資產(chǎn)評(píng)估房屋建筑物課件

資產(chǎn)評(píng)估房屋建筑物課件匯報(bào)人：小無(wú)名15目錄房屋建筑物基本概念與分類房屋建筑物評(píng)估方法與流程房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘查與數(shù)據(jù)收集房屋建筑物價(jià)值影響因素分析房屋建筑物評(píng)估報(bào)告編制與審核案例分析：某地區(qū)典型房屋建筑物評(píng)估實(shí)例01房屋建筑物基本概念與分類房屋定義房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。房屋功能房屋是滿足人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)等活動(dòng)的必需場(chǎng)所，具有居住、工作、商業(yè)、文化等多種功能。定義及功能ABDC按使用性質(zhì)分包括民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。民用建筑又分為居住建筑和公共建筑；工業(yè)建筑包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等；農(nóng)業(yè)建筑如溫室、畜禽舍等。按建筑結(jié)構(gòu)分包括磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。按施工方法分包括現(xiàn)澆式、裝配式、裝配整體式和部分現(xiàn)澆式等。按建筑層數(shù)分包括低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。房屋建筑物分類相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記管理等方面的內(nèi)容?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》對(duì)建筑許可、安全與衛(wèi)生、稅收等方面進(jìn)行了規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃等合同的簽訂和履行。其他地方性法規(guī)和政策如各地政府發(fā)布的房屋拆遷管理、物業(yè)管理等方面的法規(guī)和政策。02房屋建筑物評(píng)估方法與流程010203定義市場(chǎng)比較法是通過(guò)比較被評(píng)估房屋與近期內(nèi)已交易的類似房屋的價(jià)格，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，從而確定被評(píng)估房屋價(jià)值的方法。適用范圍適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍的地區(qū)，且要求被評(píng)估房屋與參照房屋在用途、結(jié)構(gòu)、地理位置等方面具有相似性。操作步驟收集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、進(jìn)行交易情況修正、進(jìn)行交易日期修正、進(jìn)行區(qū)域因素修正、進(jìn)行個(gè)別因素修正、求出比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法

收益還原法定義收益還原法是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估房屋未來(lái)各期的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原率將其折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，以此估算房屋價(jià)值的方法。適用范圍適用于有收益或有潛在收益的房屋評(píng)估，如商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等。操作步驟搜集有關(guān)資料、確定年純收益、選用適當(dāng)?shù)倪€原率、計(jì)算房屋評(píng)估值。適用范圍適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、交易實(shí)例少或無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估的房屋。定義成本逼近法是通過(guò)估算被評(píng)估房屋在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本，并扣除已使用年限的折舊，以此確定被評(píng)估房屋價(jià)值的方法。操作步驟搜集有關(guān)資料、估算重置成本或重建成本、估算折舊、計(jì)算房屋評(píng)估值。成本逼近法明確評(píng)估目的和對(duì)象明確房屋評(píng)估的具體目的和對(duì)象，為后續(xù)工作提供指導(dǎo)?，F(xiàn)場(chǎng)勘查對(duì)被評(píng)估房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解其地理位置、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況等。收集資料收集與房屋評(píng)估相關(guān)的資料，如產(chǎn)權(quán)證明、建筑圖紙、交易記錄等。選擇評(píng)估方法根據(jù)被評(píng)估房屋的特點(diǎn)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法。進(jìn)行計(jì)算分析運(yùn)用選定的評(píng)估方法進(jìn)行計(jì)算分析，得出初步評(píng)估結(jié)果。結(jié)果調(diào)整與確定對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整和修正，最終確定房屋評(píng)估值。評(píng)估流程03房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘查與數(shù)據(jù)收集包括房屋建筑物的地理位置、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝修情況、設(shè)施設(shè)備、使用情況等。勘查內(nèi)容通過(guò)實(shí)地走訪、觀察、測(cè)量、拍照、記錄等方式，全面了解房屋建筑物的實(shí)際情況?？辈榉椒ìF(xiàn)場(chǎng)勘查內(nèi)容與方法收集房屋建筑物的相關(guān)證件、圖紙、合同、協(xié)議等資料，以及現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的數(shù)據(jù)和照片等。對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類、整理、分析，提取有用信息，為后續(xù)的評(píng)估工作提供依據(jù)。數(shù)據(jù)收集與整理整理數(shù)據(jù)收集數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)勘查過(guò)程中，要注意自身安全和保護(hù)房屋建筑物的安全，遵守相關(guān)規(guī)定和操作規(guī)程。安全第一在勘查和收集數(shù)據(jù)時(shí)，要保持客觀公正的態(tài)度，不受任何利益干擾，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性。客觀公正對(duì)于涉及到客戶隱私和商業(yè)機(jī)密的信息，要嚴(yán)格保密，不得隨意泄露或傳播。保密原則現(xiàn)場(chǎng)勘查注意事項(xiàng)04房屋建筑物價(jià)值影響因素分析房屋所處的地理位置，包括城市、區(qū)域、地段等，對(duì)房屋價(jià)值有重要影響。一般來(lái)說(shuō)，大城市、中心區(qū)域、繁華地段的房屋價(jià)值更高。地理位置房屋周邊的交通狀況，包括道路、公交、地鐵等交通設(shè)施的便利程度，也會(huì)影響房屋價(jià)值。交通便利的房屋更受市場(chǎng)歡迎，價(jià)值相對(duì)較高。交通條件地理位置及交通條件建筑結(jié)構(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，包括建筑結(jié)構(gòu)類型、建筑年代、建筑質(zhì)量等，對(duì)房屋價(jià)值有重要影響。結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、質(zhì)量好的房屋價(jià)值更高。設(shè)計(jì)風(fēng)格房屋的設(shè)計(jì)風(fēng)格，包括建筑外觀、室內(nèi)裝修等，也會(huì)影響房屋價(jià)值。獨(dú)特、美觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格可以提高房屋的觀賞性和舒適度，從而提高房屋價(jià)值。建筑結(jié)構(gòu)與設(shè)計(jì)風(fēng)格房屋用途及市場(chǎng)需求房屋用途房屋的用途，如住宅、商業(yè)、辦公等，對(duì)房屋價(jià)值有重要影響。不同用途的房屋在市場(chǎng)上的需求和價(jià)格差異較大。市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求的變化對(duì)房屋價(jià)值也有影響。當(dāng)市場(chǎng)需求增加時(shí)，房屋價(jià)格上漲；反之，當(dāng)市場(chǎng)需求減少時(shí)，房屋價(jià)格下跌。政策因素01政府的房地產(chǎn)政策對(duì)房屋價(jià)值也有影響。例如，限購(gòu)、限貸等政策會(huì)抑制市場(chǎng)需求，從而影響房屋價(jià)值。經(jīng)濟(jì)因素02宏觀經(jīng)濟(jì)狀況也會(huì)影響房屋價(jià)值。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房屋價(jià)格上漲；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房屋價(jià)格下跌。社會(huì)因素03社會(huì)因素如人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、教育資源配置等也會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生影響。例如，人口增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，從而提高房屋價(jià)值。其他影響因素05房屋建筑物評(píng)估報(bào)告編制與審核準(zhǔn)確性完整性客觀性可讀性評(píng)估報(bào)告編制要求評(píng)估報(bào)告必須準(zhǔn)確反映房屋建筑物的實(shí)際情況，包括地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、使用狀況等。評(píng)估人員應(yīng)客觀、公正地進(jìn)行評(píng)估，不受任何外部因素的影響。評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含所有必要的信息和數(shù)據(jù)，以便讀者全面了解房屋建筑物的價(jià)值。評(píng)估報(bào)告應(yīng)清晰、簡(jiǎn)潔，易于理解和閱讀。摘要簡(jiǎn)要介紹評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等。封面包括評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、評(píng)估報(bào)告標(biāo)題、評(píng)估對(duì)象名稱、評(píng)估基準(zhǔn)日等。目錄列出評(píng)估報(bào)告的主要章節(jié)和附錄。正文詳細(xì)闡述評(píng)估過(guò)程、方法、依據(jù)和結(jié)果，包括房屋建筑物的描述、市場(chǎng)分析、價(jià)值估算等。附錄包括評(píng)估過(guò)程中使用的數(shù)據(jù)、圖表、照片等輔助材料。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成包括初步審核、詳細(xì)審核和最終審核三個(gè)階段，每個(gè)階段都有不同的審核重點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)。審核程序主要包括評(píng)估方法的合理性、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性、報(bào)告的規(guī)范性和客觀性等方面。審核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修改和完善，確保評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性和可靠性。同時(shí)，審核結(jié)果應(yīng)記錄在案，作為后續(xù)工作的參考依據(jù)。審核結(jié)果處理審核程序及標(biāo)準(zhǔn)06案例分析：某地區(qū)典型房屋建筑物評(píng)估實(shí)例某地區(qū)一幢具有代表性的房屋建筑物，用途為住宅。評(píng)估對(duì)象為房屋交易、抵押貸款、征收補(bǔ)償?shù)忍峁﹥r(jià)值參考。評(píng)估目的XXXX年XX月XX日。評(píng)估基準(zhǔn)日案例背景介紹評(píng)估師對(duì)房屋建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，記錄了房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施等情況，并拍攝了現(xiàn)場(chǎng)照片?，F(xiàn)場(chǎng)勘查市場(chǎng)調(diào)研評(píng)估方法選擇評(píng)估計(jì)算評(píng)估師通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解了該地區(qū)類似房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)格、租金水平等信息。根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象特點(diǎn)，選擇了市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估師按照選定的評(píng)估方法，進(jìn)行了詳細(xì)的計(jì)算和分析，得出了房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估過(guò)程展示評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)計(jì)算，該房屋建筑物的評(píng)估價(jià)