房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對(duì)策一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的主要問題1、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的，這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策，甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧”理所應(yīng)當(dāng)；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚，特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。以高唐縣為例，該縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家，其中，高唐本地企業(yè)僅有1家，其他均為招商引資的外來企業(yè)，這些企業(yè)在高唐的累計(jì)經(jīng)營期限都超過了180天，按規(guī)定均應(yīng)到國稅部門辦理稅務(wù)登記手續(xù)，但是，除本地一家企業(yè)外，沒有一戶主動(dòng)到國稅部門申報(bào)辦理稅務(wù)登記手續(xù)，經(jīng)國稅部門多次上門催辦，目前已4家企業(yè)辦理了稅務(wù)登記手續(xù)，另2戶企業(yè)仍在催辦過程中。2、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。帳務(wù)不全，有的甚至根本沒有帳。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式，因未開具正式發(fā)票，預(yù)收款長期掛在帳上，不作收入，有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時(shí)，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制、遵循配比原則，有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少，就列支多少；對(duì)未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入帳，造成成本虛增，同時(shí)存在大量的不合法憑證或沒有取得憑證。3、房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流動(dòng)性強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前高唐的6家外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶，往往以回總公司匯總納稅為由，不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，但按照國家政策的規(guī)定，他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件，并且在高唐累計(jì)經(jīng)營期限都超過了180天，應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來一定困難，稍有疏松，極易形成漏征漏管。4、易造成其他偷逃稅行為。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供貨商無固定經(jīng)營場(chǎng)所，無營業(yè)證和稅務(wù)登記證，開具虛假發(fā)票行為嚴(yán)重，經(jīng)營行為隱蔽、流動(dòng)性大，如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理不到位，這些供貨商偷逃稅更有了可乘之機(jī)，造成國家稅款流失。5、發(fā)票管理相對(duì)薄弱。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)售房屋款時(shí)，采取白條或收款收據(jù)收款，有的用建筑材料發(fā)票沖抵售房款，從而造成收入體外循環(huán)，致使發(fā)票管理沒有有效發(fā)揮控稅效應(yīng)。6、稅收管理管理人員的素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，涉及的稅收問題比較復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理政策性非常強(qiáng)，對(duì)管理人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)要求比較高。管理人員不僅要全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，也要熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)有業(yè)的其他政策。國稅人員由于受傳統(tǒng)的“兩稅”影響，所得稅分享制度改革后，在所得稅的管理方面有所欠缺，加之房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上感到力不從心。7、稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的《征管法》對(duì)有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)使，造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善，更增加了管理難度。此外，據(jù)調(diào)查，有些地方的政府部門不能正確認(rèn)識(shí)涵養(yǎng)稅源與依法治稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門依法開展工作方面力度不夠，也在一定程度上影響了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實(shí)際效果。二、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策1、優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式，將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員；二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識(shí)，使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能，用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。2