爛尾樓投資價(jià)值分析

“爛尾樓〞投資價(jià)值分析工程部二零零四年七月廿三日目錄一、“爛尾樓〞的形成和特點(diǎn) 1〔一〕概念 1〔二〕成因 1〔三〕分類 1〔四〕特點(diǎn) 2〔五〕處置方法 2二、“爛尾樓〞現(xiàn)狀及處理案例 3〔一〕“爛尾樓〞市場(chǎng)總體情況 3〔二〕“爛尾樓〞現(xiàn)狀 3〔三〕“爛尾樓〞處置成功案例 5三、“爛尾樓〞投資價(jià)值分析 6〔一〕市場(chǎng)需求 7〔二〕投入本錢 9〔三〕產(chǎn)權(quán)問題 11〔四〕政府優(yōu)惠和配套政策 11〔五〕融資問題 12四、重慶市爛尾樓典型案例 14〔一〕工程概況 14〔二〕處置 14〔三〕優(yōu)惠政策 15〔四〕工程初步分析 16五、“爛尾樓〞的投資時(shí)機(jī)分析 16〔一〕宏觀政策背景 16〔二〕銀行不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容 16〔三〕投資價(jià)值的判斷 17〔四〕參與“爛尾樓〞投資的可能性及意義 18六、結(jié)論 18

“爛尾樓〞投資價(jià)值分析一、“爛尾樓〞的形成和特點(diǎn)〔一〕概念“爛尾樓〞是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，工程開工建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)工程，包括已經(jīng)建成，但水、電、交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)工程?！盃€尾樓〞的主體局部是樓、堂、館、所，純住宅“爛尾樓〞工程較少，僅占10%左右?！捕吵梢驀?guó)內(nèi)現(xiàn)有的“爛尾樓〞大多數(shù)是上世紀(jì)90年代盲目投資房地產(chǎn)，因投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無(wú)法到位造成；其二是市場(chǎng)定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；其三是債務(wù)問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。也有些“爛尾樓〞是因?yàn)?997年的亞洲金融危機(jī)造成的?！盃€尾樓〞一般地處城市要道或商業(yè)中心。嚴(yán)重影響市容市貌；投資巨大，一般上千萬(wàn)甚至幾億資金，除嚴(yán)重影響開發(fā)商、建筑商和消費(fèi)者外，銀行也深受其害，“爛尾樓〞是銀行剝離的不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容之一?！踩撤诸悺盃€尾樓〞按形成原因主要分為三類：一是后期資金不到位，二是市場(chǎng)定位失誤，三是陷入各種糾紛，如拆遷糾紛、聯(lián)建糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而工程又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人?！菜摹程攸c(diǎn)1、投資規(guī)模大、擱置時(shí)間長(zhǎng)；2、債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜；3、地理位置優(yōu)越；4、政府有一定優(yōu)惠政策、復(fù)工手續(xù)簡(jiǎn)單；5、需調(diào)整營(yíng)運(yùn)方案，投入后續(xù)資金；6、折價(jià)出讓；〔五〕處置方法每個(gè)“爛尾樓〞工程都有其具體的不同特點(diǎn)，要針對(duì)特點(diǎn)采取不同的清理方法?！盃€尾樓〞處置的主要方式：1、自行復(fù)工。開發(fā)商資金實(shí)力較雄厚，工程無(wú)訴訟糾紛的停工工程，催促開發(fā)商定期自行復(fù)工。2、協(xié)助業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。業(yè)主已不打算自行建設(shè)的工程，可由業(yè)主自行轉(zhuǎn)讓。但要規(guī)定轉(zhuǎn)讓期限，不能無(wú)限期拖延。3、托管。對(duì)存在訴訟和糾紛，但訴訟標(biāo)的低于工程本身價(jià)值，且市場(chǎng)潛質(zhì)較大，而現(xiàn)開發(fā)商又無(wú)力繼續(xù)操作，那么可以由政府指定中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。4、強(qiáng)制拍賣。對(duì)工程執(zhí)行標(biāo)的大于工程價(jià)值，又涉及到存在相關(guān)訴訟的工程，那么限定拍賣條件，進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，讓新投資方注資激活問題樓盤。債權(quán)人通過法院拍賣收回資金。5、強(qiáng)制撤除。對(duì)于那些無(wú)力盤活，又無(wú)繼續(xù)開發(fā)價(jià)值且嚴(yán)重影響城市景觀的爛尾樓堅(jiān)決予以撤除。二、“爛尾樓〞現(xiàn)狀及處理案例〔一〕“爛尾樓〞市場(chǎng)總體情況1、全國(guó)情況國(guó)內(nèi)“爛尾樓〞主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，僅十幾處。據(jù)1998年的統(tǒng)計(jì)，海南停緩建工程總報(bào)建面積為1600萬(wàn)平方米，閑置土地近18618公頃。上海，截至2002年12月，停建緩建樓盤工程累計(jì)達(dá)624個(gè)，涉及總金額近1000億元。北海有108個(gè)，直接沉淀資金200億元。其他各大型城市，一般都在幾十個(gè)左右。其中，住宅和商務(wù)樓的比例大概在1：9左右。2、重慶市情況據(jù)“搜房網(wǎng)〞提供的數(shù)據(jù)，截至2003年底，重慶市五城區(qū)和高新區(qū)范圍內(nèi)的停建工程總面積達(dá)100萬(wàn)平方米，有68處之多。主要分布在機(jī)場(chǎng)高速、人民南路、人民北路。其中90%以上“爛尾樓〞定位為酒店、寫字樓。有30個(gè)“爛尾樓〞正式對(duì)外公布并接受舉報(bào)，包括愛舍爾花園、恒利大廈、四川省圖書館、明日大廈、西南高分子綜合樓、四川省蔬菜副食品批發(fā)市場(chǎng)、金舟大廈、同源大廈、成都鍛造廠科技大樓、江波華城、御峰苑、王府井大廈、京都大廈、九醫(yī)院綜合樓、創(chuàng)傷康復(fù)中心、廣東商城、富臨住宅、天一教育大廈、樂山大廈、國(guó)龍湖大廈、攀枝花大廈、錦源商住樓、白屋商住樓、匯通大廈、龍舟大廈、李家沱綜合樓、青羊綜合樓、雙林綜合樓、華昌酒店、國(guó)貿(mào)中心?！捕场盃€尾樓〞現(xiàn)狀2002年開始，民間資本逐漸瞄準(zhǔn)了“爛尾樓〞，到“爛尾樓〞淘金的企業(yè)驟然增多?！盃€尾樓〞突然變成“香餑餑〞，成功案例不斷涌現(xiàn)。進(jìn)入2004年，全國(guó)各大城市的“爛尾樓〞市場(chǎng)均呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)，更有2004年以“爛尾樓盤活年〞載入中國(guó)房地產(chǎn)史的說法。

海南處置“爛尾樓〞等停緩建工程有了突破性進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海南省共有四百四十四宗停緩建工程申報(bào)了處置方案，占總量的百分之八十三；已有二百一十四宗開始續(xù)建，占停緩建工程總量的百分之三十六點(diǎn)八，其中八十一點(diǎn)零四萬(wàn)平方米已竣工；批準(zhǔn)現(xiàn)狀竣工一百零五宗；批準(zhǔn)改臨時(shí)建筑十一宗；批準(zhǔn)改為臨時(shí)綠地十七宗；撤除十二宗。被稱為“城市瘡疤〞的爛尾樓正在上海迅速消失。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海已經(jīng)復(fù)工的爛尾樓面積超過200萬(wàn)平方米。從2001年1月至2002年5月，僅上海國(guó)拍一家拍賣行就拍賣成交了再建工程11個(gè)，成交面積約為22.962萬(wàn)平方米，成交金額約為2.8億元。上海中華企業(yè)股份已經(jīng)瞄準(zhǔn)了上海市中心10幢以上的“爛尾樓〞，并為之準(zhǔn)備了10億元的收購(gòu)資金，以1.3億元拍下的“中誠(chéng)大廈〞很可能僅僅是該公司投資“爛尾樓〞的開始。據(jù)悉，瑞士的一家投資銀行已瞄準(zhǔn)了上海的4處“爛尾樓〞。在“爛尾樓〞最多的靜安區(qū)，2003年已有40多個(gè)停工3年以上的“爛尾樓〞工程重新啟動(dòng)。而徐匯區(qū)也正在籌集20億元資金用于盤活位于徐家匯等繁華地帶的“爛尾樓〞工程。上?！盃€尾樓〞有望在3年之內(nèi)全部消除。北海幾年來(lái)已有19個(gè)“爛尾樓〞陸續(xù)盤活。2003年６月１８日，有“成都１號(hào)爛尾樓〞之稱的假日大廈以億元的高價(jià)被來(lái)自南京的歐瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司和上海東度集團(tuán)拍走。成都萬(wàn)福橋頭的攀枝花大廈、永豐立交橋側(cè)的樂山大廈等停工多年的爛尾樓也已復(fù)工。同時(shí)，京都大廈、恒利大廈、明日大廈、江波華城、王府井大廈、晚報(bào)新聞中心等樓盤也將在近期內(nèi)復(fù)工建設(shè)。成都公布近期“爛尾樓〞手術(shù)時(shí)間表決意在五年內(nèi)讓爛尾樓變“黃金樓〞。目前，成都清理出的68個(gè)爛尾樓盤中，已有15個(gè)工程完全竣工，另有14個(gè)工程已經(jīng)復(fù)工?！踩场盃€尾樓〞處置成功案例1、海南.華亭公司投資“椰島大廈〞華亭公司是第一個(gè)在海南投資“爛尾樓〞的企業(yè)。公司續(xù)建了位于?？隰[市區(qū)的“爛尾樓〞椰島大廈，大獲成功，由此拉開?？谑刑幹帽P活“爛尾樓〞序幕。至今，該公司已收購(gòu)續(xù)建七幢“爛尾樓〞，建筑面積近二十萬(wàn)平方米，約占海口目前成功處置半拉子工程的二成。與同行相比，華亭公司從尋找目標(biāo)到出售成品房有兩個(gè)“殺手锏〞。一是親力親為找目標(biāo)，不從中介拍賣機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)購(gòu)。相中一幢“爛尾樓〞，千萬(wàn)百計(jì)找到樓宇直接相關(guān)的債權(quán)債務(wù)人談判購(gòu)置，有效降低本錢。二是開發(fā)低價(jià)房，盯住工薪階層大市場(chǎng)。位于?？谥虡I(yè)區(qū)的二十五層半拉子工程港澳大廈牽涉六家企業(yè)的賬面買賣、抵債、托管、資產(chǎn)置換，及文本協(xié)議、口頭協(xié)議等交易形式。憑借法律知識(shí)和經(jīng)濟(jì)手段，六家關(guān)聯(lián)企業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系漸被理順，最終他說服債權(quán)人盤活資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓大廈產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)確定位中低檔市場(chǎng)，實(shí)行“無(wú)條件退房〞等營(yíng)銷策略，華亭公司的樓盤從開盤至售罄平均三個(gè)月時(shí)間。華亭公司的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)獲得?？谑姓昂Ｄ鲜√幹梅e壓房地產(chǎn)部門的重視，屢次被邀請(qǐng)對(duì)擬出臺(tái)的政府規(guī)章和人大法規(guī)建言獻(xiàn)策。華亭公司的賺錢效應(yīng)帶動(dòng)更多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“爛尾樓〞開發(fā)市場(chǎng)，有了規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)需求被充分激發(fā)。尤其近年海南島良好的人居環(huán)境及較低位的房產(chǎn)價(jià)格，使島外消費(fèi)者聞風(fēng)而至，占?？谏唐贩肯M(fèi)市場(chǎng)的一半。海南處置“爛尾樓〞的成效引起其它省市的關(guān)注。重慶市政府前不久意欲邀請(qǐng)華亭公司前往參與重慶市“爛尾樓〞的盤活建設(shè)。2、上海."駿豪國(guó)際"變身公寓在上海，位于黃金地段的"駿豪國(guó)際"是“爛尾樓〞改造的典范。這座原定建設(shè)為5A級(jí)寫字樓的高樓被開發(fā)商改造為單位面積在50平方米左右的酒店式公寓，并在2003年5月推出，雖然每平方米單價(jià)高達(dá)近2萬(wàn)元，而且樓盤推出時(shí)間正值SARS肆虐期間，但全部的幾百套樓盤仍在一天之內(nèi)銷售一空。在上海，此類成功的案例還有由商場(chǎng)改造而成的"青年匯"單身公寓等。方興未艾的另一種改造模式是將“爛尾樓〞變?yōu)樾粜娃k公樓。已經(jīng)成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。目前正在進(jìn)行招商的"中華BOSS"的開發(fā)商提出的口號(hào)是"小而精貴，杜絕面積的浪費(fèi)，提升商務(wù)環(huán)境的質(zhì)量。"據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由爛尾樓改造而來(lái)的上海小戶型產(chǎn)權(quán)式辦公樓的銷售面積已經(jīng)超過20萬(wàn)平方米。3、成都.頂級(jí)商務(wù)樓“威斯頓聯(lián)邦大廈〞在成都，2001年怡和集團(tuán)1.28億元買下美領(lǐng)大廈，以“威斯頓聯(lián)邦大廈〞這個(gè)成都頂級(jí)寫字樓的新身份面世，推向市場(chǎng)半年時(shí)間就取得七八成銷售業(yè)績(jī)。三、“爛尾樓〞投資價(jià)值分析投資“爛尾樓〞利潤(rùn)很大，但風(fēng)險(xiǎn)也很大，在國(guó)外有專門的投資機(jī)構(gòu)從事。對(duì)接手“爛尾樓〞的公司而言，資金問題是次要的，關(guān)鍵要看它是否具有投資價(jià)值。衡量“爛尾樓〞投資價(jià)值最關(guān)鍵的指標(biāo)是市場(chǎng)匹配性。也就是說這個(gè)工程經(jīng)過重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場(chǎng)需求從而成為可流通的商品。市場(chǎng)匹配性主要看戶型、規(guī)劃、商業(yè)模式有沒有問題，關(guān)鍵是市場(chǎng)需求。此外，清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，政府的優(yōu)惠和配套政策，接手的價(jià)格，再投入的本錢，管理的難度等也是考核的指標(biāo)。近年來(lái)“爛尾樓〞升溫的原因：房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲凸現(xiàn)“爛尾樓〞的價(jià)值；能以低價(jià)接手大型樓盤，總投資少而利潤(rùn)空間大；政府下決心處理“爛尾樓〞工程所提供的優(yōu)惠和配套政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)化為修改定位和重新籌劃提供了時(shí)機(jī)；防止了做報(bào)建、打地基等前期工作，運(yùn)轉(zhuǎn)周期比開發(fā)一個(gè)新工程可減少三分之二甚至更多時(shí)間；宏觀調(diào)控使得新工程審批和獲得貸款難度增加；參與“爛尾樓〞工程是其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的捷徑?！惨弧呈袌?chǎng)需求海南華亭公司的高秀明在處置“爛尾樓〞時(shí)盯住了工薪階層大市場(chǎng)，上海那么挖掘出酒店式公寓和小戶型產(chǎn)權(quán)式辦公樓，成都的“威斯頓聯(lián)邦大廈〞以成都頂級(jí)寫字樓的新身份面世?！盃€尾樓〞處置成功的背后都有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和良好的籌劃。海南及上海等一些城市的“爛尾樓〞經(jīng)新的投資方接手后，大多定位為星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店或產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，并且絕大多數(shù)工程都采取了售后包租，返租返利的模式。年限一般在5年至十幾年，租金回報(bào)在6%-11%不等，而房?jī)r(jià)比周圍同品質(zhì)的物業(yè)貴50%至100%以上。由于產(chǎn)權(quán)分割得比擬小，單價(jià)雖然很高，但總價(jià)比擬低，這種打中市場(chǎng)空檔的產(chǎn)品銷售得很好，而且價(jià)格還在不斷飆升。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在國(guó)外流行，但它是在比擬完備的信用體系和成熟的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)行的，而國(guó)內(nèi)尚未建立起相應(yīng)的信用體系，而且買賣雙方對(duì)這種產(chǎn)品的消費(fèi)屬性看得不夠，把其投資屬性幾乎發(fā)揮到了極致，使投資變?yōu)榱送稒C(jī)，從而使這種產(chǎn)品的存在很脆弱。返租包租合同通常為5至10年，合同中的法律主體那么非常重要，由于沒有相應(yīng)的規(guī)定，目前這類交易的合同中對(duì)后期經(jīng)營(yíng)者的法律主體不夠明確，有的是開發(fā)商，有的是物業(yè)管理公司。工程入住后，一旦發(fā)生糾紛，包租協(xié)議會(huì)因物業(yè)管理不到位而終止，但現(xiàn)行的?物業(yè)管理方法?很難保護(hù)這類產(chǎn)品投資者的利益。高售價(jià)的理由來(lái)自于長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)效勞和高額回報(bào)。但反之，開發(fā)商也可以利用高回報(bào)，拿到高售價(jià)套現(xiàn)后退出。許多“爛尾樓〞都是商務(wù)樓，房型設(shè)計(jì)、電梯通道、空調(diào)管道等已經(jīng)過時(shí)，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。面對(duì)這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場(chǎng)的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型辦公樓成為上?！盃€尾樓〞改造的首選模式?，F(xiàn)實(shí)中投資“爛尾樓〞的，一般屬于收購(gòu)性質(zhì)。分析把握市場(chǎng)需求和定位是首要問題。市場(chǎng)需求是動(dòng)態(tài)的。商品房剛開始時(shí)流行大戶型，現(xiàn)在推宗小戶型。九十年代羨慕電梯公寓，現(xiàn)在追求環(huán)境好的洋房。以前購(gòu)置為自己用，現(xiàn)在投資成了潮流。結(jié)合要投資“爛尾樓〞的實(shí)際情況，進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查和分析，確定后續(xù)投資的方案，制訂詳盡的營(yíng)銷方案十分重要。如果有明確的買家最好。同一地段，同樣的定位，銷售情況差異也很大，原因就在營(yíng)銷的籌劃上。如果不是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，與專業(yè)的籌劃公司及擁有強(qiáng)大營(yíng)銷能力的公司合作就十分重要。目前，重慶市區(qū)的商務(wù)辦公和小戶型、酒店用房日益飽和，商務(wù)“爛尾樓〞如何定位，尚無(wú)明確方向。產(chǎn)權(quán)式銷售經(jīng)過一段火爆之后，也逐漸冷落。工程經(jīng)過需求分析后形成完整的啟動(dòng)方案，包括工程啟動(dòng)后改造、銷售、租售、市場(chǎng)細(xì)分等。不同的工程啟動(dòng)方案完全不同，要具體分析，本文只能做一般分析。好的商品就是賣得快的商品。一個(gè)正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，“爛尾樓〞處置時(shí)間應(yīng)不超過8個(gè)月，完成銷售目標(biāo)應(yīng)不超過三個(gè)月。需求分析應(yīng)得出工程銷售的樂觀、悲觀和最可能的銷售額?！捕惩度氡惧X投入本錢由收購(gòu)本錢、后期續(xù)建改建本錢、資金本錢、復(fù)工本錢、管理本錢和營(yíng)銷本錢組成。1、收購(gòu)本錢房地產(chǎn)是很容易有人接手的產(chǎn)品。只要有需求，只要房子質(zhì)量好，就會(huì)有人購(gòu)置。只要肯降價(jià)，就可以賣出。真正的“爛尾樓〞就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果肯定有問題。找準(zhǔn)問題，對(duì)癥下藥，就可能以低價(jià)進(jìn)行收購(gòu)?！盃€尾樓〞作為不良資產(chǎn)銀行要?jiǎng)冸x。進(jìn)入不良資產(chǎn)的大多不是“休克魚〞，而是“死魚〞?！八吏~〞自然可以低價(jià)收購(gòu)。通常投資者可以原投資的50%—70%購(gòu)得，甚至低至原投入的1/3—1/4也可能擁有。2、續(xù)建改建本錢有些“爛尾樓〞總體設(shè)計(jì)比擬老舊，配套設(shè)施不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當(dāng)前的市場(chǎng)需要。但是有的工程改建的空間并不是很大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確的規(guī)定，無(wú)法更改其性質(zhì)用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發(fā)本錢。所以，對(duì)“爛尾樓〞歷史和原設(shè)計(jì)要進(jìn)行詳細(xì)的了解。投資者要對(duì)這些“爛尾樓〞進(jìn)行考察分析，根據(jù)“爛尾樓〞的不同原因區(qū)別對(duì)待。如果原因是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，價(jià)格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓〞自然具有很好的投資價(jià)值。如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有問題，那么就要考慮改建本錢，做到量力而行才能有利可圖。有的“爛尾樓〞設(shè)計(jì)尚可，不須動(dòng)大手術(shù)就可竣工；有的工程那么需要對(duì)設(shè)計(jì)和配套作大“手術(shù)〞，前者好辦，后者風(fēng)險(xiǎn)不小，弄不好花錢成了“無(wú)底洞〞，或者費(fèi)力不討好，淘神不見效。

根據(jù)市場(chǎng)定位進(jìn)行續(xù)建改建本錢核算，就可以大體知道投資本錢，結(jié)合銷售價(jià)格，初步推算出工程有無(wú)投資價(jià)值。3、資金本錢資金本錢一般按銀行同期貸款利息計(jì)算?？紤]到資金籌集本錢和時(shí)機(jī)本錢，公司可根據(jù)自己的實(shí)際情況確定一個(gè)內(nèi)部核算利率。4、復(fù)工本錢涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對(duì)建設(shè)工程的管理，需要辦理各種行政審批手續(xù)、施工圖審查、質(zhì)量、平安監(jiān)督?！盃€尾樓〞的建設(shè)手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已根本完工，只待穿衣戴帽，無(wú)疑建設(shè)周期大大縮短。通常政府對(duì)“爛尾樓〞復(fù)工提供優(yōu)惠政策，因此，復(fù)工本錢較低。5、管理和營(yíng)銷本錢與一般房地產(chǎn)工程大體相同，占投資總額的3%-5%左右。適宜作為投資少、見效快的“短、平、快〞工程。

通過投資本錢分析，應(yīng)算出工程的根本利潤(rùn)。一般情況年回報(bào)率不低于30%，在半年到一年的時(shí)間內(nèi)動(dòng)用數(shù)千萬(wàn)元資金。最好情況下其回報(bào)率有可能高達(dá)150％至200％?！踩钞a(chǎn)權(quán)問題如果造成“爛尾樓〞的原因涉及法律問題，那就要慎重對(duì)待。多數(shù)工程訴訟累累，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，給復(fù)工帶來(lái)極大障礙。糾紛制約，產(chǎn)權(quán)不明，債務(wù)糾紛不斷，這是不少“爛尾樓〞存在的最復(fù)雜的問題，處理不好，就可能掉進(jìn)了泥潭。通過法院拍賣獲得的產(chǎn)權(quán)通常比擬明晰，但也有可能出現(xiàn)無(wú)法執(zhí)行的情況。為此，要有一定的參加拍賣的經(jīng)驗(yàn)，并在拍賣前詳細(xì)了解市場(chǎng)，了解標(biāo)的，了解拍賣程序，做到心里有數(shù)。自己理順產(chǎn)權(quán)就要下比擬大的工夫。解決產(chǎn)權(quán)問題是工程能否順利實(shí)施的關(guān)鍵。〔四〕政府優(yōu)惠和配套政策為處置“爛尾樓〞，政府出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，包括稅收、各種費(fèi)用及“快速通道〞等相關(guān)措施，這可以大大降低投資本錢，十分有利于“爛尾樓〞的盡快增值，投資“爛尾樓〞可謂省時(shí)省事。在運(yùn)作“爛尾樓〞工程時(shí)，一定要獲得當(dāng)?shù)卣闹С?。由于幾乎所有的地方政府都希望在解決“爛尾樓〞的問題上有所突破，對(duì)于任何準(zhǔn)備從“爛尾樓〞工程中淘金的開發(fā)商來(lái)說，就有一定的談判優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，在此根底上，投資者還要考慮能理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，并要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С?，設(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。據(jù)悉，為加強(qiáng)清理力度，近期，重慶市將正式公布并實(shí)施?重慶市防止和處置停工工程暫行規(guī)定?，為重慶市整治停工工程提供政策性依據(jù)。在采用轉(zhuǎn)讓、拍賣等方式時(shí)，重慶市將給予新業(yè)主報(bào)建費(fèi)減免、過戶手續(xù)特事特辦等優(yōu)惠政策。重慶市處理停工工程辦公室負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“每一棟爛尾樓的癥結(jié)都不一樣，所以要一樓一策。〞重慶市將進(jìn)一步控制土地增量，促使開發(fā)商沒有足夠的新土地搞新樓盤開發(fā)，必然將目光投向“爛尾樓〞。此外，有關(guān)部門通過發(fā)布公告，要求五城區(qū)范圍內(nèi)的各停工工程業(yè)主在一定期限內(nèi)向停工辦申報(bào)，逾期未申報(bào)者將不能享受重慶市給予停工工程的優(yōu)惠政策，而不符合規(guī)劃的那么將視為非法建筑予以撤除?！参濉橙谫Y問題能否進(jìn)行工程融資是投資價(jià)值的一個(gè)重要指標(biāo)。目前，“爛尾樓〞收購(gòu)和后續(xù)資金大局部由接手企業(yè)自己解決?！盃€尾樓〞工程通過銀行貸款的難度較大?，F(xiàn)在關(guān)于多渠道進(jìn)行房地產(chǎn)融資的呼聲較高，信托就是其中較明確的方式之一。位于上海虹口區(qū)的泓邦國(guó)際大廈是28層高的“爛尾樓〞，大廈的評(píng)估價(jià)值為4.8億元。上海國(guó)際信托投資設(shè)計(jì)的信托產(chǎn)品解決方案是：通過拍賣該工程徹底理順了原先復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；然后，上海國(guó)際信托投資作為受托人，利用信托公司的融資功能，向市場(chǎng)出售信托方案，籌集資金以貸款形式用于泓邦大廈的續(xù)建工程，并對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的款項(xiàng)用途進(jìn)行監(jiān)管；最后，上海國(guó)際信托投資將以售樓后的收入給付信托方案持有者的本金和相應(yīng)的收益，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，該工程樓盤逐步銷售后，回籠的資金在專戶中由受托人監(jiān)管。該信托產(chǎn)品規(guī)模3.2億元人民幣，信托期限兩年零五個(gè)月，信托方案的受益人將貸款所得利息扣除受托人的信托報(bào)酬和其他費(fèi)用后即為投資者的信托收益，預(yù)計(jì)年收益率可達(dá)4.5％。2003年5月16日下午，在重慶市清理處置停工工程辦公室的主持下，一場(chǎng)以信托方式盤活“精圖大廈〞等“爛尾樓〞工程的工程說明會(huì)在成都市衡平信托投資公司舉行。成都市衡平信托投資初步的設(shè)想是，將精圖大廈全部的債權(quán)和股權(quán)作為信托標(biāo)的物委托給衡平信托，使大廈成為衡平獨(dú)立運(yùn)作的信托財(cái)產(chǎn)，然后由衡平向社會(huì)發(fā)起3000萬(wàn)元資金信托方案，全部投入大廈的收尾工程。該方案源于大廈的業(yè)主——精圖公司要求衡平信托提供3000萬(wàn)元建設(shè)資金融資。衡平信托的調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)，精圖大廈所有的資產(chǎn)〔樓層〕均被抵押或法院查封，整個(gè)大廈沒有可以再抵押融資的資產(chǎn)。但深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，精圖大廈的資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，換一種思路就有可能將大廈盤活。于是提出一份?關(guān)于擬用信托方式盤活精圖大廈等停工工程的報(bào)告?，引起重慶市清理停工工程工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的高度關(guān)注，遂組織了這場(chǎng)說明會(huì)。

位于原成都劇場(chǎng)位置的這座龐然大物，從開工到現(xiàn)在已整整10年。大廈高30層，建筑面積4.42萬(wàn)平方米，主體已完工，外裝修大局部結(jié)束。這座被有關(guān)部門標(biāo)為30號(hào)的“爛尾樓〞，設(shè)計(jì)有停車場(chǎng)、商場(chǎng)、餐飲、寫字樓，1997年因資金鏈條斷裂，引發(fā)“精圖風(fēng)波〞，大廈停建至今。在成都的“爛尾樓〞老板看來(lái)，信托的入市有可能改寫成都城市“爛尾樓〞的歷史——按照這個(gè)信托方案，信托不僅能讓“爛尾樓〞解開債權(quán)債務(wù)的死結(jié)進(jìn)行續(xù)建，而且解決了后續(xù)資金的平安問題。實(shí)際上，“爛尾樓〞工程只要有投資者的介入，在獲得銀行認(rèn)可的情況下，仍可以通過按揭銷售解決局部資金問題。四、成都市爛尾樓典型案例〔一〕工程概況位于成都市二環(huán)路永豐立交橋東北角的樂山大廈，占地14畝，主體工程面積約萬(wàn)平方米，被稱為城南第一“爛尾樓〞工程。該工程是1993年樂山市政府投入760萬(wàn)元財(cái)政專項(xiàng)資金，打算在成都修建的新辦事處。工程于1997年５月開工，1999年４月就完成了主體工程，隨后，由于承建單位自身改制和業(yè)主無(wú)后續(xù)資金等原因，1999年６月該工程便處于了停工狀態(tài)。1999年4月，樂山市政府駐成都辦事處原負(fù)責(zé)人，虛假注冊(cè)成立了“成都樂山大廈〞，在未報(bào)經(jīng)主管部門同意、審批的情況下，騙取相關(guān)部門的批文，并將樂山大廈的工程、在建工程、土地使用等權(quán)證轉(zhuǎn)移到了公司名下。由于該公司一無(wú)資金，二無(wú)組織管理能力，從而造成了樂山大廈工程的建設(shè)一直沒有了“動(dòng)靜〞?！捕程幹媒衲辏苍?，在省委、省政府的高度關(guān)注下，成都和樂山兩市經(jīng)過積極協(xié)調(diào)，通力合作開始了割“爛尾〞行動(dòng)。省工商局經(jīng)立案調(diào)查后認(rèn)定，“成都樂山大廈〞屬虛報(bào)注冊(cè)資本，高新區(qū)工商局已撤消其執(zhí)照，高新區(qū)國(guó)土部門也將該公司騙取的國(guó)有土地權(quán)證，重新依法恢復(fù)變更到了樂山市人民政府辦事處的名下。而在省紀(jì)委的直接領(lǐng)導(dǎo)下，原樂山市政府駐成都辦事處負(fù)責(zé)人因涉嫌侵吞國(guó)有資產(chǎn)，貪污挪用公款、虛假出資、虛報(bào)注冊(cè)資本，于2004年被逮捕，現(xiàn)已偵查終結(jié)。至此，樂山市政府擁有了對(duì)樂山大廈的完全處置權(quán)?！踩硟?yōu)惠政策為了能促使樂山大廈工程盡快“復(fù)活〞，成都市給予此次拍賣７條優(yōu)惠政策：１、受讓方將免交樂山大廈在建工程尚未繳納的建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)。２、轉(zhuǎn)讓后涉及受讓方有關(guān)更名費(fèi)用全部免交，過戶涉及的３％的土地轉(zhuǎn)讓契稅緩至工程竣工后繳納。３、按已經(jīng)完成的實(shí)際面積辦理產(chǎn)權(quán)證，對(duì)工程主體工程已完成局部，加高加寬等違反規(guī)劃局部，按照尊重歷史、正視現(xiàn)實(shí)的原那么給予認(rèn)可，不對(duì)新業(yè)主作任何處分。４、已經(jīng)檢驗(yàn)合格的工程，不再進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，原有質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告繼續(xù)有效。５、樂山大廈土地使用年限，新業(yè)主受讓后按用地性質(zhì)給予最高使用年限。且過戶之日起，重新計(jì)算土地使用年限，免交過戶后因用地年限變動(dòng)而應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。６、同意樂山大廈拍賣后新業(yè)主在原規(guī)劃的已批準(zhǔn)面積范圍內(nèi)，根據(jù)使用功能需要修建附屬用房，并免交相關(guān)報(bào)建費(fèi)用。７、同意新業(yè)主在樂山大廈靠永豐立交橋下適當(dāng)位置開設(shè)車輛進(jìn)出入通道。樂山大廈評(píng)估價(jià)值為5451萬(wàn)元，而新建同樣一幢大廈的直接本錢不低于6500萬(wàn)元。據(jù)重慶市中級(jí)人民法院的一位負(fù)責(zé)人介紹，目前樂山大廈產(chǎn)權(quán)、債務(wù)等諸多問題均已妥善處理，新業(yè)主受讓的將是一個(gè)完整干凈的資產(chǎn)。2004年7月22日，樂山大廈拍賣成功，溫州人以5080萬(wàn)元接手?！菜摹彻こ坛醪椒治鲋械纫?guī)模，折價(jià)幅度不大，地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，法律糾紛簡(jiǎn)單，臨近二環(huán)路并處于立交橋近側(cè)，增值空間完全取決于新的籌劃。五、“爛尾樓〞的投資時(shí)機(jī)分析〔一〕宏觀政策背景2003年底以來(lái)，政府對(duì)土地供給控制越來(lái)越緊，國(guó)土資源部關(guān)于征地制度的改革方案已經(jīng)研究了4年。?土地管理法?即將進(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何合理利用，以及土地征用過程中如何保障被征用者的利益。同時(shí)，城市的不斷擴(kuò)建，使得舊城區(qū)內(nèi)有效土地供給漸趨為零，位于黃金地段的"爛尾樓"，便重新出現(xiàn)在開發(fā)商的視線里?！捕炽y行不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容去年以來(lái)，面臨商業(yè)銀行上市的壓力及世貿(mào)組織要求中國(guó)必須在2006年底前開放銀行業(yè)的壓力，各銀行及四大資產(chǎn)管理公司在逐步嘗試新的不良資產(chǎn)清理方式。多個(gè)行業(yè)資產(chǎn)包和區(qū)域資產(chǎn)包打包處置不良資產(chǎn)，如，2004年5月，建設(shè)銀行處置的40億元抵債房產(chǎn)資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包97％是房地產(chǎn)〔主要是“爛尾樓資產(chǎn)〞〕。其中涉及200多項(xiàng)資產(chǎn)，包括土地、工廠、商場(chǎng)、住宅、辦公樓等，分布于全國(guó)18個(gè)省市。該資產(chǎn)包是目前國(guó)內(nèi)集中出售的最大規(guī)模的房地產(chǎn)抵債資產(chǎn)包。高盛、花旗、美林、摩根士丹利等國(guó)際投資者競(jìng)相參與我國(guó)的不良金融資產(chǎn)處置，通過所擁有的行業(yè)背景及投行資源優(yōu)勢(shì)獲取高額利潤(rùn)?！踩惩顿Y價(jià)值的判斷1、投資者首先要從市場(chǎng)角度看這個(gè)爛尾樓盤是否具有投資價(jià)值，也就是說這個(gè)工程經(jīng)過重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場(chǎng)需求