房地產(chǎn)項目調(diào)研報告

房地產(chǎn)項目調(diào)研報告潘禹含房地產(chǎn)項目調(diào)研報告調(diào)查基本情況說明調(diào)研的內(nèi)容為目前掌握的臨近李石與望花樓盤的基本情況，如樓盤的名稱，位置，項目基本設施以及周邊配套設施等相關信息的調(diào)研。1.調(diào)研時間：2010年12月7日至2010年12月8日2.調(diào)研樓盤名稱：星河城玫瑰城國際鑫城綠地劍橋（金嶺彎為別墅，除外）3.調(diào)研的方式：明調(diào)及暗調(diào)二．詳細的調(diào)研結(jié)果及結(jié)論1．項目大概情況：樓盤開發(fā)商，開盤時間，位置，占地面積，整體規(guī)劃（樓型特點），營銷策略及前期宣傳開發(fā)商開盤時間項目位置占地面積星河城撫順市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010.8.1望花區(qū)北鎮(zhèn)街19號43000平方米玫瑰城撫順市豐遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2008.6.28望花區(qū)中遼街310000平方米國際新城撫順市宗裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009.6.30撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)順富路9號160000平方米綠地劍橋撫順綠地置業(yè)有限公司（上海綠地）2010.9中旬李石開發(fā)區(qū)170000平方米開發(fā)商：四個項目就開發(fā)商而言星河城與國際鑫城的開發(fā)商分別為成立于2006年末的和興房地產(chǎn)和2005年宗裕房地產(chǎn)，成立時間較晚。而玫瑰城的開發(fā)商豐遠，雖然也是在2006年底成立，但在撫順地區(qū)還有其他項目。綠地劍橋的開發(fā)商歸屬于上海綠地。這樣，對于消費者來說，大品牌的綠地，和還有其他項目的玫瑰城就在信譽度上略占優(yōu)勢。開盤時間：從開盤時間來看玫瑰城與國際鑫城開盤時間較早，需要補充說明的是，在玫瑰城開盤之前宣傳力度也很大，且在開盤當天的營銷策略我認為也非常好。包括搖號形式的購房，還有開盤當天所造的聲勢。形成了一種只要提起望花的樓盤就會想到玫瑰城這樣一種效應。而國際鑫城在開盤的時候，李石的項目可以說是只此一家，時機也是非常的好?？梢哉f給人一種一枝接受的星河城：為57平方米帶121平方米之間的戶型，大部分在100平方米左右。主要以2室為主，這樣在滿足大部分消費者的同時，又能考慮到因為資金不足又想購房的消費者。但作為高層，去除公攤面積，小戶型所剩的面積偏小。再加上價格并不是十分的便宜，所以我認為消費者在考慮購買房屋的時候會比較容易。同比較國際鑫城雖然也有小戶型，但價格偏低，且在投資方面來說，李石的升值空間會更大些，所以應該還是能造成一定競爭的。。綠地劍橋：68平方米至120平方米。別墅186平方米至250平方米，除了正常的戶型外，添加了別墅，從項目的整體風格來看偏英倫風。做成別墅的形式，效果也很好，但我個人認為，68平方米至120平方米中間的跨度有些小，對于人數(shù)稍多，并不像購買別墅，資金不都的消費者來說，是個弊病，這樣會流失掉一部分的客源。5.小區(qū)內(nèi)設計，綠化玫瑰城：小區(qū)主要特色為景觀，景觀非常優(yōu)美。綠化率為57.1%星河城：未建成，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計綠化率為60%國際鑫城：小區(qū)內(nèi)景觀建設還可以，但是整體給人感覺是偏低端的產(chǎn)品。綠化率為30%綠地建橋：小區(qū)未建成，綠化率為50%就小區(qū)綠化這一點上來講國際鑫城的綠化率偏低，整體給人感覺景觀不是很優(yōu)美，而其他三個項目的綠化率基本達到50%以上。板間觀后感：就調(diào)研的四個項目中，參觀了綠地的樣板間，屬于臨時搭建的實體房模型，個人覺得樣板間的效果并沒有實體房的效果好，無論是從光線還是空氣方面上講。從消費正的角度上講，觀看實體房，能讓購買者切實的感受到自己所購房屋的廣信，空氣，和質(zhì)感等等。且較容易讓購買整相信房屋的質(zhì)量。需要注意的是，在參觀綠地的樣板間當中，路中間的尾聲并不是特別好。這樣，在購買者看房的時候給人的感覺并不是很舒服。各項目均價，銷售入住情況，業(yè)主評價及升值前景玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋質(zhì)量較差星河城：3800元/平，為入住國際鑫城：2853元/平，90%多隨著政府的招商引資，李石的房價還是很有升值空間的綠地劍橋：3600元/平，90%同位李石地區(qū)，升值潛力較大。三：個人總結(jié)在這兩天當中，我們自己走訪了望花和李石地區(qū)的4個項目。以下做以總結(jié)首先，我個人認為，就一個項目來說它的前期策劃，和投入銷售的時機是很重要的，就拿玫瑰城為例，在前期的推廣和宣傳，和銷售時機方面是做得非常成功的。所以才有“銷售當天擠破門”的現(xiàn)象。但是保證房屋質(zhì)量也是非常重要的，據(jù)大部分入住居民表示房屋質(zhì)量并不是很好，所以從最開始的一期到現(xiàn)在正在銷售的三期出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢。同時，有實力的開發(fā)商，也會成為消費者們購房時的參考條件。其次，房屋的位置，戶型和整個小區(qū)的環(huán)境以及周邊的設施。除了價錢之外，戶型也是消費者很大的選擇條件之一。購房，消費者們購買的房屋是用來起居，休息的地方，一個合適的戶型會從根本上吸引消費者?，F(xiàn)代人住小區(qū)，換新房，除了因為寬敞的房間，明亮的戶型舒適之外，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也是非常重要的。再拿玫瑰城為例，園區(qū)內(nèi)的景色，也是成為其開盤大賣的原因。優(yōu)美的景色，較大的綠化帶，能使居住時的心情和空氣更好，更適合們居住。而現(xiàn)代人，外出辦事，工作，購物，便利的交通也是不可缺少的。再次，就這兩天我們所走的幾個項目來看，李石地區(qū)的項目升值空間還是很大的。城東新區(qū)能夠開發(fā)地方幾乎已經(jīng)沒有，再加上政府的一系列正則，沈撫同城的美好前景。的很多投資的消費者都選擇了李石地區(qū)的項目。而望花地區(qū)，主要針對的是望花地區(qū)的消費者，大多用于居住。然后，在我們調(diào)研的這兩天當中，有很多細節(jié)方面也是需要注意的，例如對于消費者以后生活中每月都要花銷的物業(yè)費，車位費，物業(yè)公司，等等。還有就是在售樓中，接待顧客時一些必須注意的，問題，例如去綠地看樣板間的時候凌亂的走