基于灰色預(yù)測(cè)的商品房?jī)r(jià)格影響因素及預(yù)測(cè)研究

PAGE1基于灰色預(yù)測(cè)的商品房?jī)r(jià)格影響因素及預(yù)測(cè)研究摘要在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響的因素時(shí)使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進(jìn)行的定量分析。在對(duì)未來(lái)武漢市商品房?jī)r(jià)格的情況進(jìn)行預(yù)測(cè)的時(shí)候使用了GM（1，1）模型，這樣有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。在這次研究的時(shí)候是綜合的進(jìn)行分析，將很多學(xué)科的知識(shí)融在一起，主張從實(shí)踐的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)而進(jìn)行理論研究，然后再用于實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格；灰色關(guān)聯(lián)分析；GM（1，1）模型1研究方法和數(shù)據(jù)來(lái)源1.2.1研究方法本文在研究影響商品房?jī)r(jià)格因素預(yù)測(cè)的時(shí)候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)研究的時(shí)候使用的是GM（1，1）模型。（1）運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析該理論是我們國(guó)家的學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個(gè)系統(tǒng)之間的因素，因?yàn)閷?duì)象和時(shí)間的原因，在變化過(guò)程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時(shí)候，如果這兩個(gè)因素變化趨勢(shì)是一樣的，而且同步性高，這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好，通過(guò)比較判斷這些因素的主次要因素[4-6]。本文通過(guò)選取不同指標(biāo)，依次與商品房均價(jià)進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行排序，得出各指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。（2）GM（1，1）模型灰色預(yù)測(cè)模型里面最重要的就是GM模型，因?yàn)檫@個(gè)模型對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)比較準(zhǔn)確。還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是在信息特別少的情況下都可以精確的預(yù)測(cè)，計(jì)算方法也比較簡(jiǎn)單，所以在很多行業(yè)里面都在使用[7]。1.2.2數(shù)據(jù)來(lái)源為了更好的反映出武漢市商品房?jī)r(jià)格變化機(jī)理，同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)的真實(shí)性和方便性，為了更好的對(duì)其進(jìn)行分析，這次分析的數(shù)據(jù)是09年到15年的統(tǒng)計(jì)年鑒。2商品房?jī)r(jià)格的灰色預(yù)測(cè)2.1灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)灰色理論不需要大量的數(shù)據(jù)就可以建立模型進(jìn)而分析預(yù)測(cè)，最終進(jìn)行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無(wú)法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問(wèn)題，現(xiàn)已在工程控制、管理決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用[15]。在灰色系統(tǒng)里面只有很少的一部分信息是真實(shí)有效的，其他是模糊的。研究的時(shí)候就是從系統(tǒng)出發(fā)，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進(jìn)行研究?；疑A(yù)測(cè)是對(duì)灰色系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過(guò)程進(jìn)行預(yù)測(cè)。灰色預(yù)測(cè)方法的特點(diǎn)表現(xiàn)在：在提取離散值的時(shí)候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量，這樣在處理數(shù)據(jù)的時(shí)候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用，用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的，然后對(duì)這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型。這樣就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律而且避免了很多的隨機(jī)誤差?；疑到y(tǒng)GM（1，1）因?yàn)樵陬A(yù)測(cè)的時(shí)候需要的信息少，而且計(jì)算便捷，精確度還高，所以一直以來(lái)很多的行業(yè)都用這種方式進(jìn)行分析預(yù)測(cè)[16-18]。2.2GM（1，1）模型的構(gòu)建灰色系統(tǒng)理論預(yù)測(cè)方法主要使用的是GM模型，該模型都是對(duì)應(yīng)一個(gè)微分方程，求解的過(guò)程就是對(duì)模型預(yù)測(cè)的函數(shù)方程。該模型每個(gè)字母代表都是有含義的。[19]。GM（1，1）建模過(guò)程和機(jī)理如下：（1）假設(shè)原始數(shù)據(jù)序列是正數(shù)序列；其中，（2）對(duì)做一次累加，生成數(shù)列：平均相對(duì)誤差，精度為二級(jí)。②計(jì)算均方差比：，精度為一級(jí)。③計(jì)算小誤差概率：所以，，精度為一級(jí)。根據(jù)表6的灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)精度檢驗(yàn)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可知，該灰色模型的綜合精度等級(jí)是一級(jí)，該模型的預(yù)測(cè)是有效的。因此模型：，可以對(duì)武漢市的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。2.4預(yù)測(cè)結(jié)果分析從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。從這個(gè)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)可以看出今后的商品房房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，而且漲幅會(huì)很大。（1）在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，需求量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。①居民購(gòu)房能力會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越好，人均收入水平也會(huì)增長(zhǎng)，家庭可支配的收入會(huì)增多，很多都愿意把錢(qián)投資在住房上面。這對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)能力有很大提高。②在城市化進(jìn)程發(fā)展的時(shí)候，很多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力都去到城市，這樣城市的人口就會(huì)增長(zhǎng)規(guī)模也在擴(kuò)大。③現(xiàn)在大家都經(jīng)濟(jì)條件都好了，對(duì)住房的要求也會(huì)越來(lái)越高。（2）建房成本仍會(huì)上漲①因?yàn)橥恋刭Y源的不可再生特點(diǎn)，所以以后的土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國(guó)家將從糧食安全的角度，逐步收緊土地供應(yīng)，可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地也將隨之減少，土地價(jià)格將隨之增高。目前，我國(guó)土地出讓制度已開(kāi)始廣泛采用市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的形式，而且規(guī)定在有條件的前提下，盡量采用拍賣(mài)的形式出讓土地。有一些政策對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行了控制，但是開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中還是有惡性競(jìng)爭(zhēng)，所以土地價(jià)格也向著不好的方向在發(fā)展。②建筑安裝成本價(jià)格繼續(xù)上漲。因?yàn)槿斯さ膬r(jià)格以及建筑材料的價(jià)格在逐年上漲，所以安裝工程的價(jià)格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價(jià)格也會(huì)長(zhǎng)高。

參考文獻(xiàn)[1]柳興國(guó).我國(guó)城市住宅價(jià)格問(wèn)題剖析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2013，12：47-48.[2]杜曉芳，張金鎖.我國(guó)商品住宅價(jià)格灰色預(yù)測(cè)[J].西安科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，12（4）：568-571.[3]湖北