廣西南寧頤和園養(yǎng)老公寓開發(fā)計劃書

廣西南寧頤和園養(yǎng)老公寓老人贍養(yǎng)開發(fā)方案效勞建議書規(guī)劃單位：臺灣曹源龍建筑師事務(wù)所二零一一年十一月目錄前言二、養(yǎng)老公寓市場1、老齡化市場機遇分析2、廣西老齡化現(xiàn)狀3、老年公寓市場現(xiàn)狀4、老年公寓市場開展趨勢三、工程規(guī)劃要求1.開發(fā)要求2.規(guī)劃設(shè)想四、規(guī)劃遠景五、工程投資預算1、工程投資與本錢費用估算2、工程投入風險分析六、風險躲避建議與結(jié)論附錄：規(guī)劃單位簡介一、前言我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。社會在工業(yè)化、都市化的沖擊下，產(chǎn)生許多變遷，其中家庭的改變甚受曙目。育幼和養(yǎng)老功能已漸由家庭以外的專門化機構(gòu)所取代，造成家庭功能萎縮的現(xiàn)象。老年人口逐漸增加，而家庭養(yǎng)老功能又趨于式微，這種現(xiàn)象，對于都市地區(qū)繁忙急促的生活型態(tài)下的家庭而言，無異是壓力重重，必然產(chǎn)生極大困難。當社會經(jīng)過工業(yè)化的洗禮后，其諸多特質(zhì)，幾乎全不利于老年人的社會生活，例如：1.社會流動升高及大型都市興起，吸引子女離鄉(xiāng)背景，致使老年人無所依靠，生活艱苦。2.家庭人口的減少，加上家庭不再是個自給自足的單位，功能減弱，造成老年人孤寂落莫，晚景凄涼。3.人際關(guān)系由親密而疏遠，初級關(guān)系轉(zhuǎn)變到次級關(guān)系，導致親人互動的疏離，尤其老年人被冷落于一旁，無人過問。4.現(xiàn)代社會強調(diào)創(chuàng)新及效率，使老年人無法適應(yīng)，大有「英雄無用武之地」之嘆，常覺得與社會格格不入，并遭排斥。緣于上述諸因素，現(xiàn)代社會便有老人問題的出現(xiàn)。再加上現(xiàn)代社會職業(yè)結(jié)構(gòu)的變革、生產(chǎn)效率的強調(diào)，產(chǎn)生前所未有的退休制度。退休制度是今日社會給予老人的一種開展上的使命，此制度即是將「長江后浪推前浪，世代新人換舊人」的概念予以標準化，使工作領(lǐng)域中的個人必須遵循，老人在工作方面，便扮演一種無角色的角色。退休，除明顯減弱老人的經(jīng)濟力外，更有其他方面的影響：1.社會方面：與原來因工作所形成的社會關(guān)系及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生疏離、斷絕。2.心理方面：老而無用之落寞感，隨之油然而生。3.生活方面：無所事事，產(chǎn)生孤寂感。因此，建立一銀發(fā)贍養(yǎng)小區(qū)，提供一處無論是居家效勞、生活照顧或身體養(yǎng)護均尊重長者的自主選擇，且給予有尊嚴的效勞及生活平安的保障，將是一個重要課題及符合全民所需。二、養(yǎng)老公寓市場1、老齡化市場機遇分析據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場〞是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響〔他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地〕，國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂〞，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠〞的特點，因此老年人不堪忍受“空巢〞的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和開展自我國七十年代中期實行方案生育控制以來，“三口之家〞現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存開展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重缺乏，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝〞，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。2、廣西老齡化現(xiàn)狀目前，廣西60歲及以上的老年人口633萬，占全區(qū)總?cè)丝诘?3.59%，比全國高出1.6個百分點。這說明廣西在人口老齡化的同時，老齡化也在以每年3.5%的直線速度上升。目前廣西有大量老年人因兒女不在身邊而獨守空房，成為“空巢老人〞。同時，高齡人口喪偶和患病的幾率高，自理能力差。人口老齡化帶來的養(yǎng)老負擔問題不僅表達在經(jīng)濟供養(yǎng)方面，生活照料和精神撫慰方面的問題也日趨突出。未富先老興旺國家在進入老年型社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。廣西市老年協(xié)會的一項問卷調(diào)查顯示，近半數(shù)老年人由于經(jīng)濟收入低影響生活質(zhì)量的提高，其余的依次為缺乏科學養(yǎng)生知識、居住環(huán)境差、身體健康狀況不好、生活內(nèi)容單調(diào)、情緒不穩(wěn)定和子女不孝敬等因素。3、老年公寓市場現(xiàn)狀戶型設(shè)計不合理、功能相對單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分表達人性化關(guān)心。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施缺乏目前的養(yǎng)老公寓以家庭式為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老公寓，擁有100個床位以上規(guī)模的還比擬少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，效勞水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。效勞人員缺乏專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事效勞的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的效勞只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)效勞。4、老年公寓市場開展趨勢老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進入養(yǎng)老院等福利機構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多項選擇址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當嚴重。相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。城郊的老年公寓城郊的老年公寓園林型老年公寓〞將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源〞式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“園林型老年公寓〞的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。工程規(guī)劃要求1、開發(fā)要求根據(jù)對工程的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出工程規(guī)劃方案，以期為工程開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計到達平安、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的表達出對老人的關(guān)心，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。設(shè)計要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，防止老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人平安。環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及平安的娛樂、鍛煉場所。戶型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。老年公寓戶型設(shè)計參考老年公寓戶型設(shè)計參考配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的餐飲場所、醫(yī)療保健、超市商場、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。2.規(guī)劃理念頤和園養(yǎng)老將依根本的人類需求做為規(guī)劃理念：1.自我實現(xiàn)環(huán)境需求人類都需要擁有一個能發(fā)輝潛力、清新的空氣、美麗的環(huán)境、安閑的生活設(shè)施，并且能夠幫助松弛緊張，穩(wěn)定情緒的地方(老年人尤甚)。2.自尊環(huán)境需求擁有一所自覺驕傲且能飴養(yǎng)晚年的房子，裝飾高貴，及表現(xiàn)地位的象征。3.自信環(huán)境需求一個能讓人感覺踏實且可自我控制生活型態(tài)，其布置的組合和家具的安排，室溫和照明都能符合老年人居住的地方。4.愛的環(huán)境需求一處能帶來愉悅的環(huán)境，有熟悉和舒適的用品，喜愛的字畫和吸引力的擺設(shè)以及全方位的生活起居，休閑娛樂、宗教信仰、醫(yī)護復健、個人自修、智慧交流、情感聯(lián)誼、門對門的照顧。5.平安環(huán)境需求一個免于外來干擾和威脅的天堂，能夠提供保護個人財產(chǎn)的措施，有足夠的照明、消防、環(huán)保、煙霧測定器、警報器、揚聲板、拉鈴、自動求救和平安巡護。6.生活配備的環(huán)境需求良好的遮風避雨，適宜的通風和冷暖器，功能良好的水電和家電設(shè)備，平安的蟲害控制，和觀景蒔花的空間。本開發(fā)方案將利用景觀建筑的學理性，對于建筑量體及配置之控制確保一個具高質(zhì)量之開發(fā)及具高審慎的完美規(guī)劃。在使用分區(qū)上將依據(jù)山坡地開發(fā)許可之核準圖說，區(qū)分為住宅區(qū)、小區(qū)中心區(qū)、公園綠地、保育區(qū)、不可開發(fā)區(qū)等。并設(shè)置有污水處理場、配水池、變電所、電信機房等用地。四、規(guī)劃遠景1.結(jié)合生活需求及現(xiàn)代高質(zhì)量的超國際水平園區(qū)。2.造就為世界級的老人贍養(yǎng)環(huán)境。3.所需要的設(shè)施一應(yīng)俱全，提供高水平效勞。4.包括居家照顧、日間托老、生活陪伴、隨身秘書多項效勞。5.車程(救護車)10分鐘內(nèi)最好有中大型醫(yī)院。6.提供良好的室內(nèi)設(shè)施，讓居住者可相互照應(yīng)。7.設(shè)小區(qū)中心，除有增進健康和調(diào)劑身心的設(shè)施外，尚有心理咨商和體能管理的專業(yè)護理人員。8.提供適合老人居住設(shè)計的專精養(yǎng)生系統(tǒng)護理和保健設(shè)施。9.全功能的休閑小區(qū)規(guī)劃，養(yǎng)生與休憩結(jié)合為一。五、工程投資預算和風險分析1、工程投資與本錢費用估算投資本錢和運營收入表工程總用地面積122401平方米，總建筑面積94686平方米，容積率0.77建筑密度19.4%，綠化率45%。投資本錢：總造價1.83億元，其中建設(shè)本錢1.23億元，土地本錢3672萬元，規(guī)劃籌劃費61.6萬元，設(shè)計費492萬元，工程建設(shè)監(jiān)理費184.7萬元，工程管理費290萬元，營業(yè)稅1064.7萬元，銷售傭金1936萬元，其他不可預見本錢1936萬元。銷售營運收入：總銷售1.93億元，療養(yǎng)會所年營業(yè)額216萬元，總收入1.95億元。因此第一年盈余1207.5萬元。2、風險分析1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可需要一段時間截至2023年底，南寧市60歲以上的老年人口114.87萬，占總?cè)丝诘?6.23%。其中，市區(qū)60歲以上老年人口有42.11萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭〞逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本工程風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。2、消費群體的特殊性和工程產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導致工程具有較大風險房地產(chǎn)業(yè)是高風險、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)工程除了工程營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，工程營銷運作和資金運作的成功與否決定著工程開發(fā)成功與否。老年住宅工程面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不管哪一種籌資購房形式都涉及一個產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負面影響，這是本工程風險之二六、風險躲避建議與結(jié)論老年住宅工程強調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時市場需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個充滿商機和可行度較高的工程。但為了提高本工程抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提如下建議：1、認真進行工程選址。老年人公寓工程必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好工程地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓工程能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。2、本工程必須要做好總體規(guī)劃，有了科學完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，工程就具有了“量身定做〞的依據(jù)，更加有效的防止工程開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保工程的順利實施。3、工程實施前，還應(yīng)在本案報告根底上進一步進行市場調(diào)研。在調(diào)查過程中，對廣西老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場工程定位，市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風險。附錄：單位簡介『曹源龍建築師事務(wù)所、華大工程顧問』為一提供規(guī)劃、設(shè)計、專案管理及營建施工服務(wù)的國際專業(yè)團隊。曹源龍建築師事務(wù)所系由曹源龍博士于1990年創(chuàng)設(shè)於臺灣迄今，累計豐富專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗，承接公、私部門之委託案，屢創(chuàng)佳績並獲好評與讚賞。財團法人環(huán)境資源研究中心系曹源龍建築師事務(wù)所、華大工程顧問的規(guī)劃設(shè)計中樞，由留美曹源龍博士領(lǐng)導結(jié)合具有豐富實務(wù)經(jīng)驗的建築、景觀、施工專業(yè)精英，多元化人才、海外顧問團隊的優(yōu)秀組合。目前中心在廈門設(shè)有華南區(qū)域辦公室，另在臺灣、美國均設(shè)立分區(qū)辦公室。〝國際視野、創(chuàng)意求新〞是本公司不變的理念。秉持著誠信處事態(tài)度、嚴控品質(zhì)、建立信譽、效率、精確預算、控管本錢之經(jīng)營原則。重視自然生態(tài)環(huán)境與文化藝術(shù)相容合的建築、景觀專業(yè)，運用豐富的創(chuàng)造力和專業(yè)知識，滿足開發(fā)者與使用者的需求，與業(yè)主共創(chuàng)最具創(chuàng)意、與環(huán)境共榮的策略方案及合作關(guān)係，開創(chuàng)整體最高價值及合宜時代美學的建築作品。曹源龍建築博士?福州大學客座教授《學歷》1.美國夏威夷大學建築學博士2.美國加州(柏克萊)大學環(huán)境研究研究所3.中興大學都市計劃碩士4.逢甲大學建築學士《經(jīng)歷》-現(xiàn)任農(nóng)委會漁業(yè)署景觀總顧問評審委員臺北市2023年花卉博覽會園區(qū)評審委員曹源龍建築師事務(wù)所負責人/財團法人環(huán)境研究中心董事長華大建設(shè)股份董事長/唐閣室內(nèi)裝修董事長中華民國商務(wù)仲裁協(xié)會仲裁人/中華綠建築學會副秘書長臺北市建築師公會公共關(guān)係委員會副主委《經(jīng)歷》-曾任明道大學境規(guī)劃暨設(shè)計研究所及造園景觀系助理教授中國文化大學景觀學系助理教授基隆市政府代理工務(wù)局長/基隆市政府都市計畫課長基隆市都市計畫委員會委員/基隆市政府土木課課長《專業(yè)資格》1.內(nèi)政部註冊建築師(建証字第1474號)2.考試院工業(yè)技師考試建築技師第一名(67年)3.考試院高等考試建築工程科第一名(67年)4.考試院特種考試電信人員建築甲組高員級及格5.考試院建築師考試及格《著作》1.都市戶外遊憩設(shè)施及設(shè)置標準之研究(碩士論文)2.簇群住宅敷地計劃(尚林出版社，六版)3.住宅室內(nèi)空間設(shè)計(六合出版社，二版)4.都市街道公園—林蔭步道(詹氏書局)5.敷地設(shè)計施工細部(詹氏書局，二版)(鄉(xiāng)林出版社，更新版)6.新市區(qū)開發(fā)(詹氏書局)7.環(huán)境及敷地計劃(淑馨出版社)8.HILLSIDEDEVELOPMENTFORDEVELOPINGCITIES(U.C.BERKELEY)9.GuidelineforAssistedLivinginTaiwan業(yè)績簡介--曹源龍建築師事務(wù)所1.退輔會投資興建『華欣文化大樓』2.桃園法院治安法庭大樓新建工程3.基隆暖暖區(qū)山坡地小區(qū)整體開發(fā)4.東帝士臨港開發(fā)方案先前研究5.深澳坑工業(yè)區(qū)整地工程6.太魯閣國家公園長春祠據(jù)點附屬公程設(shè)計7.基隆市八斗子濱海公園整體規(guī)劃8.新竹地方法院簡易庭景觀配置規(guī)劃9.澎湖地方法院馬公簡易庭大樓新建工程10.澎湖地方院職務(wù)宿舍新建工程11.裕隆新店場再開發(fā)方案12六福國際觀光旅館新建工程13.新竹地方法院簡易庭大樓新建工程14.新竹地方法院職務(wù)宿舍新建工程15.六福主題游樂園整體工程規(guī)劃16..基隆八堵大自然住宅大廈(170戶)大樓設(shè)計(造價4億元)17.臺北市大直北安段大直倫敦住宅大樓新建工程18.板橋地方法院法官職務(wù)宿舍十三層(78戶)新建工程(造價2億元)

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