房屋買賣案例分析

房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中“一房二賣”的現(xiàn)象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、合同的履行、債權(quán)關(guān)系等進行的分析二、基本法理對房屋二重買賣糾紛進行分析，主要是基于以下法理：（一）不動產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動產(chǎn)，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權(quán)。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。（二）房屋所有權(quán)的取得與合同生效的關(guān)系我國現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因為這種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續(xù)通常有一段時間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。1．房屋買賣的過戶登記不同于合同的生效登記我認(rèn)為對于二重買賣合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。2．是否取得物權(quán)不影響債權(quán)的成立房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對人權(quán)，相對權(quán)，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權(quán)，他可以對售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權(quán)法》對此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。三、案情介紹某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同，房屋總價50萬元，乙先支付了首期房款25萬元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而是與丙簽訂了標(biāo)的物為同一房屋的買賣合同，丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。隨后甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區(qū)人民法院申請對兩個買賣合同中的同一標(biāo)的物、房屋進行訴前財產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已有權(quán)利限制的保全措施，未予批準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)過戶和登記。丙于是根據(jù)買賣合同中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁請求，請求甲繼續(xù)履行合同，取得房屋的所有權(quán)。同時乙向某區(qū)人民法院對甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲繼續(xù)履行合同，交付房屋并辦理登記過戶。“一房二賣”的賣家甲在獲得50萬的房款和25萬的房屋買賣預(yù)付款后，潛逃無法尋其下落，其并無其他財產(chǎn)可供司法機關(guān)強制執(zhí)行。四、案例分析（四）丙是否可以要求甲繼續(xù)履行合同？——合同履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請求中要求甲繼續(xù)履行合同，針對這一訴請，有觀點認(rèn)為，丙不能要求甲繼續(xù)履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買賣合同義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項下的合同義務(wù)已經(jīng)完成了。產(chǎn)權(quán)登記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能要求甲承擔(dān)應(yīng)該是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而不是合同繼續(xù)履行的義務(wù)。但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及該所有權(quán)之物和所有權(quán)兩者，出賣者負有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)之義務(wù)，這兩項義務(wù)應(yīng)該為并列關(guān)系。二者中有一項不完全履行，就會構(gòu)成出賣人義務(wù)之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)該以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為標(biāo)準(zhǔn)，義務(wù)的完成應(yīng)當(dāng)以行為的結(jié)果而不是行為的本身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利保護的設(shè)想——現(xiàn)實利益的衡量此案中，乙對該標(biāo)的房屋有基于合同的債權(quán)請求權(quán)。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對該房屋所有的債權(quán)請求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護，但這種保護受到其權(quán)源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有權(quán)源——合同的相對人的權(quán)利，而不能對抗合同當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來，乙和丙依據(jù)各自與甲所簽訂的合同而對標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。通常認(rèn)為房屋雙重買賣的出賣人在此時有權(quán)選擇履行合同的對象，而對無法完成債務(wù)履行的債權(quán)人承擔(dān)合同違約損害賠償責(zé)任。那么在客觀上無法由甲選擇合同履行對象，乙和丙又都要求合同繼續(xù)履行的情況下，如何做合理的裁判，依據(jù)為何？有觀點為，立法應(yīng)當(dāng)從鼓勵交易，