某房產(chǎn)中介公司業(yè)務交易80問及某發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務實施細則的通知

某中介公司業(yè)務交易80問一某中介公司業(yè)務交易80問一01、客戶在下訂之前，稱過戶當天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？

答：向客戶出示國土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風險，如業(yè)主沒有收定，他（她）不可能把房產(chǎn)證押在中介公司，他（她）就有可能賣給任何一個客戶，我們也就有可能失去購買的良好時機；如當天付款，過戶時沒有足夠的時間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責任等不明確，草率過戶，是對雙方很不負責任的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。

02、客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不方便說出來，怎么辦？

答：商品社會里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我們不能問買方：“您為何要買房”一樣，客戶會產(chǎn)生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個客戶非打破沙鍋問到底時，你不仿告訴他（她），業(yè)主發(fā)財了、要移民、換大房，相信你買了這房今后也會飛黃騰達。

03、客戶在看房之后并商訂好價格，要求見業(yè)主面再談，落實一下業(yè)主是否真的此價出售，怎么辦？

答：在您未完全確定下來（下誠意金）時，業(yè)主不會也沒時間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證實此價不實，您可以投訴并申請退還不實價差也不遲。

04、客戶在一家公司多次看房，都未能成交，對中介公司已失去信心，該怎么辦？

答：了解我公司的經(jīng)營理念，誠信服務和辦事程序，找到客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時一定要信息準確，重信譽，守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務員不同，以您的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其他中介公司不同，為其著想，把他當朋友而非客戶，消除客戶的防范意識，讓其重新樹立信心跟您買房。當他看中了你手中的房時，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種“危機”感。

05、在價格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實、滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進？

答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。

06、客戶在沒有交定金之前要求看房產(chǎn)證原件，怎么辦？

答：客戶在沒有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件本身有些不合理情，因為業(yè)主只有在收定時才可能將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司。但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來定交的同時“讓業(yè)主來收定”，分別安排在兩個不同的會客室外，然后借口房產(chǎn)證需要復印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。

07、客戶質(zhì)問為什么要下10%的的定金，我們應該怎樣回答？

答：當你交10%定金后，公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會收取業(yè)主的房地產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，比如：查產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，業(yè)主會不收，也不放心把房地產(chǎn)證給公司，就無法保證客戶買到此房，并且該定金會計入房款。

08、客戶交訂時稱你公司仍可能繼續(xù)高價出售此房，想對公司進行約束時怎么辦/

答：肯定地告訴對方，我們公司不會這樣做。第一，沒有理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就會失去您對本公司的信任，公司不會只看眼前的了利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。

09、為什么要在公證過戶前付全款？

答：公司為了保障雙方利益，需將房產(chǎn)證原件交到國土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司或銀行資金監(jiān)管才會到國土局簽字、辦理過戶手續(xù)。

10、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但又不肯賤賣原房產(chǎn)，市場價暫時無法成交，無法兩套房的買與賣同步進行，如何說服客戶下訂？

答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。

11、客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價產(chǎn)生懷疑，而不能下定時，怎么辦？

答：1、低價因為業(yè)主急售，懷疑只會錯失良機。

2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過過戶前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。

12、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定/

答：1、中介公司在雙方成交后，只收取一定比例的傭金，我們收到的只是客戶的誠意金而非定金，并且只有業(yè)主才能收取定金，我們收到誠意金在成功轉(zhuǎn)交業(yè)主后才能夠稱為定金，而誠意金是沒有賠定的法律依據(jù)的。

2、按照約定，收取誠意金后，我們會積極聯(lián)系業(yè)主，談妥價后，會把誠意金轉(zhuǎn)交給業(yè)主，同時業(yè)主會和我們簽訂委托售房協(xié)議書，如果客戶反悔，則稱誠意金已被業(yè)主收走。

13、客戶要求將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？

1、

與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；

2、

說服客戶，正因為由于該房產(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導致該物業(yè)賣目前這樣的價格，業(yè)主認為如果要將滲水部分修好，就不會賣這樣的價了。

14、客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公(老婆)看后不滿意，我要退定，行不行？

答：1、首先告訴他（她），這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。

2、

屋買賣而簽署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退，而是業(yè)主不可能退。如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請你仔細考慮。

15、客戶看房并且交定金之后，業(yè)主突然改變價格，要求更高的價格出售此房，怎么辦？

答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動之以理，從我們所付出的費用和勞動說起，以期達到感動業(yè)主的目的；

2，

找報紙廣告找出相同樓盤的最低價，與業(yè)主談價，找人看房，把價格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；

3，

可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔。

16、收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？

1、

公司原則上不支持這種做法。因為這樣做的結(jié)果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害無一利的。也會讓客戶對公司的服務宗旨“誠信”產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個客戶都做成，有一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？

2、

如果第二個客戶出價遠高于第一個客戶，我們也可以考慮第二個客戶，但必須具備一個先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出的利潤我們一定能賺到為原則。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可以達到讓他高高興興地在我們手中買到其他房產(chǎn)的目的。

17、客戶首期款準備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？

答：1、說服客戶想辦法，比如：向親戚朋友預支，借錢等；

2、看客戶是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請個貸；

3、如果是企業(yè)法人、國家公務員則可以向銀行申請高額按揭款

4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。

18、和客戶簽買房合同時，交房時間怎么確定？

答：1、請詳細翻閱合同范本，特殊情況由客戶于業(yè)主自行商議，確認。

2、按照慣例，拿到房產(chǎn)證后再去辦理水、電、煤氣等過戶手續(xù)。

19、如成交價高于房產(chǎn)證原價，而利潤只有雙傭時，客戶要求買賣合同填成交價，而業(yè)主只承擔填合同價稅時，怎么辦？

答：向客戶說明：業(yè)主當前的售價是不包含高出房產(chǎn)證原價的那部分稅金的價格，如果客戶堅持要按成交價填寫，則：1、高出的部分稅費業(yè)主主要加到成交價中；2、或是客戶承擔高出的這部分稅費。這個問題普遍存在，特別提醒業(yè)務人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方業(yè)務員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價低于成交價時，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價按原房產(chǎn)證價填寫。

20、業(yè)主不收定金，要求在辦過戶的同時一定要收到全款，條件不到業(yè)主就不賣了，這時候該怎么辦？

答：1、業(yè)主的條件是絕對不可能做到的?，F(xiàn)實中的“過戶”，只不過是將《現(xiàn)售買賣合同》，三級市場轉(zhuǎn)移申請表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進了國土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單后產(chǎn)權(quán)才做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大的風險。

2、要充分展示公司的實力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了。

3、萬不得已建議到銀行實行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶，業(yè)主均能接受。21、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題，挑毛病，以達到其退定的目的，怎么辦？

答：1、收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。

2、簽購房合同時，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時間，如果客戶有反悔表露，應該鄭重向客戶聲明，提醒客戶最后辦文時間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。

22、由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過戶，怎么辦？

答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需要，與業(yè)主協(xié)商達成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶的要求，因為只有這樣，才能使交易圓滿完成。否則，只有依約而行。

以下內(nèi)容需要回復才能看到

23、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退定，怎么辦？

答：1、如果我公司按行業(yè)規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業(yè)主確認，至于其他中介同行業(yè)之間存在著不良競爭的行為，告訴買方可不予理會?；蛭夜景醇s履行。

2、買方能提供或你預測到買方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤，我們必須返還差額。

24、房子交接時，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢怎么辦？

答：1、購、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設施、設備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家電等的，如果交房時交房現(xiàn)狀和合約中之規(guī)定有異議時，業(yè)主應承擔全部責任，我們也有義務和責任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償，除非業(yè)主將物業(yè)恢復所簽合約時之狀態(tài)。

2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經(jīng)辦人出面與賣方協(xié)調(diào)解決并承擔相應責任。

25、此房風水是否不好？

答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀人必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)，朝向，通風，采光等要素，用專業(yè)術(shù)語，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說。

2、只要你說的能讓客戶開心，信服，這里的風水就是好的。

26、如何防范客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？

答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同，對癥下藥。若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會你處理意見。

2、拿合約來制約他，用法律來警告他；用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢買個產(chǎn)權(quán)又有何用；曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。

27、業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？

答：1、了解出售動機，確定跟進方案。

2、加強與業(yè)主的多方面溝通，與媒體上的相同樓盤的最低價進行對比。

3、帶人看房當場談價，找出其房產(chǎn)的劣處

28、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何處理？

答：1、分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的帳上，消除業(yè)主的防范心理。

2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。

29、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？

答1、定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然抵押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售他人。

2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風險，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補的損失。

3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付5000元，總金額高的物業(yè)最多不得超過1萬元。

30、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？

答：1、首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會將此房高價售出，中介公司也無法保證客戶的利益。

2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會存在著巨大的風險。

31、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？

答；1、絕對不可以，因為非權(quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款，除非持有公正的授權(quán)委托書。

2．如果證明是夫妻關(guān)系的，可持戶口本，結(jié)婚證原件等，最多可以支付5000元。

3、如果房子正在按揭中，則不可以收取現(xiàn)金，只在合同備注中注明由中介公司代管。

32、業(yè)主收訂時沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押尚為“買賣合同”的情況，怎么辦？

答：原則上這種情況是不可以付定金的，但有時應視當時的情況靈活的處理。

1、

陪業(yè)主去取或可以先簽好合同，然后派人上門去取，驗實無誤，證、錢同時交接。

2、

房產(chǎn)證質(zhì)押時涉及到贖樓的問題。若業(yè)主贖樓則留下“按揭合同”、“保險費單”等有價有效文件，資料，付定金5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據(jù)”，承擔1.5%的融資費，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項，不付定金。

3、

若為“買賣合同”付給業(yè)主適當定金，并將“買賣合同”,付清房款證明、發(fā)票,

抵押合同等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)公證手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時提醒業(yè)主承擔一手房產(chǎn)證稅費。

33、業(yè)主沒有定時“查檔”如何處理？

1、

業(yè)務員提前用房產(chǎn)證復印件核實產(chǎn)權(quán)。

2、

通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。

34、簽約時，業(yè)主不愿預留水，電押金，怎么辦？

答：1、押金必須預留，否則無法清償物業(yè)交接前的費用。必須預留這是公司的規(guī)定。

2、不預留的先決條件是業(yè)主憑當月繳費清單和業(yè)務員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務人員的抄的指數(shù)相符。

35、業(yè)主不能按如期交房，怎么辦？

答：公司業(yè)務人員有義務及時提醒業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所應承擔的法律責任，如果還是不行，公司則按約定扣除當期的租金及賠償金補給客戶。

36、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？

答：1、講按揭流程給客戶聽?戰(zhàn)饈馱詮耙謝岢鼉叱信島員Ｖし靠釵薹縵鍘?br/>2、按揭與一次性付款在時間上只差半個月，付款程序基本一致。

3、

說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，不同意的話可能會失去很多客戶，對業(yè)主不利。

37、客戶，業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？

答：1、傭金打折是對我們所提供的服務打折，如果覺得我服務不好，請跟我說，給我一次機會，我會盡力改進，不然我在公司會挨批評的。

2、關(guān)鍵是成交，如果能夠成交，我將盡我所能向上級申請。

3、經(jīng)營成本的角度來講也不能打折。（比如廣告費、員工工資、辦公室租金等）

4、您看，要不我把價格再談低一點。

38、由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？

答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承諾客戶我們會盡力督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔法律和經(jīng)濟責任。

39、怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？

答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產(chǎn)證復印件，或系統(tǒng)查驗房產(chǎn)證原件。

40、收到客戶定金后，業(yè)主漲價，不肯收定，不簽委托，不簽合同，怎么辦？

答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結(jié)”，找到這個“結(jié)”，就可以找出解開這個“結(jié)”的方法。

2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益。41、收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？

答：1、如果利潤大，可以先過多一道戶。

2、想辦法說服一方做全權(quán)委托。

3、利潤不大，敬請放棄賺差價心理，保證雙傭。

42、客戶交定金后，不承認業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？

答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權(quán)委托具備法律效力，包括國土局，銀行，公證處都承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。

43、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？

答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件。

2、原則上這樣的事情不可以發(fā)生，除非萬不得已。退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費，并書面提出申請，國土局酌情處理。

44、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內(nèi)追回定金。

2、通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房。

3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。

45、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？

答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人。業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請公證處派人上門公證委托給一個業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都可以解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。

46、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，出租，怎么辦？

答：1、說服客戶接受裝修。

2、說服業(yè)主將折價后處理。

3、按原約定執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔。

47、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關(guān)費用，怎么辦？

答：贖樓存在高風險，必須支付相關(guān)費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。

48、公司物業(yè)出售，客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？

答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書；④法人代表人和被授權(quán)人身份證原/復印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原/復印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原/復印件。

49、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？

答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。

50、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？

答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產(chǎn)生，就應收取相應費用。

51、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？

答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需支付相關(guān)費用。

52、客戶委托書收回時，他說：我們沒有在委托書上注明交易完成時該委托書收回，怎么辦？

答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復印件），抵押合同在手，以上資料證明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以收回購房委托書合同。

53、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？

答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務的客戶服務部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書10天內(nèi)付清傭金和房款。

54、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？

答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。

55、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？

答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準備工作，對物業(yè)的環(huán)境，配套，交通及行情等有一個非常清晰的了解，作為專業(yè)人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)，敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后和業(yè)主溝通。

56、客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準備什么資料？

答：只要具備合法身份證的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明（需公證）和監(jiān)護人身份證明。

57、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？

答：須提交：1、加蓋有“工商局執(zhí)照復印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；

2、法定代表人證明書，委托書（原件），法定代表人，委托人身份證復印件；

3、境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或認證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部認可的律師見證，并經(jīng)出入境事務處蓋章確認；其他境外企業(yè)或組織須有我國駐該國大使館（領事館）蓋章確認。認證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議，董事證明及身份證復印件，授權(quán)委托書和和委托人身份證復印件。

58、客戶咨詢物業(yè)具體位置，樓層等房源要素，如何解答？

答：1、如果判斷是真實客戶，除特定房號，業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后面議。

2、避實就虛，告訴他相同的房號，朝向和非本棟的棟號或不同的樓層。

3、可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。

59、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？

答：1、多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。

2、作為業(yè)務員必須主動幫助客戶分析看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀，最專業(yè)的業(yè)務員，一定能為您找到您最喜歡，最滿意的物業(yè)。

60、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證，也不寫身份證號碼，怎么辦？

答：1、看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行為的約束，前提是成交后才開始履行承諾。

2、查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。

3、簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。61、客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？

答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。

62、看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？

答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。

63、業(yè)主報盤時只咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？

答：靠平時的業(yè)務經(jīng)驗累積，靠靈活的應變，及時給出合理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得對方信任，才能留住對方電話，除之無更好的辦法。

64、我公司無客戶合適的物業(yè)時，如何才能留住客戶電話？

答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。

65、如何說服業(yè)主售價下調(diào)至市場價格以下？

答：1、拿出廣告，告訴他（她）較低的價格。

2、帶假客戶去看，當面談價殺價，打擊業(yè)主信心。

66、同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？

答：不合作是公司要求，如不需要再看房，經(jīng)過公司同意后談合作條件。

67、如何讓客戶相信，我公司不吃差價？

答：公司本著“為客戶創(chuàng)造價值，與員工共同成長”的經(jīng)營理念，公平，公證，公開的態(tài)度，營造一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源，

68、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？

答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買，要求業(yè)務員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復印件并蓋章后看房。

69、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？

答：最好一次性看完所有的符合要求的物業(yè)。

70、客戶問我們想看你們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？

答：不可以，因為我們是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。

71、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？

答：不行，因為銀行審查你的貸款資格時，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。

72、業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應該是客戶的事。

答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放款到你的帳號上，這是我們和銀行對你收款負責任。

73、客戶問現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)怎么我們公司沒有蓋章？

答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認。

74、客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應將宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書》的復印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定的權(quán)利和義務同時轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同》？

答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產(chǎn)的情況，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過戶，房地產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對土地和土地上建筑物，附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。

75、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？

答：可以。

76、業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？

答：須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書，借款合同。查清借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同，身份證，到公證處辦理委托書。

77、出具房產(chǎn)證時面積，棟號與先前委托有誤時，怎么辦？

答：最好提前要求業(yè)主傳真房產(chǎn)證復印件。

78、業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復印件，怎么辦？

答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證一頁房產(chǎn)資料即可。

79、如何面對客戶的問價？

答：1、這是業(yè)主委托我們的價格

2、我可以幫您跟業(yè)主溝通一下，及時通知您最新價格

3、請您放心，這個價格絕對是透明的，我們只是收取傭金，如果不成交，我們是一分錢也得不到的，所以我們報的是最低價，免得浪費我們大家的時間。

4、要不我約一下業(yè)主跟您見面談，或許你們投緣，價格會更低一點。(不到最后一步，不出此招)浦銀發(fā)?201020**451

關(guān)于印發(fā)《上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務管理辦法》和《上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務實施細則》的通知20092200971

號）等規(guī)章制度精神，并結(jié)合我行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務操作實

1

2一、主要修訂內(nèi)容

50

萬元人民幣及以上的固定資產(chǎn)投過受托支付方式直接發(fā)放至借款人交易對手賬戶中。匯貸款外匯管理方式改革的通知》（匯發(fā)?2002125

借款人專戶賬號作為固定資產(chǎn)貸款專戶使用。責固定資產(chǎn)貸款支付審核工作。

5,000

管費從借款人一般結(jié)算戶扣收。固定資產(chǎn)貸款賬戶監(jiān)管費會計核算處理：使用“5110

手續(xù)費收入”科目的“4174

對公貸款賬戶監(jiān)管費收入”業(yè)務代號下的“4174000001

固定資產(chǎn)貸款賬戶監(jiān)管費”專戶，核算和反映則上應采取受托支付方式。重組貸款中用于償還原貸款的部分，統(tǒng)等方式，確認借款人還款事實。12．符合準入要求的中小企業(yè)項目貸款可不進行立項；3．中小企業(yè)項目貸款的審批權(quán)在年度授權(quán)書中授予分行。4．中小企業(yè)客戶辦理其他的用于購臵固定資產(chǎn)的相關(guān)信貸發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務實施細則》執(zhí)行。賬戶的客戶預留印鑒必須與其關(guān)聯(lián)的結(jié)算賬戶的預留印鑒保三、固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的最新注意事項<<<>><>的通知》（浦銀辦發(fā)?201020**49

行，《關(guān)于印<海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務管理暫行><>知》（浦銀發(fā)?2009612

號）同時廢止。監(jiān)管要求和分行實際，制訂本行實施細則。公司及銀行投資總部：姚姝敏

021-61616279021-61616284

021-6161757712．上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務實施細則二○一○年八月二十三日 務部、合規(guī)部。 61616284

201020**

8

24

擬稿部門：公司及投資銀行總部 文件編號：

人： 效力層級：經(jīng)營管理重要規(guī)章制度

上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務管理辦法

50

萬元人民幣及以上的固定資產(chǎn) 責任落實到具體部門和崗位，并建立各崗位的考核和問責機品種等維度建立固定資產(chǎn)貸款的風險限額管理制度。第四條

本文件適用于我行向借款人發(fā)放的用于固定資產(chǎn)（匯發(fā)?2002125

知》（浦銀公銀?2009460

第五條 行將依本辦法對各經(jīng)行的固定資產(chǎn) 總行各部門職責分工第六條 行公司投資銀行總部本行固定資產(chǎn)調(diào)配合各有關(guān)部資產(chǎn)貸款第七條 總行險管理總部是行固定資產(chǎn)貸業(yè)務全行固貸款風險進行第八條 總行規(guī)部是本行固資產(chǎn)貸款業(yè)務合規(guī)全行固貸款業(yè)務度的合規(guī)第九條 總行營管理總部是行固定資產(chǎn)貸業(yè)務（一）負責制定固定資產(chǎn)貸款相關(guān)運營操作規(guī)程；第十條 總行金總部是本行定資產(chǎn)貸款業(yè)的定一條 信息科技總部責有關(guān)固定資貸款辦法所涉及的系統(tǒng)改造開發(fā)和維護工作。十二 財務部負責制定本行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的會計核算辦法，并負責核定固定資產(chǎn)貸款業(yè)務相關(guān)收費項目及標準。三條 中小企業(yè)業(yè)務營中心是中小業(yè)固 分行各部門職責分工10四條 公司銀行業(yè)務門及營銷機構(gòu)分行固定資產(chǎn)貸款評估工作，全面評價固定資產(chǎn)貸款風險；五條 風險管理部門固定資產(chǎn)貸款務的本行固貸款業(yè)務風險進行 （三）按照本行對固定資產(chǎn)貸款的相關(guān)規(guī)定完成貸款發(fā)放、支付審核等操作。 十八 分行資金財務部門具體負責在分行層面落實和 中小企業(yè)金融業(yè)務專營體系建設的通知》（浦銀發(fā)?200932112二十 固定資產(chǎn)貸款支付審核崗是設臵在經(jīng)辦行信 第二十一條

各分行受理的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務申請人申請款人依法行政管理主管機關(guān)家對擬投有投資主和經(jīng)營資第二十二條

借款人申請固定資產(chǎn)貸款需向本行提交借款13

十四 各分公司銀行部門負責固定資產(chǎn)盡職調(diào)查與貸款評估工作，并形成固定資產(chǎn)貸款評估報告。人員應固定資產(chǎn)估報告內(nèi) 托或者要求借款人委托具備相關(guān)資質(zhì)的獨立中介機構(gòu)為項目14

源可靠性、擔保、保險等角度進行固定資產(chǎn)貸款風險評價。第二十八條

各分行應嚴格按照審貸分離、分級審批的原

第二十九條

經(jīng)辦行應與借款人及其他相關(guān)當事人簽訂書第三十條

經(jīng)辦行應在合同中與借款人約定具體的貸款金15手方即為本行辦法第四十三條中所稱的“借款人交易對象”。

十二 經(jīng)辦應在合同中與款人約定提款貸款資金支付接受貸款人管理和控制等與貸款使用相關(guān)的條要求借款款時提交提款申請?zhí)峥钌暾埛咸峥顥l件的材料。經(jīng)辦行應通過實地檢查等方第三十三條

經(jīng)辦行應按照合同約定的方式對貸款資金的款人約定對借款人貸款專戶實施監(jiān)控，限制貸款專戶網(wǎng)上銀第三十四條

經(jīng)辦行應要求借款人在固定資產(chǎn)貸款合同中16第三十五條

經(jīng)辦行應在固定資產(chǎn)貸款合同中與借款人約約束等情形時借款人應承擔的違約責任和貸款人可采取的措

17

司銀行業(yè)在固定資發(fā)放前應十二 各分在固定資產(chǎn)貸發(fā)放與支付時

18托支付是行根據(jù)借提款申請主支付是行根據(jù)借提款申請第四十四條

經(jīng)辦行對于借款人單筆資金支付金額超過項

5%

50

500

第四十五條

經(jīng)辦行應與借款人在合同中對借款人需提交交易資料做出約定，具體規(guī)定與固定資產(chǎn)投資項目有關(guān)的商十六 經(jīng)辦固定資產(chǎn)貸款付審核崗應逐易資料是否符合約定條件，并做好有關(guān)細節(jié)的認定和背書記錄,

務營銷部門同意后，提交經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗審核，19經(jīng)辦行應要求借款人每

3

個月匯總報告貸款資金自主支付 第四十九條

經(jīng)辦行應密切關(guān)注固定資產(chǎn)貸款借款人項目和市場波動情況、貸款擔保的變動情況等內(nèi)容進行檢查與分

20

20新評價并及時與借款人協(xié)商補充相應放貸條件和管理措施。

第五十二條

固定資產(chǎn)貸款應按貸款合同規(guī)定的還款計劃第五十三條

經(jīng)辦行應對抵質(zhì)押物的價值和擔保人的擔保第五十四條

經(jīng)辦行應對項目的收入現(xiàn)金流以及借款人的整第五十五條

經(jīng)辦行應根據(jù)本行資產(chǎn)質(zhì)量認定和貸款分類第五十六條

固定資產(chǎn)貸款發(fā)生逾期或借款人嚴重違反承21行應根據(jù)本行有關(guān)不良資產(chǎn)管理的規(guī)定進行催收、保全和訴訟。第五十七條

對借款人確因暫時經(jīng)營困難不能按期歸還貸險管理部形成不良資產(chǎn)貸款

定對貸款進行核銷后，應繼續(xù)向債務人追索或進行市場化處

文件資料和檔案管理辦法，實行專人統(tǒng)一集中管理。 十條 各部門按照本辦法要，盡責履行各 22第六十二條

如借款人臨時有不在原月度支付計劃中的自

本辦法由總行公司及投資銀行總部負責解釋。

2擬稿部門： 公司及投資銀行總部 GY-012

人： 效力層級： 經(jīng)營管理重要規(guī)章制度

上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務實施細則本文件規(guī)定了上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的操作流程和風險控制23適用范圍

定義和分類本文件所固定資產(chǎn)貸款，是指貸款人向法人或國家規(guī)定可

房地產(chǎn)開發(fā)投資以及其他固定資產(chǎn)投資四大類。）貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產(chǎn)裝置、基礎設施、房地產(chǎn)）借款人通常是為建設、經(jīng)營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業(yè)）還款資金來源主要依賴該項目產(chǎn)生的銷售收入、補貼收入或其他收入，）本文件所指中小企業(yè)項目貸款是指我行對中小企業(yè)客戶發(fā)放的用于項

24固定資產(chǎn)投資，包括廠房改擴建、設備更新等而發(fā)放的貸款。）本文件所稱借款人系指經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記）各分行受理的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務申請人是指具備以下條件的自然人或）借款人為新設項目法人的，其控股股東應有良好的信用狀況，無重大不）項目符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資）本文件所指貸款人受托支付是指各分行根據(jù)借款人的提款申請和支付）本文件所指借款人自主支付是指各分行根據(jù)借款人的提款申請將貸款）本文件所指項目貸款評估系指根據(jù)貸款的效益性、安全性和流動性要25

基本原則）固定資產(chǎn)貸款根據(jù)項目運作方式和還款來源不同分為項目融資和一般固）固定資產(chǎn)貸款按用途分為基本建設貸款、更新改造貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸）固定資產(chǎn)貸款按期限分為短期固定資產(chǎn)貸款、中期固定資產(chǎn)貸款和長期

）固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的定價原則

）固定資產(chǎn)貸款資金用途必須符合國家和政策規(guī)定，經(jīng)辦行應與借款人約）各分行應嚴格按照合同約定的方式對貸款資金的支付實施管理與控制，）固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的賬戶開立原則）固定資產(chǎn)貸款借款人需在我行開立結(jié)算賬戶（賬戶性質(zhì)：基本存款賬戶戶，貸款資金只能通過受托支付方式直接發(fā)放至借款人交易對手賬戶中。26）固定資產(chǎn)貸款專用賬戶的開戶手續(xù)，嚴格執(zhí)行人民幣對公結(jié)算賬戶開戶）經(jīng)辦行應與借款人在固定資產(chǎn)貸款合同中約定一般結(jié)算戶為收入賬戶、）貸款專用賬戶用于核算借款人在我行的單個項目的貸款資金發(fā)放與貸款款人專戶賬號作為固定資產(chǎn)貸款專戶使用。）各網(wǎng)點運營部門可向貸款專戶出售電匯憑證或貸記憑證用于受托支付資

的用日常對公）固定資產(chǎn)貸款專戶監(jiān)管費的收費原則

0.5%-1%

27部門/崗位職責不相容職責總行公司及投資銀行總部是我行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的歸口管理部門，其主要工作職責包括：（1）訂及完善我行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務管理辦法，會同固定資產(chǎn)貸款的支付管理方式有貸款人受托支付方式和借款人自主支付方

）對于總投資金額在等值

根據(jù)借款人實際的貸款資金支付需求，分批分期進行貸款發(fā)放與支付。）經(jīng)辦行應完善固定資產(chǎn)貸款的內(nèi)部控制流程，實行固定資產(chǎn)貸款全流程）各分行開展項目融資業(yè)務，應當具備對所從事項目的風險識別和管理能力，配備專業(yè)人員，建立完善的操作流程和風險管理機制。）經(jīng)辦行應將固定資產(chǎn)貸款納入對借款人及借款人所在集團客戶的統(tǒng)一授信額職責與權(quán)限職責與權(quán)限風險管理部門制定并不斷完善我行項目貸款評估規(guī)范；（2）組織實施全行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的調(diào)研、交流、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和信息披露；（3）檢查、指導各分行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的經(jīng)營管理工作；（4）對分支行上報的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務進行立項和評估分類；（5）在評估分類的基礎上組織參與或支持具體項目的評估工作或授權(quán)分行對具體項目進行評估；（6）固定資產(chǎn)貸款評估培訓、指導工作；（7）協(xié)調(diào)配合行內(nèi)外各有關(guān)部門固定資產(chǎn)貸款的相關(guān)工作。總行風險管理總部是我行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的風險政策制定和授信審批部門，其主要工作職責包括：（1理、項目評估規(guī)范等規(guī)章制度；（2監(jiān)控；（3）對超分行權(quán)限的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務進行審查審批；（4）按照相關(guān)規(guī)定對固定資產(chǎn)貸款業(yè)務所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)進行資產(chǎn)保全和處置?？傂泻弦?guī)部負責我行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的合規(guī)審核，其主要工作職責包括：（1審核；（2）制定我行固定資產(chǎn)貸款標準文本?？傂羞\營管理總部職責包括：（1）負責制定固定資產(chǎn)貸款相關(guān)運營操作規(guī)程；（2）對各經(jīng)辦行在固定資產(chǎn)貸款業(yè)務開展過程中的運營操作進行指導和檢查；（3）負責固定資產(chǎn)貸款相關(guān)的支付結(jié)算業(yè)務管理。總行資金總部責包括：（1）固定資產(chǎn)貸款利率政策的制定；（2）固定資產(chǎn)貸款的計息、結(jié)息方式、利率調(diào)整方式的制定；（3）組織制定內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價方案；（4）負責大額貸款資金支付的頭寸管理?？傂行畔⒖萍伎偛控撠熡嘘P(guān)固定資產(chǎn)貸款管理辦法所涉及的系統(tǒng)改29造開發(fā)和維護工作?？傂胸攧詹控撠熤贫ㄎ倚泄潭ㄙY產(chǎn)貸款業(yè)務的會計核算辦法,并負責核定固定資產(chǎn)貸款業(yè)務相關(guān)收費項目及標準?？傂兄行∑髽I(yè)業(yè)務經(jīng)營中心職責為：（1）制定、修訂中小企業(yè)固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的具體準入標準和授信政策；（2）指導各分行中小企業(yè)固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的經(jīng)營管理工作；（3）配合總行公司及投資銀行總部完成對中小企業(yè)固定資產(chǎn)貸款的相關(guān)統(tǒng)計及檢查工作。分行公司銀行業(yè)務部門包括：（1）牽頭制定分行實施細則；（2）受理和初步判斷客戶的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務申請；（3）對固定資產(chǎn)貸款業(yè)務進行貸前盡職調(diào)查，確保盡職調(diào)查、項目評估基礎資料的真實性和完整性；（4）對分行立項權(quán)限內(nèi)的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務進行立項和評估分類；（5）嚴格按照我行項目貸款評估規(guī)范完成固定資產(chǎn)貸目技術(shù)和財務可行性、項目產(chǎn)品市場、項目融資方案、價固定資產(chǎn)貸款風險；（6）制作固定資產(chǎn)貸款授信審批材料；（7保險等手續(xù)辦理及其他貸款審批條件的落實工作；（8）固定資產(chǎn)貸款資金使用的監(jiān)管工作；（9）固定資產(chǎn)貸款貸后管理、風險預警、貸款分類建議；（10）固定資產(chǎn)貸款信貸文件的歸檔；（11）固定資產(chǎn)貸款收回。分行風險管理部門務審批部門，其具體職責包括：（1）對公司銀行業(yè)務部門遞交的固定資產(chǎn)貸款業(yè)務材批；（2）對本行固定資產(chǎn)貸款業(yè)務的授信風險進行管理和監(jiān)控；（3（4）審定本行固定資產(chǎn)貸款分類結(jié)果；30（5）按照相關(guān)規(guī)定對固定資產(chǎn)貸款業(yè)務產(chǎn)生的不良貸款進行保全和處置。分行運營部門處理、支付結(jié)算部門，其具體職責包括：（1）根據(jù)風險管理部門批復文件要求，審核固定資產(chǎn)貸款的放貸條件落實情況及資料表面的真實性、合規(guī)性、完整性、一致性；（2）審核抵質(zhì)押權(quán)證，并于公司銀行業(yè)務部門指定人員共同封包，完成抵質(zhì)押權(quán)證的封包寄庫工作；（3）按照我行對固定資產(chǎn)貸款的相關(guān)規(guī)定完成放款、資產(chǎn)貸款支付審核崗審核后的支付憑證進行賬務處理。分行合規(guī)、法律部門核意見。分行資金財務部門具體負責在分行層面落實和執(zhí)行總行制定的利率政策，參與對具體貸款的定價。分行中小企業(yè)業(yè)務經(jīng)營中心2009】

文件執(zhí)行。經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗支付審核工作。流程描述與控制要求／管理要求

流程描述與控制要求／管理要求

）改擴建項目貸款的準入條件為：

）已取得合法、完整的項目土地使用權(quán)，已付清了土地出讓金款項，且該）項目符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資31）符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定；）新建項目貸款的準入條件為：）借款人依法經(jīng)工商行政管理機關(guān)或主管機關(guān)核準登記；

）已取得合法、完整的項目土地使用權(quán)，已付清了土地出讓金款項，且該）項目主要股東或?qū)嶋H控制人控股的其它關(guān)聯(lián)企業(yè)，該關(guān)聯(lián)企業(yè)具備一定）項目符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資）符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定；

32

重組固定資產(chǎn)貸款的管理要求對借款人發(fā)放的置換歸還他行貸款或股東借款，原則上應采取受托支付方

固定資產(chǎn)貸款業(yè)務流程33固定資產(chǎn)貸款業(yè)務流程（）分（支）行公司業(yè)務營銷部門分行公司銀行產(chǎn)品部門總行公司及投資銀行總部授信審查部門客戶貸款意向申請，客戶經(jīng)理提出立項申請是否有項目貸款立項權(quán)限分行立項是否同意

立項是否同意結(jié)束進入項目評估流程完成調(diào)查形成評估報告進入審查審批流程受理和立項階段調(diào)查和評估階段審查和審批階段34受理和立項階段調(diào)查和評估階段審查和審批階段審核和審批階段賬戶開立階段合同文本準備及簽訂階段貸款發(fā)放階段35審核和審批階段賬戶開立階段合同文本準備及簽訂階段貸款發(fā)放階段接合同文本準備及簽訂提款通知書是否符合合同提款條件放款材料準備拒絕提款放款條件落實審核貸款資金發(fā)放至借款人貸款專戶逐筆填寫支付憑證月初提供當月自主支付貸款資金支付計劃逐筆填寫匯總自主支付憑證拒絕支付受托支付自主支付審核確認貸款用途支付金額是否符合

貸款支付條件審核月度自主支付用途支付金額是否在月

度計劃中加蓋監(jiān)管章交運營部門備案受托支付支付操作支付資金由貸款戶劃入交易對手賬戶支付資金由貸款戶批量劃入借款人一般結(jié)算賬戶自主支付定期匯總自主支付貸款資金使用情況停止貸款資金的

發(fā)放與支付是否符合約定用途（賬戶分析憑證查驗現(xiàn)場調(diào)查）轉(zhuǎn)入貸款管理流程是否正常歸還貸款本息轉(zhuǎn)入保全流程貸款發(fā)放階段貸款資金支付階段貸款資金支付階段貸后管理階段貸款回收階段36貸款發(fā)放階段貸款資金支付階段貸款資金支付階段貸后管理階段貸款回收階段階段流程描述控制要點6.3.1受理和立項1.受理貸款申請(１)申請固定資產(chǎn)貸款的借款人必須符合以下基本條件：12）借款人信用狀況良好，無重大不良記錄；3）借款人為新設項目法人的，其控股股東應有良好的信用狀況，無重大不良記錄；4）國家對擬投資項目有投資主體資格和經(jīng)營資質(zhì)要求的，符合其要求；5）借款用途明確、合法；6）項目符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序；7）符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定；8）貸款人要求的其他條件。其中中小企業(yè)項目貸款應當符合以下準入條件：(１)改擴建項目貸款的準入條件為：1）借款人依法經(jīng)工商行政管理機關(guān)或主管機關(guān)核準登記；2）借款人信用評級

A-（含）以上；3）借款人、借款人股東及其實際控制人信用狀況良好，無重大不良記錄；4款，且該土地使用權(quán)能夠辦理抵押手續(xù)；5求；6規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序；7）符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定；8）固定資產(chǎn)項目有市場，經(jīng)銷渠道落實；9）借款人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)主要結(jié)算業(yè)務在我行辦理。(２)新建項目貸款的準入條件為：1）借款人依法經(jīng)工商行政管理機關(guān)或主管機關(guān)核準登記；2運營經(jīng)驗，原則上，股東或?qū)嶋H控制人具備所建設項目

5

年以上行業(yè)經(jīng)驗；風險點

1：合規(guī)風險、操作風險申請人提供的資料不符合要求或提供其他虛假申請資料風險級別：高風險的資料真實有效?？刂拼胧悍中泄俱y行業(yè)務部門人員會同客戶經(jīng)理實地對申請人進行調(diào)查?？刂撇块T/崗位：經(jīng)辦客戶經(jīng)理373款，且該土地使用權(quán)能夠辦理抵押手續(xù)；4關(guān)聯(lián)企業(yè)具備一定的償債能力，且經(jīng)合法程序決議愿意以其收入作為本新建項目貸款的還款來源之一。同時該關(guān)聯(lián)企業(yè)應當在我行開立結(jié)算賬戶，且主要結(jié)算在我行辦理。5）借款人、借款人股東及其實際控制人信用狀況良好，無重大不良記錄；6求；7規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序；8）符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定；9）固定資產(chǎn)項目有市場，經(jīng)銷渠道落實；(２)主辦客戶經(jīng)理自收到客戶提交的貸款申請書（見附件1

2

是否受理貸款申請。如受理，客戶經(jīng)理則按照要求開展盡職調(diào)查和項目貸款評估工作?？蛻粼谔峤毁J款申請書的同時需提交如營業(yè)執(zhí)照、項目批準文件、可研性研究報告、自籌資金落實證明、財務報表等有關(guān)資料，且需承諾所提供材料真實、完整、有效。2.立項（1）分行應在取得客戶固定資產(chǎn)貸款意向和申請后

2

個工作日內(nèi)，填寫立項表并按相關(guān)流程上報立項。中小企業(yè)項目貸款按照上述

1

準入要求執(zhí)行，可不進行立項。（2）固定資產(chǎn)貸款立項流程和要求詳見《關(guān)于優(yōu)化全行投行類貸款業(yè)務立項審核流程的通知》（201020**〕154號）。3.險管理系統(tǒng)的相關(guān)要求。6.3.2調(diào)查和評估1.批復后，需完成對申請人的貸款評估報告，貸款評估報告的內(nèi)容包括但不限于：（1）借款人、項目發(fā)起人及相關(guān)關(guān)系人的基本情況；主要內(nèi)容為：借款人概況、經(jīng)營者素質(zhì)評價、經(jīng)濟技術(shù)實力評價、借款人財務狀況評價、信用狀況評價、發(fā)展前景評價等方面。風險點

2：信用風險評估報告未全面準確揭示項目潛在風險風險級別：中等風險38（2）貸款項目的基本情況；主要內(nèi)容為：項目建設條件評價、項目合規(guī)性評價、項目產(chǎn)品市場評價、投資估算和籌資評價、項目技術(shù)和財務可行性評價。（3）項目償債能力評價；主要內(nèi)容為：以償債能力分析為核心，重點從項目技術(shù)充分考慮政策變化、市場波動等不確定因素對項目的影響，審慎預測項目的未來收益和現(xiàn)金流。（4）貸款效應及風險評價；

映項目的全面情況。控制措施：（1）分行業(yè)務調(diào)查人員對業(yè)務申請人進行實地

調(diào)查；超支風險、原材料風險、營運風險、匯率風險、環(huán)保風險和（5）需要調(diào)查的其他內(nèi)容。2.質(zhì)的獨立中介機構(gòu)為項目提供法律、稅務、保險、技術(shù)、環(huán)保和監(jiān)理等方面的專業(yè)意見或服務。3.[2003]第528

號）。4.固定資產(chǎn)貸款業(yè)務未經(jīng)評估或未按照要求評估的不得上報風險管理部門審批。5.中小企業(yè)項目貸款方案中，還應采取以下風險緩釋措施：（1釋貸款風險，原則上，應當以項目資產(chǎn)抵押，對于項目建設初期尚未形成廠房、設備的，可先以土地抵押，在項目建設過程中追加在建工程抵押，項目建成后，以項目建設形成的可以采取以下方式作為階段性擔保：1

A-型客戶

BBB（含）以上；2）我行授予擔保額度的擔保公司擔保；3）第三方房產(chǎn)抵押。（2式，作為防范風險的前提條件：1）個人業(yè)主連帶責任擔保；39

（2）總行公司及投資銀行總部對業(yè)務進行獨立調(diào)查和審核?？刂撇块T/崗位：行部門、授信審批部門、風險管理部門2）作為項目還款來源之一的借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)擔保；3）股東承諾我行貸款全部償還前，不得進行分紅；4）對借款人及/或借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)設定財務監(jiān)控指標。（3金流情況，設定合理貸款期限，原則上，中小企業(yè)固定資產(chǎn)貸款期限最長不超過

5

1

年內(nèi)，最長不超過

2

（4業(yè)生常經(jīng)營收入、項目所產(chǎn)生的銷售收入、補貼收入或其他收入，各行應根據(jù)對借款人未來現(xiàn)金流的預測情況，制定分期還款計劃，原則上應采取按月或按季分期還款的方式。6.3.3審查和審批1.經(jīng)辦行風險管理部門對公司銀行業(yè)務部門報送的固定資產(chǎn)貸款送審材料進行審查審批。2.體

系文件

對公信

貸業(yè)務審

查審批作

業(yè)指導書

》（浦

銀發(fā)[2006]第

號）。3.中小企業(yè)固定資產(chǎn)貸款審查審批流程按照《上海浦東發(fā)展2009］724上報總行風險管理總部審批。4.資產(chǎn)貸款的用途性質(zhì)進行明確。6.3.4開立賬戶1.貸款合同正式簽訂前２日，借款人需在我行開立結(jié)算賬戶（賬戶性質(zhì)：基本存款賬戶或一般存款賬戶）和固定資產(chǎn)貸其中：法人按揭貸款無需開立固定資產(chǎn)貸款專戶。2.貸款專用賬戶用于核算借款人在我行的單個項目的貸款資金發(fā)放與貸款資金支付，貸款資金支付結(jié)束后即銷戶。該賬戶預留印鑒至少三枚，分別為客戶財務專用章、法定代表人或其授權(quán)代理人私章及經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印鑒（見附件

3），以確保對該賬戶資金支付的有效監(jiān)管。3.具體開銷戶的流程和要求參見《運營業(yè)務操作規(guī)程（版）》中《Spdb-yy-030101001

開戶業(yè)務操作規(guī)程》、《Spdb-yy-030102001

開戶申請資料原件開立貸款專戶的，可憑已與我行簽訂的貸款合同，提交加蓋公章的開戶申請資料復印件，且該監(jiān)管賬風險點

3：操作風險、合規(guī)風險經(jīng)辦行按要求審核開戶手續(xù)不符合人民銀行的賬戶管理要求。風險級別：中等風險控制目標：開戶資料完40戶的客戶預留印鑒必須與其關(guān)聯(lián)的結(jié)算賬戶的預留印鑒保持一致。開戶經(jīng)辦人員除不再審核原件外，其他開戶審核要求不變。4.部門章及“與原件核對一致”條章），經(jīng)辦行將其與結(jié)算賬戶和固定資產(chǎn)貸款專用賬戶的開戶資料一同保管。假開戶?？刂拼胧航?jīng)辦行運營人員嚴格按照運營操作規(guī)程和賬戶管理的規(guī)章制度辦理業(yè)務?？刂撇块T/崗位：經(jīng)辦行運營人員6.3.5合同文本準備及簽訂1.訂固定資產(chǎn)貸款合同（見附件

2借款人需要修改合同文本或由其提供合同文本的，需按照我行合同審查相關(guān)管理辦法辦理。2.合同文本中應明確：結(jié)算戶為收入賬戶、還款準備金賬戶，固定資產(chǎn)貸款本息的劃付從結(jié)算戶劃轉(zhuǎn)，項目的收入現(xiàn)金流或借款人的整體現(xiàn)金流應按我行相關(guān)要求進入結(jié)算戶。3.處實地辦理并當面合同簽署手續(xù)，并共同簽署公司授信業(yè)務核保手續(xù)。4.應在工作日志上完整記錄雙人實地進行合同面簽的操作情況。5.合同簽署面簽完成后需及時落實貸款合同行內(nèi)簽署手續(xù)。風險點

4：法律風險、操作風險分行未能按要求進行法存在潛在法律隱患風險級別：中等風險免出現(xiàn)文本簽訂環(huán)節(jié)的操作風險。控制措施：分行法律崗人員所需簽訂的合同進行程序確認，對于不符合要求的合同應堅決予以制止。41控制部門/崗位：分行法律崗人員6.3.6貸款發(fā)放1.定及貸款審批要求及時到相關(guān)機關(guān)辦理抵質(zhì)押登記、保險或公證等手續(xù)。2.附件１），并提交借滿足貸款合同約定的提款條件的證明文件，交業(yè)務營銷部門審核。3.并以斜杠分隔。4.同》、擔保文件、抵（質(zhì)）押登記資料等放貸申請資料進行審核，并對《授信審批書》確定的前提條件的落實情況進行逐項審核。5.后將封包寄庫。6.業(yè)務集中系統(tǒng)“一般貸款入賬”流程完成入賬處理。若以銀團方式發(fā)放固定資產(chǎn)貸款且我行為牽頭行的，在風險系統(tǒng)完成放款審核后，通過業(yè)務集中系統(tǒng)“銀團貸款集中入賬”流程完成入賬處理。7.其他審核與作業(yè)要求詳見《運營業(yè)務操作規(guī)程（

版）》中《Spdb-yy-040102001

授信發(fā)放業(yè)務操作規(guī)程》。6.3.7貸款資金支付審核1.各分行應嚴格按照合同約定的方式對貸款資金的支付實施管理與控制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用，并通過貸款人受托支付或借款人自主支付對貸款資金的支付進行管理與控制。2.

借款人采用受托支付方式的，原則上借款人需在支付日前3

個工作日提交《上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款受托支付申請書》（見貸款合同附件２）至經(jīng)辦行業(yè)務營銷部門，并風險點

5：合規(guī)風險、操作風險申請人提供的貸款資金支付資料不符合要求或提供其他虛假申請資料；未按受托支付的要求進42填寫貸款專戶電匯憑證，寫明受托支付收款賬號等信息。業(yè)務營銷部門同意后，將上述資料提交經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗進行審核。經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗根據(jù)合同約定審核受托支付資金用途、貸款支付條件，審核無誤后，在借款人提交的支付憑證上加蓋經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印鑒，提交運營部門進行支付。3.

5

個工作日內(nèi)向經(jīng)辦行業(yè)務營銷部門提交下月《固定資產(chǎn)貸款自主支付計劃》（見貸款合同附件３），業(yè)務營銷部門同意后，填寫《上海浦東發(fā)展銀行固定資產(chǎn)貸款自主支付計劃審批表》（見附件４），將該表連同支付計劃一并提交經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗進行審核。經(jīng)辦行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗根據(jù)合同約定進行審核，審核無誤后通知借款人按支付明細匯總填寫貸款專戶特種轉(zhuǎn)賬憑證（單張憑證支付金額不得超過受托支付金額標準），借款人持憑證至經(jīng)辦行加蓋固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印鑒。審核完成、加蓋監(jiān)管印鑒后提交運營部門進行支付。4.頭寸統(tǒng)計報表，提交分行資金財務部后轉(zhuǎn)報總行行資金總部司庫管理部。

行貸款資金支付；固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管核隨意加蓋印鑒。風險級別：高風險的資料真實有效。認真逐筆審核貸款支付付和自主支付。控制措施：分行固定資產(chǎn)貸款支付審核崗人員加強貸款資定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印專人保管該印鑒?？刂撇块T/崗位：經(jīng)辦行信用運營部門/經(jīng)辦客戶經(jīng)理436.3.8貸款資金支付

1.網(wǎng)點運營部門可向貸款專戶出售電匯憑證或貸記憑證等貸方憑證用于受托支付資金劃付。2.網(wǎng)點運營部門可向貸款專戶提供特種轉(zhuǎn)賬憑證用于自主支付的轉(zhuǎn)賬。3.網(wǎng)點運營部門收到貸款專戶提交的支付憑證應審核是否加蓋固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印鑒，根據(jù)支付憑證所記載的收款人在集中系統(tǒng)中采用對應的業(yè)務流程予以支付處理。4.可通過客戶其他賬戶中轉(zhuǎn)。5.

每月一次柜面運營人員根據(jù)公司業(yè)務部門提交的《自主支付月度支付計劃》及填寫完整的客戶支付憑證（加蓋三枚預留印鑒）將款項劃轉(zhuǎn)至客戶在我行開立的日常結(jié)算賬戶。6.對于支付事項存有疑義的，須由信用運營支付審核崗所在機構(gòu)的公司主管行長審批同意后，方可進行發(fā)放與支付。7.

固定資產(chǎn)貸款專戶的支付業(yè)務，參照同城提出貸方、匯兌等業(yè)務操作要求辦理，具體操作規(guī)程參見《運營業(yè)務操作規(guī)程（2.0

Spdb-yy-030309001

交換提出貸方業(yè)務操作規(guī)程（集中）》、《

系統(tǒng)內(nèi)匯出（轉(zhuǎn)帳）業(yè)務操作規(guī)程（集中）》、《Spdb-yy-030306007

風險點

6：操作風險貸款資金未經(jīng)支付審核崗審核而予以支付風險級別：高風險控制目標：確保貸款專戶每筆資金轉(zhuǎn)出都已加蓋固定資產(chǎn)托支付直接劃付給指定收款人。控制措施：（1）貸款專戶預留印鑒中增加固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印鑒；（2）限制貸款專戶開通網(wǎng)銀；（3）限制出售支票、商業(yè)承兌匯票等可用于托收的結(jié)算憑證；（4）限制貸款專戶開通支付密碼；（5）限制貸款專戶支取現(xiàn)金?？刂撇块T/崗位：經(jīng)辦網(wǎng)點446.3.9

1.

風險點

7：信用風險貸后管理

設進度和生產(chǎn)經(jīng)營、財務狀況的變化，并對借款人和項目發(fā)起人的履約情況及信用狀況、項目的建設和運營情況、宏觀經(jīng)濟變化和市場波動情況、貸款擔保的變動情況等內(nèi)容進行檢查與分析。2.查，如遇項目重要節(jié)點（提款結(jié)束、投產(chǎn)、竣工、達產(chǎn)），其后

報告應對項目進行后評價），上述貸后檢查報告應上報分行公司銀行業(yè)務部門和風險管理部門。3.應要求借款人每三個月匯總報告貸款資金自主支付情況。4.客戶經(jīng)理在收到借款人匯總自主支付報告后三日內(nèi)要對借款人貸款專戶、一般結(jié)算戶的銀行對賬單進行分析，對借款人自主支付報告清單與一般結(jié)算戶賬戶憑證、對賬單進行核對，必要時進行現(xiàn)場調(diào)查，以核查貸款支付是否符合約定用途。借款人的資金自主支付報告和我行的核查結(jié)果應作為當期貸后檢查報告的附件。5.主管客戶經(jīng)理每月應對借款人固定資產(chǎn)投資項目的收入現(xiàn)金流以及借款人的整體現(xiàn)金流進行動態(tài)監(jiān)測，在固定資產(chǎn)投資項目產(chǎn)生收入后，要求借款人每月匯總借款項目收入在我行一般結(jié)算戶的情況，對異常情況及時查明原因并采取相應措施。6.不符的，尤其是發(fā)生違規(guī)挪用的，客戶經(jīng)理應作為貸款預警信號，及時向所在部門負責人和風險管理部門報告，我行有權(quán)停止發(fā)放尚未提款的貸款資金、提前收回部分或全部貸款及相應利息、解除固定資產(chǎn)貸款合同，同時按合同約定計收違約金，并采取其他必要的債權(quán)保護措施。7[2009]0043

號）執(zhí)行。45

借款人將貸款資金挪作他用或不愿意還款而導致我行固定資產(chǎn)貸款無法正常收回；金流量不足風險級別：高風險控制目標：

確保貸款實際用途與貸款合同上最還款來源及其還款意愿可靠應本著客觀性、及時性、現(xiàn)場檢查記錄與報告。控制部門/崗位：部門貸后檢查人員6.3.10貸款回收

1.結(jié)息通知書或貸款到期通知書，通知借款人做好還本付息準2.

貸款。否則，可通過法律途徑執(zhí)行擔?；虻盅阂郧鍍斮J款本保留繼續(xù)索償權(quán)利，并采取切實有效措施，直至收回全部貸款本息為止。3.

號）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.保全工作要求詳見本行資產(chǎn)保全制度流程。依據(jù)文件7.1

《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會令

[2009

4)

7.2

46

固定資產(chǎn)貸款申請書上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司 分行：我司因 之需要，擬申請貴行固定資產(chǎn)貸款 萬元（大寫： ），期限 ，貸款資金用于 ，還款來源為 ，擔保方式擬為： 。47隨同本申請一并提交如下相關(guān)資料（詳見《提交資料清單》）。本公司在此鄭重承諾：一切后果由本公司承擔；②如尚需其它資料，本公司將在協(xié)助貴單位貸款調(diào)查時提供；除特別申明外，一律留存貴公司存檔，不必退回。申請單位（全稱加章）：法人代表（簽字）：年 月 日48

編號：49借

款

人：貸

款

人：鑒于：參見本合同第一部分約定貸款人同意根據(jù)本合同的條款和條件發(fā)放貸款。為明確雙方的權(quán)利和義務，根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，特簽訂本合同，以資遵守。 1 。（對橫線處應填寫完整，不用填寫處應劃斜線刪除，下同）2．本合同項下貸款金額為_________（幣種）3．本合同項下貸款的具體用途為： 。4

選一項）□自 年 月 日至 年 月 日□自首次提款之日起____ 年（或__ 個月）。實際提款日和還款日以貸款人、借款人雙方辦理的借據(jù)（借款憑證）上所記載的日期為準。最后一次還款日不得超過本合同約定的貸款期限。借據(jù)（借款憑證）是本合同不可分割的組成部分。5．本合同項下貸款的利率為（在下述方式中選）：□

（1）人民幣利率（在下述方式中

□按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準年利率（□上浮□下?。?％計算，即簽署本合同時年利率確定為 %?！跗渌s定：。□

（2）外幣利率（在下述方式中

□按貸款人放款日倫敦同業(yè)拆放的同期 個月基準利率加

“

（倫敦時間）對與相應貸款的利息期相等期限的美元存款所報利率。□其他約定： 。eq

\o\ac(□,20)□

（3）貸款結(jié)息方式（在下述方式中

eq

\o\ac(□,20)□按月結(jié)息，則結(jié)息日為每月的二十（20）日；按季結(jié)息，則結(jié)息日為每季末月的二十（）日；□其他方式： 。分期還款或付息的，最后一筆利隨本清?！?/p>

（4）本合同項下的人民幣貸款利率調(diào)整方式：本合同項下的人民幣貸款在貸款首次發(fā)放前，若遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率，則貸款首次發(fā)放時的基準利率適用貸款首次發(fā)放日當天中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率；本合同項下的貸款首次發(fā)放日后在貸款期內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整基準利率，則（在下述方式中

項）：□按月調(diào)整利率，自調(diào)息日起每月

日開始調(diào)整；□按季調(diào)整利率，自調(diào)息日起每季末月

日開始調(diào)整；□按年調(diào)整利率，自調(diào)息日起每年 月 日開始調(diào)整；□其他約定： ?！?/p>

（5）本合同項下的外幣貸款利率調(diào)整方式（在下述方式中□自貸款發(fā)放日起，每 個月按對應日同期最新的外幣利率調(diào)整一次利率；□其他約定： 。6．本合同項下的罰息利率為：（1）本合同逾期罰息利率為逾期當日的貸款利率基礎上加收[ ]%確定。（2）未按本合同約定用途使用貸款的挪用罰息利率為挪用當日的貸款利率基礎上加收[ ]%確定。7．本合同項下貸款提款期為從 年____月日至 年____月日止。8．本合同項下貸款的提款計劃如下（在下述方式中□提款計劃見下表：

51 □其他提款計劃約定：。9．本合同項下貸款的還款計劃如下（在下述方式中□還款計劃見下表：

□其他還款計劃約定：。10．提前歸還貸款時的違約金：相當于實際提前償付金額總額的________％或_______（幣種）．提前還貸的本金金額不得少于（幣種）__________________12．借款人保證其已擁有項目總投資 ％以上的自籌資金，并已按期、足額到位；新建項目企業(yè)法人的所有者權(quán)益不得低于項目所需總投資的 ％。法律法規(guī)對具體項目另有其他要求的，從其要求。13．若本合同項下貸款用途為土地儲備開發(fā)，則本合同項下借款人應自籌資金的比例為：占土地開發(fā)成本的[ 。本合同項下的土地開發(fā)成本系指：（1）征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；（2）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；（3）市政基礎設施建設有關(guān)費用；（4）招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；（5）貸款利息；（6同級財政和土地主管部門核準的其它支出；（7）其他費用：。14．若本合同項下貸款用途為土地儲備開發(fā)，則本合同項下擬儲備土地的狀況為。15．借款人在貸款人處開立的固定資產(chǎn)貸款專用賬戶為：開戶行：戶名：52賬號：借款人在貸款人處開立的一般結(jié)算賬戶為：開戶行：戶名：賬號：16．固定資產(chǎn)貸款專用賬戶中單筆金額超過（幣種金額）的貸款資金支付，應采用貸款人受托支付方式。17．借款人同意向貸款人支付賬戶監(jiān)管費（幣種金額） ，支付方式為： 。紙質(zhì)版此條已刪除紙質(zhì)版此條已刪除18．借款人同意為本合同項下債務提供擔保的擔保人及擔保合同包括：□

保證人 《保證合同》編號【 】；□

抵押人 《抵押合同》編號【 】；□

質(zhì)押人 《質(zhì)押合同》編號【 】；□

其他擔保 。19．違約處理：違約金：相當于貸款本金金額的百分之 （大寫）或20．本合同的附件包括：（1）《 》。（2）《 》。（3）《 》。（4）《 》。（5）《 》。21．雙方約定的其他事項：22 份、執(zhí) 份，每份具有同等法律效力。 第一條 53借款人不可撤銷地同意并確認：本合同項下之貸款在任何時候均按貸款人的全權(quán)決定提??；該貸款接受貸款人全權(quán)決定的日期進行定期或不定期審查，以決定是否繼續(xù)給予借款人任何形式之貸款；盡管本合同或任何其他文件中有任何其他規(guī)定，貸款人將隨時有權(quán)要求借款人立即清償而無須事先通知借款人。與紙質(zhì)版表述不一致與紙質(zhì)版表述不一致第二條 貸款利率及計息方式1/12。2．貸款人有權(quán)對借款人到期（本合同所稱“到期”包括貸款人宣布提前到期的情形）應付借款人清償本息為止。3.

起，按本合同約定的挪用罰息利率按實際違約天數(shù)計收罰息，直至借款人清償本息為止。4期天數(shù)計算。5.

利率市場化或市場癱瘓（15民幣適用）（2

家相關(guān)銀行向倫敦同業(yè)銀行拆放市場的主要銀行就美元存款利率報價，則借款人應與貸款人進行5在無法達成一致之日起的三十（30第三條 1人的保險。該保險應符合貸款人要求的險種，借款人同時確認將《保險合同》中所約定的所有權(quán)在本合同項下貸款本金、利息和其他應付款項償清之前，借款人不得以任何理由中斷保險。54費用全部由借款人承擔。23

根據(jù)保險單的有關(guān)規(guī)定及時向保險人索賠。由于沒有及時通知或及時索賠或未履行保險單項下義務給貸款人造成的損失由借款人承擔。3項下的貸款本息及其他應付費用，但貸款人也可視項目情況決定保險賠款是否可以繼續(xù)用于貸款支持的項目。保險賠款不足以支付所欠貸款本息不構(gòu)成對借款人應償付債務的免除。第四條 1．在首次提款之前，借款人應全部滿足下列條件，但貸款人無義務審核下列文件或條件：（1

1款憑證》以及其他有關(guān)文件；（2）本合同和相應的擔保合同已簽署并持續(xù)有效，擔保權(quán)已有效設立；（3）提交借款人的項目可行性研究報告、項目立項批文及依法必須具備的其他批準文件；（4）提交借款人現(xiàn)行有效的營業(yè)執(zhí)照、公司章程，提款日近期的財務報表（包括但不限于（5）提交借款人董事會/股東會或其他具有同等效力的機構(gòu)作出的借款決議、法定代表人授權(quán)書及法定代表人、授權(quán)代表簽字樣本正本；（6）借款人已按貸款人的要求在貸款人處開立固定資產(chǎn)貸款專用賬戶、結(jié)算賬戶和/或保證金賬戶；（7）與本合同項下貸款同比例的資本金已足額到位并與貸款配套使用、項目實際進度與已投資額相匹配；（8）借款人履行了本合同規(guī)定的義務，沒有發(fā)生本合同規(guī)定的違約事件；（9）貸款人不時要求的其他文件或貸款人要求的其他條件。2．除首次提款外，在每次提款之前，借款人應滿足下列條件，但貸款人無義務審核下列文件或條件：（1

1款憑證》以及其他有關(guān)文件；（2）借款人履行了本合同規(guī)定的義務，沒有發(fā)生本合同規(guī)定的違約事件；（3）貸款人不時要求的其他文件或貸款人要求的其他條件。3．提款（13營業(yè)日之前向貸款人辦理提款手續(xù)。55（23的同意，并支付貸款人因此所受到的利息損失（利息損失＝推遲提款期的利息－同期活期存款利息）。（3）借款人要求取消全部或部分尚未提取貸款的，應在確定的提款日或提款期終止日前三（3）個銀行營業(yè)日前向貸款人提出申請，經(jīng)貸款人同意后方可取消。（4）借款人在確定的提款日或提款期內(nèi)，未辦理提款手續(xù)且未申請推遲提款的，貸款人可以通知借款人在三（３）個銀行營業(yè)日內(nèi)辦理有關(guān)手續(xù)；逾期仍未辦理的，貸款人有權(quán)取消未提取的貸款。（5）借款人確認，貸款人應將借款人按本合同第四條約定所提取的貸款資金劃入本合同項下借款人在貸款人處開立的固定資產(chǎn)貸款專用賬戶內(nèi)。（6）即使已有本條的上述約定，只要貸款尚未發(fā)放，貸款人均有權(quán)隨時拒絕借款人的提款申請并取消本合同項下的貸款的全部或部分。此條已刪除此條已刪除第五條 賬戶開立與管理1見本合同第一部分）人對借款人的前述賬戶實施監(jiān)控。2．固定資產(chǎn)貸款專用賬戶用于核算借款人在貸款人處申請的貸款資金發(fā)放與貸款資金支付。固定資產(chǎn)貸款專用賬戶內(nèi)的資金按照活期存款計息。借款人同意，固定資產(chǎn)貸款專用賬戶除借款人預留印鑒外，還需同時預留貸款人固定資產(chǎn)貸款資金監(jiān)管印鑒。未經(jīng)貸款人書面同意，借款人不能隨意變更固定資產(chǎn)貸款專用賬戶預留印鑒。3．借款人確認，一般結(jié)算賬戶同時為本合同項下的收入賬戶、還款準備金賬戶。固定資產(chǎn)當進入一般結(jié)算賬戶。借款人保證，在本合同項下的每一個還本付息日及其之前的十日內(nèi)，借款人一般結(jié)算賬戶內(nèi)的資金余額不得低于借款人當期應還本付息的金額。借款人同意，在各還本付息日及其之前的十日內(nèi)，貸款人有權(quán)對借款人將導致一般結(jié)算賬戶內(nèi)的資金余額低于當期應還本付息金額的對外支付行為予以限制或拒絕，以確保一般結(jié)算賬戶內(nèi)的資金余額足以支付當期應還本付息額。貸款人有權(quán)