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文檔簡介
透視中國房地產(chǎn)業(yè)新變局
從今年3月份開始,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列的變化,從量價齊跌到量價回升,從土地流拍到“地王”歸來,市場變化之快,令人炫目。房地產(chǎn)業(yè),一頭連著經(jīng)濟全局,一頭系著百姓生活。那么,如何看待當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變局?房地產(chǎn)市場:是全面復蘇還是局部回暖?在宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升的關鍵時刻,房地產(chǎn)市場的熱度似乎有些迫不及待。“國際金融危機的背景下,房地產(chǎn)陽春來得這么快,超出了想像?!睆?月份開始一直做營銷的華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰說?!澳瓿跤X得房價還能繼續(xù)下降,可眨眼之間價格又回升了,真是看不明白?!睖蕚滟I房結(jié)婚的北京君成保潔公司經(jīng)理李軍成說。權威部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了市場變化:今年前5個月,全國商品房銷售面積同比增長25.5%,增幅提高8個百分點。今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲。北京、上海、杭州等城市一些地段好的樓盤價格甚至已經(jīng)達到2007年最高水平。北京市菜市口附近的一個樓盤銷售員告訴記者,今年一季度賣完了每平方米16000多元的第一期房子,二期樓盤預計在9月推出,價格初步定在每平方米20000元到22000元之間。地產(chǎn)商之間的“爭地大戰(zhàn)”在全國上演,6月30日下午,北京廣渠路15號地的拍賣成交價格最終定格在40.6億元,競標成功的中化方興公司成為了北京樓市成交總價和樓面單價的“雙重地王”。在南京、上海一些城市,流拍地塊今年溢價成交。萬科、萬達、城建等行業(yè)領頭企業(yè)紛紛斥巨資在土地市場拿地。以中化方興公司為代表的具有央企背景的大公司,也頻頻高調(diào)亮相土地市場,備受注目。分析人士認為,“地王”現(xiàn)象重現(xiàn),說明在其他工業(yè)經(jīng)濟比較困難的背景下,這些企業(yè)對房地產(chǎn)市場未來走勢看好,同時也具備充裕的流動資金。房地產(chǎn)業(yè)信貸“閘門”有所松動,開發(fā)商從金融機構更容易得到資金支持。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1到5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得國內(nèi)貸款3962億元,同比增長15.8%。與中央政府的審慎相比,地方上已經(jīng)放開二套房甚至三套房信貸閘門。事實上,市場活躍的表現(xiàn)并不均衡,土地、房產(chǎn)價格的大幅回升主要還是集中在一線部分城市,二線城市房地產(chǎn)市場并沒有很大起色。綜合全國的情況來看,并不能得出房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出金融危機的陰影,甚至普遍“過熱”的結(jié)論。住房城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠認為,市場的變化總體來看比預期的要好,繼續(xù)保持了一個回暖的態(tài)勢,消費者的信心正在逐步增強。但是區(qū)域性差異的存在不可否認,并且還在進一步擴大。國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員廖英敏認為,資產(chǎn)的價格變動往往要快于實體經(jīng)濟的變動,房地產(chǎn)市場的變化進一步證明了宏觀經(jīng)濟向好的大趨勢。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說:“這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌?!臁臅r間沒有預料的長,也沒有預料的冷?!狈康禺a(chǎn)市場:實火,還是虛火?樓市回暖,吻合了經(jīng)濟回升的步調(diào),但一些人擔心房地產(chǎn)市場會不會是虛火上升?伴隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象,開發(fā)商找托兒假充樓盤熱銷、自買自賣假按揭套現(xiàn)等報道不時見諸報端。對于當前樓市的表現(xiàn),不少專家認為是有剛性需求在支撐。廖英敏說:“主要依據(jù)是這輪房地產(chǎn)市場消費的啟動是從二手房、小戶型開始的?!睋?jù)分析,剛性需求的釋放得益于2008年底政府出臺的降低利率、減免稅收政策,同時一些開發(fā)商為了回籠資金,紛紛采取降價措施,也刺激了普通居民購買住房。央行數(shù)據(jù)顯示,5月份體現(xiàn)居民購房貸款的中長期貸款占居民貸款比重環(huán)比下降了10多個百分點。但是,房地產(chǎn)價格卻在節(jié)節(jié)攀升,這是一種不正常的現(xiàn)象。顧云昌認為,樓市啟動是從剛性需求開始的,但是,這個過程還沒有走完,投機需求已經(jīng)進入。從數(shù)據(jù)上看,商品房銷售額遠遠高于銷售面積,這說明目前高檔房銷售量加大。青島百通城市建設集團股份有限公司總經(jīng)理方立才說:“我們開發(fā)的高檔樓盤‘香溪庭院’,每平方米均價為8500元左右,屬于聯(lián)排別墅,從年初以來,銷售一直在加快,3期開盤1個多月,平均一天賣一到二套?!彼J為,“香溪庭院”的購買者主要是為了保值增值。2008年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速處于歷史低位,造成市場供小于求,一些投資者將樓市看作避風港,加上國外熱錢的流入,這都成為推動房價上漲的因素。記者在東部沿海城市采訪時發(fā)現(xiàn),當?shù)匾患倚笄萘挤N公司已變身為房地產(chǎn)項目單位。房地產(chǎn)市場的回暖有大量資金做支撐,這已是不爭的事實。北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為有其必然性,他說:“大量其他行業(yè)資金進入,說明房地產(chǎn)市場預期向好,利潤相對要高?!币灿腥藢Υ吮硎緭鷳n。廖英敏說:“大量資金進入房地產(chǎn)市場,土地資源是有限的,必然要抬高地價,最終又會推高房價,形成新的泡沫?!鳖櫾撇f:“房價上漲需要有實體經(jīng)濟來支撐,只有實體經(jīng)濟上來了,大家收入增加了,房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場需要實火,而不是虛火,否則不會走得太遠?!睒鞘姓撸菏羌ぐl(fā)活力還是防止過熱?面對樓市的新變局,如何掌握平衡,加強政策的針對性和有效性?既要有利于激發(fā)市場活力,又要防止房價過快上漲,這是一個新的考題。中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說:“對當前房地產(chǎn)市場向好的走勢,要合理引導,適度調(diào)控,防止價格出現(xiàn)大的波動。”由于房地產(chǎn)市場具有很強的地域性特點,如何應對東、中、西部城市房地產(chǎn)市場的差異?特別是在我國房地產(chǎn)市場結(jié)構性失衡明顯的情況下,確保住房政策的有效性、針對性難度較大。土地是關鍵,金融定冷熱。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,在土地供應方面,需要平衡保障房與商品房之間的比例關系,既要保證激活商品房市場的活力,又要加大保障性住房的建設力度。記者近期在廈門采訪,當?shù)貒临Y源與房產(chǎn)管理局負責人說:“房價上漲,我們也頭疼,這幾個月房價又上漲,但是我們不像2005年壓力那么大,因為有保障房?!庇嘘P專家指出,在信貸資金投放上,既要防止因資金不足使房地產(chǎn)業(yè)陷入“供氧不足”、增長乏力,又要加大監(jiān)管力度,防止投機性資金蜂擁而入引發(fā)金融風險。廖英敏說:“銀行要從授信盡職調(diào)查、貸款發(fā)放等環(huán)節(jié)把好關,防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等領域?!北T鲩L并不意味著維護高房價,在住房問題上政府必須要有所作為,土地收益要回饋民生。青島市委常委、常務副市長
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