居委會(huì)居民安置樓工程合同管理手段

居委會(huì)居民安置樓工程合同管理手段1、針對(duì)本工程的合同管理措施1.1協(xié)助、參與業(yè)主確定本建設(shè)項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)包括：施工合同、加工合同、材料與設(shè)備訂貨合同、運(yùn)輸合同等。合同結(jié)構(gòu)是指合同的框架、主要部分和條款構(gòu)成。1.2協(xié)助業(yè)主起草合同及參與合同談判參加上述建設(shè)合同在簽訂前的談判和擬訂合同初稿，提供業(yè)主決策。1.3合同管理和檢查在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)上述合同履行、監(jiān)控、檢查、管理的全過(guò)程。1.4處理合同糾紛和索賠協(xié)助業(yè)主和秉公處理建設(shè)工程各階段產(chǎn)生的索賠；參與協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至法院解決合同的糾紛。1.5建立合同管理系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段，建立合同管理系統(tǒng)，進(jìn)行合同的監(jiān)控、檢查和管理。合同管理系統(tǒng)由五個(gè)部分組成：合同分析；建立合同數(shù)據(jù)檔案；形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；合同監(jiān)督；索賠管理。1.5.1合同分析合同分析就是對(duì)工程承包、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合同條款、法律條款分別進(jìn)行仔細(xì)的分析解釋。同時(shí)也要對(duì)合同條款的更換、延期說(shuō)明、投資變化等事件進(jìn)行仔細(xì)分析。對(duì)于那些與業(yè)主有關(guān)的活動(dòng)都必須分別存檔，以防漏項(xiàng)。合同分析和工程檢查等工作要同工期聯(lián)系起來(lái)。合同分析是解釋雙方合同責(zé)任的根據(jù)。合同分析是在訂立合同的過(guò)程中即要按條款逐條分析，如果發(fā)現(xiàn)有對(duì)本方產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)較大的條款，要相應(yīng)增加抵御的條款。要詳細(xì)分析那些條款與業(yè)主有關(guān)、和總包單位有關(guān)、與分包單位有關(guān)、與設(shè)計(jì)單位有關(guān)、與工程檢查有關(guān)、與工期有關(guān)等，分門別類分析各自責(zé)任和相互聯(lián)系的關(guān)系，做到一清二楚，心中有數(shù)。1.5.2建立合同數(shù)據(jù)檔案合同數(shù)據(jù)檔案就是把合同條款分門別類的歸納起來(lái)，將它們存放在計(jì)算機(jī)中，以便于檢索。合同中的不同規(guī)則、特殊情況、技術(shù)規(guī)范、特殊的技術(shù)規(guī)則、協(xié)商結(jié)果等等都可以計(jì)算機(jī)檢索。這就大大方便了合同管理工作，時(shí)能得到關(guān)于合同條款的最新情報(bào)。同時(shí)，根據(jù)計(jì)算機(jī)提供的主題詞，可以對(duì)合同中的條款進(jìn)行分解和組合，式合同雙方的責(zé)任清楚明了。圖表也是一個(gè)重要的管理工具，可以使合同中的各個(gè)程序具體化，是合同管理者使當(dāng)事人雙方明白合同特殊條款的各方職責(zé)。這些圖表有實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)、質(zhì)量控制、運(yùn)輸保險(xiǎn)、工程移交手續(xù)等。1.5.3形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就是把合同中的時(shí)間、工作、成本（投資）用網(wǎng)絡(luò)形式表達(dá)。合同時(shí)間表是用來(lái)處理時(shí)間控制，合同管理是從計(jì)劃到維護(hù)施工過(guò)程中每一個(gè)活動(dòng)。這些計(jì)劃表包括：圖紙目錄、試驗(yàn)數(shù)據(jù)表、到貨報(bào)告等。形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)后，使合同的時(shí)間概念、邏輯關(guān)系更明確，便于監(jiān)督。1.5.4合同監(jiān)督合同監(jiān)督就是要對(duì)合同條款經(jīng)常進(jìn)行解釋，以便根據(jù)合同來(lái)掌握工程的進(jìn)展。保證設(shè)計(jì)、試驗(yàn)報(bào)告的精確性，保證發(fā)票、訂貨手續(xù)、工作指示等符合合同的要求。圖表是解釋復(fù)雜條款的最好辦法。另外，流程圖和質(zhì)量檢查表也是合同監(jiān)督的好辦法，它能保證合同監(jiān)督步驟的正確性。合同監(jiān)督的另一個(gè)重要的內(nèi)容是檢查解釋雙方來(lái)往的信函和文件，以及會(huì)議記錄、業(yè)主指示等，因?yàn)檫@些內(nèi)容對(duì)合同管理是非常重要的。2、索賠管理索賠是指建設(shè)工程合同的實(shí)施過(guò)程中，合同當(dāng)事人的一方，因?qū)Ψ轿绰男谢虿荒苷_地履行合同所規(guī)定的義務(wù)而受到損失，向?qū)Ψ教岢龅馁r償要求。索賠是合同管理的繼續(xù)，是建設(shè)監(jiān)理中的一個(gè)特殊程序，是一種解決雙方爭(zhēng)執(zhí)問(wèn)題的獨(dú)特方法。索賠不僅與合同管理有密切的關(guān)系，而且也是解決合同條款分歧的特殊方法。索賠分類詳見(jiàn)附表：索賠管理是合同管理工作中的最后一個(gè)部分，它包括索賠和反索賠。針對(duì)本工程的特點(diǎn)，我們將采取以下措施處理工程建設(shè)中發(fā)生的索賠行為：2.1認(rèn)真、正確的合同管理，可減少索賠事件通過(guò)有力的合同管理以減少承包商的索賠機(jī)會(huì)，要做到：2.1.1在工程實(shí)施前進(jìn)行周密的計(jì)劃和設(shè)計(jì)，提高他們的準(zhǔn)去性和預(yù)見(jiàn)性，減少盲目性；2.1.2在工程實(shí)施中認(rèn)真、及時(shí)、正確地完成監(jiān)理工程師的合同責(zé)任，充分地行使自己的權(quán)力，及時(shí)下達(dá)各種指令，對(duì)承包商的工程和工作作檢查；2.1.3在對(duì)承包商下達(dá)指令，作出決定時(shí)應(yīng)對(duì)合同有關(guān)條款的審查，注意不能產(chǎn)生漏洞、矛盾、失誤，不能有違約或超出合同的行為，而使承包商提出索賠；2.1.4及時(shí)地收集、處理和保存各種工程資料，建立完整的文檔管理系統(tǒng)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備證據(jù)。2.2公平、合理地處理索賠和反索賠，妥善解決爭(zhēng)執(zhí)在工程實(shí)施過(guò)程中，干擾事件是不可避免的，所以索賠同樣不可避免在索賠的處理和解決過(guò)程中主要有如下幾方面工作：2.2.1審查承包商的索賠報(bào)告對(duì)索賠要求的合理性、合法性、計(jì)算的準(zhǔn)確性、正確性作審查，以反駁不合理的索賠要求或剔除其中不合理的部分。2.2.2提出索賠解決方案審查索賠報(bào)告后提出審查意見(jiàn)和解決辦法，再遞交業(yè)主，由業(yè)主作出處理決定。2.2.3作為調(diào)解人調(diào)解爭(zhēng)執(zhí)如果承包商的索賠要求與業(yè)主的認(rèn)可之間存在大的差異，產(chǎn)生了爭(zhēng)執(zhí)，監(jiān)理工程師作為第一調(diào)解人，可以在其中翰旋，提出協(xié)調(diào)方案。2.2.4提出證據(jù)作為工程參與人和見(jiàn)證人，在爭(zhēng)執(zhí)的仲裁和訴訟過(guò)程中提出證據(jù)。表9—1：索賠分類表類別分類內(nèi)容1、按索賠要求分類（1）工期索賠（2）費(fèi)用索賠要求延長(zhǎng)合同工期。要求追加費(fèi)用，提高合同價(jià)格。2、按合同類型分類（1）總承包合同索賠（2）分包合同索賠（3）合伙合同索賠（4）供應(yīng)合同索賠（5）勞務(wù)合同索賠（6）其他總承包商與業(yè)主之間的索賠?？偝邪膛c分包商之間的索賠。合伙人之間的索賠。業(yè)主（或承包商）與供應(yīng)商之間的索賠。勞務(wù)供應(yīng)者與雇傭者之間的索賠。向銀行、保險(xiǎn)公司的索賠等3、按索賠的起因分類（1）業(yè)主違約（2）合同變更（3）工程環(huán)境變化（4）不可抗力因素如業(yè)主未按合同規(guī)定提供施工條件（場(chǎng)地、道路、水電、圖紙等），下達(dá)錯(cuò)誤指令，拖延下達(dá)指令，未按合同支付工程款等。雙方協(xié)商達(dá)成新的附加協(xié)議，修正案，備忘錄，會(huì)議紀(jì)要；業(yè)主下達(dá)指令修改設(shè)計(jì)，施工進(jìn)度，施工方案；合同條款缺陷，錯(cuò)誤、矛盾和不一致等。如地質(zhì)條件與合同規(guī)定不一致；物價(jià)上漲，法律變化，匯率變化。反常的氣候條件、洪水、地震、政局變化、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)封鎖等4、按干擾事件的性質(zhì)分類（1）工程的延長(zhǎng)或中斷索賠（2）工程變更索賠（3）工程終止索賠（4）其他由于干擾時(shí)間的影響造成工程拖期或工程中斷一段時(shí)期。干擾事件引起工程量增加、減少，增加新的工程變更施工次序。干擾事件造成被迫停止，并不再進(jìn)行如貨幣貶值，匯率變化，物價(jià)上漲，政策、法律變化等5、按處理方式分類（1）單項(xiàng)索賠（2）總索賠（或一攬子索賠、綜合索賠）在工程施工中，針對(duì)某一干擾事件，在該項(xiàng)索賠有效期內(nèi)提出。將許多已提出單位或解決的單項(xiàng)索賠集中起來(lái)，提出一份總索賠報(bào)告。通常在工程竣工前提出，雙方進(jìn)行最終談判，以一個(gè)一攬子方案解決3、針對(duì)本工程合同履行的風(fēng)險(xiǎn)分析、預(yù)防措施3.1風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，認(rèn)為存在如下風(fēng)險(xiǎn)因素（見(jiàn)圖9—1），在眾多的風(fēng)險(xiǎn)因素中，技術(shù)因素、人員因素、設(shè)備因素、材料因素和環(huán)境因素是引起風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的五個(gè)基本因素，其中在監(jiān)理控制中，以人的因素和環(huán)境因素最為重要。圖9—1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分類圖項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)技術(shù)施工技術(shù)工藝及其他自然與環(huán)境經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)組織協(xié)調(diào)合同風(fēng)險(xiǎn)人員風(fēng)險(xiǎn)材料風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)技術(shù)施工技術(shù)工藝及其他自然與環(huán)境經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)組織協(xié)調(diào)合同風(fēng)險(xiǎn)人員風(fēng)險(xiǎn)材料風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)3.2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和防止措施3.2.1針對(duì)本工程持特點(diǎn)，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件做如下預(yù)測(cè)（見(jiàn)表9—1）。3.2.2我們?cè)陲L(fēng)險(xiǎn)的防止措施中采用的最主要手段是風(fēng)險(xiǎn)控制，包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)減少，當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，將采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的辦法進(jìn)行管理，具體措施（見(jiàn)表9—2）。風(fēng)險(xiǎn)因素典型風(fēng)險(xiǎn)事件風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)內(nèi)容不全，設(shè)計(jì)缺陷、錯(cuò)誤和遺漏，規(guī)范不恰當(dāng)，未考慮地質(zhì)條件，未考慮施工可能性等認(rèn)真研究設(shè)計(jì)文件，做好設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審工作施工施工工藝的落后，不合理的施工技術(shù)和方案，施工安全措施不當(dāng)，進(jìn)行新技術(shù)新方案的失敗，未考慮現(xiàn)場(chǎng)情況等運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析手段審查施工組織設(shè)計(jì)，幫助施工單位改進(jìn)施工工藝，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，督促施工單位完善質(zhì)量、安全管理體系非技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)自然與環(huán)境洪水、地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、雷電等不可抗拒自然力，不明的水文氣象條件，復(fù)雜的工程地質(zhì)條件，惡劣的氣候，施工對(duì)環(huán)境的影響等不可抗力發(fā)生后，采取措施，避免損失的擴(kuò)大；廣泛收集地質(zhì)水文資料，進(jìn)行分析并研究對(duì)策，購(gòu)買工程保險(xiǎn)政治法律法律及規(guī)章的變化，戰(zhàn)爭(zhēng)和騷亂、罷工，經(jīng)濟(jì)制裁或禁運(yùn)等關(guān)注并收集政治文件，根據(jù)工程實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商，采取應(yīng)變措施，避免損失經(jīng)濟(jì)通貨膨脹，匯率的變動(dòng)，市場(chǎng)的動(dòng)蕩，社會(huì)各種攤派和征費(fèi)的變化等收集經(jīng)濟(jì)文件，結(jié)合工程實(shí)際認(rèn)真研究，調(diào)整投資計(jì)劃，避免損失組織協(xié)調(diào)業(yè)主和上級(jí)主管部門的協(xié)調(diào)，業(yè)主和設(shè)計(jì)方、施工方以及監(jiān)理方的協(xié)調(diào)，業(yè)主內(nèi)部的組織協(xié)調(diào)等定期召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，進(jìn)行內(nèi)部溝通，避免發(fā)生糾紛；協(xié)助業(yè)主與上級(jí)主管部門和外部環(huán)境進(jìn)行協(xié)調(diào)，防止外部事件阻礙工程正常進(jìn)行合同合同條款遺漏、表達(dá)有誤，合同類型選擇不當(dāng)，承發(fā)包模式選擇不當(dāng)，索賠管理不力，合同糾紛等協(xié)助業(yè)主分析合同條款，進(jìn)行合同審查，簽訂合理的合同，加強(qiáng)索賠管理，處理合同糾紛人員業(yè)主人員、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員，一般工人、技術(shù)員、管理人員的素質(zhì)選用素質(zhì)符合要求的人員進(jìn)行相應(yīng)工作，加強(qiáng)對(duì)人員的組織管理，購(gòu)買人身保險(xiǎn)材料原材料、成品、