知識資料職業(yè)法規(guī)(三)(新版)知識資料

朽木易折，金石可鏤。千里之行，始于足下。第頁/共頁需要課件請或三、房地產(chǎn)規(guī)矩房地產(chǎn)規(guī)矩調(diào)節(jié)的對象面廣、復雜。目前已頒布了一系列規(guī)矩，最主要的是1994年頒發(fā)、2023年年修改的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。此外還有大量的房地產(chǎn)行政規(guī)矩、地辦規(guī)矩和各部門規(guī)則，如：《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)個人建造住所管理主意》、《城市房地產(chǎn)開辟經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)開辟企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等等。在此著重推薦《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》共分七章。(一)總則總則中主要內(nèi)容為定法目的，適用范圍及城市房地產(chǎn)管理的原則。該規(guī)矩定在中華人民共和國城市計劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開辟用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開辟、房地產(chǎn)交易、實施房地產(chǎn)管理，都應遵守該法。(二)房地產(chǎn)開辟用地的規(guī)定房地產(chǎn)開辟用地的主要內(nèi)容為土地使用權出讓與土地使用權劃撥的規(guī)定。土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，必須符合土地利用總體計劃、城市計劃和年度建設用地計劃。土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。土地使用權出讓金應該所有上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開辟。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。屬于劃撥范圍的是：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；以及法律和行政規(guī)矩規(guī)定的其他用地。(三)房地產(chǎn)開辟的規(guī)定房地產(chǎn)開辟必須鄭重執(zhí)行城市計劃，合理布局，綜合開辟，配套建設。以出讓方式取得土地使用權舉行房地產(chǎn)開辟的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開辟期限開辟土地。超過出讓合同約定的動工開辟日期滿一年未動工開辟的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開辟的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開辟必須的前期工作造成動工開辟遲延的除外。設立房地產(chǎn)開辟企業(yè)，應該符合有關規(guī)定，并向工商行政管理部門申請記下。(四)房地產(chǎn)交易的規(guī)定房地產(chǎn)交易的主要內(nèi)容為房地產(chǎn)交易普通規(guī)定、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務機構。1．普通規(guī)定普通規(guī)定中提出，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。國家采取房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度。2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。還指出了以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時的規(guī)定。關于商品房預售，規(guī)定應該符合的條件是：取得了土地使用權證；持有建設工程計劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開辟建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已決定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預售許可證實。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。3．房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。法律規(guī)定了抵押權的范圍、抵押的主意。4．房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。法律規(guī)定了房屋租賃的主意。5．房地產(chǎn)中介服務機構房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。設立房地產(chǎn)中介機構，應該具備規(guī)定的條件，并向工商行政管理部門申請設立記下，領取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。四、城鄉(xiāng)計劃規(guī)矩城鄉(xiāng)計劃規(guī)矩是為了加強城鄉(xiāng)計劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展而制訂。城鄉(xiāng)計劃規(guī)矩是以《中華人民共和國城鄉(xiāng)計劃法》(全國人大常委會2023年年10月通過，2023年年1月1日起實施)為母法，以國務院各部門頒發(fā)的部門規(guī)則如建設部2023年年年發(fā)布的(城市計劃編制主意)等所構成的一個規(guī)矩體系。原《中華人民共和國城市計劃法》已廢止?！冻青l(xiāng)計劃法》共有七章、七十條。(一)總則總則中指出城鄉(xiāng)計劃的范圍包括城鎮(zhèn)體系計劃、城市計劃、鎮(zhèn)計劃、鄉(xiāng)計劃和村莊計劃。在計劃區(qū)內(nèi)舉行建設活動也必須遵守本法。在制訂和實施城鄉(xiāng)計劃時，應遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先計劃后建設的原則，以及改善生態(tài)環(huán)境、促進資源綜合利用、保護天然資源和歷史文化遺產(chǎn)，防止公害等要求?？倓t中還規(guī)定了城鄉(xiāng)計劃的管理體制、單位和個人的權利和義務等方面。(二)城鄉(xiāng)計劃的制定該章主要內(nèi)容是城鄉(xiāng)計劃的編制、審批的程序和組織領導關系；城鎮(zhèn)體系計劃、城市總體計劃、鎮(zhèn)總體計劃、鄉(xiāng)計劃、村莊計劃的主要內(nèi)容；編制機關從業(yè)與計劃師執(zhí)業(yè)資歷的規(guī)定；城鄉(xiāng)計劃的公告、論證、聽證等事項的規(guī)定。(三)城鄉(xiāng)計劃的實施該章主要內(nèi)容是實施城鄉(xiāng)計劃的基本原則和城鄉(xiāng)計劃管理的基本內(nèi)容。規(guī)矩要求城鄉(xiāng)計劃應該按照當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平，量力而行，要尊重群眾意愿，有計劃、分步驟地組織實施。應該優(yōu)先安頓基礎設施及公共服務設施的建設，妥善處理新區(qū)開辟和舊區(qū)改建的關系、合理開辟和利用城市地下空間等。在城市計劃管理方面強調(diào)：1．在計劃區(qū)內(nèi)申請用地的管理以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位應該向城鄉(xiāng)計劃主管部門申請開辟選址意見書。在建設項目批準后，再申請建設用地計劃許可證。取得建設用地計劃許可證后，方可向土地管理部門申請用地。以出讓方式提供國有土地使用權的，建設單位在簽訂國有土地使用權出讓合同后，向城鄉(xiāng)計劃主管部門領取建設用地計劃許可證。2．建設工程的計劃管理在城鎮(zhèn)計劃區(qū)內(nèi)舉行建造物、構筑物、道路、管線及其他工程建設的，建設單位要向城鄉(xiāng)計劃主管部門申請建設工程計劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊計劃區(qū)內(nèi)舉行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的，要向主管部門申請鄉(xiāng)村建設計劃許可證。此外還對暫時建設用地及工程竣工驗收管理等作出規(guī)定。五、環(huán)境保護規(guī)矩環(huán)境保護規(guī)矩是調(diào)節(jié)因保護和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防止環(huán)境污染以及其他公害而產(chǎn)生的各種法律關系的總稱。是我國環(huán)境保護工作的法律根據(jù)。環(huán)境保護規(guī)矩以《環(huán)境保護法》、《海洋環(huán)境保護法》、《水污染防治法》、《大氣污染防治法)、《水土保持法》等法律為主，并以條例和實施細則和管理主意等行政規(guī)矩和規(guī)則配合成為環(huán)境保護規(guī)矩體系。建設項目的環(huán)境保護，應按照國務院在1998年頒發(fā)的《建設項目環(huán)境保護管理條例》舉行管理。它對于防止建設項目產(chǎn)生新的污染、破壞生態(tài)環(huán)境，促進可持續(xù)發(fā)展，推進全國環(huán)境保護工作目標的實現(xiàn)，具有十分重要的意義。該條例規(guī)定的主要管理內(nèi)容有：(一)鄭重執(zhí)行環(huán)境影響評價制度在項目建議書批準后，建設單位應按照《建設項目環(huán)境影響分類管理名錄》(1999年國家環(huán)境保護總局發(fā)布)決定建設項目環(huán)境評價類別，以委托或招標方式?jīng)Q定評價單位，開展環(huán)境影響評價工作，并編制環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表，報有審批權的環(huán)境保護行政主管部門審批。環(huán)保行政主管部門對建設項目環(huán)境影響評價審批負所有責任。對不符合國家當業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展計劃，能耗物耗大、污染物產(chǎn)生量大，國家明令淘汰的落后生產(chǎn)方式、工藝和產(chǎn)品或禁止投資的建設項目，堅定不予審批，從源頭上防止新的環(huán)境污染和生態(tài)破壞。(二)強化環(huán)境保護設施的“三同時”管理在建設對環(huán)境有影響的一切建設項目時，必須依法執(zhí)行環(huán)境保護設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)使用的“三同時”制度。建設項目的初步設計，應該按照環(huán)境保護設計規(guī)范的要求，編制環(huán)境保護篇章，落實防治環(huán)境污染和生態(tài)破壞的措施以及環(huán)境保護設施投資概算；建設項目施工中，應采納環(huán)保主管部門的日常監(jiān)督檢查；建設項目建成投產(chǎn)使用時，環(huán)境保護設施要經(jīng)環(huán)保行政主管部門驗收合格后才干正式投產(chǎn)使用。(三)對環(huán)境影響評價機構，實施環(huán)境影響評價資歷審查制度環(huán)境影響評價機構必須持有《建設項目環(huán)境影響評價資歷證書》，評價證書分甲級、乙級兩個等級，評價機構必須按評價證書規(guī)定的等級和范圍，從事環(huán)境影響評價工作?！督ㄔO項目環(huán)境保護管理條例》還列有違抗規(guī)定的法律責任。對違抗規(guī)定者可按照情況責令其停止建設、限期恢復原狀及處以罰款等處分。例：1．《城市房地產(chǎn)管理主意》中，房地產(chǎn)交易不包括（A）A房產(chǎn)中介B房地產(chǎn)抵押C房屋租賃D房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2．城市總體計劃應該包括:（D）(A)城市的性質(zhì)、發(fā)展目標、近期建設計劃;(B)城市主要建設標準和定額指標、發(fā)展規(guī)模、城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署;(C)城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)、各項專業(yè)計劃;(D)以上(A)、(B)、(C)。3.城市詳細計劃應該包括(D)(A)計劃地段各項建設的詳細用地范圍;(B)建造密度和高度等控制指標;(C)總平面布置、工程管線綜合計劃和豎向計劃;(D)以上(A)、(B)、(C)4申領開工證時必須持有的證件中應包括:(B)(其中哪一項是不須要的?)(A)建設工程計劃許可證(B)商品房預售許可