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課程內(nèi)容二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程案例:客戶資質(zhì)審核應(yīng)該在什么時(shí)候?經(jīng)紀(jì)人A在接到客戶老王的委托后,立刻幫助客戶審核了客戶資質(zhì),25天后簽訂合同時(shí),經(jīng)紀(jì)人承諾客戶資質(zhì)已經(jīng)審核,報(bào)完合同后可立刻網(wǎng)簽過(guò)戶。轉(zhuǎn)天經(jīng)紀(jì)人找助理去網(wǎng)簽,才知道客戶資質(zhì)已經(jīng)過(guò)期??蛻魺o(wú)法按期過(guò)戶,是經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任,導(dǎo)致客戶違約??蛻糍Y質(zhì)審核過(guò)早,會(huì)導(dǎo)致客戶資質(zhì)過(guò)期(資質(zhì)審核5個(gè)工作日出結(jié)果,15天后過(guò)期),導(dǎo)致客戶無(wú)法如期過(guò)戶,造成違約;客戶資質(zhì)審核太晚,會(huì)導(dǎo)致來(lái)不及審核,遇到政策變化等,導(dǎo)致糾紛及違約。不了解客戶需求,盲目帶看,可能失去客戶信任;不問(wèn)清業(yè)主時(shí)間,帶看安排凌亂,會(huì)導(dǎo)致客戶不滿;……這些都是不了解業(yè)務(wù)流程及交易流程造成的失誤,所以正確理解流程非常重要。業(yè)務(wù)流程的重要性二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程但如果不站在客戶/業(yè)主立場(chǎng)理解流程,只死記流程,一樣無(wú)法取得客戶/業(yè)主信任,甚至失去客戶/業(yè)主。那客戶/業(yè)主真正在意什么?大家看視頻,找一找客戶/業(yè)主在意什么?經(jīng)紀(jì)人是怎么做的?(點(diǎn)擊下圖播放視頻)二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程1.房客源開(kāi)發(fā)2.需求理解3.匹配4.帶看5.下定6.簽約7.繳稅、過(guò)戶8.物業(yè)交割對(duì)客戶的服務(wù)流程經(jīng)紀(jì)人服務(wù)流程對(duì)業(yè)主的服務(wù)流程實(shí)地評(píng)估、房源推廣保證提供真實(shí)房源信息提供更多房源選擇篩選客戶限時(shí)獨(dú)家每次至少約好2-3套已看房源,節(jié)省時(shí)間看好房子,幫助與業(yè)主溝通組織集中空看幫助業(yè)主把控風(fēng)險(xiǎn)全程陪同物業(yè)交割全程陪同物業(yè)交割幫助客戶把控風(fēng)險(xiǎn)幫助做資質(zhì)審核、網(wǎng)上簽約幫助約評(píng)估、面簽并做資金監(jiān)管全程陪同繳稅、過(guò)戶全程陪同繳稅、過(guò)戶二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程1.購(gòu)房資格確認(rèn):帶看前就要口頭確認(rèn)為一次查驗(yàn)。簽約后網(wǎng)上查驗(yàn),如已查驗(yàn)過(guò)則必須注意有效期,并及時(shí)二次查驗(yàn);2.帶看前,準(zhǔn)備好2-3套房源,并給客戶建議;3.幫助業(yè)主篩選客戶,符合條件的客戶再帶看,避免過(guò)多打擾業(yè)主;4.帶看后,定期(例如,一周)向客戶匯報(bào)帶看的客戶情況,多與業(yè)主溝通;5.簽約時(shí),檢查好雙方證件,把控風(fēng)險(xiǎn),對(duì)客戶/業(yè)主負(fù)責(zé);6.

簽約后兩天內(nèi)必須給客戶打電話,以免讓客戶有被冷落的感覺(jué);7.不對(duì)客戶/業(yè)主亂承諾,承諾必做到。課程內(nèi)容二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程客戶老李看中一套720萬(wàn)的房子,自己手里有800萬(wàn)現(xiàn)金,客戶想15天內(nèi)過(guò)戶到自己名下。請(qǐng)問(wèn),客戶選擇哪種方式購(gòu)買(mǎi)房子最好?A.全款B.商業(yè)貸款解析:客戶想15天內(nèi)過(guò)戶完畢,說(shuō)明客戶著急過(guò)戶;客戶有800萬(wàn)現(xiàn)金,要買(mǎi)720萬(wàn)的房子,說(shuō)明客戶資金充足。所以,客戶最好的方式是A.全款全款怎么交易?實(shí)效需要多長(zhǎng)時(shí)間?辦理物業(yè)交割,注意水、電、燃?xì)?、物業(yè)、供暖等費(fèi)用是否結(jié)清;歌華有線及時(shí)過(guò)戶。備件網(wǎng)簽受客戶時(shí)間安排影響簽署買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始客戶資質(zhì)審核(5個(gè)工作日)繳稅過(guò)戶(1個(gè)工作日)物業(yè)交割受雙方時(shí)間安排影響二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—全款全款:客戶在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),把全部房款一次性支付給業(yè)主,一般采用四方資金監(jiān)管,以降低雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。全款辦理時(shí)長(zhǎng)(不考慮客戶業(yè)主時(shí)間):8工作日——10工作日二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—全款買(mǎi)方是否需要賣(mài)方是否需要買(mǎi)方及配偶身份證√業(yè)主及配偶身份證√買(mǎi)方及配偶戶口本√業(yè)主及配偶戶口本√結(jié)婚證(離婚證)√結(jié)婚證(離婚證)√買(mǎi)方暫住證(外地戶口需提供)√房產(chǎn)證√借款人收入證明

業(yè)主名下活期儲(chǔ)蓄卡或存折

(北京開(kāi)戶)

借款人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

(復(fù)印件加蓋公章)

原始購(gòu)房協(xié)議(已購(gòu)公房)

銀行流水或其他資產(chǎn)證明

夫妻雙方收入證明各2份(國(guó)管格式)

1寸照片2張

勞動(dòng)合同

全款備件二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程客戶老李看中一套720萬(wàn)的房子,自己手里只有680萬(wàn)現(xiàn)金,客戶該怎么辦?解析:客戶有680萬(wàn)現(xiàn)金,要買(mǎi)720萬(wàn)的房子,說(shuō)明客戶不能全款購(gòu)買(mǎi)。所以,客戶可以選擇:1.向別人借錢(qián)湊齊全款2.申請(qǐng)商業(yè)貸款3.申請(qǐng)公積金貸款(如果有繳存積金)個(gè)人二手房交易商業(yè)貸款銀行政策(住宅)套數(shù)項(xiàng)目首套貸款二套貸款三套及以上貸款額度房屋評(píng)估值的7成(含)以下房屋評(píng)估值的4成(含)以下銀行拒貸首付款3成(含)以上6成(含)以上貸款利率基準(zhǔn)利率6.55%(2012年7月6日?qǐng)?zhí)行)基準(zhǔn)利率上浮10%二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—商業(yè)貸款商業(yè)用房貸款額度最高為房屋評(píng)估值的5成,且不受套數(shù)影響。商業(yè)貸款:購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)個(gè)人自由產(chǎn)權(quán)住房時(shí),由于資金不足,由第三方機(jī)構(gòu)提供階段性保證,并以所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房做抵押,向銀行申請(qǐng)的購(gòu)房房?jī)r(jià)一定比例的貸款。個(gè)人二手房交易商業(yè)貸款銀行政策二手房商業(yè)貸款二套貸款的界定:認(rèn)房以家庭為單位在京房屋套數(shù),網(wǎng)簽在其名下和登記在其名下(房本是他的名字)都認(rèn)定為其擁有的房屋套數(shù)認(rèn)貸以家庭為單位名下貸款用途為購(gòu)房的貸款筆數(shù),包括外地購(gòu)房貸款和已經(jīng)結(jié)清的貸款認(rèn)房又認(rèn)貸以家庭為單位,如果名下有房產(chǎn)或者有過(guò)房貸記錄都會(huì)計(jì)算在內(nèi),計(jì)算套數(shù)溫馨提示貸款以住房貸款計(jì)算,裝修貸、汽車(chē)貸、信用貸等不計(jì)算套數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—商業(yè)貸款二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—商業(yè)貸款評(píng)估(3個(gè)工作日)取得《房屋所有權(quán)證》銀行審批通過(guò),給公司出具批貸函,公司通知過(guò)戶專員,專員通知經(jīng)紀(jì)人約買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶網(wǎng)簽繳納首付款銀行面簽銀行將抵押資料傳給交易中心,過(guò)戶專員通知買(mǎi)方到房地局做抵押房地局出具他項(xiàng)權(quán)利證簽署買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始客戶資質(zhì)審核(5個(gè)工作日)3-5個(gè)工作日各地房地局不一樣5-7個(gè)工作日銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證放款3-5個(gè)工作日由買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間決定繳稅過(guò)戶由買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間決定商業(yè)貸款辦理時(shí)長(zhǎng)(不考慮客戶業(yè)主時(shí)間):一個(gè)半月左右二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—商業(yè)貸款買(mǎi)方是否需要賣(mài)方是否需要買(mǎi)方及配偶身份證√業(yè)主及配偶身份證√買(mǎi)方及配偶戶口本√業(yè)主及配偶戶口本√結(jié)婚證(離婚證)√結(jié)婚證(離婚證)√買(mǎi)方暫住證(外地戶口需提供)√房產(chǎn)證√借款人收入證明√業(yè)主名下活期儲(chǔ)蓄卡或存折

(北京開(kāi)戶)

借款人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

(復(fù)印件加蓋公章)√原始購(gòu)房協(xié)議(已購(gòu)公房)

銀行流水或其他資產(chǎn)證明√

夫妻雙方收入證明各2份(國(guó)管格式)

1寸照片2張

勞動(dòng)合同

貸款備件二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程客戶老李也可以選擇公積金貸款進(jìn)行買(mǎi)房。根據(jù)繳費(fèi)地點(diǎn)不同,公積金貸款也不一樣,分為市屬、國(guó)管和中直公積金貸款。北京市住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款也叫公積金貸款,是由北京市住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金,委托銀行向購(gòu)買(mǎi)(自建、翻建、大修)住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款;貸款發(fā)放委托銀行,由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。個(gè)人二手房交易公積金貸款相關(guān)要求二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款個(gè)人二手房交易公積金貸款申請(qǐng)人的條件A公積金在北京繳存B建立住房公積金賬戶1年(含)以上其中有連續(xù)12個(gè)月的繳存C申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)D申請(qǐng)人及其配偶無(wú)未還清的公積金及貼息貸款借款申請(qǐng)人為在職期間繳存住房公積金的職工或離退休職工二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款個(gè)人二手房交易公積金貸款的分類項(xiàng)目公積金聯(lián)名卡繳存地點(diǎn)單位登記號(hào)單位登記號(hào)舉例市屬公積金交通銀行工商銀行招商銀行北京市(包括各區(qū)縣)住房公積金管理中心身份證號(hào)再加兩個(gè)零110XXXXXXXXXXXXXXX00國(guó)管公積金建設(shè)銀行中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心一般單位登記號(hào)是以5開(kāi)頭的512XXXXXXXXX或

502XXXXXXXXX中直公積金中共中央直屬機(jī)關(guān)住房資金管理中心、北京住房公積金管理中心中直分中心二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款個(gè)人二手房交易公積金管理中心政策1.公積金貸款不能購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房;2.公積金貸款單筆貸款最高額度為80萬(wàn)元,信用級(jí)別高的客戶,可上?。?/p>

AA級(jí)最高可貸92萬(wàn),AAA級(jí)最高可貸104萬(wàn)。套數(shù)項(xiàng)目首套貸款二套貸款三套及以上建筑面積>90平建筑面積≤90平人均面積≤28.81平人均面積>28.81平貸款額度房屋評(píng)估值的7成(含)以下房屋評(píng)估值的8成(含)以下房屋評(píng)估值的4成(含)以下拒貸拒貸首付3成(含)以上2成(含)以上6成(含)以上貸款利率利率4.50%(2012年7月6日?qǐng)?zhí)行)利率上浮10%二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款個(gè)人二手房交易公積金管理中心政策二手房公積金貸款二套貸款的界定:認(rèn)房不認(rèn)貸

公積金管理中心只核查購(gòu)房人家庭名下在北京登記、網(wǎng)簽的房產(chǎn),計(jì)算套數(shù),不管之前購(gòu)房人是否有過(guò)房貸記錄或者有房產(chǎn)轉(zhuǎn)出;北京戶口,以家庭為單位,名下有一套房子,家庭人均面積低于28.81可以用公積金再買(mǎi)另一套。公積金的貸款年限借款人貸款最長(zhǎng)時(shí)間:以夫妻雙方年齡大的人計(jì)算,最多貸到70歲;房子貸款的最長(zhǎng)時(shí)間:磚混(混合):47-房齡

鋼混:57-房齡;上述兩方面計(jì)算后取低者為最終能貸款的年限,但貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款市屬公積金貸款流程簽署買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始遞出評(píng)估交易中心公積金主辦初審(方莊)公積金管理中心公積金專員客戶簽借款合同公積金管理中心公積金專員評(píng)估康正宏基公積金主辦客戶資質(zhì)審核(5個(gè)工作日)公積金專員接受檔案交易中心公積金主辦放款公積金管理中心公積金主辦繳稅過(guò)戶房地局權(quán)證專員公司面簽交易中心公積金主辦出評(píng)估值交易中心公積金專員2-3個(gè)工作日3個(gè)工作日件齊3個(gè)工作日1個(gè)工作日10-15個(gè)工作日網(wǎng)簽市屬公積金貸款辦理時(shí)長(zhǎng)(不考慮客戶業(yè)主時(shí)間):2個(gè)月左右(通州3個(gè)月左右)二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—市屬公積金貸款買(mǎi)方是否需要賣(mài)方是否需要買(mǎi)方及配偶身份證√業(yè)主及配偶身份證√買(mǎi)方及配偶戶口本√業(yè)主及配偶戶口本結(jié)婚證(離婚證)√結(jié)婚證(離婚證)買(mǎi)方暫住證(外地戶口需提供)√房產(chǎn)證√借款人收入證明

業(yè)主名下活期儲(chǔ)蓄卡或存折

(北京開(kāi)戶)√借款人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

(復(fù)印件加蓋公章)

原始購(gòu)房協(xié)議(已購(gòu)公房)√銀行流水或其他資產(chǎn)證明

夫妻雙方收入證明各2份(國(guó)管格式)

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勞動(dòng)合同

《公積金繳存信息確認(rèn)書(shū)》√《個(gè)人信用評(píng)估授權(quán)書(shū)》√市屬公積金貸款備件二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—公積金貸款國(guó)管公積金貸款流程簽署買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始繳納首付款公司面簽交易中心

公積金主辦網(wǎng)簽客戶資質(zhì)審核(5個(gè)工作日)公積金專員接受檔案交易中心公積金主辦繳稅過(guò)戶房地局權(quán)證專員放款公積金管理中心公積金主辦客戶簽借款合同公積金管理中心公積金專員評(píng)估康正宏基公積金主辦國(guó)管報(bào)卷公積金管理中心公積金主辦2個(gè)工作日3-5個(gè)工作日出評(píng)估值交易中心公積金主辦3-5個(gè)工作日10-15個(gè)工作日3個(gè)工作日5-7個(gè)工作日5-7個(gè)工作日公司初審交易中心公積金主辦國(guó)管公積金貸款辦理時(shí)長(zhǎng)(不考慮客戶業(yè)主時(shí)間):2個(gè)月左右二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程—國(guó)管公積金貸款買(mǎi)方是否需要賣(mài)方是否需要買(mǎi)方及配偶身份證√業(yè)主及配偶身份證√買(mǎi)方及配偶戶口本√業(yè)主及配偶戶口本結(jié)婚證(離婚證)√結(jié)婚證(離婚證)買(mǎi)方暫住證(外地戶口需提供)√房產(chǎn)證√借款人收入證明

業(yè)主名下活期儲(chǔ)蓄卡或存折

(北京開(kāi)戶)√借款人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

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原始購(gòu)房協(xié)議(已購(gòu)公房)銀行流水或其他資產(chǎn)證明

夫妻雙方收入證明各2份(國(guó)管格式)√

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《公積金繳存信息確認(rèn)書(shū)》《個(gè)人信用評(píng)估授權(quán)書(shū)》國(guó)管公積金貸款備件繳納首付款公司面簽交易中心公積金主辦簽借款合同公積金管理中心中直管理部公積金專員放款公積金管理中心公積金主辦初審公積金管理中心中直管理部公積金專員簽署買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始客戶資質(zhì)審核(5個(gè)工作日)公積金專員接受檔案交易中心公積

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