資產(chǎn)評估期末考試復習資料

一、資產(chǎn)評估的特點1、市場性---資產(chǎn)評估是適應市場經(jīng)濟要求的專業(yè)中介效勞活動。2、公正性---公正性是指資產(chǎn)評估行為效勞于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是效勞于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。即：標準、中立3、專業(yè)性---資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動，評估機構(gòu)及其他評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷也是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)歷之上。4、咨詢性---是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化的評估意見，估價參考，無強制執(zhí)行的效力。二、市場評估的假設(shè)〔1〕交易假設(shè)最根本的假設(shè)、資產(chǎn)已置于交易之中、評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進展估價?！?〕公開市場假設(shè)1、公開市場：充分興旺、充分完善的市場。2、假設(shè)在市場上可公開買賣3、市場范圍：區(qū)域性或全國或國際市場均4、評估值由市場行情而非個別交易決定。5、適用范圍廣?！?〕持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)能以其提供的效勞或用途滿足所有者經(jīng)營上的期望收益1、資產(chǎn)是正使用、將使用。2、具體情況：在用使用、轉(zhuǎn)用使用、移地使用。3、適用范圍：現(xiàn)階段常使用〔市場不完善〕〔4〕清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。1、非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)。2、評估值小于公開市場或持續(xù)使用假設(shè)下的評估值。3、但使用范圍有限三、什么是復原重置本錢，什么是更新重置本錢，兩者有什么區(qū)別。復原重置本錢是采用與評估對象一樣的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格、和技術(shù)等以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。更新重置本錢是采用與評估對象不完全一樣的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格、和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。功能一樣、材料技術(shù)等不同區(qū)別：復原重置本錢——功能一樣，材料、標準、設(shè)計、規(guī)格、技術(shù)一樣更新重置本錢——功能一樣、材料技術(shù)等不同四、機器設(shè)備用本錢法評估的思路和步驟。本錢法是通過估算被評估機器設(shè)備的重置本錢和各種貶值，用重置本錢扣除各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法，思路是重建或重置被評估資產(chǎn)計算公式：P＝RC－DP－Df－De〔4－1〕

P—評估值;RC—重置本錢；DP—實體性貶值；Df—功能性貶值；De—經(jīng)濟性貶值。

本錢法是機器設(shè)備評估中最常用的方法。步驟：1確定重置本錢。重置本錢包含⑴必要的、合理的直接本錢費用、⑵間接本錢費用以及⑶占用資金而發(fā)生的資金本錢。其中必要的、合理的直接本錢費用包含①設(shè)備本體的重置本錢、②設(shè)備的運雜費、③安裝費、④根底費及⑤其他合理本錢。間接本錢費用①管理費用、②設(shè)計費、③工程監(jiān)理費、④保險費等2、確定實體性貶值。設(shè)備實體性貶值程度是利用設(shè)備的價值損失與重置本錢之比來反映的。3、確定功能性貶值，功能性貶值是由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失，主要表達在超額投資本錢和超額運營本錢兩方面。4、確定經(jīng)濟性貶值，設(shè)備的經(jīng)濟性貶值導致設(shè)備的正常使用壽命縮短和運營費用提高五、房地產(chǎn)的區(qū)域因素有哪些？是指區(qū)域內(nèi)自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等各一般因素組成的影響價格的因素1、商服繁華因素繁華程度越高，房地產(chǎn)價格水平越高2、道路通達因素通常道路級別越高，房地產(chǎn)價格水平越高3、交通便捷因素便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平越高4、城市設(shè)施狀況因素根底設(shè)施完善度+生活設(shè)施完備度+文體娛樂設(shè)施完備度5、環(huán)境狀況因素綠化程度、污染情況六、假設(shè)開發(fā)法的評估思路及步驟根本思路

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法(該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格)。

該方法主要用于待開發(fā)土地的價值。計算公式1.(5-24)

式中：P表示土地價值;A表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(可以以售價或者租金等形式表示);

B表示整個開發(fā)工程的開發(fā)本錢;

C表示投資利息;

D表示開發(fā)商合理利潤;

E表示正常稅費。地價=預期樓價值-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤(操作步驟(一)調(diào)查房地產(chǎn)的根本情況1、調(diào)查土地的限制條件2、弄清土地的位置3、弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、根底設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等4、弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件5、弄清將擁有的土地權(quán)利。(二)確定被估房地產(chǎn)的最正確開發(fā)利用方式，包括確定用途、建筑高度、容積率(三)預測房地產(chǎn)售價1.對于出售的房產(chǎn)-----市場法2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等-----收益法(四)估算各項本錢費用，一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用(即銷售費用)一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。(五)確定開發(fā)商的合理利潤，投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項。(六)估算待估對象價值七、影響無形資產(chǎn)評估的因素有哪些？〔一〕產(chǎn)權(quán)因素知識產(chǎn)權(quán)是無形資產(chǎn)的重要組成局部。某種知識產(chǎn)權(quán)必然受到法律的約束。不同知識類型的產(chǎn)權(quán)適用于不同的法律?！捕倡@利能力因素無形資產(chǎn)的所能帶來的超額收益，是決定評估值上下的最重要的因素。一般來講，無形資產(chǎn)獲利能力越強，它的評估值就越高。獲利能力因素包括技術(shù)因素、法律因素、經(jīng)濟因素〔三〕技術(shù)因素主要影響技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估值。技術(shù)成熟的程度及國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的開展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度等因素都將直接影響到技術(shù)類無形資產(chǎn)的評估值。

〔四〕風險因素無形資產(chǎn)一般講，風險是相比照擬大的，因為它一般是屬于高技術(shù)智力型的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)從研發(fā)開場到市場的轉(zhuǎn)換到實施面臨很大的風險?！参濉碂o形資產(chǎn)取得本錢〔六〕時機本錢無形資產(chǎn)用于某一確定用途所導致的不能用于其他用途所造成的損失。

〔七〕市場因素1.市場供需狀況2.同類無形資產(chǎn)的價格水平

〔八〕使用期限除了應考慮法律保護期限外，更主要考慮其具有實際超額收益的期限。〔九〕其它因素例如宏觀經(jīng)濟政策，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容等等也會影響無形資產(chǎn)的價值。八、評估報告制作的技術(shù)要點〔1〕文字表達方面的技能要求。清楚、準確+論據(jù)充分+全面、具體，不得誤導；不得恭維、誘導、推薦，涉及責任局部慎之又慎。產(chǎn)評估報告書既是一份對被評估資產(chǎn)價值有咨詢性和鑒證性作用的文書，又是一份用來明確資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員工作責任的文字依據(jù)〔2〕格式和內(nèi)容方面的技能要求。對資產(chǎn)評估報告書格式和內(nèi)容方面的技能要求，目前應遵循財政部頒發(fā)的資產(chǎn)評估報告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定，并遵循相關(guān)評估準則進展編制?！?〕評估報告書的復核及反應方面的技能要求。(1)復核：應復核，修正錯誤、防止遺漏，應多級復核、穿插復核、防止盲目、疏忽防止流