近十年房地產(chǎn)調(diào)控政策影響及建議

近十年房地產(chǎn)調(diào)控政策影響及建議

最近十年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、改善居民居住條件發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，住房需求與資源環(huán)境約束之間的矛盾突出，房?jī)r(jià)上漲的壓力持續(xù)存在，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。一、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策回顧國(guó)務(wù)院從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局出發(fā)，針對(duì)不同階段的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控做出了不同的決策部署。從調(diào)控政策的方向看，2003年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控可分為三個(gè)階段。1.第一階段：2003-2007年中央針對(duì)這一階段住宅市場(chǎng)交易活躍，房?jī)r(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較快等特點(diǎn)，出臺(tái)了防止房地產(chǎn)投資過(guò)快上漲和控制住宅需求兩種性質(zhì)的調(diào)控政策。2003年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》和《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，將房地產(chǎn)行業(yè)列為“投資過(guò)熱”行業(yè)之一，嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，以期遏制投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。央行10年來(lái)首次上調(diào)存貸款利率，意味著央行正式使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。2005年，“國(guó)八條”將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提到了政治高度，并加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。但經(jīng)過(guò)了近一年的調(diào)控，房?jī)r(jià)依舊高燒不退，住房問(wèn)題逐漸引發(fā)了一系列社會(huì)矛盾。2006年，從“國(guó)六條”開(kāi)始，隨后各種細(xì)化的調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)。從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)控。本輪調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)，還使用經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控手段輔以行政問(wèn)責(zé)的手段來(lái)確保執(zhí)行力，可以說(shuō)是有史以來(lái)最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控。但國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有明顯改變，一些大城市的房?jī)r(jià)還創(chuàng)下了歷史新高，各項(xiàng)調(diào)控政策并未取得立竿見(jiàn)影的成效。2007年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的出臺(tái)，標(biāo)志著政府開(kāi)始轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并非僅是作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需，而是要解決全國(guó)人民的基本住房需求，提高和改善居民住房水平。2.第二階段：2008-2009年2008年全球金融危機(jī)全面爆發(fā)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。為應(yīng)對(duì)危機(jī)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策從“兩防”轉(zhuǎn)向保增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)方面，出臺(tái)“國(guó)十條”，提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。2009年，無(wú)論是降低首付、利率打折，還是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、降低廉租住房的資本金率，都是圍繞著刺激基本性的住房需求，以期達(dá)到保增長(zhǎng)的目的。3.第三階段：2010年至今2010年“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”的下發(fā)，標(biāo)志著以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為基調(diào)的新一輪調(diào)控開(kāi)始。2011年，伴隨著“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后出臺(tái)，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策也全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)增加到40多個(gè)。隨著央行的3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭的確得到抑制。10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次下跌；11月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)再次下降。2012年，住建部等部門(mén)多次表示支持首套房，多個(gè)城市的首套房貸利率下浮至85折。央行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、兩次降息，伴隨著市場(chǎng)回暖和貨幣政策的微調(diào)，流向房地產(chǎn)業(yè)的貸款穩(wěn)步增長(zhǎng)，支撐2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)向好。十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了兩種模式：2007年以前，盡管已開(kāi)始控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，但是總體上看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是鼓勵(lì)發(fā)展或促進(jìn)發(fā)展的。而2007年以后，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，市場(chǎng)機(jī)制開(kāi)始出現(xiàn)失靈，城鎮(zhèn)中低收入居民住房困難逐步顯現(xiàn)出來(lái)。這種情況下，我國(guó)住房和房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，不再過(guò)于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的主要作用，而是通過(guò)公共住房政策的運(yùn)用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建設(shè)的加快，形成雙軌制的住房供應(yīng)模式；同時(shí)，通過(guò)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，以及實(shí)施保障合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)的差別化金融稅收政策，直至限購(gòu)、限價(jià)等行政手段，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。二、存在的問(wèn)題目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)取得了不錯(cuò)的效果，但還有些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得吸取。1.中央和地方的關(guān)系沒(méi)有完全理/頃中國(guó)特殊的國(guó)情使得房地產(chǎn)調(diào)控采取的主要手段，如金融政策、稅收政策，乃至一些嚴(yán)厲的行政手段，地方一般沒(méi)有自行創(chuàng)新的權(quán)力，通常是國(guó)家制定、地方執(zhí)行。這種體制背景容易造成住房和房地產(chǎn)政策全國(guó)“一刀切”的情況，并使得房地產(chǎn)調(diào)控失去針對(duì)性、有效性，甚至產(chǎn)生對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)發(fā)展，乃至居民合理住房消費(fèi)的“誤傷”。地方的事權(quán)多而財(cái)權(quán)少，就會(huì)產(chǎn)生諸如“土地財(cái)政”、過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)投資等短期行為。2.對(duì)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律認(rèn)識(shí)仍存在局限性，對(duì)住房問(wèn)題和住房政策缺乏深度探索2008年，在國(guó)際金融危機(jī)影響下，全國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑明顯，房?jī)r(jià)大幅回落。2009年，國(guó)家調(diào)控政策出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，在“保增長(zhǎng)、促發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)政策以及鼓勵(lì)住房消費(fèi)、刺激內(nèi)需增長(zhǎng)的房地產(chǎn)促進(jìn)政策作用下，之前嚴(yán)厲的調(diào)控政策出現(xiàn)放松，住房消費(fèi)快速增長(zhǎng)，而投資投機(jī)需求也再度膨脹，這樣也使得中央和地方都陷于“刺激消費(fèi)一控制投機(jī)”的交替矛盾之中。同樣，在2010年以來(lái)新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控中，為了遏制房?jī)r(jià)的再度快速上漲，中央已要求各地采取強(qiáng)有力的行政干預(yù)措施，不僅要限制購(gòu)買(mǎi)住房，還通過(guò)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)目標(biāo)限制價(jià)格的增長(zhǎng)。當(dāng)然，這樣的措施和手段，不排除為保障性住房爭(zhēng)取時(shí)間和空間、從根源上解決住房問(wèn)題的戰(zhàn)略考慮，但是這也會(huì)產(chǎn)生今后市場(chǎng)加劇過(guò)熱的重大隱患。若干年后，一旦限制性條件解除，被強(qiáng)力壓抑的住房需求包括消費(fèi)需求和投機(jī)需求將同時(shí)爆發(fā)，供求關(guān)系將再度緊張，房?jī)r(jià)可能再度暴漲，屆時(shí)宏觀(guān)調(diào)控的難度將更大。三、對(duì)調(diào)控政策的幾點(diǎn)建議總結(jié)近十年的歷程，如果將調(diào)控目標(biāo)僅局限在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲上，未免有治標(biāo)不治本之嫌。因此治理樓市，還要從產(chǎn)生問(wèn)題的根本原因著手。1.注重政策的差別化針對(duì)中國(guó)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景，給予地方政府更大的自主權(quán)，使地方結(jié)合實(shí)際有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控，而不是“一刀切”；在給予地方事權(quán)的同時(shí)也要給予相對(duì)應(yīng)的財(cái)權(quán)，這樣才能夠保證地方有足夠的資金用于民生建設(shè)，也才能杜絕地方的短期行為。在調(diào)控政策設(shè)計(jì)中，盡可能地采取經(jīng)濟(jì)手段，減少行政手段的過(guò)度干預(yù)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。2.完善住房調(diào)控體制將目前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策、稅收政策固定化、制度化，避免政策變動(dòng)頻繁；同時(shí)要豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管；完善房地產(chǎn)稅收，盡早改革房產(chǎn)稅，通過(guò)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收調(diào)節(jié)住房需求；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)住房政策的管理，避免政策混亂。3.完善住房供應(yīng)制度加快住房制度建設(shè)，確定保障房和商品房并存、相互補(bǔ)充的制度，最終形成低收入者居住廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，中高收入者購(gòu)買(mǎi)商品房的基本格局。通過(guò)相關(guān)的法律建設(shè)確保居民的住房權(quán)利，將保障性住房的比例寫(xiě)入法律；將保障性住房