【企業(yè)分拆上市動因與風險探析案例：以碧桂園為例15000字（論文）】

企業(yè)分拆上市動因與風險分析案例——以碧桂園為例目錄TOC\o"1-3"\h\u59551.緒論 5275021.1研究背景和意義 557061.1.1研究背景 553871.1.2研究意義 7313541.2研究目標與內容 7179231.2.1研究目標 7197371.2.2研究內容 790171.3研究重難點與創(chuàng)新點 895691.3.1研究重點 8320591.3.2研究重難點 8222501.3.1研究創(chuàng)新點 8290792.分拆上市 820612.1文獻綜述 9143732.1.1國內文獻綜述 963052.1.2國外文獻綜述 98472.2分拆上市概念 10172972.2.1概念 10214632.2.2分拆上市的作用 11312482.2.3分拆上市與公司分立 11255292.3分拆上市的理論基礎 11116372.3.1企業(yè)價值與價值創(chuàng)造 11105102.3.2生命周期理論 1294852.3.3信息不對稱理論 13146242.4分拆上市的類型 13100832.4.1分拆上市的公司類型 13217802.4.2分拆上市的類型 14150472.5我國分拆上市現(xiàn)狀 14298973.案例簡介 1579703.1碧桂園公司 1525353.1.1碧桂園簡介 15295303.1.2碧桂園發(fā)展 16174573.2碧桂園服務公司 17191453.2.1碧桂園服務簡介 17106473.2.2碧桂園服務上市 17234564.案例分析 18101354.1碧桂園分拆上市動因分析 18299964.1.1物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速 1895464.1.2碧桂園服務公司發(fā)展完善 18209224.1.3釋放物業(yè)發(fā)展可能，提升產業(yè)集中度 20283154.2碧桂園服務分拆上市成效 21136574.2.1財務成效分析 21156644.2.2營運能力分析 24135404.3碧桂園服務分拆上市風險分析 25301565.建議與總結 27312285.1對國內公司分拆上市的建議 27286385.2本文總結 2814066參考文獻： 29緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景由于金融監(jiān)管強化加上中央對于房地產調控的基調保持不變這一雙重影響，近幾年我國房地產行業(yè)新房建設與銷售的增速明顯變緩。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指指數(shù)圖1-1：2017-2020年11月50個代表城市商品住宅月度成交面積走勢另一方面，由于2020年新冠肺炎疫情的集中爆發(fā)，給我國經濟形勢帶來了巨大沖擊，房地產行業(yè)也在爆發(fā)時段受到了巨大打擊，而后從2020年7月起開始穩(wěn)定回升。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指指數(shù)圖1-2：2019年以來50個代表城市及長三角、珠三角代表城市商品住宅成交面積同比走勢雖然由疫情帶來的房地產行業(yè)寒冬已去，但受到政策調控管制與疫情沖擊影響，房地產企業(yè)應繼續(xù)尋求新的發(fā)展方向，并圍繞房地產行業(yè)的整個生命周期做價值鏈的縱向延伸，在發(fā)展房地產開發(fā)、建設和銷售等主營業(yè)務的同時，更加注重售后服務的發(fā)展，并不斷開發(fā)新的增值服務方式，與業(yè)主建立更緊密、深入的聯(lián)系。這樣才可以做到延長企業(yè)生命周期，促進企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。而物業(yè)部門作為房地產企業(yè)整個產業(yè)價值鏈的后端，是房地產企業(yè)的輔助部門，企業(yè)管理者對其價值容易存在忽視。實則物業(yè)服務的業(yè)務占整個房地產企業(yè)生命周期的九成以上，它提供服務類型多樣且與客戶粘性較高，具有廣闊的市場發(fā)展空間。其次，物業(yè)管理主要以收取物業(yè)費為主要盈利方式，物業(yè)費具有剛性消費的特點，先交費后提供服務，這樣就為企業(yè)提供了充足的現(xiàn)金流。最后，隨著互聯(lián)網與大數(shù)據(jù)的高速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)通過與互聯(lián)網和大數(shù)據(jù)相結合，開辟出智慧社區(qū)、社區(qū)金融服務等新型社區(qū)增值業(yè)務，爆發(fā)出強大的生命力。企業(yè)開始逐漸認識到物業(yè)服務的價值，紛紛與資本市場進行對接，積極搶占物業(yè)市場，釋放其真正的價值。發(fā)展完善的房地產企業(yè)將其物業(yè)板塊進行分拆上市是由資本推動企業(yè)進行整合發(fā)展、提升集中度的必然選擇，也是存量房時代物業(yè)管理進入黃金發(fā)展期的趨勢使然。而本文以中國最大的房地產企業(yè)之一碧桂園所屬的碧桂園服務在港股分拆上市為案例，通過研究碧桂園服務分拆上市的動因和分拆后的績效與風險，希望為擬將物業(yè)服務公司分拆上市的房地產企業(yè)提供借鑒意義。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年上半年，便有23家泛地產類(涵蓋建筑、物業(yè)、商業(yè)、代建、景觀服務等等)企業(yè)向港交所遞交IPO申請、4家通過聆訊、3家成功上市，共計30家。其中包括世茂服務、綠城管理等13家由房企業(yè)務板塊中分拆而來。1.1.2研究意義本文將以分拆上市為核心、碧桂園服務為具體案例，用理論與數(shù)據(jù)結合的研究方法來探討碧桂園所代表的大型房地產企業(yè)將物業(yè)服務進行分拆的動因與成效、風險。本文的研究意義具體為：一，研究并闡述碧桂園上市的前因后果，將其成果與風險可視化，為存在同樣需求的房地產公司提供了理論參考意義；二，分拆上市作為新興的資本運作方式，在經濟金融高速發(fā)展與大型企業(yè)不斷擴張的市場環(huán)境里，即將成為許多企業(yè)將要考慮并面對的一種手段，房地產企業(yè)與其所屬的物業(yè)服務公司便是其中典型的案例，本文可以為此提供理論參考。1.2研究目標與內容1.2.1研究目標本文的研究目標主要分為兩點：通過研究碧桂園的分拆上市運營方法與年報數(shù)據(jù)，理清碧桂園服務的分拆上市的動因、邏輯與成效、風險，將其完整清晰地呈現(xiàn)，為房地產企業(yè)分拆上市書寫典型案例。通過對碧桂園服務分拆上市的分析與研究，探討分拆上市在我國的可行程度、應用背景、成果與風險，并提出對其他行業(yè)分拆上市的思考與建議。1.2.2研究內容本文概括描述了我國房地產行業(yè)近年發(fā)展現(xiàn)狀，而后提出“研究碧桂園服務分拆上市的動因、成效與風險”這一研究目的。在行文上，首先，全文的理論基調是將關于分拆上市的理論基礎和基本概念闡述清楚，并將以文獻研究法來進行對國內外學者已有的理論研究進行展示，描述碧桂園服務的基本情況以及我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，繼而敘述碧桂園服務分拆的行業(yè)背景。再次，采用案例分析方法對碧桂園將其所屬的碧桂園服務分拆上市進行分析與總結。而且，并將以碧桂園服務為例，從我國整體經濟市場出發(fā)，對其他行業(yè)的大型企業(yè)所面對的分拆上市提出進一步分析。最后，將在上述分析研究的基礎上，總結碧桂園服務分拆上市的動因與成效，并拓展到其他行業(yè)。1.3研究重難點與創(chuàng)新點1.3.1研究重點本文研究的重點在于：明確分析碧桂園將碧桂園服務分拆上市的動因；通過數(shù)據(jù)與理論分析來研究碧桂園服務分拆上市后的績效；分析碧桂園服務分拆上市后可能面對的風險。1.3.2研究重難點本文研究的難點在于：分拆上市在中國的標準較高、案例較少，可參考的案例較少；對碧桂園的房地產業(yè)與碧桂園服務的物業(yè)業(yè)務不夠了解，需要尋找與閱讀大量資料；分拆上市后的績效與風險需要大量的對比與分析。1.3.3研究創(chuàng)新點本文研究的創(chuàng)新點在于：相比于已發(fā)表的類似題材論文，本文將多分析“風險”這一重點；將從不同的角度解讀碧桂園的成長并對類似企業(yè)提出建議。分拆上市2.1文獻綜述2.1.1國內文獻綜述2004年，李青原和韓暉利用資本市場的反應作為分拆上市的研究基礎，通過案例分析，母公司股價在分拆上市后有著積極的反應：在資本市場上，通過分拆上市母公司可以在上市之前加強對所有方面的調查；同時，拆分后公司的透明度增加了，可以很容易地發(fā)現(xiàn)公司現(xiàn)有的問題，這使投資者（尤其是外部投資者）可以更加公平和客觀地評估母公司和子公司的市場價值。2009年，于海云、楊慶林和羅正英分析了潛在市場，通過對過去十年國內公司在海外進行拆分的案例進行比較分析的結果，在拆分開始時，公司的發(fā)展并不好，但從長遠來看公司股票價格和投資者回報有所改善。2012年，鄭安然基于案例分析方法研究了剝離績效理論，并對國內剝離案例和成功案例進行了比較和分析。這項研究的結論是，對于個體企業(yè)主而言，分拆不僅可以改善業(yè)務績效，而且可以減少收入。2015年，林旭東、唐明琴、程林與聶永華以在國內成功實現(xiàn)分拆上市的企業(yè)為樣本進行分析,發(fā)現(xiàn)母公司的股權在分拆上市宣告日獲得了正向反饋的異常收益率,并且在宣告了分拆上市的前后20天內的累積平均異常收益率顯著為正。他們還結合分拆上市之后連續(xù)三年相對于分拆前一年經營績效的變化，研究發(fā)現(xiàn)分拆上市之后母公司的經營績效得到很大的提高,而子公司的經營績效卻難盡人意。2.1.2國外文獻綜述外國學者對于分拆上市（Corporatespin-off）主要通過計算股票的超額收益，通過對分拆上市效應進行實證分析的方法，對母公司和子公司的短期和長期業(yè)績進行測試。短期方面，Schipper與Smith（1986）對從1963年到1984年分拆的76家公司進行了調查和分析，以檢驗分拆和上市的短期表現(xiàn)。得出結果：宣布分拆后的母公司的資本市場價格是好的。在此之后，Slovin，Sushka和Ferraro（1995）拓寬了他們的研究視野，并從同行和競爭對手的角度從樣本中選擇了36家公司，得出了行業(yè)競爭對手的股價平均有-1.1％的異常收益。Prezas，Tarimcilar和Vasudevan（2000）也采用了一種增加樣本量的方法，并且對1986年至1995年之間按部門劃分的上市公司進行的調查發(fā)現(xiàn)，其子公司具有短期超額收益。上述研究主要側重于分析對分拆和上市業(yè)績的短期影響，母公司和子公司在分拆上市后發(fā)布短期超額收益并不難。Vijh（1999）在長期績效調查方面展開了研究，對1981年至1995年間的628家上市分拆公司進行了實證研究，在分拆后的三年中，該子公司的業(yè)績不低于其參考收入。Madura和Nixon（2002）檢查了88個拆分樣本，發(fā)現(xiàn)拆分后母公司和子公司的長期績效下降了。這與Vijh的結論相矛盾，但并不一致。Ritter（1991）關于長期IPO績效的長期績效研究的結論是相同的。如果母公司在拆分前處于財務困境，而母公司和子公司在拆分后的長期市場表現(xiàn)為負，則意味著拆分并未緩解財務壓力?？偛俊？偨Y以上研究，可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有研究尚未得出關于分割的長期績效的綜合研究結論，而長期績效仍需進一步研究。2.2分拆上市概念2.2.1概念分拆上市，即股權分離，是指母公司剝離分立出發(fā)展完善的子公司，并將其部分資產轉讓給這一新公司，隨后子公司將會以出售股權的形式給母公司帶來額外的現(xiàn)金收入，在此過程中，母公司不會失去原有的控制權。在法律意義上，子公司的運營是與母公司的運營區(qū)分開來的，認購這些新公司的股份的人可以是原母公司的股東，也可以不是。在擁有了新公司股份后，母公司的股東就可以通過自由更改兩家公司的投資比例的方式，來使投資決策變得更靈活多樣。股份的劃分和上市（ECO或部分拆除，股份分離）是公司重組的一種手段；該公司將創(chuàng)建新的子公司和首次公開募股（IPO），同時保留控制權。2.2.2分拆上市的作用分拆上市（股權切離）的作用是：（1）原母公司的股東可以按照持股比例享有被投資企業(yè)的凈利潤分成；（2）子公司分拆上市成功后，母公司可以獲得超額的投資收益。2.3分拆上市的理論基礎2.3.1企業(yè)價值與價值創(chuàng)造企業(yè)的價值是企業(yè)的預期自由現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，并減去其加權平均資本成本（折現(xiàn)率）。它與公司的財務決策緊密相關，反映了公司資金的時間價值，風險和可持續(xù)能力。顯然，企業(yè)的價值越高，企業(yè)獎勵其利益相關者的能力就越大，這個值可以通過其經濟定義來衡量。在會計方面，學者們具體問題具體分析，提出了相應的研究。這些理論都是從財務層面出發(fā)，即價值創(chuàng)造為企業(yè)進行融資、投資、經營三大活動的過程中各種效率的不斷改變而引發(fā)了企業(yè)價值的變化，我們可以明確價值的驅動在財務方面的具體體現(xiàn)：視角主要價值驅動因素融資效率股權資本結構、資本成本、資本需求、股權賬面價值投資效率期初投資、新增固定資產投資、投資資本報酬率經營效率銷售增長率、新增營運資本、經營凈利率表2-1：“融資-投資-經營”效率及其主要價值驅動因素分類2.3.2生命周期理論企業(yè)的整個生命周期包括了四個階段：啟動，成長，成熟和衰落。在生命周期的前兩個階段，業(yè)務的增長主要取決于持續(xù)的擴張以及并購。在成熟階段，企業(yè)規(guī)模已達到或已達到最佳規(guī)模。與主要活動的相關性較低的細分集中在具有收益的主要活動的開發(fā)上。在經濟衰退期，他們開始消除不必要的活動或只保留盈利的公司以獲取最終回報，公司總是選擇在成熟或衰落的高級階段進行分離。成熟階段的細分可以提高母公司業(yè)務的集中度，突出核心業(yè)務并發(fā)展領域。選擇在經濟衰退期間分手的主要原因是通過獲得最終現(xiàn)金流量，維持公司的盈利能力或淘汰沒有發(fā)展前景的公司來找到新的發(fā)展方向。2.3.3信息不對稱理論一般來說，即使是最好的公司也無法實現(xiàn)完美的信息披露。因此，在市場中可能存在某些投資者錯誤地評估其投資對象的情況。尤其是當投資目標活動范圍廣泛，業(yè)務相關性低以及復雜的資本或治理結構時，投資者會參與復雜的業(yè)務交易。很難對投資公司的價值進行清晰而準確的評估，從而增加了投資回報的不確定性。拆分和上市后，子公司將獨立于母公司顯示其市場價值。當子公司有盈余時，認購或市場反應強烈，也會增加母公司及其子公司股票的市場價值。此外，它還可以使活動復雜的公司更加關注其核心活動的發(fā)展。另一方面，分拆使母公司及其子公司的經營和財務狀況透明、公開，從而可以更加客觀、準確地評估和分析母公司及其子公司的價值、會員的真實市場價值。同時，它也為投資者提供了正確客觀地評估公司投資價值并降低投資風險的機會。2.4分拆上市的類型2.4.1分拆上市的公司類型有足夠動因進行分拆上市的公司有幾種類型：公司擁有龐大的資產、多元化的業(yè)務、一定的債務壓力以及擁有高盈利能力和高成長階段的子公司；孵化型平臺公司，例如騰訊的股權投資組合，分布在社交、娛樂、金融支付、電子商務、教育和其他領域，母公司可以在子公司上市后撤回其所持股份并獲得投資回報；是有著國企改革訴求的公司，比如石油、電力、軍工、鐵路等這類混改重點行業(yè)。本文所研究的碧桂園將其子公司碧桂園服務分拆即為第一種類型。2.4.2分拆上市的類型（1）縱向拆分上市縱向分拆上市意味著在分拆上市之前，母公司和子公司屬于不同部門或同一部門內的不同產業(yè)鏈。母公司獨立于將某些環(huán)節(jié)從產業(yè)鏈中分離出來，進行自我重組并在股票市場發(fā)行股票。（2）橫向拆分上市在橫向分拆上市之前，母公司和子公司屬于同一行業(yè)，在產業(yè)鏈中占據(jù)相同或相似的位置，并且具有較高的業(yè)務關聯(lián)度。母公司出售了部分資產或業(yè)務組件，重組了新公司，并通過股東改革成為獨立公司（3）混合拆分上市混合衍生產品和上市通常存在于母公司多元化的公司中。拆分之前，對母公司和子公司的產業(yè)鏈的位置和商業(yè)相關性沒有特別限制。劃分后的市場認可度較高，混合劃分的本質是將資源分配的方向從內部資源分配轉變?yōu)橥獠抠Y源依賴。2.5我國分拆上市現(xiàn)狀2020年，已有20多家上市公司陸續(xù)宣布了分拆其子公司進行上市的計劃。并購和分拆上市是重組公司資產的兩種方法，但代表兩種不同的策略。并購可以使上市公司擴展其產業(yè)鏈，并在更廣泛的平臺上實現(xiàn)協(xié)同效應，而分拆上市則是出售其資產的一種方式，與核心業(yè)務關系不密切的業(yè)務部門不僅有助于專注于核心業(yè)務，而且可以通過提高運營效率來拓寬公司的融資渠道。2019年12月，中國證券監(jiān)督管理委員會正式發(fā)布了《上市公司分拆所屬子公司境內上市試點若干規(guī)定》，標志著A股市場分拆上市破冰，新法規(guī)仍然對分拆上市有著非常嚴格的要求。與香港和美國相比，該法規(guī)對要求分拆上市的母公司和子公司適用嚴格的業(yè)務獨立性要求，以防止利潤與資產損失，但是門檻不高，分拆上市是公司本身的獨立決定。如果僅根據(jù)中國證券監(jiān)督管理委員會新規(guī)定的收入標準選擇在A股市場進行篩選，那么截至2020年5月底，A股公司大約只有1200家符合要求，約占所有公司數(shù)量的三分之一。如果再將其他限制條件考慮在內，那么達到標準的公司數(shù)量將會更少，而且目前中國市場更多的是兼并收購，分拆上市的事件還相對較少。案例簡介3.1碧桂園公司3.1.1碧桂園簡介碧桂園控股有限公司（CountryGarden），是\o"中國"中國以一家\o"房地產"房地產開發(fā)為主要業(yè)務的大型綜合企業(yè)。集團董事長為\o"楊國強(中國企業(yè)家)"楊國強，碧桂園公司總部設在\o"廣東"廣東。碧桂園控股的董事局\o"主席"主席是楊國強，獨立非執(zhí)行董事為\o"石禮謙"石禮謙及\o"黎明(會計師)（頁面不存在）"黎明，控股的大\o"股東"股東是楊國強持有53.6%\o"股份"股份的女兒\o"楊惠妍"楊惠妍。1992年創(chuàng)建于\o"廣東"廣東\o"佛山"佛山\o"順德區(qū)"順德區(qū)，2007年4月3日\o"招股"招股，4月20日在香港上市，集資額約120億。2015年4月1日碧桂園以毎股2.816元向\o"中國平安"中國平安附屬平安人壽保險配售22.36億股新股。集資總額62.97億元，所得凈額62.95億元，擬用作公司發(fā)展及一般營運資金，交易完成后，楊惠妍持股量將由59.48%降至53.6%。2018年3月，母公司碧桂園控股正計劃分拆物業(yè)管理業(yè)務，以介紹方式于聯(lián)交所主板獨立上市，不涉發(fā)行新股集資。2018年5月，母公司碧桂園控股以實物分派形式，作為特別息派發(fā)25億股“碧桂園服務”，股東每持有8.7股碧桂園，可獲派1股碧桂園服務股份，而上市日期為2018年6月19日。2018年11月，碧桂園服務以合共6.83億元人民幣收購北京盛世物業(yè)服務70%股權、成都佳祥物業(yè)管理、成都清華逸家物業(yè)管理、南昌市潔佳物業(yè)及上海睿靖實業(yè)。2019年7月，以3.75億元人民幣收購港聯(lián)不動產服務。至此，公司控股股東為楊惠妍女士，持有碧桂園服務56.68%的股權。3.1.2碧桂園發(fā)展碧桂園服務公司的商業(yè)和房地產業(yè)務共同發(fā)展，并有望在未來擴大，業(yè)務發(fā)展過程可以分為三個階段。（1）成立時期：碧桂園集團的前身從1992年的廣東省開始在中國提供住宅物業(yè)管理服務。碧桂園服務有限公司創(chuàng)立，樹立了高品質資產的概念。它在五星級服務模式的最前沿提供國家服務。（2）穩(wěn)定擴張期：2006年離開廣東進入國內市場。長沙的威尼斯城成為該省以外的第一個項目，其服務范圍逐漸擴大到31個省的280多個城市、自治市和自治區(qū)，并躋身中國十大房地產服務公司之列。（3）創(chuàng)新時期：2016年后，正式啟動了云資產管理平臺，進入了云計算時代，構建了設施設備物聯(lián)網網絡，認真進入大數(shù)據(jù)開發(fā)渠道。該公司通過與騰訊、阿里巴巴與華為等公司的戰(zhàn)略合作，在社區(qū)場景中共同開發(fā)了算法模型和智能平臺，并且是業(yè)內第一個部署AI+智能社區(qū)的公司，碧桂園服務于2018年6月19日上午在香港聯(lián)合交易所主板正式上市。3.2碧桂園服務公司3.2.1碧桂園服務簡介碧桂園服務控股有限公司創(chuàng)立于1992年，在29年的穩(wěn)定與發(fā)展后,公司業(yè)務涵蓋廣闊，其中包括住宅與商業(yè)物業(yè)，更承擔了寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業(yè)園、高速公路服務站、公園及學校等多種業(yè)態(tài)的物業(yè)。由碧桂園服務年報可知，截至2020年6月30日統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，碧桂園服務所覆蓋的范圍已達31個省、自治區(qū)、直轄市的超350個城市，多達2405個物業(yè)項目所服務的人口已超1000萬。3.2.2碧桂園服務上市2018年6月19日的上午9時30分，碧桂園服務（HK.6098）正式在港交所主板掛牌上市、開始交易，也標志著碧桂園這一達成去年最高合同銷售額的房企的物業(yè)板塊在此刻正式地邁入了國際資本市場。從碧桂園服務上市首日的股價變化來看，它得到了資本市場較高的認可度。在恒生指數(shù)大跌2.78%的背景下，碧桂園服務達成了每股10港元的開市價格，并且在總市值方面最高達到了281.5億港元，登頂了港股物業(yè)服務板塊市值第一。因此，于2018年5月29日，碧桂園董事會已向合資格的碧桂園股東（即于記錄日期名列碧桂園股東名冊內的碧桂園股份登記持有人）進行分配。碧桂園分派將按照合資格碧桂園股東各自在記錄日期時在碧桂園的持股比例，完全以實物分派方式向彼等分派合共2,500,000,000股股份（相當于公司的全部已發(fā)行股本）來完成的。根據(jù)碧桂園分派，合資格碧桂園股東將有權就于記錄日期每持有8.7股碧桂園股份獲發(fā)1股股份。由于分拆將僅以分派之方式進行，所以此次分拆便將不會構成碧桂園的一項交易，因此碧桂園無須遵守上市規(guī)則第14章項下的公告或股東批準規(guī)定。案例分析4.1碧桂園分拆上市動因分析4.1.1物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速房地產物業(yè)管理行業(yè)正處于高速發(fā)展時期，已開始利用技術和技術將互聯(lián)網與大數(shù)據(jù)結合起來，以不斷擴大其業(yè)務范圍，不斷增強其業(yè)務類型，并進入城市服務領域，擁有著前景廣闊的市場。智能技術在房地產服務領域的應用大大提高了房地產行業(yè)的智能水平，提高了房地產管理的效率。利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術的增值服務的不斷發(fā)展提供了新的營業(yè)利潤增長點，展示了房地產行業(yè)的潛在價值，并受到資本市場的驅動。有價值的房地產公司開始在資本市場和公開交易的股票方面顯示出價值，物業(yè)服務行業(yè)的增長趨勢預計將持續(xù)很長時間。4.1.2碧桂園服務公司發(fā)展完善碧桂園總集團的業(yè)務收入主要來自五個經營分部：(i)房地產開發(fā)(ii)建筑裝修及裝飾(iii)物業(yè)投資(iv)物業(yè)管理及(v)酒店經營，可以看出物業(yè)及服務在其除了房地產開發(fā)這一主營業(yè)務外占比巨大。碧桂園服務背靠母公司碧桂園的支撐，在住宅物業(yè)服務這一主營業(yè)務之外，開展了多范圍的業(yè)務，已成為發(fā)展迅速的完整個體服務住宅物業(yè)服務非住宅物業(yè)服務社區(qū)增值服務非業(yè)主增值服務概述物業(yè)服務的主營與經典業(yè)務，為住宅社區(qū)內的業(yè)主提供購房、住房等方面的物業(yè)服務。為非住宅的商務、企業(yè)、城市維護、綠化、城市建設等方面所做的物業(yè)服務。在住宅社區(qū)內為業(yè)主提供生活、娛樂與資產管理等相關的服務，建設相應的項目。配合房地產開發(fā)的時間節(jié)點，提供需求分析、服務策劃、解說服務等，增強準業(yè)主對未來小區(qū)物業(yè)服務的感知和認可，給客戶真正的購買信心，成為打動客戶至關重要的一環(huán)，對房地產的銷售起到了有力的支撐。內容鉑金鳳凰管家服務、綠化維護服務、安全管理服務、工程維修服務、清潔服務商寫物業(yè)/企業(yè)行政服務、智慧產城綜合運營服務、城市公共運維服務生活類服務、傳媒服務、資產服務三級組織管控體系、認購即服務模式、定制化服務與標準化培訓、卓越的員工團隊、案場服務與支撐表4-1：碧桂園服務的業(yè)務與內容為便于管理物業(yè)管理網絡，碧桂園將地域覆蓋范圍劃分為中國的六大區(qū)域，即華南、華東、華中、東北地區(qū)、華北及其他地區(qū)。2015年2016年2017年收入收費管理面積收入收費管理面積收入收費管理面積（人民幣千元）（%）（千平方米）（%）（人民幣千元）（%）（千平方米）（%）（人民幣千元）（%）（千平方米）（%）華南970,42967.741,19059.01,148,82258.748,04552.81,373,79154.057,72147.0華東193,48013.512,72911.4354,28218.120,52022.5485,22419.128,70223.4華中145,34410.17,96218.2210,81710.810,43411.5284,86611.213,92711.4東北地區(qū)69,8334.94,2966.2118,9886.15,5316.1145,5335.76,1575.0華北32,0602.21,8942.754,4242.82,8413.1102,4284.06,0194.9其他地區(qū)22,3791.61,7292.569,3733.53,6934.0152,8236.010,2328.3總計1,433,525100.069,799100.01,956,706100.091,064100.02,544,665100.0122,758100.0數(shù)據(jù)來源：碧桂園分拆上市建議書表4-2：分拆上市前三年碧桂園按地區(qū)劃分的物業(yè)管理服務收入及收費管理面積的明細2015年2016年2017年（人民幣千元）占總收入的%（人民幣千元）占總收入的%（人民幣千元）占總收入的%收入1,672,464100.02,358,449100.03,121,852100.0服務成本1,161,22769.41,558,23566.12,086,26666.8毛利511,23730.6800,21433.91,035,58633.2經營利潤293,29217.6477,31920.2581,13118.6稅前利潤294,91317.7486,33220.6608,19719.4年內利潤220,45313.2352,52814.9440,46314.0數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務公司年報表4-3：分拆上市前三年綜合收益表概要由數(shù)據(jù)顯示與計算可得，2015年至2017年三年間，碧桂園服務公司收入分別高達41.02%與32.37%的增長，而年內利潤的增長率則分別為59.92%與24.94%。碧桂園服務作為住宅物業(yè)管理服務商，在國內領先，常年位于中國物業(yè)服務百強企業(yè)的綜合實力前三，其在國內業(yè)務輻射較廣。根據(jù)碧桂園服務公開披露數(shù)據(jù)顯示，到2018年4月30日為止，碧桂園服務的合同管理總面積已達到約3.654億平方米，其中覆蓋了中國超過28個省、市及自治區(qū)的260多個城市，業(yè)務具有廣度與深度。結合上列表格與數(shù)據(jù)計算結果可以看出，碧桂園服務的業(yè)務范圍遍布華南、華東、華中、華北與東北等全國各個地區(qū)，而且其中除了與母公司碧桂園房地產所伴生的物業(yè)住宅服務外，還有獨屬于自身的物業(yè)增值服務。碧桂園服務的業(yè)務范圍、廣度以及深度都有著非常迅速以及完善的發(fā)展，再加上物業(yè)服務與互聯(lián)網、大數(shù)據(jù)技術的聯(lián)手，碧桂園服務獨立上市為大勢所趨。4.1.3釋放物業(yè)發(fā)展可能，提升產業(yè)集中度由于碧桂園與碧桂園服務兩家公司的個性不同，相關性很低，并且管理所需的知識和業(yè)務技能也有所不同：碧桂園主要從事房地產銷售，并提供建筑、裝修、酒店服務，提供物業(yè)管理服務和租金收入；碧桂園服務的核心業(yè)務是提供物業(yè)管理服務、增值社區(qū)服務、非增值社區(qū)服務和其他業(yè)務。根據(jù)價值多元化和運營效率的理論，多元化將在一定程度上降低企業(yè)的業(yè)務效率，而拆分公司之后，母公司和子公司將能夠專注于他們的活動并展示其價值，加強整個商業(yè)市場。從2015年到2017年，碧桂園房地產業(yè)務的營業(yè)利潤分別為15.61億元，2.562億元和27.639億元，僅占集團收入的一小部分。與分拆后房地產的營業(yè)利潤相比，分拆前碧桂園的房地產活動未顯示任何實際價值，房地產分離不僅可以擴大房地產業(yè)務范圍，增加資源利用率，而且可以使碧桂園房地產主營業(yè)務更進一步發(fā)展。4.1.4公司充分發(fā)展，對融資需要提升中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2018中國服務公司百強調查報告》指出，房地產物業(yè)服務公司借力資本市場，可以更加注重高質量發(fā)展、增強技術創(chuàng)新能力、有效提高運營效率并轉變服務模式。由于碧桂園服務的充分發(fā)展，其進一步發(fā)展和業(yè)務的經營需要都對資金展現(xiàn)出了更大的需求，單純依靠著母公司的資源配置、資金給予并不能完全地跟上子公司發(fā)展的步伐。通過分拆并上市的方式，可以面向整個資本市場募集資金、拓寬融資渠道。經過上市之后，子公司可以提高經營自身業(yè)務的效率，并向更廣闊的渠道募集資金，將物業(yè)服務與互聯(lián)網大數(shù)據(jù)相結合，大大增強了子公司發(fā)展的后勁。4.2碧桂園服務分拆上市成效4.2.1財務成效分析這里將通過為營業(yè)利潤率、主營利潤率以及企業(yè)的股東權益回報率等來作為衡量企業(yè)盈利能力的主要指標（數(shù)據(jù)截至2020年六月中期報告）。年份營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)利潤率同比增長20162,358,449486,33220.62%-20173,121,852608,19719.48%-1.14%20184,675,2871,069,38722.87%3.39%20199,646,9742,076,11221.52%-1.35%2020中期6,271,2782,332,54737.19%15.67%數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報表4-4：碧桂園服務上市前后營業(yè)利潤率計算圖4-1：碧桂園服務2016-2020中期營業(yè)利潤率變化營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入×100%\t"/item/%E4%B8%BB%E8%90%A5%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E5%88%A9%E6%B6%A6%E7%8E%87/_blank"主營業(yè)務利潤率=（主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本-主營業(yè)務稅金及附加）/\t"/item/%E4%B8%BB%E8%90%A5%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E5%88%A9%E6%B6%A6%E7%8E%87/_blank"主營業(yè)務收入*100%數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報圖4-2：碧桂園服務2016-2020中期主營利潤率變化營業(yè)利潤率與主營業(yè)務利潤率所反映出的是企業(yè)的盈利能力與主營業(yè)務的發(fā)展狀況，是企業(yè)財務表現(xiàn)的重要指標。碧桂園服務于2018年獨立上市，數(shù)據(jù)直觀地反應了在這一年營業(yè)利潤率與主營利潤率都有著非常明顯的增長：營業(yè)利潤率在2016、2017分別為20.62%與19.48%，在2018則達到了22.87%；而主營利潤率在2016、2017分別為20.91%與19.74%，在2018則達到了22.8%。在此之后的2019年，這兩個指標都分別有著程度不同的輕微下降，再于2020年重新有了上升趨勢，這說明經過了上市后，碧桂園服務在一年的調整中，發(fā)展開始趨于穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報圖4-3：碧桂園服務2016-2020中期股東權益回報率變化在計算與研究碧桂園的股東權益回報率近五年的股東權益回報率后可以看出，近五年的小高峰也如前文所述般存在于2018年的40.83%，2019年由于公司開展了“城市共生計劃”和“三供一業(yè)”兩份計劃，所有數(shù)據(jù)都有所下降，但都仍高于2018上市之前。2015201620172018（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）收入1,672,4642,358,4493,121,8524,675,287稅前利潤294,913486,332608,1971,069,387所得稅費用-74,460-133,804-167,734-135,177年內利潤及綜合收益總額220,453352,528440,463934,210應占利潤及綜合收益總額本公司股東220,453324,181401,743923,154非控制性權益28,34738,72011,056220,453352,528440,463934,210本公司股東應占每股盈利16.0736.93數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報表4-5：分拆上市前三年與上市當年綜合業(yè)績對比與分拆上市前的數(shù)據(jù)相比，碧桂園服務于2018年6月拆分上市后，毛利率和凈銷售利潤率發(fā)生了非常顯著的變化，增幅高于分拆上市前的水平。根據(jù)碧桂園年度服務報告數(shù)據(jù)，碧桂園2019年服務的毛利率和凈利率約為35.89％和19.5％，與分拆上市之前相比，有明顯的增長，這表明此次分拆上市提高了碧桂園服務的盈利能力。與同行業(yè)中其他同類公司相比，碧桂園服務的利潤率居第一，盈余對碧桂園服務的利潤率具有積極影響。分拆上市對于碧桂園服務是一次極大的躍進，它擺脫了原“碧桂園公司附屬子物業(yè)公司”的束縛，自獨立上市后，可以獨立募股、籌集資金，以更活躍的姿態(tài)在市場進行發(fā)展。4.2.2營運能力分析運營能力是指企業(yè)運作與經營的能力，即企業(yè)利用各種資產獲利的能力。年份應收賬款周轉率總資產周轉率20166.70%1.21%20179.25%1.05%20189.96%1.04%20199.01%1.08%2020中期8.74%1.06%數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報表4-6：碧桂園2016-2020中期應收賬款周轉率、總資產周轉率數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報圖4-4：碧桂園2016-2020中期應收賬款周轉率、總資產周轉率變化由數(shù)據(jù)可以看出，碧桂園服務公司的總資產周轉率在近五年維持在一個較穩(wěn)定的狀態(tài)。由于物業(yè)行業(yè)的特點，資金來源主要為物業(yè)費用的收取，因此資產周轉率無法維持在較高水平，當碧桂園服務在2018上市后，它可以開始在資本市場上募集資金，企業(yè)銷售能力也變強,資產投資的效益越好，從2018年開始總資產周轉率開始逐步提升。而碧桂園服務的應收賬款周轉率近五年也是在2018年達到了一個小高峰，從2016、2017兩年的6.70%、9.25%上升至9.96%，而后出現(xiàn)了輕微的下降趨勢，但總體數(shù)據(jù)仍比2016年及之前更具有優(yōu)勢，應收賬款周轉率展示的是當它越高時，表明賒賬少、收賬快，說明碧桂園服務在分拆上市后資產具有較強的短期償債能力和流動性，這些數(shù)據(jù)反應了分拆上市這一行為對碧桂園服務的營運能力起到了正面的作用。4.2.3分拆的戰(zhàn)略成效母子公司業(yè)務集中性、行業(yè)競爭力提高碧桂園服務在分拆上市后，不論是把物業(yè)分拆出去的母公司碧桂園房地產還是獨立運營物業(yè)業(yè)務的碧桂園服務都提高了各自公司的業(yè)務集中性。母公司碧桂園可以將更多的精力放在主營業(yè)務房地產的設計、建筑與商業(yè)交易，物業(yè)服務類業(yè)務則交給獨立上市的子公司碧桂園服務重點發(fā)展，碧桂園服務受母公司管理束縛減弱，發(fā)展自由度提高，在募資增加的幫助下，可以更加集中地發(fā)展物業(yè)這一主營業(yè)務和各種增值服務業(yè)務。母子公司在分拆上市行為后，各自的發(fā)展效率都由此有所提高，子公司的資金增多、業(yè)務發(fā)展將更加均衡，在房地產與物業(yè)兩大行業(yè)的競爭力也都進一步提升。年份202020192018碧桂園服務基本每股收益116.7068.7043.10損益額3,211.151,830.081,078.55綠城服務基本每股收益27.518.619.8損益額849.27523.33563佳兆業(yè)美好基本每股收益180.5128.358.3損益額265.31179.6662.99單位：百萬港元數(shù)據(jù)來源：新浪財經表4-7：2018-2020物業(yè)行業(yè)主要競爭公司數(shù)據(jù)對比碧桂園服務于20186月分拆上市，因此截取2018年至今各公司年度數(shù)據(jù)，可以看出碧桂園服務收益遠高于同行，且每股收益也具有很大優(yōu)勢、增速較快。降低經營風險分拆上市將碧桂園與碧桂園服務分離成為兩個獨立的上市主體，二者連結性有所下降，命運相關性也隨之減少。母公司遇到經營風險時，被分拆出來獨立發(fā)展的子公司碧桂園服務不會被完全拖累，反而可以給母公司輸送財務與人員的養(yǎng)分；相同地，子公司遭遇滑坡，母公司受到的影響將遠小于分拆前，并可以給子公司提供幫助。提高管理層工作效率與積極性在原模式下，母公司管理人員會因為長久無變化、物業(yè)業(yè)務重要性不高而錯誤地分配資源，子公司管理人員則沒有股權激勵，工作積極性不夠高，共同造成了工作效率不高。分拆上市后，碧桂園服務的業(yè)務進一步全面發(fā)展，可以獲得更多的資源配置，而子公司的管理人員進一步成為獨立上市公司的領導層，并有著股權激勵，工作積極性與工作效率都可以不同程度地提高。4.3碧桂園服務分拆上市風險分析碧桂園服務在分拆上市后仍有許多風險需要進行考量，分拆上市為碧桂園服務帶來的除了獨立上市與募資這一優(yōu)勢以外，同時使其失去了母公司的部分直接的資源支持。母公司碧桂園對子公司碧桂園服務控制權有著失控的風險，而母子公司財務相關聯(lián)，不良效果互相影響、互相拖累。碧桂園服務的業(yè)務、經營業(yè)績、財務和盈利狀況在分拆上市后有受到任何風險及不明朗性因素的重大不利影響的可能，碧桂園服務的股份交易價格也可能會因復雜的市場因素而下跌。4.3.1母公司碧桂園對子公司碧桂園服務控制權失控風險子公司被分拆上市后，增加了募資渠道的同時，股權也面臨著重組、被重新認購，母公司有著對子公司控制權失控的風險。碧桂園服務作為獨立公司在港交所上市，進入股票資本市場里流動，在迎來了更容易募集資金的好處時，股權也更容易被對手公司惡意收購，如果母公司對子公司的股權分配設置不具有足夠的可控性，子公司將面臨著股權被分散、股票被大量收購、控制權流失的風險。2018年碧桂園服務公司年報顯示楊惠妍女士于2018年3月9日獲委任為非執(zhí)行董事兼董事會主席，為公司的控股股東。于2018年12月31日，必勝，GenesisCapital，SureBrilliant及GoldenValue分別持有981,901,840股、326,436,781股、125,000,000股及11,647,003股的股份。而必勝、GenesisCapital、SureBrilliant及GoldenValue由楊惠妍全資擁有。截至彼時，楊惠妍擁有碧桂園服務57.80%的股份。數(shù)據(jù)來源：碧桂園服務年報圖4-5：碧桂園服務公司上市后三年內控股股東控股占比變化而截至2019年12月31日，楊惠妍女士擁有碧桂園服務53.53%的股份；截至2020年6月30日，楊惠妍女士擁有碧桂園服務股份占比共52.70%，仍為控股股東，但從碧桂園服務上市起的三年內控股比逐漸下降，更需做好足夠的面對惡意收購的防范。4.3.2母子公司財務相關聯(lián)，不良效果互相影響雖然獨立上市，但由于碧桂園服務與母公司碧桂園仍保持著千絲萬縷的母子公司關系，兩個公司的財務仍存在著巨大的相關性，在發(fā)展勢頭良好時，二者可以達到相輔相成、相互促進的影響。但當母公司或子公司發(fā)展不良、面臨風險與漏洞，在財務及整個公司的運營方面則會有互相拖累的可能，母子公司財務存在互相幫助是正常行為，但一旦超過限度，會對彼此加深不良影響。4.3.3公司成本增加分拆上市使得兩個公司失去了原有的規(guī)模經濟的優(yōu)勢，原來母子公司同屬于一個企業(yè)，具有規(guī)模經濟效益，場地、人力、運營等成本重合之處成本降低，聯(lián)系、消息傳達效率也較高。反之，分拆上市后，運營、人力等各種成本增加，消息傳達與履行的效率也降低了。4.3.4碧桂園服務自身發(fā)展限制在與前期對比以及對分拆上市的前瞻性預期較為良好，但這些前瞻性預期依舊可能會受到以下發(fā)展限制，包括但不限于：有關碧桂園服務公司未來營運、銷售額、利潤率、盈利能力、資金流動性及資本資源的業(yè)務策略是否與目標及預期所相符。碧桂園服務經營所在或計劃在當?shù)亟洜I業(yè)務的國家的物業(yè)管理行業(yè)和整體經濟的未來發(fā)展及趨勢和條件。未來的增長可能無法按計劃實現(xiàn)，并且無法有效地管理未來的增長可能會對業(yè)務運營、財務狀況和運營業(yè)績產生重大的負面影響。（2）碧桂園服務控制成本的能力；碧桂園服務公司能否維持當前盈利水平并將其提高的能力即取決于它是否能夠控制運營成本，尤其是人工成本，勞動力或其他運營成本增加都會對其利潤率及經營業(yè)績產生重大不利影響。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動力密集型行業(yè)，為維持及提高盈利水平，控制及減少人工成本及其他運營成本對公司而言十分關鍵。（3）碧桂園服務業(yè)務的未來發(fā)展性質及潛力。社區(qū)物聯(lián)化大勢所趨，碧桂園服務需要迅速應對，探索出新的發(fā)展方式。隨著人工智能，大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網等先進技術日益推動制造業(yè)升級，一些傳統(tǒng)行業(yè)也開始希望將這些技術用于數(shù)字化轉型。因此房地產物業(yè)業(yè)務的擴展、變化和升級對員工的數(shù)量和質量都提出了更高的要求。同時，對于技術人員的加薪也已成為房地產服務公司不得不面臨的成本問題。在此宏觀大背景下，房地產服務更新服務模式、發(fā)展互聯(lián)與智能技術、并與用戶成功互聯(lián)互通成為其公司未來發(fā)展中必不可少的課題，如何將技術與服務結合起來仍是亟需解決的關鍵問題。4.4碧桂園服務分拆上市風險面對4.4.1保持母公司對子公司的控制權，防范惡意收購子公司被分拆上市后，增加了募資渠道的同時，股權也面臨著重組、被重新認購，母公司有著對子公司控制權失控的風險。所以必須在分拆之時保護原股東的占比與權益，盡可能地保持母公司的控制力，在分拆上市之后面對廣闊的資本市場募資時，也要注意防范惡意收購。4.4.2加強對母子公司的財務監(jiān)管，分清界限母子工資在分拆后可以仍然存在正常的財務往來與互幫互助，但需要分清財務的界限，做好面對風險的準備，賬務不應纏在一起。需要保持母子公司二者的財務獨立性，盈虧各自承擔，在合理范圍內