加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的探討_第1頁
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的探討_第2頁
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的探討_第3頁
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的探討_第4頁
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的探討_第5頁
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文檔簡介

近年來,房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展衍生出大量的物業(yè)管理類企業(yè),但物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營期間,企業(yè)各類管理服務(wù)費(fèi)用定價(jià)低、利潤空間小。企業(yè)需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃,利用內(nèi)部的資金、資源,維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),全面預(yù)算管理可通過全流程、全方位的預(yù)算控制,減少企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成本費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。一、全面預(yù)算管理的概念分析預(yù)算管理是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)而展開的“模擬性”運(yùn)營管理活動(dòng),對企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著不可替代的指導(dǎo)作用。企業(yè)運(yùn)營過程中,企業(yè)會(huì)基于預(yù)算管理,制定符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的預(yù)算方案,從而通過企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的資源配置、流程控制,提升企業(yè)內(nèi)部資金利用率,讓企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)。全面預(yù)算管理是具有“全面性”“系統(tǒng)性”特點(diǎn)的預(yù)算管理模式,要求企業(yè)將預(yù)算管理融入企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,貫穿至企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造、生產(chǎn)管理的全過程內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)中,企業(yè)的主要產(chǎn)品是“服務(wù)型”產(chǎn)品,其全面預(yù)算管理多集中在“產(chǎn)品服務(wù)環(huán)節(jié)”上,整體預(yù)算模式較為簡單。但由于物業(yè)管理企業(yè)本身的特殊性,其在日常運(yùn)營中會(huì)增加較多的人工成本、服務(wù)成本,所以,成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算的主要目的。物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的專業(yè)業(yè)務(wù)有“清潔管理”“安全管理”“綠化管理”等,且企業(yè)采購物資類別多,管理的組織結(jié)構(gòu)分布廣,所以,企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理難度大。二、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的必要性正是由于物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算內(nèi)容的特殊性,企業(yè)在加強(qiáng)成本投入控制時(shí),才應(yīng)引進(jìn)全面預(yù)算管理理念,建立完善的預(yù)算管理體系,為物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供助力。具體來說,全面預(yù)算管理與物業(yè)管理企業(yè)的融合,有利于增強(qiáng)企業(yè)的成本管理能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力、市場競爭能力,同時(shí)有助于提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平,夯實(shí)企業(yè)的資金管理基礎(chǔ)。首先,成本控制環(huán)節(jié)中,物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)全面預(yù)算理念后,可通過預(yù)算編制,全方位的控制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的費(fèi)用支出,優(yōu)化物資、資產(chǎn)、資金的配置,保障企業(yè)成本控制質(zhì)量。再者,基于全面預(yù)算管理理念,物業(yè)管理企業(yè)可快速識(shí)別成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)隱患,提前做好成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、應(yīng)對方案,降低成本風(fēng)險(xiǎn)損失。其次,物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算時(shí),可用統(tǒng)一的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn),確定預(yù)算編制、執(zhí)行和考核中的管理?xiàng)l例,約束相關(guān)主體的行為,調(diào)動(dòng)其工作積極性,使其充分發(fā)揮自身的崗位價(jià)值,滿足新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)市場競爭的根本要求。最后,全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)事前、事中、事后的控制與監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理時(shí),可應(yīng)用該理念,加強(qiáng)預(yù)算控制,科學(xué)安排、規(guī)劃企業(yè)資金,為企業(yè)市場競爭創(chuàng)造良好條件。三、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀(一)缺乏對全面預(yù)算管理的認(rèn)知我國物業(yè)管理企業(yè)尚處于發(fā)展、探索階段,多數(shù)企業(yè)的規(guī)模較小,管理體系尚未成熟。在此背景下,物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理理念時(shí),企業(yè)內(nèi)部職工缺乏對該理念的正確認(rèn)知,尚未意識(shí)到全面預(yù)算的價(jià)值。比如,企業(yè)管理者雖然能夠認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算的必要性,但沒有系統(tǒng)、深層次的分析全面預(yù)算管理理論,所以,在物業(yè)管理企業(yè)管理者的認(rèn)知里,全面預(yù)算是計(jì)算企業(yè)的年度預(yù)期利潤,忽視預(yù)算管理的“全面性”。受管理者思想影響,企業(yè)財(cái)務(wù)人員在編制預(yù)算方案時(shí),往往會(huì)集中分析年度、月度的企業(yè)預(yù)期利潤,沒有將全面預(yù)算管理價(jià)值發(fā)揮到極致,最終導(dǎo)致企業(yè)中預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),財(cái)務(wù)預(yù)算控制效果不佳。除此之外,物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中,全面預(yù)算管理責(zé)任、權(quán)力不清晰,各部門在全面預(yù)算方案實(shí)施過程中,認(rèn)為預(yù)算是財(cái)務(wù)部門的主要責(zé)任,其他部門僅起到輔助作用,從而使得全面預(yù)算管理中人員權(quán)責(zé)不明,無法滿足全面預(yù)算的基本要求。(二)全面預(yù)算編制流程不完善由于大部分的物業(yè)管理企業(yè)尚未專門設(shè)立“全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)”,企業(yè)在預(yù)算編制、執(zhí)行時(shí)缺乏專門的監(jiān)管部門,所以,全面預(yù)算編制中仍存在較多問題。比如,預(yù)算編制時(shí)沒有全員參與,且企業(yè)內(nèi)部的各崗位在預(yù)算編制中的占比小,預(yù)算編制支出額少;預(yù)算編制中的信息數(shù)據(jù)不完整,沒有覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、管理活動(dòng);預(yù)算編制中部分財(cái)務(wù)人員過于強(qiáng)調(diào)編制本身,沒有對后期調(diào)整預(yù)算、評(píng)價(jià)預(yù)算等工作進(jìn)行分析。除此之外,物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算編制與企業(yè)實(shí)際需求不相符,預(yù)算編制所參考的數(shù)據(jù)不完整,無法對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)起到導(dǎo)向作用。(三)全面預(yù)算方案執(zhí)行監(jiān)督不到位目前,我國物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí),全面預(yù)算方案的執(zhí)行監(jiān)督不到位,具體可體現(xiàn)在以下內(nèi)容中:首先,全面預(yù)算編制后,預(yù)算執(zhí)行階段缺乏監(jiān)管,企業(yè)很多費(fèi)用會(huì)存在“超預(yù)算”“預(yù)算方案不完整”的情況,并且為完成預(yù)期工作任務(wù),相關(guān)人員會(huì)忽視預(yù)算方案直接支出部分費(fèi)用。其次,預(yù)算執(zhí)行完畢后,物業(yè)管理企業(yè)沒有客觀分析預(yù)算結(jié)果,對比每年度、月度的預(yù)算資金,所以全面預(yù)算管理的整體效能較弱,無法對企業(yè)管理水平起到積極作用。最后,物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算考評(píng)不到位,預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。部分企業(yè)雖然已經(jīng)建立全面預(yù)算考評(píng)機(jī)制,但該機(jī)制運(yùn)行過于形式化,沒有嚴(yán)格的在企業(yè)內(nèi)實(shí)施。四、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的具體思路(一)增強(qiáng)全面預(yù)算意識(shí),完善預(yù)算管理制度物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)全面預(yù)算管理理念后,還應(yīng)自上而下的增強(qiáng)全體職工的全面預(yù)算意識(shí),使其了解該理念的應(yīng)用價(jià)值,認(rèn)知全面預(yù)算管理的作用。隨后,企業(yè)應(yīng)根據(jù)全面預(yù)算管理模式,及時(shí)補(bǔ)充、完善預(yù)算管理制度。一方面,物業(yè)管理企業(yè)的管理者應(yīng)主動(dòng)學(xué)習(xí)全面預(yù)算的相關(guān)知識(shí),熟悉其管理功能,及其在物業(yè)管理類公司中的實(shí)施價(jià)值,然后整理全面預(yù)算管理流程、基本管理程序,組織企業(yè)內(nèi)部的人員培訓(xùn)。對于財(cái)務(wù)人員,其在全面預(yù)算管理培訓(xùn)時(shí),可系統(tǒng)的學(xué)習(xí)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行方法,用專業(yè)的財(cái)務(wù)技巧,處理企業(yè)內(nèi)的預(yù)算管理工作。必要時(shí),企業(yè)可組織專業(yè)的全面預(yù)算管理專家,對內(nèi)部職工進(jìn)行教育培訓(xùn),強(qiáng)化其對全面預(yù)算管理理念的認(rèn)知。另一方面,物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)計(jì)“全面預(yù)算管理制度”時(shí),應(yīng)結(jié)合全面預(yù)算需求、企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng),確定預(yù)算管理制度內(nèi)容,具體應(yīng)包括“預(yù)算編制制度”“預(yù)算執(zhí)行制度”“預(yù)算考評(píng)制度”“預(yù)算分析報(bào)告”等。在制度的約束下,企業(yè)內(nèi)部職工可明確自身在全面預(yù)算管理中的權(quán)力與責(zé)任,從而用更強(qiáng)的崗位責(zé)任意識(shí),對待日常工作中的預(yù)算任務(wù),保障物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的可靠性。(二)優(yōu)化預(yù)算編制,規(guī)范預(yù)算管理流程物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理理念時(shí),還應(yīng)及時(shí)優(yōu)化預(yù)算編制方法,規(guī)范預(yù)算管理流程。具體來說,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從三方面入手,明確預(yù)算編制的相關(guān)要求,如全員參與、全程滲透、全過程分析等。之后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)預(yù)算編制模板,組織財(cái)務(wù)人員定期整理企業(yè)的月度、年度預(yù)算,確定全面預(yù)算編制的具體方法。一方面,財(cái)務(wù)部門作為全面預(yù)算管理的主體,應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)、組織解耦,分析預(yù)算管理中的人員責(zé)任,設(shè)計(jì)預(yù)算模板。編制預(yù)算模板時(shí),財(cái)務(wù)人員可與企業(yè)的其他業(yè)務(wù)部門、經(jīng)營管理部門共同分析預(yù)算指標(biāo),設(shè)計(jì)預(yù)算編制表格。完成預(yù)算表格編制后,相關(guān)人員還應(yīng)初步的審查預(yù)算草案,分析其與企業(yè)管理目標(biāo)的一致性。另一方面,物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算方法多為“零基預(yù)算法”“定期預(yù)算法”。相關(guān)人員可基于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)特點(diǎn),分別編制各項(xiàng)活動(dòng)支出的費(fèi)用預(yù)算,核對費(fèi)用數(shù)額。預(yù)算編制期間,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)逐級(jí)的審批、核查預(yù)算草案,修訂、補(bǔ)充預(yù)算方案中的基本內(nèi)容。除此之外,對于年度的預(yù)算方案,物業(yè)管理企業(yè)可采用“定期預(yù)算”的方式,確立動(dòng)態(tài)化的預(yù)算管理模式。(三)引用先進(jìn)技術(shù),建設(shè)全面預(yù)算信息系統(tǒng)為在新時(shí)期,有效提升物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算管理水平,相關(guān)企業(yè)還應(yīng)引用先進(jìn)的管理技術(shù),建設(shè)全面預(yù)算系統(tǒng)。具體來說,數(shù)據(jù)時(shí)代中,大數(shù)據(jù)技術(shù)與各領(lǐng)域的融合程度加深,物業(yè)管理企業(yè)在全面預(yù)算管理中,同樣可借助大數(shù)據(jù)技術(shù),確保預(yù)算管理中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、實(shí)效性,提升企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)分析的整體效率。因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于大數(shù)據(jù)技術(shù),開發(fā)數(shù)據(jù)化的全面預(yù)算管理系統(tǒng),系統(tǒng)運(yùn)行期間可自動(dòng)采集物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中的基本信息,如物業(yè)設(shè)備巡檢信息、物業(yè)服務(wù)信息、人工成本信息、票據(jù)信息、固定資產(chǎn)信息等。在該系統(tǒng)的作用下,物業(yè)管理企業(yè)可匯總?cè)骖A(yù)算中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),避免出現(xiàn)信息盲點(diǎn)的情況,促進(jìn)企業(yè)預(yù)算管理的數(shù)據(jù)化。不僅如此,全面預(yù)算系統(tǒng)可協(xié)助財(cái)務(wù)人員查閱預(yù)算方案執(zhí)行情況,對比分析預(yù)算執(zhí)行結(jié)果,進(jìn)一步的完善企業(yè)的全面預(yù)算管理流程,突出全面預(yù)算管理在企業(yè)運(yùn)營中的核心優(yōu)勢,讓物業(yè)管理企業(yè)更有效的控制服務(wù)業(yè)務(wù)、管理業(yè)務(wù)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的成本支出費(fèi)用。(四)結(jié)合企業(yè)特點(diǎn),明確全面預(yù)算編制內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)類企業(yè),其全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容集中在“業(yè)務(wù)成本”“業(yè)務(wù)收入”“服務(wù)利潤”“現(xiàn)金流量”“基礎(chǔ)費(fèi)用”等方面,關(guān)鍵的預(yù)算編制內(nèi)容有“企業(yè)現(xiàn)金流量表”“利潤表”“資產(chǎn)負(fù)債表”等。為保障企業(yè)全面預(yù)算管理的整體質(zhì)量,相關(guān)人員應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)特點(diǎn),明確全面預(yù)算編制內(nèi)容。具體來說,首先,預(yù)算編制中的“收入預(yù)算”,應(yīng)包含物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中的“管理服務(wù)收入”“開發(fā)商結(jié)算收入”“開發(fā)商補(bǔ)貼”“區(qū)域內(nèi)廣告收入”等內(nèi)容。若企業(yè)采用不同的承保責(zé)任制度、酬金制度,其收入的編制會(huì)出現(xiàn)明顯差異,而預(yù)算編制中的“物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用”是物業(yè)管理企業(yè)的主要收入,是收入預(yù)算的主要編制內(nèi)容。其次,針對物業(yè)管理企業(yè)成本的預(yù)算編制內(nèi)容包括“業(yè)務(wù)人工成本”“物資消耗成本”“銷售成本”“停車場運(yùn)維成本”“小區(qū)安保成本”等內(nèi)容。其中“業(yè)務(wù)人工成本”“其他能耗成本”是我國物業(yè)管理企業(yè)成本預(yù)算的核心內(nèi)容。相關(guān)人員在預(yù)算編制人工成本費(fèi)用時(shí),可根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)、薪酬制度、員工數(shù)量、公司獎(jiǎng)金制度等內(nèi)容,確定人工費(fèi)用支出中的預(yù)算成本。最后,物業(yè)管理企業(yè)的“費(fèi)用預(yù)算”主要集中在“物業(yè)管理費(fèi)用”上,其他費(fèi)用的產(chǎn)生概率較低,所以在全面預(yù)算管理中,相關(guān)人員可結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中的職能部門,分別預(yù)算財(cái)務(wù)崗位、行政崗位、管理崗位的實(shí)際開支、基本費(fèi)用,完整的梳理物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用預(yù)算內(nèi)容,編制出更有價(jià)值、可參考的預(yù)算方案。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算編制內(nèi)容,完成預(yù)算方案后,相關(guān)人員應(yīng)系統(tǒng)的核對方案中的預(yù)算數(shù)據(jù)、預(yù)算信息,然后將其上交給上級(jí)管理部門,使其依據(jù)企業(yè)資金總額度,確定預(yù)算方案的可行性,審核預(yù)算方案,核實(shí)無誤后審批預(yù)算方案,請財(cái)務(wù)人員將其分發(fā)給各部門,督促其嚴(yán)格執(zhí)行該預(yù)算方案。(五)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行,構(gòu)建全面預(yù)算考核機(jī)制物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算理念時(shí),還應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督,構(gòu)建全面預(yù)算考核機(jī)制。具體來說,物業(yè)管理企業(yè)在確定財(cái)務(wù)預(yù)算的最終方案后,還應(yīng)分解方案中的層層指標(biāo),將其落實(shí)到企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,并用預(yù)算管理制度,確定各部門、各個(gè)員工的基本責(zé)任。在此過程中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃、預(yù)算目標(biāo),以及預(yù)算管理制度,設(shè)計(jì)相應(yīng)的考核、獎(jiǎng)懲制度,為全面預(yù)算管理方案的執(zhí)行、考核創(chuàng)造有利條件。對于物業(yè)管理企業(yè)來說,其全面預(yù)算執(zhí)行中的核心內(nèi)容,在于管理者對預(yù)算執(zhí)行過程的管理控制。所以在分解預(yù)算方案時(shí),相關(guān)人員可根據(jù)企業(yè)的月度規(guī)劃,確定預(yù)算方案的執(zhí)行任務(wù),同時(shí)根據(jù)每月的預(yù)算數(shù)據(jù),判斷預(yù)算執(zhí)行期間的實(shí)際管理效果,對比預(yù)算指標(biāo)差異,深入分析企業(yè)預(yù)算管理中的風(fēng)險(xiǎn)隱患,為后期的預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行積累經(jīng)驗(yàn),針對性的改進(jìn)預(yù)算執(zhí)行管理流程。除此之外,物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中,物業(yè)管理費(fèi)用、成本支出費(fèi)用等指標(biāo)是全面預(yù)算管理中預(yù)算績效考核的重要指標(biāo),企業(yè)可采用季度考核的方式,監(jiān)督預(yù)算方案的執(zhí)行過程,加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行管理。在此期間,為滿足新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展需求,在設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)預(yù)算指

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