威格斯-中國房地產(chǎn)行業(yè)市場季度回顧

威格斯研究|2023年第四季▉根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料,中國2023年經(jīng)濟(jì)同比增長錄5.2%，符合市場預(yù)期。▉2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110,913億元(人民幣?下同),同比下降9.6%。▉2023年商品房銷售總面積為11.17億平方米,同比下跌8.5%。▉2023年商品房銷售額116,622億元,同比下跌6.5%。▉2023年12月份，內(nèi)地貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR),1年期報(bào)3.45%；5年期以上報(bào)4.2%，維持不變。中國房地產(chǎn)市場季度回顧2023年內(nèi)地第四季經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)作平穩(wěn)，國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)際同比增長5.2%至約34,789億元人民幣﹙下同﹚,主要是因?yàn)橥然鶖?shù)較低。初步核算，去年全年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）超126年的3%全年增長為高。不過，現(xiàn)時(shí)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)趨緩的壓力仍然不小，需求不足、消費(fèi)力道疲軟等問題仍是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，2023年全國房地產(chǎn)開億元，下降9.3%；商鋪投資8,055億元，下降16.9%；寫字樓投資4,531億元，下降9.4%，表明房地產(chǎn)市場氣氛和信心仍然維持在較弱的一方。至于去年商品房銷售面積111,735萬平方米，比上年下降8.5%；銷售額116,622億元，下降6.5%。截至去年底，商品房待售面積6.73億平方米，比上年增19%。盡管樓市數(shù)據(jù)積弱，但內(nèi)需消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額471,495億元，比上年增長7.2%。按消費(fèi)類型分，商品零售418,605億元，比上年增長5.8%；餐飲收入52,890億元，增長20.4%。內(nèi)地政府正在持續(xù)加大政策支持力度，包括增發(fā)1萬億元國債、提高赤字率，而人民銀行宣布于2024年2月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元，至于全國存量首套房貸利率下調(diào)也基本完成。根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，去年12月份貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR),1年期品種報(bào)3.45%，至于5年期以上品種則維持在4.2%水平。2024年伊始，北京、上海、廣州、深圳四大城市先后放寬限購政策，而事實(shí)上去年底已有很多二線城市全面取消限購，有助進(jìn)一步提振市場信心。由于目前廣州、上海等城市政策落地時(shí)間較短，政策效果有待體現(xiàn)，預(yù)計(jì)春節(jié)假期后市場活躍度或有所回升。我們相信政策出臺(tái)頻次加快，效果將陸續(xù)顯現(xiàn)，相信市場底部將加快確立。中國房地產(chǎn)市場季度回顧在去年9月認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地后，北京住宅帶看量明顯增長，成交量出現(xiàn)一定翹尾行情，2023年全年二手市場成交15.6萬套，同比增長9.3%，表現(xiàn)較強(qiáng)。至于新建住宅全年累計(jì)成交6.6萬套，與2022年基本相若。成交回暖主要是接連松綁購房政策提振，以及依賴學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放所帶動(dòng)。2024年宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，加上限購門檻會(huì)料會(huì)再降低，預(yù)期住宅市場表現(xiàn)將會(huì)穩(wěn)定下來。目前二手房總掛牌套數(shù)仍然較高，而且很多房東愿意賣房，也愿意降價(jià)，估計(jì)房價(jià)還需要一段時(shí)間才能重拾增長動(dòng)力。2023年第四季度，北京甲級寫字樓市場迎來三個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場帶來逾20萬平方米的新增供應(yīng)，包括北京金融科技中心，而全年新增供應(yīng)量近90萬平方米，為原本已很疲軟的寫字樓租金添上壓力。寫字樓空置水平繼續(xù)在高位運(yùn)行，稍稍超過兩成水平，導(dǎo)致全年租金同比下跌約3%。由于市場需求疲弱，加上2024年約有40多萬平方米的新增供應(yīng)交付，估計(jì)對寫字樓的租金造成持續(xù)壓力。在2023第四季度，北京新建寫字樓銷售面只有約241.7千平方米，同比上升8%。北京市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值43,760.7億元，同比增長5.2%，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額14,462.7億元，增長4.8%。其中，餐飲收入1,314.6億元，增長32.5%，新能源汽車也增長38.0%。北京經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，消費(fèi)信心勢頭持續(xù)鞏固。核心商圈如王府井、中關(guān)村等客流量上升，商店空置率繼續(xù)改善，漲租情況有望在2024年持續(xù)。在去年的新增需求中，餐飲業(yè)、茶飲、服飾鞋類、運(yùn)動(dòng)休閑均是擴(kuò)張承租的主要?jiǎng)恿ΑＨツ瓯本┤行麻_大型商業(yè)設(shè)施近240萬平方米，預(yù)計(jì)2024年將有一百多萬平方米的新增零售物業(yè)供二手成交量:36,904套二手成交量:36,904套新建商品房:15,898套銷售量:241.7銷售量:241.7千平方米銷售量:銷售量:143.6千平方米中國房地產(chǎn)市場季度回顧銷售量:29,739套銷售面積:3,086.5千平方米銷售量：銷售量：430.3千平方米銷售量:399.4銷售量:399.4千平方米上海2023年全年上海新建商品住房新增供應(yīng)約1,448萬平方米，較2022年增長1.7%，一手樓盤的成交14.1萬套，同比增加2.9%，包括位于浦東新區(qū)的高端公寓「百合漫庭」入市。在首套住宅貸款利率下調(diào)以及認(rèn)房不認(rèn)貸的政策刺激下，購房需求獲得釋放，帶動(dòng)市場氣氛改善。2024年1月上海跟隨其他城市放寬限購，可見政策不斷加強(qiáng)支持房市平穩(wěn)發(fā)展。然而，二手房市場的掛牌量仍然高企，反映不少業(yè)主希望加快套現(xiàn)，這將限制未來樓價(jià)上升動(dòng)力。我們預(yù)計(jì)，盡管新政有利換房家庭，帶看量也有改善，但觀望氣氛較濃厚，樓價(jià)后續(xù)上升動(dòng)力偏弱。寫字樓市場目前依然處于下行周期，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)前景不明朗，企業(yè)審慎擴(kuò)張，市場租賃活躍度減弱，導(dǎo)致寫字樓的空置率維持高企，年內(nèi)租金表現(xiàn)受壓。2023年上海全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)爬升，高達(dá)約20%，促使去年平均每呎租金同比下跌逾5%。去年全年供應(yīng)共約190萬平方米，當(dāng)中第4季應(yīng)市的項(xiàng)目包括位于北外灘板塊的友邦金融中心、陸家嘴的保利浦開金融中心等。由于2024年上海市將迎來約180萬平方米供應(yīng)交付，其中近七成在次核心區(qū)，我們預(yù)計(jì)市場將面對更大的去化壓力，相信寫字樓租金仍然在探底旅途之中。2023年上海全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1.85萬億元，同比增長12.6%，消費(fèi)動(dòng)力維持強(qiáng)勁，當(dāng)中住宿和餐飲業(yè)零售額1,505億元，增長33.3%。目前市場活力經(jīng)已恢復(fù)，并拉動(dòng)整體店鋪?zhàn)赓U需求增長，2023年上海零售物業(yè)市場的租賃勢頭穩(wěn)步復(fù)蘇，特別在第4季度有加快改善情況，市場逐漸走出疫情影響。2023年末核心商圈空置率下降至低于10%，餐飲業(yè)是主要驅(qū)動(dòng)力，運(yùn)動(dòng)品牌也快速增長，令核心區(qū)租金同比保持平穩(wěn)。雖然預(yù)計(jì)2024年上海零售市場將迎來大量供應(yīng)，接近一百萬平方米供應(yīng)入市，但在政府舉措鼓勵(lì)消費(fèi)下，料可支持線下實(shí)體人流以及商圈租金維持平穩(wěn)運(yùn)行。中國房地產(chǎn)市場季度回顧廣州自9月「認(rèn)房不認(rèn)貸」政策出臺(tái)后，改善型購房者進(jìn)場，樓盤訪問量有明顯反彈，刺激2023年第4季新建商品住宅及二手房成交量分別同比增長16%及44%，達(dá)到17,055和22,328套，其中黃埔區(qū)府板塊和中新知識(shí)城板塊熱度提升較大。不過，廣州市二手掛牌量處于高位，供過于求現(xiàn)象明顯，所以目前樓市仍以買方市場為主導(dǎo)，而業(yè)主為加快盤源出售，只能選擇以價(jià)換成交，將不利房價(jià)走勢。雖然利好樓市的積極因素增多，包括最新放寬新一波住房限購，鼓勵(lì)改善型住房消費(fèi)需求釋放，但市場情緒仍然較為審慎觀望，我們預(yù)計(jì)2024年二手成交延續(xù)弱勢，價(jià)格將持續(xù)周期性下行。經(jīng)濟(jì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)加劇，租賃情緒保持謹(jǐn)慎，當(dāng)中只有TMT、消費(fèi)類企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的租賃活躍度有所提升，其他主要為企業(yè)搬遷需求。廣州甲級寫字樓空置率繼續(xù)向上，2023年末攀升至逾20%，導(dǎo)致全市甲級寫字樓租金跌幅擴(kuò)大，同比下跌約4.5%。展望未來，2024年廣州寫字樓將迎來供應(yīng)高峰，共計(jì)約100萬平方米入市，其中六成來自琶洲，預(yù)計(jì)全市空置率將繼續(xù)上升，租金將會(huì)面臨較大下行壓力。不過，珠江新城、越秀區(qū)等核心區(qū)域擁有較穩(wěn)定的客群，租金相對地有一定韌性。在市政府發(fā)放多輪消費(fèi)券的刺激下，廣州零售消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，特別是節(jié)假日的消費(fèi)活力更集中體現(xiàn)，各大商圈與文旅地標(biāo)的旅客絡(luò)繹不絕。2023年全年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為11,012.6億元，同比增長6.7%。其中，新能源汽車類商品持續(xù)熱銷，實(shí)現(xiàn)零售額同比增長35.1%。同時(shí)，住宿、餐飲等傳統(tǒng)消費(fèi)加速復(fù)蘇，市場情緒開始回暖。餐飲業(yè)是2023年商圈開店的主力，茶飲甜品的成交份額也顯著提升，帶動(dòng)全市空置率在下半年開始回落，并逐步降至約8%以下。由于需求回升及空置去化改善，下半年的租金已經(jīng)走穩(wěn)，一些優(yōu)質(zhì)地區(qū)例如天河北商圈更享受租金溢價(jià)。展望后市發(fā)展，核心商圈穩(wěn)定增長的客流量可望提振零售商信心，抵銷新增供應(yīng)量帶來的影響，我們估計(jì)在政策支持下，2024年整體的租金水平將穩(wěn)中有升。二手成交量:22,328套二手成交量:22,328套新建商品房:17,055套銷售量：銷售量：712.5千平方米中國房地產(chǎn)市場季度回顧二手成交量:9,451套二手成交量:9,451套新建商品房:7,981套銷售量：銷售量：116.6千平方米銷售量:86.6銷售量:86.6千平方米深圳2023年深圳網(wǎng)簽31,621套一手住宅，同比下跌8.2%，創(chuàng)近5年來新房市場成交的最低點(diǎn)。由于有大量新房應(yīng)市競爭，開發(fā)商只能降價(jià)吸引客戶，導(dǎo)致成交均價(jià)同比下跌1.6%，降至約每平方米6萬元。二手房市場方面，全年深圳二手住宅成交32,768套，同比大漲51%，當(dāng)中大約3成買賣集中在第4季促成，即是「認(rèn)房不認(rèn)貸」、貸款利率降低等利好政策落地之后。展望后市發(fā)展，深圳成為四大城市最后一個(gè)放寬樓市限購政策，預(yù)計(jì)可以為市場有來一波行情，但我們?nèi)匀灰^察其后續(xù)性，由于深圳二手房掛牌量仍處于高位，而且房價(jià)還在調(diào)整中，需求端的信心或需要更多時(shí)間才能恢復(fù)過來。2023年深圳市甲級寫字樓表現(xiàn)平平，主要是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭減弱，整體的需求仍較為疲軟，全市平均空置率繼續(xù)走高，同比上升約3.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)近29%的歷史高位。由于年內(nèi)有大量優(yōu)質(zhì)寫字樓應(yīng)市，導(dǎo)致許多業(yè)主主動(dòng)調(diào)降租金挽留租戶，拖低全年租金下跌近8%。展望后市，宏觀環(huán)境不確定性增加，企業(yè)擴(kuò)張態(tài)度十分審慎，再加上未來一年有大量供應(yīng)交付，預(yù)計(jì)在高競爭的情況下，2024年甲級寫字樓租金表現(xiàn)仍然不太樂觀。2023年深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次實(shí)現(xiàn)破萬億，達(dá)10,486.19億元，同比增長7.8%。受益于市政府對公眾發(fā)放消費(fèi)劵，加上港人北上消費(fèi)帶動(dòng)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，刺激全年商品零售增長7.0%；餐飲收入增長15.2%?？偟膩砜?，深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，進(jìn)一步提振零售商市場情緒，周末假日商圈人潮車流涌動(dòng)，由于預(yù)期運(yùn)營表現(xiàn)改善，餐飲、服裝品牌、化妝品等加快開設(shè)分店，推動(dòng)深圳零售物業(yè)空置率延續(xù)下降趨勢，商圈租金去年大多維持穩(wěn)定。展望2024，雖然新增供應(yīng)依然較多，但預(yù)計(jì)租賃需求保持平穩(wěn)，租金走勢穩(wěn)中有升。VigersAppraisalandConsultingLimitedallowsourreportrecipientstooptoutofreceivinge-mailfromuswithasimplerequest.Tooptoutofourmailinglistyoucansendarequesttoremoveyouraddressfromthelisttovigersresearch@.BysigningupyouverifythatyouwouldliketobeaddedtoourdistributionlistandthatyouwillnowallowtheVigerstosendperiodicinformationpertainingtospecialVigersnewsandreports.Pleaserememberthatyoucanunsubscribeatanytime.Theinformat