三亞度假酒店可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)編撰時(shí)間：二00三年五月八日第一章總論1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1、3可行性研究的根據(jù)和范圍1、4重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5施工進(jìn)度計(jì)劃第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1度假公寓的概念2、2三亞引入度假公寓的狀況簡(jiǎn)介2、3目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析2、4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2、5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位3、2功能定位3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、5價(jià)格定位3、6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位3、7銷售方式定位3、8物業(yè)管理定位第四章營(yíng)銷方略4、1宣傳主題概念4、2賣點(diǎn)整合4、3優(yōu)惠措施4、4銷售目的體系——整體推廣思緒4、5分階段控制的公關(guān)效果4、6外發(fā)式宣傳方略4、7銷售進(jìn)度目的4、8資金回籠計(jì)劃第五章投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6、1盈虧平衡分析6、2獲利預(yù)測(cè)6、3敏感性分析6、4社會(huì)效益分析第七章結(jié)論第一章總論顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°,與阿拉伯海、紅海、加勒比據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)重要都市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最合適游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。XX樹林度假酒店(五星級(jí));北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，在過(guò)去的23年，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)在漂亮的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供應(yīng)的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一本匯報(bào)是基于對(duì)市場(chǎng)的充足理解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著精總占地面積：58070平方米建筑密度：24。46%綠化率：65。6%1、5施工進(jìn)度計(jì)劃1、5、12003年11月29日破土動(dòng)工1、5、22004年1月26日構(gòu)造到達(dá)正負(fù)零1、5、32004年5月18日構(gòu)造封頂1、5、42005年6月30日交付使用第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店初次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2023年匯報(bào)，其增長(zhǎng)率到達(dá)19.3%。到2023年，已經(jīng)有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多種旅游目的地購(gòu)置了在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、(一)客觀區(qū)域市場(chǎng)分析XX二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年在過(guò)去的23年，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2023年，坐落在大東海帝女”,銷售勢(shì)頭有增無(wú)減。2023年1月-7月，三亞市共銷售住宅面積達(dá)31.17萬(wàn)平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過(guò)去的7月份中，銷售面積達(dá)3.11萬(wàn)平方米(其中認(rèn)購(gòu)面積為1.35萬(wàn)平方米),這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】笛杆俚陌l(fā)展軌2.三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)龍灣。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局對(duì)全國(guó)17個(gè)沿海都市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)成果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)每年有300多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更3.的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來(lái)三亞據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀測(cè)報(bào)道，2023年到2023年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)置者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%,海南島的客戶占了20%,而全國(guó)其他都市的購(gòu)置者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地,給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百2023年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一種信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大都市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買家。在中國(guó)最佳的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們互相之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞目前的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，諸多房產(chǎn)一開盤就差不多所有售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一種道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。綜上所述，XX二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。(二)市場(chǎng)供求分析XX酒店開業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬(wàn)人次/年，但通過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò)300萬(wàn)人次/年。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。從目前來(lái)看，亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周主線就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣企業(yè)提供的資料，近五年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)(表3)1999年2023年2023年2023年2023年(三)項(xiàng)目比較分析來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500日酒店”目前價(jià)格定位是：13000元/平方米(均價(jià))。開發(fā)商開盤或估計(jì)開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型1、地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)很好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提高了項(xiàng)目的檔1、項(xiàng)目規(guī)模稍小，無(wú)法構(gòu)筑更完美的小區(qū)環(huán)境；2、戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常合用內(nèi)地人購(gòu)房對(duì)面積的規(guī)定；3、本項(xiàng)目地處椰夢(mèng)長(zhǎng)廊的盡頭和老城區(qū)，周圍環(huán)境稍顯美中局限性。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和老式的店鋪方式銷售銷售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶重要來(lái)源目前銷售狀況其他裝修原則為毛坯房迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合)C、總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花第三章項(xiàng)目定位3.3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位：2.提高既有XX酒店的品牌形象；3.4項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求定位XX度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。過(guò)去的五年里XX積累了許多1.對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)海景客3.對(duì)既有園林和開敞的空間的滿足和夸獎(jiǎng)，需求更多的自然園景3.體現(xiàn)與其他國(guó)際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)6.與一期合并，建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)3.6公共的配套條件1.亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消2.中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)置儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)置自動(dòng)取款柜員機(jī)以3、3市場(chǎng)定位下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)原則進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終精確地確定項(xiàng)目的目的客戶群體。3.3.1、以“家庭生活的階段性”為劃分原則的客戶分析家庭生活周期階段與特點(diǎn)與消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)特點(diǎn)1、獨(dú)身階段：年輕、獨(dú)身幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)承擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年公寓的重要租買者。對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的愛(ài)好與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。出游以朋友同事年輕夫妻，無(wú)子女經(jīng)濟(jì)條件比近來(lái)的未來(lái)要好。購(gòu)置力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和規(guī)定強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購(gòu)置需經(jīng)濟(jì)處在上升階段，購(gòu)置力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和愛(ài)好，而臨時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭承擔(dān)。購(gòu)置住宅減弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處在上升階段的貸還款能3、滿巢階段(一):年輕夫妻，有6歲如下子女家庭用品購(gòu)置的高峰期。不滿足既有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)置較多小朋友用品，購(gòu)置住宅能力減少或正在承擔(dān)還貸購(gòu)開支劇增，對(duì)旅游的愛(ài)好和精力明(二):年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況很好。購(gòu)置趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有很好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開始重視投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處在不停上升階段，同步財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一種最佳5、滿巢階段(三):年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴重視儲(chǔ)蓄，購(gòu)置冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)置仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正到達(dá)高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不停增多，對(duì)投資保值子女離家自立前期收入較高。購(gòu)置力到達(dá)高峰期，住房較多購(gòu)置老年人用對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的愛(ài)好開始減退，并且對(duì)新生事物的接獨(dú)身老人獨(dú)居收入銳減。尤其重視情感溝通、關(guān)注安全保障，著重小區(qū)人事客戶群中，項(xiàng)目的重要目的客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或獨(dú)身人士。包括上表中階段4、5的人群。該類人群的家庭構(gòu)造及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不停上升的階經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不停提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的規(guī)定提高到一種更高包括上表中階段6的人群長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特性令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處在國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更輕易攻破，更輕易受到激發(fā)他產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲揣摩就可贏得他客觀影響原因以北京為關(guān)鍵的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力不小于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。并且，伴隨北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不停加緊，北京地區(qū)集聚著相稱一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的狀況下(高檔住宅商品價(jià)格普遍高于7000元/平方米),到三亞購(gòu)旅游度假物業(yè)，首先可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另首先在三亞較低房?jī)r(jià)的狀況下會(huì)顯得輕松而從容。因此,綜上分析，本項(xiàng)目的目的客戶應(yīng)確定為：●區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)●目的客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和重視生活質(zhì)量的成熟家庭●三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè)詳細(xì)細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是：●第一類市場(chǎng)：以度假休閑為重要目的的島外中產(chǎn)階層(在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌⒂懈辉ＹY金)享有型市場(chǎng)●第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為重要目的的島外退休老人(子女出資)●第三類市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為重要目的的三亞市當(dāng)?shù)鼐用窈汀竦谒念愂袌?chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為重要目的的投資型市場(chǎng)●第五類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶供一種高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“F”型分布的建筑泉，戶外巴厘島式的spa,精致別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶3.4.2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位設(shè)計(jì)約400套客房，安排不一樣布局方式的單元，1000平方米性的相輔相成；同步要發(fā)明由不一樣燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)5.建設(shè)與裝修用品。在銷售期間提供不一樣戶型的樣板房1-3間(套)。b.發(fā)明一種有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、3、4、3功能分類及戶型設(shè)置定位本項(xiàng)目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%,公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%,包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：15865平方米占總建筑面積的23%,包括：辦公室、停車場(chǎng)、提議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一種小型的衣帽間。面積在51--80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在100-140平方米，111間，占25。4%;三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分質(zhì)素調(diào)整不一樣套房的價(jià)格，令景觀很好部分的套房承擔(dān)更多的成(1)、本項(xiàng)目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米?？備N售面積約20230平方米；(2)、本項(xiàng)目總建筑面積：約21166平方米；(3)、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約6578萬(wàn)元(見附件1);(5)、可銷售面積部分單位成本：3289元/平方米。3.5.2平均售價(jià)制定提議(公寓部分):①70%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×(1+70%)=5591②80%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×(1+80%)=5920③90%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×(1+90%)=6249第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期),為了盡快使市額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高(70%+80%)/2,即75%:第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期(獲得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期),由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高(70%+80%+90%)/3,即80%:售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%:各個(gè)階段價(jià)格方略組合，最終要實(shí)現(xiàn)5850元/M2的銷售價(jià)格。1、此價(jià)格包括公寓套房的精裝修及家俱、家電配置費(fèi)用，為精2、控制本項(xiàng)目獲利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓212121要作合適調(diào)整)(部分原則層戶型也許會(huì)根據(jù)銷售2121221的需(底紋部分為價(jià)風(fēng)格整系數(shù))布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準(zhǔn)價(jià)格(起價(jià)),然后按照陰影部分的價(jià)A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)0套1套1套1套1套1套2套3套2套2套2套2套6套7套2套2套2套2套6套7套2套2套2套2套3套2套2套2套2套3套2套2套2套2套5套5套2套2套2套2套5套5套2套2套2套2套6套7套2套2套2套2套6套5套2套2套2套2套6套1套2套2套2套6套1套2套2套2套套數(shù)(共200套)54套56套21套23套23套23套主體工程已基本完畢●有關(guān)的手續(xù)及銷售文獻(xiàn)已所有準(zhǔn)備就緒●施工周期短：與否具有上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不●項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：合適選擇最佳的時(shí)機(jī)，而防止因遲延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度局限性影占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2023年●項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)到達(dá)正負(fù)零●銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定●進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用原則酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理原則對(duì)業(yè)主的的酒店管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理(已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限企業(yè)),此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以保酒店管理企業(yè)按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)(管理)約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式原則化經(jīng)營(yíng)(管理),并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)(管理)業(yè)績(jī)的前提下不停增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)行公寓的經(jīng)營(yíng)(管理)狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主收入(僅指房租),不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、同年的12月31日止。后來(lái)每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31六、免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)(管理)期間，由管理企業(yè)的管理范圍是乙方所擁有的XX度假酒店二期客房?？头课泄芾砥谙逓?0年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，(第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度)雙方不得以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分派一權(quán)利《協(xié)議附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理企業(yè)更換，也必須以本協(xié)議和《協(xié)議附1、業(yè)主應(yīng)支持管理企業(yè)按五星級(jí)酒店原則管理XX度假2、業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理企業(yè)的業(yè)主)開房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)÷(自然營(yíng)業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù))×100%;酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入=年開房率×年平均房?jī)r(jià)×可出租房二、經(jīng)營(yíng)管理成本(參照)3、管理費(fèi)用6.保險(xiǎn)費(fèi)用%7.房產(chǎn)稅%總成本60%在每一會(huì)計(jì)年度終了的天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯(XX酒店二期客房委托經(jīng)營(yíng)管理附件)2.基本運(yùn)行管理a.酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)將遵照中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營(yíng)b.酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)將以真誠(chéng)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)酒店c.酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可接受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入的規(guī)定，但必須書面提出并預(yù)約(僅限每年的3月份)。費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。e.酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)隨時(shí)接受所有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督和合4.業(yè)主卡2、基本運(yùn)行管理費(fèi)(每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)風(fēng)格整):保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日此前將當(dāng)季基本運(yùn)行*管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工*沙灘、泳池、園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；*公共場(chǎng)所的用水、用電；*公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)置保險(xiǎn)的費(fèi)用；*為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)送交通、通訊和郵資費(fèi)用；*辦公費(fèi)；*工作制服及其清潔費(fèi)用；*其他管理開支。(1)客房經(jīng)營(yíng)與核算(2)業(yè)主入住管理委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前(注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一種月)告知酒店(業(yè)主需以并簽名的方式確認(rèn))。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清所有款項(xiàng)。每超過(guò)1日，需支付應(yīng)付款萬(wàn)分之五的滯納金；超過(guò)30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過(guò)其他方式予E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)重表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)及三亞市有關(guān)治安、社會(huì)秩序等多種酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享有7-9.5折價(jià)格優(yōu)惠：*酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用(50元/m2*月)和其他費(fèi)用。不參與酒店利潤(rùn)分派。(基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表)這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。業(yè)主自主安業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。非出租期間(自住和空置時(shí)間)酒店管理企業(yè)提供酒店元/m2*月，尾數(shù)局限性一種月的，按日計(jì)算)業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)年終本類客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的40%加權(quán)分派。本運(yùn)行費(fèi)(50元/m2*月);當(dāng)應(yīng)分客房收入局限性以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，變化委托方式或終止委托協(xié)議步，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他所欠費(fèi)用。C.完全投資型業(yè)主所購(gòu)客房完全不自用，所有委托酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)管理。這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)分派額度：客房營(yíng)業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈(zèng)21間*夜(按酒店平季4月至9月平日的21分計(jì))完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期按周計(jì)算(7間*夜/次)自用超過(guò)21分者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。一年內(nèi)自用局限性21分者，不可合計(jì)到后來(lái)的經(jīng)營(yíng)年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月告知甲方，并通過(guò)驗(yàn)收，到達(dá)委托前原則。多出的家俱、桌椅等私人物品都必須搬走。缺乏的家私、物品等都必須按原樣配齊(由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi)用由業(yè)主按原價(jià)支付),以便出租。分派的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。從XX度假酒店二期開業(yè)之主入住計(jì)分附表)進(jìn)行核算，并在分派時(shí)予以抵扣。B方案：部分自用型本年度所有(B方案)業(yè)主可分派收入=酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店(二期)物業(yè)總價(jià)值]X40%本年度(B方案)業(yè)主收益額=本年度所有(B方案)業(yè)主可分派收入×(B方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值÷所有B方案物業(yè)總價(jià)值)X該客房所有(C方案)業(yè)主可分派收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店(二期)物業(yè)總價(jià)值]X40%本年度(C方案)業(yè)主收益額=所有C方案業(yè)主可分得收入×(C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值÷所有C方案物業(yè)總價(jià)值)XC方案客房開房鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：7.在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒(méi)有結(jié)清，并且受讓方第四章營(yíng)銷方略●天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家●開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，●海之南，天之涯，中國(guó)著名的熱帶濱海旅游度假都市，環(huán)境濱臨三亞灣，十七公里“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”擁抱，海景如畫，椰韻三亞唯一的濱海酒店公寓主題(Beachcondo)度假公寓，品●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●雍居都市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購(gòu)置，優(yōu)惠2%●試銷期購(gòu)置，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購(gòu)置兩套以上(含兩套),優(yōu)惠2%●購(gòu)置五套以上(含五套),優(yōu)惠4%●特定促銷期購(gòu)置，額外優(yōu)惠這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作環(huán)節(jié)都各有自己的預(yù)期目的，但同步又為了實(shí)現(xiàn)同一種最終目的，是一種因果循環(huán)的目的體系。各環(huán)節(jié)需要到達(dá)的預(yù)期目的如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)當(dāng)要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目的客戶有一種從理解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題(Beachcondo)”形象得以確立，使得本項(xiàng)目“時(shí)尚Condo,共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體目前項(xiàng)目施工圍墻、工地PO施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇很好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同步還要開始精心打造一種具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完畢，為后來(lái)項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。4、4、2現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作地址、聯(lián)絡(luò)。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)絡(luò)為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米(其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米),精致磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)(為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩)為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)(或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以企業(yè)藍(lán)黃相間的徽標(biāo));接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著三亞·亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°,與夏北緯18°,一條有關(guān)熱帶，有關(guān)濱海的假日旅行線：孟加拉灣、的禮迎方式。約30分鐘光景，沿高級(jí)公路，您便進(jìn)入了中國(guó)唯一國(guó)亞龍灣海景一線，8公里綿延沙灘，3倍于美國(guó)夏威夷海灘，可XX天賜之圣域繁重的工作、緊張的會(huì)議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的都市污染子，融入XX的懷抱?明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，比第四次人口普查的平均壽命提高了5.3歲，海南已跨進(jìn)了世界長(zhǎng)壽地區(qū)異域風(fēng)情，XX之樂(lè)(大圖)(XX的住、海邊、海上項(xiàng)目、高爾夫描述)花園中的泳池承載你激情的余波!盡情享有循環(huán)水池、水球場(chǎng)、沖激默，但快樂(lè)伴伴隨你!園林設(shè)計(jì)：美國(guó)St.LegereDesignXX2期園林出自美國(guó)著名設(shè)計(jì)師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以于變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA,加上80多種產(chǎn)權(quán)式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)店誕生，據(jù)聯(lián)合國(guó)旅游組織2023年匯報(bào)：全球已經(jīng)有6.5萬(wàn)個(gè)家庭權(quán)酒店”已超過(guò)1000個(gè)。近年來(lái)中國(guó)前衛(wèi)旅游都市：北京、青島、民營(yíng)企業(yè)家占富人榜前五位。500富人財(cái)富總量超5000億元，相稱于上海市2023年的GDP(引自2023年4月29日《新財(cái)富》)中國(guó)32600公里的海岸線上，僅有的、最位于亞龍灣臨海一線中點(diǎn)的XX二期，將也許成為彌足寶貴的極品!對(duì)你而言，這也許是最終的機(jī)會(huì)!XX承接世界500強(qiáng)眾多著名企業(yè)會(huì)議，也是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和多國(guó)政要度假的首選之地。伴隨國(guó)際旅游文化熱移三亞，世界級(jí)選美盛會(huì)、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。XX,不只是亞龍灣的中點(diǎn)，更成為把你的貴客請(qǐng)到天邊來(lái)，遠(yuǎn)離都市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的XX:商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完畢，您的盛情體現(xiàn)了對(duì)朋友的深切關(guān)懷!在中國(guó)最漂亮的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資XX如同加入一種快樂(lè)大本營(yíng)：畢生的快樂(lè)，一身的健康以及貨幣單位無(wú)法計(jì)算的幸?；貓?bào)!當(dāng)你不在時(shí)，假如你樂(lè)意將這份享有快樂(lè)和健康的機(jī)會(huì)與他人分享，XX的管理團(tuán)體將為你適時(shí)出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂(lè)予人，安康畢生!這是任何理財(cái)大師都無(wú)法測(cè)算的投資曲線，這是一份愛(ài)心至上的心靈回報(bào)，又豈在幾張凡鈔俗紙!完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多樣化的海上運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、ID秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場(chǎng)預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留衛(wèi)生間：墻體高級(jí)面磚，地面高級(jí)仿古防滑地磚或石材，大理石臺(tái)電梯：上海三菱電梯GPS3或同級(jí)；通信接口：二個(gè)/間信息管理：安保系統(tǒng)，自動(dòng)消防系統(tǒng)(煙感或自動(dòng)噴淋到戶),熱水專業(yè)團(tuán)體貼心管家XX管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最合適、最需訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長(zhǎng)期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完畢業(yè)主的規(guī)全天候24小時(shí)周到護(hù)衛(wèi)，保證業(yè)主的絕對(duì)隱私。忠誠(chéng)為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。智者識(shí)XX、前瞻無(wú)限景五星級(jí)XX、五星級(jí)服務(wù)享有、頂級(jí)硬件配套設(shè)施、海景視野，為你規(guī)劃國(guó)際級(jí)濱海酒店生活。連綿無(wú)垠的潔白沙灘、浩渺無(wú)邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風(fēng)、陽(yáng)光，XX度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無(wú)限風(fēng)光。你的未來(lái)不是夢(mèng)!本畫冊(cè)所有圖片、文字闡明僅供參照，最終效果以實(shí)景為準(zhǔn)地址：中國(guó)海南島三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)熱線：轉(zhuǎn)166體醒目，顏色鮮艷(可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色);以“時(shí)尚Condo,共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，規(guī)定以較暗的顏色烘托主題文字(可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色);其中，●形象建立及宣傳鋪墊階段●試銷階段●正式銷售階段估計(jì)開始時(shí)間為2023年12月下旬)售前宣傳的基本目的是讓目的客戶對(duì)本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出的新4、5、2試銷階段——(時(shí)間三個(gè)月，估計(jì)開始時(shí)間為2023年春節(jié)前)本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動(dòng)作為客戶對(duì)估計(jì)正式開盤時(shí)間為2023年“五一”)重要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱都市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙碛屑彝?lè)趣的種種的客戶、針對(duì)性的直郵客戶，以及酒店客人(可考慮擺放于三亞高級(jí)形式：12開銅板紙精美冊(cè)子●家庭度假在三亞的迅猛發(fā)展和未來(lái)家庭度假的發(fā)展趨勢(shì)●簡(jiǎn)介海南與項(xiàng)目周圍的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大●海南旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)●公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)介●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)(每張插頁(yè)一種內(nèi)容)大折頁(yè)簡(jiǎn)樸簡(jiǎn)介項(xiàng)目的位置、周圍旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。(標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，重要為協(xié)助客人回憶項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色)制定以60cm×90cm的原則尺寸為宜，可做7-8塊左右(為墻掛式，4、7銷售進(jìn)度目的(以面積計(jì)算，均指公寓部分)●形象建立及售前宣傳鋪墊階段(動(dòng)工開始至春節(jié)):完畢5%就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目的客戶跟進(jìn))●試銷階段(春節(jié)開始至五一):完畢50%?！裾戒N售階段(六月一日開始至二00五年五月):完畢95%4、8資金計(jì)劃(見附件5、6)●本項(xiàng)目建設(shè)資金自籌4600萬(wàn)元，可保證工程主體完畢封頂，按照工程進(jìn)度，在沒(méi)有任何外來(lái)資金(包括銷售回款)進(jìn)帳的