社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作

新景祥咨詢顧問部內(nèi)部分享——社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作手冊廈門市新景祥房地產(chǎn)謀劃代理咨詢顧問部沉淀人：吳雅菲2021.07寫在前面：分享對象：新景祥咨詢顧問部同伴分享目的：了解社區(qū)商業(yè)操作流程及方法。分享版本：2021.07版僅僅，只是一次分享！做社區(qū)商業(yè)，先了解何為社區(qū)商業(yè)，與城市商業(yè)有何不同？概念規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃什么是社區(qū)商業(yè)？概念——社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為目的，以地域內(nèi)和周邊居民為主要效力對象的商業(yè)形狀，是相對于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形狀社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體以利民便民為目的以地域內(nèi)和周邊居民為主要效力對象對住宅小區(qū)的依存關(guān)系：建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)的運營上，直接指向小區(qū)住戶闡明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費者的地域性，是區(qū)別與其他商業(yè)最重要的特點不是、也無法滿足所指向的終端消費者的一切商業(yè)需求但對消費者需求的滿足必需具備方便的特性社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別？在位置、消費群體、業(yè)態(tài)組合、建筑形狀上存在差別性滿足住宅小區(qū)部分商業(yè)需求具有滿足需求的便利性形狀、業(yè)態(tài)、層次較不完善類型位置消費群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，離居住集聚區(qū)很近消費對象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈小主要面向社區(qū)居民的日常消費、針對性更強，主要經(jīng)銷日常生活用品，業(yè)態(tài)不完善最常見的是底商形態(tài)，一般是獨立的商鋪，少量為大開間商場城市商業(yè)城市商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個城市，甚至更為廣泛各種各樣的業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多種多樣遵照“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思想原那么〞首先是思索如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)其次才是社區(qū)商業(yè)本身價值的最大化商業(yè)特征的營造應(yīng)與住宅的文化、特征堅持高度一致社區(qū)商業(yè)與整體住宅關(guān)系？桃源居社區(qū)商業(yè)景觀小品案例：桃源居，社區(qū)主題籠統(tǒng)定位為“世外桃源〞，社區(qū)商業(yè)與住宅主題籠統(tǒng)相一致，在景觀小品點綴上給予呼應(yīng)和表現(xiàn)社區(qū)商業(yè)普通規(guī)模？《中國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)1萬-1.5萬2千-4千300-700人口(人)3萬-5萬7千-1.5萬1千-3千商業(yè)服務(wù)配套700-910㎡/千人450-570㎡/千人150-370㎡/千人社區(qū)規(guī)模社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)模普通應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)效力人口普通在5萬人以下效力半徑普通在2公里以內(nèi)，合理半徑在800-1000M我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范約束了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模普通在3萬㎡以下社區(qū)商業(yè)有哪些類型？1、按照商住比2、按照人均商業(yè)面積分類參考標(biāo)準(zhǔn)值分類參考標(biāo)準(zhǔn)值外向型5%-11%外向型1.08-2.54㎡中間型（偏外向型）2%-5%中間型（偏外向型）0.14-0.87㎡內(nèi)向型2%以下內(nèi)向型0.14-0.87㎡根據(jù)效力范圍的不同，分為外向型、中間型和內(nèi)向型三種社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)效力半徑？主要消費圈在500m范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)步行5分鐘約500m步行10分鐘約1km騎車15分鐘約2km主要消費圈：社區(qū)商業(yè)50%-80%終端消費者來源于該區(qū)域次要消費圈：社區(qū)商業(yè)15%-25%終端消費者來源于該區(qū)域邊緣消費圈：社區(qū)商業(yè)零星的終端消費者來源于該區(qū)域“51015〞社區(qū)購物網(wǎng)絡(luò)專業(yè)人士經(jīng)過對人出行購物習(xí)慣的研討，提出社區(qū)效力網(wǎng)絡(luò)：步行5分鐘到達(dá)便利店步行10分鐘到達(dá)超市、餐飲店騎車15分鐘到達(dá)購物中心什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？概念——是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和效力的詳細(xì)形狀，是零售活動的詳細(xì)方式。即零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進(jìn)展相應(yīng)的要素組合而構(gòu)成的不同運營形狀。分類——國家質(zhì)檢總局、國家規(guī)范委結(jié)合發(fā)布新國家規(guī)范<零售業(yè)態(tài)分類>〔GB/T18106-2004〕，將業(yè)態(tài)分為17類有店鋪零售業(yè)態(tài)共有12種食雜店百貨店便利店專業(yè)店折扣店專賣店超市家居建材商店大型超市購物中心倉儲式會員店工廠直銷中心無店鋪零售業(yè)態(tài)共有5種電視購物郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭電話購物商業(yè)業(yè)態(tài)超市便利店大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)店專賣店百貨店大型購物中心專業(yè)零售市場摸清本身的商業(yè)開展條件城市規(guī)劃地理區(qū)位工程規(guī)劃工程能見度交通可達(dá)性工程人車流量周邊市政配套及物業(yè)社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃城市規(guī)劃所在片區(qū)功能定位及開展方向商務(wù)區(qū)？行政區(qū)？文教區(qū)？住宅區(qū)？工程在片區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃？規(guī)模性質(zhì)？人均商業(yè)面積？所在片區(qū)人口開展規(guī)劃常住人口規(guī)模？人口流動性？人口構(gòu)造？分析城市規(guī)劃的開展方向，明確工程商業(yè)開展的規(guī)劃環(huán)境對本案商業(yè)開展的影響地理區(qū)位工程在城市中的區(qū)位占位老城區(qū)？新城區(qū)？城鄉(xiāng)結(jié)合部？近郊？遠(yuǎn)郊？工程在片區(qū)中的區(qū)位占位中心區(qū)？邊緣區(qū)？成熟區(qū)？陌生區(qū)？工程與周邊工程區(qū)位關(guān)系相對獨立？互動親密？分析工程區(qū)位占位問題，明確工程商業(yè)開展背景環(huán)境工程規(guī)劃體量目的，上限與下限，能否是強迫性規(guī)定？規(guī)劃能否受限？與主干道退線要求？商業(yè)在住宅工程中的占位，初步判別其類型工程本身的特征，判別商業(yè)在各物業(yè)形狀之間的占位了解工程規(guī)劃中的商業(yè)體量規(guī)劃及限制，以及商業(yè)性質(zhì)初步判別能否具有程度高差？地塊與主干道關(guān)系，昭示性如何？能否具有綠化帶阻隔？能否具有自然環(huán)境的遮擋與阻隔，例如山體、水體？工程能見度了解工程商業(yè)的昭示性，能否具備對外效力的外在條件工程交通可達(dá)性社區(qū)商業(yè)可達(dá)性應(yīng)至少滿足兩個方面的條件人流可以方便地到達(dá)地塊車流可以從城市各個方向到達(dá)地塊并可以方便進(jìn)出和停留地塊周圍道路情況自駕車出行情況地塊交通微循環(huán)城市公交系統(tǒng)地塊內(nèi)人行交通位于工程哪個方向？道路等級與性質(zhì)？對于工程能否通達(dá)？能否擁堵？通往主要城市節(jié)點及商業(yè)節(jié)點能否便利？間隔主要城市節(jié)點及商業(yè)節(jié)點的時空間隔如何？到達(dá)工程能否有轉(zhuǎn)彎限制？能否具有隔離帶地塊本身內(nèi)循環(huán)與外部交通的對接關(guān)系公交站點于本案的分布密度本案與站點之間的通達(dá)條件主要人流道路與停留點選取各主要節(jié)點作為監(jiān)測點輻射范圍判別監(jiān)測結(jié)果不同時段監(jiān)測結(jié)果，例如，上下班、閑時日平均流量峰值時間任務(wù)日與周末流量區(qū)別主要人流動線工程人車流量工程及周邊居民出行方式工具特征、人車流量，判別工程商業(yè)的價值調(diào)查與分析方法同人流量分析工程市政配套及物業(yè)組合即了解工程周邊四至配套環(huán)境，對于一些特殊的市政配套，能夠?qū)е律虡I(yè)定位的重要改動中小學(xué)校幼兒園醫(yī)院銀行郵電通訊科研院所政府機構(gòu)購物中心超市餐飲休閑文娛場所……工程界定：工程商業(yè)開展條件如何？初步判別該社區(qū)商業(yè)性質(zhì)如何？結(jié)論回答市場購買力、市場容量、競爭三個問題宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)市場現(xiàn)狀未來市場競爭社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圍繞1個中心問題進(jìn)展：當(dāng)?shù)刭徺I力如何？主要目的消費力城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費性支出社會消費品零售總額社會商品購買力指數(shù)人均GDP世界銀行<世界開展報告>人均國內(nèi)消費總值6000-8000美圓，是一個地域商業(yè)快速開展的時期解讀商業(yè)市場，必需建立于詳盡細(xì)致的市場調(diào)查根底上！商業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)搜集方法街頭攔截訊問入戶訪問深度訪談座談訪問訪問……網(wǎng)上調(diào)查日記式調(diào)查實地察看郵寄訪問數(shù)據(jù)獲取途徑商業(yè)市場圍繞3個中心問題進(jìn)展：1、供應(yīng)？2、銷售？3、價錢？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售價錢？歷年與近期片區(qū)商業(yè)供銷主力產(chǎn)品？與其他片區(qū)的商業(yè)物業(yè)開展情況對比？與其他物業(yè)形狀的對比情況，比如住宅？回答片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀供銷市場容量、供銷主力與市場占位問題周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀圍繞3個問題進(jìn)展怎樣的市場供應(yīng)現(xiàn)狀怎樣的消費現(xiàn)狀怎樣的現(xiàn)狀供求關(guān)系工程分布及本案關(guān)系？工程商業(yè)定位及檔次？工程商業(yè)體量？現(xiàn)狀業(yè)態(tài)及業(yè)種情況？租售價錢情況？空置率情況？店面規(guī)格及形狀？家庭特征？職業(yè)及收入特征？日均消費人流量？人均消費金額？購物時段特征？消費偏好特征？持有招商？全部銷售？二者兼有？判別工程所處片區(qū)商業(yè)開展存在何種問題？本案能否具有時機點？未來趨勢如何？未來市場競爭圍繞3個問題進(jìn)展未來供應(yīng)體量？商業(yè)定位及規(guī)劃？運營方式？工程分布與本案關(guān)系？工程商業(yè)供應(yīng)體量？推售時間？售價預(yù)期？工程商業(yè)定位？工程商鋪供應(yīng)構(gòu)造？店鋪規(guī)格？持有招商？全部銷售？二者兼有？未來面市工程能否與本案構(gòu)成競爭？本案相比競爭優(yōu)勢、優(yōu)勢如何？本案競爭時機點在哪里？本案市場占位如何，給予市場定位：領(lǐng)袖？跟隨？差別？創(chuàng)新？結(jié)論界定本案消費群體，掌握消費特征終端消費客群商鋪投資客群商鋪運營者社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃終端消費客群定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研目的：大致圈定調(diào)研范圍界定調(diào)研力量的分配舉例：調(diào)查范圍以道路為骨干方圓500m范圍的主要消費圈，調(diào)查樣本取總量的50%-80%1km次級消費圈取15-25%邊緣消費圈層零星取樣對于普通社區(qū)商業(yè)：中心調(diào)查對象通常有如下類型本社區(qū)定位客群或已入住或即將入住業(yè)主周邊樓盤居住者社區(qū)周邊原著居民終端消費客群定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研市場調(diào)查分類分析歸納概略定位終端消費客群定位——市場調(diào)查年齡？性別？職業(yè)？文化程度？婚否？家庭構(gòu)造？收入程度？能否當(dāng)?shù)厝?？未來人口?shù)量、構(gòu)造、層次變化？消費習(xí)慣？消費構(gòu)造？消費實力？消費偏好？作為研討分析的調(diào)研數(shù)據(jù)根底終端消費客群定位——分類根據(jù)工程研討重點及目的，選取某一特征對終端消費客群進(jìn)展分類，作為研討的根底終端消費者區(qū)分按職業(yè)區(qū)分按年齡區(qū)分按地域來源區(qū)分按收入程度區(qū)分按家庭類型區(qū)分終端消費客群定位——分析消費習(xí)慣消費構(gòu)造消費實力消費偏好在分類之下，對不同類別消費者進(jìn)展研討消費地點消費頻次消費層次飲食服飾教育文化日常用品時段偏好結(jié)伴購物目的性消費日均消費程度人均消費程度品牌關(guān)注度終端消費客群定位——歸納概略商業(yè)物業(yè)，特別是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，不能夠滿足一切消費群體的一切需求，因此必需找出各類消費群體的共性和個性！研討總結(jié)各類消費群體的消費共性和個性特征具有同樣消費特征的群體類別進(jìn)展二次并類主力消費群體特征次主力消費群體特征特殊消費群體由主力消費群體特性得出工程終端消費客群定位方向124563123456123工程終端消費客群定位表示圖商鋪投資客群定位前提：開發(fā)商目的是將社區(qū)商業(yè)全售或部分銷售對投資客群的定位，更關(guān)注的是投資客地域來源、購買力與運營傾向商鋪投資客群相對住宅客群而言，更具有廣泛性和不固定性對大多數(shù)地域大多數(shù)情況，商鋪投資客占70-90%甚至以上比例投資客群關(guān)注的的中心價值元素也非常單一，及工程商業(yè)物業(yè)的投資價值商鋪投資客群定位劃定區(qū)域案例調(diào)研歸納總結(jié)取樣訪談歸納總結(jié)通常選取比工程所在片區(qū)更為廣泛的城市區(qū)域周邊工程城市類似地段類似工程地域來源購買力運營傾向投資客投資自用兼顧地域來源購買力運營傾向工程調(diào)研客群調(diào)研投資客群定位商鋪運營客群定位前提：開發(fā)商目的是將商業(yè)物業(yè)持有招商或者售后返租招商運營該類客群難以定位，關(guān)鍵在于滿足各類業(yè)態(tài)的物業(yè)條件要求超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綜合超市超市類社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯超市類便利超市相比綜合超市和社區(qū)標(biāo)超，便利店對停車位沒有要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類中西快餐餐飲類西式快餐技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類西餐咖啡店便利店類便利店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修對開間、進(jìn)深和層高有較多要求，且對展現(xiàn)性要求高技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯效力配套及精品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對運營場所的技術(shù)目的要求不盡一樣：美容業(yè)態(tài)對外效力性質(zhì)較強，對展現(xiàn)性要求較高，對供應(yīng)水、排污等技術(shù)目的有著較細(xì)致的要求。普通情況下，美容SPA的運營樓層多在二層，而美發(fā)大部分那么在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于運營面積的要求相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯生活家居對于運營場所的硬件技術(shù)要求符合本身運營的需求，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可經(jīng)過打通兩間或多間小鋪來到達(dá)，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈敏性。生活家居類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯文娛休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，效力性質(zhì)較強，對于供配電、供應(yīng)水、排污、停車位等要求高，同時，面積的需求也相對較大。休閑業(yè)態(tài)運營場所普通在二、三樓制定工程戰(zhàn)略社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略定位分目定位社區(qū)商業(yè)定位系統(tǒng)項目戰(zhàn)略定位主題定位市場定位客群定位產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位價錢定位以一種概念或文化標(biāo)注工程的中心價值確定占領(lǐng)市場的特定身份：領(lǐng)袖？跟隨？差別？創(chuàng)新？結(jié)合工程或市場確定購買圈層確定工程的產(chǎn)品形狀、風(fēng)格、檔次展現(xiàn)工程的整體印象以高價確定工程位置，或以低價競爭市場，強化競爭力本分享，將定位系統(tǒng)，根據(jù)邏輯關(guān)系，分散到各個章節(jié)中工程整體戰(zhàn)略定位——原那么戰(zhàn)略定位：完好表達(dá)和代表工程的中心價值的理念定位的原那么整體工程的大定位消費者的需求社區(qū)商業(yè)物業(yè)的特征平衡區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的需求周邊競爭工程的商業(yè)特點工程整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……消費者希望什么市場競爭偏向地塊本身適宜做什么工程定位消費者、地塊、市場組成一個大的立體平臺，三者在內(nèi)容、作用、功能上交叉聯(lián)絡(luò)，相交的平衡點就是工程的定位根據(jù)工程整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……假設(shè)論證法——從結(jié)論出發(fā)在很難確定最正確定位時，對集中難以排出的定位進(jìn)展假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)優(yōu)勢，再將分析結(jié)果進(jìn)展對比，據(jù)此確定最終定位方法建立的條件：詳盡的市場調(diào)查該方法的優(yōu)勢：直奔主題、迅速快捷，適用于疑問工程、特殊工程、單體工程，不適宜大型工程步驟：先設(shè)計幾種最正確定位，然后分別對每一個定位進(jìn)展分析、求證求證結(jié)論選取最優(yōu)的兩個定位，以時間、本錢、難度為坐標(biāo)，對設(shè)計操作程序再次求證分析根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定工程定位，并將該定位于市場同類工程進(jìn)展對比分析，以判別該定位的預(yù)期效果工程整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……剝洋蔥定位法——讓矛盾層層轉(zhuǎn)化此方法就是找矛盾，讓矛盾不斷轉(zhuǎn)化，而最關(guān)鍵的能否找準(zhǔn)第一個中心矛盾工程的中心問題究竟是什么？這是工程勝利與否的決議性條件。工程最大的難點是什么？這是處理和突破的最大妨礙。接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾A地塊研討：轉(zhuǎn)化為主要矛盾B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾C綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾D主要矛盾A主要矛盾C主要矛盾D……定位產(chǎn)生主要矛盾B主題定位商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃開展趨勢工程商業(yè)業(yè)態(tài)工程商業(yè)規(guī)模休閑？文娛？餐飲？休閑？文化？購物？專業(yè)店？專賣店？便利店？超市？外向？中間？內(nèi)向？主題定位表述舉例：為社區(qū)生活配套效力的，以運營休閑、文化、文娛、日常購物為主的，綜合性社區(qū)商業(yè)檔次定位工程整體戰(zhàn)略市場競爭環(huán)境工程客群定位工程商業(yè)規(guī)模高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？檔次定位商業(yè)的主題籠統(tǒng)定位主要思索的要素：住宅樓盤的整體風(fēng)格；工程片區(qū)的整體氣氛；主題營造的可實現(xiàn)性等；籠統(tǒng)定位實現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套商業(yè)規(guī)模——思緒零售業(yè)飽和形狀分析零售業(yè)引力模型計算城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范要求商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)規(guī)?！闶蹣I(yè)飽和形狀分析目的判別能否能夠設(shè)立商場假設(shè)在本工程地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是效力于本社區(qū)，最高要求是效力于商圈，據(jù)此來確定社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模區(qū)間商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業(yè)面積內(nèi)分析模型按照零售飽和實際，只需在零售飽和度大于平均值的情況下，才有能夠在商圈內(nèi)開設(shè)商場。計算公式如下：零售飽和度IRS〔元/㎡.日〕=C〔人〕×RE〔元/日〕/RF〔㎡〕IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內(nèi)消費者人均消費支出；RF——商圈內(nèi)主要商店的營業(yè)面積計算的零售飽和度與全市零售業(yè)盈虧平衡點單位營業(yè)額比較，高于平均值那么闡明所在商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未到達(dá)飽和形狀商業(yè)規(guī)?！闶蹣I(yè)飽和形狀分析計算:極限規(guī)模測算表下限：社區(qū)商業(yè)上限：城市商業(yè)社區(qū)常住人口總數(shù)（戶）A城市商圈總?cè)丝冢ㄈf人）F社區(qū)配套超市（㎡）B商圈內(nèi)人均消費（元/年）G社區(qū)人流量（萬人/日）C偶得性消費商業(yè)面積D商圈內(nèi)年總消費（億元）H中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費商業(yè)面積（㎡）E項目可能的規(guī)模下限（萬㎡）X項目可能的規(guī)模上限（萬㎡）Y規(guī)模下限的計算，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)面積在9000㎡-17000㎡規(guī)模上限的計算，根據(jù)零售商業(yè)飽和度進(jìn)展計算，即當(dāng)零售商業(yè)飽和度到達(dá)盈虧臨界值時，所需求的商業(yè)面積，計算公式：RF〔㎡〕=C〔人〕×RE〔元/日〕/零售飽和度臨界值IRS〔元/㎡.日〕商業(yè)規(guī)模——零售引力模型目的思索競爭要素下，計算本案商業(yè)可以占領(lǐng)的市場份額要點明確競爭對象及競爭規(guī)模商業(yè)點吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時間負(fù)相關(guān)出行時間，按商圈人口重心到商業(yè)點步行時間進(jìn)展計算引力模型本案吸引商圈人口到達(dá)本案i購物的概率J表示第N個商業(yè)點Sj表示第j個商業(yè)點的商業(yè)面積，Tij表示從商圈i到達(dá)j商業(yè)點步行時間修正系數(shù)，根據(jù)工程業(yè)態(tài)及運營種類而定，普通取1或2商業(yè)名稱商業(yè)面積SJ點到達(dá)本項目的出行時間S/Tλ到j(luò)點消費的概率J1S1T1X1P1J2S2T2X2P2J3S3T3X3P3……………………本案假設(shè)最大上限SiTiXiPi商業(yè)規(guī)?！闶垡δＰ陀嬎闼妓鞲偁幍目蛻舴至髑闆r下，將初次計算的社區(qū)商業(yè)規(guī)模上限修正為：修正后本案商業(yè)規(guī)模上限=最大的上限Si*到本案消費概率Pi〔也就是本案能夠所占的市場份額〕實現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃前提——功能定位工程戰(zhàn)略定位功能支撐工程整體商業(yè)功能休閑功能購物功能社區(qū)公共效力功能餐飲功能保健功能文化功能文娛功能功能選擇超市、餐飲、便利店、效力配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：社區(qū)商業(yè)的根本特性：超市、餐飲和效力配套是社區(qū)商業(yè)的三大根本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先思索承租才干較高的業(yè)態(tài)；能否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實踐情況；能否在工程目前條件下開業(yè)運營，培育商業(yè)氣氛；符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)目的。業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870找出本地及相關(guān)區(qū)域內(nèi)，與本案類似社區(qū)〔外向型、中間型或內(nèi)向型，與本案戰(zhàn)略定位相類似的社區(qū)〕，對在運營的各類業(yè)態(tài)進(jìn)展統(tǒng)計，總結(jié)業(yè)態(tài)配比普通規(guī)律。例如右表：統(tǒng)計樣本，深圳23個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方法運營面積占比到達(dá)15％以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揚著主體作用另外，結(jié)合區(qū)域特征，可歸納出區(qū)域特征下的業(yè)態(tài)配比規(guī)律〔如，城市郊區(qū)陌生區(qū)域業(yè)態(tài)配比與城市中心區(qū)的必然不同〕在普通規(guī)律參考下，結(jié)合本案戰(zhàn)略定位，進(jìn)展業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后續(xù)指點商鋪產(chǎn)品規(guī)劃做預(yù)備業(yè)態(tài)規(guī)劃方法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例自創(chuàng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律本案戰(zhàn)略定位客戶需求〔各類商家需求〕業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積配比規(guī)劃地域特征開發(fā)商意圖〔租售意圖〕市場定位各類業(yè)態(tài)面積要求普通規(guī)律業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置社區(qū)超市1000-5000-1-3層主干道/主入口便利超市100-5001層主入口/主干道餐飲快餐類：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒樓：1000-30001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨近主干道美容美發(fā)美發(fā)50-100；美容200-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無特殊要求休閑類500-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無求，但要有一個良好的展示面便利店50-2001層靠近主入口，離居住區(qū)域較近餅屋或蛋糕店30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)過渡業(yè)態(tài)，位置要求不高地產(chǎn)中介30-1001層在社區(qū)啟動區(qū)較多，位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主入口，離居住區(qū)域較近沖印店10-201層位置要求弱其他----位置要求不高各類商家物業(yè)條件普通規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致適宜的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好運營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)目的的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不一樣，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上〞五種面積區(qū)間。商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律輻射面廣的業(yè)態(tài)，如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)運營面積都較大，因此，大面積鋪位比例相對應(yīng)較高。但是，在個數(shù)比例上，“30㎡以下〞和“31㎡－80㎡〞兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單面子積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。注：此統(tǒng)計是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計，各地的特征，需求建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計根底上。商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，運營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因此該面積區(qū)間中“501㎡以上〞的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在短少運營面積較大的主力店，為堅持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)添加次主力店的數(shù)量，構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)。注：此統(tǒng)計是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計，各地的特征，需求建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計根底上。商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且運營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。注：此統(tǒng)計是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計，各地的特征，需求建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計根底上。業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%從以上23個社區(qū)的統(tǒng)計，探求普通規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間：從以上23個社區(qū)的統(tǒng)計，探求普通規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃——普通規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積規(guī)劃各類業(yè)態(tài)面積要求普通規(guī)律類似社區(qū)各類業(yè)態(tài)面積普通規(guī)律實現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套規(guī)劃規(guī)劃人流動線規(guī)劃業(yè)態(tài)分布及規(guī)劃社區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——原那么各業(yè)態(tài)對于位置要求不盡一樣，總體應(yīng)留意以下根本原那么：在商業(yè)布點時，可優(yōu)先思索表達(dá)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、效力配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)防止影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容普通是以二樓為主要承租面積，但必需預(yù)留良好的展現(xiàn)面。類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴大展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強入口集中型將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費以點帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物商業(yè)較分散，難形成規(guī)模效應(yīng)社區(qū)商業(yè)分布類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例沿蓮花路展現(xiàn)效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等二樓分布對位置要求、人氣要求不甚高的休閑、文娛、教育、培訓(xùn)等圈地街鋪型：萬科金色家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例入口街鋪型：東?；▓@入口集中型：波托菲諾各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布要求社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃了解兩個概念：人流焦點：普通位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有獨一性，普通情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點：普通位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃主力店分布位置人流焦點案例表示在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，依此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃人流端點案例表示以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)留意點：規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，加強商業(yè)的便利性；人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展現(xiàn)面良好，利于導(dǎo)入外部人流；人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)思索能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡能夠多的商業(yè)；人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，表達(dá)層次感及節(jié)拍，添加人流動線的變化；人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合詳細(xì)情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)備，一方面使人流的動線較靈敏，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃實現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套建筑風(fēng)格四個原那么與工程整體建筑風(fēng)格堅持協(xié)調(diào)一致區(qū)別于住宅等，需求具備商業(yè)的建筑特點，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來主入口突出提升整體工程籠統(tǒng)與質(zhì)量環(huán)境設(shè)計的重點中心廣場的聚流效應(yīng)中心廣場與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購物環(huán)境格格節(jié)點的呼應(yīng)主入口的視覺沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場的比例分配環(huán)境設(shè)計景觀設(shè)計與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、籠統(tǒng)、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營造包括整體風(fēng)格細(xì)節(jié)營造小品點綴材質(zhì)……功能配套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機房及其他輔助用房實現(xiàn)工程戰(zhàn)略目的的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案營銷方式價錢定位解讀市場工程定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃銷售招商社區(qū)商業(yè)營銷方式推行營銷方式總體思緒：以品牌商家或大商家加強穩(wěn)定小商家及投資者自信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐西餐特征酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等招商目前商業(yè)市場有四種操作戰(zhàn)略，根據(jù)不同的操作戰(zhàn)略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期運營效果也各不一樣。帶租約銷售：售后包租的一種。即該商鋪曾經(jīng)有商家入駐，并且曾經(jīng)簽署租賃合同，投資客在購買該商鋪后，可立刻得到租金收益，但是收益率的高低不能保證。返租銷售：該商鋪不一定曾經(jīng)有商家入駐，但是開發(fā)商或者商業(yè)管理公司會向投資客承諾一定的租金報答，并且報答率較為固定。銷售優(yōu)勢：優(yōu)勢：適用：商業(yè)銷售競爭不猛烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。開展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承當(dāng)返租補貼與相關(guān)稅費；將商業(yè)運營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)運營壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃運營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體籠統(tǒng)；對于商業(yè)做旺主要靠市場本身調(diào)整，所需時間較長；假設(shè)運營不好，對于工程整體籠統(tǒng)有一定影響。銷售——純銷售優(yōu)勢：經(jīng)過招商保證前期商業(yè)定位與籠統(tǒng)；能快速回收資金，無需承當(dāng)返租補貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。優(yōu)勢：鋪位差別性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益報答低難以到達(dá)投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期運營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)籠統(tǒng)與公司長期開展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氣氛已構(gòu)成且正運營紅火，無需擔(dān)憂后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期運營保證，獲取長期穩(wěn)定收益報答；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售——帶租約銷售優(yōu)勢：前期由開展商一致控制招商和運營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)籠統(tǒng)。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能