國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思路

國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思路摘要：土地是民生之本，發(fā)展之基，財(cái)富之源。伴隨著我國(guó)改革開放的發(fā)展，國(guó)有企業(yè)經(jīng)過(guò)多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量土地資源閑置出來(lái)，同時(shí)，隨著土地資源日漸稀缺，土地價(jià)值日益凸顯，因此，積極盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn),加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)，避免土地資產(chǎn)大量閑置和浪費(fèi)，成為國(guó)有企業(yè)提高其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的有效途徑。深入研究國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，是新形勢(shì)下企業(yè)深化改革，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必經(jīng)之路。關(guān)鍵詞：國(guó)企;土地資產(chǎn);盤活;經(jīng)營(yíng)管理一、國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀我國(guó)在新中國(guó)成立后，一直實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。在此體制下，土地的供應(yīng)都是根據(jù)企業(yè)需求而定的。這種需求會(huì)隨著改革開放后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立、企業(yè)的發(fā)展，相關(guān)政策的限制等各因素影響而變化，因此導(dǎo)致許多國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)低效、無(wú)效利用,甚至處于閑置的狀況，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步發(fā)展，此類問(wèn)題更為凸顯。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)有企業(yè)各方面體制的問(wèn)題，其土地資產(chǎn)的價(jià)值沒(méi)有真正得以體現(xiàn)。一方面，因土地使用權(quán)大都通過(guò)無(wú)償劃撥方式取得，不少國(guó)有企業(yè)一度忽視了土地資產(chǎn)存在的價(jià)值及其對(duì)企業(yè)的重要作用,企業(yè)單純從擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、降低企業(yè)成本、增大營(yíng)銷投入等方面下功夫,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地資源日漸稀缺，許多國(guó)有企業(yè)逐漸意識(shí)到自己用巨資出讓的土地，如果只是用于生產(chǎn)生活性基地的建設(shè)，在一定程度上相當(dāng)于土地資產(chǎn)低效利用。另一方面，由于我國(guó)土地公有制的性質(zhì)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，各類土地流轉(zhuǎn)受國(guó)家、地方政策限制較多，客觀地造成了國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制存在許多障礙，發(fā)展緩慢。二、如何有效進(jìn)行國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作（一）建立機(jī)制1．建立土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任機(jī)制。國(guó)有企業(yè)開展土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，首先要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視，不要再將土地只作為一種生產(chǎn)要素，而要作為企業(yè)的一種重要資產(chǎn)，一種資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其次，要專設(shè)土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期研究土地政策、研究土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略，進(jìn)行多方市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)符合土地性質(zhì)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤、分析和策劃；第三，具體負(fù)責(zé)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的人員要及時(shí)掌握國(guó)家土地房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的法律法規(guī)，對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行分析，做好相關(guān)數(shù)據(jù)的采集，為土地資產(chǎn)管開發(fā)決策打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2．建立土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策機(jī)制。土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及企業(yè)重大事項(xiàng)，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須要建立完善的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策機(jī)制，詳細(xì)梳理資產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理各環(huán)節(jié)的審批流程，完善資產(chǎn)管理相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制，明確各方職責(zé)，對(duì)土地資產(chǎn)管理的近期目標(biāo)、市場(chǎng)前景，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃等各因素進(jìn)行綜合考量，選出最優(yōu)經(jīng)營(yíng)方案，為企業(yè)獲取最大的當(dāng)前利潤(rùn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益提供有力保障。3．建立土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)評(píng)估機(jī)制。企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，定期對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估。這種評(píng)估，不僅是對(duì)土地資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，更關(guān)鍵的是對(duì)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成效進(jìn)行評(píng)估，分析企業(yè)土地資產(chǎn)使用情況，是否達(dá)到價(jià)值最大化，是否仍然存在閑置、低效利用的狀況，根據(jù)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果認(rèn)真分析及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。評(píng)估工作，可由企業(yè)相關(guān)部門自行進(jìn)行評(píng)估，也可找一些比較成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)決策提供依據(jù)。4．建立土地資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)制。國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)大部分為國(guó)家所有，在進(jìn)行土地資產(chǎn)處置過(guò)程中，必須主動(dòng)接受政府國(guó)有資產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)必須建立一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。主要負(fù)責(zé)兩個(gè)方面的工作，一是向政府報(bào)送土地資產(chǎn)處置方案，獲取政府批準(zhǔn)，同時(shí)與地方土地資產(chǎn)管理部門及時(shí)溝通，做好權(quán)屬登記、經(jīng)營(yíng)策略等方面的事項(xiàng)；二是在土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，要搞好監(jiān)督管理，防止其他企業(yè)或個(gè)人利用土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置，謀取不正當(dāng)利益，防止國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的流失。（二）充分提高土地資產(chǎn)利用效率企業(yè)要想做好土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，首先，必須充分了解本企業(yè)土地資產(chǎn)現(xiàn)狀，詳細(xì)考察分析土地附屬建筑物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、空間布局、便捷程度及利用效率，在不影響整體規(guī)劃及周邊環(huán)境的情況下，盡可能提高土地建筑容積率，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)在企業(yè)日常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的合理配置，最大限度提高土地資產(chǎn)的利用效率，減少土地資產(chǎn)冗余及土地資產(chǎn)的占用、運(yùn)輸、儲(chǔ)藏成本。其次，要密切關(guān)注土地資