房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃

房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。一、利用臨界點進行稅收籌劃根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據(jù)第7條的規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。（2）增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。（3）增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。（4）增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。如果企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第6條的規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條的規(guī)定，這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%.例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批普通標準住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣（500+100+1000）??20%=320萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）??（500+100+1000+80+320）=20.5%.根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）??30%=123萬元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業(yè)進行稅收籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）??（500+100+1000+80+320）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。該稅收籌劃使企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬元。二、利息支付過程中的稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款，其中涉及到利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第7條規(guī)定“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！边@里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。例2；某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要企業(yè)決定是否提供金融機構(gòu)證明，如果不提供金融機構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高額為（1000+1200）??10%=220萬元，如果提供金融機構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為萬元，將家具、空調(diào)等出售給該商貿(mào)公司，每年支付費用3.6萬元，電話費、水電費改為代收。這樣，該房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅收如下：營業(yè)稅=170??5%=8.5萬元；房產(chǎn)稅=170??12%=20.4萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加=8.5??10%=0.85萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤=170-8.5-20.4-0.85+（3.6-3.51）=140.34萬元。對于該商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、空調(diào)所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中所包含的增值稅也可以扣除，因此，該商貿(mào)企業(yè)每年所需費用=170+3.6+8+6+8=195.6萬元。經(jīng)過稅收籌劃，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕稅收負擔140.34-137.35=2.99萬元；該商貿(mào)企業(yè)減輕稅收負擔200-195.6=4.4萬元。[1]五、將出租變?yōu)橥顿Y進行稅收籌劃房地產(chǎn)公司將其所擁有的房產(chǎn)出租，需要交納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和所得稅，承租企業(yè)需要支付房租。對于雙方來講，其成本都是比較大的，如果能夠?qū)⒊鲎飧臑橥顿Y，則雙方都有可能從中受益，因為免除了營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。例6：某位于城區(qū)的房地產(chǎn)公司將其擁有的一套房屋出租給某商貿(mào)公司，租期10年，租金為200萬元/年。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅=200??5%=10萬元；房產(chǎn)稅=200??12%=24萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加=10??10%=1萬元；企業(yè)所得稅=（200-10-24-1）??33%=54.45萬元。該房地產(chǎn)公司的稅后凈利潤=200-10-24-1-54.45=110.55萬元。該商貿(mào)公司所支付的租金可以在繳納企業(yè)所得稅前扣除，假設(shè)該商貿(mào)公司不考慮該租金的稅前利潤為X，則該商貿(mào)企業(yè)的稅后利潤=（X-200）??（1-33%）=67%X-134萬元。如果經(jīng)過稅收籌劃，該房地產(chǎn)公司將房屋出租改為投資，該房屋作價1000萬元投資入股，占有該商貿(mào)公司a%的股份，預(yù)計a%的股份每年可以分得稅后利潤120萬元。假設(shè)該商貿(mào)公司所適用的企業(yè)所得稅率為33%，則該房地產(chǎn)公司每年的凈收益為120萬元（即該120萬元利潤不用補繳企業(yè)所得稅），比稅收籌劃前增加凈利潤120-110.55=9.45萬元。該商貿(mào)公司減輕了200萬元/年的租金支出，但是1000萬元的房屋需要繳納房產(chǎn)稅1000??（1-30%）??1.2%=8.4萬元。假設(shè)該商貿(mào)公司的稅前利潤和稅收籌劃前相同，則該商貿(mào)公司的稅后利潤為（X-8.4）??（1-33%）-120=67%X-125.628萬元。與稅收籌劃前相比，該商貿(mào)公司增加凈利潤134-125.628=8.372萬元。六、通過兩次銷售房地產(chǎn)進行稅收籌劃房地產(chǎn)銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行稅收籌劃。例7：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600??400=150%.根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%.因此，應(yīng)當繳納土地增值稅600??50%-400??15%=240萬元。應(yīng)該繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元。應(yīng)當繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。如果進行稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400??300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400??50%-300??15%=155萬元；營業(yè)稅700×5%=35萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加35×10%=3.5萬元。裝修收入應(yīng)當繳納營業(yè)稅300×3%=9萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加9×10%=0.9萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經(jīng)過稅收籌劃，減輕企業(yè)稅收負擔396.6-305=91.6萬元。七、通過房地產(chǎn)稅計算方式的轉(zhuǎn)換進行稅收籌劃根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。例8：某房地產(chǎn)公司將其所擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元/年，該房屋的原值為100萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬元，營業(yè)稅20×5%=1萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加1×10%=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該公地產(chǎn)公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。如果進行稅收籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個分支機構(gòu)，并且將該分支機構(gòu)承包給某商貿(mào)企業(yè)，承包費為20萬元/年。由于該房屋沒有進行出租，不能按照租金計算房產(chǎn)稅，應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅100×（1-30%）×1.2%=0.84萬元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該稅收籌劃減輕企業(yè)稅收負擔19.16-16.5=2.66萬元。八、通過增加扣除項目進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。例9：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元。增值額為200萬元，增值率為200??800=25%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200??30%=60萬元；營業(yè)稅1000??5%=50萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加50??10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200??1000=20%.不需要繳納土地增值稅。該公地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200??5%=60萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加60??10%=6萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49萬元。九、利用土地增值稅的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條的規(guī)定，因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照上述規(guī)定免征土地增值稅。根據(jù)第12條的規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。例10：某商貿(mào)公司需要購置一棟房屋，由某房地產(chǎn)公司承建。該房地產(chǎn)公司預(yù)計建成該房屋的售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為600萬元。土地增值率為400??600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400??40%-600??5%=130萬元；營業(yè)稅1000??5%=50萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加50??10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬元費用，該房地產(chǎn)公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬元。如果進行稅收籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬元，建成以后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用（以后可以出租給商貿(mào)公司）。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本為600萬元。不需要交納任何稅收，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900-600=300萬元。該商貿(mào)公司出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費50萬元承租該5%的房產(chǎn)50年。需要繳納房產(chǎn)稅1??12%??50=6萬元；營業(yè)稅及附加1??5.5%??50=2.75萬元。經(jīng)過稅收籌劃該商貿(mào)公司降低50萬元費用，該房地產(chǎn)公司減輕稅收負擔300-215-6-2.75=76.25萬元。十、開發(fā)多處房地產(chǎn)的稅收籌劃房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅收是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但是也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。例11：某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城