西安某景區(qū)規(guī)劃建設投資及效益分析報告

西安**景區(qū)綜合保護概念規(guī)劃投資及效益分析報告北京市**研究院二零一零年十一月目錄TOC\o"1-5"\h\z\u第一章 項目規(guī)劃內(nèi)容 -2-1. 項目構思 -2-2. 建設內(nèi)容 -2-第二章 項目投資測算 -3-第三章 項目投資籌措方案 -4-1. 城市建設商業(yè)化運作探索 -4-2. 西安市房地產(chǎn)市場調(diào)查 -5-3. 本項目建設融資方案 -5-第四章 項目運營 -6-1. 運營期成本測算 -6-2. 運營期收入測算 -8-第五章 結論 -10-

項目規(guī)劃內(nèi)容項目規(guī)劃西安**景區(qū)綜合保護概念規(guī)劃的核心是通過該區(qū)域現(xiàn)代交通體系的重構和優(yōu)化，建立具有西安特色的環(huán)城公共交通系統(tǒng)和基于公交站點并全面覆蓋**內(nèi)外的步行交通系統(tǒng)。不僅為西安**景區(qū)的綜合保護提供了極大的可能性，也將為西安城市的發(fā)展創(chuàng)造新的活力，是完善西安現(xiàn)代城市功能的重大舉措。本規(guī)劃試圖通過環(huán)西安**設置淺層輕軌，與規(guī)劃的四條入城地鐵和現(xiàn)狀環(huán)城公交系統(tǒng)形成環(huán)城公共交通體系。通過交通的改善，構建高品質(zhì)的現(xiàn)代城市空間。在保護古**及歷史環(huán)境的基礎上，貫通“五圈”，實現(xiàn)“完善舊城交通，溝通**內(nèi)外，打造濱水空間，激活城市活力，再造歷史尊嚴”的規(guī)劃目標。建設內(nèi)容擬建環(huán)西安**輕軌全長14.6公里，淺埋于地下，全程共設17座車站。具體建設內(nèi)容如下：項目名稱單位工程數(shù)量輕軌線路km14.6護城河景觀改造m2285891車站商鋪m2150000項目投資測算項目名稱單位工程數(shù)量備注項目總投資億元58.57其中：輕軌線路億元43.80包括：線路、車站、信號、車輛等，3億元/km護城河景觀改造億元2.0700元/m2車站商鋪億元5.253500元/m2預備費億元4.08按8%考慮貸款利息億元3.44按5.76%考慮注：以上測算參照以下城市輕軌建設案例編制：項目位置里程（km）車站數(shù)（座）投資額(億元)每公里投資（億元）備注地鐵一號線一期工程西安23.9019122.704.84預計將于2013年建成通車地鐵3#西延段深圳8.80856.006.36計劃2011.6月通車地鐵四號線一期武漢15.001477.185.142號線一期青島29.60162.005.47建設年度為2012～2016年3號線青島25.10130.005.17建設年度為2010～2014年輕軌1號線和2號線一期工程貴陽56.0037240.004.292010～2020年建設規(guī)劃項目投資籌措方案城市建設商業(yè)化運作探索城市輕軌是一種規(guī)模浩大的交通性公共建筑,它是現(xiàn)代城市中主要快速軌道交通之一,是解決城市交通的非常有利的運輸工具，但其高昂的投資也給政府增加了巨大的財政壓力。目前，我國城市軌道交通運營體制及其運作方式正處于改革時期，重點改變單一依靠財政和貸款建設的融資模式，形成多元化投資格局，以減輕財政壓力。從目前大部分城市和國家城市軌道建設的效果來看，四通發(fā)達的城市軌道交通，帶動了整個城市經(jīng)濟的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，全國輕軌附近的樓盤價格比普通樓盤每平方米高出近千元。以輕軌為紐帶而產(chǎn)生的輕軌樓市，以其極強的輻射能力，在改善居住狀態(tài)的基礎上，也帶來了無限的價值空間。軌道交通的建設改善了周邊物業(yè)的可達性，極大的方便了人們的出行，并吸引了各種生活、教育、商業(yè)、娛樂等設施向軌道交通沿線聚集，繁榮了軌道交通沿線的經(jīng)濟和文化，提高了軌道交通沿線房地產(chǎn)的開發(fā)強度，大大推動了沿線房地產(chǎn)價格的上漲。擬建項目正處于項目前期策劃階段，建議項目建設與土地綜合開發(fā)相結合,統(tǒng)一進行規(guī)劃,一同實施,用土地開發(fā)的收益作為建設投資的來源。西安市房地產(chǎn)市場調(diào)查根據(jù)西安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，規(guī)劃輕軌沿線土地價格在3,800~6,300元/m2之間。以上結論參照西安市部分國有建設用地使用權掛牌出讓結果：宗地位置面積（m2）用途成交價（萬元）備注雁南五路以南4,561.20商業(yè)1,780折合3902元/m2匯新路以東,翠華路以西13,911.70商業(yè)7,165折合5150元/m2曲江路以北，新開門北路以東80,197.90住宅61,690折合7692元/m2曲江路以北，雁曲五路以南112,127.40住宅85,760折合7648元/m2西安市廉租房建設管理有限公司以西50,291.80住宅20,990折合4173元/m2本項目建設融資方案采取輕軌建設和沿線房地產(chǎn)開發(fā)互補的模式。項目沿線土地收益保守估計按4000元/m2計，項目總投資估算為58.57億元，按此估算需開發(fā)項目沿線商業(yè)用地面積約147萬平米，獲得的土地收益為58.8億元，即可滿足規(guī)劃輕軌建設投資需求。項目運營運營期成本測算西安市旅游市場調(diào)查西安是世界著名的歷史文化名城，首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。西安的旅游業(yè)由改革開放之初的事業(yè)接待型發(fā)展至今，已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)。2005年，全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的13.5%。從2000年到2005年，西安接待國內(nèi)旅游人數(shù)從1502萬人次增長到2346萬人次，接待境外旅游人數(shù)從65.04萬人次增長到77.6萬人次，每日接待旅游人數(shù)約為6.73萬人次，旅游業(yè)總收入從105.4億元增長到178.5億元。市場預計2010年、2020年西安市旅游總人數(shù)將達到45萬人次/日和75萬人次/日，旅游將成為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。本項目周圍旅游景點情況西安**是我國古代城垣建筑中保留至今最為完整的一處，也是世界上現(xiàn)存規(guī)模最大、最完整的古**。**的雄偉壯觀和環(huán)城公園植物的多姿多彩，為古城增添了無限風光，也讓古**煥發(fā)了新的生機。特別是西安市政府在歷史文化名城保護規(guī)劃中提出了“保護和修復明**，實施明**、環(huán)城綠化、護城河、環(huán)城路”四位一體的環(huán)城建設工程，使這座具有600余年的古**，完整的保存了下來，成為我國獨有的以城廓為主體，以園林水榭作環(huán)包，規(guī)模最大，最完整，歷史悠久的環(huán)城旅游風景區(qū)?？瓦\量預測規(guī)劃輕軌環(huán)繞**，連接建設中的各條地鐵線路，將是旅游者的重要交通工具，依據(jù)本項目周圍豐富的旅游資源及西安市旅游市場前景的預測，估算本項目客運量為25.080萬人次/日。運營成本測算以深圳地鐵為例，根據(jù)深圳市發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,深圳地鐵一期工程2007年~2009年每年的平均人公里全成本分別為0.7675元、0.8028元、0.7949元，3年平均成本核算為0.7884元/人.km。在全成本中，最主要分為三部分，即運營成本、固定資產(chǎn)折舊和利息。地鐵人公里全成本為0.7884元,其中運營成本0.3206元/人.km，固定資產(chǎn)折舊0.2702元/人.km,利息0.1976元/人.km。國內(nèi)部分城市地鐵運營成本比較：名稱單位價格備注深圳地鐵一期工程元/人.km0.78842007-2009年度平均成本沈陽地鐵一號線元/人次2.33實際運營成本本項目在平均速度25-35km/h、客運能力1.0-3.0萬人次/h的情況下，測算運營成本約為0.8元/人.km。估算本項目運營成本為0.8*25.08*14.6=292.93萬元/日。運營期收入測算運營期主要收入為車費收入、地鐵商業(yè)開發(fā)收入和廣告及其他業(yè)務收入，運營期收入總計為344.06萬元/日。車費收入：車票收入的高低，既與客運量緊密聯(lián)系，又與客票價格直接相關。票價的預測，軌道交通的運營成本是影響票價制定的主要因素，但僅依運營成本定價會價格太高，根據(jù)有關研究，居民生活消費支出中交通、通訊支出每年遞增，有著巨大的交通消費需求，目前居民的交通支出約占居民可支配收入的1%左右。根據(jù)測算,我國居民出行支付能力,全國平均支付水平將為0.44元/人.km左右，東部人均0.57元/人.km左右,西部人均0.32元/人.km左右，應作為城市軌道交通票價制定的基礎。根據(jù)綜合考慮及目前市場情況，規(guī)劃輕軌票價按3.5元/人次計算。在客運量25.08萬人次/日的情況下，車票收入為87.78萬元/日（3.5元*25.08萬人次/日=87.78萬元/日）。地鐵商業(yè)開發(fā)收入:

地鐵商業(yè)是地鐵帶來的一種全新商業(yè)模式。地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建造的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。有關資料顯示，地鐵商業(yè)的經(jīng)營收益和出租物業(yè)收益在地鐵收入中占到了越來越大的比率：1999年香港地鐵72.5億港幣的經(jīng)營收入中，車費收入56.39億元，占總收入的77.8％，其余的收益都來自于地鐵商業(yè)的增加值，即物業(yè)租金和物業(yè)管理收入為7.9億元，占總收入的10.9％，車站內(nèi)廣告、小商店租金及其他業(yè)務收入8.23億元，占總收入的11.4％；規(guī)劃輕軌目車站商業(yè)可開發(fā)面積約15萬平米，商鋪租金及相關收入平均按15元/m2、日考慮，估算商業(yè)開發(fā)收入為225萬元/日。廣告及其他業(yè)務收入按廣告及其他業(yè)務收入約占車票收入與商業(yè)開發(fā)收入之和的10%考慮，該部分收入估算為31.28萬元/日。運營數(shù)據(jù)分析項目名稱合計（萬元/日）運營收入344.06其中：車票收入87.78商業(yè)開發(fā)收入225.00廣告及其他業(yè)務收入31.28運營全成本292.93結論通過上述對本項目進行的具體分析，歸納為兩個方面：一、建設期投資來源問題，參考借鑒香港地鐵建設成功的商業(yè)化運作方式。項目總投資估算為58.57億元，需開發(fā)項目沿線