香港、美國(guó)、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史

中國(guó)、香港、美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)市場(chǎng)根底培訓(xùn)課程目錄中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)展數(shù)據(jù)播報(bào)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展歷史中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展模式中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)香港房地產(chǎn)開(kāi)展歷程香港模式在過(guò)去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)

第一個(gè)周期：1946年至1959年第二個(gè)周期：1959年至1969年第三個(gè)周期：1969年至1975年第四個(gè)周期：1976年至1985年第五個(gè)周期：1985年底至現(xiàn)在〔每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)短不同，周期最短的約6-7年，最長(zhǎng)的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年?！?/p>

第一周期：供過(guò)于求香港人口1946年為60萬(wàn)人，1949年增至186萬(wàn)，到1959年超過(guò)了300萬(wàn)，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。

第二周期：出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)1959年開(kāi)始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來(lái)港的外國(guó)人、國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速上升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。

第三周期：遇挫1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋方案〞，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30-40%。

第四周期：遇挫1975年底開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重又上升，港府1976年開(kāi)始地鐵修建方案，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋方案〞(即廉價(jià)屋方案)，解決了222.5萬(wàn)普通市民的住房問(wèn)題。1977年香港人口超過(guò)450萬(wàn)人，1979年到達(dá)500萬(wàn)人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門(mén)、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速開(kāi)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)高潮，但隨后而來(lái)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問(wèn)題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明〞簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。

1985年到至今80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的根底上得到了進(jìn)一步開(kāi)展。1990年，港島區(qū)的房?jī)r(jià)比1981年上升了一倍以上。不過(guò)，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康開(kāi)展埋下隱患。

90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買(mǎi)香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)置力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，假設(shè)從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過(guò)程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動(dòng)因

香港總面積1078平方公里，但可以開(kāi)發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來(lái)，香港人口由60萬(wàn)增長(zhǎng)到600多萬(wàn)，增長(zhǎng)了10倍，人口的急劇增長(zhǎng)所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動(dòng)香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)開(kāi)展的最根本原因。

港府的高地價(jià)政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)買(mǎi)賣(mài)起到了推波助瀾的作用；其次，當(dāng)局公布的建筑條例、“十年建屋方案〞、“居者有其屋方案〞和大型公共設(shè)施建設(shè)方案也有力地推動(dòng)香港房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。香港房地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而開(kāi)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展而獲利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模的比重始終在30%以上，60年代中那么高達(dá)80%。香港優(yōu)越的地理位置、完善的根底設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。

戰(zhàn)后以來(lái)香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機(jī)中，有3次直接或間接因?yàn)槲鞣浇?jīng)濟(jì)危機(jī)，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國(guó)、賤拋物業(yè)有關(guān)。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)市場(chǎng)特殊的供求關(guān)系及其投機(jī)性。

香港經(jīng)濟(jì)屬于開(kāi)放型的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟(jì)力量，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻具有明顯的壟斷色彩。香港最大的10家家族財(cái)團(tuán)幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來(lái)大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財(cái)團(tuán)所壟斷，從而使房地產(chǎn)價(jià)格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花〞制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)火上加油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)

1.政府干預(yù)市場(chǎng)的職能不放棄。2.政府干預(yù)職能界定清晰。3.政府干預(yù)手段的市場(chǎng)化和制度化。近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)置力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供給。海內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程第二次世界大戰(zhàn)之前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)18世紀(jì)到19世紀(jì)中期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量參與是美國(guó)經(jīng)濟(jì)生活的一個(gè)根本特征獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)勝利后·政府采取了一系列措施保護(hù)私人房地產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，并供補(bǔ)貼和公共建設(shè)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程1.19世紀(jì)中期鐵路的出現(xiàn)給美國(guó)人的生活帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響，很多地區(qū)依靠鐵路獲得開(kāi)展。鐵路公司廣泛參與了房地產(chǎn)行業(yè)，他們儲(chǔ)存銷(xiāo)售或者自己開(kāi)發(fā)所有的土地，土地的用途包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、采礦、休閑娛樂(lè)、商業(yè)，工業(yè)和居住物業(yè)。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程2.工業(yè)化浪潮與CBD的開(kāi)展19世紀(jì)后半葉，工業(yè)化浪潮席卷美國(guó)，都市地區(qū)吸引了來(lái)自國(guó)內(nèi)外農(nóng)村地區(qū)大量移民，造成了城市的迅速擴(kuò)張。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和投資者也開(kāi)始參寫(xiě)字樓的建設(shè)。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程大型旅館日益成為城市中心地區(qū)的重要特征·吸引了大量商業(yè)顧客和旅游者。由于中心地區(qū)土地價(jià)格的上漲，多層公寓成為城市中的另一創(chuàng)新。3.市規(guī)劃的開(kāi)展從19世紀(jì)20年代政府就開(kāi)始通過(guò)土地分區(qū)和細(xì)分對(duì)私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行公共控制美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程4·行業(yè)協(xié)會(huì)的誕生欣欣向榮的房地產(chǎn)距的眾多參與者組織了交易協(xié)會(huì)，其目的就是提升行業(yè)水平，孤立、排斥并禁止各種不受歡送的開(kāi)發(fā)行為5·金融業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要作用整個(gè)19世紀(jì)一直到20世紀(jì)20年代，房地產(chǎn)融資管道主要通過(guò)私人途徑進(jìn)行。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程6.大蕭條與第二次世界大戰(zhàn)1929年開(kāi)始的大蕭條在美國(guó)歷史上持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)·也是最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。在股票市場(chǎng)崩潰之前，房地產(chǎn)的泡沫就己經(jīng)破滅1931年后房地產(chǎn)公司大量破產(chǎn)胡弗總統(tǒng)和國(guó)會(huì)1932年建立了聯(lián)邦住房貨款銀行系統(tǒng)，合并和重組了儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)1934年成立的聯(lián)邦住房管理局引發(fā)了住房金融革命美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程在聯(lián)邦住房管理局的政策鼓勵(lì)下。貸款人將抵押貸款額和住宅價(jià)值的比例提高到了空前的80%~90%，將還款期限延長(zhǎng)到20~25年·取消二次抵押，并大大降低了貸款利率及總貸款費(fèi)用。聯(lián)邦住房管理局在全國(guó)范圍內(nèi)建立了一個(gè)抵押市場(chǎng)，替代了原來(lái)差異很大的地方市場(chǎng)。第二次世界大戰(zhàn)以后的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1.1944年，國(guó)會(huì)通過(guò)了“退伍軍人再就業(yè)法案?！こ闪⒘送宋檐娙斯芾砭帧そ⒘嗽摼值淖》抠J款擔(dān)保方案。1949年通過(guò)了具有劃時(shí)代意義的“住房法案〞，該項(xiàng)法案把“為每個(gè)美國(guó)家庭提供適宜的住房和舒適的居住環(huán)境。當(dāng)作整個(gè)國(guó)家的目標(biāo)。1950年之后·隨著三分之二的新建房屋在迅速擴(kuò)張的郊區(qū)中落成，很多中心城市的人口開(kāi)始減少?gòu)膽?zhàn)前到戰(zhàn)后。隨著整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模的急劇擴(kuò)大，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局對(duì)大規(guī)模住房建設(shè)的支持和促進(jìn)，加上金融機(jī)構(gòu)提供了大量的融資，局部開(kāi)發(fā)商的企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。2·州際高速公路的延伸與城市郊區(qū)的擴(kuò)張從城市中心輻射出來(lái)的州際公路和郊區(qū)的環(huán)城公路、環(huán)繞市中心的公路一起為郊區(qū)化開(kāi)拓了一個(gè)新的領(lǐng)域。20世紀(jì)50~60年代，一連串的假日酒店在全美快速擴(kuò)張，充分利用新州際高速公路系統(tǒng)的重要地段，開(kāi)創(chuàng)性的沿著高速公路建設(shè)。假日酒店隨后叉進(jìn)人了城市和風(fēng)景名勝區(qū)，到20世紀(jì)80年代己經(jīng)成為世界最大的酒店連鎖集團(tuán)。3.城市更新在20世紀(jì)60年代，大多數(shù)“城市更新〞的開(kāi)發(fā)工程給城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶來(lái)了急需的投資，創(chuàng)造了就業(yè)時(shí)機(jī)，改善了自然、文化、娛樂(lè)環(huán)境，使城市更富現(xiàn)代氣息。盡管城市更新方案在1968年到1970年間進(jìn)行了某些改進(jìn)，但到1974年就被廢止了。4.城市住房問(wèn)題20世紀(jì)50年代后期，對(duì)于郊區(qū)獨(dú)立住宅的需求己經(jīng)根本滿足，一個(gè)潛在的可供開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)就是那些收入仍然很低以致于無(wú)力支付私人住宅和公寓市場(chǎng)上最低價(jià)的個(gè)人和家庭。20世紀(jì)60年代聯(lián)邦政府推出了新的可支付住宅方案1968年劃時(shí)代的全國(guó)住房行動(dòng)提出要在連續(xù)十年中每年建設(shè)60萬(wàn)套有政府資助的住宅和公寓，這個(gè)行動(dòng)包括一個(gè)出租性住宅的建設(shè)援助方案·一個(gè)減少抵押貸款利息本錢(qián)的補(bǔ)助方案，以鼓勵(lì)中低收人家庭擁有自己的住房。4.城市住房問(wèn)題1969年的聯(lián)邦環(huán)境政策法案和各州公布的類(lèi)似條例，使政府管理部門(mén)和立法機(jī)構(gòu)在審查工程開(kāi)發(fā)方案的可行性時(shí)，將工程環(huán)境影響分析結(jié)果作為是否批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)工程建議的重要標(biāo)準(zhǔn)。1966年全國(guó)歷史保護(hù)法案強(qiáng)調(diào)保存現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)，而不是把這些舊的建筑毀壞以給重新開(kāi)發(fā)讓路。20世紀(jì)70年代和80年代出現(xiàn)的抵抗稅收情況使政府減少了根底設(shè)施維護(hù)工作。5·房地產(chǎn)金融與投資市場(chǎng)的開(kāi)展從20世紀(jì)70年代開(kāi)始，房地產(chǎn)信托投資(《EIT)形成一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，從公共資本市場(chǎng)獲得了大量資金用于房地產(chǎn)投資，并成為20世紀(jì)90年代中期股票市場(chǎng)與共同基金擴(kuò)張的重要方面。20世紀(jì)80年代后期各能源生產(chǎn)州大規(guī)模的房地產(chǎn)蕭條，導(dǎo)致了儲(chǔ)蓄與信貸協(xié)會(huì)大范圍的破產(chǎn)，但儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的衰落對(duì)融資購(gòu)置住房帶來(lái)的沖擊很小，因?yàn)樵谶^(guò)去30年中債券和抵押銀行獲得了急劇的增長(zhǎng)，二級(jí)抵押市場(chǎng)也迅速擴(kuò)展。通過(guò)大型政府背景的機(jī)構(gòu)以及大量私人債券公司，抵押公司可以從大范圍的機(jī)構(gòu)投資者中獲得資本。保險(xiǎn)公司、退休基金、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)以及全球投資者現(xiàn)在都參與二級(jí)抵押市場(chǎng)。這些新的資本來(lái)源為一級(jí)放貸者以及借貸者提供了充足的基金。最近迅速增長(zhǎng)的商業(yè)抵押貸款證券(CMBS)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債務(wù)資本的一個(gè)重要來(lái)源。證券化和二級(jí)抵押市場(chǎng)將全球資本引人了商業(yè)房地產(chǎn)。早在20世紀(jì)60年代，在住宅建設(shè)領(lǐng)域獻(xiàn)出現(xiàn)了大型全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商，還出現(xiàn)了全國(guó)性的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商，在20世紀(jì)70年代和80年代，又形成了金國(guó)性的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商。大型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)是綜合性的，其開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型包括了寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、酒店、工業(yè)、公寓以及混合用途的工程?；厥赘母镩_(kāi)放30年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開(kāi)放史。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展模式開(kāi)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房〞的設(shè)想，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開(kāi)始開(kāi)展？？借鑒創(chuàng)新成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬(wàn)科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過(guò)閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容開(kāi)展模式的根源：土地中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展模式開(kāi)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)流程建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證〞的取得來(lái)貫穿商品房銷(xiāo)售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展模式開(kāi)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)工程全生命周期〔工程論證、工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷(xiāo)籌劃、客戶效勞、物業(yè)管理〕七大環(huán)節(jié)，專(zhuān)業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類(lèi)。盈利模式之一投資運(yùn)作投資經(jīng)營(yíng)模式〔資本溢價(jià)能力〕地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式〔政府公關(guān)能力〕盈利模式之三開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式〔工程運(yùn)作能力〕盈利模式之二土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式之四物業(yè)持有物業(yè)持有模式〔資產(chǎn)管理能力〕盈利模式之五營(yíng)銷(xiāo)籌劃整合營(yíng)銷(xiāo)模式〔籌劃銷(xiāo)售能力〕盈利模式之六綜合開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)能力〔資源整合能力〕中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí)，如何有自己獨(dú)特的開(kāi)展模式？？首先，看看中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)展歷程與特點(diǎn)。。。。。。無(wú)論是開(kāi)展模式、開(kāi)發(fā)模式還是盈利模式。。。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)19781991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段重點(diǎn)開(kāi)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新中國(guó)成立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘

一窮二白19791980198619881958從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失。199119791980198619881958契機(jī)1979年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房〞的設(shè)想拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。19911986年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)城鎮(zhèn)住房制度改革問(wèn)題座談會(huì)住房制度改革正式啟動(dòng)1988年4月，《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。197919801986198819581991新中國(guó)土地拍賣(mài)“第一槌〞。1988年4月創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度〞的深圳國(guó)貿(mào)大廈最早一批被改革開(kāi)放之風(fēng)洗禮的城市南國(guó)土壤：八十年代中期的廣州、深圳等197919801986198819581991真正意義上走上了市場(chǎng)化的開(kāi)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說(shuō)，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國(guó)的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南〞房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。〞海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。。。探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開(kāi)始迅速開(kāi)展起來(lái)掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融危機(jī)199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。暴風(fēng)雨來(lái)臨前的寂靜期房地產(chǎn)快速開(kāi)展階段19781991199920072010第三階段：200020012002200319992007200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定開(kāi)展房地產(chǎn)泡沫已得到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的開(kāi)展時(shí)期2000200120022003199920072005200420062001年，投資投機(jī)狂潮開(kāi)始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團(tuán)9·11事件正式成為WTO成員漲幅迅速溫州炒房團(tuán)從2000年開(kāi)始溫州人開(kāi)始在上海、杭州、蘇州、廈門(mén)、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過(guò)100萬(wàn)多一點(diǎn)。〞在炒透本地樓市后，溫州人開(kāi)始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購(gòu)房團(tuán)〞?；疖?chē)炒房團(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)2001年福布斯中國(guó)富豪榜中開(kāi)發(fā)商占28人200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化政策出臺(tái)招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS2003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)2003年3月，SARS爆發(fā)，短暫〞寒冬“出現(xiàn)2003年2月，國(guó)土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成〞搶手貨“200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房?jī)r(jià)大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣(mài)加息〔9年來(lái)第一次加息〕個(gè)人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落短暫低迷期2005年關(guān)鍵詞：調(diào)控一季度房?jī)r(jià)上漲19.1%3.26國(guó)八條4.27新八條調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個(gè)字“漲〞2006年關(guān)鍵詞：加息國(guó)六條金融業(yè)開(kāi)放2006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買(mǎi)房〞運(yùn)動(dòng)2006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日國(guó)六條2006年12月中國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放外資、熱錢(qián)涌入2006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋〞，密集的調(diào)控政策難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)高攀2000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2007年關(guān)鍵詞：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控2007年，地王頻現(xiàn)面粉比面包貴2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來(lái)越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì)。但到年末，受到國(guó)家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。2007年4月20日碧桂園在港上市締造了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富2007年上海湯臣天價(jià)11萬(wàn)/平米2007年北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬(wàn)元，達(dá)12436.2元/平米2007年是瘋狂的一年。房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競(jìng)相圈地和上市籌資。

但到下半年，此前屢