【房地產(chǎn)稅開征對(duì)地方住房市場(chǎng)的影響探究12000字（論文）】

房地產(chǎn)稅開征對(duì)地方住房市場(chǎng)的影響研究TOC\o"1-3"\h\u15344摘要 1關(guān)鍵詞1第一章緒論363831.1研究背景及意義 326361.1.1研究背景 3220411.1.2研究意義 3102941.2研究?jī)?nèi)容和方法 345441.3國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài) 4297471.3.1國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài) 4214251.3.2國(guó)外研究動(dòng)態(tài) 591021.3.3研究述評(píng) 6第二章我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度概述6292442.1我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度發(fā)展歷程 62.1.1房地產(chǎn)稅的概念62.1.2房地產(chǎn)稅收體系初步形成階段62.1.3房地產(chǎn)稅收體系完善階段658772.2房地產(chǎn)稅開征的相關(guān)理論依據(jù) 7169802.2.1市場(chǎng)供求理論 772812.2.2市場(chǎng)失靈原理 7316422.2.3效益最大化原理 7第三章我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀7202403.1征稅范圍方面 855163.2計(jì)稅依據(jù)、稅率方面 811363.3流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)方面 886773.4征收管理方面 914230第四章房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房市場(chǎng)影響的研究 9263734.1開征房地產(chǎn)稅有利于房?jī)r(jià)回歸理性 959194.1.1長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀 977344.1.2模擬開征房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格的影響 10194014.2開征房地產(chǎn)稅有利于住房回歸居住本質(zhì)，抑制投機(jī)行為 114.2.1長(zhǎng)沙市住房供需現(xiàn)狀114.2.2房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房需求的影響124.2.3房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房供給的影響12321514.3開征房地產(chǎn)稅有利于活躍存量房市場(chǎng) ..134.3.1長(zhǎng)沙市存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀134.3.2房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市存量房市場(chǎng)的影響1311774.4開征房地產(chǎn)稅有利于增加長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入 134.4.1房地產(chǎn)稅在國(guó)外地方政府財(cái)政收入中的地位134.4.2舊房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)微弱1416323第五章構(gòu)建房地產(chǎn)稅的建議和措施 14280055.1建立完整的財(cái)權(quán)登記制度 1461615.1.1建立財(cái)產(chǎn)登記制度 14190795.1.2建立完善的信用體系 14297305.2健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系 14274005.2.1評(píng)估主體制度的構(gòu)建 14182115.2.2評(píng)估方法的選擇 15237085.2.3評(píng)估周期的選擇 1567275.3構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收體系設(shè)計(jì)框架 15134865.3.1房地產(chǎn)稅納稅人的確定 15169435.3.2房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象的確定 15160615.3.3房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定 16267055.3.4房地產(chǎn)稅稅率的確定 1688465.3.5房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的選擇 16207035.4完善我國(guó)稅收征管體系 16268815.4.1嚴(yán)格執(zhí)法，加大監(jiān)管力度 16186345.4.2加大宣傳力度，堅(jiān)持依法治稅 16155055.4.3加強(qiáng)溝通，建立跨部門協(xié)作機(jī)制 17176045.4.4加強(qiáng)干部培訓(xùn)，提高干部業(yè)務(wù)素質(zhì) 1727331參考文獻(xiàn) 18摘要：近些年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中的地位也越來(lái)越重要，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要引擎。房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的帶動(dòng)性，它的發(fā)展關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定、人民的生活水平。住房市場(chǎng)與人們的生活更加密切，得到政府、公眾的高度重視和廣泛關(guān)注。我國(guó)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不相匹配，無(wú)法起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)和促進(jìn)市場(chǎng)良好發(fā)展作用。當(dāng)今隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引導(dǎo)起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平、國(guó)民生活質(zhì)量有些重要影響。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的居住有密切聯(lián)系。因此，在社會(huì)范圍內(nèi)，國(guó)家以及人民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度高。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展階段，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的良好發(fā)展，需要積極的開展房地產(chǎn)稅制改革。房地產(chǎn)稅逐漸成為民眾的熱點(diǎn)討論話題、日常關(guān)心事物，成為中央、地方政府、房地產(chǎn)稅市場(chǎng)和學(xué)術(shù)研究者的重要議題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；住房市場(chǎng)；供需；價(jià)格第一章緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，在經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)。通過房地產(chǎn)的發(fā)展可以體現(xiàn)出我國(guó)的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、人民生活水平、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)和人們居住有密切聯(lián)系，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度普遍較高。在房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也引發(fā)了問題。比如，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的滯后性，房地產(chǎn)的稅費(fèi)和房地產(chǎn)發(fā)展脫節(jié)，愛了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。需要政府宏觀調(diào)控，制定和完善相關(guān)措施，重建房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，最終促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。1.1.2研究意義房地產(chǎn)稅的征收勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供需、價(jià)格、結(jié)構(gòu)造成一定的影響，但其影響方式以及影響程度現(xiàn)在不得而知，在房地產(chǎn)稅正式征收之前對(duì)其產(chǎn)生的影響做出預(yù)測(cè)性的研究分析有著十分重要的意義。本文希望在定性分析房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上通過定量的分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，為日后相關(guān)課題的進(jìn)一步研究提供理論支持，也為住房市場(chǎng)各主體決策房地產(chǎn)稅的應(yīng)對(duì)措施提供一些數(shù)據(jù)支持。1.2研究?jī)?nèi)容和方法1.2.1研究?jī)?nèi)容為了促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)良心發(fā)展。大部分國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行征稅政策。對(duì)此，我國(guó)可以向其他國(guó)家學(xué)習(xí)借鑒，征收房地產(chǎn)稅。但是需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)特點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)考慮房地產(chǎn)的征收問題。立足實(shí)踐，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研以及理論研究，根據(jù)數(shù)據(jù)研究在實(shí)行房產(chǎn)稅中的意義和不足，制定切實(shí)可行的方案。助推我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策取得良好效果，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向健康積極方向發(fā)展，滿足我國(guó)人民對(duì)住房市場(chǎng)的需求。本文對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行研究，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)和其他稅收的關(guān)系，分析相關(guān)數(shù)據(jù)得出科學(xué)的信息，發(fā)現(xiàn)并總結(jié)實(shí)施稅收中問題，制定合理化科學(xué)化的的解決方案。以住房市場(chǎng)為例,研究分析征收房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市個(gè)人住房市場(chǎng)各方面的影響。1.2.2研究方法①文獻(xiàn)研究方法

通過借鑒以往學(xué)者的研究成果，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析研究房地產(chǎn)稅的發(fā)展情況。

②定量分析和定性分析相結(jié)合的方法

使用定量分析和定性分析相結(jié)合的方法分析征收房產(chǎn)稅后對(duì)長(zhǎng)沙住房市場(chǎng)的影響，借鑒相關(guān)學(xué)者研究數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)供需、價(jià)格的影響效果。1.3國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)1.3.1國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)（1）房地產(chǎn)稅研究現(xiàn)狀歐陽(yáng)敏(2013)對(duì)上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)項(xiàng)目的研究，發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)項(xiàng)目后，重慶房?jī)r(jià)上漲而不是下降，增長(zhǎng)率達(dá)11%。蘇萍(2017)發(fā)表看法，征收房產(chǎn)稅在短期內(nèi)影響房地產(chǎn)價(jià)格，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，房產(chǎn)稅對(duì)于解決房?jī)r(jià)過高的問題沒有發(fā)揮作用。而且可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的再次上漲。王樂英（2017）認(rèn)為，征稅房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有三個(gè)體現(xiàn)，第一，房地產(chǎn)稅會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，第二，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)沒有影響。第三，財(cái)產(chǎn)稅將抑制房?jī)r(jià)上漲。劉海燕(2017)把31個(gè)省(直轄市)為分析對(duì)象,將房產(chǎn)稅作為解釋變量,GDP和CPI和每個(gè)省的總?cè)丝跒榭刂谱兞?并分析了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響在2015年從168年樣本觀測(cè)數(shù)據(jù)。分析表明，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房需求的影響上，具有引導(dǎo)需求方合理消費(fèi)的作用。買房時(shí),買方將稅收安全鏈接和自身經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)行考慮，選擇滿足自我需求的房子，同時(shí)買住房市場(chǎng)起到引導(dǎo)作用，合理利用土地資源。緩解房?jī)r(jià)的上升造成的土地價(jià)格在一定程度上的上升。王詩(shī)琪(2018)認(rèn)為在當(dāng)今住房市場(chǎng)的情況下實(shí)行房產(chǎn)稅政策可以解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的難題題。同時(shí)可以擴(kuò)大政府稅收來(lái)源，合理分配居民收入，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的積極作用，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）長(zhǎng)沙市住房研究現(xiàn)狀梁賢杰（2011）將長(zhǎng)沙市住房保障制度作為分析對(duì)象，得出經(jīng)過多年的改革和發(fā)展，長(zhǎng)沙市住房保障體系已形成了較為完整的住房公積金體系，經(jīng)濟(jì)適用住房體系，廉租住房體系。但是，因?yàn)槭艿捷^多的影響因素，導(dǎo)致長(zhǎng)沙市的住房體系不完善，束縛體系發(fā)揮積極的作用。張胥（2012）結(jié)合住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)，介紹了政府調(diào)控的相關(guān)理論知識(shí)。從住宅的特殊性、影響房?jī)r(jià)的因素、政府調(diào)控住宅市場(chǎng)的必要性和目標(biāo)等方面闡述了政府調(diào)控住宅市場(chǎng)的手段。分兩個(gè)階段回顧2003年至今長(zhǎng)沙乃至全國(guó)樓市調(diào)控的歷史，并進(jìn)行政策評(píng)價(jià)。張洋（2016）將新生代農(nóng)民工住房保障作為分析對(duì)象，得出影響長(zhǎng)沙市新生代農(nóng)民工的6個(gè)影響因素，包括新生代農(nóng)民工的婚姻狀況、受教育年限、人均住房面積、家電件數(shù)、住房支出占比及社區(qū)環(huán)境等。田艷君（2018）通過對(duì)長(zhǎng)沙市基礎(chǔ)教育資源對(duì)住房市場(chǎng)影響的研究，得出教育資本化的現(xiàn)象明顯存在，其存在是由于一系列因素導(dǎo)致，并不是偶然。教育資源越好的地區(qū)，房?jī)r(jià)可能越高。學(xué)區(qū)房一般比普通地區(qū)的房子的房?jī)r(jià)貴。因此，要實(shí)現(xiàn)教育公平以及緩解教育資本化的問題，應(yīng)該從根本原因出發(fā)。1.3.2國(guó)外研究動(dòng)態(tài)Simon（1943）最早提出傳統(tǒng)理論的學(xué)者，他研究的是在資本自由流通的情況下房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，他研究發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅很大部分由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。Tiebout（1956）是第一個(gè)提出利益理論的學(xué)者。他假設(shè)居民們都非常了解情況，能夠在各地區(qū)之間進(jìn)行自由流動(dòng)（即“用腳投票”）。雖然各地區(qū)的政府級(jí)別不一，但人們總是選擇在稅負(fù)低、公共服務(wù)高的地方生活。這就使得政府需要努力提高公共服務(wù)的質(zhì)量，借此吸引更多的人們來(lái)這里居住。在此過程中，公共物品和服務(wù)的供給效率達(dá)到最優(yōu)水平，實(shí)現(xiàn)了資源的有效配置。Benjamin，Coulson和Yang(1993)利用賓夕法尼亞州費(fèi)城的數(shù)據(jù)來(lái)研究房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅增加對(duì)房?jī)r(jià)的可能帶來(lái)影響。研究結(jié)果表明：(1)該政策的實(shí)施降低了房?jī)r(jià)；(2)房屋出讓方承擔(dān)了上述稅負(fù)。Baek,ParkJin,Lee,Young(2018)分析房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。結(jié)合1980年到2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)研究討論了財(cái)產(chǎn)稅和租房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系。分析得出，對(duì)于財(cái)政擁有率較低的國(guó)家而言，通過提高才查出收率可以抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)于財(cái)政擁有利益較高的國(guó)家而言，提高財(cái)產(chǎn)稅率反而促進(jìn)房?jī)r(jià)增加。Yang,Sung-Guk(2019)以DECD國(guó)家研究發(fā)現(xiàn)，實(shí)施房地產(chǎn)政策對(duì)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)生效果作用小。所以，建議國(guó)家采取一些政策或者舉措增加財(cái)產(chǎn)稅，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的積極作用。1.3.3研究述評(píng)根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)，國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與住房市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行了深入研究，但每個(gè)人得出的結(jié)論并不完全相同。主要原因是房?jī)r(jià)受多種因素的影響，房地產(chǎn)稅并不一定是房?jī)r(jià)的主要影響因素。因此，在研究中，如果選擇的模型不是一組完全相同的假設(shè)，并且設(shè)置了不同的稅種和范圍，那么結(jié)論可能并不完全相同。因此，研究房地產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格的影響和研究房地產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格的影響可能會(huì)有所不同。

我國(guó)現(xiàn)有的文獻(xiàn)存在很多不足：房地產(chǎn)稅的概念與房產(chǎn)稅的概念差別不大，導(dǎo)致分析過程中產(chǎn)生混亂和難以辨認(rèn)的現(xiàn)象，且由于部分?jǐn)?shù)據(jù)的缺失，結(jié)論并不完善。或者數(shù)據(jù)間隔太短，不能反映我國(guó)房地產(chǎn)稅制的實(shí)際情況和特點(diǎn)。因此，在研究分析中國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)的作用機(jī)理時(shí)，首先選擇一個(gè)區(qū)域作為主要研究對(duì)象，分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅的影響。本文選擇長(zhǎng)沙作為研究對(duì)象。第二章我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度概述2.1我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度發(fā)展歷程2.1.1房地產(chǎn)稅的概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收是房地產(chǎn)的定義。我國(guó)目前的房地產(chǎn)種類包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等等。2.1.2房地產(chǎn)稅收體系初步形成階段房地產(chǎn)稅收體系初步形成階段是新中國(guó)成立后到1981年。新中國(guó)成立之后，國(guó)務(wù)院發(fā)表了《全國(guó)稅收實(shí)施要?jiǎng)t》(1950年)將房地產(chǎn)稅列入我國(guó)稅種。此時(shí)，房地產(chǎn)稅體系初步建立。隨國(guó)務(wù)院實(shí)行《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，房地產(chǎn)稅由房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅共同構(gòu)成。但是，在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)稅發(fā)揮的作用有限。2.1.3房地產(chǎn)稅收體系完善階段1981年至今為房地產(chǎn)稅體系完善階段。1982年法律規(guī)定城鎮(zhèn)的所有權(quán)歸于國(guó)家，農(nóng)村以及市郊的土地歸為集體所有。1984年，國(guó)家對(duì)于稅收制度進(jìn)行了改革，房地產(chǎn)稅由此分為房產(chǎn)稅和土地使用稅，納稅對(duì)象包括企業(yè)和個(gè)人。1994年開始，為了使土地資源合理配置，解決土地的相關(guān)問題，我國(guó)實(shí)行了土地增值稅。在這些年中，我國(guó)不斷通過分析研究、進(jìn)行創(chuàng)新、不斷完善稅收體系，爭(zhēng)取將土地效益最大化。2011年1月，我國(guó)在重慶和上海進(jìn)行了全國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅體系逐步完善。2.2房地產(chǎn)稅開征的相關(guān)理論依據(jù)2.2.1市場(chǎng)供求理論供給需求曲線圖可以應(yīng)用于市場(chǎng)供給變化情況的分析中，曲線圖明確的表明了商品的供給和需求之間的關(guān)系，說(shuō)明了影響價(jià)格的因素有供給和需求兩方面，并不只是由單一的供給影響商品價(jià)格。市場(chǎng)供求理論揭示了影響價(jià)格的因素。供給大于需求時(shí)，人們需求得到了滿足，價(jià)格會(huì)降低。供給小于需求時(shí)，商品滿足不了人們的需求，價(jià)格會(huì)上升。為了平衡供給和需求，商家會(huì)根據(jù)不同情況采取措施，最后達(dá)到市場(chǎng)均衡，減少利益的損失。房屋市場(chǎng)的發(fā)展同樣符合供給和需求曲線但由于房屋作為日常生活必須品，需求彈性小，波動(dòng)趨勢(shì)平緩。2.2.2市場(chǎng)失靈原理失靈理論認(rèn)為社會(huì)處于競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)可以真正的實(shí)現(xiàn)此社會(huì)資源的合理配置，避免資源浪費(fèi)。但是市場(chǎng)的合理競(jìng)爭(zhēng)只能停留在理論方面，實(shí)際情況中并不存在。因此也會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象，這是由于受到多種因素的影響，比如信息不對(duì)稱，干擾壟斷等因素。消費(fèi)者靠實(shí)際成本并不能購(gòu)買本來(lái)，產(chǎn)品導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。市場(chǎng)調(diào)節(jié)并不是萬(wàn)能的，因此需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確的方向發(fā)展。我國(guó)通過調(diào)節(jié)稅收的方法對(duì)市場(chǎng)不良現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范，發(fā)揮稅收積極作用。2.2.3效益最大化原理地方政府征收房地產(chǎn)稅可以提高征稅效率，發(fā)揮地方政府的主觀能動(dòng)性，同時(shí)可以增加政府的稅收收入，促進(jìn)政府工作的運(yùn)行。政府獨(dú)立地進(jìn)行征收房地產(chǎn)稅，不僅可以增加政府的財(cái)政收入，促進(jìn)征收稅務(wù)的合理化，透明化，真的讓稅務(wù)取之于民用之于民。而且可以增強(qiáng)政府對(duì)稅收資源的合理的分配。綜上所說(shuō)，政府主動(dòng)征收房地產(chǎn)稅可以推動(dòng)政府工作順利運(yùn)行，促進(jìn)政府的長(zhǎng)足發(fā)展，提高政府工作效率，減少資源浪費(fèi)，做到效益最大化。第三章我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀分析3.1征稅范圍房產(chǎn)稅僅僅是對(duì)城鎮(zhèn)的商品房、經(jīng)營(yíng)性房屋征稅；土地使用稅針對(duì)的是我國(guó)稅法規(guī)定范圍內(nèi)需要納稅的部分土地。城鎮(zhèn)土地的納稅區(qū)間十分廣泛，比如縣城、工礦區(qū)等，不僅包括土地所有權(quán)歸國(guó)家掌管的土地部分，還包括歸某些集體所有的土地部分?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅沒有將位于農(nóng)村的房產(chǎn)納入其中，不僅減少了農(nóng)村政府在房產(chǎn)稅收入方面的資金，也不利于稅法的公平實(shí)施。所以現(xiàn)在的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍狹窄，并沒有覆蓋所有住房。3.2計(jì)稅依據(jù)、稅率房產(chǎn)稅是直接稅的一種，它是通過計(jì)算某一房屋的計(jì)稅余值或是房屋租出時(shí)獲取的租金來(lái)衡量所需稅務(wù)，并由房屋的產(chǎn)權(quán)所有人繳納的一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅通常采用的是從價(jià)計(jì)征或者從租計(jì)征的方式；從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原始價(jià)值按一定比例扣除后計(jì)算得到的剩余值與年稅率的乘積；而從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征。關(guān)于城鎮(zhèn)土地所需繳納的使用稅是通過實(shí)際的占地面積來(lái)衡量的，一般采用的是具有一定幅度差異的定額稅率方式，并按照地區(qū)的不同對(duì)每平米土地使用稅的繳納費(fèi)用作了詳細(xì)的區(qū)分，主要分為大城市、中等城市、小城市等，其中大、中、小城市應(yīng)納稅額區(qū)間逐級(jí)遞減，縣城、建制鎮(zhèn)與工礦區(qū)三者的應(yīng)繳稅額區(qū)間為同一區(qū)間?？傮w來(lái)說(shuō)，無(wú)論是國(guó)有土地還是\o"集體土地"\t"/zs/360/_blank"集體土地，使用者都需要繳納土地使用稅，實(shí)際的稅率由各地在國(guó)家規(guī)定的基礎(chǔ)上自行調(diào)整。3.3流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)目前，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)基本都位于交易階段，持有階段占比較少，這就使得持有階段的稅務(wù)不能得到合理利用，從而影響稅收環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)控制作用。目前，我國(guó)實(shí)行的是重視交易流通而忽略持有稅務(wù)的稅收處理辦法，會(huì)直接導(dǎo)致稅務(wù)征收工作的不公平現(xiàn)象，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展嚴(yán)重受阻。在流通環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)較重，開發(fā)商往往會(huì)把這部分費(fèi)用算入到成本中，于是連帶著房屋出售價(jià)格也會(huì)上升，對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力就會(huì)降低，從而造成房源的積壓現(xiàn)象，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，我國(guó)對(duì)于土地持有階段的稅負(fù)相對(duì)較低，使土地市場(chǎng)的正常交易受到影響，甚至?xí)跓o(wú)形中引起非正常土地交易現(xiàn)象的產(chǎn)生。土地資源既無(wú)法合理流動(dòng)，又很難完成正常交易的現(xiàn)狀，是我國(guó)目前土地稅收制度不夠完善的結(jié)果，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)中供求關(guān)系的不協(xié)調(diào)：從根本上來(lái)講，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量是非常大的，然而在很多地方也有許多空閑房源尚未售出，這兩者之間的矛盾主要是由房地產(chǎn)持有階段的稅負(fù)較低而引起的。房產(chǎn)資源的大量空閑，使住房得不到有效地使用，不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)二手市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而且也會(huì)對(duì)政府的稅收收入造成很大影響。3.4征收管理我國(guó)目前實(shí)行的房地產(chǎn)稅收制度還處于初步階段，關(guān)于稅收的很多方面都尚未完善，這就造成了征稅工作的困難，也達(dá)不到稅務(wù)自身的調(diào)節(jié)作用。一些納稅人注意到了稅收制度的漏洞部分，并設(shè)法躲避稅收，甚至直接不繳稅。比如一些房產(chǎn)所有人用各種手段來(lái)逃避租金部分的稅收，給征稅部門的工作帶來(lái)了極高的難度。還有一些難以分辨出租類型的房地產(chǎn)，直接造成了偷稅漏稅的不良社會(huì)風(fēng)氣。稅收工作成本逐年增高，而稅務(wù)總是出現(xiàn)紕漏，這與征管部門的管理方式也有很大關(guān)系，比如相關(guān)部門對(duì)任務(wù)量的分配不夠明確，稅收制度也不夠完善，而且各部門工作過于獨(dú)立，沒有做到必要的合作協(xié)調(diào)工作，因此導(dǎo)致了稅收工作的頻頻受阻。第四章房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房市場(chǎng)的影響研究4.1開征房地產(chǎn)稅有利于房?jī)r(jià)回歸理性4.1.1長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀項(xiàng)目2012年2013年2014年2015年投資總額（萬(wàn)元）10320003.0011536073.0013104995.009966008.00住宅6988572.007665970.008556727.006391805.00竣工面積（萬(wàn)㎡）1402.271400.361438.851349.29住宅1131.001065.301063.64949.47施工面積（萬(wàn)㎡）7361.678668.159647.159208.60住宅5320.576098.536537.176174.70銷售面積（萬(wàn)㎡）1526.931840.591519.201904.89住宅1385.331640.031332.241684.11銷售額（萬(wàn)元）9315598.0011603801.009289202.0011166104.00住宅4389871.009465296.007264766.009351321.00待售面積（萬(wàn)㎡）650.53818.411106.961193.97住宅443.81523.95702.88698.94銷售均價(jià)6100.876304.396114.545861.81住宅3168.835771.425453.055552.68項(xiàng)目2016年2017年2018年投資總額（萬(wàn)元）12605475.0014896906.0015007609.00住宅6899559.008077656.009066397.00竣工面積（萬(wàn)㎡）1670.581143.861441.27住宅1125.60789.06976.82施工面積（萬(wàn)㎡）9586.419715.0310619.79住宅6188.726145.066823.72銷售面積（萬(wàn)㎡）2593.712259.152387.35住宅2291.771823.811973.74銷售額（萬(wàn)元）16614055.0017367424.0019510052.00住宅14110431.0013278100.0015370857.00待售面積（萬(wàn)㎡）1039.66754.66677.29住宅490.76294.45258.10銷售均價(jià)6405.527687.598172.26住宅6157.007280.427787.68注：數(shù)據(jù)來(lái)源為長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒。自2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，長(zhǎng)沙市因限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)政策，一手房?jī)r(jià)因持續(xù)調(diào)控處于低位，導(dǎo)致一二手房市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重倒掛，同區(qū)域內(nèi)位置相近、配套相同的新房比周邊二手房單價(jià)相差幾千元。由于增長(zhǎng)過快，終于也迎來(lái)了對(duì)二手房?jī)r(jià)的調(diào)控手段。4.1.2模擬開征房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格的影響短期影響住房的價(jià)格與商品一樣，都是由賣家與買家的供求關(guān)系決定的。然而房地產(chǎn)行業(yè)存在不完全性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，因此與其余行業(yè)有些許的差別，主要差異點(diǎn)在于它的需求敏感性。從房地產(chǎn)購(gòu)買者的角度來(lái)看，在某一房地產(chǎn)范圍內(nèi)，可供選擇的住房有很多，因此住房?jī)r(jià)格的彈性變化較大，需求敏感性較強(qiáng)。在實(shí)行房地產(chǎn)稅收時(shí)，會(huì)使開發(fā)商的成本降低，而購(gòu)房者的成本會(huì)上升，因此，一些購(gòu)買者通常會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度，在一段時(shí)期內(nèi)購(gòu)房者人數(shù)會(huì)急劇降低，然而開發(fā)商的投入較早，房源數(shù)量基本不變，這時(shí)，房?jī)r(jià)很有可能向購(gòu)房者有利的一面發(fā)展，買房的還價(jià)能力提高，使得房?jī)r(jià)驟減。（2）長(zhǎng)期影響從商品的一般價(jià)值規(guī)律角度來(lái)看，商品的實(shí)際價(jià)格受供求關(guān)系影響且圍繞其真實(shí)價(jià)值上下波動(dòng)。某件商品的價(jià)格就是在這樣不斷波動(dòng)的過程中得以形成的，供求關(guān)系的變化比繞回導(dǎo)致商品價(jià)格的變化，而商品價(jià)格的變化又會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生反作用力，如此不斷相互制約、相互影響，才會(huì)使得供求關(guān)系逐漸穩(wěn)定，價(jià)格也會(huì)不斷地向其真實(shí)價(jià)值靠攏，而這也恰恰是價(jià)值規(guī)律的真實(shí)反映。在房地產(chǎn)的稅收環(huán)節(jié)中，稅務(wù)也起到了調(diào)節(jié)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用，它會(huì)促進(jìn)供求關(guān)系的穩(wěn)定和房?jī)r(jià)的合理化程度。4.2開征房地產(chǎn)稅有利于住房回歸居住本質(zhì)，抑制投機(jī)行為4.2.1長(zhǎng)沙市住房供需現(xiàn)狀由此圖可以看出近些年來(lái)長(zhǎng)沙市施工面積基本上是逐年增加，住房面積基本在6000萬(wàn)㎡左右浮動(dòng)，住房面積占施工面積之比在60%已上，最高達(dá)到了72.27%。由此可見，在房地產(chǎn)市場(chǎng)住房占有很重要的地位。4.2.2房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房需求的影響住房類型及特征：序號(hào)住宅需求類型主要特征1自住型購(gòu)買住房的主要目的是為了滿足家庭成員的居住需求。2投資型購(gòu)買住房的目的一部分是為了獲取租金收入，另一部分是為了在銀行利率較低時(shí)，投資房地產(chǎn)以獲得增值收益。3投機(jī)型購(gòu)買住房的目的是為了低價(jià)買入住房，短期內(nèi)伺機(jī)高價(jià)賣出，己獲得投機(jī)收益，追求的是短期的高額利潤(rùn)。不同類型的住房，它的需求是不同的。大部分的購(gòu)買房子的人是為了自己?。恢挥泻苌僖徊糠值娜速?gòu)買房子是為了投資。4.2.3房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市住房供給的影響在房地產(chǎn)行業(yè)中，不論是住房購(gòu)買方還是住房供給方，都存在不同程度的投機(jī)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通市場(chǎng)不同，住房供給方在房?jī)r(jià)上漲時(shí)依然有機(jī)可乘，而且，土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)都相對(duì)來(lái)說(shuō)比較特殊，土地市場(chǎng)可能會(huì)在一定程度上影響住房市場(chǎng)。土地的供給量一般有兩方面的供給:一方面是存量土地的供給；再者是增量土地的供給。土地資源在任何情況下都是有限的，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，可利用的土地資源只會(huì)逐年減少，這是不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商正式看到了土地的稀缺性，在得到土地所有權(quán)后選擇靜置，等土地價(jià)值增加時(shí)再將其賣出，從而賺取差價(jià)。除此之外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在得到土地所有權(quán)后進(jìn)行了土地的開發(fā)，但對(duì)其房屋不予售賣，而是坐等房?jī)r(jià)水漲船高時(shí)再向外售賣，從而獲取更大程度的利益。究其原因，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的稅負(fù)較少、對(duì)土地的持有成本較低，才會(huì)形成囤地現(xiàn)象。4.3開征房地產(chǎn)稅有利于活躍存量房市場(chǎng)4.3.1長(zhǎng)沙市存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀(1)供需結(jié)構(gòu)不合理消費(fèi)者在選擇房屋類型時(shí)，往往追求較好的地理位置、大小適中的住房空間，以及配套設(shè)施是否齊全等，而具備這些條件的基本都是二手房，且房源非常少、價(jià)格昂貴，這就導(dǎo)致二手房源需求量大卻難以賣出的現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中出售的一手房源往往地理位置不好、住房戶型較大、配套設(shè)施不夠齊全，需求量往往很小。(2)交易主體信息不對(duì)稱由于房地產(chǎn)價(jià)值量較大，不論是供應(yīng)商還是購(gòu)買者都不會(huì)沖動(dòng)出售或購(gòu)買。對(duì)于二手房主而言，大多數(shù)的人會(huì)持續(xù)觀望，他們期待房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，從而獲取更高的利益，而另一些人會(huì)選擇哄抬房?jī)r(jià)來(lái)觀察市場(chǎng)的響應(yīng)情況，這些住房往往都不以售出為最終目的，買方也就無(wú)法購(gòu)得。(3)傳統(tǒng)觀念束縛許多受傳統(tǒng)觀念影響的長(zhǎng)沙人把買房當(dāng)作是人生中唯一一次的事件，他們也更趨向于購(gòu)買新房，這就使得二手房產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重受阻。同時(shí)，二手房?jī)r(jià)一般都很高，如果沒有對(duì)地理位置等方面的執(zhí)念，購(gòu)房者一般也不會(huì)選擇二手房，而是更傾向于選擇那些地理位置可能不好但價(jià)格偏低的一手房。4.3.2房地產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市存量房市場(chǎng)的影響首先，實(shí)行房地產(chǎn)征稅制度后，房產(chǎn)的持有成本會(huì)大幅度增加，一些有多套住房的房地產(chǎn)所有者考慮到養(yǎng)房所需成本的問題，就會(huì)選擇空房出售或出租，因此，二手房源會(huì)越來(lái)越多，就會(huì)促進(jìn)供求關(guān)系的不斷完善，使得各種需求的人群都能有房可選。其次，隨著二手房源市場(chǎng)的不斷發(fā)展，會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)制不斷得到發(fā)展和完善，逐漸形成獨(dú)立、完整的行業(yè)規(guī)范，而且，參與市場(chǎng)交易的主體也會(huì)隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷建立自身的信用體系，形成一套合理的監(jiān)管形式，從而促進(jìn)房產(chǎn)交易的順利完成以及長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。4.4開征房地產(chǎn)稅有利于增加長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入4.4.1房地產(chǎn)稅在國(guó)外地方政府財(cái)政收入中的地位作為財(cái)政稅收的重要來(lái)源之一，稅收對(duì)于很多國(guó)家持續(xù)維護(hù)地方政府穩(wěn)定具有十分重要的意義。在國(guó)際上特別是發(fā)達(dá)國(guó)家，地方財(cái)政收入的大部分來(lái)源就是財(cái)產(chǎn)稅。就拿美國(guó)來(lái)說(shuō)，地方政府擁有了很多州政府賦予的征收多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅的權(quán)利，使地方政府在提供社會(huì)公共服務(wù)時(shí)擁有充足的財(cái)政保障，因此，作為地方稅收的重要組成部分，財(cái)產(chǎn)稅的作用無(wú)可替代。4.4.2舊房產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)微弱個(gè)人所得說(shuō)、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等十二個(gè)稅種構(gòu)成了長(zhǎng)沙市地方稅的主要稅種。從實(shí)際情況來(lái)看，對(duì)于長(zhǎng)沙市地方政府收入來(lái)說(shuō)，舊的房產(chǎn)稅的作用是十分有限的，其效應(yīng)也十分有限。因此，要想地方政府收入的總量有所增加，那么開征房產(chǎn)稅具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也能夠穩(wěn)步可持續(xù)地推動(dòng)地方政府收入的增長(zhǎng)，使財(cái)政赤字進(jìn)一步得到彌補(bǔ)。第五章構(gòu)建房地產(chǎn)稅的建議和措施5.1建立完整的財(cái)權(quán)登記制度5.1.1建立財(cái)產(chǎn)登記制度為提高財(cái)產(chǎn)登記及時(shí)性和準(zhǔn)確性，應(yīng)該在財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)推行實(shí)名制，更加有效、及時(shí)地開展房地產(chǎn)稅征收工作。5.1.2建立完善的信用體系當(dāng)下，我國(guó)信用體系還沒有建立健全起來(lái)，因失信而承擔(dān)的代價(jià)也不高，導(dǎo)致我國(guó)失信現(xiàn)象和事件屢屢發(fā)生，給市場(chǎng)秩序造成了極大的困擾和紊亂，還在一定程度上，加劇了稅負(fù)的不公平現(xiàn)象，稅收征管成本也進(jìn)一步加強(qiáng)，因此開展房地產(chǎn)稅能夠進(jìn)一步建立健全信用體系。5.2健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系征收房地產(chǎn)稅，最重要的是要做好房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而使房地產(chǎn)稅稅基得到明確，而這些工作的基礎(chǔ)就是要建立科學(xué)有效的評(píng)估體系。5.2.1評(píng)估主體制度的構(gòu)建我國(guó)目前房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)還沒有培養(yǎng)起來(lái)，而開征房地產(chǎn)稅，評(píng)估房地產(chǎn)稅基的任務(wù)是十分巨大的。但是，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容和范圍還十分有限，評(píng)估房地產(chǎn)稅稅基采用的技術(shù)和方法也相對(duì)比較落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)際需求。因?yàn)楹喜⑼恋貎r(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值等都在房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估范圍之內(nèi)，而這些項(xiàng)目是一般評(píng)估機(jī)構(gòu)從來(lái)沒有開展過得，具有一定困難。5.2.2評(píng)估方法的選擇開展價(jià)值評(píng)估，重要的是要確保選擇的評(píng)估方法科學(xué)有效，而我國(guó)現(xiàn)行的地產(chǎn)評(píng)估方法有市場(chǎng)法、重置法、殘余法、收益法等不同方法。而評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性、評(píng)估對(duì)象的數(shù)量和種類、評(píng)估成本的高低以及方法的可操作性等都是影響選擇評(píng)估方法的主要因素。要想評(píng)估工作更加高效化、科學(xué)化，那么就要在評(píng)估工作中充分調(diào)動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)并發(fā)揮其作用。5.2.3評(píng)估周期的選擇環(huán)境變化、供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化帶動(dòng)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化，而房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的準(zhǔn)確性也因此發(fā)生變化，所以，要想真實(shí)反映財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，就要選擇核實(shí)的評(píng)估周期，進(jìn)而為合理納稅提供科學(xué)的理論基礎(chǔ)。選擇合理的評(píng)估周期，就要考慮評(píng)估的準(zhǔn)確性、評(píng)估成本以及我國(guó)的實(shí)際情況。因此，要想評(píng)估工作既要符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求、合理控制評(píng)估成本，又要使評(píng)估方案具有可行性，使房地產(chǎn)稅征收在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，而這樣更會(huì)得到人們的認(rèn)可。5.3構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收體系設(shè)計(jì)框架5.3.1房地產(chǎn)稅納稅人的確定因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅的重要組成部分就是房地產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)的所有人應(yīng)該就是財(cái)產(chǎn)稅的納稅主體，國(guó)家是土地所有權(quán)的所有者，使用權(quán)歸居民享有，所以，房地產(chǎn)業(yè)主應(yīng)該是房地產(chǎn)稅的納稅人，也就是說(shuō)無(wú)論是單位還是個(gè)人只要在我國(guó)境內(nèi)擁有房屋使用權(quán)和土地使用權(quán)就應(yīng)該成為納稅人。然而，產(chǎn)權(quán)不明不清的情況在我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域都不同程度的存在著，無(wú)所有權(quán)而只有使用權(quán)是各個(gè)業(yè)主最真實(shí)的狀態(tài)，征收房地產(chǎn)稅因此也就因此遇到了一些實(shí)際困難。本文要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)分析和確定納稅人，也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的前提下，納稅人應(yīng)該是使用房產(chǎn)的人員或者具體管理的人員；公有產(chǎn)權(quán)的，納稅人則是房地產(chǎn)的共有人；全民共同擁有產(chǎn)權(quán)的，納稅人則是其經(jīng)營(yíng)單位。5.3.2房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象的確定房產(chǎn)是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，而那些能夠儲(chǔ)存物資或者供人們生活、學(xué)習(xí)、居住或者娛樂的，能夠躲避風(fēng)雨的具有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)所就是房產(chǎn)。但有不包括煙囪、水塔、圍墻等獨(dú)立于房屋之外的建筑，而屬于房產(chǎn)之列的還有室內(nèi)游泳池。鑒于商品房先行出售的實(shí)際情況，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際上是把商品房作為產(chǎn)品來(lái)看待，所以商品房在出售前后是否征收房產(chǎn)稅也要看具體情況。一般來(lái)說(shuō)，征收房地產(chǎn)稅是不會(huì)發(fā)生在商品房出售前，但商品房一旦出賃、出借或者已經(jīng)投入使用，，那么在出售前也要繳納相應(yīng)的房地產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)所有人無(wú)論是單位或者個(gè)人都應(yīng)該依法履行房產(chǎn)稅繳納義務(wù)，產(chǎn)權(quán)所有人是全民的，那么繳納責(zé)任人就是具體經(jīng)濟(jì)管理單位。出典過產(chǎn)權(quán)的，房產(chǎn)稅的繳納人就是承典人。如果解決租典糾紛還不到位，產(chǎn)權(quán)還不夠清晰，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人與產(chǎn)權(quán)所在地不一致時(shí)，那么房產(chǎn)稅繳納人就應(yīng)該是房產(chǎn)使用人或者代管人。所以，房產(chǎn)稅的納稅人就應(yīng)該包含以上的敘述到的承典人、房產(chǎn)使用人或者代管人、經(jīng)營(yíng)管理單位等產(chǎn)權(quán)所有人。5.3.3房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定從實(shí)際情況來(lái)看，要想房地產(chǎn)的價(jià)值能夠真實(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)出來(lái)，就要把房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)確定為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，而稅費(fèi)也應(yīng)該隨著房地產(chǎn)的價(jià)值的增加而有所提高，進(jìn)而使公平性的原則在稅收征管過程中體現(xiàn)出來(lái)。5.3.4房地產(chǎn)稅稅率的確定作為稅種的計(jì)稅尺度，稅率充分把稅負(fù)輕重程度展現(xiàn)出來(lái)，更從征稅的深度上展現(xiàn)出來(lái)。采取比例稅率或者累進(jìn)稅率已經(jīng)稅率的輕重是房地產(chǎn)稅稅率的重要考慮因素，進(jìn)而影響納稅人的稅負(fù)輕重、房地產(chǎn)稅的調(diào)解效應(yīng)以及政府的財(cái)政收入等。納稅人的負(fù)擔(dān)能力、地區(qū)水平以及房地產(chǎn)類型等都是確定稅率的主要因素，并且由中央政府來(lái)進(jìn)行稅率幅度的調(diào)控，本地的使用稅率則是由當(dāng)?shù)亟Y(jié)合自身實(shí)際情況來(lái)確定，所以不同房地產(chǎn)的稅率應(yīng)該根據(jù)其不同用途來(lái)確定。5.3.5房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的選擇一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)各個(gè)階層都有可能成為房地產(chǎn)稅納稅的主體，把調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅的方向和納稅人的實(shí)際能力等因素考慮在內(nèi)，稅收減免政策應(yīng)該向那些需要照顧的納稅人有所側(cè)重。政府收入和納稅人稅負(fù)情況都與稅收減免政策緊密相關(guān)，稅收減免政策更把社會(huì)公平原則、效率原則以及與時(shí)俱進(jìn)原則體現(xiàn)的十分到位。因此減免稅款的權(quán)限應(yīng)該是立法者更應(yīng)該注重的，并從法律上予以明確規(guī)定，保持國(guó)家政策長(zhǎng)期不變。5.4完善我國(guó)稅收征管體系5.4.1嚴(yán)格執(zhí)法，加大監(jiān)管力度第一，監(jiān)管稅收的力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是要注重稅收優(yōu)惠政策減免政策的審核和把關(guān)，監(jiān)督和管理納稅人的行為；從避免稅收減少的源頭出發(fā)，系統(tǒng)化地研究分析稅收的來(lái)源，第二，堅(jiān)持公開、公平、合法、公正的原則，加強(qiáng)執(zhí)法機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理，進(jìn)一步建立健全工作制度，避免濫用職權(quán)行為的行為發(fā)生。使納稅人的納稅環(huán)境趨于向好。5.4.2加大宣傳力度，堅(jiān)持依法治稅對(duì)稅法進(jìn)行適度宣傳能夠幫助人們了解稅法，增強(qiáng)納稅觀念，使征稅雙方溝通起來(lái)更加高效、便利，因此，從形式上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富載體，使房地產(chǎn)稅更為社會(huì)大眾所了解。另外，要對(duì)人民進(jìn)行政策輔導(dǎo)特特別是要對(duì)拖延納稅的納稅人進(jìn)行輔導(dǎo)，使他們更了解相關(guān)政策，避免催報(bào)催繳事件和行為的發(fā)生，推動(dòng)征管房地產(chǎn)稅不斷規(guī)范化、有序化。5.4.3加強(qiáng)溝通，建立跨部門協(xié)作機(jī)制作為一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程，加強(qiáng)與其他部門溝通對(duì)于房地產(chǎn)稅征管來(lái)說(shuō)，是很有必要，能夠?yàn)槊宥惪畹於ㄔ鷮?shí)的基礎(chǔ)，使征管工作更加順利便捷，更具有針對(duì)性和可操作性。所以，稅務(wù)部門要主動(dòng)作為，與其他部門定期進(jìn)行溝通練習(xí)，把多部門聯(lián)合協(xié)作的工作機(jī)制建立起來(lái)。5.4.4加強(qiáng)干部培訓(xùn)，提高干部業(yè)務(wù)素質(zhì)當(dāng)下，稅收干部的文化水平和業(yè)務(wù)能力與新時(shí)代要求特別是國(guó)際稅收關(guān)系的要求已經(jīng)有了一定差距，需要稅務(wù)干部不斷完善自身修養(yǎng)，提高綜合素質(zhì)，培養(yǎng)終身學(xué)習(xí)的理念，把業(yè)務(wù)政策吃深吃透，進(jìn)而以更加熟練的業(yè)務(wù)推動(dòng)房地產(chǎn)稅征收工作走向?qū)I(yè)化、精準(zhǔn)化、高效化。參考文獻(xiàn)[1]Barr.EconomicsoftheWelfareState[M].OxfordUniversityPress,2004.[2]MarikaGabral,CarolineHoxby.Thehatedpropertytax:salience,taxratesandtaxrevoltes[J].JournalofPoliticalEconomy,2012(11).[3]Alm,J.Buschman.R.D,SjCoquist,D.L.RethinkingLocalRelianceonthePropertyTax[J].RegionalScienceandUrbanEconomics,2011,41(4).[4]GabriellFack,JullienGrenet.Whendobetterschoolsraisehousingprices[J].JournalofPublicEconomics,2010(2).[5]Skin-kunPeng,PingWang.AnormativeanalysisofHousingrelatedtaxpolicyinageneralequilibriummodelofhousingqualityandprices[J].JournalofPublicEconomicTheoty