信用債研究專題：2023年土地出讓情況怎么看

內(nèi)容目錄2023年土地出讓怎么看？ 32023年全國土地出讓整體情況如何？ 3各省市土地出讓情況如何？ 4企業(yè)拿地行為有何變化？ 61.4.小結(jié) 10圖表目錄圖1：國有土地出讓收入累計(jì)值及累計(jì)同比（Wind口徑，億元、） 3圖2：國有土地出讓收入及同比增速（中指口徑，億元、） 3圖3：100大中城市土地供應(yīng)及成交情況（萬平方米、宗） 3圖4：100大中城市土地流拍率、溢價(jià)率（） 3圖5：300城宅地推出規(guī)劃建面走勢(shì)（萬平方米、） 3圖6：2023年全國拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布 3圖7：2023年全國土地出讓金規(guī)模及變動(dòng)率（億元，） 4圖8：湖南省2023年土地出讓情況（億元，） 5圖9：山東省2023年土地出讓情況（億元，） 5圖10：貴州省2023年土地出讓情況（億元，） 5圖11：云南省2023年土地出讓情況（億元，） 6圖12：地方債務(wù)規(guī)模與土地出讓收入變動(dòng)情況 6圖13：2023年全國土地出讓拿地企業(yè)性質(zhì)分布（萬元，） 6圖14：2023年各省市土地出讓按拿地企業(yè)性質(zhì)分布 7圖15：江蘇省土地出讓拿地企業(yè)性質(zhì)分布（萬元、） 8圖16：浙江省土地出讓拿地企業(yè)性質(zhì)分布（萬元、） 8圖17：山東省土地出讓拿地企業(yè)性質(zhì)分布（萬元、） 8圖18：山東省拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（萬元、） 8圖19：2023年湖南拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 8圖20：2023年貴州拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 8圖21：2023年云南拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 9圖22：2023年天津拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 9表1：2023年企業(yè)拿地前30名 920232023全國及各省市土地出讓市場(chǎng)的情況？企業(yè)拿地行為有何變化？2023年全國土地出讓整體情況如何？2023年全國土地出讓表現(xiàn)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，1-11月國有土地出讓收入累42,031.00-17.902021年同期-37.85年國有土地出47496.59億元，同比-17.202021年同期-31.86。圖1：國有土地出讓收入累計(jì)值及累計(jì)同比（口徑，億元、） 圖2：國有土地出讓收入及同比增速（中指口徑，億元、）資料來源：、 資料來源：中指、季節(jié)差異明顯，需求整體偏弱。12月100大中城市成交土地面積20,382.50萬平方米，環(huán)318.9619.0810090,942.81萬平方米，同比-12.2623.3202190低位，整體而言，拿地需求偏弱，我國土地市場(chǎng)熱度降至近年來低位。圖3：100大中城市土地供應(yīng)及成交情況（萬平方米、宗） 圖4：100大中城市土地流拍率、溢價(jià)率（） 資料來源：、 資料來源：、拿地企業(yè)性質(zhì)上，地方國企拿地始終占主導(dǎo)地位，民企拿地占比在2023年顯著提升。觀202351.892022年度的22.79攀升至42.69，企業(yè)拿地結(jié)構(gòu)較2022年明顯改善。圖5：300城宅地推出規(guī)劃建面走勢(shì)（萬平方米、） 圖6：2023年全國拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布資料來源：中指、 資料來源：中指、各省市土地出讓情況如何？我們采取中指口徑下截至2023年12月31日的各省市土地成交數(shù)據(jù)，以近似2023年全年土地出讓數(shù)據(jù)，并與2022年和2021年進(jìn)行比較。分省份來看，大部分省市2023年土地出讓收入均同比負(fù)增長(zhǎng)。其中青海、廣西、遼寧、2023-87.74-32.88-30.8-28.48-26.2730個(gè)省份中僅天津、吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古、北京、河北和海759.31增速較高。此外，同2021年相比，僅海南和內(nèi)蒙古實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率分別為55.29和10.73-60綜合來看，青海省和遼寧省近三年的土地出讓收入退化顯著。廣東、廣西、海南非城投拿地金額較2022年增長(zhǎng)最多，增加額均超過130億元，有利于540億元，對(duì)財(cái)政收入構(gòu)成一定風(fēng)險(xiǎn)。圖7：2023年全國土地出讓金規(guī)模及變動(dòng)率（億元，）資料來源：、中指、-18.36-22.79815232021年分別變動(dòng)-24.03、-41.14、-46.08。三省近三年土地出讓金下滑程度均較大，需關(guān)注其財(cái)政壓力。20232319位；云南土22202318位，均對(duì)財(cái)政收入造成一定的不利影響。具體到地級(jí)市，哪些城市壓力更為突出？我們對(duì)重點(diǎn)省份做進(jìn)一步觀察。湖南省內(nèi)，2023年土地出讓共計(jì)1722.8億元，同比-20.93，規(guī)模與增速分列31個(gè)省級(jí)11192021年-39.39年同比分錄-95.06、-70.99、-59.62。圖8：湖南省2023年土地出讓情況（億元，%）資料來源：中指、山東省內(nèi)，2023年土地出讓共計(jì)3225.9億元，同比-22.79，規(guī)模與增速分列31個(gè)省級(jí)行政區(qū)的第4和第23位，土地出讓收入較2021年-46.08。其中泰安、青島、淄博表現(xiàn)相對(duì)較差，2023年同比分錄-68.26、-41.60、-35.64。圖9：山東省2023年土地出讓情況（億元，%）資料來源：中指、貴州省內(nèi)，2023年土地出讓共計(jì)956.0億元，同比-7.88，規(guī)模與增速分列31個(gè)省級(jí)行16112021年-49.36年同比分錄-39.96、-30.46、-19.74。圖10：貴州省2023年土地出讓情況（億元，）資料來源：中指、云南省內(nèi)，2023年土地出讓共計(jì)340.1億元，同比-11.42，規(guī)模與增速分列31個(gè)省級(jí)行政區(qū)的第22和第14位，土地出讓收入較2021年-21.87。其中迪慶藏族自治州、西雙版納傣族自治州、麗江表現(xiàn)相對(duì)較差，2023年同比分錄-88.20、-61.50、-54.68。圖11：云南省2023年土地出讓情況（億元，）資料來源：中指、202312313000億元的城市進(jìn)行分析。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，廣州、南京、濟(jì)南、成都、杭州分列債務(wù)余額前五位，2000020232.06-11.99、-14.08-16.24-8.66 資料來源：中指、企業(yè)拿地行為有何變化？2023年企業(yè)拿地結(jié)構(gòu)改善，國企拿地仍占主導(dǎo)但占比下降，民企拿地占比顯著提升。我們對(duì)中指口徑下所有拿地明細(xì)進(jìn)行處理，將受讓單位按照實(shí)際控制人性質(zhì)進(jìn)行分類，出國有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)拿地信息。由于部分企業(yè)存在無法查詢到相應(yīng)企業(yè)信息的情況，同時(shí)信息處理高度依賴主觀判斷，數(shù)據(jù)或存在一定偏差。根據(jù)所得數(shù)據(jù)，從拿地金額來看，2023年地方國企拿地占比52，民企拿地由2022年的23攀升至43，企業(yè)拿地結(jié)構(gòu)明顯改善。圖13：2023年全國土地出讓拿地企業(yè)性質(zhì)分布（萬元，）資料來源：中指、60；寧夏回族自治區(qū)、青海省、黑龍江省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、甘肅省地25202242.1924.9321.8220.0618.105圖14：2023年各省市土地出讓按拿地企業(yè)性質(zhì)分布地區(qū)2023拿地金額（億元）2022拿地金額（億元）2023拿地金額占比2023拿地?cái)?shù)量2023拿地?cái)?shù)量占比共計(jì)央企地方國企國企占比變動(dòng)民企共計(jì)國企民企央企地方國企民企共計(jì)央企地方國企民企央企地方國企民企北京1766.24336.86826.4114.18600.091636.39845.66790.7219.0746.7933.98104.0013.0039.0050.0012.7538.2449.02遼寧省300.4913.60125.678.51159.35338.74128.16210.584.5341.8253.03869.0035.00141.00665.004.1616.7779.07貴州省925.4918.16558.911.59298.55734.64446.37288.271.9660.3932.260.0033.001307.001596.001.1244.5254.36青海省6.220.040.956.954.9154.114.8549.260.7015.2278.85101.003.0011.0079.003.2311.8384.95湖北省1854.7158.371297.471.43477.191603.871149.58454.293.1569.9625.733196.0047.001062.001986.001.5234.3164.17湖南省1708.7067.931127.892.21479.382412.451635.13777.323.9866.0128.062934.0026.001446.001374.000.9150.8148.28河北省1747.6344.77645.480.721025.071275.99494.79781.202.5636.9358.654364.0025.00772.003416.000.5918.3281.08天津635.24164.00273.482.89197.20288.07190.0798.0025.8243.0531.04262.0012.0080.00169.004.6030.6564.75安徽省1705.0468.03907.95-3.99721.801535.52940.18595.353.9953.2542.333738.00112.001124.002360.003.1131.2665.63福建省1553.08151.80725.75-1.40666.531860.421077.17783.259.7746.7342.921329.0011.00381.00900.000.8529.4969.66山東省3083.4236.821774.75-2.191245.393383.672062.101321.581.1957.5640.394950.0017.001917.002943.000.3539.3160.34寧夏回族自治區(qū)75.810.219.90-1.4663.6055.608.2347.370.2813.0683.89337.0015.0035.00276.004.6010.7484.66江蘇省8906.73269.106126.09-16.222481.885961.165247.17713.993.0268.7827.875367.0095.002352.002835.001.8044.5353.67海南省362.0362.4887.02-14.81207.32187.85105.3982.4617.2624.0457.26287.0016.0061.00196.005.8622.3471.79江西省1410.636.26947.18-4.10422.141458.521045.61412.910.4467.1529.933477.0027.001444.001922.000.8042.5656.65黑龍江省81.560.1314.69-3.6963.6651.8011.3340.480.1618.0278.06573.0012.00109.00414.002.2420.3777.38廣西壯族自治區(qū)435.955.35248.85-18.26174.30100.7077.1123.601.2357.0839.981837.0023.00554.001217.001.2830.8867.84新疆維吾爾自治區(qū)209.556.4762.62-4.72132.99236.5289.15147.373.0929.8863.472032.0066.00465.001352.003.5124.6971.80內(nèi)蒙古自治區(qū)301.645.9363.39-5.10220.69200.1056.20143.911.9721.0273.162148.0033.00434.001575.001.6221.2577.13吉林省257.042.2274.29-5.32174.63145.2350.9694.270.8628.9067.94645.006.00131.00485.000.9621.0677.97浙江省5685.05297.362186.40-4.213167.966298.383016.873281.515.2338.4655.724450.0034.001074.003255.000.7824.6274.60全國45792.322450.2723507.13-7.8819352.9542525.9127458.7215067.205.3551.3342.2658576.00873.0019842.0039663.001.4532.8665.69四川省2584.6256.671505.31-12.611014.052401.041753.71647.332.1958.2439.232970.0034.001327.001542.001.1745.7153.12云南省334.509.88117.34-11.72191.02293.91146.24147.682.9535.0857.111775.0037.00436.001215.002.1925.8371.98甘肅省127.370.5028.01-10.8891.50128.1942.6585.540.4022.0071.84973.0013.00208.00710.001.4022.3476.26廣東省3433.55436.861236.53-11.651692.333257.251966.911290.3312.7236.0149.292694.0039.00461.002110.001.4917.6680.84山西省451.4629.12139.06-11.12277.04382.25184.90197.346.4530.8061.371426.0025.00313.001028.001.8322.9175.26河南省1423.7312.21668.05-16.48716.421259.32809.20450.120.8646.9250.323069.006.001112.001846.000.2037.5262.28重慶706.9562.50345.07-15.74298.22639.09469.03170.078.8448.8142.18945.0016.00368.00550.001.7139.4058.89陜西省1294.8450.78588.19-19.45638.221165.20801.61363.593.9245.4349.291431.0022.00505.00865.001.5836.2862.14上海2423.02175.84794.42-41.801449.543179.922602.41577.517.2632.7959.82293.0015.0080.00195.005.1727.5967.24資料來源：中指、2022年，18.104.422.672023112月的趨勢(shì)來看，2023年上半年，2345月開11807地結(jié)構(gòu)相對(duì)較好。圖15：江蘇省土地出讓拿地企性質(zhì)分布（萬元、） 圖16：浙江省土地出讓拿地企性質(zhì)分布（萬元、） 資料來源：中指、 資料來源：中指、圖17：山東省土地出讓拿地企性質(zhì)分布（萬元、） 圖18：山東省拿地企業(yè)性質(zhì)按地金額分布（萬元、） 資料來源：中指、 資料來源：中指、2023年的拿地結(jié)構(gòu)，湖南、天津、貴州和山東的國企拿地金額占比均較高，分別為67、43、64和58；云南國企拿地金額占比相對(duì)較少，為37。對(duì)于這五個(gè)城投高風(fēng)險(xiǎn)且關(guān)注度較高省份的土地出讓規(guī)模增長(zhǎng)和國企拿地行為綜合考慮，山東、湖南2023構(gòu)成一定風(fēng)險(xiǎn)。圖19：2023年湖南拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 圖20：2023年貴州拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 資料來源：中指、 資料來源：中指、圖21：2023年云南拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元） 圖22：2023年天津拿地企業(yè)性質(zhì)按拿地金額分布（億元）資料來源：中指、 資料來源：中指、城投拿地占比顯著下滑。20232022年調(diào)整較2023Top1005532022Top100拿地企業(yè)名202310月財(cái)政部發(fā)文嚴(yán)禁通過機(jī)構(gòu)拿地積極性逐漸提升。務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表1：2023年企業(yè)拿地前30名企業(yè)名稱拿地金額(億元)2023年拿地排行企業(yè)性質(zhì)是否城投2022年拿地排行排名變動(dòng)保利發(fā)展1125.111國企否3-2中海地產(chǎn)1100.912國企否20華潤(rùn)置地807.823國企否12建發(fā)房產(chǎn)738.294國企否40綠城中國6335國企否7-2招商蛇口611.896國企否51中國鐵建4