成都寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

第頁(yè)一、宏觀環(huán)境分析1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境2011年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)，1-4季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)21026.68億元，同比增長(zhǎng)15%。第三產(chǎn)業(yè)總值累計(jì)7015.29億元，其中房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)620.62億元，同比增長(zhǎng)5.7%。2011年1-4季度居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)105.3%，成都經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)較高速度的發(fā)展階段。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)17899元，同比增長(zhǎng)15.8%，人均消費(fèi)支出累計(jì)13696元，同比增長(zhǎng)13.1%。2.區(qū)域環(huán)境成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿(mào)、金融中心與交通、通信樞紐，隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程與發(fā)展，成都城市地位將進(jìn)一步提升，成都在中國(guó)與世界的重要地位必將吸引更多的投資商。加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)與城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)與中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。2012年1月，市場(chǎng)進(jìn)入冷清階段。寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)2.35萬平方米，環(huán)比下降94.54%，同比下降83.38%。銷售市場(chǎng)方面，市場(chǎng)待售項(xiàng)目增多，市場(chǎng)壓力不斷加大，寫字樓供需均出現(xiàn)大幅回落，成交面積大幅下降，市場(chǎng)表現(xiàn)冷清；租賃市場(chǎng)方面保持著平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，租金穩(wěn)步增長(zhǎng)，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資金109.91元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率16.24%，環(huán)比下降2.05%，空置率持續(xù)下降。2012年1月寫字樓銷售價(jià)格11762元/平方米，環(huán)比上漲6.55%，其中甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格18764元/平方米，環(huán)比下降3.03%，乙級(jí)寫字樓銷售價(jià)格11833/平方米，環(huán)比上漲2.34%。二、微觀環(huán)境分析項(xiàng)目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件人南延線的商業(yè)群自天府廣場(chǎng)起至剛納入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的天府新區(qū)止，其云集的甲級(jí)寫字樓，五星級(jí)酒店與入駐的世界500強(qiáng)企業(yè)、區(qū)域性總部企業(yè)等現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)達(dá)與總部企業(yè)充分展現(xiàn)了人民南路內(nèi)涵與活力。被譽(yù)為成都寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。項(xiàng)目位于人民南路四段，位于成都市武侯區(qū)人民南路四段，周邊綠化較好，人民南路四段兩側(cè)有綠化帶。區(qū)域繁華程度:周邊多以住宅、商業(yè)用房為主，有航空花園、名仕公館、曼哈頓、錦官新城、錦繡花園等住宅小區(qū)。已達(dá)到了“六通”，基礎(chǔ)設(shè)施完備，能滿足人們?nèi)粘＞幼∩?。附近的餐飲有繁華居,樂山風(fēng)味,阿杰蛇王莊,澳門豆撈,興泉餐飲店。周邊有屈臣氏(沸城店),家樂福(紫竹北街),好又多(亞太店),惠潤(rùn)超市,好又多(玉林店)，購(gòu)物方便。

項(xiàng)目所在區(qū)域有紅旗連鎖超市、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、彩虹雙語(yǔ)幼稚園、成都第五十中學(xué)、成都師范銀都小學(xué)、四川省第二人民醫(yī)院第二門診部等生活配套設(shè)施分布四周，生活配套設(shè)施較為完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交與地鐵一號(hào)線倪家橋站。距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20余公里，通過機(jī)場(chǎng)高速路12分鐘即可抵達(dá)。處于繁華市區(qū)而鬧中有靜，項(xiàng)目周邊沒有污染源，周邊環(huán)境優(yōu)越，視野開闊。結(jié)論：項(xiàng)目的位置適合建設(shè)高檔寫字樓。2、項(xiàng)目地貌項(xiàng)目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設(shè)的情況。結(jié)論：對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑布局不會(huì)有特別的限制。3、項(xiàng)目用地市政配套條件目前，本項(xiàng)目具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區(qū)域城市發(fā)展需要進(jìn)行建設(shè)的，完全能滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要。結(jié)論：項(xiàng)目用地的市政配套條件成熟。優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、城市配套優(yōu)勢(shì)人民南路四段已建成高端寫字樓：1.威斯頓聯(lián)邦大廈

建成時(shí)間：2002年

出售價(jià)格：21000元/平米

總建筑面積：54191㎡

物業(yè)公司：威斯頓物業(yè)管理

物業(yè)費(fèi)：17（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）元/㎡/月2.新希望大廈

建成時(shí)間：2010年

出售價(jià)格：均價(jià)24000元/平米

總建筑面積：81140㎡

物業(yè)公司：錦官新城物業(yè)管理公司

物業(yè)費(fèi)：18.5（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)記保潔費(fèi)）元/㎡/月3.國(guó)航新世紀(jì)

建成時(shí)間：2008年

出售價(jià)格：均價(jià)23000元/平米

總建筑面積：106974㎡

物業(yè)公司：世邦魏理仕

18（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）元/㎡/月4.大陸國(guó)際

建成時(shí)間：2011年

出售價(jià)格：均價(jià)19000

總建筑面積：49800

物業(yè)公司：第一太平戴維斯

物管費(fèi)：20元（包括中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）5.保利中心

建成時(shí)間：2012年

出售價(jià)格：均價(jià)18000

總建筑面積：390000

物業(yè)公司：戴德梁行顧問，保利物業(yè)

物管費(fèi)：待定6.華宇蓉國(guó)府

建成時(shí)間：2011年

出售價(jià)格：21000

總建筑面積：161700

物業(yè)公司：華宇物業(yè)

物管費(fèi)：18元（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）7.來福士廣場(chǎng)

建成時(shí)間：2012年

出售價(jià)格：待定

總建筑面積：3257178m2

物業(yè)公司：凱德置地

物業(yè)費(fèi)：待定人南區(qū)域未來將建成甲級(jí)寫字樓20棟以上，高檔商業(yè)5個(gè)以上，五星級(jí)酒店10個(gè)以上，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓5個(gè)以上。未來人民南路科技商務(wù)區(qū)可開發(fā)用地規(guī)模約1500畝，可貢獻(xiàn)建筑面積600萬平方米，按60%的商用面積計(jì)算可貢獻(xiàn)商用面積360萬平方米。未來，人南區(qū)域總的商用面積將達(dá)到550萬平方米，可有效承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚與參與全球產(chǎn)業(yè)分工。1、準(zhǔn)備更換的意向區(qū)域：以城南為主。從潛在客戶對(duì)未來更換辦公地點(diǎn)的意向區(qū)域來看，選擇地點(diǎn)主要集中在城南，占近五成的比例，其次是選擇在市中心以及城南副中心。說明對(duì)城南區(qū)域較為看好。2、對(duì)辦公環(huán)境的需求以交通干道、商業(yè)配套、公交多為主。3、影響客戶購(gòu)買寫字樓的因素：商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通、價(jià)格等。消費(fèi)者對(duì)辦公地點(diǎn)周邊的交通、商業(yè)、生活配套的需求是其考慮的重要條件。購(gòu)買寫字樓所考慮的因素主要是區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通以及價(jià)格等。這說明購(gòu)房對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境配套的完善性相當(dāng)看重，這也是寫字樓開發(fā)應(yīng)具備的一些基本條件。4、對(duì)寫字樓類型的偏好：對(duì)純寫字樓的需求較高，其次為綜合樓。消費(fèi)者對(duì)寫字樓類型的需求以純寫字樓為主要考慮對(duì)象，其次就為餐飲、娛樂、辦公、住宅綜合樓的需求。5、對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求：五成比例要求全裝修、三成比例要求部分精裝，兩成左右比例要求吊頂或清水房。消費(fèi)者對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求主要集中在全裝修上，占50%的比例，這說明客戶對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)有所提高。6、對(duì)辦公區(qū)內(nèi)的配套要求：消費(fèi)者對(duì)員工餐廳、公共綠化、商務(wù)中心、中小型會(huì)議廳的需求都比較高，因此，寫字樓在考慮配套設(shè)施的設(shè)置時(shí)盡可能的從全方位來考慮消費(fèi)者的需求，從而也彌補(bǔ)寫字樓周邊目前相關(guān)配套缺乏的劣勢(shì)。7、從潛在客戶來看，租用所占比例大于購(gòu)買所占比例，說明寫字樓租賃者與業(yè)主共同構(gòu)成寫字樓市場(chǎng)。也就是說寫字樓的購(gòu)買者與使用者不能等同于一個(gè)群體。8、公司性質(zhì)，潛在項(xiàng)目的公司性質(zhì)多以股份制與外資企業(yè)為主，而這兩種企業(yè)對(duì)寫字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)與配套設(shè)施都有比較高的要求。9、潛在客戶中除電信通訊行業(yè)占到比較大比重外，與大型企業(yè)相關(guān)的服務(wù)性及附屬性行業(yè)也占據(jù)到相當(dāng)?shù)谋壤邕\(yùn)輸、建筑業(yè)、貿(mào)易等。因此也可看出寫字樓的目標(biāo)客戶群除了是成長(zhǎng)型企業(yè)以外，相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)也是寫字樓的目標(biāo)客戶群之一。綜上所述：潛在客戶對(duì)寫字樓