服務(wù)投標書常泰物業(yè)B

（正本）【廣州市城市管理委員會】辦公樓物業(yè)管理采購項目投標文件服務(wù)文件GGPC-[2013]569廣州常泰物業(yè)管理有限公司地址：廣州市中山大道中38號加悅大廈1601房聯(lián)系人：聯(lián)系電話：日期：2013年12月18日目錄HYPERLINK第一章投標人服務(wù)情況表 3HYPERLINK第二章服務(wù)響應(yīng)差異表 4HYPERLINK第三章公司情況介紹 5HYPERLINK第四章 物業(yè)概況 6HYPERLINK一、 物業(yè)概況 6HYPERLINK二、 物業(yè)服務(wù)總體要求 7HYPERLINK三、 物業(yè)服務(wù)費用 8HYPERLINK四、 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 8HYPERLINK五、 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量指標要求 18HYPERLINK六、 違約責(zé)任 18HYPERLINK七、 其他要求 19HYPERLINK第五章物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想與配套措施 21HYPERLINK一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想 21HYPERLINK二、物業(yè)管理服務(wù)主要配套措施 32HYPERLINK三、物業(yè)管理運作工作計劃 37HYPERLINK第六章物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案及運作模式 45HYPERLINK一、物業(yè)服務(wù)中心組織機構(gòu)設(shè)置 45HYPERLINK二、物業(yè)服務(wù)中心運作模式 48HYPERLINK第七章管理服務(wù)人員的配備、培訓(xùn)、考核 52HYPERLINK一、人員崗位的設(shè)置及人員的配備 52HYPERLINK二、人員的培訓(xùn)方案 56HYPERLINK三、人員的考核方案 60HYPERLINK四、人員的管理 65HYPERLINK第八章各項物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護計劃和實施方案 68HYPERLINK一、物業(yè)接管驗收實施方案 68HYPERLINK二、質(zhì)量管理方案及措施 70HYPERLINK三、物業(yè)公共秩序管理 71HYPERLINK四、物業(yè)環(huán)境管理 76HYPERLINK五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃及實施方案 81HYPERLINK第九章物業(yè)檔案的管理及規(guī)章制度的建立方案 102HYPERLINK一、物業(yè)檔案的建立與管理 102HYPERLINK二、規(guī)章制度的建立 104HYPERLINK第十章各項管理指標承諾及相關(guān)措施 107HYPERLINK第十一章提出合理化的建議 108HYPERLINK第十二章其它 109HYPERLINK第十三章項目經(jīng)理情況表 110HYPERLINK第十四章投標人認為有必要說明的其他資料 112第一章投標人服務(wù)情況表評審項目查閱指引答辯情況對采購人需求的響應(yīng)程度（投標服務(wù)方案）投標服務(wù)方案詳見《服務(wù)文件》第6至111頁。服務(wù)工作目標及管理方案詳見《服務(wù)文件》第21至44頁。機構(gòu)設(shè)立、運作流程、管理計劃詳見《服務(wù)文件》第45至51頁。工作人員培訓(xùn)及管理詳見《服務(wù)文件》第52至67頁。服務(wù)人員工資福利待遇的合理性詳見《商務(wù)文件》第11頁《配置服務(wù)人員費用報價明細表》。質(zhì)量保證體系及措施詳見《服務(wù)文件》第68至103頁。項目經(jīng)理的資格和經(jīng)驗詳見《服務(wù)文件》第110頁《項目經(jīng)理情況表》，人員在本公司任職的外部證明材料及相關(guān)資格證書，見第111至111頁。要求：請投標人正確填寫本表，所填內(nèi)容將作為評分的依據(jù)。其內(nèi)容或數(shù)據(jù)應(yīng)與對應(yīng)的證明資料相符，如果不一致，可能導(dǎo)致該項的得分為0分。第二章服務(wù)響應(yīng)差異表采購人需求投標人響應(yīng)序號項目內(nèi)容承諾差異1項目概況見第二章《采購人需求》2物業(yè)服務(wù)總體要求3物業(yè)服務(wù)費用4物業(yè)服務(wù)內(nèi)容5物業(yè)服務(wù)質(zhì)量指標要求6違約責(zé)任7其他要求8付款方式9履約保證金要求：請列出差異內(nèi)容，若無差異，留空，視為完全響應(yīng)。第三章公司情況介紹公司簡介廣州常泰物業(yè)管理有限公司成立于2003年5月，屬物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位，是一家從事專業(yè)化物業(yè)管理的民營股份制企業(yè)。歷經(jīng)多年的穩(wěn)步成長，公司內(nèi)設(shè)人力資源部、行政部、策劃部、財務(wù)部、物業(yè)部等部門，下屬口岸大廈、廣州南沙保稅港區(qū)物流區(qū)、廣州南沙保稅港區(qū)加工區(qū)、廣州南沙科技創(chuàng)新中心、珠江嘉園、海港花園、小北商住大廈、海珠分公司、亨暉分公司等分支機構(gòu)。管理物業(yè)涉及寫字樓、工業(yè)園區(qū)、住宅、別墅、商業(yè)等類型，管理面積300多萬平方米。物業(yè)概況物業(yè)概況物業(yè)概況廣州市城市管理委員會辦公樓（以下簡稱“辦公樓”）位于廣州市越秀區(qū)文明路賢思街34號，建筑面積約5541.58平方米，由東座、南座、北座和西面“假山圍墻”圍合成一獨立院落，辦公樓東座東側(cè)為出入口。南座：樓高4層，首層為對外辦公大廳，二層以上為辦公室，每層均配備有男女洗手間，使用的空調(diào)是分體空調(diào)；東座：樓高7層，首層為架空層停車場，二層以上為辦公室、會議室、娛樂室、飯?zhí)玫绒k公配套用房，每層配備有男女洗手間，使用的空調(diào)是分體空調(diào)；北座：樓高7層，負一層為辦公樓消防水泵房，首層為架空層停車場，二層以上為辦公室、會議室，使用的空調(diào)為中央空調(diào)（冷暖空調(diào)），安裝有電梯1部。整個辦公樓區(qū)域配備有安防監(jiān)控系統(tǒng)，供水為市政直接供水。設(shè)備概況供電設(shè)備：250KVA變壓器一臺。供水設(shè)備：市政直供水。消防設(shè)備：消防水泵房水泵3臺，樓層消火栓25個，設(shè)感煙探測器自動報警，無噴淋裝置，另有112個滅火器。空調(diào)：智能集中式空調(diào)12臺；南樓、北樓概況為分體空調(diào)。閉路監(jiān)控。電梯：廣州日立電梯1臺。服務(wù)期：自合同簽訂之日起3年。人員配備要求★本項目配置人員不得少于32人。人員配置最低要求如下：序號崗位人數(shù)備注1項目經(jīng)理11、項目經(jīng)理必需具有5年以上管理經(jīng)驗及國家物業(yè)管理師資格證書，并且在投標人單位工作滿3年或以上。2、項目經(jīng)理必須專屬本項目，不允許兼職。3、物業(yè)助理、工程人員、保安人員、飯?zhí)梅?wù)人員須持專業(yè)上崗證。2物業(yè)助理13內(nèi)勤24工程領(lǐng)班15保安部領(lǐng)班16保安人員97清潔綠化領(lǐng)班18清潔綠化人員69工程維修人員210會務(wù)接待人員211飯?zhí)梅?wù)人員6合計32物業(yè)服務(wù)總體要求本辦公大樓對安全性、保密性、規(guī)范性要求嚴格，物業(yè)服務(wù)要求高標準、高檔次。采購人的辦公室對中標供應(yīng)商組建的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行業(yè)務(wù)歸口管理。中標供應(yīng)商負責(zé)制訂本辦公大樓的物業(yè)服務(wù)方案，建立各項規(guī)章制度，確定組織架構(gòu)及人員錄用等，中標供應(yīng)商在實施前要報告辦公室，辦公室有審核權(quán)。中標供應(yīng)商對所錄用人員要嚴格審查，保證錄用人員沒有勞動教養(yǎng)和刑事犯罪記錄、有上崗資格證（物管證、電工證、保安證等）。中標供應(yīng)商要依法納稅，要按規(guī)定為錄用人員繳納社保費。中標供應(yīng)商各類管理、服務(wù)人員按崗位著裝要求統(tǒng)一，言行規(guī)范，要注意儀容儀表、公眾形象，一些公眾崗位錄用人員體形、身高要有規(guī)定。采購人對崗位設(shè)置、人員選用與日常管理具有監(jiān)督權(quán)和協(xié)調(diào)權(quán)。中標供應(yīng)商必須保證派駐工作人員的穩(wěn)定性，如有主要工作人員調(diào)離，需書面通知采購人相關(guān)負責(zé)人。中標供應(yīng)商負責(zé)屬下員工的職業(yè)道德教育、業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)工作；定期接受采購人關(guān)于服務(wù)工作滿意度的測評。若測評不滿意，采購人保留提出更換服務(wù)人員的權(quán)力。中標供應(yīng)商需負責(zé)各工作人員的制服、勞動工具等。在處理特殊事件和緊急、突發(fā)事故時，辦公室對中標供應(yīng)商的服務(wù)人員有直接指揮權(quán)。中標供應(yīng)商的工作人員在采購人委托管理項目內(nèi)發(fā)生違法、違規(guī)行為的，所造成一切后果及損失，由中標供應(yīng)商負全部責(zé)任。中標供應(yīng)商在做好工作的同時，有責(zé)任向辦公室提供合理化建議，以提高管理效率和管理質(zhì)量。中標供應(yīng)商要建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。中標供應(yīng)商組建的管理機構(gòu)至少配置1名項目經(jīng)理對本項目的服務(wù)實施綜合管理，同時做好與采購人的溝通工作。中標供應(yīng)商應(yīng)具備利用自身資源滿足臨時應(yīng)急抽調(diào)含安全保衛(wèi)、清潔管理、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護和管理、綠化管理及會務(wù)接待等各工種人員一次性不少于17人的調(diào)遣能力。中標供應(yīng)商不可轉(zhuǎn)包或分包本項目。物業(yè)服務(wù)費用本物業(yè)服務(wù)費用采用包干制，中標供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)以下費用：服務(wù)人員的工資、福利、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)和工傷保險、體檢、工作服和勞保用品等費用。電梯、中央空調(diào)主機、消防、安防等設(shè)施設(shè)備由中標供應(yīng)商聘請專業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護工作，并承擔(dān)相應(yīng)費用。購置物業(yè)管理、工程維修、安保、消防、保潔所需的各類設(shè)施設(shè)備用具的費用。維修費用中涉及小修和中修的（涉及的維修費用單項600元以下的為小修，維修費用單項1200元以下的為中修），由中標供應(yīng)商負責(zé)承擔(dān)，涉及大修的由采購人承擔(dān)。承擔(dān)單位飯?zhí)眉案綄僭O(shè)施的水電費用和燃氣費，2013年約為18萬元。承擔(dān)室內(nèi)綠化租擺費用。簡易消防器械的日常維護和更換費。屬于中標供應(yīng)商承擔(dān)的其他各項費用。與上列各項物業(yè)管理服務(wù)費用相關(guān)的各種稅款或費款。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容安全防范范圍為大院內(nèi)日常門崗值勤，安全防范、巡查，消防、監(jiān)控管理，車輛停放管理等工作，包括廣場、通道、停車場、建筑物等。組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的保安隊伍，執(zhí)行嚴格的崗位紀律和崗位責(zé)任制,以確保整個大樓的安全、有序。由辦公室與中標供應(yīng)商共同確定值勤崗位、值勤時間、崗位職責(zé)等，并對工作質(zhì)量進行考核。參考數(shù)據(jù)：所需人員不少于9人（包括消防管理、停車場管理的人員）。對一般外來的訪問、辦事人員，建立詢問登記制度。辦公及公共場所要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象，無閑雜人員隨意流動。在休息放假期間，做好進出大院人員的詢問登記。重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控。整個大院做到24小時有安全護衛(wèi)人員巡查。加強對領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域、保密室、機房、停車場等重點部位的安全防范。未經(jīng)批準，不得在以上區(qū)域內(nèi)照相、錄音和錄像，不得泄漏有關(guān)人員的辦公地點、電話、車牌號碼等資料。加強管理，預(yù)防重大火災(zāi)、刑事和交通事故的發(fā)生。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序和措施，一旦發(fā)現(xiàn)事件苗頭必須立即報告采購人行政辦，防止事態(tài)進一步惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項。中標供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)自開始保安服務(wù)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機關(guān)辦理備案，并于終止保安服務(wù)之日起30日內(nèi)到備案的公安機關(guān)撤銷備案。消防管理負責(zé)辦公樓轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及大樓火災(zāi)的報警和救助工作，并制定較為完善的大樓消防應(yīng)急方案。認真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組織機構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責(zé)任人。全面熟練掌握消防報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負責(zé)對消防設(shè)備和設(shè)施的保養(yǎng)，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設(shè)備和設(shè)施隨時處于正常工作狀態(tài)。中標供應(yīng)商須按照采購人的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調(diào)大樓消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項維修保養(yǎng)工作，嚴格按照保養(yǎng)合同進行設(shè)備保養(yǎng)，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結(jié)果提供給采購人備案。辦公區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等由中標供應(yīng)商負責(zé)日常檢查、維修、補充。全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監(jiān)管。出現(xiàn)消防報警時30秒辨別消防報警的信息，1分鐘內(nèi)到達報警點。建立義務(wù)消防隊伍，出現(xiàn)消防事故4分鐘內(nèi)應(yīng)有10人（非工作時間及公休假期應(yīng)有5人）以上到達現(xiàn)場，進行必要的撲救。每周進行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合采購人進行節(jié)日消防安全大檢查，并按采購人要求及時進行整改。做好消防知識的培訓(xùn)和宣傳，每年組織大樓綜合消防應(yīng)急演練不少于一次。做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的維護。停車場管理停車場管理要指定專人負責(zé)，要制定可行的管理制度。車輛須有停放識別標記。各種車輛停放有序，有專人指引按規(guī)定存放指定地點，做到車輛停放規(guī)范、整齊、分類、安全。車輛停放建立登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生。車輛進出有序，一律不準按鳴喇叭。其它與停車場有關(guān)的事項。清潔管理范圍包括整個大樓內(nèi)所有辦公室、會議室、公共通道、公共區(qū)域、停車場、大堂、建筑物外墻、門窗、大院內(nèi)廣場、道路、天臺、大樓周邊花基等。所有辦公室內(nèi)保潔工作必須安排在非辦公時間進行（特殊部門除外）。由辦公室和中標供應(yīng)商共同制訂工作制度和標準，以對工作質(zhì)量進行考核。清潔工作人員不少于6人。房屋立面、公共樓梯、大院內(nèi)廣場、道路、通道整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。中標供應(yīng)商按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標準全天候、全方位保潔，特別對衛(wèi)生間做到按標準定人定點定時管理、巡查、監(jiān)督。中標供應(yīng)商需負責(zé)垃圾的收集、清運，定期清理垃圾箱，做到垃圾日產(chǎn)日清（垃圾清運費包在投標總價中，由中標供應(yīng)商向街道支付）。定期殺滅蚊、蠅、鼠、蟑，做到無滋生源（除“四害”費用包在投標總價中，由中標供應(yīng)商向街道支付）。辦公大樓內(nèi)大堂、公共通道等公共場所的大理石地面，須定期打蠟或做晶面處理、打磨保養(yǎng)。建筑物自來水水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合衛(wèi)生標準，無二次污染及其它隱患。定期清理大院內(nèi)溝渠，保證污水排放通暢，定期清理化糞池（化糞池清理費用包在投標總價中，由中標供應(yīng)商向環(huán)衛(wèi)站支付）。中標供應(yīng)商負責(zé)衛(wèi)生間各項用品（含洗手液、擦手紙、卷紙）的配置，購置的各項用品必須達到衛(wèi)生防疫標準，保證質(zhì)量。定期清洗外墻（每年1次）（外墻清洗人員須持《登高架設(shè)作業(yè)特種作業(yè)操作證》)。非辦公時間室內(nèi)（辦公室）清潔工作要求：每天一次日常保潔，每周一次全面清潔，具體時間由采購人確定。清潔標準：室內(nèi)家具、器皿、潔具等用品表面潔凈、擺放整齊，紙籮潔凈，地面或地氈無污漬、垃圾。一級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、休息室、衛(wèi)生間要定期消毒，床上用品定期清洗。協(xié)助機關(guān)飯?zhí)米龊妹考径鹊娜嫘l(wèi)生清潔及省、市、區(qū)臨時迎檢的衛(wèi)生工作。中標供應(yīng)商需負責(zé)在清潔衛(wèi)生中損耗的物料用品和工具。遇到大型活動和重大節(jié)日前，須按采購人要求進行清潔衛(wèi)生。其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項。保潔服務(wù)的工作細則和質(zhì)量標準序號服務(wù)項目工作內(nèi)容清潔標準工作頻率備注一、公用洗手間1地面拖擦無污跡、積水和垃圾3次/日（早、中、晚）2墻面擦抹無積塵、污跡、亂張貼物1次/周3蹲位沖刷無便漬、無積垢、無異味、無水銹3次/日4小便池沖刷便池與周圍地面內(nèi)外無便跡、無異味、無水銹、污跡3次/日、放衛(wèi)生球5洗手盆、洗手臺擦洗無污跡、積塵、水銹跡3次/日（早、中、晚）6垃圾桶（簍）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾不外溢，垃圾簍無污跡4次/日、勤倒垃圾7窗臺擦抹無積塵、污跡1次/3日8門擦拭無積塵、無污跡1次/日9窗玻璃、窗框擦抹、刮洗、抹干無污漬和灰塵內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周10消毒用消毒水拖地按衛(wèi)生防疫標準1次/周11間隔板擦抹無污跡、積塵1次/日12照明燈擦抹燈具無積塵、污跡1次/月13空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡1次/月14鏡子擦抹、抹干無積塵、污跡2次/日15電開關(guān)、電箱面板擦抹或擦拭無積塵、污跡1次/2日二、走廊、大廳、梯間16走廊、大廳、梯間地面掃除垃圾、推塵、除污跡、香口膠、堵鼠洞無垃圾、積塵、積水、污跡、膠跡、鼠跡、鼠洞2次/日17墻面、柱面撣塵或擦抹無明顯積塵和污跡，無亂張貼和搭掛物1次/周18天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月19鏡子擦抹、抹干無水跡、污跡、保持透明度1次/日20樓梯扶手擦抹無灰塵、污跡1次/日21護欄擦抹或擦拭無灰塵、污跡1次/日22梯級及側(cè)面清掃和擦抹無垃圾、沙塵、污跡2次/日23消防器材擦抹無積塵、污跡1次/周24過道窗臺擦拭無灰塵、污跡1次/3日25過道門、窗玻璃擦抹、刮洗、抹干光潔透明、無污跡1次/周26電梯橋箱、電梯門、電梯外墻清掃和擦抹無垃圾、積塵、污跡、蜘蛛網(wǎng)、亂張貼物2次/日27照明燈具擦拭照明燈具、燈罩無明顯積塵、污跡1次/月28過道垃圾桶、室內(nèi)垃圾簍收集和清運垃圾、擦抹或清洗垃圾（簍）無污跡、無痰跡、無積塵、垃圾不外溢不少于2次/日29清除指定張貼點以外的張貼物清除無張貼物和污跡30卷閘門或拉閘門擦拭或擦抹無污跡、積塵、1次/周31鏡子擦抹無水跡、污跡、保持透明度1次/日32空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無灰塵、污跡1次/月33宣傳欄、櫥窗、標示牌清掃、擦抹無積塵、污跡、雜物1次/周34樓道垃圾桶、室內(nèi)垃圾簍收集清理垃圾、擦抹或清洗垃圾桶（簍）無積塵、污跡，垃圾不外溢不小于2次/日35空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡1次/月36公共休息桌椅擦抹無積塵、污跡1次/日37洗手盆、洗手臺擦洗無污跡、積塵、水銹跡3次/日（早、中、晚）三、辦公室及會議室37地面清掃、推塵、除污跡、香口膠無垃圾、積塵、污跡、膠跡清掃、推塵2次/日，早、午、晚拾垃圾/1次會議期間加強巡回保潔38門、窗玻璃和窗框擦抹、刮洗、抹干無水漬和灰塵污跡內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周39窗臺擦抹無灰塵和污跡1次/日40窗簾擦抹或清洗無灰塵和污跡1次/半年41桌子、椅子擦抹、清垃圾無灰塵、無污跡、無垃圾清桌屜垃圾2次/日、臺面擦抹1次/日,全面擦抹1次/周42燈具擦抹無明顯積塵、污跡1次/月43天花清掃灰塵和蜘蛛網(wǎng)無積塵、蜘蛛網(wǎng)、污跡2次/月44門擦抹無灰塵和污跡1次/日45開關(guān)和電源箱面板擦抹無灰塵和污跡1次/2日46家具擦抹無灰塵和污跡1次/日47墻面清掃灰塵、清除污跡無明顯積塵、污跡，無亂張貼和搭掛物1次/周48洗手盆、洗手臺擦洗無污跡、積塵、水銹跡3次/日（早、中、晚）49風(fēng)扇、空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡3次/月四、天臺50地面清掃無垃圾、積水、污跡、泥沙1次/日51排水溝、地漏口沖洗無垃圾、積水、泥沙1次/周52護欄擦抹無灰塵、污跡1次/周53墻面抹擦或擦拭無明顯污跡、積塵，亂張貼和搭掛物日常清理亂張貼搭掛或擦拭1次/周綠化管理綠化帶日常管理保持綠籬完整無缺口，植物生長良好，葉色正常。除雜草，發(fā)現(xiàn)寄生藤必須馬上清除，并入袋銷毀，養(yǎng)護面松土，無板結(jié)，綠籬每年修剪整型6次以上。施肥：每年松土施復(fù)合肥4次，結(jié)合雨天進行，以撒施為主。補植：維修項目、自然災(zāi)害等原因造成的缺株、綠籬斷層，須及時補植。淋水：每年不少于180次以上，補植后一星期內(nèi)每天需淋水1次。施肥和補植需加強淋水。喬木養(yǎng)護管理要求生長良好，葉色正常，無枯枝敗葉，無明顯無病蟲害，及時噴殺蟲藥，防止蚜蟲等病蟲。修剪：每年修剪1－2次，三月至四月進行，喬木整形要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，保持樹冠完整，保持無枯枝，以增強園林美化效果。不定期不定時對主干剝芽，減少樹冠生長。施肥增加養(yǎng)份、改良土壤、增強樹勢。補植：維修項目造成死亡的樹木，應(yīng)及時清走，補回與原樹種種類相同、規(guī)格基本一致的植株，并加強管理。每次臺風(fēng)前加強巡察，臺風(fēng)后立即扶樹、護樹、清理斷枝、落葉。管理標準：生長旺盛、枝葉健壯、樹形美觀、下緣線整齊、修剪適度、干直冠美、無死樹缺樹、景觀效果好。室內(nèi)外植物租擺管理范圍包括大樓范圍內(nèi)的綠化地保養(yǎng)維護，會議室、辦公室、大堂、天臺、飯?zhí)玫木G化植物租擺和養(yǎng)護。每年春節(jié)大堂擺設(shè)年桔一盆（規(guī)格高1.8米以上，寬約1米以上），時花若干，以滿足大堂和諧美為宜。重大會議或特殊情況（如上級領(lǐng)導(dǎo)來檢查等）應(yīng)根據(jù)采購人需求進行增加擺設(shè)（費用由雙方另行協(xié)商），盆花擺設(shè)的地點、規(guī)格、數(shù)量等要按采購人要求選定，中標供應(yīng)商需負責(zé)撤花清場。養(yǎng)護所需的水電費由采購人負責(zé)承擔(dān)。養(yǎng)護所需的工具由中標供應(yīng)商自行解決，中標供應(yīng)商須根據(jù)養(yǎng)護需要及采購人的要求自行購置所需工具。采購人將按照以下所述“養(yǎng)護質(zhì)量標準”的要求進行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)不符合養(yǎng)護技術(shù)標準的，采購人向中標供應(yīng)商發(fā)出整改通知，中標供應(yīng)商必須在3天內(nèi)整改完畢。中標供應(yīng)商在服務(wù)期內(nèi)接到采購人發(fā)出的整改通知三次或以上的，采購人有權(quán)終止采購合同，且中標供應(yīng)商必須賠償由此給采購人造成的所有損失。綠化植物養(yǎng)護質(zhì)量標準：所有備換植物在使用前先噴一次廣譜性殺蟲藥，以防帶入病蟲及蠅蚊。擺放的盆栽植物為品質(zhì)好、造型優(yōu)美、葉色翠綠、色彩鮮明、無枯黃、無明顯病斑的植物。植物大小與擺放地點搭配合理，花盆擺放整齊，花木美觀、高雅。調(diào)整植物及花盆觀賞面正對客人視線，將有殘缺的地方盡量隱蔽至不顯眼處。每周定期對植物進行清抹灰塵、清除枯枝、黃葉、病葉及花盆內(nèi)的雜物，確保葉面干凈無明顯積塵，植物明顯無枯枝黃葉。定期進行施肥和病蟲害防治，生長季節(jié)每月施肥1次，每季度進行病害防治1-2次，以確保植物長勢旺盛、翠綠、無病蟲危害。室外的盆栽植物夏秋兩季要求晴天每天淋水一次，春冬季視天氣情況每1-2天淋水一次；室內(nèi)植物根據(jù)需要進行澆水，確保植物不缺水枯萎。時花單盆開殘率2/3以上，觀葉植物觀賞葉片少于正常植株的1/3以上的在3日內(nèi)進行更換。運送植物應(yīng)使用指定電梯，修剪更換植物和澆水后，確?；ㄅ?、墊碟、花基整潔，并及時進行現(xiàn)場的清理工作。室內(nèi)植物租擺規(guī)格明細表：類別規(guī)格植物種類數(shù)量（盆）特類高2.0-3.0米或?qū)?米以上（價值500元以上）五桿發(fā)財樹、大金錢樹組盆、大葉棕竹、金山棕、層狀杜鵑、高桿蘇鐵、山海帶、大葉傘、富貴竹籠、滴水觀音、荷蘭鐵、富貴樹、金元寶、綠寶石、榕樹盆景、旅人蕉組盆15一類高1.5米以上或?qū)?米以上（或單價300元以上）蘇鐵、鳳梨、拼盆、龍血樹、紅掌拼盆、發(fā)財樹、福祿桐、龍血樹、金錢樹、散尾葵、幸福樹75二類高0.9-1.5米寬0.6-0.8米（或單價200元以上）巴西木、發(fā)財樹、粉掌、紅星、紅掌、火炬、金錢樹、藍寶石、綠蘿、散尾葵、心寶石35三類高0.5-0.9米（或時花）變?nèi)~木、一品紅、紅菊、白蘭竹、黃菊、金心也門鐵、麗皇后、散尾葵、白雪公主、綠巨人、雅麗皇后、也門鐵73四類高0.35-0.45米袖珍椰子、金魚吊蘭、白掌、富貴竹、太陽神、虎尾蘭、銀皇后、春羽、瑪麗安、孔雀竹芋、長春藤、吊蘿、黃金葛、碧玉、仙人球(直徑10cm內(nèi))、長春藤、綠蘿吊蘭、長壽花，富貴樹，合果芋，黑美人，金邊鐵，文竹，富貴椰子110物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護和管理中標供應(yīng)商要有熟練、專職的工程技術(shù)人員，對物業(yè)的各項設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，工程技術(shù)人員必須具有年審合格的上崗證及專業(yè)資格證，配電房需每日進行巡查。工程技術(shù)人員不少于1人。電梯、中央空調(diào)主機、消防、安防等設(shè)施設(shè)備由中標供應(yīng)商聘請專業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護工作。中標供應(yīng)商要制定措施，指定專人做好與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)及監(jiān)理工作，明確責(zé)任。對專業(yè)公司承包保養(yǎng)的電梯、中央空調(diào)、分體空調(diào)設(shè)施設(shè)備，在日常使用過程中要制定使用運行制度，定人定時開、關(guān)設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備使用過程中的隱患并通知專業(yè)公司維修、保養(yǎng)，杜絕安全事故發(fā)生。對消防設(shè)施、設(shè)備物業(yè)服務(wù)人員要做到人人有消防知識，人人會基本操作，杜絕火災(zāi)事故。要做好巡視工作，制止破壞消防設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。除專業(yè)公司承包、維修、養(yǎng)護的設(shè)施設(shè)備外，其余物業(yè)設(shè)施設(shè)備，包括各種機電設(shè)備、供配電、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、應(yīng)急系統(tǒng)、電子監(jiān)控安防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、分體空調(diào)、建筑物設(shè)施、會議廳、會議室的音像系統(tǒng)、辦公室內(nèi)的等各種設(shè)備設(shè)施、停車場設(shè)施等均由中標供應(yīng)商進行日常維修保養(yǎng)管理，進行定期或臨時的保養(yǎng)和維修，以確保各項設(shè)施的完好和正常使用，維修保養(yǎng)工作要建立制度，強調(diào)時效性，必須做到當(dāng)日事當(dāng)日清，對無法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和維修，及時報采購人處理。中標供應(yīng)商需配備專業(yè)工程人員對會議中心和大樓其它會議室的各項設(shè)備，進行使用前的測試和使用過程中的監(jiān)控和管理。設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)及零部件、物料、工程維修等費用由中標供應(yīng)商包干，采購人不另行支付費用。中標供應(yīng)商負責(zé)大樓直飲水的制作與相應(yīng)設(shè)備的清洗、濾芯的更換等。中標供應(yīng)商負責(zé)大樓飯?zhí)迷O(shè)施設(shè)備的維護及小修（煤氣爐頭除外）。中標供應(yīng)商負責(zé)辦公家具的日常養(yǎng)護和小修。其它與物業(yè)設(shè)施、設(shè)備使用、維護和管理有關(guān)的事項。公共設(shè)施維護和管理建筑物本體、道路、場地（結(jié)構(gòu)、防水、外立面除外）。室外排污、排雨水管道維護，地下管網(wǎng)。市政設(shè)施、沙井、雨水井、污水井。物業(yè)裝修管理。飯?zhí)霉芾砼c服務(wù)負責(zé)大樓干部職工早中餐的烹飪。建立健全飯?zhí)霉芾碇贫?，確保食物品質(zhì)與安全，創(chuàng)建整潔、干凈、舒適的用餐環(huán)境。做好飯?zhí)霉芾沓杀镜目刂?，開源節(jié)流，保障服務(wù)及時、到位。保障餐標，做到賬目清晰，數(shù)據(jù)真實?，F(xiàn)飯?zhí)镁筒腿藛T為160-175人，飯?zhí)萌拷唤o中標供應(yīng)商管理，其不得再對外轉(zhuǎn)包。中標供應(yīng)商需要配6名服務(wù)人員，其中廚師2名，工作人員4名。主副食材購買費用由采購人負責(zé)；食堂服務(wù)人員工資、燃氣、水電等相關(guān)費用由中標供應(yīng)商負責(zé)。其它與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有關(guān)事項日常會務(wù)、重大會議的服務(wù)及會場布置、組織工作（包括活動場地、音響設(shè)施設(shè)備的布置等）。收集賓客和采購人意見，及時做出處理和反饋工作。全面負責(zé)會議室、接待室、會議廳、多功能會議室的保潔工作。參考數(shù)據(jù)：會務(wù)接待服務(wù)定編崗位人員不少于2人。協(xié)助采購人臨時搬運物品，清理廢舊物品。節(jié)假日、重大日子的彩旗、花卉、橫幅等布置。協(xié)助重大活動、臨時接待等會務(wù)接待工作。檔案資料管理中標供應(yīng)商要建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。在日常管理中要建立交接班、設(shè)備故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量指標要求中標供應(yīng)商必須參照國家及省、市對物業(yè)服務(wù)示范項目的有關(guān)規(guī)定和具體標準，結(jié)合中標供應(yīng)商自身的管理服務(wù)水平制定相應(yīng)的質(zhì)量指標，中標供應(yīng)商要具體承諾物業(yè)服務(wù)各項目要達到的指標，包括但不限于清潔保潔率；治安案件發(fā)生率；車輛被盜率；道路、停車場、路燈使用完好率；房屋及配套設(shè)施公用設(shè)施場所完好率；設(shè)備完好率；火災(zāi)、違章發(fā)生率；違章處理率；用戶投訴率；物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)的滿意率等。中標供應(yīng)商為完成承諾指標采取的措施和愿意承擔(dān)的責(zé)任。違約責(zé)任中標供應(yīng)商所提供的服務(wù)未達到要求，采購人書面提出整改通知，累計提出達三次，中標供應(yīng)商未按要求及時整改的，采購人有權(quán)終止合同，由此造成采購人經(jīng)濟損失的，中標供應(yīng)商應(yīng)給予賠償?？哿P標準（不含造成經(jīng)濟損失的賠償金）：中標供應(yīng)商工作人員違反管理規(guī)定受到有效投訴或由于中標供應(yīng)商責(zé)任出現(xiàn)管理過錯，以5萬元為基數(shù)扣罰當(dāng)月物業(yè)管理服務(wù)費，共分為八檔，分別是：一般過錯的有效投訴，扣罰比例為2‰，即100元/次。一般過錯的重復(fù)性有效投訴，扣罰比例為3‰，即150元/次。較大過錯的有效投訴，扣罰比例為5‰，即250元/次。較大過錯的重復(fù)性有效投訴，扣罰比例為1%，即500元/次。重大過錯的有效投訴，扣罰比例為2%，即1000元/次。一般事故過錯的扣罰比例幅度為3%-8%，即1500～4000元/次。較大事故過錯的扣罰比例幅度為8%-20%,即4000～10000元/次。重大事故過錯的扣罰比例幅度為20%-50%,即10000～25000元/次。上述物業(yè)管理服務(wù)費扣罰涉及的投訴類型、過錯大小、事故性質(zhì)、有效性的確定由采購人與中標供應(yīng)商另行協(xié)商予以明確，個別投訴事項可以具體個案具體明確，有分歧異議的，以采購人的意見為準。罰金原則上用于采購人獎勵中標供應(yīng)商派駐人員中的服務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀員工，具體獎勵事項、獎勵金額由采購人確定。其他要求遇特殊情況（加班、接待等）中標供應(yīng)商工作人員有義務(wù)協(xié)助采購人進行各項工作。采購人提供給中標供應(yīng)商約50㎡的辦公、住宿用房，月租金合計為3000元/月，所發(fā)生的水電費由中標供應(yīng)商支付。根據(jù)采購人通知要求布置的臨時性、突擊性、值班、急修、清潔等服務(wù)任務(wù)，中標供應(yīng)商應(yīng)無條件接受并增派人員按時按質(zhì)按量完成任務(wù)，發(fā)生的費用由中標供應(yīng)商自行在投標報價時考慮并自行消化，采購人不再另行支付服務(wù)費。投標人在報價中可按總費用的5－8％列支不可預(yù)見費用，該費用包含（但不限于）以下各項費用開支：突發(fā)事件處理、領(lǐng)導(dǎo)視察、大型活動、專題活動、設(shè)備急修等及其他非正常性突擊任務(wù)增派值班、清潔工、維修工等，物品的搬移和增加設(shè)備等（無論投標報價中是否列明或計算此項費用，采購人均視為投標人已計入此費用，而不另行支付費用）。采購人與中標供應(yīng)商簽訂合同后將協(xié)商制定本項目實施的評分標準，主要是采購人對中標供應(yīng)商在項目實施過程中工作質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度的評價；并將此評分標準列為合同附件一部分。★服務(wù)人員工資不得低于廣州市企業(yè)職工最低工資標準。重要提示：請投標人充分考慮服務(wù)期（36個月）內(nèi)物價水平及人員薪金的調(diào)整因素，服務(wù)期內(nèi)采購人將按中標金額支付服務(wù)費不作調(diào)整。第五章物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想與配套措施一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想（一）管理服務(wù)模式根據(jù)【廣州市城市管理委員會】物業(yè)管理服務(wù)的需求，我司擬采取先進合理的“綜合一體化”的物業(yè)管理方式和“一站式”物業(yè)管理服務(wù)模式，并在物業(yè)管理服務(wù)過程中，嚴格按照物業(yè)管理有關(guān)條例、法規(guī)和我司物業(yè)管理體系，制訂和落實可行適用的物業(yè)管理工作計劃，來實現(xiàn)對【廣州市城市管理委員會】“規(guī)范化、專業(yè)化、一體化”的物業(yè)管理。主要體現(xiàn)如下：三個結(jié)合：管理和服務(wù)相結(jié)合，管理和文化相結(jié)合，管理和效益相結(jié)合。規(guī)范運作：。綜合效益：在物業(yè)管理目標上，追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。服務(wù)創(chuàng)新：注重服務(wù)創(chuàng)新，使物業(yè)管理服務(wù)重科學(xué)、上品味、有文化內(nèi)涵、有新穎感。倡導(dǎo)文化：以企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)成我司企業(yè)文化，形成員工隊伍共同價值觀、信念追求和行為準則。（二）管理服務(wù)內(nèi)容安全防范服務(wù)范圍為大院內(nèi)日常門崗值勤，安全防范、巡查，消防、監(jiān)控管理，車輛停放管理等工作，包括廣場、通道、停車場、建筑物等。組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的保安隊伍，執(zhí)行嚴格的崗位紀律和崗位責(zé)任制，以確保整個大院的安全、有序。與廣州市城市管理委員會行政處共同確定值勤崗位、值勤時間、崗位職責(zé)等，并對工作質(zhì)量進行考核。對一般外來的訪問、辦事人員，建立詢問登記制度。辦公及公共場所要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象，無閑雜人員隨意流動。做好進出大院人員的詢問登記，貨物出校要憑采購人放行條（保衛(wèi)科），經(jīng)檢查后放行。重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控。整個大院做到24小時有安全護衛(wèi)人員巡查，監(jiān)控視頻室24小時有人值班，紅外線防盜監(jiān)控室每天20:00至次日8:00有人值班。加強對領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域、保密室、機房、停車場等重點部位的安全防范。未經(jīng)批準，不得在以上區(qū)域內(nèi)照相、錄音和錄像，不得泄漏有關(guān)人員的辦公地點、電話、車牌號碼等資料。加強管理，預(yù)防重大火災(zāi)、刑事和交通事故的發(fā)生。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序和措施，一旦發(fā)現(xiàn)事件苗頭必須立即報告采購人行政處，防止事態(tài)進一步惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項。消防管理負責(zé)院內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及大院火災(zāi)的報警和救助工作，并制定較為完善的大院消防應(yīng)急方案。認真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組織機構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責(zé)任人。全面熟練掌握消防報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。按廣東省高層公共建筑消防管理規(guī)定，負責(zé)對消防設(shè)備和設(shè)施的保養(yǎng)，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設(shè)備和設(shè)施隨時處于正常工作狀態(tài)。做好院內(nèi)消防器材的各項維修保養(yǎng)工作，嚴格按照保養(yǎng)合同進行設(shè)備保養(yǎng)，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結(jié)果提供給廣州市城市管理委員會備案。辦公區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等由中標供應(yīng)商負責(zé)日常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報采購人。建立義務(wù)消防隊伍，出現(xiàn)消防事故7分鐘內(nèi)應(yīng)有10人（非工作時間及公休假期應(yīng)有5人）以上到達現(xiàn)場，進行必要的撲救。每周進行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通，每月30日前將當(dāng)月檢查情況匯總報保衛(wèi)科。重大節(jié)日前配合采購人進行節(jié)日消防安全大檢查，并按采購人要求及時進行整改。做好消防知識的培訓(xùn)和宣傳，每年組織綜合消防應(yīng)急演練不少于一次。做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的維護。交通、車輛、停車場管理交通、車輛、停車場管理要指定專人負責(zé)，制定可行的管理制度。要有車輛行駛、停放識別標記。自行車、機動車等各種車輛停放有序，有專人指引按規(guī)定存放地下車庫或指定地點，做到車輛停放規(guī)范、整齊、分類、安全。車輛停放建立登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生。大院內(nèi)車輛行駛有序，一律不準按鳴喇叭。清潔管理范圍包括整個大樓內(nèi)所有辦公室、會議室、公共通道、公共區(qū)域、停車場、大堂、建筑物外墻、門窗、大院內(nèi)廣場、道路、天臺、大樓周邊花基等。所有辦公室內(nèi)保潔工作必須安排在非辦公時間進行（特殊部門除外）。由辦公室和中標供應(yīng)商共同制訂工作制度和標準，以對工作質(zhì)量進行考核。清潔工作人員不少于6人。房屋立面、公共樓梯、大院內(nèi)廣場、道路、通道整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。中標供應(yīng)商按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標準全天候、全方位保潔，特別對衛(wèi)生間做到按標準定人定點定時管理、巡查、監(jiān)督。中標供應(yīng)商需負責(zé)垃圾的收集、清運，定期清理垃圾箱，做到垃圾日產(chǎn)日清（垃圾清運費包在投標總價中，由中標供應(yīng)商向街道支付）。定期殺滅蚊、蠅、鼠、蟑，做到無滋生源（除“四害”費用包在投標總價中，由中標供應(yīng)商向街道支付）。辦公大樓內(nèi)大堂、公共通道等公共場所的大理石地面，須定期打蠟或做晶面處理、打磨保養(yǎng)。建筑物自來水水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合衛(wèi)生標準，無二次污染及其它隱患。定期清理大院內(nèi)溝渠，保證污水排放通暢，定期清理化糞池（化糞池清理費用包在投標總價中，由中標供應(yīng)商向環(huán)衛(wèi)站支付）。中標供應(yīng)商負責(zé)衛(wèi)生間各項用品（含洗手液、擦手紙、卷紙）的配置，購置的各項用品必須達到衛(wèi)生防疫標準，保證質(zhì)量。定期清洗外墻（每年1次）（外墻清洗人員須持《登高架設(shè)作業(yè)特種作業(yè)操作證》)。非辦公時間室內(nèi)（辦公室）清潔工作要求：每天一次日常保潔，每周一次全面清潔，具體時間由采購人確定。清潔標準：室內(nèi)家具、器皿、潔具等用品表面潔凈、擺放整齊，紙籮潔凈，地面或地氈無污漬、垃圾。一級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、休息室、衛(wèi)生間要定期消毒，床上用品定期清洗。協(xié)助機關(guān)飯?zhí)米龊妹考径鹊娜嫘l(wèi)生清潔及省、市、區(qū)臨時迎檢的衛(wèi)生工作。中標供應(yīng)商需負責(zé)在清潔衛(wèi)生中損耗的物料用品和工具。遇到大型活動和重大節(jié)日前，須按采購人要求進行清潔衛(wèi)生。其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項。保潔服務(wù)的工作細則和質(zhì)量標準序號服務(wù)項目工作內(nèi)容清潔標準工作頻率備注一、公用洗手間1地面拖擦無污跡、積水和垃圾3次/日（早、中、晚）2墻面擦抹無積塵、污跡、亂張貼物1次/周3蹲位沖刷無便漬、無積垢、無異味、無水銹3次/日4小便池沖刷便池與周圍地面內(nèi)外無便跡、無異味、無水銹、污跡3次/日、放衛(wèi)生球5洗手盆、洗手臺擦洗無污跡、積塵、水銹跡3次/日（早、中、晚）6垃圾桶（簍）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾不外溢，垃圾簍無污跡4次/日、勤倒垃圾7窗臺擦抹無積塵、污跡1次/3日8門擦拭無積塵、無污跡1次/日9窗玻璃、窗框擦抹、刮洗、抹干無污漬和灰塵內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周10消毒用消毒水拖地按衛(wèi)生防疫標準1次/周11間隔板擦抹無污跡、積塵1次/日12照明燈擦抹燈具無積塵、污跡1次/月13空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡1次/月14鏡子擦抹、抹干無積塵、污跡2次/日15電開關(guān)、電箱面板擦抹或擦拭無積塵、污跡1次/2日二、走廊、大廳、梯間16走廊、大廳、梯間地面掃除垃圾、推塵、除污跡、香口膠、堵鼠洞無垃圾、積塵、積水、污跡、膠跡、鼠跡、鼠洞2次/日17墻面、柱面撣塵或擦抹無明顯積塵和污跡，無亂張貼和搭掛物1次/周18天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月19鏡子擦抹、抹干無水跡、污跡、保持透明度1次/日20樓梯扶手擦抹無灰塵、污跡1次/日21護欄擦抹或擦拭無灰塵、污跡1次/日22梯級及側(cè)面清掃和擦抹無垃圾、沙塵、污跡2次/日23消防器材擦抹無積塵、污跡1次/周24過道窗臺擦拭無灰塵、污跡1次/3日25過道門、窗玻璃擦抹、刮洗、抹干光潔透明、無污跡1次/周26電梯橋箱、電梯門、電梯外墻清掃和擦抹無垃圾、積塵、污跡、蜘蛛網(wǎng)、亂張貼物2次/日27照明燈具擦拭照明燈具、燈罩無明顯積塵、污跡1次/月28過道垃圾桶、室內(nèi)垃圾簍收集和清運垃圾、擦抹或清洗垃圾（簍）無污跡、無痰跡、無積塵、垃圾不外溢不少于2次/日29清除指定張貼點以外的張貼物清除無張貼物和污跡30卷閘門或拉閘門擦拭或擦抹無污跡、積塵、1次/周31鏡子擦抹無水跡、污跡、保持透明度1次/日32空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無灰塵、污跡1次/月33宣傳欄、櫥窗、標示牌清掃、擦抹無積塵、污跡、雜物1次/周34樓道垃圾桶、室內(nèi)垃圾簍收集清理垃圾、擦抹或清洗垃圾桶（簍）無積塵、污跡，垃圾不外溢不小于2次/日35空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡1次/月36公共休息桌椅擦抹無積塵、污跡1次/日37洗手盆、洗手臺擦洗無污跡、積塵、水銹跡3次/日（早、中、晚）三、辦公室及會議室37地面清掃、推塵、除污跡、香口膠無垃圾、積塵、污跡、膠跡清掃、推塵2次/日，早、午、晚拾垃圾/1次會議期間加強巡回保潔38門、窗玻璃和窗框擦抹、刮洗、抹干無水漬和灰塵污跡內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周39窗臺擦抹無灰塵和污跡1次/日40窗簾擦抹或清洗無灰塵和污跡1次/半年41桌子、椅子擦抹、清垃圾無灰塵、無污跡、無垃圾清桌屜垃圾2次/日、臺面擦抹1次/日,全面擦抹1次/周42燈具擦抹無明顯積塵、污跡1次/月43天花清掃灰塵和蜘蛛網(wǎng)無積塵、蜘蛛網(wǎng)、污跡2次/月44門擦抹無灰塵和污跡1次/日45開關(guān)和電源箱面板擦抹無灰塵和污跡1次/2日46家具擦抹無灰塵和污跡1次/日47墻面清掃灰塵、清除污跡無明顯積塵、污跡，無亂張貼和搭掛物1次/周48洗手盆、洗手臺擦洗無污跡、積塵、水銹跡3次/日（早、中、晚）49風(fēng)扇、空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡3次/月四、天臺50地面清掃無垃圾、積水、污跡、泥沙1次/日51排水溝、地漏口沖洗無垃圾、積水、泥沙1次/周52護欄擦抹無灰塵、污跡1次/周53墻面抹擦或擦拭無明顯污跡、積塵，亂張貼和搭掛物日常清理亂張貼搭掛或擦拭1次/周綠化管理綠化帶日常管理保持綠籬完整無缺口，植物生長良好，葉色正常。除雜草，發(fā)現(xiàn)寄生藤必須馬上清除，并入袋銷毀，養(yǎng)護面松土，無板結(jié)，綠籬每年修剪整型6次以上。施肥：每年松土施復(fù)合肥4次，結(jié)合雨天進行，以撒施為主。補植：維修項目、自然災(zāi)害等原因造成的缺株、綠籬斷層，須及時補植。淋水：每年不少于180次以上，補植后一星期內(nèi)每天需淋水1次。施肥和補植需加強淋水。喬木養(yǎng)護管理要求生長良好，葉色正常，無枯枝敗葉，無明顯無病蟲害，及時噴殺蟲藥，防止蚜蟲等病蟲。修剪：每年修剪1－2次，三月至四月進行，喬木整形要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，保持樹冠完整，保持無枯枝，以增強園林美化效果。不定期不定時對主干剝芽，減少樹冠生長。施肥增加養(yǎng)份、改良土壤、增強樹勢。補植：維修項目造成死亡的樹木，應(yīng)及時清走，補回與原樹種種類相同、規(guī)格基本一致的植株，并加強管理。每次臺風(fēng)前加強巡察，臺風(fēng)后立即扶樹、護樹、清理斷枝、落葉。管理標準：生長旺盛、枝葉健壯、樹形美觀、下緣線整齊、修剪適度、干直冠美、無死樹缺樹、景觀效果好。室內(nèi)外植物租擺管理范圍包括大樓范圍內(nèi)的綠化地保養(yǎng)維護，會議室、辦公室、大堂、天臺、飯?zhí)玫木G化植物租擺和養(yǎng)護。每年春節(jié)大堂擺設(shè)年桔一盆（規(guī)格高1.8米以上，寬約1米以上），時花若干，以滿足大堂和諧美為宜。重大會議或特殊情況（如上級領(lǐng)導(dǎo)來檢查等）應(yīng)根據(jù)采購人需求進行增加擺設(shè)（費用由雙方另行協(xié)商），盆花擺設(shè)的地點、規(guī)格、數(shù)量等要按采購人要求選定，中標供應(yīng)商需負責(zé)撤花清場。養(yǎng)護所需的水電費由采購人負責(zé)承擔(dān)。養(yǎng)護所需的工具由中標供應(yīng)商自行解決，中標供應(yīng)商須根據(jù)養(yǎng)護需要及采購人的要求自行購置所需工具。采購人將按照以下所述“養(yǎng)護質(zhì)量標準”的要求進行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)不符合養(yǎng)護技術(shù)標準的，采購人向中標供應(yīng)商發(fā)出整改通知，中標供應(yīng)商必須在3天內(nèi)整改完畢。中標供應(yīng)商在服務(wù)期內(nèi)接到采購人發(fā)出的整改通知三次或以上的，采購人有權(quán)終止采購合同，且中標供應(yīng)商必須賠償由此給采購人造成的所有損失。綠化植物養(yǎng)護質(zhì)量標準：所有備換植物在使用前先噴一次廣譜性殺蟲藥，以防帶入病蟲及蠅蚊。擺放的盆栽植物為品質(zhì)好、造型優(yōu)美、葉色翠綠、色彩鮮明、無枯黃、無明顯病斑的植物。植物大小與擺放地點搭配合理，花盆擺放整齊，花木美觀、高雅。調(diào)整植物及花盆觀賞面正對客人視線，將有殘缺的地方盡量隱蔽至不顯眼處。每周定期對植物進行清抹灰塵、清除枯枝、黃葉、病葉及花盆內(nèi)的雜物，確保葉面干凈無明顯積塵，植物明顯無枯枝黃葉。定期進行施肥和病蟲害防治，生長季節(jié)每月施肥1次，每季度進行病害防治1-2次，以確保植物長勢旺盛、翠綠、無病蟲危害。室外的盆栽植物夏秋兩季要求晴天每天淋水一次，春冬季視天氣情況每1-2天淋水一次；室內(nèi)植物根據(jù)需要進行澆水，確保植物不缺水枯萎。時花單盆開殘率2/3以上，觀葉植物觀賞葉片少于正常植株的1/3以上的在3日內(nèi)進行更換。運送植物應(yīng)使用指定電梯，修剪更換植物和澆水后，確?；ㄅ?、墊碟、花基整潔，并及時進行現(xiàn)場的清理工作。室內(nèi)植物租擺規(guī)格明細表：類別規(guī)格植物種類數(shù)量（盆）特類高2.0-3.0米或?qū)?米以上（價值500元以上）五桿發(fā)財樹、大金錢樹組盆、大葉棕竹、金山棕、層狀杜鵑、高桿蘇鐵、山海帶、大葉傘、富貴竹籠、滴水觀音、荷蘭鐵、富貴樹、金元寶、綠寶石、榕樹盆景、旅人蕉組盆15一類高1.5米以上或?qū)?米以上（或單價300元以上）蘇鐵、鳳梨、拼盆、龍血樹、紅掌拼盆、發(fā)財樹、福祿桐、龍血樹、金錢樹、散尾葵、幸福樹75二類高0.9-1.5米寬0.6-0.8米（或單價200元以上）巴西木、發(fā)財樹、粉掌、紅星、紅掌、火炬、金錢樹、藍寶石、綠蘿、散尾葵、心寶石35三類高0.5-0.9米（或時花）變?nèi)~木、一品紅、紅菊、白蘭竹、黃菊、金心也門鐵、麗皇后、散尾葵、白雪公主、綠巨人、雅麗皇后、也門鐵73四類高0.35-0.45米袖珍椰子、金魚吊蘭、白掌、富貴竹、太陽神、虎尾蘭、銀皇后、春羽、瑪麗安、孔雀竹芋、長春藤、吊蘿、黃金葛、碧玉、仙人球(直徑10cm內(nèi))、長春藤、綠蘿吊蘭、長壽花，富貴樹，合果芋，黑美人，金邊鐵，文竹，富貴椰子110物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護和管理中標供應(yīng)商要有熟練、專職的工程技術(shù)人員，對物業(yè)的各項設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，工程技術(shù)人員必須具有年審合格的上崗證及專業(yè)資格證，配電房需每日進行巡查。工程技術(shù)人員不少于1人。電梯、中央空調(diào)主機、消防、安防等設(shè)施設(shè)備由中標供應(yīng)商聘請專業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護工作。中標供應(yīng)商要制定措施，指定專人做好與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)及監(jiān)理工作，明確責(zé)任。對專業(yè)公司承包保養(yǎng)的電梯、中央空調(diào)、分體空調(diào)設(shè)施設(shè)備，在日常使用過程中要制定使用運行制度，定人定時開、關(guān)設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備使用過程中的隱患并通知專業(yè)公司維修、保養(yǎng)，杜絕安全事故發(fā)生。對消防設(shè)施、設(shè)備物業(yè)服務(wù)人員要做到人人有消防知識，人人會基本操作，杜絕火災(zāi)事故。要做好巡視工作，制止破壞消防設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。除專業(yè)公司承包、維修、養(yǎng)護的設(shè)施設(shè)備外，其余物業(yè)設(shè)施設(shè)備，包括各種機電設(shè)備、供配電、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、應(yīng)急系統(tǒng)、電子監(jiān)控安防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、分體空調(diào)、建筑物設(shè)施、會議廳、會議室的音像系統(tǒng)、辦公室內(nèi)的等各種設(shè)備設(shè)施、停車場設(shè)施等均由中標供應(yīng)商進行日常維修保養(yǎng)管理，進行定期或臨時的保養(yǎng)和維修，以確保各項設(shè)施的完好和正常使用，維修保養(yǎng)工作要建立制度，強調(diào)時效性，必須做到當(dāng)日事當(dāng)日清，對無法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和維修，及時報采購人處理。中標供應(yīng)商需配備專業(yè)工程人員對會議中心和大樓其它會議室的各項設(shè)備，進行使用前的測試和使用過程中的監(jiān)控和管理。設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)及零部件、物料、工程維修等費用由中標供應(yīng)商包干，采購人不另行支付費用。中標供應(yīng)商負責(zé)大樓直飲水的制作與相應(yīng)設(shè)備的清洗、濾芯的更換等。中標供應(yīng)商負責(zé)大樓飯?zhí)迷O(shè)施設(shè)備的維護及小修（煤氣爐頭除外）。中標供應(yīng)商負責(zé)辦公家具的日常養(yǎng)護和小修。其它與物業(yè)設(shè)施、設(shè)備使用、維護和管理有關(guān)的事項。公共設(shè)施維護和管理建筑物本體、道路、場地（結(jié)構(gòu)、防水、外立面除外）。室外排污、排雨水管道維護，地下管網(wǎng)。市政設(shè)施、沙井、雨水井、污水井。物業(yè)裝修管理。飯?zhí)霉芾砼c服務(wù)負責(zé)大樓干部職工早中餐的烹飪。建立健全飯?zhí)霉芾碇贫龋_保食物品質(zhì)與安全，創(chuàng)建整潔、干凈、舒適的用餐環(huán)境。做好飯?zhí)霉芾沓杀镜目刂?，開源節(jié)流，保障服務(wù)及時、到位。保障餐標，做到賬目清晰，數(shù)據(jù)真實。現(xiàn)飯?zhí)镁筒腿藛T為160-175人，飯?zhí)萌拷唤o中標供應(yīng)商管理，其不得再對外轉(zhuǎn)包。中標供應(yīng)商需要配6名服務(wù)人員，其中廚師2名，工作人員4名。主副食材購買費用由采購人負責(zé)；食堂服務(wù)人員工資、燃氣、水電等相關(guān)費用由中標供應(yīng)商負責(zé)。其它與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有關(guān)事項日常會務(wù)、重大會議的服務(wù)及會場布置、組織工作（包括活動場地、音響設(shè)施設(shè)備的布置等）。收集賓客和采購人意見，及時做出處理和反饋工作。全面負責(zé)會議室、接待室、會議廳、多功能會議室的保潔工作。參考數(shù)據(jù)：會務(wù)接待服務(wù)定編崗位人員不少于2人。協(xié)助采購人臨時搬運物品，清理廢舊物品。節(jié)假日、重大日子的彩旗、花卉、橫幅等布置。協(xié)助重大活動、臨時接待等會務(wù)接待工作。建筑物本體、道路、場地（結(jié)構(gòu)、防水、外立面除外）。室外排污、排雨水管道維護，地下管網(wǎng)。市政設(shè)施、沙井、雨水井、污水井。物業(yè)裝修管理，凡涉及改變房屋結(jié)構(gòu)的，必須先報采購人基建部門審批。其它與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有關(guān)事項負責(zé)院內(nèi)會議的服務(wù)工作，兼職會務(wù)服務(wù)員不少于2人。協(xié)助本校相關(guān)部門做好大型會議的會議布置、組織工作。協(xié)助采購人臨時搬運物品、清理廢舊物資。對大型會議，節(jié)假日進行花卉的擺放、環(huán)境布置等。檔案資料管理建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。在日常管理中要建立交接班、設(shè)備故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。（三）管理服務(wù)質(zhì)量承諾目標一、宏觀目標1、客戶滿意率不低于96%。2、通過管理在管理服務(wù)內(nèi)使廣州市城市管理委員會辦公物業(yè)項目通過“市優(yōu)考評”。二、分項目標1.安全管理目標(1)杜絕重大傷亡事故。無因管理責(zé)任引發(fā)的入內(nèi)盜竊案件、設(shè)備設(shè)施損壞事故和物業(yè)內(nèi)交通事故。(2)力保無事故發(fā)生。做到無火警、無火災(zāi)、無刑事案件、無惡性打人、傷人事件。(3)制定和完善各項應(yīng)急方案。遇各類突發(fā)、緊急事件，保安人員2分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。(4)客戶對安全管理滿意率96%以上。2.交通、車輛、停車場管理(1)交通、車輛、停車場管理指定專人負責(zé)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通事故為零。(2)嚴防車輛被盜事件發(fā)生，物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛被盜案件發(fā)案率為零。(3)制定和完善各項應(yīng)急方案。遇各類突發(fā)、緊急事件，保安人員2分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。3.環(huán)境衛(wèi)生管理目標(1)制定相關(guān)規(guī)章制度、標準，做好各項考核檢查，保持衛(wèi)生保潔率達96%以上，客戶對環(huán)境衛(wèi)生保潔的滿意率達到96%以上。(2)物業(yè)環(huán)境消殺達標率96%。4.課室、會議室、客房管理目標(1)制定相關(guān)規(guī)章制度、標準，做好各項考核檢查，保持課室、會議室、客房衛(wèi)生保潔率達96%以上，客戶對課室、會議室、客房管理滿意率達到96%以上。5、家屬區(qū)管理目標(1)制定相關(guān)規(guī)章制度、標準，做好各項考核檢查，保證日常管理有序良性開展，客戶對家屬區(qū)管理滿意率達到96%以上。6、設(shè)備設(shè)施管理目標確保設(shè)備設(shè)施狀態(tài)良好，運行正常，無重大管理責(zé)任事故；各設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、鼠害、蟲害等發(fā)生，各種設(shè)備設(shè)施管理指標要求保持在：(1)供水供電、電梯系統(tǒng)完好率98%以上；(2)排水排污系統(tǒng)完好率98%以上；(3)消防監(jiān)控系統(tǒng)完好率達100%；(4)零修、急修及時率達98%。(5)機房環(huán)境符合設(shè)備要求，整潔率達96%。(6)客戶對設(shè)備管理滿意率96%以上。7、檔案資料管理(1)建立健全物業(yè)管理服務(wù)檔案，確保各記錄齊全。(2)采購人對檔案資料管理滿意率達98%以上。二、物業(yè)管理服務(wù)主要配套措施1、采取“綜合一體化”物業(yè)管理方式實行“綜合一體化”的物業(yè)管理方式，即對【廣州市城市管理委員會】的房屋本體、公用設(shè)施設(shè)備、安全防范、消防、監(jiān)控、電梯、停車場管理、清潔衛(wèi)生、綠化保養(yǎng)、社區(qū)文化的策劃、管理等，由物業(yè)管理處統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)，從總體管理機制上提高工作效率和管理效果。物業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)立客戶服務(wù)、清潔綠化、工程維護、秩序維護四個部門，實行直線型管理，并由這四個專業(yè)部門對【廣州市城市管理委員會】實施全面具體的物業(yè)管理；同時，應(yīng)【廣州市城市管理委員會】物業(yè)管理服務(wù)的需求，客戶服務(wù)中心擬實行機電設(shè)備、保安24小時值班制度，為【廣州市城市管理委員會】廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、全天候的服務(wù)。綜合一體化管理并不是一切事務(wù)均由物業(yè)管理處大包大攬，物業(yè)服務(wù)中心在履行物業(yè)管理基本職責(zé)的基礎(chǔ)上，在綜合管理方面應(yīng)發(fā)揮一個紐帶作用，因此，物業(yè)服務(wù)中心擬與當(dāng)?shù)鼐游瘯?、派出所以及【廣州市城市管理委員會】的客戶等建立友好溝通關(guān)系，充分發(fā)揮他們的作用，匯集各方面力量，齊抓共管，以收到標本兼治的管理效果。2、實行“一站式”物業(yè)服務(wù)模式，設(shè)立“一站式”物業(yè)服務(wù)前臺我司擬在實行“綜合一體化”的物業(yè)管理方式基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)中心將設(shè)立一個“一站式”物業(yè)服務(wù)前臺，物業(yè)服務(wù)前臺在廣州市城市管理委員會辦公時間內(nèi)提供現(xiàn)場客戶服務(wù)，并公示24小時投訴電話，為客戶提供便捷、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)前臺擬提供的主要服務(wù)內(nèi)容有：（1）、客戶現(xiàn)場投訴、咨詢接待服務(wù)；（2）、客戶電話咨詢、電話投訴處理服務(wù)；（3）、各類代訂票務(wù)、報紙，代寄信件、包裹，非貴重物品代管等服務(wù)；（4）、提供便利的各類商務(wù)服務(wù)，如：復(fù)印、打字、打印、傳真、代發(fā)/收郵件等服務(wù)。同時，為滿足【廣州市城市管理委員會】工作人員不同的服務(wù)需求，物業(yè)服務(wù)前臺將為客戶提供的各類服務(wù)進行電話回訪，對客戶的服務(wù)質(zhì)量滿意度及時進行調(diào)查了解，以改進和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。3、導(dǎo)入保安管理新構(gòu)想，建立嚴格的公共秩序管理體系公共秩序的管理是物業(yè)管理的一項非常重要的工作。要做好物業(yè)的安全防范、消防、監(jiān)控、車輛管理等各項工作，除了需要配套有完善的硬件系統(tǒng)，還必須建立一支“思想過硬、紀律嚴明、作風(fēng)優(yōu)良、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的保安隊伍，以及建立一套行之有效的適合【廣州市城市管理委員會】項目的公共秩序管理體系。從硬件上，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，進一步完善【廣州市城市管理委員會】安全管理設(shè)備的配置，在重要部門或位置裝設(shè)防盜報警系統(tǒng)，增加“技防”的科技含量。從保安管理角度來看，該項目的安全防范工作是保安工作中的重點，根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作的公共秩序管理相關(guān)工作經(jīng)驗，結(jié)合政府部門辦公物業(yè)的特點，堅持“嚴謹”的管理中，突出“例外”的處事原則，建立一種“內(nèi)緊外松”適合【廣州市城市管理委員會】的保安管理模式。具體設(shè)想如下：（1）、組建一支專業(yè)化的保安隊伍以高標準、嚴要求組建一支專業(yè)化保安隊伍，為【廣州市城市管理委員會】物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)、高效、24小時的保安站崗、巡邏、監(jiān)控服務(wù)。（2）、建立健全保安管理制度以ISO9001：2008質(zhì)量管理體系的有關(guān)標準和相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)為依據(jù)，建立健全切實可行且符合【廣州市城市管理委員會】具體情況，能確保其正常運作的保安管理制度。（3）、加強安全防范，做好治安聯(lián)防工作視“安全”為“命脈”，結(jié)合物業(yè)的實際情況，采用“人防”、“物防”與“技防”相結(jié)合，經(jīng)常與辦公人員溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好各項安全防范工作。（4）、制定突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施，加強應(yīng)急訓(xùn)練，提高應(yīng)變能力為保證該項目的公共秩序，保障客戶的高質(zhì)量、高標準的辦公環(huán)境，必須制定各種突發(fā)事件的應(yīng)急措施，并加強保安人員的應(yīng)急訓(xùn)練，提高保安人員的應(yīng)變能力，并對保安人員實行集中管理（集體住宿），以便在發(fā)生突發(fā)事件時，能在接到通知后及時趕到現(xiàn)場，迅速維護現(xiàn)場秩序，防止事態(tài)的進一步擴大。對此類事件的有效控制，多年來我司已積累了豐富的現(xiàn)場應(yīng)急處理的經(jīng)驗。（5）、注重消防管理，預(yù)防火災(zāi)事故堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針,認真落實和貫徹“誰主管、誰負責(zé)”的消防原則，建立三級防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，確保消防安全。（6）、維護公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”為重心,“服務(wù)”為目的，努力維護【廣州市城市管理委員會】的公共秩序，營造整潔、文明的辦公環(huán)境。規(guī)范停車場管理，確保車輛停泊有序、交通暢順、標識清晰、管理完善。（7）、加強保安人員的思想教育、技術(shù)技能培訓(xùn)、物業(yè)管理知識培訓(xùn)，提高保安人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識，使保安人員自覺做到既是物業(yè)安全防范員、又是物業(yè)管理員、又是服務(wù)員，全心全意地為【廣州市城市管理委員會】項目提供安全可靠、有效的服務(wù)。4、建立人力資源保障體系公司經(jīng)過多年發(fā)展及探索，逐步總結(jié)出許多成功經(jīng)驗，其中最重要的一條就是內(nèi)部管理。在內(nèi)部管理中，人的管理是最重要的一環(huán)。作為服務(wù)行業(yè)，我司非常明白只有善待自己的員工，員工才會善待顧客，先有微笑的員工，后有微笑的顧客，所以我司經(jīng)常教育各級管理人員，員工第一，顧客第二，誰忽視了員工，誰就不可能擁有員工，就很難擁有顧客，因為員工是聯(lián)系公司和顧客的橋梁。我司擬主要從以下幾方面來加強物業(yè)服務(wù)中心的內(nèi)部管理，從而建立健全物業(yè)服務(wù)中心的人力資源保障體系。（1）、樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。在用人制度上形成“能者上，庸者下”的企業(yè)人員觀，堅決摒棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處經(jīng)理的唯一標準是能否為公司創(chuàng)造效益，其中包括社會效益和經(jīng)濟效益，考核員工的唯一標準是能否被有效使用。（2）、重視公司人才培養(yǎng)，努力提高員工的整體素質(zhì)。公司把員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在公司發(fā)展的重要位置，每年都編排出一份全年培訓(xùn)計劃，包括內(nèi)部培訓(xùn)、外聘專業(yè)人士培訓(xùn)、外送培訓(xùn)等。規(guī)定各類人員都必須持證上崗，同時，注重員工“一專多能”的培養(yǎng)，使公司的每位員工都成為多面手，能夠身兼數(shù)職。（3）、建立有效的激勵機制，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。公司主要擬通過三種機制，一是榮譽機制，二是參與激勵，三是物質(zhì)激勵，來努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。（4）、營造企業(yè)文化，塑造企業(yè)形象，增強員工的自信心和認同感。優(yōu)秀的企業(yè)文化可以形成巨大的企業(yè)凝聚力，成功的企業(yè)一定有成功的企業(yè)文化。公司非常重視社會形象的宣傳，凡對外宣傳的事都由公司領(lǐng)導(dǎo)親自抓，在規(guī)范企業(yè)形象上堅持從大處著眼，從小事做起。從策劃對外宣傳上，從抓現(xiàn)場管理方面，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與客戶講話語氣語調(diào)態(tài)度、進入客戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規(guī)范要求。公司通過教育，即培養(yǎng)了員工素質(zhì)，又提升了公司的整體形象。（5）、重視領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮“群體效能”。公司推行員工提合理化建議等做法，使企業(yè)的凝聚力明顯增強，不斷改善經(jīng)營管理者與被管理者的關(guān)系。三、物業(yè)管理運作工作計劃【廣州市城市管理委員會】物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，為實現(xiàn)既定目標，從系統(tǒng)要素配置到系統(tǒng)整合優(yōu)化，都須認真分析、詳細計劃。根據(jù)廣州市城市管理委員會政府辦公物業(yè)招標文件的要求，為使【廣州市城市管理委員會】物業(yè)管理始終處于有序、高效狀態(tài)，能為客戶提供快捷、周到的服務(wù)，我司擬按照入住及開辦準備、接管驗收、存在問題匯總解決、常規(guī)期管理四個階段，擬定物業(yè)管理運作工作計劃。1、物業(yè)管理運作流程（見下圖）物業(yè)管理運作流程圖現(xiàn)場調(diào)查通過對物業(yè)建筑、設(shè)施設(shè)備及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)查研究，擬定初步的管理方案。物業(yè)管理運作流程圖現(xiàn)場調(diào)查通過對物業(yè)建筑、設(shè)施設(shè)備及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)查研究，擬定初步的管理方案。前期介入物業(yè)管理中前期介入是一個非常重要的環(huán)節(jié)，在前期介入中，熟悉設(shè)施、設(shè)備調(diào)試、操作、養(yǎng)護，實現(xiàn)順利接管。收集設(shè)備的備件、易損件、技術(shù)說明書、圖紙等，并歸類存檔。修訂管理方案按照各建筑使用功能及物業(yè)管理的要求，修改已初步擬定的管理方案，使其成為切合現(xiàn)場的管理方案組建機構(gòu)機構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，在城管委物業(yè)管理主管部門和公司的領(lǐng)導(dǎo)下，進行全方位的物業(yè)管理崗前培訓(xùn)結(jié)合物業(yè)特點，公司將對員工進行全面的崗位培訓(xùn)。提高員工的服務(wù)意識，經(jīng)考核后合格方能上崗。交接驗收由管理處、工程技術(shù)人員等組成驗收組，按物業(yè)管理要求全面對建筑及設(shè)施設(shè)備進行驗收，并同甲方、原服務(wù)單位做好交接及記錄工作交接驗收工作完成后，我司將正式進駐，實施物業(yè)管理。按管理方案、公司管理體系和有關(guān)規(guī)章制度全方位進行物業(yè)管理。正式入駐日常運作2、物業(yè)管理運作四個階段工作內(nèi)容1、入住及開辦準備1）時段劃分：自確定物業(yè)管理單位起至辦公室裝修完畢及用品到位。2）目的：場地布置建議、完善管理方案、為常規(guī)期管理提出建議。3）工作重點：組建工作小組，對物業(yè)管理、保安宿舍、清潔綠化、工程維護用房進行規(guī)劃、裝修布置，對物業(yè)管理用物資進行全面采購、對【廣州市城市管理委員會】的建筑特色、使用功能、設(shè)備設(shè)施進行更加細致全面的調(diào)查研究，完善物業(yè)管理方案。4）人員配置：本著精干高效的原則，按部門職責(zé)根據(jù)工作需要進行。5）主要工作內(nèi)容：①成立工作小組實地調(diào)研。了解物業(yè)工程概貌及在管物業(yè)主要功能。收集有關(guān)建筑、水電、平面布置等資料，進行分析研究。對物業(yè)的公共設(shè)施、場地、功能、外觀等提出建議。②組建物業(yè)管理隊伍。根據(jù)物業(yè)的實際情況，確定管理組織機構(gòu)。根據(jù)物業(yè)的實際情況，確定人員的配備和培訓(xùn)。③制定管理規(guī)章制度。起草物業(yè)管理方案細則。起草各項管理規(guī)章制度。研究確定物業(yè)管理VI識別系統(tǒng)。落實完善管理及辦公條件。2、接管驗收期工作計劃1）時段劃分：自入住起至全面驗收完成。2）目的：本著對客戶高度負責(zé)的態(tài)度參與工程驗收，嚴格按照規(guī)定接管樓宇驗證和竣工驗收全部資料，為規(guī)范管理打下堅實的基礎(chǔ)。3）工作重點：物業(yè)服務(wù)中心管理人員及部分相關(guān)員工到位，在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下各項目驗收工作有序進行，資料建檔。5）主要工作內(nèi)容：①成立驗收小組，提前派出部分工程技術(shù)人員進入現(xiàn)場，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試，了解整個物業(yè)內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施。熟悉其構(gòu)造、性能、產(chǎn)地等情況，為改造升級打好基礎(chǔ)。②主動與業(yè)主方聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，如商定交接注意事項和日期。準備好接管驗收的表格資料，包括：物業(yè)樓宇接管驗收表。消防設(shè)備接管驗收表。公共配套設(shè)施接管驗收表。機電設(shè)備接管驗收表。⑤根據(jù)驗收標準，對各類基礎(chǔ)資料進行驗收、接管，主要如下：產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件用地批準文件建筑執(zhí)照客戶資料及物業(yè)實用面積清單政府驗收合格資料：建設(shè)工程竣工證書建筑消防驗收合格證用電許可證、供用電協(xié)議書電視共用天線許可證工程技術(shù)資料：施工圖，包括：平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管線等圖紙機電設(shè)備說明書地質(zhì)勘測報告工程合同及開竣工報告工程預(yù)結(jié)算分項清單圖紙會審記錄竣工驗收證明書水、電等設(shè)備檢驗合格證供水、供氣的試壓報告隱蔽工程驗收簽證等3、存在問題匯總解決工作計劃1）時段劃分：自接管驗收開始。2）目的：對現(xiàn)場存在的消防、供配電等重大安全隱患及時匯總和甲方確認，組織力量進行整改完善，消除安全隱患。3）工作重點：消防設(shè)備的全面調(diào)試和消防設(shè)備、器材臺帳的建立。對失效過期的進行更換；供配電系統(tǒng)全面排查，建立設(shè)備臺帳和用電負荷的測算，保證用電安全；應(yīng)急發(fā)電機安裝項目立項論證。監(jiān)控系統(tǒng)的全面調(diào)試，給排水系統(tǒng)的全面排查調(diào)試。4）人員配備：本著全面原則按工作需要全部人員到位。5）主要工作內(nèi)容：A、制定改造工作方案。B、確定整改方式和服務(wù)供應(yīng)商的選擇。4、常規(guī)管理期工作計劃1）主要工作重點：①安全防范管理措施保安隊伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的保安隊伍。保安隊伍建設(shè)，按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由公司保安部統(tǒng)一調(diào)度。確。人流控制——對來訪人員須通過門崗進行登記后才能進出。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交一定押金，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常巡查，把可疑分子清出物業(yè)，對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證工作。物流控制——對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。物業(yè)內(nèi)所有大件物資實行登記放行手續(xù)。物品的搬運出入，須向物業(yè)服務(wù)前臺提出放行申請，由物業(yè)服務(wù)前臺開具放行條，客戶憑放行條門崗給予放行；保安員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查。車流控制——進出車輛記錄車牌號、車型、進出時間等是汽車防盜、物業(yè)安全防范的重要保障。②安全防范——實施“三三制”科學(xué)防范體系全面防范實施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、大門保安守衛(wèi)崗、監(jiān)控崗三崗聯(lián)合防范，著重安防點、面、線的配合與互動。保安巡邏采用多方位推進，即點、面、線三方位巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控。機動增援進行“三級”調(diào)度，即實施階梯式快速推進體系。第一梯隊的快速反應(yīng)分隊隨時聽候調(diào)遣，在報警2分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場；第二梯隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時召集，對第一梯隊及時支援。此外，我司將進一步密切與物業(yè)當(dāng)?shù)嘏沙鏊穆?lián)系，積極協(xié)同工作，加大物業(yè)安全綜合管理力度。③環(huán)境管理與環(huán)保建設(shè)在【廣州市城市管理委員會】，我司擬進行“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理，“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護，讓客戶共同參與物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)督與管理。環(huán)境管理部具體實施環(huán)境管理和環(huán)境保護的職能，工作包括：擬定本物業(yè)環(huán)境管理的標準和操作規(guī)范；開展具體的環(huán)保工作，加強環(huán)境綠化、美化、凈化。具體擬切實做好以下幾項工作：垃圾分流和分類管理在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我司將對生活垃圾實施“三袋管理”。對于客戶大件垃圾，環(huán)境管理部派人專門收集，并予以集中處理，避免垃圾暴露和隨意堆放現(xiàn)象；嚴格垃圾分類管理，將此項工作做成標桿，展示廣州市城市管理委員會的良好形象。垃圾筒集裝袋化：物業(yè)生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用環(huán)境管理部提供的垃圾袋裝并投遞至垃圾房。垃圾回收資源化：通過垃圾站的再次分類收集，從中分撿出可回收利用垃圾，避免資源浪費，其中所獲收入用于支付物業(yè)垃圾袋等環(huán)保費用。噪音污染控制物業(yè)內(nèi)噪音污染源控制——進入本物業(yè)車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行駛?！獙ξ飿I(yè)內(nèi)所有客戶所產(chǎn)生的噪音進行嚴格要求和控制，對超標者以說服教育為主，并責(zé)令其改正?！刂莆飿I(yè)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)，對于噪音較大的工程盡量要求其在區(qū)外完成。空氣污染控制密切監(jiān)控客戶裝修施工的材料使用，防止空氣污染的發(fā)生。對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。4、規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理A、制定完善的設(shè)備操作規(guī)程B、制定詳細的設(shè)備運行保養(yǎng)計劃C、配備專業(yè)人員嚴格落實崗位責(zé)任制。第六章物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案及運作模式一、物業(yè)服務(wù)中心組織機構(gòu)設(shè)置依照“精干、高效、專業(yè)”的原則，【廣州市城市管理委員會】物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)系統(tǒng)本著“節(jié)流開源，合理定崗，以崗定人，急用先進，待用緩進”的精神，加強人崗控制，有效降低管理成本支出。根據(jù)【廣州市城市管理委員會】物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)需求，擬在【廣州市城市管理委員會】物業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，物業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)物業(yè)部、保安部、清潔部、客房課室部四個部門。物業(yè)服務(wù)中心具體組織機構(gòu)設(shè)置示意圖見下圖：市城管委項目物業(yè)服務(wù)中心市城管委項目物業(yè)服務(wù)中心工程部保安部清潔綠化部客戶服務(wù)部廣州常泰物業(yè)管理有限公司各組織機構(gòu)職能說明：1、客戶服務(wù)部主要職能：面向客戶，接受咨詢、意見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)性事件處理及報告；定期組織進行客戶意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計分析工作，及時掌握客戶綜合評價等數(shù)據(jù)；根據(jù)客戶的實際需求，協(xié)調(diào)其他各部門，及時為其提供各類專項服務(wù)；定期落實社區(qū)文化活動的擬定及組織工作；負責(zé)物業(yè)客戶二次裝修的申報、監(jiān)督、管理工作；接受客戶的零星報修工作，并及時反饋工程部，安排維修人員及時上門進行維修服務(wù)；按照服務(wù)內(nèi)容相關(guān)約定，負責(zé)物業(yè)樓宇的巡查工作；協(xié)助財務(wù)人員負責(zé)每月的管理費及其它費用催繳工作；9）、日常會務(wù)、重大會議的服務(wù)及會場布置、組織工作（包括活動場地、音響設(shè)施設(shè)備的布置等）。收集賓客和采購人意見，及時做出處理和反饋工作。全面負責(zé)會議室、接待室、會議廳、多功能會議室的保潔工作。參考數(shù)據(jù)：會務(wù)接待服務(wù)定編崗位人員不少于2人。10）、協(xié)助采購人臨時搬運物品，清理廢舊物品。11）、重大日子的彩旗、花卉、橫幅等布置。12）、協(xié)助重大活動、臨時接待等會務(wù)接待工作。2、保安部主要職能：按“國優(yōu)”標準，落實物業(yè)的安全防范、消防、監(jiān)控、交通等管理，制定物業(yè)公共安防、交通管理及巡更等設(shè)備、設(shè)施、器材的定期保養(yǎng)計劃，并組織有效落實；定期組織各類治安、消防公益宣傳，引導(dǎo)客戶正視治安、消防自我防護，確保物業(yè)整體安全。處理各種突發(fā)事件并協(xié)助公安機關(guān)偵破發(fā)生的治安、刑事案件；物業(yè)主出入口24小時站崗值勤，對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次，做好24小時監(jiān)控工作；對進出物業(yè)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對進出物業(yè)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。每年對服務(wù)人員進行消防培訓(xùn)，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。3、工程部主要職能：按“國優(yōu)”及政府有關(guān)公共設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)驗收標準，建立設(shè)施設(shè)備臺帳，制定物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施、系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)計劃；每月按維修、保養(yǎng)計劃及驗收標準對各設(shè)備、設(shè)施進行有效維護，以延長設(shè)備的使用壽命，并作好保養(yǎng)記錄，存檔；每日對物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施進行運行巡檢，作好運行記錄，確保其正常運行；對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，做好檢修記錄和保養(yǎng)記錄。根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和專項維修資金使用計劃