為主；3、情報(bào)戰(zhàn)、先機(jī)戰(zhàn)。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中,由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃,把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。MALL全稱(chēng)ShoppingMaLL(音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品茂”),意為大型購(gòu)物中心,屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL摩爾購(gòu)物中心是指：面積在10萬(wàn)平方米以上，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，具有高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)的不同行業(yè)主題大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。）家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向——通過(guò)設(shè)置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、家居家電類(lèi)、游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲、酒店以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客；再輔以各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店針對(duì)各類(lèi)消費(fèi)者之需求，此外還設(shè)置各類(lèi)特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能全面滿足不同客戶層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路中國(guó)MALL一覽表城市

名稱(chēng)

投資方

總建筑面積

總投資額

使用日期

項(xiàng)目特色

東莞

華南Mall

東莞市三元盈暉

近80多萬(wàn)㎡

25億元

2005年

乘船逛大MALL購(gòu)物看風(fēng)景

廣州

正佳廣場(chǎng)

大鵬集團(tuán)

37.6萬(wàn)㎡

25億元

2004年

廣州市最大型購(gòu)物中心

廣州

廣州奧林匹克超級(jí)購(gòu)物中心

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27萬(wàn)㎡

-------

---------家居國(guó)務(wù)購(gòu)物及旅游概念

廣州

廣州太古匯

廣州日?qǐng)?bào)、太古集團(tuán)

18萬(wàn)㎡

15億元

2005年

市區(qū)綜合性購(gòu)物中心

北京

北京大都市商業(yè)街

紅石機(jī)構(gòu)

30萬(wàn)㎡

-----------------號(hào)稱(chēng)亞洲最長(zhǎng)

深圳

萬(wàn)鑫·五洲風(fēng)情MALL

商興業(yè)集團(tuán)

26萬(wàn)㎡

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具備世界文化風(fēng)情、洋溢著多國(guó)購(gòu)物情調(diào)的商業(yè)中心

上海

虹橋購(gòu)物樂(lè)園

-----------

33萬(wàn)㎡

15億元

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國(guó)內(nèi)最大

北京

北京MALL

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43萬(wàn)㎡

24.21億元

2005年5月投入運(yùn)營(yíng)

集購(gòu)物、餐飲、休閑和觀光旅游等功能為一體

大連

大連商業(yè)城

大連市政府

近25萬(wàn)㎡

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北京

亦莊Mall

大地集團(tuán)

60萬(wàn)㎡

33億元

2003年國(guó)慶節(jié)

北京

中關(guān)村Mall

中關(guān)村國(guó)際商城發(fā)展有限公司

65萬(wàn)㎡

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2003年底

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上海

上海Mall

泰國(guó)正大集團(tuán)

24萬(wàn)㎡

4億美元

2000年7月

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中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL共10條記錄

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中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路加拿大的"西愛(ài)民頓"是目前世界最大的Mall，年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門(mén)達(dá)50個(gè)之多、停車(chē)位達(dá)2萬(wàn)輛，商場(chǎng)內(nèi)有100多家餐館。經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目是各類(lèi)生活日用品專(zhuān)賣(mài)店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂(lè)園(項(xiàng)目比錦江樂(lè)園還多)、WHL幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、8個(gè)電影院、1個(gè)賭場(chǎng)、1個(gè)三星級(jí)賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂(lè)性服務(wù)項(xiàng)目，消費(fèi)者在此可以購(gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就餐。策劃思路中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路美國(guó)安大略米爾斯摩爾：1997年1月至10月，“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá)1400萬(wàn)人次，而迪斯尼樂(lè)園1995年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過(guò)1420萬(wàn)人次。安大略米爾斯Mall商場(chǎng)面積18萬(wàn)多平方米，內(nèi)有商店237家，工作人員約7300人。在安大略米爾斯Mall內(nèi)，既有美國(guó)知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級(jí)時(shí)裝的國(guó)際品牌在內(nèi)設(shè)店。目前，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出200班觀光購(gòu)物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為商場(chǎng)帶來(lái)的收入非?？捎^。曼斯表示，逛商場(chǎng)的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi)109美元，而國(guó)際觀光客每次平均消費(fèi)435美元。這家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者為弗吉尼亞州的米爾斯公司。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路策劃思路泰國(guó)曼谷的西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（SeaconSquare）---全泰之冠，亞洲最大的集購(gòu)物與娛樂(lè)于一體的綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，是世界排行第五大購(gòu)物中心，西康廣場(chǎng)集合著名商店近400家，還有6家世界級(jí)的大型店宇。建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，在Seacon購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)，消費(fèi)者可到各種各樣的商店里采購(gòu)，包括：羅賓森百貨店、蓮花超級(jí)商場(chǎng)、娛樂(lè)主題公園"YoyoLand"、多元化的電影院"Seacon14"、亞洲國(guó)際圖書(shū)市、泰國(guó)第一家動(dòng)作模擬劇院"TheSimulator"多媒體電影院及立體電影院，以及具有18個(gè)球孔的微型高爾夫球道、國(guó)際飲食苑和400家國(guó)際知名品牌商店。中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思