株洲地產(chǎn)市場分析

政策篇2010年，可以稱得上是真正的房地產(chǎn)政策年，從出臺的一系列政策來看，歸納起來，主要涉及到三大層面：金融層面、土地層面以及住房結(jié)構(gòu)層面。雖然，政策出臺之頻率、政策之嚴(yán)厲以及政策涉及層面之廣均創(chuàng)歷史記錄，但是由于種種原因，所取得的效果卻不盡人意。政策出臺：繼“417新政”、“929新政”后的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控正式啟動即“新國八條”出臺

出臺背景：調(diào)控下2010年四大城市房地產(chǎn)市場走勢，兩輪調(diào)控政策失效，房價仍穩(wěn)中有升

出臺背景：春節(jié)期間CPI上漲壓力較大，通脹壓力下房產(chǎn)需求面臨大幅增加

我們認(rèn)為：新國八條政策僅從政策層面上看，確實是史上最嚴(yán)厲的政策，政策力度超過了之前的417、929新政。對本次調(diào)控應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，這是中央在春節(jié)前面臨CPI上漲、通脹壓力，防止房產(chǎn)需求再次井噴做出的反應(yīng)。提高二套房貸首付比例從5成至6成實際影響不大，對于有實力的投資客而言首付比例提高不會對其購買行為產(chǎn)生影響，反而是將中小投資客逐出房地產(chǎn)市場。這意味著對豪宅物業(yè)在一定程度上是利好。不滿5年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅將主要是對普通住宅有影響，普通住宅交易成本增加。但陰陽合同在某種意義上緩沖了政策的影響。我們認(rèn)為：限購令政策對深圳而言沒有新的內(nèi)容，因為深圳市場已經(jīng)實施了較為嚴(yán)格的限購令，但政策存在灰色地帶，市場上有多種方法規(guī)避限購令。保障性住房建設(shè)是近期政策的一個重要方面，實行住房市場的商品房+保障房的雙軌制是政府的目標(biāo)，而目前的系列調(diào)控一方面是抑制通脹下過于旺盛的房地產(chǎn)需求，一方面也是在為保障性住房爭取時間，實現(xiàn)雙軌制后，商品房市場將由價格機制起到調(diào)節(jié)作用，商品房價仍可看漲。城市發(fā)展規(guī)劃篇一、神農(nóng)城的開發(fā)建設(shè)神農(nóng)城的開發(fā)建設(shè)株洲神農(nóng)城位于株洲高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。整個廣場占地近3000畝，平面設(shè)計成展開的扇形。神農(nóng)城良好的生態(tài)、優(yōu)美的環(huán)境、多樣的功能，讓我們的城市更宜居；神農(nóng)城文化、旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)聚集，將帶動整個城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的后勁與活力。市委、市政府決策致力打造的這一大型項目，契合了轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、建設(shè)“兩型”社會的理念與目標(biāo)。云龍示范區(qū)的開發(fā)建設(shè)體育賽事公園2個大型主題公園和1個體育賽事公園已經(jīng)達成投資意向，需要規(guī)劃加以考慮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是云龍新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，需要進行空間預(yù)留金融創(chuàng)新區(qū)形成初步意向其他包括旅游集散中心、酒店、會所、商業(yè)等配套設(shè)施也需要進行預(yù)先的考慮武廣新城武廣新城位于武廣客運專線株洲西站為中心的地域，占地約10平方公里，離市中心約12公里。武廣新城依托武廣客運專線帶來的強大契機，將該片區(qū)打造成區(qū)域性商貿(mào)、旅游綜合樞紐和生態(tài)新城。同時武廣新城將成為提升株洲、服務(wù)湘潭的新都心；株潭都市圈的現(xiàn)代化商貿(mào)旅游樞紐；輻射中南地區(qū)的第三代商貿(mào)發(fā)展平臺；株洲最適宜居住、工作和休閑的低碳生態(tài)城區(qū)。它是長株潭綠心組團的重要節(jié)點、株潭都市圈的生態(tài)城市會客廳、形成人口規(guī)模為12.39萬人的生態(tài)與城市高度融合的宜居新城。武廣新城五橋的開通及六橋的立項2010年12月26日五橋開通。五橋?qū)⑴c天元大橋、蘆淞區(qū)建設(shè)路、天元區(qū)長江路形成株洲的城市內(nèi)環(huán)，有效緩解城市中心區(qū)和株洲大橋交通堵塞問題，進一步改善株洲市的交通環(huán)境，滿足完善城市功能的需要，而且將帶動沿線及河西地塊的開發(fā)建設(shè)，真正拉大城市骨架，為株洲市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供有利保障。據(jù)消息，六橋也將于2011年年底動工建設(shè)長株潭城際鐵路開工長97.5公里投資233.2億長株潭城際鐵路正式動工建設(shè)。根據(jù)《長沙至株洲、湘潭城際鐵路可行性研究》，長株潭城際鐵路新建正線長度97.5公里，投資估算總額為233.2億元，由鐵道部和湖南省合資建設(shè)，工期4年。(將覆蓋湖南“3+5”城市群的城際鐵路網(wǎng)，自此進入核心路段的建設(shè)階段)。長株潭城際鐵路規(guī)劃我們認(rèn)為近年來，快速發(fā)展的城市建設(shè)一直是株洲經(jīng)濟迅速增長的核心動力，也是房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的主要支撐點，神農(nóng)城的開發(fā)建設(shè)、云龍示范區(qū)的開發(fā)建設(shè)、城際軌道的啟動、以及各項配套設(shè)施的不斷完善都將使株洲繼續(xù)大闊步向前邁進，而對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，城市建設(shè)的快速推進將促進房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持高速發(fā)展。樓市觀察篇競爭市場市場供需兩旺，供需基本平衡各區(qū)域供需情況市場供應(yīng)特征：上半年供應(yīng)旺盛，下半年前半段因為政策的影響供應(yīng)大幅度下滑，而后半段則再次集中井噴。

2010年上半年除2月份因逢傳統(tǒng)春節(jié)供應(yīng)量較少外，其他月份市場供應(yīng)量都保持較高的水平，而下半年前半段則因為一系列嚴(yán)厲政策的出臺而導(dǎo)致市場供應(yīng)出現(xiàn)大幅下滑的局面，下半年后半段因宏觀調(diào)控效果不佳，市場再次強勢回暖，市場供應(yīng)也再次集中井噴。市場需求特征：上半年需求旺盛，下半年前半段大幅下滑，年末再次強勢反彈上半年除2月份因傳統(tǒng)春節(jié)需求較弱外，其他月份均達到20萬平方米以上的市場銷量，延續(xù)09年的強勁勢頭；下半年前半段則因為受一系列宏觀政策的影響，市場需求出現(xiàn)大幅下滑的局面，下半年后半段則因為政策效果不明顯，客戶短暫觀望之后再次集中入市而再次出現(xiàn)需求集中爆發(fā)的局面。價格市場整體成交均價創(chuàng)歷史新高，整體成交均達到3300元/平方米價格走勢特征：一路平穩(wěn)上升，年底達到峰值10年株洲商品房價格走勢大部分時間比較平穩(wěn)，起伏不大，基本維持100-200元/平方米左右的波動，年底因為大部分客戶的集中入市，推動房價大幅上漲，12月株洲商品房均價達到3439元/平方米的歷史最高值，與1月相比漲幅達13.61%。市中心及江景資源房價獨占鰲頭因占據(jù)城市的中心位置和獨特的自然資源，株洲的房價也以此區(qū)域內(nèi)的房價為標(biāo)桿，價格都在5000元/平方米以上。低密度物業(yè)價格大幅上揚由于早幾年國家明文禁止出讓低密度物業(yè)用地，低密度物業(yè)呈日益稀缺趨勢，低密度物業(yè)價值也隨之大幅上升，目前洋房、聯(lián)排別墅及疊加別墅的價格均達到5000元/平方米以上，最高的達到10000元/平方米；而獨棟別墅普遍達到12000元/平方米以上，最高的達到15000元/平方米以上，與前兩年相比，上升幅度較大。各板塊價格差距縮小，各板塊間的競爭加劇2010年，荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)、天元區(qū)和云龍示范區(qū)的商品住房均價分別為3199元/㎡、3882元/㎡、2760元/㎡、3256元/㎡、2733元/㎡。產(chǎn)品市場產(chǎn)品供應(yīng)特征：中小戶型依然占據(jù)市場主流，大戶型產(chǎn)品所占比例繼續(xù)下降2010年，主力戶型均為120~144㎡的中等戶型，該戶型供應(yīng)8167套、銷售8729套，分別占供銷總套數(shù)的37.5%、38.0%。產(chǎn)品需求特征：二房供不應(yīng)求，一房成為中小投資客戶的首選。市中心小戶型產(chǎn)品再次引爆投資市場隨著09年市場的持續(xù)回暖，小戶型產(chǎn)品在經(jīng)歷兩年的沉寂之后10年再次上演王者歸來：中央商業(yè)廣場、福鑫大廈、金冠國際、雙龍大廈、漢華國際小戶型上市，不管從規(guī)模、價格還是轟動程度都遠遠超過以往，而在因政策打壓，投資門檻提高的環(huán)境下，小戶型產(chǎn)品的高潮再現(xiàn)也引起了中小投資客戶的再度瘋狂。商業(yè)市場迎來春天由于住宅投資市場受政策的影響，投資門檻、投資成本及投資風(fēng)險均大大提高，使部分投資客戶將目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場上，掀起一股商業(yè)投資風(fēng)潮，商業(yè)市場迎來難得的市場春天?？蛻羰袌龀山豢蛻糁饕卣鰽、以自住型客戶和首次置業(yè)客戶為主，改善型客戶受政策影響較大；B、客戶區(qū)域性特征比較明顯；C、外地客戶成重要支柱；D、拆遷客戶是重要構(gòu)成部分；E、投資型客戶在政策打壓下依然比較活躍。成交客戶購房心理特征變化：理性—觀望—跟風(fēng)—恐慌上半年客戶入市基本上比較理性，而415新政出來后，大部分消費者因?qū)π抡判氖愣M入觀望狀態(tài)，在短暫觀望三個多月后逐步對新政的市場效果失去信心，加上觀望期間的相持階段房價一直處于上漲狀態(tài)，導(dǎo)致消費者結(jié)束觀望后逐步失去理智，恐慌和跟風(fēng)入市成為年末購房者的典型特征，正是消費者的恐慌入市導(dǎo)致了年末房價的瘋狂上漲。2011年株洲樓市走勢預(yù)判預(yù)測說明：2011年商品房市場的整體走勢與宏觀經(jīng)濟環(huán)境走勢、政策環(huán)境、城市建設(shè)以及市場供應(yīng)與需求緊密聯(lián)系。通過對明年的宏觀經(jīng)濟走勢、政策環(huán)境以及城市建設(shè)等方面的分析研究推斷明年的市場大體走向。宏觀經(jīng)濟環(huán)境首先國際經(jīng)濟經(jīng)過兩年的恢復(fù)期已經(jīng)逐步走向正軌，其次，從國內(nèi)經(jīng)濟2010年繼續(xù)保持高速增長的姿態(tài)，2011年繼續(xù)保持健康發(fā)展問題不大，第三，區(qū)域經(jīng)濟繼續(xù)保持高幅度增長：2010年株洲GDP達到4450億元，同比增長15.5%，在城市建設(shè)進入高速發(fā)展階段的情況下，2011年株洲經(jīng)濟建設(shè)仍將保持較快的發(fā)展勢頭。綜合以上分析，2011年，整體經(jīng)濟環(huán)境良好。宏觀政策環(huán)境面對愈調(diào)愈瘋狂的樓市，為達到打壓瘋狂上漲的房價，穩(wěn)定商品房市場，平息民怨，2011年，預(yù)計仍將采取較為嚴(yán)厲的相關(guān)政策對商品房市場進行市場監(jiān)控，政策從緊將是2011年商品房市場存在較大變數(shù)的關(guān)鍵性因素，特別是，銀根緊縮，將對中小型開發(fā)商造成較大影響。整體來看，宏觀政策環(huán)境從緊趨勢不可避免。其對市場的影響關(guān)鍵看政策的執(zhí)行力度。市場供應(yīng)預(yù)測:根據(jù)目前在售項目2011年預(yù)計推貨量及2011年新上市項目的預(yù)計推貨量推測，2011年株洲整體市場供應(yīng)量將突破400萬平方米大關(guān),再創(chuàng)歷史新高。在政策環(huán)境趨緊的情況下，2011年的商品房市場將面臨嚴(yán)峻的考驗。市場需求預(yù)測2011年株洲商品房總體需求量在350-500萬平方米之間。城市舊城改造所帶來的被迫性需求外來需求純剛性需求改善型及投資型需求2011年株洲商品房供應(yīng)特征整體市場處于供大于求的局面上半年保持高供應(yīng)姿態(tài)，下半年市場供應(yīng)存在較大變數(shù)

2011年上半年，因政策環(huán)境不穩(wěn)定，市場前景不明朗，大部分開發(fā)商將采取加快工程進度，挾2010年市場火爆之余威，搶在市場可能出現(xiàn)變數(shù)之前出手，而下半年則將視市場情況而定：市場穩(wěn)定，則供應(yīng)保持高位運行，市場出現(xiàn)下滑，則原本在下半年上市的項目將放慢工程進度，延遲進入市場的時間，市場供應(yīng)隨之下降。2011年市場需求特征上半年將繼續(xù)保持需求旺盛的勢頭，下半年則可能因市場的變化而需求下降2011年株洲商品房價格整體走勢預(yù)測商品房整體價格將基本保持平穩(wěn)上升姿態(tài)

雖然2011年政策從緊，特別是貨幣政策的收緊使2011年的市場變得撲朔迷離，但是有龐大的拆遷客戶、剛性需求客戶及日益壯大的外地客戶做支撐，及城市建設(shè)日新月異所帶來的魅力及升值潛力都將使2011年的株洲商品房價格整體保持平穩(wěn)上升的勢頭。產(chǎn)品供應(yīng)及需求特征2011株洲正式進入國內(nèi)一線城市地產(chǎn)運營品牌時代2005年以前株洲地產(chǎn)市場以湘銀為代表的本地地產(chǎn)運營商占據(jù)主導(dǎo)地位；2005年以后以尚格置業(yè)、外海等位代表的外地開發(fā)商逐步占領(lǐng)市場，并為株洲地產(chǎn)帶來產(chǎn)品革命性的變化；2010年以三一、美的地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團、新加坡晉合置業(yè)、錦繡香江等位代表的一線城市地產(chǎn)運營商踏足株洲，成為株洲地產(chǎn)市場又一次里程碑式變化。2011株洲各板塊市場推量：荷塘區(qū)項目名稱物業(yè)類型項目地址總建筑面積預(yù)計推量世貿(mào)廣場高層新華路20萬平米10萬平米金域半島高層文化路35萬平米20萬平米財富廣場高層紅旗廣場14萬平米6萬平米新貴廣場高層新塘路24萬平米8萬平米三一歌雅郡高層向陽廣場33萬平米10萬平米尚格領(lǐng)袖天下高層向陽廣場22萬平米8萬平米2011株洲各板塊市場推量：天元區(qū)項目名稱物業(yè)類型項目地址總建筑面積預(yù)計推量尚格名城高層株洲大道120萬平米17萬平米華晨國際高層廬山路85萬平米15萬平米康橋美郡高層泰山路29萬平米10萬平米湘江名都高層長江南路25萬平米—湘水灣綜合體珠江南路120萬平米——美的城綜合體栗雨工業(yè)園100萬平米8萬平米2011株洲各板塊市場推量：蘆淞區(qū)項目名稱物業(yè)類型項目地址總建筑面積預(yù)計推量曼哈頓花園高層蘆淞路27萬平米10萬平米城市公園綜合體1815線———御龍高層建設(shè)南路14萬平米7萬平米2011株洲各板塊市場推量：石峰區(qū)項目名稱物業(yè)類型項目地址總建筑面積預(yù)計推量櫻花地帶高層建設(shè)北路8萬平米5萬平米億都國際高層紅旗北線14萬平米6萬平米2011株洲各板塊市場推量：中心區(qū)項目名稱物業(yè)類型項目地址總建筑面積預(yù)計推量希爾頓國際綜合體中心廣場