重慶市下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)研判

重慶市下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)研判全國(guó)宏觀形式研判及房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判全國(guó)宏觀形式研判（1）新國(guó)八條“新國(guó)八條”主要內(nèi)容進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。（2）渝滬地區(qū)開(kāi)始征收房產(chǎn)稅今年1月28日在全國(guó)率先啟動(dòng)了房產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)工作，對(duì)部分商品房征收房產(chǎn)稅。根據(jù)重慶市公布的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則，重慶市將對(duì)主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。（3）保障房供地翻倍，商品房供地大幅增加 根據(jù)國(guó)土部《2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃公告》，2011年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)21.8萬(wàn)公頃，與2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃（18.47萬(wàn)公頃）和實(shí)際供地量（12.63萬(wàn)公頃）相比，分別增加18%和72.6%，超過(guò)前兩年年均實(shí)際供地量（10.17萬(wàn)公頃）。其中，2011年保障性安居工程用地全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)7.74萬(wàn)公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%，與2010年實(shí)際供地3.24萬(wàn)公頃相比，增加138.9%。此外，2011年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)14.05萬(wàn)公頃，規(guī)模空前，比2010年實(shí)際供應(yīng)增加51%，是2005-2008年各類(lèi)住宅用地平均供應(yīng)量（5.4萬(wàn)公頃）的2.6倍。 表：2009年-2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)公頃）2011年，多數(shù)省市保障房用地計(jì)劃供應(yīng)增幅超過(guò)商品房。今年，各地用地供應(yīng)計(jì)劃占比平均值由2010年的29.6%上升到37.4%，新疆和青海占比最高，分別達(dá)到70.9%和66.4%，北京為52.2%。從不同省市保障房用地計(jì)劃供應(yīng)增幅來(lái)看，湖南省增幅最大，比去年實(shí)際供應(yīng)量增加3倍多，吉林、陜西、湖北緊隨其后，其他省市增幅也超出以往，充分顯示了今年地方政府對(duì)保障性安居工程建設(shè)的重視。相比保障房，商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃增幅較小，但仍有海南、山西、河南、河北、吉林、陜西6個(gè)省市增幅超過(guò)100%，其中，海南增幅最大，達(dá)到217.7%。（4）堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度 5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》指出，為進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策和工作要求，促進(jìn)地價(jià)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，2011年我國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度。 堅(jiān)持土地招拍掛出讓制度。國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場(chǎng)配置國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的基本制度，它充分體現(xiàn)了公開(kāi)公平公正競(jìng)爭(zhēng)和誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)基本原則，建立了反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價(jià)格形成機(jī)制，完全符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本方向，符合法律政策要求，同時(shí)在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。在商品住宅中配建一定比例的保障性住房，成都、杭州等城市一些項(xiàng)目已經(jīng)采用這種模式。這種模式不僅可以緩解公租房建設(shè)資金困難的局面，更多的籌集保障房源，而且也能保證保障房建設(shè)的質(zhì)量，還能讓保障家庭享受到良好的商業(yè)及公共服務(wù)配套，因此，在商品房用地中配建保障房或?qū)⒈煌茝V至全國(guó)各地，在保障性住房大規(guī)模建設(shè)階段將被地方政府廣泛采用。（5）央企將更加積極參與保障房建設(shè)5月3日，國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求中央企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)國(guó)家推進(jìn)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要意義，進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度。這是自去年國(guó)資委對(duì)78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達(dá)“退房令”后，首次明確要求央企（不限于21家先后被允許涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的央企）爭(zhēng)取多種途徑參與地方保障性住房建設(shè)。央企參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，一方面可以利用自身資金實(shí)力減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，另一方面也可以積極發(fā)揮其在土地資源方面的顯著優(yōu)勢(shì)。目前，21家可經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)中，已有中冶集團(tuán)、中國(guó)建筑、保利集團(tuán)、招商局集團(tuán)和中房集團(tuán)等11家央企投入到保障房建設(shè)中。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年已參建保障房的11家央企，承擔(dān)了全國(guó)13%的保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房面積2289萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，中央企業(yè)參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)今年全國(guó)1000萬(wàn)套的保障房計(jì)劃的完成起到積極的推進(jìn)作用。表：21家允許涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企在參與保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)的央企中，中冶集團(tuán)和中國(guó)建筑表現(xiàn)相對(duì)突出，其通過(guò)不斷挖掘自身優(yōu)勢(shì)尋找出適合企業(yè)發(fā)展的模式，并且取得了較高的利潤(rùn)水平。2010年，中冶集團(tuán)保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總建筑面積達(dá)564萬(wàn)平方米。據(jù)企業(yè)年報(bào)披露，預(yù)計(jì)2011年保障性住房開(kāi)工面積與2010年相比增加40%。相較其他企業(yè)，中冶集團(tuán)具有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，公司積極利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，打造“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化”建設(shè)模式，使得公司保障性住房收入占全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的34%，毛利率則達(dá)到了12.5%。而中國(guó)建筑更是將保障房建設(shè)作為公司未來(lái)五年發(fā)展的重點(diǎn)。公司預(yù)計(jì)到2015年，保障性住房的投資業(yè)務(wù)將占公司基建投資業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的15%到20%。中國(guó)建筑采取規(guī)模化生產(chǎn)，多元參建模式，公司現(xiàn)有六種保障房參建模式，分別是承建模式、混合開(kāi)發(fā)模式、服務(wù)模式、投資建造模式、投資運(yùn)營(yíng)模式和城市綜合開(kāi)發(fā)模式。截至2010年末，中國(guó)建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)到1155萬(wàn)平方米，占公司在施總面積的3.0%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬(wàn)平方米，其他模式的保障房總面積約371萬(wàn)平方米。在利潤(rùn)水平方面，中國(guó)建筑施工總承包模式收益率為3%-6%；投資建造模式收益率為8%-10%；混合開(kāi)發(fā)模式收益率為10%。（6）貨幣繼續(xù)緊縮：本月存準(zhǔn)率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，本年內(nèi)第三次加息 如此前預(yù)測(cè)，中國(guó)人民銀行決定，從2011年6月20日起，再次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，是自2010年1月起央行第12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，今年內(nèi)第6次上調(diào)存準(zhǔn)率，至此，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至21.5%。6月CPI上漲6%，比五月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)上漲未得到遏制，國(guó)內(nèi)有關(guān)生產(chǎn)資料、勞動(dòng)力成本、原材料價(jià)格上漲的趨勢(shì)短期內(nèi)難以根本扭轉(zhuǎn)，通貨膨脹的壓力仍然存在，預(yù)計(jì)緊縮貨幣流動(dòng)性仍會(huì)繼續(xù)。中國(guó)人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。由于存準(zhǔn)率上調(diào)空間越來(lái)越小，加息將是央行管理通脹的一個(gè)重要手段。存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽表基準(zhǔn)利率歷次調(diào)整一覽表（7）回報(bào)高于大額存款約定利率保險(xiǎn)資金樂(lè)于參與城投控股與中國(guó)平安攜手推出7年期“平安－城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集不超過(guò)30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。根據(jù)約定，該債務(wù)金額的50%按照固定利率6.4532%計(jì)息；另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率下浮5.1%?！疤窖蟆虾９沧赓U房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”計(jì)劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。全國(guó)社?；鹨孕磐匈J款的形式向南京市保障房建設(shè)有限公司發(fā)放的30億元貸款，期限為2年11個(gè)月，利率6.05%太保、國(guó)壽等7家資產(chǎn)管理公司聯(lián)合參與投資北京保障房項(xiàng)目，計(jì)劃總規(guī)模數(shù)百億元，以基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資方式運(yùn)作。項(xiàng)目收益率在五年期貸款利率的基礎(chǔ)上下浮11%，按季結(jié)息付息。隨著外資保險(xiǎn)公司入駐中國(guó)市場(chǎng)，進(jìn)入保障房市場(chǎng)的險(xiǎn)資資本充裕,長(zhǎng)期看險(xiǎn)資將持續(xù)進(jìn)入保障房投資領(lǐng)域。（8）一房一價(jià)政策全國(guó)各地的一房一價(jià)細(xì)則基本與發(fā)改委公布的政策文件一致，略有小差異。如上海細(xì)則中提到明確標(biāo)示每幢房屋的幢號(hào)、房源套數(shù)、已登記房源套數(shù)和已登記房源實(shí)際成交均價(jià)。銷(xiāo)售花園住宅的，明確標(biāo)示該樓盤(pán)內(nèi)所有花園住宅房源套數(shù)、已登記房源套數(shù)和已登記房源實(shí)際成交均價(jià)。湖北提出經(jīng)濟(jì)適用房也要一房一價(jià)等。（9）信貸杠桿或繼續(xù)大幅收緊首套房貸款政策收緊對(duì)于目前部分回暖的剛需市場(chǎng)及其不利，也不是政府用來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的首選。但二套房政策繼續(xù)收緊的概率還是比較高的，不過(guò)將二套房首付和利率繼續(xù)提高的政策邊際效果有限。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判（1）開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)部分中小企業(yè)被逼退出市場(chǎng)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)弱者越弱的市場(chǎng)格局。從一季報(bào)數(shù)據(jù)看，房企賴(lài)以生存的自有資金、個(gè)人按揭、銀行貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款獲得都出現(xiàn)環(huán)比下降。資金短缺狀況突出。已經(jīng)有房企退出房地產(chǎn)行業(yè)，或者收縮戰(zhàn)線(xiàn)了——弘業(yè)股份擬轉(zhuǎn)讓所持南京愛(ài)濤置地有限公司12%的股權(quán)。宏達(dá)股份也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)。金發(fā)科技出售了長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)；建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓了上海長(zhǎng)進(jìn)置業(yè)公司100%股權(quán)。（2）土地市場(chǎng)下半年或?qū)⒎帕可习肽晏卣鳎和恋乜傮w成交量繼續(xù)縮水住宅用地成交萎靡不振，工業(yè)用地唱主角；普通商品住宅地塊溢價(jià)率水平都不是很高，非熱點(diǎn)板塊、品質(zhì)一般的地塊均以底價(jià)成交；知名房企拿地小心謹(jǐn)慎；由于土地出讓金收入仍將是維持地方財(cái)政收支平衡和清償?shù)胤絺鶆?wù)的重要支撐。這決定了下半年地方政府必須推出優(yōu)質(zhì)地塊以保證足夠的土地收入，維持財(cái)政平衡。（3）五月市場(chǎng)形勢(shì)：成交量回升，價(jià)格未現(xiàn)明顯下降 自各地限購(gòu)令出臺(tái)，已4個(gè)月有余，本月重點(diǎn)城市樓市成交量回升勢(shì)頭明顯，尤其是一線(xiàn)城市，銷(xiāo)售價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。圖：2011年第1-22周一線(xiàn)城市商品住宅成交量變化圖：2011年第1-22周一線(xiàn)城市商品住宅成交價(jià)格變化圖：2011年第1-22周15個(gè)二三線(xiàn)城市商品住宅成交量變化（注：所統(tǒng)計(jì)15個(gè)二三線(xiàn)代表城市為：天津、南京、成都、蘇州、大連、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、東莞、無(wú)錫、福州、青島、貴陽(yáng)、溫州、惠州、南充）近四周，商品住宅成交量出現(xiàn)不同幅度回升。環(huán)比來(lái)看，一線(xiàn)城市的深圳和廣州五月總成交量大幅增長(zhǎng)56.4%和40.9%，北京小幅增長(zhǎng)5.9%，上海微幅下降0.7%，而二三線(xiàn)城市商品住宅成交量則穩(wěn)步爬升，環(huán)比增長(zhǎng)18%；同比來(lái)看，一線(xiàn)城市近四周的總成交量均有大幅增長(zhǎng)，深圳增幅最大，超過(guò)一倍（113.8%），廣州、上海、北京分別增長(zhǎng)86.4%、44.5%和39.7%，二三線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)9%。從商品住宅價(jià)格來(lái)看，北京、上海、廣州價(jià)格仍在高位運(yùn)行，深圳短暫的下跌后又回升，總體來(lái)看，商品住宅價(jià)格無(wú)明顯下降趨勢(shì)，銷(xiāo)售均價(jià)依然堅(jiān)挺。（4）庫(kù)存危機(jī)二線(xiàn)城市壓力小于一線(xiàn)城市雖然部分價(jià)格過(guò)高的二線(xiàn)城市也出現(xiàn)庫(kù)存快速上升，供應(yīng)大于需求的苗頭，顯示全國(guó)性限購(gòu)使得去年避風(fēng)港也受到波及，但是目前二線(xiàn)城市庫(kù)存與08年底比較，仍然較低。二線(xiàn)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，剛性需求積累更快。其中重慶因?yàn)椴幌拶?gòu)，或?qū)⑹艿劫Y金額外照顧。因此下半年大部分二線(xiàn)城市的壓力明顯小于一線(xiàn)城市，若調(diào)控政策只是補(bǔ)充細(xì)化，則成交速度或?qū)⒓涌臁＃?）不限購(gòu)的三四線(xiàn)城市需求旺盛成交火熱從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，基本上不限購(gòu)的三四線(xiàn)城市僅因?yàn)榧竟?jié)性因素而成交小幅下滑。并且這些城市的房?jī)r(jià)也基本呈現(xiàn)一路向上的趨勢(shì)。在下半年，若無(wú)限購(gòu)等嚴(yán)厲措施，不限購(gòu)的廣大三四線(xiàn)城市將受到流動(dòng)性照顧而持續(xù)活躍。（6）一線(xiàn)城市下半年預(yù)測(cè)新一輪調(diào)控政策的影響（7）總結(jié)：一線(xiàn)存庫(kù)存危機(jī)二三線(xiàn)市場(chǎng)是藍(lán)海重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研判1.重慶上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）.土地市場(chǎng)：2011年上半年重慶土地市場(chǎng)供應(yīng)284.204萬(wàn)方，環(huán)比2010年下半年減少254.164萬(wàn)方，跌幅47.21%，同比2010年上半年增加1.923萬(wàn)方，增幅0.68%；2011年上半年重慶土地市場(chǎng)成交229.927萬(wàn)方，環(huán)比2010年下半年減少43.046萬(wàn)方，跌幅15.77%，同比2010年上半年減少157.352萬(wàn)方，跌幅40.63%；2011年上半年重慶土地市場(chǎng)成交總金額138.793億元，環(huán)比2010年下半年增加3.022億元，增幅2.22%，同比2010年上半年減少11.958億元，跌幅7.93%（2）.房地產(chǎn)市場(chǎng)：2011年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)1005.85萬(wàn)方，環(huán)比2010年下半年減少265.87萬(wàn)方，跌幅20.9%，同比2010年上半年增加183.39萬(wàn)方，增幅22.29%；2011年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交727.28萬(wàn)方，環(huán)比2010年下半年減少522.35萬(wàn)方，跌幅41.81%，同比2010年上半年減少256.51萬(wàn)方，跌幅26.07%；2011年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交建面均價(jià)6556元/㎡，環(huán)比2010年下半年增加90元/㎡，增幅1.39%，同比2010年上半年增加1174元/㎡，增幅21.81%（3）.市場(chǎng)存量：區(qū)域可售件數(shù)可售建筑面積渝中區(qū)84811147016

㎡大渡口區(qū)8110611082

㎡江北區(qū)94171070764

㎡沙坪壩區(qū)8503835911

㎡九龍坡區(qū)132651200373

㎡南岸區(qū)205601678441

㎡北碚區(qū)2492345101

㎡渝北區(qū)140901477271

㎡巴南區(qū)4409702898

㎡高新區(qū)5467697533

㎡經(jīng)開(kāi)區(qū)116891000050

㎡北部高新262402379797

㎡北部經(jīng)開(kāi)257732460283

㎡合計(jì)15849615606520㎡以月均去化181萬(wàn)方為標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有市場(chǎng)存量達(dá)到了1560萬(wàn)㎡，已超過(guò)月均去化的8倍，已超過(guò)供求的市場(chǎng)警戒線(xiàn)。且今年還有多個(gè)項(xiàng)目即將面世，同時(shí)市場(chǎng)觀望更加嚴(yán)重，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。2.重慶市下半年市場(chǎng)研判（1）下半年政策走勢(shì)研判樓市調(diào)控，銀根緊縮，“組合拳”連連出擊，調(diào)控還將繼續(xù)1.1年內(nèi)第3次加息落定，在通脹的壓力仍高漲但經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)放緩的情況下，此次加息并不能改變負(fù)利率狀況，預(yù)計(jì)下半年還將加息2-3次，貨幣政策還會(huì)繼續(xù)收緊，以達(dá)到抑制通脹的決心。多次加息逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，利率的上調(diào)效果將顯現(xiàn)。1.2根據(jù)現(xiàn)象顯示，6月CPI或?qū)⒃俅芜_(dá)到新高。在通脹的壓力下，下半年，存款儲(chǔ)備金率或?qū)⒗^續(xù)上調(diào)。銀行用于房貸資金再次減少，開(kāi)放商資金后路受阻。1.3上半年樓市的調(diào)控中，控制房?jī)r(jià)這一目標(biāo)未能完全實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)城市中，重慶漲幅最大，達(dá)30.1%。市場(chǎng)調(diào)控和房?jī)r(jià)調(diào)整仍將是下半年的樓市主題。未來(lái)三至六個(gè)月的調(diào)控趨緊，或出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。1.4在調(diào)控還將趨緊的情況下，隨著信貸政策持續(xù)收緊，客戶(hù)貸款門(mén)檻還將提高。此外，中央控制房?jī)r(jià)的決心，將促使客戶(hù)觀望情緒繼續(xù)加重。1.5媒體宣傳方面，訴求點(diǎn)更多集中在企業(yè)形象宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng)上，提高購(gòu)房者對(duì)于企業(yè)信心的同時(shí)也希望加大銷(xiāo)售量。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)小高潮，供大于求仍未改變。在金融政策與樓市政策雙向調(diào)控下，調(diào)控成效將顯現(xiàn)。2.1市場(chǎng)總體趨于穩(wěn)定，供大于求表現(xiàn)更加突出，開(kāi)發(fā)商為避免后市更嚴(yán)調(diào)控，加大折扣，大批量推盤(pán)，力?；鼗\資金。2.2閑置土地的清理政策，將促使開(kāi)發(fā)商加快工程進(jìn)度，下半年，供應(yīng)放量或出現(xiàn)小高潮。2.3在金融政策不斷加壓的情況下，大量保障房和公租房開(kāi)工，市場(chǎng)將謀求新的平衡點(diǎn)。尤其對(duì)剛需性首置房，將帶來(lái)強(qiáng)有力的沖擊。2.4各類(lèi)政策及銀行貸款壓力嚴(yán)重抑制商品房成交，供求平衡打破將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌。如果金融調(diào)控仍未見(jiàn)效，或出現(xiàn)新一輪的樓市調(diào)控政策，如“限購(gòu)令”。（3）下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況研判供應(yīng)與上半年持平，成交“量?jī)r(jià)齊跌”3.1土地：成交市場(chǎng)下滑，優(yōu)質(zhì)地塊依舊受熱捧政府在土地出讓方面配合當(dāng)前政策，嚴(yán)格控制土地出讓體量，政策和銀根緊縮給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大壓力，拿地更顯謹(jǐn)慎。成交面積保持去年水平，金額下滑10%左右。3.2供應(yīng)：穩(wěn)中略升，增幅約10%隨著樓市打壓，土地調(diào)控，開(kāi)發(fā)商將加快商品房出貨，同時(shí)也將加大閑置土地開(kāi)工，快速放量，以求快速回籠資金，2011年1-6月，重慶主城商品房供應(yīng)量約1005.85萬(wàn)方，預(yù)計(jì)下半年商品房供應(yīng)量將達(dá)1000-1100萬(wàn)方。3.3成交：下半年成交量穩(wěn)中有降政策調(diào)控，購(gòu)房者置業(yè)門(mén)檻提高，購(gòu)房成本增加，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加大，即使開(kāi)發(fā)商選擇促銷(xiāo)快跑，但仍不能完全促進(jìn)房源銷(xiāo)售，上半年成交約727萬(wàn)方，預(yù)計(jì)下半年成交將進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)成交量不足700萬(wàn)方，約計(jì)600萬(wàn)方。3.4價(jià)格：促銷(xiāo)快跑，拉低市場(chǎng)均價(jià)，降幅約10-15%。隨著信貸政策的收緊，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流已難以保障，目前降價(jià)、折扣優(yōu)惠、特價(jià)房等促銷(xiāo)手段已開(kāi)始風(fēng)靡，而購(gòu)房者的觀望情緒在急速加劇，預(yù)計(jì)下半年的整體均價(jià)將有所下滑，但有眾多城市利好的支撐，價(jià)格下滑幅度將控制在10—15%之間。3.5存量：供大于求，市場(chǎng)存量將進(jìn)一步加大。開(kāi)發(fā)企業(yè)加大開(kāi)工量以及快速放量，以求快速回籠資金，供應(yīng)量加大；而且市場(chǎng)總體低迷下半年成交體量將略有下降。重慶房地長(zhǎng)市場(chǎng)的存量將進(jìn)一步加大，逼近2000萬(wàn)㎡。2011年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，主要針對(duì)商品住宅市場(chǎng)，保障房、商業(yè)地產(chǎn)仍然具有較好發(fā)展前景。本次調(diào)控預(yù)計(jì)持續(xù)1-2年，最早在2012年初結(jié)束。當(dāng)前市場(chǎng)上各大公司現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略1.各大開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀龍湖：龍湖目前在售項(xiàng)目有：龍湖·U城、龍湖花千樹(shù)、龍湖原著、龍湖東橋郡、龍湖時(shí)代天街、龍湖悠山小筑、龍湖春森彼岸、龍湖江與城等，總體去化率達(dá)到了80%以上，目前多為現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，規(guī)模不大，但頻率很高。龍湖最近在永川神女湖和北碚高坪拿有地塊。金科：金科目前在售項(xiàng)目有：金科·10年城、金科太陽(yáng)海岸、金科廊橋水鄉(xiāng)、金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)、金科天湖小鎮(zhèn)、金科中央公園城、金科世界走廊等，總體去化率到達(dá)70%以上。目前金科在茶園新區(qū)和永川、涪陵、榮昌等區(qū)縣城市有在售項(xiàng)目或者已經(jīng)拿地，鄰里文化的活動(dòng)也滲透到了區(qū)縣。萬(wàn)科：萬(wàn)科目前在售項(xiàng)目有：萬(wàn)科錦程、萬(wàn)科緹香郡、萬(wàn)科悅府、萬(wàn)科悅峰、萬(wàn)科渝園等，總體去化率70%以上。目前萬(wàn)科主要是線(xiàn)上企業(yè)形象宣傳和產(chǎn)品介紹，線(xiàn)下各種促銷(xiāo)活動(dòng)吸引購(gòu)房者眼球。協(xié)信：協(xié)信目前在售項(xiàng)目有：協(xié)信城、金開(kāi)協(xié)信中心、協(xié)信彩云湖、協(xié)信城立方、協(xié)信阿卡迪亞等?？傮w去化率在75%以上。目前協(xié)信主要是線(xiàn)上企業(yè)形象宣傳和產(chǎn)品介紹，線(xiàn)下各種促銷(xiāo)活動(dòng)吸引購(gòu)房者眼球。6月協(xié)信在大竹林地塊競(jìng)拍下兩塊土地，總建筑面積達(dá)到了55萬(wàn)方。保利：保利目前在售項(xiàng)目有：保利香雪、保利可愛(ài)島、保利椰風(fēng)半島、保利小泉?jiǎng)e墅等。整體化率除了保利可愛(ài)島以外均不理想，目前保利香雪已經(jīng)降價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)反應(yīng)并不明顯；保利可愛(ài)島為快銷(xiāo)盤(pán)，基本銷(xiāo)售完畢；保利椰風(fēng)半島為新開(kāi)盤(pán)，整體去化約60%左右。保媒投放的訴求點(diǎn)也多為促銷(xiāo)活動(dòng)為主。中海：中海目前在售的項(xiàng)目為：國(guó)際社區(qū)和寰宇天下。國(guó)際社區(qū)加大折扣力度，降價(jià)放量快跑的策略收到很好效果，國(guó)際社區(qū)去化率在80%以上；寰宇天下由于地塊的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)金融街內(nèi)居住類(lèi)用地稀缺性，獲得投資者的熱捧，前兩次開(kāi)盤(pán)均售罄。目前中海加大渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和線(xiàn)上項(xiàng)目宣傳。媒體投放情況：開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)投放量媒體關(guān)鍵詞次數(shù)版面萬(wàn)科萬(wàn)科悅峰129.52大公園綠意生態(tài)系統(tǒng)精裝建面單價(jià)約7400元/㎡起（建面最高9120元/㎡）全新一棟精裝高層，套內(nèi)約65-107㎡多變戶(hù)型即將加推萬(wàn)科悅府44傲領(lǐng)全城聯(lián)排【中央】別墅VIP卡，緊急限量升級(jí)中萬(wàn)科錦程88二期2批次即將售罄！3批次約58-78㎡（套內(nèi)）精裝加推！精裝兩房59萬(wàn)-72萬(wàn)/中庭三房約86萬(wàn)-93萬(wàn)萬(wàn)科渝園33境聯(lián)排新著面世銷(xiāo)售面積約174-190㎡（套內(nèi)）總價(jià)約280~380萬(wàn)金科金科十年城63.5賀“兩江新區(qū)”周年月60-108㎡全能賀歲房，建面6608~6850元/㎡（實(shí)得）幸福十年城樹(shù)兩江“生態(tài)住區(qū)”典范金科太陽(yáng)海岸33做一個(gè)“自私”的企業(yè)家！6月18日，12套臻藏單位限量加推，最高優(yōu)惠30萬(wàn)元/套，敬請(qǐng)預(yù)約長(zhǎng)江1號(hào)墅310㎡、長(zhǎng)江2號(hào)墅約390㎡金科公園王府164.5哈哈先生征服世界太太征服先生金科公園王府太太的洋房金科廊橋水鄉(xiāng)55大學(xué)公園城重慶之美美在廊橋【翠堤美】125-325㎡“5+1”花院洋房6000元/㎡至8000元/㎡【縉山美】66-116㎡極景高層5300元/㎡至6000/㎡恒大恒大城127.5限量20套特大優(yōu)惠湖景華宅優(yōu)惠高達(dá)7.5-13萬(wàn)/套（本周有效）可辦理公積金貸款恒大雅苑106一口價(jià)特惠20套套內(nèi)7280元/㎡起最高單價(jià)套內(nèi)9440元/㎡送1200元/㎡裝修+多重好禮恒大名都106限量10席房源大優(yōu)惠優(yōu)惠高達(dá)18萬(wàn)/套渝中核心湖景華宅建面8495元/㎡起，最高10485元/㎡送1200元/㎡中海國(guó)際社區(qū)168.5全城團(tuán)購(gòu)第2季盛大啟幕約73-123㎡中央組團(tuán)公園華宅6月底即將開(kāi)盤(pán)最高9萬(wàn)元優(yōu)惠招商江灣城22兩梯兩戶(hù)純板華宅6月19日震撼發(fā)售交5000邸50000/vip卡限量辦理倒計(jì)時(shí)龍湖龍湖U城66龍湖商街旁的山景生活套內(nèi)起價(jià)6280元/㎡[U城公館]B座約95-150㎡（套內(nèi)）全新加推最高價(jià)套內(nèi)約13000元/㎡龍湖春森彼岸11CBD洋房。極少數(shù)?？們r(jià)70萬(wàn)起春森彼岸[熙岸][套內(nèi)]72-120㎡CBD全景洋房嶄新問(wèn)世?？們r(jià)70-160萬(wàn)，僅此63席，vip卡最后發(fā)放中龍湖源著22享受龍湖就在源著104~150平米（套內(nèi)）無(wú)界全景公園大宅全新樓棟即將推出，VIP火熱辦理中公園里的龍湖生活---公園六棟龍湖悠山小筑44龍湖·悠山小筑底總價(jià)輕松擁有龍湖生活（套內(nèi)）62-71㎡地鐵小戶(hù)首獻(xiàn)兩江新區(qū)商務(wù)中心限量VIP卡即將截止辦理|悠山大社區(qū)榮譽(yù)出品龍湖時(shí)代天街33高區(qū)珍品壓軸僅40席最后加推助理胡型建面約120-176㎡寫(xiě)字樓地鐵開(kāi)通，天街財(cái)富無(wú)限提速龍湖花千樹(shù)66大學(xué)城中央72-140㎡（套內(nèi)）低密度法式花庭小洋樓（套內(nèi)）6800元/平米起，最高優(yōu)惠16萬(wàn)即將盛大開(kāi)盤(pán)保利保利椰風(fēng)半島1110特價(jià)房?jī)H套內(nèi)7999元/㎡保利椰風(fēng)半島首批次房源即將發(fā)售一次性付款尊享額外92折優(yōu)惠按揭付款可享額外98折優(yōu)惠辦卡即享99優(yōu)惠保利江上明珠88讓生活擁抱鴻恩寺保利江上明珠洋房2期首批次房源即將優(yōu)雅開(kāi)盤(pán)套內(nèi)129-172㎡鴻恩寺森林公園全景洋房建面9280元/㎡起（建面最高價(jià)12510元/㎡）開(kāi)盤(pán)最高可享91折優(yōu)惠及10萬(wàn)元超值購(gòu)房大禮保利港灣國(guó)