2023年度城建投融資市場(chǎng)報(bào)告

回歸投資本質(zhì)，深入探索市場(chǎng)化北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司——2023——2023年城建投融資市場(chǎng)總體規(guī)模7.41萬(wàn)億，其中，地方政府債券4.65萬(wàn)億，市場(chǎng)化項(xiàng)目2.76成為主流，市場(chǎng)化項(xiàng)目總體規(guī)模出現(xiàn)一定程度的下降，以專項(xiàng)債為主、市場(chǎng)化投資為輔的城建投融資市場(chǎng)格局已經(jīng)形成，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定——2023年市場(chǎng)化項(xiàng)目成交總計(jì)2.76萬(wàn)億，其中特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目總計(jì)7931億，同比增長(zhǎng)31%；類PPP項(xiàng)目總計(jì)17525億，同比增長(zhǎng)12%；PPP項(xiàng)目總計(jì)2096億，總體規(guī)模同比降幅較大，隨著政企合作新老機(jī)制的更替，城建投融資市場(chǎng)的投資邏輯發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，未來(lái)的項(xiàng)目將聚——2023年，生態(tài)流域治理、保障房、鄉(xiāng)村振興、抽水蓄能、新基建、國(guó)家儲(chǔ)備林等熱點(diǎn)城建領(lǐng)域均有很多項(xiàng)目落地，熱點(diǎn)城建領(lǐng)域市場(chǎng)——2024年沒資企業(yè)將面臨較為嚴(yán)峻的股資形勢(shì)，我們認(rèn)為市場(chǎng)化的方向不會(huì)改變，有經(jīng)營(yíng)性收益的項(xiàng)目將更加受到市場(chǎng)的關(guān)注，投資運(yùn)作，城市運(yùn)營(yíng)等要素上尋求創(chuàng)新突破，尋找新的市場(chǎng)契機(jī)。企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)聚焦城市更新、城中村改造、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)、存量資產(chǎn)盤活、流域治理、資源類開發(fā)等領(lǐng)域，專業(yè)、商業(yè)模式 市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)壹市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié) 城建投融資市場(chǎng)的總體狀況2023年城建投融資市場(chǎng)整體規(guī)模下降，特別是下半年，投資企業(yè)項(xiàng)目拓展越來(lái)越難，主要原因在于：政府債務(wù)管控從嚴(yán)從緊；人口流向要素聚集的核心區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??；土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷等。隨著政企合作新機(jī)制的實(shí)施和城鎮(zhèn)綜合開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向城市更新、城中村改造，城建投資需要圍繞市場(chǎng)化方向做進(jìn)一步的探索和實(shí)踐。土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷政府債務(wù)管控力度不減土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷核心區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇投資邏輯發(fā)生變化市場(chǎng)化項(xiàng)目探索中前進(jìn)投資邏輯發(fā)生變化 -城建投融資市場(chǎng)總體達(dá)到7萬(wàn)億的規(guī)模，同比下降8.7%列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)城建投融資項(xiàng)目共計(jì)7.41萬(wàn)億元，2022年共計(jì)8.12萬(wàn)億元，總體規(guī)模l其中：地方政府新增債券共計(jì)4.65萬(wàn)億元，市場(chǎng)化項(xiàng)目投資規(guī)模合計(jì)約2.76萬(wàn)億元。從基建領(lǐng)域規(guī)模是社會(huì)資本參與市場(chǎng)化投資項(xiàng)目的兩倍左右,以專項(xiàng)債為主、市場(chǎng)化投資為輔的城建投資市場(chǎng)格局已經(jīng)形成，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的發(fā)45,00040,000-2018年-2023年城建投融資市場(chǎng)整體趨勢(shì)47,44645,5254363746,45140,6063352233,72432,58930,56131,44127,55221,707市場(chǎng)化項(xiàng)目（億元）市場(chǎng)化項(xiàng)目（億元）地方政府債券（億元）注：僅統(tǒng)計(jì)新增債券發(fā)行量，市場(chǎng)化項(xiàng)地方政府債券（億元）“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站、“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)6“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 地方政府發(fā)債成為主流，持續(xù)為穩(wěn)增長(zhǎng)提供支撐l2023年，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)行地方政府新增債券共計(jì)4.65萬(wàn)億元。其中，一般債券新增0l2023年上半年地方債發(fā)行規(guī)模減少，下半年有所增加，新增債券發(fā)行總規(guī)模較2022年相比下l地方政府債券作為地方政府的融資主渠道，近年來(lái)已超過市場(chǎng)化渠道，2024年新增專項(xiàng)債的45,00040,000-2018年-2023年地方政府債券規(guī)模統(tǒng)計(jì)40,26439,44436,01935,80521,48713,52713,5279,0739,5068,1807,8327,1827,007一般債券（億元）專項(xiàng)債券（億元）注：僅統(tǒng)計(jì)新增債券發(fā)行量數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站、“有例”城市開發(fā)投資決策數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站、“有例”城市開發(fā)投資決策“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)7注：僅統(tǒng)計(jì)新增債券發(fā)行量 注：僅統(tǒng)計(jì)新增債券發(fā)行量專項(xiàng)債規(guī)模略有降低，分布行業(yè)廣，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)行量大2023年，全國(guó)發(fā)行專項(xiàng)債新增債券3.95萬(wàn)億元，較2022年同比降低2.1%，主要分布在市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)林水利等領(lǐng)域；廣東、山東、安徽、江蘇等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省發(fā)行規(guī)模較大。市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施30%市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施30%27%城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造棚戶區(qū)改造棚戶區(qū)改造9%4%醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生7%4%農(nóng)林水農(nóng)林水利…軌道交通5%4%數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站、“有例”城市開發(fā)投資決策數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站、“有例”城市開發(fā)投資決策“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)8 PPP項(xiàng)目大幅減少，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目顯著增加，類PPP項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)投資規(guī)模（億元）2018年-2023年市場(chǎng)化投資項(xiàng)目（特許經(jīng)營(yíng)、PPP、類PPP）統(tǒng)計(jì)0特許經(jīng)營(yíng)規(guī)模（億元）特許經(jīng)營(yíng)數(shù)量（個(gè)）“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)類PPP規(guī)模（億元）注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源：“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)9 市場(chǎng)化項(xiàng)目行業(yè)分布特征城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（8679億）、公用事業(yè)（2917億）。交通運(yùn)輸城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公用事業(yè)水務(wù)環(huán)保市政工程農(nóng)林旅游其他人居改善從成交項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，前三行業(yè)分別為公用事業(yè)(454個(gè))、市政工程（273個(gè)）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（236個(gè)）。0公用事業(yè)市政工程城鎮(zhèn)綜合開發(fā)農(nóng)林旅游水務(wù)環(huán)保交通運(yùn)輸其他人居改善項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 市場(chǎng)化項(xiàng)目地域分布特征從成交項(xiàng)目所在行政層級(jí)上來(lái)看，項(xiàng)目主要分布在四線城市（及以下）、從成交項(xiàng)目區(qū)域分布上來(lái)看，項(xiàng)目主要分布在華東、華中、西南000 華東華中0注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 市場(chǎng)化項(xiàng)目收入來(lái)源特征l市場(chǎng)化項(xiàng)目的收入來(lái)源主要包括資源性收入和經(jīng)營(yíng)性收入。在2023年的項(xiàng)目中，經(jīng)營(yíng)性收入占比高的項(xiàng)目共計(jì)835個(gè)，約占總量的l從總體上看，有經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源的項(xiàng)目所占的比重越來(lái)越大，未來(lái)探索市場(chǎng)化的方向越來(lái)越清晰。序號(hào)123經(jīng)營(yíng)性收入占比較低經(jīng)營(yíng)性收入占比中等經(jīng)營(yíng)性收入占比中等經(jīng)營(yíng)性收入占比較高經(jīng)營(yíng)性收入占比中等經(jīng)營(yíng)性收入占比較低注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 市場(chǎng)化項(xiàng)目規(guī)模特征l根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模，將2023年市場(chǎng)化項(xiàng)目劃分為20億以下、20-50億、50-100億、100億以上四個(gè)等級(jí)，其中20億以下規(guī)模的項(xiàng)目最多達(dá)0020億以下20-50億50-100億100注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) -特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模均大幅增長(zhǎng)，整體規(guī)模同比增長(zhǎng)31%投資規(guī)模（億元）項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）l2023年，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成交數(shù)量合l與2022年相比，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模均大幅增長(zhǎng)，整體規(guī)模同4,000-2018年2019年特許經(jīng)營(yíng)規(guī)模（億元）特許經(jīng)營(yíng)數(shù)量（個(gè)）2018年2019年2020年2021年2022年2023年特許經(jīng)營(yíng)數(shù)量（個(gè)）247366399488526802特許經(jīng)營(yíng)規(guī)模（億元）4433,7756,0567,931注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)0 0特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目行業(yè)分布特征從成交項(xiàng)目投資規(guī)模上來(lái)看，前三行業(yè)分別為交通運(yùn)輸（3145億）、公用事業(yè)（1565億）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（1087億）。交通運(yùn)輸公用事業(yè)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)市政工程水務(wù)環(huán)保農(nóng)林旅游人居改善從成交項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，前三行業(yè)分別為公用事業(yè)(369個(gè))、市政工程（197個(gè)）、水務(wù)環(huán)保（78個(gè)）。0交通運(yùn)輸城鎮(zhèn)綜合開發(fā)人居改善注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目交通運(yùn)輸城鎮(zhèn)綜合開發(fā)人居改善注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) -類PPP項(xiàng)目數(shù)量大幅增加，整體規(guī)模同比增長(zhǎng)11.8%投資規(guī)模（億元）項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）l2023年，類PPP項(xiàng)目成交數(shù)量合計(jì)507,采用授權(quán)開發(fā)、投資人+EPC、投建運(yùn)營(yíng)一體化及其他市場(chǎng)化創(chuàng)新模式實(shí)4,000- ,2018年2019年02018年2019年2020年2021年2022年2023年類PPP數(shù)量（個(gè)）651367類PPP規(guī)模（億元）3,1676,18416,21716,40915,67017,525注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)0 0類PPP項(xiàng)目行業(yè)分布特征從成交項(xiàng)目投資規(guī)模上來(lái)看，前三行業(yè)分別為城鎮(zhèn)綜合開發(fā)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)交通運(yùn)輸公用事業(yè)水務(wù)環(huán)保其他市政工程農(nóng)林旅從成交項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，前三行業(yè)分別為城鎮(zhèn)綜合開發(fā)0城鎮(zhèn)綜合開發(fā)交通運(yùn)輸公用事業(yè)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)交通運(yùn)輸公用事業(yè)注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) PPP項(xiàng)目規(guī)模和數(shù)量均大幅下降l2023年，PPP項(xiàng)目成交數(shù)量合計(jì)127數(shù)量均大幅下降，其中數(shù)量同比下要原因是2023年3月份以來(lái)，PPP項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，隨著政企合作新投資規(guī)模（億元）項(xiàng)目數(shù)量投資規(guī)模（億元）項(xiàng)目數(shù)量-13,3382018年201902018年2019年2020年2021年2022年2023年P(guān)PP數(shù)量（個(gè)）231013441159760PPP規(guī)模（億元）28,97824,08722,49213,33811,9982,096注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)PPP項(xiàng)目行業(yè)分布特征政工程（591億）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（299億）。 交通運(yùn)輸市政工程城鎮(zhèn)綜合開發(fā)農(nóng)林旅游水務(wù)環(huán)保公用事業(yè)其他人居改善從成交項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，前三行業(yè)分別為市政工程（38個(gè)）、交通運(yùn)輸（18個(gè)）、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)（18個(gè)）。508895其他水務(wù)環(huán)保注其他水務(wù)環(huán)保注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 熱點(diǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模8679億元，總體規(guī)模較2022年同比增長(zhǎng)2.4%，以類PPP模式為主，包括片交通運(yùn)輸市場(chǎng)規(guī)模10736億元，總體規(guī)模較2022年公用事業(yè)市場(chǎng)規(guī)模2917億元，總體規(guī)模較2022年同比增長(zhǎng)7.9%，項(xiàng)目逐漸向特許經(jīng)營(yíng)模注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城鎮(zhèn)綜合開發(fā)：類PPP模式為主，總體規(guī)模略有增長(zhǎng)其中：類PPP項(xiàng)目成交198個(gè)，投資額約7293億元；特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成交200類ppp0資額約5746億元；地方國(guó)企成交72個(gè)項(xiàng)目，投資額約2248l城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目以其獨(dú)特性，形成了以央企為主，“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域分布情況0319浙江省浙江省山東省山東省河南省河南省江蘇省江蘇省湖北省湖北省遼寧省遼寧省福建省福建省廣西壯族自治區(qū)廣西壯族自治區(qū)廣東省廣東省安徽省安徽省規(guī)模（億元）數(shù)量（個(gè)）50華東華中華南西南東北華北西北注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城鎮(zhèn)綜合開發(fā)領(lǐng)域二級(jí)行業(yè)分布情況2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目中：片區(qū)新城城市更新產(chǎn)業(yè)園其他注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城鎮(zhèn)綜合開發(fā)——片區(qū)新城l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目中：片區(qū)新城項(xiàng)目的成交規(guī)模約l其中：類PPP項(xiàng)目成交51個(gè)，投資額約3441億；特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成交050億元；地方國(guó)企成交25個(gè)項(xiàng)目，投資額約1456億元；民企成交7個(gè)注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城鎮(zhèn)綜合開發(fā)——城市更新l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目中：城市更新項(xiàng)目的成交規(guī)模約050億元；地方國(guó)企成交18個(gè)項(xiàng)目，投資額約640億元；民企成交13個(gè)注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城鎮(zhèn)綜合開發(fā)——產(chǎn)業(yè)園l2023年成交的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目中：產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的成交規(guī)模約1218050類ppp元；地方國(guó)企成交7個(gè)項(xiàng)目，投資額約72億元；民企成交6個(gè)項(xiàng)目，注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) -交通運(yùn)輸：類PPP模式為主，總體規(guī)模同比下降25.2%l2023年交通運(yùn)輸項(xiàng)目的成交規(guī)模約10736億元，成交數(shù)量共計(jì)119個(gè)。其中：類PPP項(xiàng)目成交72個(gè)，投資額約6850億元；特許00l2023年成交的交通運(yùn)輸項(xiàng)目中：地方國(guó)企成交60個(gè)項(xiàng)目，投資額約6502億元；央企成交50個(gè)項(xiàng)目，投資額約3674億元；民企成交9個(gè)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 交通運(yùn)輸領(lǐng)域項(xiàng)目區(qū)域分布情況0湖北省湖北省云南省云南省四川省四川省廣東省廣東省浙江省浙江省安徽省安徽省廣西壯族自治區(qū)廣西壯族自治區(qū)河南省河南省湖南省湖南省江蘇省江蘇省規(guī)模（億元）數(shù)量（個(gè)）50華中西南華東華南華北西北東北“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) -公用事業(yè)：特許經(jīng)營(yíng)模式為主，總體規(guī)模同比增長(zhǎng)7.9%l2023年公用事業(yè)項(xiàng)目的成交規(guī)模約2917億元，成交數(shù)量共計(jì)454個(gè)。其中：特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成交369個(gè)，投資額約1565億元；類PPP項(xiàng)目成交68個(gè)，投資額約1262億元；PPP項(xiàng)目成交17個(gè)，投資額0特許經(jīng)營(yíng)0l2023年成交的公用事業(yè)項(xiàng)目中：地方國(guó)企成交186個(gè)項(xiàng)目，投資額約1315億元；央企成交28個(gè)項(xiàng)目，投資額約817億元；民企成交223個(gè)項(xiàng)目，投資額約724億元；外資企業(yè)成交17個(gè)項(xiàng)目，投資額l公用事業(yè)領(lǐng)域形成了以地方國(guó)企為主導(dǎo)，央企和民企為輔，外資企地方國(guó)企央企民企外資企業(yè)注：暫未“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 公用事業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目區(qū)域分布情況0山西省寧夏回族自治區(qū)云南省四川省貴州省山西省寧夏回族自治區(qū)云南省四川省貴州省規(guī)模（億元）湖南省湖南省數(shù)量（個(gè)）山東省山東省廣東省廣東省湖北省湖北省廣西壯族自治區(qū)廣西壯族自治區(qū)0西南華東華中華北西北華南東北“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 熱點(diǎn)城建領(lǐng)域落地項(xiàng)目增多，仍處在探索和布局階段l2023年，生態(tài)流域治理、保障房、鄉(xiāng)村振興、抽水蓄能、新基建、國(guó)家儲(chǔ)備林等熱點(diǎn)城建領(lǐng)域均有很多項(xiàng)目落地，熱點(diǎn)城建領(lǐng)域市場(chǎng)活力2023年中標(biāo)項(xiàng)目59個(gè)，投資額約為1358億元，以生態(tài)修復(fù)和流域河道為主，單體明顯，可持續(xù)關(guān)注。2023年中標(biāo)項(xiàng)目39個(gè)，投資額約為國(guó)家儲(chǔ)備林422億元，除一個(gè)項(xiàng)目達(dá)70億外，其國(guó)家儲(chǔ)備林余單體項(xiàng)目規(guī)?？傮w均在30億以下。以充電基礎(chǔ)設(shè)施為主，單體項(xiàng)目規(guī)模總體呈現(xiàn)新基建注：暫未統(tǒng)計(jì)規(guī)模在1000萬(wàn)以下項(xiàng)目生態(tài)流域治理項(xiàng)目規(guī)模在10億以下的居多。生態(tài)流域治理2023年中標(biāo)項(xiàng)目14個(gè)，投資額約為142億元，有1個(gè)80億以上的大項(xiàng)目，其余單體項(xiàng)目規(guī)模均在25億以下。保障房鄉(xiāng)村振興2023年中標(biāo)項(xiàng)目17個(gè)，投資額約為490億元，單體項(xiàng)目規(guī)模在30億鄉(xiāng)村振興以下的居多。抽水蓄能2023年中標(biāo)項(xiàng)目12個(gè)，投資額約為921億元，單體項(xiàng)目規(guī)模較大，平均在80億以上。抽水蓄能“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)政企合作新舊機(jī)制演變，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將持續(xù)增長(zhǎng)政企合作新舊機(jī)制演變，特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將持續(xù)增長(zhǎng)出臺(tái)，未來(lái)的政企合作的模式實(shí)施。目將受到重點(diǎn)關(guān)注，如公路、鐵路、交通樞紐、公共事業(yè)、新基建等。人口流動(dòng)、要素聚集的核心區(qū)域成為投資熱點(diǎn)l核心區(qū)域成為投資熱點(diǎn)，（25%）等地區(qū)。來(lái)越注重地區(qū)GDP、人口流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等關(guān)鍵要素。交通運(yùn)輸、市政工程仍然占據(jù)較大市場(chǎng)份額l市場(chǎng)化項(xiàng)目中交通運(yùn)輸、市政工程兩大行業(yè)是成交項(xiàng)目類型中的主力。大行業(yè)的中標(biāo)單位仍以央企為主，未來(lái)央企將持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。2023年市場(chǎng)特征解讀城市更新城市更新、城中村改造有望成為城綜熱點(diǎn)場(chǎng)中仍占據(jù)較大份額。城、城市更新為主，城市更新規(guī)模占比32%。未來(lái)城市更新、城中村“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)32“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)熱點(diǎn)政策聚焦貳熱點(diǎn)政策聚焦政府工作報(bào)告發(fā)改投資〔2023〕1004號(hào)政府投資：擬安排專項(xiàng)債券3.8萬(wàn)億元鄉(xiāng)村振興：加強(qiáng)耕地保護(hù)，加強(qiáng)農(nóng)田水利和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠色轉(zhuǎn)型：加強(qiáng)流域綜合治理，加強(qiáng)城鄉(xiāng)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，持續(xù)實(shí)施重要生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)和修復(fù)重大工程中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)會(huì)議國(guó)辦函〔政府工作報(bào)告發(fā)改投資〔2023〕1004號(hào)政府投資：擬安排專項(xiàng)債券3.8萬(wàn)億元鄉(xiāng)村振興：加強(qiáng)耕地保護(hù)，加強(qiáng)農(nóng)田水利和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠色轉(zhuǎn)型：加強(qiáng)流域綜合治理，加強(qiáng)城鄉(xiāng)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，持續(xù)實(shí)施重要生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)和修復(fù)重大工程中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)會(huì)議國(guó)辦函〔2023〕115號(hào)要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議堅(jiān)持三次產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展；堅(jiān)持推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快建設(shè)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見；聚焦使用者付費(fèi)發(fā)展保障性租賃住房；實(shí)施城市更新行動(dòng)；建設(shè)宜居宜業(yè)的美麗村鎮(zhèn)中央一號(hào)文件堅(jiān)持不懈把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重“一帶一路”國(guó)際合作高峰論壇以市場(chǎng)化、商業(yè)化方式支持共建;深化綠色基建、綠色能源、綠色交通等領(lǐng)域合作中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制；加快推進(jìn)三大工程中央政治局會(huì)議規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)改社會(huì)〔2023〕699號(hào)優(yōu)化產(chǎn)教融合合作模式。支持和規(guī)范社會(huì)力量興辦職業(yè)教育,通過企業(yè)資本投入、社會(huì)資本投入2023年政策熱點(diǎn)回顧2023年城建領(lǐng)域政策重要政策方向之一為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，年內(nèi)中央及各部委已有一系列關(guān)于“三大工程”政策文件出臺(tái)，隨著2024年“1+N”政策體系的配套落地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，“三大工程”建設(shè)或?qū)⒊蔀槲粗醒胝尉终匍_會(huì)議/中央政治局召開會(huì)議/建科〔2023〕30號(hào)1.1.要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作，創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式 江蘇省國(guó)土空間規(guī)劃批復(fù)江蘇省國(guó)土空間規(guī)劃批復(fù)機(jī)構(gòu)改革以來(lái)第一個(gè)獲批的省域國(guó)土空間規(guī)劃，8月以來(lái)廣東、海南、江西、山西、山東、福建、安徽、湖南省域國(guó)土空間規(guī)劃陸續(xù)獲批復(fù)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)34“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 熱點(diǎn)政策聚焦關(guān)注地方重點(diǎn)行業(yè)規(guī)劃情況，探尋項(xiàng)目機(jī)會(huì)劃的線索梳理，可以識(shí)別地方政府今年主要開展的規(guī)劃工作集中在新區(qū)開發(fā)、園區(qū)、城市更新、樞紐開發(fā)、城中村，園區(qū)行業(yè)主要包括工l地方政府開展的各項(xiàng)規(guī)劃編制工作，延續(xù)了以往的發(fā)展基調(diào)，同時(shí)也有望在后續(xù)引申出更多新區(qū)開發(fā)，199園區(qū)/178“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)35“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)影響l關(guān)注點(diǎn)1：有收益的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目將全部使用特許經(jīng)營(yíng)模式，影響l關(guān)注點(diǎn)1：有收益的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目將全部使用特許經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于社會(huì)資本的激勵(lì)機(jī)制從“重施工“轉(zhuǎn)l關(guān)注點(diǎn)2：聚焦使用者付費(fèi)背景下，更多如體育、旅游等具備經(jīng)營(yíng)性的準(zhǔn)公益性項(xiàng)目，以后可以通過采取特許經(jīng)營(yíng)模式實(shí)施；合作期滿移交至政府方。l關(guān)注點(diǎn)4：積極支持符合條件的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。政企合作新機(jī)制：聚焦“使用者付費(fèi)”政企合作新機(jī)制關(guān)注項(xiàng)目自身收益情況，采用特許經(jīng)營(yíng)模式，增加“旅游”“體育”等經(jīng)營(yíng)性行業(yè)領(lǐng)域。重要政策重要政策üü《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意ü《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法（修訂征求意見稿）》ü《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)36“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)影響影響住房保障：“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“三大工程”中央層面首提保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”。穩(wěn)步推進(jìn)保障性租賃住房、公租房和棚改安置房等建設(shè)。三大工程建設(shè)市場(chǎng)龐大，未來(lái)有望獲得金融部門中長(zhǎng)期資金支持。重要政策重要政策全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落實(shí)、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難薪收入群體住房預(yù)期，努力讓城市居民實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，推動(dòng)城市和設(shè)計(jì)思路上，將平時(shí)使用和應(yīng)急使用有機(jī)結(jié)合，打造兼具日常中村改造是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重大民生工程，又有利于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)37“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 熱點(diǎn)政策聚焦城鄉(xiāng)建設(shè)：“城市體檢”“因城施策”“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界底線”以城市體檢發(fā)現(xiàn)出來(lái)的問題為重點(diǎn)實(shí)施城市更新，有利于系統(tǒng)治理城市問題；用好各類資金加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步提高投資精準(zhǔn)性有效性。重要政策重要政策üü住房建設(shè)部《關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見》ü《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》ü《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》ü《關(guān)于做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理的通知（試行）》ü住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（2021年）》ü發(fā)改委《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案（2022年）》ü住建部《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》ü發(fā)改委相關(guān)會(huì)議、文章精神llll影響影響關(guān)注點(diǎn)1：將城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市規(guī)劃建設(shè)治理的關(guān)注點(diǎn)2：加力提效用好2023年增發(fā)1萬(wàn)億元國(guó)債、中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券等政府投資，支持交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源、農(nóng)林水利、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、節(jié)能減排降碳、災(zāi)后恢復(fù)關(guān)注點(diǎn)3：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得進(jìn)行城鎮(zhèn)集中建設(shè)，不得規(guī)關(guān)注點(diǎn)4：自然資源部建議取消土地拍賣中地價(jià)限制，取消“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)38“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 熱點(diǎn)政策聚焦水利建設(shè)：“國(guó)家水網(wǎng)建設(shè)”“水土保持”“小流域綜合治理”水利建設(shè)投資主要在流域防洪工程體系建設(shè)、國(guó)家水網(wǎng)重大引調(diào)水和重點(diǎn)水源工程建設(shè)、河湖生態(tài)環(huán)境復(fù)蘇、以及水文基礎(chǔ)設(shè)施、智慧水利等其他項(xiàng)目。重要政策重要政策水土保持工作的意見》llll影響影響關(guān)注點(diǎn)1：對(duì)有發(fā)電、供水等經(jīng)營(yíng)收益的水庫(kù)和引調(diào)水工索和規(guī)范推行項(xiàng)目法人招標(biāo)、政府和社會(huì)資本合作等模式，積強(qiáng)化山體、山林、水體、濕地保護(hù)，保持山水生態(tài)的原真性和關(guān)注點(diǎn)3：在大江大河上中游、東北黑土區(qū)、西南巖溶區(qū)、南水北調(diào)水源區(qū)、三峽庫(kù)區(qū)等水土流失重點(diǎn)區(qū)域全面開展小流域綜關(guān)注點(diǎn)4：持續(xù)在長(zhǎng)江上中游、黃土高原、東北黑土區(qū)和南水北調(diào)水源區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤﹪?guó)家水土保持重“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)39“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 熱點(diǎn)政策聚焦鄉(xiāng)村振興：“數(shù)字經(jīng)濟(jì)+”“人居環(huán)境整治”“鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施”進(jìn)一步提高鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持力度，倡導(dǎo)縣域發(fā)展“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與農(nóng)村人居環(huán)境整治、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域建設(shè)。重要政策重要政策llll影響影響關(guān)注點(diǎn)2：中央財(cái)政銜接推進(jìn)鄉(xiāng)村振興補(bǔ)助資金用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展比關(guān)注點(diǎn)3：補(bǔ)齊必要的農(nóng)村人居環(huán)境整治和小型公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)短板。主要包括水、電、路、網(wǎng)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套設(shè)施，以關(guān)注點(diǎn)4：支持鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)幫扶縣所在省份，優(yōu)先按照東西部協(xié)作和對(duì)口支援關(guān)系開展增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑。優(yōu)先保障安置補(bǔ)償、拆舊復(fù)墾、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、耕地保護(hù)、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、生態(tài)修復(fù)及農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展建設(shè)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)40“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)?城中村改造?城市更新?特色產(chǎn)業(yè)園?存量資產(chǎn)盤活叁?城中村改造?城市更新?特色產(chǎn)業(yè)園?存量資產(chǎn)盤活地方政策支持地方政策支持ü《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃（2021年—2035年）》ü《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意2025）》ü《青浦區(qū)“兩舊一村”城市更新改造資金額度管理辦法（試行）》城中村改造核心觀點(diǎn)：從“積極穩(wěn)步推進(jìn)”到“積極推動(dòng)” 城中村改造——前期機(jī)會(huì)前期工作項(xiàng)目按數(shù)量排名前二十城市基于榮邦瑞明對(duì)重點(diǎn)城市的大數(shù)據(jù)機(jī)會(huì)挖掘和動(dòng)態(tài)篩選，基于榮邦瑞明對(duì)重點(diǎn)城市的大數(shù)據(jù)機(jī)會(huì)挖掘和動(dòng)態(tài)篩選，2023年下半年重點(diǎn)城市開展前期階段可研及建議書、勘查從項(xiàng)目分布區(qū)域來(lái)看，主要集中在魯豫皖、粵桂瓊等區(qū)域，其中周口市已開展前期工作項(xiàng)目的數(shù)量最多為24個(gè)，其前期工作項(xiàng)目階段分布5“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)43“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城中村改造——項(xiàng)目計(jì)劃l根據(jù)各城市政府網(wǎng)站發(fā)布的相關(guān)資料，已經(jīng)至少有14個(gè)城市（上海、廣州、深圳、重慶、成都、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、昆明）披露了城中村改造計(jì)劃，大致估計(jì)有超過3000個(gè)城中村，改造面積約13.4億平方米，總投資額或達(dá)8.2萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市推出相應(yīng)的城中村改造計(jì)劃或措施。超大特大城市已發(fā)布的城中村改造計(jì)劃相關(guān)表《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)44“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)處基礎(chǔ)設(shè)施落后、城市治理重點(diǎn)點(diǎn)位的征收騰退和城中村改《西安市城市更新辦法》2023/5《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見》2023/5《佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃中村、2.4萬(wàn)戶改造工作。力爭(zhēng)通過三年攻堅(jiān)行動(dòng)，市南《濟(jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》城中村改造——項(xiàng)目計(jì)劃“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)45“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城中村改造——實(shí)施難點(diǎn)城中村的特點(diǎn)??一是人口倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重?二是違建大量出現(xiàn)，安全隱患很大?三是城市管理和村鎮(zhèn)管理銜接不暢城中村改造難點(diǎn)??一是城中村不能簡(jiǎn)單地一拆了之，這些村已經(jīng)事實(shí)上承擔(dān)了一定的城市服務(wù)功能?二是要兼顧農(nóng)民利益和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的可持續(xù)發(fā)展?三是這些城中村在過去的征地拆遷過程中，權(quán)屬土地已經(jīng)支離破碎，可用的建設(shè)用地指標(biāo)十分有限“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)46“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城中村改造——實(shí)施要點(diǎn)城中村改造改什么？入城中村改造有哪些關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)？1.城中村項(xiàng)目的安置方式、征拆安置規(guī)模、征拆成本風(fēng)險(xiǎn)控制2.土地權(quán)屬有無(wú)歷史遺留問題3.項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估、土地出讓方式4.建設(shè)成本價(jià)格評(píng)估5.涉及回購(gòu)資產(chǎn)，回購(gòu)主體的信用風(fēng)險(xiǎn)和資金實(shí)力6.政策適用條件與政策成熟度“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)47“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 城中村改造——實(shí)施要點(diǎn)長(zhǎng)周期、漸進(jìn)式改造，成熟一個(gè)、實(shí)施一個(gè)，與保障性住房建設(shè)結(jié)合，未來(lái)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。加強(qiáng)全市域、分區(qū)域的規(guī)劃統(tǒng)籌，從城市整體利益平衡出發(fā)謀劃實(shí)施項(xiàng)目，避免過度依賴單一地塊增容來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡城中村改造怎么改？項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及回報(bào)機(jī)制合作路徑青浦區(qū)華新鎮(zhèn)政府競(jìng)爭(zhēng)性磋商地方留存授權(quán)資金路徑財(cái)政局華新鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司中交城市投資控股有限公司撥付出資(10%)新增收入出資(90%)中交新鳳溪城市建設(shè)發(fā)展有限公司稅務(wù)局定向拿地二級(jí)開發(fā)實(shí)施公服設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)安置房建設(shè)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入凈地土地出讓收入 項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及回報(bào)機(jī)制合作路徑青浦區(qū)華新鎮(zhèn)政府競(jìng)爭(zhēng)性磋商地方留存授權(quán)資金路徑財(cái)政局華新鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司中交城市投資控股有限公司撥付出資(10%)新增收入出資(90%)中交新鳳溪城市建設(shè)發(fā)展有限公司稅務(wù)局定向拿地二級(jí)開發(fā)實(shí)施公服設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)安置房建設(shè)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入凈地土地出讓收入城中村改造——典型案例投資規(guī)模項(xiàng)目所在省市行業(yè)類別中標(biāo)企業(yè)合作模式鳳溪項(xiàng)目鳳溪項(xiàng)目“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)地方政策支持地方政策支持ü《天津市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2023—2027年）》ü《上海市城市更新行動(dòng)方案（2023—2025年）》ü《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035核心觀點(diǎn)：鼓勵(lì)社會(huì)資本投資方向包括舊城改造、城市有機(jī)更新等領(lǐng)域前期工作項(xiàng)目數(shù)量城市排名前期工作項(xiàng)目數(shù)量城市排名 城市更新——前期機(jī)會(huì)l基于榮邦瑞明對(duì)重點(diǎn)城市的大數(shù)據(jù)機(jī)會(huì)挖掘和動(dòng)態(tài)篩選，2023年下半年，重點(diǎn)城市共開展早期規(guī)劃、策劃、可研等前期工作的城市更新項(xiàng)目1990個(gè)（不包含城中村改造其中老舊小區(qū)改造項(xiàng)目1587個(gè)，非老舊小區(qū)改造的城市更l按類型來(lái)看，主要包括老舊小區(qū)改造項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)l項(xiàng)目業(yè)主一般為地方政府的住建、自然資源和規(guī)劃部門以前期工作項(xiàng)目階段分布“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)51“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)政府主導(dǎo)政府與市場(chǎng)化合作 政府主導(dǎo)政府與市場(chǎng)化合作城市更新——實(shí)施要點(diǎn)城市更新項(xiàng)目資金來(lái)源多樣，從主導(dǎo)方式來(lái)看主要分為政府主導(dǎo)、政府與市場(chǎng)化合作、市場(chǎng)主導(dǎo)。城市更新城市更新主要模式市場(chǎng)主導(dǎo)市場(chǎng)主導(dǎo)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)52“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)社會(huì)投資人項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及回報(bào)機(jī)制財(cái)政局保留(社會(huì)投資人項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及回報(bào)機(jī)制財(cái)政局保留(造城市更新——典型案例投資規(guī)模項(xiàng)目所在省市行業(yè)類別合作方式中標(biāo)企業(yè)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)53“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)地方政策支持地方政策支持ü《上海市特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2024—2026年）》ü《關(guān)于加強(qiáng)中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的指導(dǎo)意見》特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心觀點(diǎn)：打造“專精特新”，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí) 特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)——前期機(jī)會(huì)基于榮邦瑞明對(duì)重點(diǎn)城市的大數(shù)據(jù)機(jī)會(huì)挖掘和動(dòng)態(tài)篩選，2023年下半年，重點(diǎn)城市開展早期項(xiàng)目可研、初步設(shè)計(jì)等前從項(xiàng)目類型來(lái)看，工業(yè)及制造業(yè)89個(gè)，科技服務(wù)業(yè)園區(qū)124依賴于政策、資金投入以及各專業(yè)化資源的共前期工作項(xiàng)目按數(shù)量排名前二十城市前期工作項(xiàng)目階段分布“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)55“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)土地增容、載體創(chuàng)新特色品牌產(chǎn)業(yè)園品牌建沒 土地增容、載體創(chuàng)新特色品牌產(chǎn)業(yè)園品牌建沒特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)——實(shí)施要點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目具有顯著的經(jīng)營(yíng)屬性，收入來(lái)源多元化，同時(shí)具備一定的可融性，因此，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目仍然是市場(chǎng)熱點(diǎn)領(lǐng)域之一，但由于部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園載體失去稀缺性，面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)業(yè)園應(yīng)走特色化發(fā)展路線，將特色產(chǎn)業(yè)園概括為三類：優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)集群以上海為代表：“品牌園區(qū)+特色園區(qū)”以上海為代表：“品牌園區(qū)+特色園區(qū)”模式上市品牌基于市場(chǎng)的變化，投資企業(yè)要想在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，則必須要升級(jí)的盈利模式，從原有投資運(yùn)營(yíng)”，形成良性可持續(xù)經(jīng)營(yíng)資本股價(jià)增值社會(huì)價(jià)值經(jīng)營(yíng)價(jià)值文旅資源生態(tài)資源土地資源模式上市品牌基于市場(chǎng)的變化，投資企業(yè)要想在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，則必須要升級(jí)的盈利模式，從原有投資運(yùn)營(yíng)”，形成良性可持續(xù)經(jīng)營(yíng)資本股價(jià)增值社會(huì)價(jià)值經(jīng)營(yíng)價(jià)值文旅資源生態(tài)資源土地資源品牌資源產(chǎn)品價(jià)值市場(chǎng)資源城市運(yùn)營(yíng) 資金資產(chǎn)文旅其他商業(yè)體育特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)——實(shí)施要點(diǎn)資源資源不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)招標(biāo)還本付息融資項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及回報(bào)機(jī)制投資規(guī)模項(xiàng)目所在省市行業(yè)類別中標(biāo)企業(yè)合作方式招標(biāo)還本付息融資項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)及回報(bào)機(jī)制投資規(guī)模項(xiàng)目所在省市行業(yè)類別中標(biāo)企業(yè)合作方式特色產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)——典型案例股權(quán)投資+EPC+O“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)58“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)地方政策支持地方政策支持ü《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國(guó)辦發(fā)ü《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》（發(fā)ü《河北省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目入庫(kù)儲(chǔ)ü《天津市進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資若干措施》津政辦ü《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資實(shí)施方案的通知》皖政辦秘(2022)6ü《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投ü《江西省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資工作方案的通知》贛府廳字(2022)核心觀點(diǎn)：通過整合城市運(yùn)營(yíng)資源，提高閑置存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和變現(xiàn)能力，盤活低效存量資產(chǎn)城市更新：城市發(fā)展逐漸從量城市原有舊功能區(qū)已不適應(yīng)城市更新：城市發(fā)展逐漸從量城市原有舊功能區(qū)已不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：硬件供給大于軟性運(yùn)營(yíng)服務(wù)。大量的新城、產(chǎn)業(yè)園趨勢(shì)：城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入到存量時(shí)代新城新區(qū)：住宅、新城新區(qū)：住宅、商業(yè)等物司/一級(jí)開發(fā)企業(yè)成為市場(chǎng)拿遼寧、浙江、重慶、福建等9個(gè)省份的城鎮(zhèn)化率超過70%，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)60“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)拓展延伸（儲(chǔ)備/出入讓）包括：拓展延伸（儲(chǔ)備/出入讓）包括：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基建及公服配套建設(shè)?…?…趨勢(shì)：城建投資企業(yè)開始逐步轉(zhuǎn)向城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)伴隨著增量時(shí)代的結(jié)束，存量時(shí)代更加強(qiáng)調(diào)城市資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，城市運(yùn)營(yíng)成為未來(lái)各類城市投資企業(yè)業(yè)務(wù)延伸拓展的重點(diǎn)領(lǐng)域。城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)土地整理城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括包括：“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)61“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái) 政策指引：存量資產(chǎn)盤活的方式《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）發(fā)布后，存量資產(chǎn)盤活作為重要的地方紓困途徑被強(qiáng)調(diào)，其重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和處理能力提出高標(biāo)準(zhǔn)、新要求。資產(chǎn)功能、提升資產(chǎn)效益。因地制宜積極探索污水處理廠下沉身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)62“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)長(zhǎng)期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)盤活對(duì)象：存量資產(chǎn)的類型和范圍城市開發(fā)建設(shè)過程中形成的存量資產(chǎn)包括存量基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，也包括存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，具體包括如下范