萬科地產設計管理工作標準景觀設計供參考

一、萬科景觀設計流程指導為規(guī)范設計部景觀設計與施工階段工作的操作程序，加強對工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，到達保證設計、工2.合用范圍4.職責4.1.8.向成本部提供《項目成本估算書》中與景觀4.1.14.協(xié)助項目經理部進行施工現(xiàn)場技術配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質量問題，以保證工程4.7.1.負責單項為5萬元以上甲供性質的景觀部品采購。5.工作程序聽取設計單位概念設計匯報，將各部門意見進行整頓匯總成文本(景觀方案設計);經企業(yè)設計經理審a)匯總各部門意見成文本(景觀方案設計)。平面布局及室內外交接處地形的總圖；實行方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設計的各5.6.2.搜集各設計企業(yè)的答復，匯總并提出意見，交設計部經理審批!b)建筑設計師向景觀設計師提交有關資料，包總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖、構造包括景觀構造、給排水、機電工程在內的全套景觀施工圖紙；但建筑設計院應完畢與主體構造有關的5.7.9.填寫《項目會審記錄單》(景觀施工圖),審核完畢的圖紙應加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，本部提供的工程量清單中，明確描述各單項計算成果的部位、材料名稱及規(guī)格。項目部負責明確土建方可開始施工。項目部根據設計部確定的材料技術規(guī)定進行現(xiàn)場工程質量監(jiān)督，并負責整體工程質量5.10.竣工驗收階段5.10.1.景觀工程的驗收由項目經理部負責組織設計部、物業(yè)企業(yè)、景觀設計單位、景觀施工單位進5.11.1.由設計部根據設計規(guī)定及現(xiàn)場環(huán)境的大小及規(guī)模完畢景觀家俱采購清單，并提交采購部和成5.11.2.項目部負責單價為5萬元如下的甲供景觀材料選購。5.11.3.采購部負責單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。6.支持性文獻景觀設計程序流程圖公司總經理層相關部門放底3,青石板4,料石(條石、毛石)/小料石5,木材，6,鵝卵石●鋪貼鵝卵石直徑40-80mm7,植草磚，規(guī)格11,地石麗(樹脂地坪)12,橡膠墊(一)人行道路1,底層構造做法——自然土(從上到下)●100厚6%水泥石粉渣2,底層構造做法——板上(從上到下)3,花崗巖、板巖、文化石、水泥磚、陶磚(從上到下)面層20厚1:2.5干硬性水泥砂漿(可選)4,鵝卵石、瓷磚面層5,植草磚面層6,橡膠墊面層20厚素水泥漿結合層??(二)車行道路1,瀝青(從上到下)200厚C20混凝土墊層150厚6%水泥石粉渣2,混凝土(從上到下)●200厚6%水泥石粉渣3,花崗巖、水泥磚(從上到下)●100厚6%水泥石粉渣4,隱性消防車道(從上到下)●種植土(覆土深度約80mm)●60厚土壤層(由25%10-30直徑碎石、15%中粗砂、60%土壤構成的土工濾清織物)●200厚砂層：(由10%中粗砂、60%20-40直徑碎石、30%土壤構成的土工濾清織物)(三)墻面1,涂料、花崗巖、板巖、文化石、面磚(從外到內)2,擋土墻1、如無特殊景觀效果需要時，水景池底及側壁面層采用混凝土(拉毛)1,選用花崗巖需在甲方提供的材料表中選擇或提供樣板供甲方確認。1、可涉入式水景的水深應不不小于0.3m,以防止小朋友溺水，同步水底應做防滑處理。5、水景防水規(guī)定●構造找坡1%坡向泄水口；●2.0mm厚黑豹Ⅱ型水泥防水涂膜，管道周圍300mm寬范圍6、需考慮設置可靠的自動補水裝置和溢流管路。7、水景排水規(guī)定●排水管坡向排水溝或滲水坑(滲水坑在地下室范圍外);●DN110多孔管，0.005坡度，0.5充斥度排水負荷2.9升/秒，需計算得到的排水多孔管的數量。8、水景設備設計規(guī)定9、水景照明及電設計規(guī)定●B,路燈或庭院燈的供電回路，應考慮間隔式供電(在不需要的狀況下，只開二分之一的燈具),10,水景蓄水池、泵房設計規(guī)定(二)人工湖設計規(guī)定池底1,硬底池底構造做法1(膨潤土防水氈防水)(從上到下)面層2,硬底池底構造做法2(膨潤土防水氈防水)(從上到下)●300厚回填土(塘泥)3,構造板上池底構造做法●散鋪大小天然卵石(粒徑50-200)●20厚1:2.5水泥砂漿粘牢粒徑30—80卵石●20厚防水砂漿(1:2水泥砂漿加5%防水劑)2:8水泥土分層扎實素土扎實>92%池壁1,膨潤土防水氈防水池壁構造做法(從外到里)●面層●15厚1:3水泥砂漿找平層2,天然石塊駁岸及滾水壩構造做法(從上到下)(石塊只出目前人可看到的區(qū)域)●天然石塊，150厚1:3水泥砂漿灌縫(或用密封油膏嵌實)1,一般石材壓頂構造做法1●20厚防水砂漿(1:2水泥砂漿加5%防水劑)(三)游泳池設計規(guī)定1,游泳池構造鋼筋混凝土構造(自防水)2,壓頂可采用花崗巖，厚度不超過50mm3,淋浴地面應考慮防滑及排水順暢4,游泳池池壁、池底交接處陰角，臺階陰角需倒圓角5,游泳池下池臺階寬度不不不小于350mm,高度不不小于200mm(小朋友游泳池臺階高度以100mm6,池底圖案應有詳細大樣及材料色彩選型7,游泳池水處理設計8,游泳池溢流口及溢流溝設計規(guī)定●溢流水槽的截面尺寸，宜按池水循環(huán)水量10%~15%計算確定，但槽的最小寬度宜為200mm;9,游泳池輔助用房(更衣、淋浴)10,構造做法池壁做法(從外到內)●面層(玻璃馬賽克或瓷片)●聚合物水泥基防水涂抹1。0厚●構造面板一律先清除潔凈(包括油污，浮漿),蜂窩麻面，用1:2.5水泥砂漿嵌平補實池底做法(從上到下)●20厚1:2聚合物水泥砂漿●聚合物水泥基防水涂抹1。0厚●構造面板一律先清除潔凈(包括油污，浮漿),蜂窩麻面，用1:2.5水泥砂漿嵌平補實游泳池平臺做法(從上到下)●30厚1:3干硬性水泥砂漿●150厚6%水泥石粉渣●素土扎實>92%水下墻體做法(水吧吧凳等)●磚砌消毒浸腳池池底構造做法●150厚6%水泥石粉渣●素土扎實>92%消毒浸腳池池壁構造做法●面層(玻璃馬賽克或面磚)1,水力按摩池水處理設計●噴嘴沿池壁布置，應高出座位坐板0.20米，其間距宜為0.7~1.0米，如為矩形池，噴嘴不得相2,氣泡按摩池水處理設計●氣泵位置應高處池內水面400mm,如有困難時，3,按摩池池底構造做法面層4,按摩池座椅構造做法面層5,溢流規(guī)定——同游泳池溢流設計規(guī)定(五)旱噴泉(六)溪流1,溪流經典構造做法(按人工湖膨潤土構造做法)2,溪流水處理設計●溪流水的流速應不不小于1.0米/秒；(七)景墻跌水、噴泉、欣賞性水池1,墻體構造做法1(磚砌墻體)●20厚1:3水泥砂漿結合層●1.5厚聚氨酯防水涂料●240厚MU7.5灰沙磚2,墻體的做法2(混凝土墻體)面層3,景墻水池池底構造做法●100厚C10混凝土墊層●素土扎實4,素混凝土池壁構造做法●20厚1:2.5聚合物防水水泥砂漿●鋼筋混凝土池底(板面一律打掃潔凈)5,噴泉水處理設計(八)人工濕地1,人工濕地構造做法面層●350厚礫石，粒徑30-50mm●300厚8%水泥土(當地土過篩)扎實>90%●原土扎實，密實度90%1、綠化率：30-40%(含水景面積)(4)樓板構造層上綠地需考慮荷載能力一般規(guī)定能到達米以長含濾水層)的覆土深度最小間距(m)喬木(至中心)灌木(至中心)熱力管(溝)地上桿柱(中心)不限一般一種取水口可覆蓋面積約125m2(半徑為20米);取水口間距約40米；應靠路邊設置， (4)樓板構造層上綠地要考慮構造找坡及排水，直接在構造板上砌樹池的需在構造板上預留(5)高于1.2米的擋土墻，如無尤其景觀規(guī)定，都要考慮擋墻綠化(擋墻上下的爬藤及懸垂植物)(7)濕地植物需考慮耐水濕植物(如風車草、紙莎草、香蒲、再力等)(9)商業(yè)區(qū)植栽設計需不阻礙人們?yōu)g覽商鋪招牌、門面的視線為宜，切不可正對商鋪門口(10)組團內要多選用開花喬木，且要考慮住區(qū)的季相變化。(1)輕型(8-10cm覆土)綠化屋面作法：作法一： 。中中(2)重型(10cm以上覆土)綠化屋面作法：1材料若為木材，應當選用通過防腐處理的耐久性強、充足烘干的木質材料，保持對應裂縫的原則，以免影響景觀和構造的規(guī)定，表面需要涂刷選用木質漆。若為其他材料均要考慮防腐2照明應根據實際狀況設置射燈、地燈、柱燈，要保證夜間景觀效果，滿足居民夜間出行活動廊之間，寬度宜在1.8～2.5m之間。居住區(qū)內建2廊柱與橫架必須采用有效的連接措施，牢固連接，具有對應的防風能力。1花架高度宜在2.2～2.5m寬度宜在2.5～4m長度宜在5～10m立柱間距2.4～2.景墻1,室外臺階步道規(guī)定踏面寬350,高度130。橋1,跨度，安全(欄板高度)滿足安全高度1.05m以上，寬度人行不適宜超過3m燈具5室外健身器材要兼顧不一樣年齡段人群的使用規(guī)定(小朋友活動場地除外，并采取必要的安全措7專用運動場所必須委托有專業(yè)資質的企業(yè)進行設計和施工；1.合用范圍C.主體工程施工圖設計完畢后，分企業(yè)負責編制(或委托征E.(一)可研階段目的成本(投資估算)容許誤差不超過30%;(二)規(guī)劃方案階段目的成本(估算成本)容許誤差不超過15%;(三)項目開發(fā)目的成本(目的成本控制指導書)容許誤差不超過5%;2.園林景觀成本構成指室外和園林種植土的土石方工程(含濾水層等)園林環(huán)境工程費園林土建工程包括硬質鋪裝、道路、景墻(擋土墻)、景亭、雕塑及垃圾桶等項目包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護<提議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費總額的25%>圍墻工程景觀水電室外零星設施配套設施費指小區(qū)內游泳池建設費用網球場指小區(qū)內網球場建設費用垃圾站指小區(qū)內垃圾站建設費用物業(yè)管理用房指單獨建設的物業(yè)管理用房或移交給物業(yè)單位之前對其裝修裝飾的費用其他配套用房指單獨建設的其他配套用房費用3.項目目的成本表編制4.確定目的成本應遵照的基本原則4.1標桿瞄準在項目選擇和項目籌劃階段頂目開發(fā)籌建部門應通過市場研究找準銷售價a)在項目選擇和項目籌劃階段必須關注目的顧客定位、分析目的顧客關鍵需求和一般需要，b)在分階段確定目的成本時，應一直注意將成本分項構造向顧客關鍵需求方向傾斜。a)在項目選擇的項目籌劃階段，應調查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經營目的，形成明確的競爭方略，并將競爭方略對產品定位的規(guī)定表述成定量指4.4.1通過項目選擇和項目籌劃階段的市場調查和可行性研究工作根據市場標桿和項目挖潛措施a)方案設計形成的目的成本≤景觀總目的成本-成本預備費一般為景觀總目的成本×8%)用景觀總目的成本減去成本預備費的成果倒逼指導方案設計，直到方案設計優(yōu)化滿足此規(guī)b)景觀初步設計形成的目的成本≤景觀方案設計形成的目的成本+成本預備費*20%。用c)景觀施工圖設計形成的目的成本≤初步設計形成的目的成本+成本預備費*10%。用初d)測算的施工圖設計成本加上未使用的成本預備費(≥70%的成本預備費)即成為確定的5.制定景觀目的成本參照數據原則定位投資水平(元/m2)產品分級普通標準A一般見于政府修建的經濟房與農民集資房，其景觀綠化水平檔次極低，相比于較低成本購房帶來的實惠B售價不高，定位一般人群的一般住宅，有基本的活動場地和中檔標準A以開發(fā)周期短、土地資源有限，作為盈利方略的開發(fā)商，無論在設計B景觀檔次較高的、受業(yè)界承認好評的，其投資成本都提高了一種原則，并且其愈加重視前期規(guī)劃設計，重要表目前其投資成本高檔標準A多運用于高端樓盤，有效的提高業(yè)內著名度。此原則樓盤景密度、多種類的植物配置手法，甚至大量運用盆栽植物、熱帶植物結BC注：以上列表數據來自考察、網絡調研、同行交流、與有關施工2.盡量選擇優(yōu)秀設計單位或著名設計師合作，不僅可以有效的優(yōu)化產品設計，并且可以提高3.選擇相匹配的材料及有實力的施工單位，保證設計效果的實現(xiàn)，設計再好，沒有好的施工一的投資水平上，根據土地分級采用景觀投入分級的方略，在重點區(qū)域，如會所、高端1.根據整體規(guī)劃土地分級方略在景觀投資上對應的提高重點位置及銷售買場路線的景觀投3.根據高品質物業(yè)景觀設計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應提高軟景投資比例。(1)結算資料必須先經監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場工程師負責審核竣工(2)委托造價征詢機構編制工程結算，在造價征詢委托協(xié)議中應明確規(guī)定其提供計算底稿(包括工(3)工程結算造價變動超過該分項工程協(xié)議造價的5%或結算金額超過200萬元，要分企業(yè)總經理、(一)工程結算審批表(審批表格)(二)詳細結算書及審核狀況(報送結算、審核結算及有關符合結算條件的資料、簽證及根據等)(三)工程竣工資料(驗收匯報、招標文獻、協(xié)議、材料合格證明等等)1、工程結算審批表(封面，報集團企業(yè))2、結算匯總表內容包括：B、裝飾(硬質鋪裝)結算造價：220.058萬元(其中協(xié)議價229.4852萬元，減少造價9.4272萬元)會簽欄：施工單位(經辦人、項目經理、蓋公章)建設單位(成本部工程師、經理、工程總監(jiān)、總經理、蓋公章)2.1.1現(xiàn)場簽證單審批表(簽證內容及增長造價金額，由項目部工程師、經理、成本部工程師、經2.1.2甲方告知單審批表(變更內容，由設計部工程師、經理、成本部工程師、經理、工程總監(jiān)、3.3工程結算資料交接單(填表人為此項工程甲方主管工程師)3.4物業(yè)移交函(甲方、物業(yè)、乙方、有關工程交叉單位)3.7施工協(xié)議、中標報價表(原商務標)竣工圖紙3.8中標告知書、企業(yè)資質及證明資料(原技術標資信部分)1、工程結算審批表(封面，報集團企業(yè))A、協(xié)議價(暫定450米)31.6萬(單價協(xié)議，702.22元/米)結算造價：44.4134萬元(其中協(xié)議價31.6萬元，增長造價12.8134萬元)會簽欄：施工單位(經辦人、項目經理、蓋公章)建設單位(成本部工程師、經理、工程總監(jiān)、2.1、收方記錄單(工程名稱、收方時間、實測數據513.2米、甲乙方參與人員、施工方公章)實測長度增長狀況闡明(暫定450米，實測513.2米，增長狀況闡明，設計管理部簽字蓋章)2.2.1甲方告知單審批表(柱子石材變更，由設計部工程師、經理、成本部工程師、經理、工2.2.2甲方告知單(發(fā)施工單位，告知柱子石材變更，蓋甲方公章，對外發(fā)放)A、石材變更增長造價預算(只調整材料增長造價)C、材料定價告知單審批表(確定單價、供方報價，由成本部工程師、經理、工程總監(jiān)、總經理D、材料定價告知單(發(fā)施工單位、甲定單價、供方報價，蓋甲方公章，對外發(fā)放)E、材料價格確認單(施工單位起初報送甲方的公文，匯報石材變更引起的造價增長)2.3.1工程預算審批表(附工程預算、設計圖紙) 3.4物業(yè)移交函(甲方、物業(yè)、乙方、有關工程交叉單位)3.5材料產品合格證書、檢查匯報、質量證明3.7施工協(xié)議、中標報價表(原商務標)竣工圖紙3.8中標告知書、企業(yè)資質及證明資料(原技術標資信部分)2.控制目的與關鍵績效指標(KPI)A(數量)Q(質量和效果)C(成本)T(進度)R(風險)工程質量合格率保證工期出現(xiàn)質量事故A(數量)Q(質量)C(成本)T(時效)R(風險)工程進度目的的實本時性發(fā)生進度遲延針對發(fā)現(xiàn)的質量問題組織召開質量專題會，提出質量整改意見4.流程關鍵控制點(CPP)6.支持文獻 7.流程闡明說明輸出1、《施工組織1.1施工單位報送《施工組織設計》或《施工方案》先由監(jiān)理單位進行審核，審核通過后交設計管理部資料員簽收；1.2設計管理部各專業(yè)工程師認真審查《施工組織設計》或《施工方案》并將審查意見簽字后交項目負責人審批；項目負責人審核同意后發(fā)回施工存有問題或缺陷，則將意見反饋給施工單位，責令施工單位進行修改后重新報審，審核通過方能工過程和措施嚴格按《施工組織設計》或《施工理部資料員2、平常施工質量控制2.1設計工程部專業(yè)工程師進行平常施工質量巡抽查施工日志、質檢匯報，查看現(xiàn)場管理狀況；的混凝土澆灌、防水工程、電氣工程、給排水工轉入下道工序；工程師2.3會同監(jiān)理單位進行隱蔽工程驗收；2.4針對發(fā)現(xiàn)的質量問題組織召開質量專題會，或在工程例會上提出質量整改意見，必要時下發(fā)《甲方告知單》規(guī)定其限期整改；2.5對政府主管部門和總部提出的質量整改告知進行收成責任單位及時改正；當我司自行購入的重要設備材料，在驗收或使用領導并提出“退貨、索賠或讓步接受”的處理意見，并經總經理同意后實施；證成果記錄；總站及甲方共同驗收合格后，方可簽發(fā)《復3.1.5需上報整改方案的整改內容，整改方案由管理部經理同意。在確認時應考慮處理措理條例及有關法律法規(guī)的規(guī)定。整改方案由有關責任單位執(zhí)行，設計管理部專業(yè)工3.2設計管理部專業(yè)工程師針對施工單位質量整改情況實行獎罰并做供方評價記錄，對政府生產部門說明輸出1、《工程施工的編制與報批1.1設計管理部項目負責人根據已同意的《工程項目開發(fā)總進度計劃》編制《工程施工總進度計1.2《工程施工總進度計劃》除了要考慮主體工程和關鍵工序的進度安排，還要充足考慮分項工間、交叉施工等狀況，以及多種難以預料的影響原因(天氣、政策、市場變化等)對工期的進度控制；排、工期監(jiān)控及工期獎懲的重要根據下發(fā)給項項目負責人2.1主體工程正式動工前，總包單位根據《工程施工企業(yè)總經理審批；部經理審批；已經同意的《施工總進度計劃》和實際施工狀審核和設計工程部經理審批后執(zhí)行；2.4每周星期五之前，各施工單位(含總包和分包)根據已經同意的《月施工進度計劃》和實際施工狀況，編制下一周《周進度計劃》報專業(yè)工程師審核和項目負責人審批后執(zhí)行；3、進度計劃的實行和監(jiān)督工，如實際進度與進度計劃出現(xiàn)偏差，應及時糾偏3.2每周項目負責人組織召動工程例會，核查工程成進度滯后，則按照《施工現(xiàn)場管理細則》對有關施工單位進行懲罰，并責令其在限期內采用措施將遲延的進度趕回來；3.3假如實際施工進度與進度計劃出現(xiàn)較大偏差，分析進度遲延的原因，商討詳細的趕工措施項目組專項目負責人形成會議紀要和《工程進度整改告知單》下發(fā)給有關施工單位；改告知安排趕工措施，在限定的時間內將進度追回至原計劃；如施工單位不能按規(guī)定完畢，調整計管理部專業(yè)工程師對工期簽證進行審核后報項目負責人審核；期，則由設計管理