資產(chǎn)評估學(xué)教程(第七版)導(dǎo)論

資產(chǎn)評估導(dǎo)論導(dǎo)論第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)的含義典型性的資產(chǎn)概念：（1）資產(chǎn)是由企業(yè)、機構(gòu)或個人擁有的，具有商業(yè)或交換價值的物品。（2）資產(chǎn)是由個人、公司或主權(quán)實體擁有的，能夠用來產(chǎn)生附加價值或提供流動資金的具有價值的金融合約及物質(zhì)實體，包括現(xiàn)金、投資、應(yīng)收賬款、庫存、房地產(chǎn)、廠房及設(shè)備、無形資產(chǎn)。（3）資產(chǎn)是因以往的交易或事項而形成的，由特定實體獲得或控制的未來經(jīng)濟利益。（4）資產(chǎn)是具有市場價值或交換價值的一種實體，是其所有者的財富或財產(chǎn)的構(gòu)成部分之一。資產(chǎn)是指經(jīng)濟主體擁有或者控制的,能夠以貨幣計量并給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟財物，包括房屋、土地、機器設(shè)備等有形物，以及商標權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形物。實物資產(chǎn)/金融資產(chǎn)資產(chǎn)/財產(chǎn)/資源

二、資產(chǎn)類型

（一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（二）可辨認資產(chǎn)和不可辨認資產(chǎn)

（三）單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程?！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》第二條規(guī)定，資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托，對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估（推）算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

資產(chǎn)評估工作的構(gòu)成要素：評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、評估假設(shè)、價值類型、評估基準日、評估程序、評估方法、評估結(jié)論。資產(chǎn)評估工作包括評估、評估咨詢、評估復(fù)核。

二、資產(chǎn)評估的特點

（一）時點性：

（二）市場性：

（三）公正性：

（四）咨詢性

（五）科學(xué)性和藝術(shù)性的結(jié)合第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)一、資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)評估行為所服務(wù)的經(jīng)濟活動，也即估價結(jié)果的期望用途，包括資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險理賠、課稅、征用補償、確定拍賣底價、分割或合并、損害賠償，以及企業(yè)價值管理等。

二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（一）一般假設(shè)1.持續(xù)使用假設(shè)：是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。現(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況。

2.公開市場假設(shè)：是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。3.清算假設(shè)：是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。

（二）特別假設(shè)與非真實性假設(shè)第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的工作原則

（一）獨立性原則（二）客觀性原則

（三）合法性原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則

（一）貢獻原則：就是說待評估資產(chǎn)的邊際效用（即邊際貢獻或說邊際生產(chǎn)力）決定了其價值。（二）替代原則：同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。（三）預(yù)期收益原則：資產(chǎn)的價值決定于評估基準日后的獲利能力。

（四）供求原則（五）最佳（也稱最高最佳）使用原則：最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。第五節(jié)資產(chǎn)的價值及價值類型一、價值思想概觀及現(xiàn)代評估理論的形成現(xiàn)代評估理論在很大程度上是古典經(jīng)濟學(xué)、奧國學(xué)派、新古典學(xué)派，以及現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)價值理論的重要思想和經(jīng)濟概念的綜合。新古典經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾的價值思想、費雪爾（IrvingFisher）的價值收益理論，對現(xiàn)代評估理論的形成具有重要影響。廣泛應(yīng)用的三種基本評估方法就反映了價值理論及其變化過程的影響。成本法強調(diào)重置成本而非重建成本，基本上遵從了斯密時代的古典經(jīng)濟價值理論。收益法不考慮生產(chǎn)成本，求得的是預(yù)期收益的現(xiàn)值，實質(zhì)上是對價值的效用度量。市場比較法求得的是一定時間、地點條件下的普通價格，強調(diào)短期的市場供求狀況。

二、價值及價值類型

（1）評估價值(Appraisalvalve)（2）課稅價值（Assessedvalue）（3）保險價值（Insurablevalue,又稱實際兌現(xiàn)價值A(chǔ)ctualcashvalue）（4）賬面價值（Bookvalue）（5）資本價值（Capitalvalue）（6）已折舊價值（Depreciatedvalue）（7）經(jīng)濟價值（Economicvalue）（8）交換價值（Exchangevalue）（9）外在價值（Extrinsicvalue）（10）內(nèi)在價值（Intrinsicvalue）（11）面值（Facevalue）（12）公平價值（Fairvalue）（13）投資價值（Investmentvalue）（14）租借價值（Leaseholdedvalue）（15）清算價值（Liquidationvalue）（16）抵押借貸價值（Mortgageloanvalue）（17）外部性價值（Nuisancevalue）（18）潛在價值（Potentialvalue）（19）真實價值（Realvalue）（20）重置價值（Replacementvalue）（21）出售價值（Salevalue）（22）殘余價值（Salvagevalue）（23）投機價值（Speculativevalue）（24）使用價值（Utilityvalueorvalueinuse）（25）凈變現(xiàn)價值(Netrealizablevalue)三、資產(chǎn)評估的價值類型（一）市場價值（二）市場價值以外的價值投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值（三