萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路1

11三月2024萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景■【目錄】萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路【目錄】什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景■萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路1.1集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀

按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，至2014年，萬科集團(tuán)結(jié)將實(shí)現(xiàn)結(jié)算銷售金額1000億元。2004年萬科集團(tuán)規(guī)模狀況萬科集團(tuán)結(jié)算銷售金額91.6億元。進(jìn)入城市數(shù)21個(gè)，在開發(fā)項(xiàng)目數(shù)57個(gè)。公司員工總數(shù)1676人。如果我們沒有改變,2014年的萬科將會(huì)怎樣?萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.1集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀

如果不做改變，萬科將面臨效率、質(zhì)量和專業(yè)能力稀釋等問題，核心問題是效率問題。什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.2效率問題2003年2004年公司總員數(shù)（物業(yè)員工總數(shù)）公司總員工人數(shù)（物業(yè)員工總數(shù)）7025（5317)9627（7051)工程系統(tǒng)人員在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）工程系統(tǒng)人員在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）2822951.0464004361.09若按傳統(tǒng)方式，2014年萬科工程管理系統(tǒng)人員為3670人萬科集團(tuán)員工總數(shù)估算2014年公司總員工人數(shù)（物業(yè)員工總數(shù)）73700（68700）工程系統(tǒng)人員在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）367040001.09什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.3客戶滿意度傳統(tǒng)生產(chǎn)方式下，戶均保修量維持在15條/月/百戶什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.3質(zhì)量－客戶滿意度什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路客戶對(duì)于工程質(zhì)量的滿意度尚未達(dá)到優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)。2003年2004年2014年名次端口數(shù)值1物業(yè)管理89%2規(guī)劃設(shè)計(jì)83%3銷售服務(wù)77%4客戶服務(wù)72%5工程質(zhì)量60%名次端口數(shù)值1規(guī)劃設(shè)計(jì)80%2物業(yè)管理75%2銷售服務(wù)75%4客戶服務(wù)60%5工程質(zhì)量57%？注：數(shù)據(jù)源于華南國(guó)際市場(chǎng)研究有限公司及蓋洛普咨詢有限公司的調(diào)查

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.3質(zhì)量－維修費(fèi)用地產(chǎn)口保修人員及直接費(fèi)用估算2004年2014年（若生產(chǎn)方式不變）投訴比例15條/百戶/月15條/百戶/月總量4.5萬條/年48.6萬條/年維修人員平均每項(xiàng)目所需人數(shù)4.54.5總數(shù)2522700占集團(tuán)比例15.03％65.47%費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用（按20萬元/人年）5040萬/年7.614億/年因維修產(chǎn)生的管理費(fèi)用(按管理費(fèi)用的50％考慮)2520萬/年3.807億/年維修費(fèi)用維修費(fèi)用675萬/年7290萬/年總計(jì)3195萬/年4.539億/年什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路注：人均工資按照3.5%的年增長(zhǎng)率估算。萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.4專業(yè)能力稀釋什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路2003年2004年建安部分設(shè)計(jì)變更率（總金額，萬元）建安部分設(shè)計(jì)變更率（總金額，萬元）3.3%（9000萬元）2％（6684萬元）*設(shè)計(jì)人員數(shù)平均設(shè)計(jì)管理面積設(shè)計(jì)人員數(shù)平均設(shè)計(jì)管理面積1351.3萬㎡/人1721.47萬㎡/人萬科集團(tuán)設(shè)計(jì)變更估算2014年建安部分設(shè)計(jì)變更率（總金額，萬元）2%（61321萬元）設(shè)計(jì)人員數(shù)平均設(shè)計(jì)管理面積15781.47萬㎡/人*注：2004年萬科集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目占36％，設(shè)計(jì)失誤率為1.52%。非標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目占64％，設(shè)計(jì)失誤率為4.70%。萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景■【目錄】萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.1認(rèn)識(shí)過程模數(shù)化、新技術(shù)應(yīng)用、工廠化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈整合■建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的描述■日本住宅產(chǎn)業(yè)化構(gòu)成研究結(jié)論

——《日本住宅產(chǎn)業(yè)研究》結(jié)論標(biāo)準(zhǔn)化

工廠化

裝配化

一體化萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.1認(rèn)識(shí)過程■萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)化

工廠化

裝配化

產(chǎn)業(yè)鏈整合發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅的提出，進(jìn)一步明確了住宅產(chǎn)業(yè)化的方向，是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的根本指導(dǎo)思想。這個(gè)指導(dǎo)思想，與當(dāng)代發(fā)達(dá)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的方向是一致的?？v觀發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，大體經(jīng)歷了三個(gè)階段。在住宅產(chǎn)業(yè)化初期階段，歐美國(guó)家建立了工業(yè)化的住宅建造體系，提高了生產(chǎn)效率，加快住宅建設(shè)的進(jìn)程。在住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟期，發(fā)達(dá)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)，是提高住宅的質(zhì)量和性能。當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化，已經(jīng)進(jìn)入了建筑的可持續(xù)發(fā)展階段，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向節(jié)能、降低物耗、降低對(duì)環(huán)境的壓力以及資源的循環(huán)利用。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，當(dāng)前我國(guó)住宅建設(shè)正處于從第一階段向第二階段過渡的時(shí)期。但是，正如中國(guó)的工業(yè)化不能重復(fù)發(fā)達(dá)國(guó)家的老路一樣，我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化也不能重復(fù)發(fā)達(dá)國(guó)家的老路。我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化，必須把“三步并作一步”，直接以住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。摘自：大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展節(jié)能省地型住宅——建設(shè)部劉志峰副部長(zhǎng)在“節(jié)能省地生態(tài)—住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展高峰論壇”上的講話

（2005年6月17日上海）萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－機(jī)構(gòu)設(shè)置年竣工面積（萬平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)人數(shù)（人）成立集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部成立標(biāo)準(zhǔn)化/項(xiàng)目管理中心成立產(chǎn)業(yè)化/產(chǎn)品創(chuàng)新中心萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：快速?gòu)?fù)制和產(chǎn)品創(chuàng)新第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化

2004年，集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)中38人參與東北版、華北版、華中版共3個(gè)版本、9個(gè)城市、9個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施項(xiàng)目占集團(tuán)總體36%標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用項(xiàng)目人均施工圖12.9萬平米（非標(biāo)項(xiàng)目1.30萬平米）標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期2.86個(gè)月（非標(biāo)項(xiàng)目11個(gè)月）標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤率1.56%（非標(biāo)項(xiàng)目4.70%）第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目南昌花城四期萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目南昌花城四期欄桿入口萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化情景洋房：深圳萬科城寬景洋房廣州南湖新合院洋房萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

2004年已申報(bào)26項(xiàng)專利申請(qǐng)，其中１７項(xiàng)獲得專利受理通知，４項(xiàng)在申報(bào)中，５項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬協(xié)商中．

情景花園洋房在獲得國(guó)家實(shí)用新型專利的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步取得了國(guó)家發(fā)明專利．

專利申請(qǐng)萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

部品目錄萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

裝配式欄桿萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化外掛模塊核心模塊交通模塊轉(zhuǎn)化客戶需求實(shí)現(xiàn)多樣性提供靈活性模塊化三級(jí)模塊第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化拆分與重組4.2m開間3.9m開間3.3m開間陽臺(tái)空調(diào)位……模塊化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化ＲＳ體系的核心家庭產(chǎn)品第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化整體融合柱與屋規(guī)律精彩第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.2實(shí)踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化ＲＳ體系的核心家庭產(chǎn)品第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速?gòu)?fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計(jì)和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.3實(shí)踐過程－工廠化第一部分：參與國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的編制工作第二部分：積極承擔(dān)技術(shù)研究課題和實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目參與建設(shè)部多層輕鋼結(jié)構(gòu)體系住宅課題研究參與《中高層鋼結(jié)構(gòu)規(guī)程》編制預(yù)制PC結(jié)構(gòu)體系實(shí)驗(yàn)樓科研立項(xiàng)萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.3實(shí)踐過程－工廠化第一部分：參與國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的編制工作第二部分：積極承擔(dān)技術(shù)研究課題和實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目1＃預(yù)制混凝土6層實(shí)驗(yàn)樓的建造和性能測(cè)試3＃輕鋼結(jié)構(gòu)體系6層實(shí)驗(yàn)樓的建造和性能測(cè)試萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.3實(shí)踐過程－工廠化1#預(yù)制混凝土6層實(shí)驗(yàn)樓將在2005年10月開工！萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

2.3實(shí)踐過程－工廠化萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程3#輕鋼結(jié)構(gòu)體系6層實(shí)驗(yàn)樓正在籌備當(dāng)中！萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.4實(shí)踐過程－裝配化第一部分：建筑部品的裝配化施工第二部分：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.4實(shí)踐過程－裝配化第一部分：建筑部品的裝配化施工第二部分：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.4實(shí)踐過程－裝配化第一部分：建筑部品的裝配化施工第二部分：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.4實(shí)踐過程－裝配化第一階段：建筑部品的裝配化施工第二階段：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.4實(shí)踐過程－裝配化第一階段：建筑部品的裝配化施工第二階段：裝配式建造技術(shù)的研究面磚飾面在工廠制作窗框與幕墻結(jié)構(gòu)同時(shí)澆鑄預(yù)制凸窗萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐過程2.5實(shí)踐過程－產(chǎn)業(yè)鏈整合第一部分：工廠化過程中的產(chǎn)業(yè)鏈整合第二部分：萬科集團(tuán)集中采購(gòu)和戰(zhàn)略合作與香港中威共同研發(fā)預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)技術(shù)與香港華潤(rùn)共同研發(fā)預(yù)制構(gòu)件施工技術(shù)與美國(guó)華新頓開展1～9層輕鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)合作與香港ARUP共同研發(fā)預(yù)制構(gòu)件設(shè)計(jì)萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]2、區(qū)域采購(gòu)共20種，例如多媒體箱、保溫板等1