延長化建康樂路綜合體項目定位10.18

延長化建康樂路綜合體項目定位報告美城機構(gòu)榮譽出品2012.10謹呈：延長化建項目本體研究市場機會研判城市背景商業(yè)市場現(xiàn)狀消費者研究定位初判商業(yè)定位及規(guī)劃建議整體發(fā)展戰(zhàn)略體系項目營銷及定價建議思路導圖本體篇機會篇策略篇公寓定位建議本體篇——深度挖掘項目擁有的自身潛力，塑造自身價值1項目位于康樂路與西農(nóng)路十字東南角，屬于楊凌中心商業(yè)核心區(qū)項目區(qū)位項目地塊康樂路常樂路西農(nóng)路項目位于楊凌區(qū)康樂路與西農(nóng)路十字東北角，東臨化建酒店，該區(qū)屬于楊凌傳統(tǒng)的核心商圈，周邊人流較大，商業(yè)氛圍較佳。路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，通達性強項目交通項目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。隴海鐵路、西寶高速橫穿而過，拉近與西安、寶雞的距離。同時“五縱三橫”八條主干路，直達周邊各區(qū)，總長71.07公里，路網(wǎng)密度1.2公里/平方公里。五縱——新橋路、西農(nóng)路、興城路、新城路、楊凌路和五泉路；三橫——城南路+興武路、西寶中線和孟楊路；項目地塊楊泉路西農(nóng)路新橋路長青路西寶高速高干渠速后稷路渭惠路神農(nóng)路項目總體量5.55萬㎡，且展示面較佳，屬城市核心區(qū)的綜合體項目經(jīng)濟指標總用地性質(zhì)商住總用地面積10775㎡總建筑面積55501㎡底商建筑面積49310㎡公寓建筑面積21063㎡商業(yè)建筑面積28247㎡底下建筑面積6191㎡底下停車位177個地上停車位30個容積率4.6總高層數(shù)22F112米87.4米項目兩面臨主街，且臨街面較長，約200米，展示效果佳，昭示性強。本體小結(jié)項目所在區(qū)位屬于楊凌商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)價值巨大項目總體量5.55萬㎡，且展示面較佳，屬城市核心區(qū)的綜合體項目132項目交通便利，路網(wǎng)發(fā)達，通達性佳屬性界定：屬于城市核心區(qū)，便利交通、較佳展示面的大型綜合體項目。項目屬于核心區(qū)的大型綜合體項目，商業(yè)價值巨大，擁有了絕佳的先天條件后，那么再看看項目后天市場條件如何？有哪些機會點可供發(fā)掘，能給于項目哪些啟示？？機會篇2——深入研究市場與客戶，把握項目的市場機遇及占位城市背景研究消費者研究商業(yè)市場現(xiàn)狀楊凌位于關(guān)中腹地，“關(guān)—天經(jīng)濟”的次核城市，國家重點發(fā)展農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)楊凌概況楊凌位于關(guān)中平原中部，東距西安市82公里，西距寶雞86公里，面積94平方公里，下轄縣級楊凌區(qū)，總?cè)丝?0萬，城市人口10萬人。1997年7月國務院批準正式成立楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，納入國家高高新區(qū)管理，規(guī)劃面積22.12平方公里。2009年6月，國務院頒布《關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，確定以楊凌為依托建設(shè)全國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，把楊凌建成關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)次核心城市。以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為己任，農(nóng)高會為示范和紐帶，重點發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，打造“中國農(nóng)業(yè)硅谷現(xiàn)代田園城市”，建成“綠葉般田園城市”城市定位區(qū)內(nèi)按產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可劃分為東北部的楊凌工業(yè)園區(qū)，東部的中小企業(yè)孵化園區(qū)和城東物流園區(qū)。城西創(chuàng)業(yè)園區(qū)，中部行政商業(yè)區(qū)和高校區(qū)。南部為高新科技園區(qū)。目前，科教園區(qū)入園院校達到7所，已建成3所，在校師生近5萬人。規(guī)劃建設(shè)了面積為100平方公里的楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，最終成為“中國農(nóng)業(yè)硅谷現(xiàn)代田園城市”。重點建設(shè)8個功能園區(qū)，并引進了一大批產(chǎn)業(yè)項目，組建了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集團，多次舉辦國際交流活動。經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)進入快速上升期經(jīng)濟楊凌設(shè)區(qū)后，依靠國家政策支持，經(jīng)濟迅速發(fā)展，GDP逐年攀上，建區(qū)15年來，示范區(qū)固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值分別增長了近103倍和15倍，由1997年的0.53億元和3.83億元增加到2011年的55.01億元和60.79億元，年均增長39.3%和16.8%。近兩年楊凌固定資產(chǎn)投資迅猛增長，房地產(chǎn)市場進入快速增長期，2010年，全社會固定資產(chǎn)投資累計完成36.33億元，同比增長63.2%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計完成27.7億元，同比增長40.7%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資累計完成3.25億元，同比增長36.4%，商品房銷售面積24.2萬平方米，同比增長36.3%。人口主要以科技導入，增幅有限，發(fā)展空間受限，但消費力強城市發(fā)展全區(qū)常住人口為201172人，同第五次全國人口普查172955人相比，十年共增加28217人，增長16.3%。年平均增長率為1.52%。依據(jù)2010-2020年規(guī)劃戰(zhàn)略，到2020年楊凌人口將達到30萬人。區(qū)內(nèi)師生人口占到重要比例，市區(qū)約9萬人，師生占到一半，約4.5萬人，是楊凌重要的消費群體。通過上邊可以看出，人民生活水平穩(wěn)步提高，生活質(zhì)量進一步改善。全區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入25999元，比上年增加3702元，增長16.6%，農(nóng)民人均純收入9110元，比上年增加1982元，增長27.1%，增速居全省第一，絕對值高于全國2133元，高于全省4081元，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積37.1平方米，居住設(shè)施不斷完善。城市總結(jié)楊凌屬于國家重點發(fā)展農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，依靠高科技農(nóng)業(yè)技術(shù)研發(fā)，重點發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；區(qū)內(nèi)科教人才比重較大，占到市區(qū)人口的一半，是市區(qū)的主要消費力量132政策扶持力度大，經(jīng)濟發(fā)展迅速，以科技導入人才，人口導入有限，2020年將發(fā)展成為30萬人的規(guī)模衛(wèi)星城市啟示：以農(nóng)業(yè)高新技術(shù)為主導產(chǎn)業(yè)，城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，科教人才比重較大，且消費力較強。機會篇2——深入研究市場與客戶，把握項目的市場機遇及占位城市背景研究消費者研究商業(yè)市場現(xiàn)狀楊凌以渭惠路為界分新舊兩個城區(qū)，新城發(fā)展?jié)摿薮?，但尚未成熟，老城區(qū)的商業(yè)地位依然無法撼動楊凌商業(yè)概況渭惠路新橋路西農(nóng)路老城區(qū)新城區(qū)楊陵被渭惠路劃分為南北新舊兩個城區(qū)，北側(cè)老城區(qū)發(fā)展時間較長，商業(yè)發(fā)展成熟，配套完善，是楊凌人的主要消費區(qū)域；新城區(qū)位于渭惠路南側(cè)，以會展商務為主，是未來主要的生態(tài)居住區(qū)，由于發(fā)展時日尚短，商業(yè)、配套缺乏，以零星的社區(qū)底商配套為主，滿足區(qū)內(nèi)居民最基本生活需求，目前新區(qū)居民的消費重心仍在老城區(qū)；老城區(qū)商業(yè)發(fā)展以新時代廣場為核心，向東、北、南擴散，形成了一縱三橫的商業(yè)街區(qū)格局老城區(qū)商業(yè)分布新時代廣場楊陵商場楊陵天城商場楊凌建材市場康樂路常樂路渭惠路西農(nóng)路康樂市場老城區(qū)商業(yè)以新時代廣場為核心，沿路向東、北、南擴散，目前已形成康樂路商業(yè)街、西農(nóng)路商業(yè)街、常樂路商業(yè)步行街和渭惠路商業(yè)街等四條主要商業(yè)街區(qū)。在其中分布著諸如：康樂市場、楊陵商場、楊凌天城商業(yè)、楊凌建材市場等專業(yè)市場，好又多和盛世陽光生活兩個大型超市；康樂路商業(yè)街常樂路商業(yè)步行街渭惠路商業(yè)街西農(nóng)路商業(yè)街老區(qū)商業(yè)以康樂路十字為核心形成多條商業(yè)街，新區(qū)以零星社區(qū)配套底商為主，主要消費仍在老區(qū)各商業(yè)街概況屬于傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，以臨街街鋪為主，業(yè)態(tài)繁雜，以中檔服飾為主，經(jīng)營狀況較好，目前已成型商業(yè)有新時代廣場、康樂市場、好安居廣場等，租金在40-80元/月/㎡；康樂路商業(yè)街屬于傳統(tǒng)的服裝零售一條街，以中低檔次的衣帽服飾為主，經(jīng)營狀況一般，形成以楊凌市場和天成市場為主的服裝鞋帽專業(yè)市場，租金水平在30-70元/月/㎡常樂路商業(yè)街沿西農(nóng)路兩側(cè)，以臨街商鋪為主，主要經(jīng)營餐飲，服飾、家電、日用品等，經(jīng)營狀況較好，主要服務于西北農(nóng)林和楊凌技術(shù)學院兩校師生，租金水平在40-100元/月/㎡之間西農(nóng)路商業(yè)街渭惠路屬于楊凌主干道，南側(cè)為會展區(qū)，是未來規(guī)劃的主要商業(yè)街區(qū)，目前發(fā)展尚未成熟，以火車站和盛世陽光超市為核心，帶動人氣渭惠路商業(yè)街新區(qū)商業(yè)比較零散，主要分布在新建小區(qū)沿街底商，主要以社區(qū)生活配套為主，經(jīng)營狀況依入住率而言，空置率較高新城區(qū)商業(yè)屬于傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，以臨街街鋪為主，業(yè)態(tài)繁雜，以中檔服飾為主，租金在40-80元/月/㎡康樂路商業(yè)街位置：康樂路沿街兩側(cè)形式：沿街一層到兩層街鋪面積區(qū)間：15-180㎡之間租金水平：40-80元/月/㎡出租率：90%業(yè)態(tài)：主要以服飾、家電、通訊、電子、銀行、餐飲、社區(qū)服務配套等經(jīng)營狀況：較好沿街商鋪康樂路商業(yè)街市楊凌主要的商業(yè)街區(qū)，形成較早，以沿街商鋪為主，一到兩層，經(jīng)營中低檔服飾、家電、餐飲、社區(qū)服務等，經(jīng)營狀況良好，租金在40-60元/月/㎡，以新時代廣場為起點，向東遞減。楊凌核心首個體閑、娛樂、購物中心新時代廣場新時代廣場位于傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，由楊凌農(nóng)科大主導開發(fā)的楊凌首個大型購物中心，集體閑、購物、娛樂為一體的體閑式購物中心。占地2.7萬㎡建面3.2萬㎡容積率1.2層數(shù)3層，局部5層商業(yè)形式主樓、內(nèi)外街商鋪面積40-200㎡租金30-80元/月/㎡開業(yè)時間2010.10主力店好又多、太陽神KTV、賽格電腦城、健身會所、NIKE、安踏、核心驅(qū)動力：城市中心，傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)；以雙廣場聚集人氣；集購物、體閑、娛樂為一體的新型購物中心。樓層面積業(yè)態(tài)定位主力店一樓11000㎡(超市6000㎡)超市、餐飲、品牌服飾、時尚潮流街區(qū)好又多超市、七匹狼、臺北沙龍、眼鏡店二樓7000㎡歡樂兒童區(qū)、競品皮具、家紡服裝區(qū)、電子產(chǎn)品賽格電腦城、幫登、七彩寶寶、安踏、NIKE、喬丹三樓6000㎡國美電器國美電器四樓1550㎡太陽神KTV太陽城KTV五樓1547㎡健身廣場峰越健身會所以體閑式廣場帶動人氣，商業(yè)內(nèi)街實現(xiàn)人流，各層業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃二層平面圖體閑廣場沿街形象店兒童服飾區(qū)精品皮具家紡區(qū)投資價值高，銷售火爆，但運營后因缺乏統(tǒng)一經(jīng)營，內(nèi)外人氣差距較大，租金在30-60元/月/㎡經(jīng)營狀況內(nèi)街商鋪外街形象店南側(cè)飲食街專業(yè)賣場超市和專業(yè)賣場：好又多、賽格和國美等，屬于大型專業(yè)賣場，統(tǒng)一管理，人氣較佳，經(jīng)營狀況較好；外街商鋪：以品牌形象店、中低檔餐飲、潮流服飾為主的大眾消費品，雖缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，但由于占據(jù)較好的地理位置，人流較大，加之超市的帶動，經(jīng)營狀況良好，租金在40-60元/月/㎡之間；商場內(nèi)街：以兒童服飾、皮具、家紡品為主，由于體閑廣場人流導入有限，整個商場內(nèi)街人氣差，經(jīng)營狀況慘淡，租金在30-15元/月/㎡之間；銷售狀況：2008年10月9日開盤，次年10月底投入使用，銷售周期不足三個月，銷售火爆，推盤三次，當日銷售超過70%以上。如此火爆的商鋪銷售，憑借的不僅僅是地段，更是因為它是楊凌首個休閑娛樂綜合性購物中心。2008.10.16第一次推鋪100間80多間2008.11.10第二次推鋪81間50多間2008.12.5第三次推鋪74間40間

中部康樂市場以農(nóng)副產(chǎn)品為主，滿足周邊居民的蔬菜需求康樂市場位置：康樂路中部南側(cè)占地面積：約5000㎡形式：蔬菜綜合市場（攤位、門店）面積區(qū)間：2-5㎡/攤位10-20㎡/門店租金水平：300-100/月/個出租率：約95%業(yè)態(tài)：蔬菜零售、餐飲經(jīng)營狀況：良好康樂市場是市區(qū)內(nèi)唯一的大型集中露天蔬菜市場，主要為市內(nèi)居民服務，輻射范圍在500-1000米之間，經(jīng)營狀況較好，但缺乏統(tǒng)一管理，環(huán)境嘈雜，衛(wèi)生狀況堪憂，有待于改造提升。專業(yè)性建材、家具專業(yè)市場，一拖三式內(nèi)街設(shè)計，目前處于招商階段好安居家具廣場位置：康樂路西段馬場門對面占地：45畝建面：約4.8萬㎡（203間）形式：專業(yè)家居建材市場，三層統(tǒng)一出租，

一二層為商鋪，三層為功能齊全住宅面積區(qū)間：12m×10m、8m×10m、8m×8m、4m×11m，132㎡-360㎡租金水平：16-24元/月/㎡出租率：出租率較低，僅有臨街鋪面出租業(yè)態(tài)：建材、家具經(jīng)營狀況：目前處于招商階段屬于傳統(tǒng)的服裝零售一條街，以中低檔次的衣帽服飾為主，經(jīng)營狀況一般，租金水平在30-70元/月/㎡常樂路步行街位置：常樂路兩側(cè)形式：沿街街鋪面積區(qū)間：12-100㎡租金水平：30-70元/月/㎡出租率：約85%業(yè)態(tài)：服裝鞋帽為主經(jīng)營狀況：良好常樂市場是市區(qū)內(nèi)一條以服裝零售為主的專業(yè)步行街，沿常樂路兩側(cè)，以街鋪為主，店面在12-100㎡不等，主要以低端衣帽服飾為主，由于價格低廉，是楊凌大眾服裝消費的第一場所，經(jīng)營狀況良好，空置率較低，租金水平在30-70元/月/㎡之間。楊陵商場位于常樂路中部，是楊凌早期的衣帽專業(yè)市場，檔次較低，經(jīng)營狀況一般，租金在30-70元/月/㎡之間楊陵商場位置：常樂路中部北側(cè)占地面積：約4500㎡（近200個鋪面）形式：三條內(nèi)街雙層街鋪面積區(qū)間：10-30㎡租金水平：一層50-70元/月/㎡

二層20-40元/月/㎡出租率：約在75%左右業(yè)態(tài)：服裝鞋帽為主經(jīng)營狀況：良好楊凌早期的衣帽專業(yè)市場，三條內(nèi)街相互貫通，一層空置率較低，經(jīng)營狀況良好，二層較差，空置率高，店面較少，以倉庫為主。由南北三條主街相互貫通，形成人流導入，二層之間以連廊相接，相互連通楊陵商場商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪常樂路內(nèi)街內(nèi)街內(nèi)街內(nèi)街商鋪二層連廊由南北三條主街和內(nèi)街連通各商鋪，實現(xiàn)人流導入，一二層以樓梯連通，二層之間以連廊實現(xiàn)個鋪貫通，鋪面面積基本均等，3米開間，約4米進深，約12㎡，鋪面較小；一層經(jīng)營衣帽服飾，檔次較低，價格低廉，人氣較佳，基本無空鋪，出租率較高，租金水平在50-70元/月/㎡；二層以布匹，手工制衣、床單、被罩為主，部分用作庫房，人氣欠佳，空置率較高，租金較低，在20-50元/月/㎡。市場購物環(huán)境較差，以低價吸引大眾消費，屬于老式初級市場，主要滿足人們單一的購物需求。平面示意圖楊凌天成商場位于常樂路中部，是服裝專業(yè)市場，檔次較低，經(jīng)營狀況一般，租金在30-60元/月/㎡之間楊凌天成商場位置：常樂路中部北側(cè)占地面積：約5000㎡（約220個鋪面）形式：三條內(nèi)街雙層街鋪面積區(qū)間：15-30㎡租金水平：一層50-60元/月/㎡

二層20-40元/月/㎡出租率：約在65%左右業(yè)態(tài)：服裝鞋帽為主經(jīng)營狀況：一般楊凌衣帽專業(yè)市場，屬于升級版，商場硬件、環(huán)境好于前者，定位較為年輕化，以時尚潮流為主題，但業(yè)態(tài)上較為陳舊，屬于楊陵商場的翻版，故經(jīng)營狀況較差，空置率較高。結(jié)構(gòu)形式上與楊陵商場相似，屬于翻版，定位潮流街區(qū)，以中青年消費群體為主，但缺乏新意，空置率高楊凌天成商場商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪常樂路內(nèi)街內(nèi)街內(nèi)街內(nèi)街商鋪二層連廊由南北三條主街和內(nèi)街連通各商鋪，實現(xiàn)人流導入，結(jié)構(gòu)上與楊陵商場相似，屬于前者的翻版。鋪面面積基本均等，3米開間，約5米進深，15㎡左右；其后側(cè)與新時代廣場連通，形成互動，但由于新時代經(jīng)營欠佳，效果較差；一層經(jīng)營衣帽服飾，中低檔次，價格低廉，人氣一般，出租率約70%，租金水平在50-60元/月/㎡；二層空置率較高，主要用作庫房和一層商戶居所，租金較低，在20-50元/月/㎡。定位潮流街區(qū)，滿足中青年時尚消費需求，雖說硬件和購物環(huán)境上優(yōu)于前者，但豐富性不夠，僅有潮流之名，難以滿足中青年需求，經(jīng)營較差。平面示意圖沿西農(nóng)路兩側(cè)，以臨街商鋪為主，主要經(jīng)營餐飲，服飾、家電、日用品等，經(jīng)營狀況較好，租金水平在40-100元/月/㎡之間西農(nóng)路商業(yè)街位置：西農(nóng)路兩側(cè)形式：臨街一拖二商鋪面積區(qū)間：15-200㎡租金水平：40-100元/月/㎡出租率：約在95%左右業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、通訊、家電等經(jīng)營狀況：較好西農(nóng)路北至西北農(nóng)林大學，兩側(cè)以臨街商鋪為主，主要服務于大學師生以及兩側(cè)居民，南側(cè)以通訊、家電等經(jīng)營繁雜，北側(cè)靠近大學出，以餐飲、精品店、手機通訊產(chǎn)品為主。臨近康樂十字以及大學附近，租金較高。渭惠路屬于楊凌主干道，南側(cè)為會展區(qū)，是未來規(guī)劃的主要商業(yè)街區(qū)，目前發(fā)展尚未成熟，以火車站和盛世陽光超市為核心，帶動人氣渭惠路商業(yè)街渭惠路是楊凌的城市主干道，火車站、汽車站位于其旁，是重要的交通輸紐，是新老城區(qū)的分界線，是未來主要的商業(yè)街區(qū)；目前主要以盛世陽光超市和火車站帶動人流，沿街以商鋪為主，經(jīng)營餐飲、日常用品等；盛世陽光超市，一樓服飾，二樓百貨，經(jīng)營狀況良好，主要滿足周邊居民生活需求；食尚街區(qū)是一條專業(yè)小吃街區(qū)，以風情小吃為主，主要服務周邊居民、休閑人群；中影時代國際影城，過萬平米，6個放映廳，840個座位，集桌球會所、餐飲娛樂、休閑購物為一體的娛樂綜合影城。目前處于招商狀態(tài)，為來將成為楊凌首個大型影城，娛樂休閑新去處；新區(qū)商業(yè)比較零散，主要分布在新建小區(qū)沿街底商，主要以社區(qū)生活配套為主，經(jīng)營狀況依入住率而言，空置率較高新城區(qū)商業(yè)新區(qū)發(fā)展時日尚短，主要以高尚住宅小區(qū)為主，環(huán)境較佳，但由于配套不全，生活便利不足，入住率不高，隨著生活配套的完善，未來將成為楊凌高尚住宅區(qū)；目前商業(yè)主要以入住小區(qū)樓下的臨街商鋪為主，面積在15-60㎡之間，出租率依靠入住率而定，主要以社區(qū)配套服務為主，租金水品在30-60元/月/㎡之間。由于新區(qū)入住人群大多以教師、公務員等高收入人群為主，個別中高檔餐飲消費火爆；商業(yè)市場總結(jié)啟示：現(xiàn)代大型集中商業(yè)缺失，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營理念，針對青年學生群體的娛樂、體閑、購物商業(yè)屬于市場空白。整體檔次較低，業(yè)態(tài)單一，以初級商業(yè)街區(qū)為主，缺乏休閑、娛樂消費；整體商業(yè)發(fā)展一般，經(jīng)營狀況較差，租金水平較低；132粗獷式發(fā)展，沒有科學統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營理念；機會篇2——深入研究市場與客戶，把握項目的市場機遇及占位城市背景研究消費者研究商業(yè)市場現(xiàn)狀我們針對消費群體進行了深度訪談，以此了解消費者的實際需求消費群體調(diào)研依據(jù)訪談目的：深入了解主要消費群體的年齡構(gòu)成、職業(yè)、收入、消費機構(gòu)、消費習慣、消費場所、消費頻率、金額

等方面內(nèi)容，以便更好地指導本項目商業(yè)發(fā)展訪談方式：面對面深度訪問訪談對象：各主要商業(yè)街、商場的商戶、經(jīng)營者以及消費者訪問區(qū)域：康樂路、常樂路、西農(nóng)路、渭惠路以及新城區(qū)楊凌的主要消費群體分為原住民、大學生、以及大學教師、公務員等高收入群體三類，其中在校學生占到絕對主力消費群體的年齡及職業(yè)構(gòu)成通過年齡段比例可以看出，消費群體年齡在18-25歲占到51%絕對主力，其次為25-36歲占到25%，所以中青年消費群體是楊凌的主要消費群體；通過職業(yè)分類來看，消費群體分為三類，一類為在校學生，占到48%，二類為工薪階層、生意人及其他，屬于原住民，占到46%；三類為教職工、科研人員、公務員等高收入群體，占到11%；學生群體雖收入有限，但確實消費主力，各群體的主要消費用于餐飲、和娛樂，服飾次之消費群體收入及消費結(jié)構(gòu)通過上表可以看出，學生群體主要來自于生活費，收入較低，但比例最高，占到45%，其次為教職工、公務員、生意人等高收入群體，原住民收入較高，比例與學生持平。通過上表可以看出，消費的方向主要用于餐飲、服飾、娛樂，這三種消費超過了總支出70%，其中餐飲和娛樂比重較高，學生群體在餐飲方面指出較其他群體比重較多；而其余消費比重相對較?。恢饕M場所集中于康樂路十字一帶,受限于商業(yè)現(xiàn)狀，購物、娛樂欠缺，高端消費流失，消費群體看重環(huán)境、檔次、消費豐富性消費群體的消費頻率及場所通過上表可以看出，消費場所主要集中于康樂路十字一帶，以超市、購物中心頻率較高，學生和原住民，對于中低端市場消費較高，高端消費，本區(qū)缺乏，消費流失；通過上表可以看出，消費群體對于產(chǎn)品豐富性、體驗性普遍關(guān)注，學生和原住民更看重價格，而高端群體更看重環(huán)境、品牌，受限于商業(yè)現(xiàn)狀，部分高端消費需求流向西安。消費群體總結(jié)楊凌的主要消費群體分為原住民、大學生、以及高收入群體三類，其中在校學生消費占到絕對主力受于目前商業(yè)的限制，對于娛樂、體閑購物需求最為強烈，注重購物環(huán)境、檔次、產(chǎn)品豐富性，商業(yè)形態(tài)需要升級132高端消費外流，主力消費群體集中在老城區(qū)各商業(yè)中，餐飲、服飾、娛樂比例最大啟示：本項目應主抓學生消費群體，滿足高收入群體的高端需求，提出新的商業(yè)形態(tài)，滿足各類人群需求。通過消費群體研究發(fā)現(xiàn)，學生群體為本區(qū)最主要的消費群體，且目前的商業(yè)形態(tài)難以滿足其需求，那么本項目應如何定位，我們通過借鑒小寨商圈學生消費特征，為本項目指明方向……機會篇——深入研究市場、競爭及客戶，把握項目的市場機遇及占位2西安學生消費群體聚集區(qū)小寨商圈學生消費群體消費特征案例借鑒小寨商圈是西安的主要商圈之一，周邊學院林立，主要消費群體來自于在校學生小寨商圈小寨商圈位于西安城南，以小寨十字為核心向周邊輻射，周邊高校林立，如，陜師大、西安外院、郵電大學、財經(jīng)學院、政法大學等，高校云集，在校學生成為本商圈最大的消費群體，因此形成了西安最為特色的商圈之一。區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品多樣，主要定位年輕時尚潮流消費集合區(qū)，以潮流服飾、精品飾品、特色餐飲、大眾娛樂消費為主，物美價廉，滿足年輕消費群體需求。潮流服飾、鞋帽、精品小飾品、通訊電子市場，物美價廉，屬于學生群體的最愛消費特征一商圈定位青年潮流消費集合體，主要面向?qū)W生群體，時尚服飾、鞋帽，精品小飾品，鞋包等，品種多樣，高中低檔齊全，價格適中，深受學生群體歡迎；主要消費集合地包括：飛旋購物廣場、海港城、開米廣場、雁塔文化新天地等多個購物廣場組成，統(tǒng)一規(guī)劃，分散經(jīng)營；商鋪多以步行街、商業(yè)內(nèi)街形式出現(xiàn)，鋪面較小，在6-30㎡之間，經(jīng)營狀況良好，租金較高；學生群體購物驅(qū)動力主要包括：1、產(chǎn)品豐富，品種多贏，時尚潮流；2、高低均有價格低廉，休閑娛樂性強；風情特色餐飲、小吃，受到廣大學生的歡迎消費特征二風情、特色餐飲、小吃，由于味美價廉，深受學生群體喜愛，主要的的餐飲集合體有，興善寺特色餐飲一條街、海港城小吃城、金鼎小吃城一條街等；學生群體喜歡的餐飲有海底撈、小肥羊、無名食府、麻師娘、藏式秘制烤魚、姐妹土豆粉、街客等；KTV、臺球廳、網(wǎng)吧等大眾娛樂消費，是閑暇時段的最佳去處消費特征三在校學生閑暇時間較多，休閑娛樂成為其重要的課余活動，KTV、臺球廳、網(wǎng)吧、書城、電影院等娛樂場所，由于存在群體性、娛樂性、休閑性深受年輕群體喜愛；主要消費場所包括：512飯量KTV、T8網(wǎng)絡空間、K豹歡樂谷、雁塔文化新天地、丁俊暉臺球俱樂部、博納影城、漢唐書城等；1、潮流時尚的業(yè)態(tài)定位，更能符合青年消費群體的需求；2、體現(xiàn)項目的風情特色，注重休閑娛樂性，更符合青年以及大眾群體的消費；項目的發(fā)展方向啟示：商業(yè)定位及建議營銷及定價建議策略篇——根據(jù)本體、市場、客戶、案例四維度研究體系，建立項目價值3公寓定位及建議本體優(yōu)勢——占據(jù)核心商業(yè)位置，臨街面長，昭示性佳市場填補——缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營的集中商業(yè)，娛樂、休閑缺失消費迎合——抓住青年消費群體，提出新業(yè)態(tài)組合，滿足各階層需求案例借鑒——潮流時尚業(yè)態(tài)定位，注重娛樂、休閑性打造，更能滿足多方需求本項目策略體系思考原點研究要點回顧根據(jù)項目情況、市場需求、投資者心理等因素，美城提出兩種定位方向商業(yè)定位方向定位1：城市綜合體定位集購物、休閑娛樂為一體偏向于經(jīng)營，以主力店帶動人氣，提升整體物業(yè)價值定位2：專業(yè)市場定位集批發(fā)、零售為一體專業(yè)市場偏向于銷售，由大化小，降低置業(yè)門檻，快速回現(xiàn)本體市場消費投資者案例項目處于核心商業(yè)區(qū)，臨街面長，強化昭示性定位市場缺失的集中商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營，增強休閑、娛樂功能項目定位思考點定位原則：基于與項目整體形象的契合基于對項目產(chǎn)品特色的描摹基于對項目整體調(diào)性的把握項目定位本體市場消費者以綜合體為出發(fā)點，梳理各方面信息，確定項目定位定位1-思考主抓青年消費群體，定位潮流時尚業(yè)態(tài)，滿足其多種需求案例以服飾、餐飲、娛樂為主要業(yè)態(tài)，豐富多樣，體現(xiàn)風情、娛樂、休閑塑造價值青年主題購物公園youngshoppingpark特色的購物公園，時尚的休閑體驗，這是屬于時尚青年的人文風尚匯！品牌未必是中高端的，但要是精品的購物不僅僅是目的性的，也是體驗式的倡導時尚，同時也容納大眾與經(jīng)典的體驗式、情景式的集服飾、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心核心價值主張定位建議商業(yè)價值高地、楊凌首席青年主題休閑、娛樂、購物中心占據(jù)城市商業(yè)中心，財富輕松入手大型休閑、娛樂、購物中心，未來增值無限，買鋪即升值綜合性業(yè)態(tài)，分層定位明確，整體走年輕化中檔消費路線物業(yè)打造建議層數(shù)業(yè)態(tài)主力店區(qū)備注產(chǎn)品打造建議1F潮流女裝區(qū)潮流女裝為主，精致小飾品李寧、NIKE、安踏、七匹狼、美邦、達芙妮等以青年群體的品牌服飾為主主力店區(qū)域適當放大，單鋪面積至140-200㎡之間，并實現(xiàn)可拼合；精品街區(qū)單鋪面積控制在30-100㎡，并盡量實現(xiàn)可分割2F時尚男裝區(qū)時尚男裝為主，部分女裝3F電子通訊賣場手機、電腦專業(yè)賣場聯(lián)想、索尼、蘋果、惠普等涵蓋各類電子通訊產(chǎn)品主力店區(qū)域在50-100㎡，其余劃分成小鋪面，面積控制在10-30㎡，可分割4F特色餐飲區(qū)風情特色餐飲為主鄉(xiāng)村基、必勝客、海底撈、粗糧王品牌餐飲，品種涵蓋范圍廣主力店面在200㎡以上，其余小店面在30-60㎡之間5F休閑、娛樂區(qū)KTV、網(wǎng)吧、臺球室、咖啡廳等夏綠地、榕樹、T8網(wǎng)絡等中檔消費路線主要劃分為幾個大區(qū)域，面積以招商而定我們選取西安較為知名的商業(yè)運營商，并與其接洽，初談意向大商家開店要求及意向民生百貨開店要求位置：城市核心區(qū)域或商業(yè)中心區(qū)位面積：2萬㎡-3萬㎡租售模式：租賃/購買租金：20-30元/月/㎡層高：高5-7m柱距：柱距8m*8m以上車位：200個以上本案意向：對于本案有一定的開店意向，以租賃為主，物業(yè)需符合上述條件，具體合作需雙方商討；本案的年租金收益：840萬有利于整體物業(yè)的價值提升，長期持有，物業(yè)沉淀，升值空間巨大青年購物中心定位分析最大程度發(fā)揮地段及物業(yè)商業(yè)價值，短期內(nèi)收益較低，長期持有升值空間巨大優(yōu)勢劣勢1、前期招商難度大，后期經(jīng)營對于甲方的商業(yè)運營要求較高；2、主力店進駐大多以低價或租賃為主，且占據(jù)較佳位置，剩余較差位置銷售難度同樣較高；3、自持部分較多，且主力店租金較低，短期內(nèi)收益甚微，甚至面臨前期虧損；1、主力商家的進駐，便于后期經(jīng)營，拉升楊凌整體商業(yè)的購物檔次與環(huán)境，提升項目知名度與企業(yè)品牌；2、抬升整體物業(yè)價值，帶動區(qū)域商業(yè)升級，未來升值潛力巨大，有利于企業(yè)物業(yè)沉淀的增值，遠期收益較高；賽高國際街區(qū)——經(jīng)開區(qū)首個中高檔商業(yè)綜合體美城操作案例賽高國際街區(qū)開發(fā)商：陜西富力地產(chǎn)位置：經(jīng)開區(qū)鳳城五路十字西南角占地：33350㎡建面：24萬㎡商業(yè)面積：80000㎡建筑形式：4層商業(yè)裙樓開盤：2007-08-01交房：2010-07-31美城建議招商先行，大商家前期進駐，量身打造，并引入世紀金花、沃爾瑪、奧斯卡等，迅速聚攏人氣，保證后期運營，快速提升價值賽高國際街區(qū)招商先行：在項目運作前期，就著手商業(yè)運作，做到招商先行，定向開發(fā)；引進知名諸如世紀金花、沃爾瑪、奧斯卡影城、屈臣氏等大商家，進駐項目，聚攏人氣；高端站位：以經(jīng)開中高端綜合體立勢，站位高端，迅速占領(lǐng)本區(qū)商業(yè)綜合體的龍頭位置，提升項目整體檔次，商業(yè)價值的同時，帶動了其他物業(yè)的增值與銷售；地鐵2號線鳳城5路出站口各層業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營，利用品牌主力店聚攏人氣，以連廊實現(xiàn)人流互動，相互提升賽高國際街區(qū)3號樓4F世紀金花3F2F1F-1F時尚生活2號樓4F奧斯卡/音悅匯3F沃爾瑪/美食2F沃爾瑪/美食1F名品薈萃-1F時尚生活連廊連廊連廊車庫賽高國際街區(qū)業(yè)態(tài)組合2#3#268m西北第一高樓，集5A寫字樓、五星酒店、精裝MASA公寓和高端購物為一體的高端城市綜合體西安環(huán)球貿(mào)易中心西安環(huán)球貿(mào)易中心開發(fā)商：西安新寶龍實業(yè)發(fā)展有限公司位置：經(jīng)開鳳城五路與未央大道十字東南角占地：28666㎡建面：34萬㎡物業(yè)類型：寫字樓、公寓、商業(yè)商業(yè)面積：70000㎡建筑形式：5層商業(yè)裙樓開盤：2012-12交房：2015商業(yè)位于-1至5層為大型商業(yè)，未來將發(fā)展成為，集奢侈品旗艦店、世界名車展示廳、知名大型百貨、高端餐飲、高端娛樂休閑（IMAX影院等）、文化娛樂為一體。項目目前三層已基本售完，預備推售四層，賣圖紙、低價、未來將實施返租。結(jié)合甲方銷售回現(xiàn)角度

美城重點推薦下一方案楊凌商業(yè)業(yè)態(tài)中，服裝占據(jù)較大比例，整體檔次偏低，購物環(huán)境較差主力消費群體學生，對于服飾類消費期望值較高，喜好潮流、時尚、品牌、注重款式的多樣性，目前市場難以滿足項目定位思考點定位原則：基于與項目整體形象的契合基于對項目產(chǎn)品特色的描摹基于對項目整體調(diào)性的把握項目形象定位市場消費者投資者以專業(yè)市場為出發(fā)點，對項目信息再梳理，確定項目定位定位2-思考當初對于新時代廣場的期望值較高，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營、管理，運營較差，心里存在一定的抗性楊凌首席精品服裝城區(qū)域服飾商業(yè)的升級版集批發(fā)、零售為一體的綜合性服飾、鞋帽批發(fā)城依托本項與新時代的雙廣場的休閑性功能，帶動人氣，做我們專業(yè)的批發(fā)商城取消主力店，將沿街商業(yè)做足昭示效果，雙主入口設(shè)計項目打造原則1主力店部分建議也劃為獨立商鋪外街商鋪獨立銷售內(nèi)部商鋪分割為小鋪銷售次主入口主通道做好交通組織，為商戶進貨提供足夠便利的交通條件項目打造原則2商鋪進貨入口商鋪進貨出口小型廣場行人入口行人出入口將鋪位面積劃小，單個鋪位控制在50㎡以內(nèi)，以此降低置業(yè)門檻。通過多個商鋪組合滿足大面積需求客戶項目打造原則3鋪位劃分意向圖標準鋪4.2*8.4綜合性業(yè)態(tài)，分層定位明確，整體走年輕化中檔精品路線業(yè)態(tài)分布建議層數(shù)業(yè)態(tài)備注產(chǎn)品打造建議1F潮流女裝區(qū)潮流女裝為主，精致小飾品以青年群體的品牌服飾為主精品街區(qū)單鋪面積控制在30-50㎡，個別鋪位面積可以在10㎡左右，以此降低置業(yè)門檻。2F時尚男裝區(qū)時尚男裝為主，部分女裝3F箱包皮具區(qū)鞋、包、皮具等涵蓋學生及全區(qū)人口主力店區(qū)域在50-100㎡，其余劃分成小鋪面，面積控制在10-30㎡，可分割4F精品童裝區(qū)精品童裝嬰幼兒、童裝主力店面在100㎡以上，其余小店面在40-60㎡之間5F綜合區(qū)床上用品、日常用品中檔消費路線主要劃分為幾個大區(qū)域，面積以招商而定美城通過市場現(xiàn)存商戶與本項所需投資經(jīng)營商戶對位，預估本案風險風險預測投資商戶數(shù)量（個）需求有效（個）資金（萬）現(xiàn)存服飾商戶約870升級43510-40潛在投資客戶超過6000投資60015-80市場現(xiàn)存商戶及潛在投資客本案所需商戶總體量單位面積戶數(shù)（個）總價（萬）首付（萬）2.8萬㎡50㎡50030-709-27注：1、市場現(xiàn)存服飾類經(jīng)營戶多集中于康樂路步行街（楊陵市場約200戶，天成市場約220戶，常樂路約230戶，新時代廣場約70戶，其他區(qū)域約150戶），由于環(huán)境較差，檔次較低，絕大多數(shù)有升級意向；2、作為農(nóng)科城，科技人才比較較大，如大學教員、農(nóng)科人員、公務員等超過6000人，以及部分個體戶與富裕農(nóng)民，這部分手中存有大量閑置資金，有投資意向，但渠道有限；注：本項各層中需主力店，面積較大，加之個別商戶的大面積需求，故有效客戶約500個左右。1、需求與資金實力對位：市場現(xiàn)存商戶升級需求與潛在投資客的投資需求，與本項對位，且在資金實力方面來看，完全符合本案要求；2、有效投資客數(shù)量有保證：市場是商戶和投資客的有效數(shù)量超過1000個，本案僅需抓住其中的500個，就能實現(xiàn)項目快銷。市場商戶及投資客與本項目標客戶基本對位，風險較低美城為保證項目順利銷售，提出小商品業(yè)態(tài)作為服飾類的補充預案，豐富業(yè)態(tài)，擴大置業(yè)范圍，降低開發(fā)風險風險預案風險預案：如單一的服飾類商城不能被市場完全消化，不能滿足商戶的多業(yè)態(tài)需求時，美城考慮市場需求與本項實際，提出部分服飾（樓層）業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)戰(zhàn)小商品類，豐富業(yè)態(tài)，減低開發(fā)風險。小商品市場的優(yōu)勢1、小商品與服飾類形式、業(yè)態(tài)相近，容易轉(zhuǎn)化；2、目前市場缺失集中專業(yè)的小商品市場；3、鋪面較小，投資門檻低，經(jīng)營難度較低；4、中低消費為主，消費群體大眾化，市場覆蓋面廣；前期回現(xiàn)較快，后期損失商業(yè)升值部分，經(jīng)營難度相對較大精品服飾城定位分析以損失長期收益為代價，最快的速率實現(xiàn)投資回報，轉(zhuǎn)嫁了后期的經(jīng)營風險優(yōu)勢劣勢1、專業(yè)市場鎖定特定業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)和商家較單一，局限了招商門檻；2、目前楊凌服裝市場相對成型且分散，要重新建立一個新的市場，推廣力度要求較高，市場培育時間較長；3、前期以銷售為主，后期物業(yè)的升值與甲方的收益關(guān)聯(lián)較小，進而會影響到市場發(fā)展；1、專業(yè)的服飾商貿(mào)城容易形成規(guī)模，聚攏人氣，帶動物業(yè)升值；2、專業(yè)服飾商城以小鋪面為主，面積小，售價高，總價低，置業(yè)門檻較低，回現(xiàn)較快；3、專業(yè)服飾商城的租金對于樓層敏感度不高，租金層差較少，變相能提高整體租金及售價；華美精品廣場——文藝路精品服飾廣場美城操作案例華美精品廣場開發(fā)商：陜西泰華集團位置：文藝路5號占地：4669㎡商業(yè)建面：8560㎡建筑形式：4層底商物業(yè)類型：住宅、商業(yè)商鋪面積：20-1500㎡（以20㎡左右的小鋪為主）開盤：2010-12交房：2012-05美城機構(gòu)從項目的前期定位規(guī)劃，到中期營銷，再到后期的商業(yè)運營，全程服務于本項目前期業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，后期經(jīng)營統(tǒng)一招租，面積靈動，循環(huán)動線設(shè)計，處處無死角華美精品廣場一樓：時尚服飾護膚彩妝潮流女裝品牌：犁人坊

桑迪巴布豆雅詩蘭黛等面積區(qū)間：14-60㎡

租金水平：260元/月/㎡二樓：精品童裝品牌內(nèi)衣鞋包配飾家居服母嬰用品床上用品品牌：ABC

多喜愛

奧爾黛絲

OK100

芭妮

夢至超

等面積區(qū)間：14-60㎡

租金水平：150元/月/㎡三樓/四樓：定位休閑、娛樂、餐飲，由甲方自行招商，目前處于招商階段，具體面積依據(jù)招商情況而定，依靠絕佳的地段、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營管理，實現(xiàn)了項目開盤旺銷華美精品廣場項目快銷分析1、地段優(yōu)勢：處于文藝路十字老商業(yè)區(qū)，位置絕佳；2、投資門檻低：大鋪劃小，20㎡的投資門檻；3、科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃：新業(yè)態(tài)組合在包含了原有服飾的同時，增加了休閑、餐飲功能，填補了市場空白；4、高回報的租售模式：年固定收益8%，前三年租金收益一次返還，對于投資者誘惑較大；5、統(tǒng)一運營管理：統(tǒng)一的運營管理，保證商業(yè)后期運營；2010.10進場2011.1.16開盤三個月蓄客，開盤三天實現(xiàn)清盤，實現(xiàn)銷售神話雄踞西北數(shù)十年成熟服裝批發(fā)商圈貝斯特康復路廣場地址：西安市康復路與長纓西路西北角一期商業(yè)總面積：負1—7F，17萬平米開發(fā)商：陜西貝斯特集團標準鋪位面積：4.2米*4.2米（套內(nèi)）入市時間：預計2012年底銷售方式：一次性返租三年減24%總價商業(yè)定位及建議營銷及定價建議策略篇——根據(jù)本體、市場、客戶、案例四維度研究體系，建立項目價值3公寓定位及建議潛在租客較多，租賃市場火熱，且快捷酒店生意爆滿，市場需求巨大潛在需求科教人員：在校單身教工、科研機構(gòu)單身教員學生群體：家境較好的學生、研究生生意人：來楊凌的外地生意人，周邊縣鄉(xiāng)生意人農(nóng)高會租客：農(nóng)高會大量參觀客，參展商及工作人員租賃市場市場內(nèi)潛在租客較多，租賃市場火熱，但目前供應租賃的房屋，大多為居家兩房、三房，對于租客來說實屬雞肋，市場缺乏專供租客居住的小戶型；目前市場按套計租，租金水平維持在700-1500元/月/套；潛在租客酒店市場楊凌是農(nóng)科城，來往的商戶較多，酒店市場極為火爆，但規(guī)模、檔次參差不齊，且多集中在新城會展區(qū)周邊，老城區(qū)酒店相對較少，中等檔次的快捷酒店相對較少；楊凌國際會展中心酒店馨城田園山莊楊凌高新商務快捷酒店楊凌麗晶酒店酒店式公寓存在市場機會，是市場選擇的必然公寓定位酒店式公寓有市場機會成為必然市場機會——目前市場上公寓產(chǎn)品基本屬于市場空白需求填補——市場上存在大量潛在的租賃群體，如單身教工、

學生、生意人等，導致租賃市場活躍酒店投資方向——快捷酒店生意火爆，客房短缺迎合——有租賃就有投資，市場上大量的閑置資金，需求投資渠道以30-50平米的小面積一腳蹬戶型為主，控制面積，降低總價平層戶型建議空中花園（每隔三層）獨立陽臺（4.05米的開間）起居室（25.2平米的開敞空間）開放式廚房衛(wèi)生間4T20戶，層平面面積保持1000平米左右,全部為一腳蹬40㎡左右的小戶型；框架結(jié)構(gòu),設(shè)置4部電梯間，每隔3層設(shè)置空中花園；戶型均有4.05米開間的獨立陽臺、廚房、衛(wèi)生間；49.5㎡大開間戶型全精裝標準，實現(xiàn)拎包入住，即買即租，同時提升價格物業(yè)打造建議酒店式公寓大堂裝修豪華，但面積較小，功能區(qū)設(shè)置簡單配套設(shè)施完善，注重居家需求，但同酒店相比，休閑及會議功能配置較弱酒店式公寓平均套內(nèi)面積大于酒店，且功能空間較完整；配有設(shè)備齊全的廚房；酒店式公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具；立面以現(xiàn)代為主，采用幕墻或石材，注重質(zhì)感；廚衛(wèi)全套裝修，注重便利性、實用性物業(yè)打造建議對外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面采用現(xiàn)代風格，一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚對衛(wèi)生間的裝修要求：對酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配置全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房酒店的體量最后以經(jīng)營商需求和公寓銷售而定，轉(zhuǎn)化簡易，風險較小物業(yè)打造建議類別位置體量單間面積數(shù)量酒店式公寓底部8層7928㎡49.55㎡160間精裝公寓上部14層13874㎡49.55㎡280套酒店式公寓1、招商先行，以如家、速8、漢庭、7天等快捷酒店為主；2、位置初定在底部8層，客房數(shù)量在160間左右，最后酒店的總體量，依據(jù)招商的酒店需求為準；精裝公寓1、銷售為主，以拎包入住的精裝提升價格，即買即住，方面快捷，滿足投資者需求，方便租客；2、以絕佳的位置吸引，大學教授、公務員、個體戶等投資群體，擴大投資渠道，同時滿足市場租賃去求；商業(yè)定位及建議策略篇——根據(jù)本體、市場、客戶、案例四維度研究體系，建立項目價值3公寓定位及建議項目銷售及定價建議項目營銷策略及節(jié)點建議營銷及定價建議營銷戰(zhàn)略形成思路（主要針對商業(yè)）項目營銷戰(zhàn)略項目營銷啟示新時代廣場開盤熱銷、快銷（地段、形象、概念）楊凌低檔服裝時裝市場商戶亟待升級口碑效應是項目快銷的重要保障區(qū)域內(nèi)高端客戶有限，中小投資客是主流營銷戰(zhàn)略形成項目營銷戰(zhàn)略高形象起勢、立勢強打服裝商戶深挖“老帶新”營銷大鋪化小，降低投資門檻高形象起勢、立勢營銷策略1新概念——楊凌首席精品服飾廣場，產(chǎn)業(yè)升級巨作高形象——高推廣形象、高物業(yè)形象、高現(xiàn)場展示形象大品牌——延長化建區(qū)域強勢品牌保證從物業(yè)立面到推廣調(diào)性再到現(xiàn)場包裝，乃至營銷中心全方位樹立項目高端形象！強打區(qū)域服裝商戶營銷策略2區(qū)域內(nèi)比較有投資能力和投資欲望的非這幫服裝生意人莫屬！推廣宣傳上強調(diào)服裝市場升級，描繪錢景線下渠道上針對服裝商戶點對點營銷示范招商上引進中高端品牌（大商家）造勢自營客帶動投資客！深挖“老帶新”營銷營銷策略3建立一傳十，十傳百病毒傳播效應！分區(qū)域劃撥營銷手法“小團購”營銷手法老帶新獎勵營銷手法圈層口碑效應！大鋪化小，降低投資門檻營銷策略4區(qū)域大投資客不多，目前中小投資客投資無門！劃定4.2米*8.4米標準鋪，標準鋪建筑面積約50—60平米；假設(shè)單價為10000元/平米單個鋪位總價為50萬—60萬首付50%，首付金額為25萬—30萬部分小鋪4.2*4.2，則進入門檻在10萬左右超低投資門檻，吸引廣大中小投資客入市！返租銷售（返租3年，3年后經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁投資客與經(jīng)營戶）營銷策略5以一個35平米，單價10000元/平米的小鋪位做標準化案例核心要素：簽買賣合同的同時與客戶簽訂返租協(xié)議返租年限：三年（特殊鋪位或商家視具體情況調(diào)整）返租年回報率：8%返租方式：投資客購買一次性減24%總價經(jīng)營戶購買，不返租，額外優(yōu)惠10%具體案例解析：原價：350000元原標準首付：170000元投資客購買總價：350000*76%=266000元（甲方在此三年可額外收取市場租金）投資客實際首付：133000元經(jīng)營戶購買總價：350000*90%=315000元經(jīng)營戶實際首付：157000元9個月預計可實現(xiàn)一期商業(yè)銷售清盤（公寓緊隨其后）項目推售節(jié)奏營銷節(jié)點12月營銷中心開放第一批啟動認籌施工節(jié)點第二批開盤線上宣傳啟動2013年3月項目正式動工第一批開盤第二批客戶蓄水項目出正負零第三批開盤第三批客戶蓄水6月9月第一批客戶蓄水圍墻、形象廣告出街第二批啟動認籌第三批啟動認籌去化率認籌200組以上30%70%90%主體封頂尾盤清貨啟動公寓銷售100%本銷售周期根據(jù)常規(guī)商業(yè)操作制訂，實際時間需視價格、推廣、工程具體情況而定！公寓扣除酒店部分，銷售周期可控制在半年以內(nèi)。強調(diào)形象升級、高保障、低門檻推廣主題建議案名建議——西農(nóng)精品服飾廣場（公寓名：延長國際公館）主推廣語——代言楊凌時尚，引導形象升級階段推廣語——楊凌首席精品服裝城震撼登場

——上市企業(yè)保駕護航，經(jīng)營無憂，錢途無限

——楊凌人的服飾批發(fā)中心，搶到賺到

——首付10萬，搶市中心旺鋪戶外抓形象，電視抓通路推廣媒體建議戶外電視路燈旗短信小地方，輕媒體，重活動和渠道！活動、渠道大行其道活動、渠道建議啟動日戶外造勢活動周末暖場活動開盤演藝活動節(jié)慶日演藝活動服裝市場派單渠道商業(yè)廣場巡展渠道大型社區(qū)宣傳渠道活動造勢、暖場：渠道點對點營銷：市場缺乏競爭比較，擬采用租金還原法推導價格項目定價建議目前楊凌的租金主流維持在40—80元/平米，租金水平較低服裝行業(yè)可承受的租金相對較高未來項目的租金可引領(lǐng)市場服裝業(yè)態(tài)租金層差不明顯一樓租金：120元/平米二樓租金：100元/平米三樓租金：80元/平米四樓租金：60元/平米五樓租金：50元/平米一樓售價：14400元/平米二樓售價：12000元/平米三樓售價：9600元/平米四樓售價：7200元/平米五樓售價：6000元/平米整體均價：9840元/平米銷額2.8億公寓目前市場無法按市場法推導，主要以總價制勝占領(lǐng)市場，目標帶精裝單價4000元/平米，銷額約5400萬推廣費用預算常規(guī)營銷費用約為總銷售額的1%—3%，考慮楊凌城市較小，預計營銷費用可控制在1%左右，即：2.8億*1%=280萬營銷保障——多方位確保營銷按期按量完成策劃經(jīng)理媒介專員+策劃助理渠道專員+策劃助理活動專員廣告公司對接媒體監(jiān)測線上推廣：戶外、報廣、網(wǎng)絡等物料制作，含樣板間、宣傳片等巡展、派單圈層拓展推介會客戶家宴展架、桌牌擺放等暖場活動節(jié)點型活動渠道型活動市場監(jiān)測對接市場部轉(zhuǎn)發(fā)周、月、年監(jiān)測階段計劃與執(zhí)行內(nèi)外部溝通與配合團隊管理工作的合理分配1經(jīng)理+3專員+2助理分工與協(xié)作是關(guān)鍵分工明確策劃線銷售分組、值班經(jīng)理、團隊作戰(zhàn)銷售線注重單兵與團隊作戰(zhàn)的協(xié)調(diào)，加強案場規(guī)范管理量化日、周、月指標，定期公布，激勵個人：強化值班經(jīng)理職能，完善案場管理，培養(yǎng)人才：1+1＞2分組接待，應對淡市，團隊協(xié)作月度市調(diào)，及時了解市場定期市調(diào)研與策劃的市場培訓《關(guān)于辦公用品使用制度》《與延長化建工作對接流程》《集中簽約時間的規(guī)定》《項目固定工作規(guī)范》《與延長化建營銷部工作對接表》《項目考勤管理規(guī)定》制度與規(guī)范制度完善、強化執(zhí)行制度線《項目管理制度補充》《項目外展崗位工作安排》《追蹤客戶按期簽約制度》《關(guān)于各項活動安排紀要》《項目分組接待制度》《值班經(jīng)理管理規(guī)定》美城機構(gòu)——西北房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)龍頭企業(yè)行業(yè)龍頭之一陜西美城機構(gòu)服務有限公司，集北京、上海、廣州、深圳、西安等地優(yōu)秀專業(yè)人才的房地產(chǎn)綜合服務機構(gòu)，為西北房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)龍頭企業(yè)之一、陜西本土房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)龍頭。公司成立于2000年，企業(yè)法人汪巍為中國第一代房地產(chǎn)策劃人，經(jīng)歷中國商品房市場16年發(fā)展歷程，從實戰(zhàn)中總結(jié)出獨有理論體系，獨創(chuàng)“3+1+3”房地產(chǎn)實戰(zhàn)營銷理論，并在西安市場成功應用?！?+1+3”理論獨創(chuàng)者目前美城擁有員工200余名，并擁有房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)研究團隊，從業(yè)經(jīng)歷超過5年的地產(chǎn)策劃、推廣精英20人以上，從事銷售實戰(zhàn)管理超過5年以上60余人。經(jīng)過9年的發(fā)展，目前已快速成長為一家全方位的房地產(chǎn)綜合服務代理商。深耕本土更懂西安2008年美城機構(gòu)全年銷售金額13億，占西安全市市場份額4.5%，僅次于易居。2009—2010年，美城機構(gòu)銷售業(yè)績將突破200億大關(guān)。突破200億市場份額美城機構(gòu)成立于2000年，是西安本土成立最早、歷時最長、銷售面積最多的專業(yè)綜合服務商先驅(qū)和領(lǐng)導者之一。經(jīng)12年精耕細作，美城機構(gòu)已在西安操作100余樓盤，銷售面積300多萬㎡，客戶資源30余萬，是西安本土房地產(chǎn)專業(yè)服務、技術(shù)研究與管理體制最完備、團隊最健全的專業(yè)服務商。美城架構(gòu)——三大業(yè)務中心為客戶提供全套專業(yè)服務前期顧問中心營銷代理中心商業(yè)服務中心商業(yè)服務內(nèi)容商業(yè)項目前期策劃商業(yè)項目招商代理商業(yè)項目銷售代理商業(yè)項目運營顧問調(diào)研類：目標市場診斷性調(diào)研及統(tǒng)計分析報告房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境調(diào)研及統(tǒng)計分析報告專項調(diào)研及統(tǒng)計分析報告前期策劃類：城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測可性行研究產(chǎn)品定位項目規(guī)劃及建筑設(shè)計顧問營銷策劃類：項目總體營業(yè)策略項目定位方案整盤營銷大綱項目營銷節(jié)點計劃事件營銷設(shè)計……銷售管理類：營銷構(gòu)架及最佳銷售流程設(shè)計銷售報表系統(tǒng)建立與應用銷售團隊人員招聘、培訓、考核銷售道具組織售后服務（手續(xù)辦理等）美城機構(gòu)服務部分案例MEICHENGHONOR美城榮譽++2011年西安營銷代理三強++2011年中國（西安）金牌代理機構(gòu)++2010年西安金牌地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)++2010年西安品牌代理機構(gòu)++2010年西安優(yōu)秀私營企業(yè)++2010年西安誠信單位++2010年西安最佳戰(zhàn)略核心合作機構(gòu)++2010年陜西最具品牌價值代理機構(gòu)++2009年西安品牌地產(chǎn)代理機構(gòu)++2009年陜西最佳策劃代理服務商++2008年年度最佳戰(zhàn)略核心合作機構(gòu)++2008年金石榴獎++2008年西安市守合同重信用企業(yè)++2007年陜西優(yōu)秀策劃代理機構(gòu)++2006年西安房地產(chǎn)優(yōu)秀服務機構(gòu)++2005年西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)最佳廣告代理合作企業(yè)++2005年西安市房地產(chǎn)中介服務行業(yè)優(yōu)秀服務企業(yè)++2004年西安市房地產(chǎn)中介服務行業(yè)誠信單位美城商業(yè)和地鐵沿線站點商業(yè)、八府莊、土門商圈商業(yè)物業(yè)、榮德棕櫚灣、金色城市、融發(fā)心園、泰華頂秀風尚、海璟國際、海璟藍寓、海璟時代、海榮名城、海璟新天、御城、皇冠國際、海璟未央等近20余個區(qū)域核心商業(yè)物業(yè)建立戰(zhàn)略合作。美城商業(yè)優(yōu)勢資源——近20個城市核心區(qū)物業(yè)，2000多商家資源·優(yōu)質(zhì)資源信息平臺擁有近20個城市核心物業(yè)美城商業(yè)與逾2000家國內(nèi)知名主力百貨/超市、IT/家電/數(shù)碼連鎖、連鎖書店、家居賣場、品牌餐飲連鎖以及其他企業(yè)、品牌產(chǎn)品建立密切關(guān)系，與近100家主力百貨/超市運營商、300多品牌商家建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。擁有近2000多商家資源擁有優(yōu)質(zhì)資源信息平臺美城機構(gòu)市場研發(fā)中心擁有西安市最全的動態(tài)市場信息。以土地價值為基點，深入剖析區(qū)域特征，將供需關(guān)系、市場空間作為研究對象，本著差異化、適應性、創(chuàng)新性、效益性原則，提供專業(yè)、全面的項目前期策劃服務。對于西安土地開發(fā)信息、開發(fā)商投資信息、重大項目工程進度信息十分明了；此外，更著力于對國民經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)政策導向、城市規(guī)劃及人口消費等領(lǐng)域進行深度剖析，為項目運作提供依據(jù)。美城現(xiàn)有部分商家資源——主力運營商類美城現(xiàn)有部分商家資源——餐飲類大宅門便宜坊全聚德大董烤鴨俏江南巴國布衣蜀國演義鹿港小鎮(zhèn)……金蒂top娛樂城、真愛視聽歌城……

美城現(xiàn)有部分商家資源——娛樂、生活類美城商業(yè)成功案例——海榮集團

海榮集團海璟系70萬㎡商業(yè)前期策劃·租售項目背景：火車新客站、市委市政府新址落戶城北、地鐵站即將開通、大型高尚社區(qū)群聚，人人樂、國美、世紀金花、蘇寧等主力運營商入駐城北利好因素的催生，城北將成為西安未來城市新中心。工作成果：美城機構(gòu)商業(yè)運營中心于2008年全面介入海榮集團70萬㎡商業(yè)的前期策劃工作中，美城商業(yè)運營中心站在城市運營的角度，通過深入的市場調(diào)查和典型案例的