第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估2024/3/11第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估參考書目《房地產(chǎn)價格評估》經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，吳慶玲《房地產(chǎn)估價》上海財經(jīng)大學(xué)出版社，王人已《房地產(chǎn)估價》首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，柴強《房地產(chǎn)估價理論與方法》經(jīng)濟(jì)日報出版社，張躍慶《中國房地產(chǎn)報》《中國建設(shè)報》《中國房地產(chǎn)》雜志

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估

學(xué)習(xí)要求1.學(xué)習(xí)房地產(chǎn)、土地和建筑物的概念，從估價活動的角度認(rèn)識土地和建筑物。2.了解房地產(chǎn)的存在形態(tài)、房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)價格評估的作用；3.了解房地產(chǎn)價格評估的概念、。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估本章主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的存在形態(tài)3、房地產(chǎn)的分類4、房地產(chǎn)的特性5、房地產(chǎn)價格評估概述6、房地產(chǎn)價格評估作用7、復(fù)習(xí)思考題第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估1.房地產(chǎn)（realestate）的概念

房地產(chǎn)是指:1)土地、建筑物；2)附著在土地、建筑物上的不可分離的部分和

附帶的各種權(quán)益。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估不可分離的部分指房地產(chǎn)使用功能要求必備的部分或為提高房地產(chǎn)使用價值而設(shè)置的部分。如使用功能要求的水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、通風(fēng)、電梯、消防、廚具、灶具等和為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的樹木、草皮以及人工花園、假山、水池等。由于它們往往附著在房地產(chǎn)上并與其不可分離，或者分離后會影響到房地產(chǎn)的使用功能，分離不經(jīng)濟(jì)，因此，可以看成是房地產(chǎn)的組成部分。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估附帶的各種權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益等，它同樣依附于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)物質(zhì)實體密不可分。同時又是無形的，不可觸摸的。如:房地產(chǎn)的所有權(quán)(realestatetitle)、使用權(quán)(realestateuser)、抵押權(quán)、典權(quán)等。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估2.房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即1)土地2)建筑物3)房地合一(我們通常稱之為房地)。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估土地(land)指單純的土地。在現(xiàn)實房地產(chǎn)價格評估中包含兩種情況：(1)指城市中一塊沒有建筑物的空地；(2)指實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，但價格評估中只要求評估土地部分的價值，這種情況可將其設(shè)想為是沒有建筑物的空地。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估土地的概念從房地產(chǎn)價格評估的角度看，土地是指地球表面的陸地及其上下一定限度的空間?？梢詮?縱"、"橫"兩個方面來理解。"橫"的方面，是人們用人為方法劃分出土地的疆界，一宗土地的范圍即為該宗土地的四至范圍所圍繞的面積。"縱"的方面，土地分地面部分，地面以上一定限度的空間和地面以下一定限度的空間。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估影響房地產(chǎn)價格評估的土地的九個特性坐落位置——對于其所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場狀況和具體地點的認(rèn)識。在房地產(chǎn)價格評估報告中可按門牌號碼的方式來描寫。面積大小——為依法確認(rèn)的面積。要從總占地面積，紅線用地面積、市政代征地面積、集中綠地代征地面積幾個方面來認(rèn)識。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律，土地面積大容易開發(fā)利用，相對單位價格高，相反則單位價格低。形狀——通常用圖(如宗地圖)來說明。注意考察土地形狀是否規(guī)則，是否有利于開發(fā)建設(shè)。通常形狀規(guī)則的土地容易開發(fā)建設(shè)，相對單位價格高，相反則單位價格低。四至——即對土地東南西北四個方位的描述。NEXT第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估土地權(quán)利用狀況——土地權(quán)利用狀況是一組權(quán)力，土地使用權(quán)有劃撥的和出讓、轉(zhuǎn)讓之不同，有的可以續(xù)期，有的不能續(xù)期，有的可以抵押，有的不可以抵押，出讓的期限有長有短，這些部會影響到土地價格評估的結(jié)果。因此，要對土地的權(quán)利狀況作詳細(xì)調(diào)查。利用現(xiàn)狀——考察土地利用現(xiàn)狀主要涉及地上有無建筑物，有無其他附著物;建筑物、附著物的使用壽命清況如何，是否需要拆除等。現(xiàn)狀用途對未來的開發(fā)和利用有無影響。設(shè)計要求——包括用地性質(zhì)規(guī)劃、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠地率、建筑后退要求、建筑藝術(shù)、出人口方位等。生熟程度——指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)情況和土地的平整程度，據(jù)此土地可分為生地、毛地和熟地。地質(zhì)、水文和氣象條件——地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，反之亦然。水文指地下水及其附近溝渠、河流、江湖等的基本情況。好的水文條件是土地開發(fā)、營造自然景觀的重要條件。氣象條件是指風(fēng)力、氣溫、濕度、降水量等，是土地開發(fā)的先決條件。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估建筑物(buildings)指單純的建筑物。建筑物雖然附著在土地上，但有時需要單獨評估。建筑物的概念影響房地價格評估的建筑物的特性第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估建筑物(buildings)建筑物的概念：建筑物是指人工建筑而成的東西（包括房屋和構(gòu)筑物兩大類）。房屋：是指有墻、頂、門、窗、%、梁，供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、辦公、教育、醫(yī)療、體育等各種用房。構(gòu)筑物：是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動的建筑物，如水塔、煙囪、橋梁等。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估影響房地價格評估的建筑物的幾大特性坐落位置——對于其所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場狀況和具體地點的認(rèn)識。面積大小——包括占地面積、建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積等。房地產(chǎn)價格評估中要考慮到不同類型的建筑物有不同的計算面積的方法，如旅館可用床位數(shù)或房間(標(biāo)準(zhǔn)間)數(shù)來衡量，電影院、劇院可用座位數(shù)來衡量，寫字樓重點考察可出租面積，商業(yè)建筑物重點考察可營業(yè)面積等。建筑層數(shù)和高度——房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。在房地產(chǎn)價格評估中要考慮到建筑物高度與成本造價之間的關(guān)系和建筑物高度與基礎(chǔ)深度、造價之間的關(guān)系。用途——建筑物的主要用途有居住、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。在房地產(chǎn)價格評估中，要考慮不同用途的建筑物，其配套設(shè)備有很大不同，對建筑物的成本造價有很大影響。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估建筑結(jié)構(gòu)——建筑結(jié)構(gòu)有多種分類方法。如按承重構(gòu)件所用材料可分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)以及木結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)。按結(jié)構(gòu)平面布置情況可分為:框架結(jié)構(gòu)、全剪力墻、框架-剪力墻、框-筒、筒體結(jié)構(gòu)、框一文結(jié)構(gòu)以及無梁樓蓋結(jié)構(gòu)。建筑材料——指磚、瓦、木料等材料及材質(zhì)、規(guī)格情況。同類建筑材料具有不同等級，對建筑造價有直接影響。裝修情況——指裝修標(biāo)準(zhǔn)，毛坯房、初裝修、普通裝修、高檔裝修等及裝修材料的情況。建筑物的內(nèi)外裝修情況和不同樓層、不同用途部分的裝修情況。建成年月和使用保養(yǎng)情況——重點考察建筑物新舊程度和建成年月、使用保養(yǎng)情況之間的關(guān)系。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估附屬設(shè)備情況——指各類設(shè)備的質(zhì)量和維修保養(yǎng)情況。產(chǎn)權(quán)狀況——建筑物是所有權(quán)還是使用權(quán)，是獨有產(chǎn)權(quán)還是共有產(chǎn)權(quán)，是否出租或抵押，及坐落土地的權(quán)利狀況等。其他——還有一些需要明確的情況，如建筑物的施工質(zhì)量有無保證，是期房還是現(xiàn)房，單套評估還要了解樓層、朝向等情況以及物業(yè)管理情況等。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估房地合一指房地合在一起的情況。在房地產(chǎn)價格評估中，既可把土地和建筑物單獨評估，然后加總，也可直接對整體房地產(chǎn)進(jìn)行評估，不影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，選用哪種方法，可視具體情況而定。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估3.房地產(chǎn)的分類(Classification)房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分可以有多種分類，從房地產(chǎn)價格評估的角度看，主要有按照:1)用途2)收益3)開發(fā)程度第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估按照房地產(chǎn)的用途(usefulness)劃住宅房地產(chǎn)：包括住宅、公寓、別墅等。商業(yè)房地產(chǎn)：包括商場，各類商鋪、購物中心、批發(fā)市場;寫字樓;賓館、酒店、度假村、各類餐館及影劇院、游樂場等娛樂房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)：包括生產(chǎn)用房和倉儲用房?！まr(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)場、林場、牧場等。公益性房地產(chǎn)：包括學(xué)校、醫(yī)院、政府機關(guān)辦公樓、公共圖書館等。特殊房地產(chǎn)：包括寺廟、教堂、墓地，還有橋梁、道路等?！せ旌戏康禺a(chǎn)：同時具備兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估按照收益劃分

收益性房地產(chǎn)：可直接用于出租、生產(chǎn)活動、銷售活動或提供各種服務(wù)并獲取經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。無收益房地產(chǎn)：不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估按照開發(fā)程度劃分建筑物分為：在建工程：指建筑物尚未建成，估價時點時不具備使用條件的房地產(chǎn)?，F(xiàn)房：指建筑物己經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)。土地可分為：生地（rawland）：指不具備市地基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地或農(nóng)地。農(nóng)地可能有農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施但不具有市地基礎(chǔ)設(shè)施。毛地(underdevelopedland)：指具有一定的市地基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，有待進(jìn)一步開發(fā)。如，地上有待拆遷建筑物的土地。熟地(cultivatedland)：指具備完善的市地基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整，能夠直接進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估4.房地產(chǎn)的特性(characteristic)房地產(chǎn)不同于其他商品(merchandise/goods)，其主要特性有:位置的固定性異質(zhì)性大量投資性耐久使用性受周圍環(huán)境的影響性保值增值性NEXT第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估位置的固定性所有的房地產(chǎn)在自然地理位置上都是固定的，不可移動，因此，國外又稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)。由于位置固定，人們不能把房地產(chǎn)拿到同一個市場上去比較、交易，房地產(chǎn)不能形成完全競爭的市場，房地產(chǎn)的價值很大程度上取決于當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顩r，以及房地產(chǎn)在價格、性能等方面是否迎合了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估異質(zhì)性由于房地產(chǎn)所處的市場、所處的環(huán)境、面積大小、朝向、結(jié)構(gòu)、建造質(zhì)量、裝修、維修保養(yǎng)情況、產(chǎn)權(quán)狀況等方面存在著這樣或那樣的差別，我們很難找到兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩個建筑物的外觀和內(nèi)部格局完全相同，由于其所處的周圍環(huán)境不同，這兩宗房地產(chǎn)的實質(zhì)亦不相同，因此，其價格也是千差萬別的。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估大量投資性房地產(chǎn)投資可以分為從購買土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和建成后的置業(yè)投資兩種形式，無論采取哪種方式，其投資額都十分可觀，少則數(shù)十萬元，多則上億元。與之相對應(yīng)，房地產(chǎn)價格評估對象的價值與房地產(chǎn)投資數(shù)額密切相關(guān)，必須由專業(yè)人員來評估。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估耐久使用性房地產(chǎn)與其他商品相比可以使用較長時間。如果不發(fā)生滄海桑田的變化，土地在地球上所標(biāo)的位置就是永恒的，具有恒久的使用性。建筑物的使用時間也可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。建筑物的壽命有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命之分，自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多，經(jīng)濟(jì)壽命可以適當(dāng)延長。但在房地產(chǎn)價格評估中一個值得注意的問題是，在我國，房地產(chǎn)的自然壽命受有限期土地使用權(quán)的制約。國家土地使用權(quán)的最高年限為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、·旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估受周圍環(huán)境的影響性：房地產(chǎn)價值的高低除自身因素的影響外，還受到周圍環(huán)境的影響。如政府在估價對象房地產(chǎn)周圍增加了道路、公園、博物館、學(xué)校等公共設(shè)施方面的投資，就能顯著增加估價對象房地產(chǎn)的價值。反之，在估價對象房地產(chǎn)周圍建立有污染性的設(shè)施，如垃圾、污水處理廠，就會降低估價對象房地產(chǎn)的價值。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估保值增值性保值性是指房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹、貨幣貶值帶來的影響，保證在投資一段時間后能夠變現(xiàn)，變現(xiàn)后的資金能夠購買到當(dāng)初投資金額可以購買到的同等商品或服務(wù)。增值性是指在房地產(chǎn)上投資一段時間后，變現(xiàn)后的資金能夠有所增加(扣除通貨膨脹率以后)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估隨著社會生產(chǎn)力不斷進(jìn)步，人口逐步增加，工業(yè)、農(nóng)業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，對土地的需求會不斷增加。同時，由于土地在地球上的數(shù)量是固定的，不能隨意增加供給。所以，從長期看房地產(chǎn)價格會不斷上升，因此，房地產(chǎn)具有保值增值的特點。但在房地產(chǎn)價格評估中一定要注意，房地產(chǎn)的增值往往是通貨膨脹、需求增加及環(huán)境條件改善的結(jié)果，而并非僅僅是房地產(chǎn)本身的變化所引起的價值增加。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估5.房地產(chǎn)價格評估概念1．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為估價對象，對其客觀合理價格的估計、推測和判斷。

這個概念告訴我們:房地產(chǎn)價格是一種客觀存在，房地產(chǎn)價格評估就是專業(yè)評估人員通過模擬市場的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)價格評估是科學(xué)、藝術(shù)、經(jīng)驗三者的結(jié)合。房地產(chǎn)價格評估的科學(xué)性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估必須依賴科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價理論和方法，藝術(shù)性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，不能靠套用數(shù)學(xué)公式來完成，還要依賴于評估人員的經(jīng)驗和對房地產(chǎn)估價理論和方法的不斷創(chuàng)新。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估2．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)評估人員，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序，運用評估方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀、合理價格的估計、推測和判斷。

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估這個概念告訴我們：(1)房地產(chǎn)價格評估的主體是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)價格評估人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的評估，并用貨幣表示結(jié)果的人員，分為注冊估價師和估價員兩個等級。(2)房地產(chǎn)價格評估的客體為房地產(chǎn)，具體可以是單純的土地、單純的建筑物和房地合一的情況?！?3)房地產(chǎn)價格評估的目的是指房地產(chǎn)價格評估的結(jié)果用于何種用途，評估的目的不同，選用的評估方法就不同，評估的結(jié)果也會不同。評估目的主要有:買賣、租賃、交換、A股、抵押、保險、課稅、征用補償、拆遷補償、投資決策等。(4)房地產(chǎn)價格評估的原則是指房地產(chǎn)評估中需要遵循的法則，標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)注意的問題。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估(5)房地產(chǎn)價格評估的程序是房地產(chǎn)價格評估需要做的工作和工作的先后順序。(6)房地產(chǎn)價格評估方法主要有市場比較法、成本估價法和收益法，它們是房地產(chǎn)價格評估的基本方法，此外還有一些實用方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法等。每種價格評估方法都有其評估的對象和適用的條件，需要根據(jù)不同的情況來選取。(7)影響房地產(chǎn)價格的因素是很多的，它們各自以不同的方式影響房地產(chǎn)的價格，在房地產(chǎn)估價中較難把握，需要不斷積累經(jīng)驗。(8)客觀合理價格是指基于評估時點，在正常交易情況下，房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的價格。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估6.房地產(chǎn)價格評估的作用

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”建立房地產(chǎn)價格評估制度是我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的客觀需要，是培育房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障。房地產(chǎn)價格評估的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面:1．可以有效地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益2．可以為確定國有房地產(chǎn)價值提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。3．有利于國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估1．房地產(chǎn)價格評估，可以有效地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。改革開放以來，我們轉(zhuǎn)變了觀念，積極進(jìn)行土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革，這兩項改革確立了土地使用權(quán)和城鎮(zhèn)房屋作為商品的地位，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立創(chuàng)造了前提條件。隨著改革的不斷深入，進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品日益增多。在房地產(chǎn)交易市場上，對于出售者來說，都希望自己賣出的房地產(chǎn)商品價格高一些，對于購買者來說;都希望自己買進(jìn)的房地產(chǎn)商品價格低一些。怎樣才能確定一個公平合理的交易價格呢?只有通過房地產(chǎn)價格評估才能做到。經(jīng)過政府行政主管部門批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，由于擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)評估人員，對市場行情和評估標(biāo)準(zhǔn)了如指掌，可以根據(jù)政府規(guī)定的評估標(biāo)準(zhǔn)與評估程序，結(jié)合市場供求狀況與價格水平，對每-宗房地產(chǎn)通過評估確定一