淺談我國企業(yè)質(zhì)量管理存在的問題及對策及物業(yè)管理風(fēng)險及防范

淺談我國企業(yè)質(zhì)量管理存在的問題及對策【摘要】質(zhì)量管理是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，是企業(yè)發(fā)展的助力，只有建立質(zhì)量管理體系，才能保證持續(xù)地生產(chǎn)出能夠滿足顧客要求的產(chǎn)品。本文分析了我國企業(yè)質(zhì)量管理存在的一些問題，提出了企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理的策略。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)；質(zhì)量管理；問題；對策

質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量管理是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)?？梢哉f，質(zhì)量管理水平是衡量企業(yè)前景的重要因素。質(zhì)量管理知識的全員普及，是企業(yè)為了取得生存和發(fā)展的必要活動。全面質(zhì)量管理、精益管理等新時代質(zhì)量管理知識的學(xué)習(xí)，是企業(yè)提高競爭能力、健康持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

一、我國企業(yè)質(zhì)量管理存在的問題

（一）以顧客為中心的理念不強(qiáng)

隨著中國企業(yè)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的推行，尤其是以ISO9000標(biāo)準(zhǔn)為框架基礎(chǔ)的認(rèn)證體系廣泛實施，一些企業(yè)已經(jīng)開始根據(jù)市場的動態(tài)及顧客的需求作為企業(yè)制定經(jīng)營策略的依據(jù)，但大多數(shù)企業(yè)仍局限于追求產(chǎn)量及照搬同行的生產(chǎn)模式進(jìn)行新產(chǎn)品的開發(fā)和市場的開拓，從而導(dǎo)致企業(yè)難以保證生產(chǎn)出的產(chǎn)品滿足顧客的需要或者產(chǎn)品質(zhì)量無法超越同行。

（二）管理制度不健全，質(zhì)量意識淡薄

隨著國外先進(jìn)質(zhì)量管理模式及理念的引入，以及質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的運(yùn)行，一些企業(yè)已經(jīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求及企業(yè)內(nèi)部情況，制定了系統(tǒng)的管理制度，但仍有管理制度不健全現(xiàn)象，尤其是民營中小企業(yè)，沒有一套健全的規(guī)范的管理制度。目前我國大多數(shù)企業(yè)的質(zhì)量管理是被動反應(yīng)型的，即企業(yè)不是研究本企業(yè)內(nèi)部存在問題提出持續(xù)改進(jìn)，而是為了認(rèn)證、審核需要或者盲目效仿同行企業(yè)質(zhì)量管理模式，從而導(dǎo)致質(zhì)量管理成本高但效果不明顯。另外，絕大多數(shù)企業(yè)員工對質(zhì)量的意識局限于本工序產(chǎn)品質(zhì)量符合合同或工藝要求，沒有延伸拓展到整個生產(chǎn)過程及顧客滿意上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到全員參與的地步，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及員工中存在重生產(chǎn)、輕質(zhì)量現(xiàn)象。

（三）企業(yè)質(zhì)量管理方法落后

企業(yè)的質(zhì)量管理應(yīng)用方面，依然停留在以國有企業(yè)或大型企業(yè)為主的狀況，例如私有中小企業(yè)、外資企業(yè)很少有QC活動、質(zhì)量月等；質(zhì)量管理的研究應(yīng)用工具上，沒有使用或者使用的依然是那些初步的定性的基本方法，如調(diào)查表、排列圖、直方圖等；質(zhì)量管理的信息應(yīng)用上，與信息化時代相去甚遠(yuǎn)，如我國大多企業(yè)文件傳遞、審批以紙質(zhì)為主，大大浪費(fèi)了人力物力且效率低下。我國企業(yè)的現(xiàn)代化質(zhì)量管理方法欠缺、質(zhì)量監(jiān)控手段薄弱等問題，最終導(dǎo)致企業(yè)競爭力不強(qiáng)。

（四）企業(yè)質(zhì)量體系認(rèn)證效果不顯著

目前我國很多企業(yè)通過實施ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證消除國際貿(mào)易壁壘，增強(qiáng)了國際間的合作，讓企業(yè)獲得更多機(jī)會，改進(jìn)了企業(yè)的績效、提高了內(nèi)部管理水平等等。但我國企業(yè)在質(zhì)量體系認(rèn)證推行過程中出現(xiàn)應(yīng)付審核、只為發(fā)證現(xiàn)象，從而導(dǎo)致企業(yè)在推行質(zhì)量管理體系時困難重重。其原因：一是大多企業(yè)為了獲得證書而推行體系認(rèn)證，應(yīng)付認(rèn)證而沒有認(rèn)真學(xué)習(xí)落實質(zhì)量管理方法，從而不能提高企業(yè)管理和績效；二是咨詢、認(rèn)證機(jī)構(gòu)為了本企業(yè)的效益或者是咨詢師、審核人員缺乏工作經(jīng)驗，從而在引導(dǎo)企業(yè)引用質(zhì)量管理體系時，盲目的照搬認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)條款，從而與企業(yè)實際情況脫節(jié)，不能根據(jù)企業(yè)的實際情況建立行之有效的質(zhì)量管理體系；三是很多企業(yè)管理人員尤其是公司領(lǐng)導(dǎo)及質(zhì)量管理人員缺乏工作經(jīng)驗及相關(guān)知識，不了解質(zhì)量管理的理論和工具，不能帶動全員參與全面質(zhì)量管理。

二、提高我國企業(yè)質(zhì)量管理的對策

（一）以顧客為導(dǎo)向

在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，突出強(qiáng)調(diào)顧客的地位，以顧客為中心的理念是企業(yè)管理層或企業(yè)所有者必須要了解的理論。企業(yè)通過了解客戶現(xiàn)在和將來的需求，并且靈活、快速的根據(jù)市場機(jī)會作出決策，才能提高企業(yè)利益和市場份額，在競爭中立于不敗之地。按照“現(xiàn)代管理之父”PeterF.Drucker的觀點(diǎn)：企業(yè)的存在就是為了創(chuàng)造顧客。暢銷的產(chǎn)品不僅為企業(yè)創(chuàng)造了直接的財富，還獲得了最寶貴的顧客忠誠度。

（二）切實發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，提高全員質(zhì)量意識

企業(yè)各級管理人員應(yīng)從全局高度充分認(rèn)清質(zhì)量的重要性，要有做好質(zhì)量工作的使命感、責(zé)任感和緊迫感。以自身行為習(xí)慣引領(lǐng)全體員工理解組織的目標(biāo)，應(yīng)該創(chuàng)建并維持一個全體員工參與企業(yè)目標(biāo)實現(xiàn)的企業(yè)環(huán)境，激勵全員建立質(zhì)量意識，最終實現(xiàn)組織目標(biāo)。

質(zhì)量管理工作最根本的使命在于始終并廣泛地傳遞質(zhì)量意識，引導(dǎo)企業(yè)文化建設(shè)，目的就是養(yǎng)成員工的慣習(xí)，最終升華為企業(yè)性格凝聚核心人員、影響全體員工、紐系企業(yè)客戶、促進(jìn)企業(yè)長青。企業(yè)應(yīng)通過有針對性的培訓(xùn)、宣傳、教育等方式提高全員質(zhì)量意識，只有全員參與才能更全面的推動和落實質(zhì)量管理工作。全員參與是質(zhì)量管理的基礎(chǔ)。

（三）利用信息化加強(qiáng)質(zhì)量管理方法應(yīng)用

企業(yè)利用信息化平臺可以使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)快速共享信息從而作出決策，并且可以利用信息化建立數(shù)據(jù)庫，從而可以有效使用新老七種工具、‘6σ’、‘精益管理’等質(zhì)量管理手段。最終在運(yùn)用質(zhì)量管理方法過程中可以獲得良好的效益。

（四）完善質(zhì)量管理體系

以ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)是迄今為止世界上最成熟的質(zhì)量管理體系框架。它幫助各類企業(yè)通過客戶滿意度的改進(jìn)、員工積極性的提升以及持續(xù)改進(jìn)來獲得成功。企業(yè)要加強(qiáng)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及管理工具的學(xué)習(xí)，真正理解和掌握體系相關(guān)文件要求，要堅持貫徹企業(yè)制度落實，防止并克服有章不循、循章不嚴(yán)的“兩張皮”現(xiàn)象。要提高執(zhí)行力，確保各項質(zhì)量要求的落實，增強(qiáng)質(zhì)量管理體系自我改進(jìn)、糾偏和完善能力。

（五）重視質(zhì)量管理的經(jīng)濟(jì)效益

質(zhì)量經(jīng)濟(jì)效益分析的原理就是提高顧客滿意度的同時，降低質(zhì)量成本。其指導(dǎo)思想是有效的利用資源，以最小的資源消耗滿足對產(chǎn)品質(zhì)量的要求。合格的產(chǎn)品決不僅限于產(chǎn)品按技術(shù)特征來設(shè)計，制造并達(dá)到要求，而應(yīng)該在客戶需要時，以合理的價格和最短的時間，能夠提供給顧客真正需要的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)只有將質(zhì)量管理和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，質(zhì)量管理在企業(yè)中才能更有效發(fā)揮其潛能，才能走得更遠(yuǎn)。

三、結(jié)束語

質(zhì)量管理是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，只有建立質(zhì)量管理體系，才能保證持續(xù)地生產(chǎn)出能夠滿足顧客要求的產(chǎn)品；質(zhì)量管理是企業(yè)發(fā)展的助力，質(zhì)量管理體系對企業(yè)而言具有持續(xù)改進(jìn)和自我完善的功能；質(zhì)量管理是企業(yè)成長的機(jī)制，以顧客為中心，不斷通過PDCA循環(huán)進(jìn)行持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)來滿足顧客的需求；質(zhì)量管理是企業(yè)飛躍和升華的平臺，標(biāo)準(zhǔn)要求在建立質(zhì)量管理體系后要按有關(guān)要求不間斷地進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審，以確定質(zhì)量管理體系實施的有效性。這樣就能夠做到對產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，并實現(xiàn)對質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)。淺談物業(yè)管理風(fēng)險及防范物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點(diǎn)決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進(jìn)行，所以風(fēng)險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風(fēng)險的來源物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟(jì)損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險和賠償?shù)姆韶?zé)任。二、風(fēng)險的種類風(fēng)險的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為：治安風(fēng)險、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險、消防事故和隱患風(fēng)險、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險，但基本包括了主要的方面。1、治安風(fēng)險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險。2、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風(fēng)險。車輛停放服務(wù)通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險。3、消防事故和隱患風(fēng)險由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。4、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，常常伴隨風(fēng)險的頻繁發(fā)生。三、各類風(fēng)險的防范1、治安風(fēng)險防范首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責(zé)。小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。其次，針對不同服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。

往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。

作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責(zé)任。

目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務(wù)。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險的措施。2、車輛管理風(fēng)險防范停車場經(jīng)營管理，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險。

要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

在停車場硬件完善后并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進(jìn)入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號、進(jìn)入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。

車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p壞的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。3、消防風(fēng)險防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。

（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設(shè)施和器械。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。

（3）物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。

（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。4、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。

據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。對除此之外的公共部位應(yīng)加強(qiáng)檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。

物業(yè)管理企業(yè)全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)（舉證倒置），通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。（3）提高工作人員的防范風(fēng)險的意識

工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為空話。加強(qiáng)對工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和操作程序的訓(xùn)練。

加強(qiáng)對工作人員專業(yè)法律知識培訓(xùn)。學(xué)習(xí)同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)，對照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。隨著社會專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)管理企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛，第一時間采取緊急措施應(yīng)對，由法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行處理，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

（4）物業(yè)管理企業(yè)將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風(fēng)險的措施之一。

首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)，不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設(shè)備造成人身和財產(chǎn)損害后果，將難免承擔(dān)賠償責(zé)任。一些物業(yè)管理企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派企業(yè)內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)企業(yè)的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。實際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險，其次，承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

（5）在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對事件進(jìn)行調(diào)查，對事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。5、公共環(huán)境風(fēng)險防范

小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。

物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風(fēng)險防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患。

在綠化養(yǎng)護(hù)時，物業(yè)管理企業(yè)往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍欄的很多