房地產(chǎn)金融講義(改)

《房地產(chǎn)金融》講義商學(xué)院劉忠秀2010-2011學(xué)年第一學(xué)期

授課教師：劉忠秀聯(lián)系：電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著《房地產(chǎn)金融》〔第二版〕中國(guó)人民大學(xué)出版社2008.12.主要參考書：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2000.3第一章緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的開展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、效勞等多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容〔如園林等〕。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括如下幾個(gè)方面：1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采取“合股”的形式，或采用一定的財(cái)務(wù)杠桿手段來開發(fā)經(jīng)營(yíng)，借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和資金的回收周期特別長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大房地產(chǎn)的物理特點(diǎn)是不可移動(dòng)和空間地點(diǎn)附著性，個(gè)體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價(jià)格在不同地區(qū)的比擬變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性。同時(shí)，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。3.房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財(cái)富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)雙重特征。4.房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大影響，各國(guó)、各地都極其重視其開展，國(guó)家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時(shí)，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市開展規(guī)劃必然對(duì)其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和制約，房地產(chǎn)各個(gè)方面的市場(chǎng)參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，躲避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷開展，房地產(chǎn)在人類社會(huì)中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地產(chǎn)是城市存在和開展的物質(zhì)根底現(xiàn)代城市被稱為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和開展的根本物質(zhì)前提，沒有建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。Nothouse，notlive！

2.房地產(chǎn)是家庭重要財(cái)富和政府財(cái)政收入的重要來源Nothouse，notlive！對(duì)家庭、對(duì)個(gè)人同樣是十分對(duì)應(yīng)的。資料說明，在興旺國(guó)家，房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，特別是家庭的重要財(cái)富；在開展中國(guó)家，雖然房地產(chǎn)的價(jià)值可能較低，但無疑也是人們的重要財(cái)富，是家庭的重要財(cái)富。由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府的重要財(cái)政稅收來源，房地產(chǎn)開展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財(cái)政收支，特別是城市化水平越高財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴就越強(qiáng)。3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖然是開展較晚，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用隨著城市化的不斷深入開展而逐步增強(qiáng)，但其重要作用是毫無疑義的，因?yàn)樗哂惺滞怀龅膸?dòng)性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中乘數(shù)效應(yīng)非常明顯的組成。經(jīng)驗(yàn)說明，房地產(chǎn)的景氣周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展周期的重要指示指標(biāo)。三、房地產(chǎn)金融的作用由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)和重要作用，決定了房地產(chǎn)的開展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康開展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開展的保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融效勞的大力支持，沒有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大開展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資，金融業(yè)的融資效勞是房地產(chǎn)開展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。2.房地產(chǎn)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性開展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購(gòu)住房等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費(fèi)需求，另一方面又可以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面開展，有利于實(shí)現(xiàn)全面小康。四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴特別突出。1.房地產(chǎn)業(yè)越興旺，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強(qiáng)正如隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，符號(hào)經(jīng)濟(jì)〔象征經(jīng)濟(jì)〕對(duì)所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用越來越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來越密切，對(duì)金融業(yè)的依賴性也越來越強(qiáng)。2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)同時(shí)，房地產(chǎn)的開展也推進(jìn)了金融業(yè)的改革和開展，使其產(chǎn)品越來越多樣化，效勞也越來越個(gè)性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的時(shí)機(jī)和利潤(rùn)越來越多，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的景氣的依賴也越來越強(qiáng)，二者的相互作用、相互促進(jìn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)相互作用、相互促進(jìn)的有力證明。3.房地產(chǎn)業(yè)的不良開展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良開展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的：市場(chǎng)過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過冷，那么造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤(rùn)下降，同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融效勞業(yè)。第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的開展金融業(yè)的開展歷史可以追溯到很久遠(yuǎn)的年代，但房地產(chǎn)金融業(yè)的開展歷史并不長(zhǎng)，它是與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的開展緊密相關(guān)的，而房地產(chǎn)業(yè)是城市化的產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)化同時(shí)。國(guó)外房地產(chǎn)金融的開展我國(guó)房地產(chǎn)金融的開展及存在問題一、國(guó)外房地產(chǎn)金融的開展一般認(rèn)為，世界房地產(chǎn)金融的開展經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，分述如下：建筑業(yè)協(xié)會(huì)土地開發(fā)銀行公積金制度1.建筑業(yè)協(xié)會(huì)BuildingSociety建筑業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于英國(guó)。其實(shí)質(zhì)是“互助”和“集資建房”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)?；?jīng)營(yíng)的資金，由協(xié)會(huì)建好房屋后通過各種較為公平的方法有償分配給協(xié)會(huì)成員。建筑業(yè)協(xié)會(huì)最初是地方性組織，其運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程如圖1—1。后來逐漸開展成為全國(guó)性組織，變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，其運(yùn)作流程也發(fā)生了一定的變化，見圖1—2。建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程〔早期〕建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程〔后期〕住宅合作社的標(biāo)準(zhǔn)定義建筑業(yè)協(xié)會(huì)在一些國(guó)家又稱為“住宅合作社”，200多年來世界各國(guó)廣泛開展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式。它有一個(gè)普遍的標(biāo)準(zhǔn)定義：住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。2.土地開發(fā)銀行LandDevelopmentBank與建筑業(yè)協(xié)會(huì)不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融效勞，起源于歐洲大陸，其開展經(jīng)歷了三個(gè)階段：⑴早期階段〔1769-1849〕土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強(qiáng)制地主參加，同時(shí)出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，效勞于一定地區(qū)的民眾。其運(yùn)作流程如圖1—3。⑵中期階段〔1850-1873〕1850年開始，土地開發(fā)銀行取消了原來只有地主才能參加的限制，并開展了抵押土地證券化，經(jīng)營(yíng)更進(jìn)一步市場(chǎng)化，但還是主要為本地居民效勞。其運(yùn)作流程如圖1—4。⑶后期階段〔1874—〕1874年后，中央銀行的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的融資范圍可以擴(kuò)大，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的表達(dá)而得以形成鏈條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長(zhǎng)足的開展。其運(yùn)作流程如圖1—5。小結(jié)土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的開展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的開展奠定了良好根底，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化開展的重要根底。3.公積金制度公積金制度最成功的是新加坡的中央公積金制度，它始于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度。新加坡的公積金制度具有非常嚴(yán)格的法律地位，管理也非常嚴(yán)格、專業(yè)，是覆蓋面極為廣泛的社會(huì)保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對(duì)解決住房問題更是成就卓著，成為爭(zhēng)相效仿的典范。公積金的特點(diǎn)是：普遍、強(qiáng)制、集中、專業(yè)二、我國(guó)房地產(chǎn)金融的開展及存在問題我國(guó)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年開展更加日新月異。我國(guó)房地產(chǎn)金融開展的幾個(gè)階段成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題1.我國(guó)房地產(chǎn)金融開展的幾個(gè)階段建國(guó)以來，我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的開展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段：⑴住房建設(shè)資金管理階段1978年以前，我國(guó)實(shí)行的是非常正規(guī)的方案經(jīng)濟(jì)，國(guó)家的根本政策是高積累低消費(fèi)，先生產(chǎn)后生活，住房根本上屬于被遺忘的事情。住房分配實(shí)行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有限，導(dǎo)致住房非常緊張和短缺。⑵房改金融階段1978年后我國(guó)開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段。前期探索階段是指1978到1987年的10年間以“全價(jià)賣房”為特征的改革，但由于當(dāng)時(shí)人民群眾自身資金非常有限，全價(jià)賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。同時(shí)，企業(yè)單位和國(guó)家、地方政府都不堪重負(fù)，改革成效非常不滿意。租金改革階段，上世紀(jì)80年代中期試行“提租”改革，企圖通過提高住房租金來彌補(bǔ)住房建設(shè)資金的缺乏，成效也差強(qiáng)人意，但最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要以房改金融為特點(diǎn)，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二是通過政策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場(chǎng)化創(chuàng)造了條件。⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段90年代以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐漸成形，房地產(chǎn)的大規(guī)模開展有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的開展成長(zhǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)金融進(jìn)入了市場(chǎng)化階段。但與真正的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融比擬，我國(guó)的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。2.成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要滿足如下條件，或者說成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特征：完善的法律體系完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場(chǎng)效率嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理⑴完善的法律體系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)雖然是以房地產(chǎn)本身作為實(shí)體，但實(shí)質(zhì)上它又是一種權(quán)益經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是權(quán)益性交易，即房地產(chǎn)所包含的權(quán)益的交換，所有交易都應(yīng)得到嚴(yán)格的法律保護(hù)。因此，完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的根本保證，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護(hù)市場(chǎng)參與者的權(quán)益，也就不會(huì)有規(guī)?；姆康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)的形成和開展。⑵完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括市場(chǎng)的參與主體的多樣化、分散化，市場(chǎng)產(chǎn)品的多樣化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見化、分散化，特別是要有不同的經(jīng)營(yíng)者，要有大量的買者和賣者，離開眾多的大規(guī)模的市場(chǎng)參與者就不存在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。⑶豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品豐富的產(chǎn)品是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完善的表達(dá)，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必定是以按揭〔mortgage〕為中心的多產(chǎn)品、多效勞市場(chǎng)，融資渠道、形式都非常多樣，市場(chǎng)細(xì)化也比擬明顯，不同風(fēng)險(xiǎn)愛好者都能夠得到相應(yīng)的滿足。⑷大規(guī)模的交易成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，其交易數(shù)量也應(yīng)該是規(guī)模巨大，足以支撐市場(chǎng)逐利者的交易行為。雖然因各種因素的作用，在某些特定時(shí)期市場(chǎng)的總體交易量變化可能較大，但在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期里，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的交易量一般都可以占到該國(guó)或該地區(qū)金融產(chǎn)品交易量的很大份額，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占其信貸比重一般都在20%以上。⑸高效的市場(chǎng)效率成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行非常高效，對(duì)資源的優(yōu)化配置、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分散和預(yù)防、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)等，都表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男?，而且可以作為?guó)民經(jīng)濟(jì)景氣周期的指標(biāo)性先導(dǎo)信號(hào)，為決策者提供宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。⑹嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都有一套嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理和躲避制度，市場(chǎng)交易的各種參與者和市場(chǎng)管理者都不會(huì)對(duì)明顯的風(fēng)險(xiǎn)無動(dòng)于衷，都會(huì)根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護(hù)措施，非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較難形成。3.我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題比照成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)，可以看出，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是極為不標(biāo)準(zhǔn)、不成熟，存在許多急需改良的地方。概括來講有如下幾個(gè)方面：⑴房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資主要還是銀行融資，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種儲(chǔ)蓄存款，債券、保險(xiǎn)基金、按揭證券等還只停留在討論探索階段。資金來源單一，必然造成風(fēng)險(xiǎn)單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差我國(guó)的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是擔(dān)保貸款〔包括質(zhì)押〕，世界通行的標(biāo)志性產(chǎn)品——按揭貸款在我國(guó)才剛剛開始，市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性安排還需要不斷的開展和完善。貸款品種數(shù)量太少，市場(chǎng)需求者的選擇極其有限，說明我國(guó)的房地產(chǎn)金融還處在非常初步的階段。⑶房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系不完善正如我國(guó)的各個(gè)方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國(guó)的房地產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán)等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對(duì)房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多規(guī)那么需要建立完善，房地產(chǎn)和資金的平安性、流動(dòng)性等等都需要全面和嚴(yán)格保護(hù)，各種市場(chǎng)行為還需要明確的標(biāo)準(zhǔn)指引。⑷房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育滯后市場(chǎng)發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：產(chǎn)品少、效勞水平低、創(chuàng)新性不強(qiáng)、市場(chǎng)參與者數(shù)量少、風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)意識(shí)差、市場(chǎng)的地區(qū)分割明顯而層次分化不突出。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)創(chuàng)造。⑸銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制需要改革房地產(chǎn)金融最根本和主要的經(jīng)營(yíng)主體是各種類型的商業(yè)銀行，但目前我國(guó)銀行業(yè)開展水平低，銀行數(shù)量少，壟斷現(xiàn)象比擬突出，競(jìng)爭(zhēng)極不充分，經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極其有限，其最主要的制約因素是銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制陳舊、管理落后，需要全面改革，才能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多效益。⑹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高近些年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)雖然有了一定開展，市場(chǎng)參與者越來越多，但普遍存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)的問題，容易形成跟風(fēng)、過度炒作等高風(fēng)險(xiǎn)行為，市場(chǎng)主體的誠(chéng)信水平也參差不齊，大大提高了市場(chǎng)產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。小結(jié)總之，由于我國(guó)房地產(chǎn)金融的開展剛剛起步，市場(chǎng)不成熟是必然的，存在各種問題也是可以理解的。第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容一、房地產(chǎn)金融的概念二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容三、本課程的設(shè)想和安排一、房地產(chǎn)金融的概念我們知道，金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用根底上組織起來的貨幣流通。簡(jiǎn)單來講，房地產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動(dòng)，但其概念需要嚴(yán)格的定義。

1.廣義概念

房地產(chǎn)金融的廣義概念是：指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)效勞的所有金融活動(dòng)。

2.狹義概念

房地產(chǎn)金融的狹義概念是：金融效勞于房地產(chǎn)業(yè)的行為。

3.本課程的概念

為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指不包含清算局部的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的金融行為。二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)不同的目的來劃分，如根據(jù)效勞對(duì)象和市場(chǎng)主體，可以劃分為如下內(nèi)容：1.開發(fā)性房地產(chǎn)金融效勞開發(fā)性房地產(chǎn)金融效勞，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等效勞的金融活動(dòng)，其效勞對(duì)象是經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融效勞消費(fèi)性房地產(chǎn)金融效勞，是指為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融效勞的金融活動(dòng)，其效勞對(duì)主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購(gòu)置者等，最根本的產(chǎn)品就是按揭和保險(xiǎn)。3.市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融效勞市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融效勞，是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)、為廣闊的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融效勞的金融活動(dòng)，其效勞對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者，提供的產(chǎn)品是各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)化和差異化效勞，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是以房地產(chǎn)為標(biāo)的或以房地產(chǎn)為媒介的金融效勞。三、本課程的設(shè)想和安排《房地產(chǎn)金融》是房地產(chǎn)專業(yè)非常重要的專業(yè)課程，內(nèi)容廣泛，離日常生活距離較大，各種效勞、產(chǎn)品、根本原理、計(jì)算等都不容易理解，相對(duì)其他根底課來講是屬于比擬深的課程。為了減輕負(fù)擔(dān)，學(xué)以致用，我們的講授安排如下：有關(guān)安排1.有關(guān)金融的根本知識(shí)

即教材的第二章，內(nèi)容較深，方案講二個(gè)單位時(shí)間，8課時(shí)。2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融

消費(fèi)性房地產(chǎn)金融是本教材的重點(diǎn)，包括第三章、第四章、第七章、和第八章的局部?jī)?nèi)容，既有銀行業(yè)務(wù)又有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，我們將花最多的時(shí)間來完成，大體一半左右吧。3.開發(fā)性房地產(chǎn)金融

開發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，我們也盡可能講得細(xì)一些，包括第五章、第六章，大體用三周的時(shí)間來完成。4.市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融

市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融是我們需要作一定了解的內(nèi)容，包括第九章和第八章的局部?jī)?nèi)容，我們?cè)诖蠹艺J(rèn)為有必要的時(shí)候講得深入些，一般情況下我們就講簡(jiǎn)單點(diǎn)。第二章房地產(chǎn)金融根本知識(shí)引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣什么是信用什么是金融一、什么是貨幣？所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5項(xiàng)根本職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手段是其最根本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物——紙幣。因此，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要根底。現(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國(guó)，貨幣有4個(gè)層次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位支票存款+根本建設(shè)存款M2=M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說的狹義貨幣供給量，M2是廣義貨幣供給量二、什么是信用？信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要根底，表達(dá)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益——假設(shè)干時(shí)間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用表達(dá)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來表達(dá)或?qū)崿F(xiàn)?！靶庞谩眻D式三、什么是金融？金融是提供信用效勞的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來確立的。在一個(gè)興旺的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來越廣闊，金融效勞的種類〔所謂金融產(chǎn)品〕越來越多，金融〔所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)〕對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)〔生產(chǎn)和消費(fèi)〕的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。第一節(jié)

房地產(chǎn)金融中的

資金流及資本來源房地產(chǎn)金融中的資本流資金來源中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作一、房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比擬復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程?！踩鐖D2—1〕

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：A.

資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者B.

資本的供給者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府C.

效勞中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司房地產(chǎn)金融中的資本流二、資金來源資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作目前，我國(guó)金融業(yè)管制比擬嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的根本模式可以圖2—2來作簡(jiǎn)單描述。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的根本模式第二節(jié)

影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最根本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活潑起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。一、通貨膨脹的變化在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮那么是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格〔一般為指數(shù)指標(biāo)〕外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國(guó)還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。二、銀行利率的變化利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)開展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)開展。三、所得稅法的變化在成熟的市場(chǎng)體系中，稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十清楚顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易本錢，有利于活潑市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)開展；加稅那么加重了交易本錢，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)開展。四、貨幣匯率的變化匯率就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表達(dá)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比擬困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。五、日用品價(jià)格的變化日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化趨勢(shì)時(shí)，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來時(shí)，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具回報(bào)率的變化當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比擬是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。七、金融政策國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)開展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供給的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的開展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷開展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其間接作用〔特別是心理影響〕仍然是重要的、不可無視的。八、社會(huì)福利制度社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。我國(guó)福利制度的改革，正是最近10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛開展的重要原因之一。第三節(jié)

利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的價(jià)格如何，是人們最關(guān)心的問題之一。利息對(duì)借款人來說就是資金占用的本錢，而對(duì)放款人來講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益；利率就是資金占用的單位本錢即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。一、利率1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。

例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100萬并付利息10萬，那么在這個(gè)合同中的名義利率就是：利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金假設(shè)干時(shí)間之后的價(jià)值〔購(gòu)置力〕與現(xiàn)在的價(jià)值〔購(gòu)置力〕是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率。現(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的方法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。2.利率集所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些局部組成；而從借款人的角度，那么是其借款本錢到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的本錢來源。一般來講包括：

⑴無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率

⑵通漲溢價(jià)

⑶期限溢價(jià)

⑷差價(jià)3.實(shí)際利率⑴定義

實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)置力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息〔或利潤(rùn)〕減去通貨膨脹后的利息率水平。⑵物價(jià)指數(shù)校正

90年代前期，我國(guó)的保值定期儲(chǔ)蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。4.利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋：⑴期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資時(shí)機(jī)可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資時(shí)機(jī)的損失，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率；⑵借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的本錢；⑶期限越長(zhǎng)，貸款人承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；⑷期限越長(zhǎng)，借款人越有時(shí)機(jī)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償——期權(quán)溢價(jià)。5.利率和可貸資金商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格——利率。因此，在平衡的金融市場(chǎng)中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系。可以通過圖2—3來解釋。利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系6.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)本論題是利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。二、未來值未來值就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。利息計(jì)算通常有兩種方法：?jiǎn)卫蛷?fù)利。1.單利的計(jì)算單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，那么其計(jì)算如下：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。2.復(fù)利的計(jì)算復(fù)利那么是根據(jù)利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，那么其計(jì)算如下：

本金=100萬，第一年的利息為100*10%=10萬，第二年的利息為〔100+10〕*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，那么其各年的未來值的計(jì)算公式為：

FVn=PV0〔1+i〕n

在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的計(jì)息周期經(jīng)?？梢杂胁煌陌才牛缒?、半年、季度、月、日〔即連續(xù)計(jì)息〕等，其未來值的計(jì)算也有不同的公式。⑴粗算模型〔簡(jiǎn)化計(jì)算〕假設(shè)貸款的年利率為i，一年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利，那么n年后其未來值為：

FVmn=PV0〔1+i/m〕mn

表2—3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比擬。不同復(fù)利周期同樣數(shù)量〔100元〕的貸款未來值比擬⑵精算模型〔復(fù)雜計(jì)算〕粗算模型簡(jiǎn)單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的等效性，在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實(shí)際上在安排還貸方案時(shí)，人們一般采用精算型式來計(jì)算。其最根本的思想是利率等效性——同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來值。這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的等效利率，公式為：

〔1+ia〕=〔1+isa〕2=〔1+iq〕4=〔1+imo〕12=〔1+id〕360

這里，i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id為連續(xù)〔日〕利率，這些利率相互之間都是等效利率。三、未來收益的貼現(xiàn)未來值是資金未來價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。1.一年未來收益的貼現(xiàn)一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式為：PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運(yùn)算。2.多年未來收益的貼現(xiàn)如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，那么這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：

PV0=CF1/〔1+i〕+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n

這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/〔1+i〕n或〔1+i〕-n為各年的貼現(xiàn)因子。3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比擬判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比擬在一定的貼現(xiàn)水平根底上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。假設(shè)凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；假設(shè)凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，那么可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；假設(shè)凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是根本可行的。例子在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)——貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？這個(gè)問題實(shí)際上就是比擬在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計(jì)算過程是這樣的：因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，那么計(jì)算結(jié)果如下：〔表2—4〕表2-4不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比擬結(jié)論計(jì)算結(jié)果說明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見，可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。第四節(jié)資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。一、資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=〔營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用〕/資產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格二、權(quán)益收益率權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益〔自有資金〕的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=〔凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額〕/自有資金這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。簡(jiǎn)單結(jié)論由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕的收益水平，也取決于資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已歸還貸款比重之和。三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值〔即房屋的處置價(jià)〕之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：

假設(shè)房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/〔1+IRR〕1+I2/〔1+IRR〕2+…+IN/〔1+IRR〕N+IN‘/〔1+IRR〕N

與房屋初始購(gòu)置價(jià)相等，

那么稱IRR為有效收益率。這里，IN為房屋第N年的收益，IN‘為房屋的終值。有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。

當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，那么內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。第五節(jié)

信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的根本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者，即資金的借入方；第三方——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供歸還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

信貸就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。2.擔(dān)保貸款

擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的平安，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。

在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有4種根本形式：擔(dān)保貸款的4種根本形式⑴保證貸款〔狹義的擔(dān)保貸款〕——在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人〔擔(dān)保方〕提供保證和代償?shù)馁J款方式；⑵質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；⑶抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)置人將房屋或預(yù)售房屋作為自己歸還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”〔mortgage〕。⑷質(zhì)押〔或抵押〕+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。3.信貸與抵押貸款的關(guān)系信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：⑴信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價(jià)值為還款保證；⑵抵押貸款的平安性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；⑶房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。二、抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長(zhǎng)，管理比擬復(fù)雜。1.抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程，見圖2—5；抵押貸款合同的管理流程，見圖2—6。抵押貸款的操作流程抵押貸款合同管理流程2.設(shè)定抵押的條件可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)；⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；⑶依法獲得的房屋期權(quán)；⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)；⑵已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；⑺未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；⑽劃撥土地使用權(quán)。4.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問題：⑴共有房屋的抵押

共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。⑵出租房屋的抵押

已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。⑶房改房的抵押

“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。⑷新增添附物問題

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。5.抵押期限房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。6.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。物上請(qǐng)求權(quán)包括：⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán)⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)⑷排除阻礙請(qǐng)求權(quán)⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán)7.拍賣抵押房屋的考前須知當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)歸還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程。⑴拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)拍賣是由委托方委托拍賣人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)置款后得到標(biāo)的物的過程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被成認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。⑵房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序是：A支付處分抵押房屋的費(fèi)用，B扣除抵押房屋應(yīng)承當(dāng)?shù)亩惪睿珻歸還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E假設(shè)拍賣所得缺乏于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。⑶重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，按照登記的順序來實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記，否那么抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。⑷房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知以下人員以保證他們的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)置的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。8.期房抵押貸款的辦理期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。三、質(zhì)押貸款質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。1.質(zhì)押的根本特征⑴質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)2.質(zhì)押與抵押的異同⑴質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可別離；D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承當(dāng)相關(guān)的法律責(zé)任。3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)⑴質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承當(dāng)歸還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。4.質(zhì)押物我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價(jià)證券。5.權(quán)利質(zhì)押合同根據(jù)《擔(dān)保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：

⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額

⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限

⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍

⑸質(zhì)物移交的時(shí)間

⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

⑺補(bǔ)正《擔(dān)保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。6.權(quán)利質(zhì)押的效力對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)特別注意如下方面：⑴優(yōu)先受償?shù)男ЯΒ茖?duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅四、保證貸款保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行歸還債務(wù)的義務(wù)，那么由保證人代為履行或承當(dāng)責(zé)任。保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。1.參與人及其關(guān)系保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方〔保證人〕，他們的關(guān)系如下：⑴債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于根底性和主導(dǎo)性地位；⑵主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。⑶保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。2.保證的特征及其性質(zhì)⑴保證的特征

保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此：A保證人負(fù)無限責(zé)任，B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。⑵保證的性質(zhì)

A人身性

B附屬性

C代償性

D轉(zhuǎn)移性

E獨(dú)立性3.保證人的條件⑴保證人須具有民事主體資格⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力4.保證人承當(dāng)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍⑴公民作為保證人承當(dāng)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍⑵企業(yè)作為保證人承當(dāng)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍

5.保證合同的概念與法律特征⑴保證合同的概念

保證合同即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。⑵保證合同的法律特征

A保證合同是從合同；

B保證合同是有名合同；

C保證合同是單務(wù)合同；

D保證合同是諾成性合同。6.保證合同的內(nèi)容⑴被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額；⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑶保證的方式；⑷保證擔(dān)保的范圍；⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。

第三章

抵押貸款的運(yùn)作杠桿原理抵押貸款的歸還抵押貸款的運(yùn)行過程抵押房屋的使用和管理利率變化對(duì)還款額的影響期前還款的處理其他抵押貸款類型第一節(jié)

杠桿原理杠桿原理是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于現(xiàn)金流會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。一、杠桿原理的特性1.根本概念資產(chǎn)總額V：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)價(jià)格，即買入價(jià)。負(fù)債M：特指購(gòu)置該項(xiàng)房地產(chǎn)而借入的資金。股東權(quán)益E：特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的自有資金。

三者的關(guān)系是：V=M+EM/V為負(fù)債比率，在投資的初始期即為按揭成數(shù)〔貸款比率〕E/V為權(quán)益比率，在投資的初始期即為首付成數(shù)〔首付比率〕。收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，凈營(yíng)業(yè)收益的分配為兩局部：a付給銀行貸款利息，b股東收益。即:CF=M*i+股東收益資產(chǎn)收益率：R=CF/V=CF/〔M+E〕股東收益收益率：Y=股東收益/股東權(quán)益=〔CF-M*i〕/E2.原理與計(jì)算公式由資產(chǎn)收益率公式R=CF/V=CF/〔M+E〕可以得到：R=CF/V=〔M*i+Y*E〕/V=M/V*i+E/V*Y，即資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和。由此，我們還可以得到：Y=〔VR-M*i〕/E=〔VR-M*i〕/〔V-M〕=i+〔R-i〕V/〔V-M〕

這里，我們記〔R-i〕為D，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差；記V/〔V-M〕為L(zhǎng)，即權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子。那么Y=i+D*L上述分析是基于現(xiàn)金流和普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“杠桿原理”一樣，所以，我們把通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“財(cái)務(wù)杠桿”法，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？3.計(jì)算實(shí)例我們通過幾個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計(jì)算。⑴杠桿效應(yīng)

有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者的自有資金足以購(gòu)置，也可向銀行貸款〔最高比例為90%〕，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為300萬元。那么不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。不同貸款比率股東權(quán)益收益率差⑵財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者的自有資金足以購(gòu)置，也可向銀行貸款〔最高比例為90%〕，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為200萬元，那么不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時(shí)還會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比擬⑶貸款不同利率水平對(duì)權(quán)益收益率的影響有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者因?yàn)樽杂匈Y金缺乏，向銀行貸款〔比例為70%〕，公寓出租的年凈收益為300萬元，請(qǐng)比擬貸款的年利率分別為8%，10%，12%，14%，20%，25%時(shí)的權(quán)益收益率。不同貸款利率水平的權(quán)益收益率二、杠桿作用的形式通過上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括正作用、中性作用、負(fù)作用。其具體影響如下：⑴杠桿正作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率大于貸款利率時(shí)〔即D>0〕，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大那么作用越強(qiáng)，提高貸款比率越有利。L越大越好?、聘軛U中性作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率等于貸款利率時(shí)〔即D=0〕，形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響。貸款對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。⑶杠桿負(fù)作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)〔即D<0〕，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會(huì)下降。這時(shí)，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就越突出。L越大越不好！第二節(jié)

抵押貸款的歸還房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長(zhǎng)，為了保障借貸雙方的利益，標(biāo)準(zhǔn)的還貸安排是按一定的時(shí)間間隔等額地歸還。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量歸還其所欠款項(xiàng)〔包括本金和利息〕。一、月還款額還款安排是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。在具體的還貸安排中，一般有2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即“本息均還”和“先息后本”。1.本息均還法本息均還法是將貸款的本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月來還款的方法，即在每個(gè)月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息。其計(jì)算公式如下：

每月攤還本金=貸款額/貸款期限〔月數(shù)〕=M/n

每月攤還利息=〔n+1〕*M*i/2n每月還款額=每月攤還本金+每月攤還利息=M/n+〔n+1〕*M*i/2n這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。例如：某人向銀行抵押貸款10萬元，約定按本息均還法分60個(gè)月〔5年〕等額還貸，月利率為6.3‰，請(qǐng)計(jì)算每月的還款額。每月應(yīng)還本金=M/n=100000/60=1666.67〔元〕每月應(yīng)還利息=〔n+1〕*M*i/2n=〔60+1〕×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25〔元〕月還款額=1666.67+320.25=1986.92〔元〕2.先息后本法先息后本法是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間來計(jì)算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金〔貸款余額〕的利息。計(jì)算公式為：月還款額=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]如上例，其計(jì)算如下：

月還款額=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.66〔元〕3.本息均還法與先息后本法的差異通過公式比擬和實(shí)際計(jì)算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括：⑴二者的月還款額不同；⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同；⑶兩種還款方式中利息總額不同；⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí)，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差異。二、月本利和因子表在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中，銀行經(jīng)常還編制不同利率水平對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格，被稱為“月本利和因子”表，以幫助借款人快捷地計(jì)算。1.月本利和因子表的結(jié)構(gòu)月本利和因子表包括7列，其中第1列為借款期限〔一般為年〕；第2列為復(fù)利值〔即1元借款的最終值〕；第3列為累積復(fù)利值；第4列是第3列的倒數(shù)；第5列為貼現(xiàn)因子；第6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子；第7列為月歸還因子，實(shí)際上是第6列的倒數(shù)。貸款利率為10%的月本利和因子見P55。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為9%〔即月利率為0.75%〕的月本利和因子表。月本利和因子表的根本關(guān)系中最重要、最有用的是：貸款額=月還款額×1元錢累積貼現(xiàn)值貸款年利率為9%的本利和因子表2.應(yīng)用舉例⑴還款額的計(jì)算

借款50萬，分25年還清〔即300個(gè)月〕，貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？

月還款額=借款額/1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/110.047230=4543.50〔元〕

或者：月還款額=借款額×月歸還因子=500000×0.009087=4543.50〔元〕⑵借款額的計(jì)算

方案每月還款3000元，借款期限是30年〔即360個(gè)月〕，年利率是10%，可以借款多少？

貸款額=月還款額×1元錢累積貼現(xiàn)值=3000×113.950820=341852.46〔元〕

如果每月還款5000元呢？貸款額=5000×113.950820=569754.1〔元〕

如果期限為25年〔300個(gè)月〕，月還款4500元，可借款多少？

貸款額=4500×110.047230=495212.54〔元〕三、歸還清單1.根本概念⑴本金principal

本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。⑵手續(xù)費(fèi)〔costofadministration〕

手續(xù)費(fèi)就是銀行收取的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，一般在放款時(shí)收取，或者參加到貸款總額中去——即實(shí)際用于購(gòu)房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費(fèi)。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。

與手續(xù)費(fèi)不同，貸款利率是對(duì)貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)〔以年計(jì)〕或千分?jǐn)?shù)〔以月計(jì)〕。⑶貸款期限

貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。⑷分?jǐn)傁禂?shù)

在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段〔通常是一個(gè)月〕歸還一定的本金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來進(jìn)行還款，這個(gè)過程稱為“攤還”amortization，或者“分期歸還”。每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為分?jǐn)傁禂?shù)，記作K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。2.歸還清單的計(jì)算這里的計(jì)算是根據(jù)本利和因子表來進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。⑴剩余本金

借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值，即剩余本金就是未歸還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即：

剩余本金=月還款額×月累積貼現(xiàn)值

例如：一筆抵押貸款期限為30年，利率為10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定歸還了5年，剩余本金是多少？

剩余本金=月還款額×月累積貼現(xiàn)值=877.57×110.047230=96574〔元〕

說明經(jīng)過5年的還款，10萬元的借款的剩余本金還有96574元，即5年歸還的本金僅僅3426元。⑵年付利息額

年付利息額=年還款額－剩余本金減少額

=月還款額×12－〔上年剩余本金－今年剩余本金〕⑶歸還清單按照上述方法，可以計(jì)算出每一年的歸還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的歸還清單。例如：貸款額為300000元，期限為10年〔120個(gè)月〕，年利率為9%〔即月利率為0.75%〕，其歸還清單如下：歸還清單我們用Excel來解釋。四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo)1.有效利率

對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金平安、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。對(duì)貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款平安、高效，獲得合理回報(bào)〔扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)取车睦仕?，?dāng)然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。2.貸款比率

貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)〔房屋購(gòu)置價(jià)格〕的比率，也稱為貸價(jià)比〔ratioofmortgagetovalue〕，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。3.還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即：

還貸常數(shù)=年還款額/總借款額

一般地：借款額一定，還款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。第三節(jié)

抵押貸款的運(yùn)作過程一、抵押貸款的參與人1.抵押貸款的參與人⑴借款人

抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購(gòu)房人，也是抵押人。⑵放款人

放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。⑶房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購(gòu)房者銷售房屋的機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場(chǎng)供給者。⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司

房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購(gòu)房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其效勞也是對(duì)貸款人的一種重要保障。2.抵押貸款參與人之間的關(guān)系⑴借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系

借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購(gòu)房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實(shí)物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實(shí)際使用權(quán)、房屋實(shí)物、購(gòu)房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進(jìn)來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系

借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以防止或降低貸款人所單獨(dú)承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比擬長(zhǎng)，借款人、放款人和保險(xiǎn)公司的關(guān)系延續(xù)的時(shí)間也比擬長(zhǎng)。上述的復(fù)雜關(guān)系可參見圖3—3。抵押貸款各參與人之間的關(guān)系二、抵押貸款的運(yùn)行過程抵押貸款的運(yùn)行過程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程?！矃⒁妶D3—4〕抵押貸款運(yùn)行過程三、再抵押1.概念

抵押人將已抵押房屋〔抵押期尚未完結(jié)〕再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。2.再抵押的運(yùn)行

再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否那么承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承當(dāng)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。第四節(jié)

抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理

在抵押貸款中，抵押物的實(shí)際控制權(quán)和使用都還是在抵押人方面，抵押權(quán)人對(duì)抵押物并沒有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請(qǐng)求權(quán)的。而抵押人雖然實(shí)際占用著抵押房屋，但涉及到對(duì)抵押房屋任何改變〔包括實(shí)體和權(quán)益〕的事項(xiàng)都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致。1.抵押房屋的使用管理在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實(shí)際控制、使用和管理的，在這個(gè)過程中，他必須遵守以下根本約定：⑴必須保證所占管房屋的平安性；⑵必須保證所占管房屋的完整性；⑶有隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)，不得有損害所占管房屋的功能或降低其價(jià)值的行為，否那么必須承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，直至由放款人收回局部或全部貸款，并由抵押人承當(dāng)違約責(zé)任；⑷需向放款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保并支付保險(xiǎn)費(fèi)，抵押權(quán)人應(yīng)為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍握居傻盅簷?quán)人保管2.抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓在抵押期間，抵押人可以對(duì)房屋進(jìn)行處置，包括預(yù)售、預(yù)租、出租、變賣、饋贈(zèng)等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為前提：⑴預(yù)售、預(yù)租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意，并明確預(yù)售、預(yù)租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預(yù)售、出租收入歸還貸款的比例；⑵變賣或饋贈(zèng)應(yīng)得到抵押權(quán)人的書面同意，并明確歸還抵押貸款本息的責(zé)任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議；⑶新的所有權(quán)人，如受讓方、受贈(zèng)人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。二、違約后抵押房屋的處理1.違約的認(rèn)定

借款人違約，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求或參與處置抵押物，包括如下情形：⑴貸款合同到期，借款人未依約歸還貸款本息；⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)；⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)工程；⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響放抵押權(quán)人利益時(shí)。2.處理程序抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照如下程序進(jìn)行：⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須事先通知借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進(jìn)一步的行動(dòng)；⑵抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成那么可以要求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣條款；⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得缺乏歸還貸款本息時(shí)，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得歸還貸款本息和其他有關(guān)費(fèi)用后有剩余那么余額應(yīng)由抵押人收回；⑷對(duì)拍賣價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止。3.無效行為與捆綁擔(dān)保如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于無效行為，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。房屋抵押權(quán)不能與被擔(dān)保的債權(quán)別離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保；但抵押權(quán)可以與被擔(dān)保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔(dān)保，當(dāng)然需要履行一定的法律手續(xù)。第五節(jié)

利率變化對(duì)還款額的影響一、等額還款

這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些根本關(guān)系：抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的增加額=當(dāng)年還本額抵押人的權(quán)益比重=抵押人占有權(quán)益額/房屋購(gòu)置價(jià)

=〔首期付款+累積還本〕/〔首付+抵押貸款〕其具體變化可參考表3-6二、貸款期限與月還款額在等額還貸安排中，月還款是貸款數(shù)量、期限和利率水平的函數(shù)。即PMT=f〔PV，n，i〕一般地:在借款額一定時(shí)，月還款額取決于期限和利率；在利率水平一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限；在期限一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算因?yàn)樽》康盅嘿J款的期限都特別長(zhǎng)，一般安排為非固定利率貸款，即貸款利率可能隨著市場(chǎng)和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應(yīng)隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，那么利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。1.本息均還法當(dāng)借款人還款n1個(gè)月后，利率由r變?yōu)閞′那么此時(shí)剩余本金為

P′=P－n1m=P－n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n此時(shí)銀行可以采取兩種處理方法，對(duì)余下期限〔n′＝n－n1〕的還款作出適當(dāng)安排：⑴固定還款期限，改變還款額此時(shí)，月還本金是：m′=P′/〔n-n1〕=[(n-n1)P/n]/〔n-n1=P/n

與利率變動(dòng)沒有關(guān)系，而月還利息為：

N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(n-n1+1)P*r′/2n

T′=m′+N′=[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為1.0833%，那么其還貸變化為：

前3個(gè)月的還貸安排為：m=P/n=100000/120=833.33〔元〕

N=〔n+1〕P*r/2n=504.17〔元〕

T=m+N=833.33+504.17=1337.50〔元〕

后面的還貸安排為：m′=m=P/n=100000/120=833.33〔元〕

N′=(n-n1+1)P*r′/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240

=816.99〔元〕

T′=m′+N′＝[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n=1650.32〔元〕

每月還貸額增加了1650.32－1337.50=312.82〔元〕，總共那么需多還款312.82*117=36599.94〔元〕⑵固定還款額，改變還款期限由于每月還款額不變，即T′=T，因此m′+N′=m+N

〔P′/n′〕+〔n′+1〕P′*r′/2n′=P/n+〔n+1〕P*r/2n

通過變換后得：n′=〔n-n1〕〔2+r′〕／[2+〔n+1〕*r-〔n-n1〕*r′]例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為1.0833%，那么其還貸變化為：

前3個(gè)月的還貸為：m=P/n=100000/120=833.33〔元〕

N=〔n+1〕P*i/2n=504.17〔元〕

T=m+N=833.33+504.17=1337.50〔元〕

剩下的還款期限為：

n′=〔n-n1〕〔2+r′〕/[2+〔n+1〕*r-〔n-n1〕*r′]

=〔120-3〕(2+0.010833)/[2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833]

=121.11〔個(gè)月〕

即比原來多還款〔121.11-117〕=4.11個(gè)月，多還款額為1337.50*4.11=5497.13〔元〕，顯然要比第一種安排對(duì)借款人有利。2.先息后本法先息后本法的計(jì)算要方便得多，因?yàn)榻?jīng)過一段時(shí)間的還款后，剩余本金是很容易計(jì)算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進(jìn)行。具體計(jì)算如下：

在期限n1時(shí)已還本金為P1=[m(1+r)n1-1]/r=P[(1+r)n1-1]*(1+r)n/[(1+r)n-1]剩余本金為P′=P(1+r)n1-P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以有兩種處理方法：⑴固定期限，調(diào)整還款額在剩余期限n′=n－n1，月還款額為：

m′=P′*r′〔1+r′〕n’/[〔1+r′〕n’-1]=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]*r′〔1+r′〕n’／[〔1+r′〕