成都保利大豐項目定位報告(終稿)

保利大豐工程定位報告嘉聯(lián)地產事業(yè)三部2021-4-20城北人，未來生活在哪里北亂：只需商貿，沒有商業(yè)。只需市場，沒有商場。城北，被成都生活丟棄。2[第一篇]城市·演化3國際城南&財富城北城市格局演化1：城市雙核舞動4城北商貿大騰挪，城市向北進。規(guī)模245萬方攤位5.6萬個規(guī)模47行業(yè)/1900類/43萬品種/20萬從業(yè)人員功能集小商品研發(fā)、生產、加工、展示、洽談、交易與電子商務為一體的、中西部最大的、輻射力最強的、綜合的現(xiàn)代化商貿平臺，并具有商務辦公、金融服務、休閑娛樂、酒店公寓等完善的配套功能。備注相當于6個荷花池市場，年交易額超300億，提供上百萬個就業(yè)機會。5中國中西部商貿物流中心平臺，財富城北名稱規(guī)模投入時間商戶總量主營業(yè)務國際商貿城2090畝2011預計超過6萬戶，人口20萬集小商品研發(fā)、生產、加工、展示、洽談、交易與電子商務為一體的綜合現(xiàn)代化商貿平臺新都物流中心2400畝2009預計超過4萬家商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲、貨物集散、貨運站場西聯(lián)鋼鐵物流中心400畝2010超過2000家倉儲中心、加工配送中心、鋼鐵交易中心、電子商務中心、融資擔保中心、鋼材總部基地青白江散貨物流中心4600畝2012預計超過8萬家處理工業(yè)原材料、機電產品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務成都國際集裝箱物流園區(qū)3700畝2012預計超過11萬家工業(yè)配送、商業(yè)配送、國際物流、物流裝備制造、國際采購與展示以及冷鏈物流國際物聯(lián)港5000畝20159000戶商家，800家研發(fā)機構中國物聯(lián)網機電產業(yè)物聯(lián)港6文明之脊，城市軸線城市格局演化2：城市中軸呈現(xiàn)7地鐵一號線北延線，拉通南北中軸。

城市中軸貫穿，南北沒有間隔。地塊位置地鐵一號線2021年通車，北端站點為升仙湖站；從升仙湖到大豐的地鐵一號線北延線，估計2021-2021年投入運用；據(jù)2021年最新規(guī)劃：地鐵5號線也改為沿新成彭路到大豐，設大天路和大豐繞城站8宜居城北城市格局演化3：人居在轉變9上風上水首推城北，宜居城北。中國最大城區(qū)濕地——古柏濕地公園；市區(qū)最大公園——2000余畝鳳凰山公園；城區(qū)最大湖泊——水域面積過千畝，綠化面積3000畝北湖；成都最大植物園——774植物園；3000畝熊貓基地；2021畝沙河公園；800畝生態(tài)北湖公園；260畝動物園；18萬平方米毗河-泥巴沱風景區(qū)15萬平米北郊城市森林公園；主導風向“北風〞，城北為城市風口；沙河由北而南下，供應城都市70%飲用水源；10自然生態(tài)資源豐富交通環(huán)境日益改善北部新城開展啟動北部新城做為成都北部副中心的城市定位兩軸三片多組團的城市規(guī)劃品牌開發(fā)商的陸續(xù)入駐國際商貿城以啟動物流園區(qū)已正式運營北部新城人居環(huán)境正在改善產業(yè)正在集聚約130000㎡的毗河風景帶；約46500㎡的升庵桂湖；800多畝北湖公園；約180000㎡泥巴沱風景區(qū)；近700畝成都市植物園；占地約200公頃的成都熊貓基地；未來公交、地鐵、快鐵無縫對接。北新干線的開通、蜀龍大道四期銜接三環(huán)，將向二環(huán)延伸；川陜路改造，3條主交通自動脈對城北交通的起著極大的改觀。11一個企業(yè)，培育一座城1938---日本豐田汽車制造基地和總部落戶日本中部愛知縣的一處小鎮(zhèn)舉母市(KoromoCity)。1959---隨著豐田汽車的開展，該區(qū)域也得到了迅猛開展，舉母市更名為豐田市(ToyotaCity)。今日---豐田城約30平方公里，人口約38萬，成為世界著名的汽車城。深圳畈田20年，依托華為，目的開展為華為城豐田，20年成就豐田市。1988年深圳華為成立，成入深圳板田村。2003年---華為的銷售額為317億元，員工22000多人。2021年---華為延續(xù)兩年排名深圳市增值稅十強企業(yè)冠軍。2021年---坂田實現(xiàn)稅收123億，占龍崗全區(qū)的50.2%，并新增企業(yè)521戶，華為居功甚偉。2021年，深圳龍崗產業(yè)調整，擬打造畈田為華為城；12城北，

必將依托商貿城，物流園、物聯(lián)港···

3-5年，實現(xiàn)財富之城、生活之城的崛起。13板塊·生長[第二篇]14歷史逆時針而行，地產漲停板指針轉向城北。

2021，側目城北，資金流向洼地。3年前，420老廠房拆遷，如今華潤二十四城，均價10380元/平方米，與城西同環(huán)域樓價持平；3年前，建立路拍地瘋狂，龍湖豪擲880萬/畝搶地，如今銅雀臺均價16000元/平方米；只三年，城市價值驅動地產價值，“東窮〞轉身“中產城東〞；三年后，大城北可以想象··15北2.5環(huán)，商業(yè)中心在構成16萬達城市綜合體綠地·世紀城占地面積：200畝建筑面積：60萬㎡〔商業(yè)10萬㎡〕定位：效力業(yè)為中心的地標性城市綜合體物業(yè)：公園式賣場、商業(yè)休閑街、住宅；商業(yè)業(yè)態(tài)：高端家具和建材的商業(yè)集群〔紅星·美凱龍入駐〕占地面積：203畝建筑面積：120萬㎡定位：城市CBD，中國西部地域最大的城市綜合體；物業(yè)：商業(yè)、寫字樓、SOHO、住宅商業(yè)業(yè)態(tài)：購物商場、大型百貨、超市、特征餐飲等四大商業(yè)綜合體，催生黃金2.5環(huán)商業(yè)商務中心，與人南延線相呼應，輻射全成都17龍湖·北城天街瑞安中華匯占地面積：276畝建筑面積：70萬㎡〔商業(yè)30萬㎡〕定位：高端精品城市綜合體物業(yè)：商業(yè)、寫字樓、SOHO、住宅、精裝風格公寓；主力店招商：辛巴克、哈根達斯等商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨精品，時髦A貨占地面積：80畝建筑面積：48萬㎡(地上約30萬)，住宅20萬㎡,寫字樓7萬㎡,商業(yè)5萬㎡定位：城北地標性建筑群物業(yè)：商業(yè)廣場、寫字樓、住宅商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑商業(yè)〔酒吧、餐飲及百貨〕四大商業(yè)綜合體，催生黃金2.5環(huán)商業(yè)商務中心，與人南延線相呼應，輻射全成都18定義城北商業(yè)萬達，購物百貨，讓城北繁華起來；龍湖，時髦精品，讓城北洋起來；瑞安，酒吧餐飲，讓城北休閑起來；綠地，家具建材，讓城北質量起來；19北3.5環(huán)，人居板塊待生長20規(guī)模:占地4600畝年處置量:年均3000萬噸運用時間:估計2021年規(guī)模:占地3700畝年處置量:年均1600萬噸運用時間:估計2021年規(guī)模:占地2400畝年處置量:年均2100萬噸運用時間;一期于2021年已投入運用規(guī)模:占地2090畝總建面：245萬平方米運用時間;一期藥材市場部分于2021年6月投入運用，一期小商業(yè)部分2021年投入運用北新干線西聯(lián)鋼鐵物流港規(guī)模:占地400畝年處置量:年均600萬噸開工時間;2021年6月開工5公里10公里22公里26.5公里區(qū)域客戶處于一個快速增長的積累期，隨著未來三-五年內區(qū)域的整體成熟，大量的人口聚集于此。區(qū)域幾大專業(yè)市場、物流中心、各種園區(qū)聚集了40萬商家，帶來從業(yè)人員上百萬名，商貿北遷，財富中心北移，龐大的資富人群北進是歷史性趨勢，未來3年內，近50萬人口在北三環(huán)—繞城區(qū)內任務生活，這里，蘊藏著宏大購買力。21定義北3.5環(huán)——

[城北人居后花園，北部新城中心花園，城市北進的大后方]繞城中國西部商貿中心3。5環(huán)高尚居住中心一環(huán)城市中心中心2.5環(huán)商業(yè)商務中心22北部新城，城市的主體需求在呼喚人居代言。23龍湖·北城天街項目位置金牛五塊石蓉北商貿大道占地面積276畝容積率3.75建筑面積700000㎡面積區(qū)間73——130㎡物業(yè)形態(tài)23層高層物業(yè)類別住宅、SOHO、大型shop客戶情況4-10售樓處開放日。5000批接待量，每天300批人流；城北區(qū)域客戶80%，龍湖老客戶10%，投資客10%；城北客群中，商貿客戶占主體；商貿客戶案例：白糖商販小老板，給達利源供貨，年收益100萬以上。需求三房，110平方米感覺較小，但功能上夠用。二次換房，需求居住品質；其中30%客戶具有商鋪購買需求。北城天街，太過小氣，承載不了城市的使命24保利公園·198項目位置北三環(huán)蜀龍大道東西兩側，北臨植物園，西南臨熊貓生態(tài)公園

占地面積6500畝綠化率30%容積率電梯3.23，別墅0.5面積區(qū)間電梯:88～183㎡疊拼：234-375㎡雙拼：368㎡物業(yè)形態(tài)別墅、電梯內部配套亞洲最大的2200畝郁金香公園、國際高爾夫生活和五星級酒店，東區(qū)5萬平米大型商業(yè)、東區(qū)大型農貿市場、西區(qū)社區(qū)超市、12棟樓下金蘋果幼兒園、東區(qū)九年義務教育、西區(qū)洲際五星級酒店配套等。外部配套北臨植物園，西南臨熊貓生態(tài)公園，西接天回鎮(zhèn)銀杏園車位1：1.2（電梯）1：2（別墅）客戶群中端客戶為主保利·公園198，夠大氣，城郊第一居所，偏離城市，偏離主群體的城市—生活—任務軸線生活25純水岸，城北的名星，卻是城西的龐兒。華僑城·純水岸占地面積3000畝建筑面積一期16.1萬㎡，二期15.6萬㎡綠化率37%容積率一期1.47，二期2.73開發(fā)商成都天府華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司面積區(qū)間多層155-355㎡；高層60-160㎡

物業(yè)形態(tài)多層、高層、小高層內部配套水岸會所（健身房，網球場，室內恒溫游泳池，室外景觀游泳池),水岸商業(yè)街，幼兒園，小學，歡樂谷主題公園，50萬平米都市娛樂商業(yè)配套外部配套西南交通大學，較大附?。ǜ街校┸囄?326個客戶群中高端客戶為主，客戶地域性不強。26宜居城北，保利造保利大豐工程承接城市使命，領袖時代。27保利·催生[第三篇]28客戶定位工程定位定義工程價值與城市意義產品定位Ⅰ定位29城市中軸·百萬級大盤地塊經濟目的：規(guī)模：800畝容積率：整體≤3.0總建面：144萬商業(yè)16萬平〔集中商業(yè)6萬平〕四至地塊東鄰北新干道，非常便利；南鄰寶成地鐵，隔河，近鳳凰山故園；景觀佳；地塊內非常平整，利于建筑規(guī)劃北新干線3012公里直通天府廣場，全高架直通一環(huán)，沒有紅綠燈，沒有單向道，不用單循環(huán)；3公里，三環(huán)6.5公里，二環(huán)7.5公里，一環(huán)9公里，府南河12公里，美美力誠、奢侈品中心，天府廣場31掌控時間掌控生活我與城市沒有間隔10分鐘城市生活圈；暫時的郊區(qū)，未來的城市中心；進享一城繁華，退擁一方清寧；32本工程新繁斑竹園青龍場天回鎮(zhèn)大豐鎮(zhèn)九里堤五塊石毗河板塊新城區(qū)石板灘工程交通優(yōu)于北部新城任何板塊，理應定義為[城市級綜合性大盤]，區(qū)隔新城各板塊競爭33定義價值：城市中軸·北進的門戶·絕對品牌號召·百萬級第一大盤；自然承接商貿財富中心到城市中心的中軸門戶生活；□優(yōu)勢條件：雙資源山體景觀資源及商貿經濟帶來的人、資金流支撐；交通便利10分鐘直通一環(huán)；臨地鐵線；快速進入環(huán)域交通體系地塊規(guī)模大凈用地總面積800畝，144萬平米建筑面積；□優(yōu)勢條件：北臨鐵路、故園鐵路、故園的不良風水心思；周邊配套缺乏當前成熟度差，周邊荒無，配套缺乏；□機遇條件：城市開展需求對生活性居住大盤領袖的迫切需求；品牌強大的品牌認知與跟隨地段市中心至商貿財富中心的門戶地段，離塵純居生活；□可提升條件：內部配套打造區(qū)域性商業(yè)、生活、休閑配套實現(xiàn)完美人居；片區(qū)商業(yè)生長中海商業(yè)支持、2.5環(huán)商業(yè)生長對全區(qū)的價值提升；34工程之于城北好像中華園、銀都花園催生了桐梓林；好像置信逸都催生了雙楠；銀都花園、中華園高尚、置信逸都，都曾承載著使命而問世，一個成都著名的城南富人區(qū)也逐漸構成。它們蜚聲市場，在樓市長卷中，他們是樓市的坐標，標注著樓市所能到達的維度與邊境。35城市使命是保利與工程區(qū)別于其他盤的重要區(qū)隔。假設說其他盤是眾星閃耀，讓城市洋起來，那保利大豐工程就是城北房地產變革的定海神針。讓城市崛起、重生；北部新城締造者；工程承載的使命性36以保利的名義，具化北3.5環(huán)人居板塊大天路高端住區(qū)板塊大天路，保利賦予城市崛起的爆破點；

大天路，城北的人居標簽；37客戶定位工程定位定義工程價值與城市意義產品定位Ⅰ定位38保利城北工程內部定位構成有機復合客戶級別+置業(yè)需求錯位頂級豪客偽豪客富有階層金領階層白領階層保利·拉斐城郊頂級豪宅保利·198城郊商務休閑大盤保利·大豐城市生活純居大盤第一居所39工程定位城北門戶中軸·144萬平米·綜合·高尚住區(qū)百萬級生活大盤的市場領袖——引領生活、引領環(huán)境、引領產品。40軸線上的成都生活生活主張：地鐵貫穿天府廣場、春熙路、會展中心、海洋公園······財富城北與國際城南，30分鐘互通有無；引領北部新城50萬人潮；41北部新城，保利造企業(yè)口號：工程口號：主角登場，全場沸騰超越一城夢想宜居城北，全域成都42營銷推行延展生活的理想從未改動北部新城?保利造生活在此，理想靠岸北部新城?保利造超越一城夢想北部新城?保利造43客戶定位工程定位定義工程價值與城市意義產品定位Ⅰ定位44城北商貿人群荷花池-五塊石小商品商貿區(qū)域、金府機電商貿區(qū)、富森-青蓮建材貿易區(qū)、川陜沿線物流區(qū)、成都國際商貿城、北部新城商貿區(qū)、新都物流園區(qū)等片區(qū)眾多的私企業(yè)主及相關工作人員城北園區(qū)產業(yè)人群金牛高科工業(yè)區(qū)、石板灘工業(yè)區(qū)、龍?zhí)豆I(yè)園、新都工業(yè)園、新繁家具產業(yè)區(qū)、青白江工業(yè)聚集區(qū)等眾多工業(yè)企業(yè)管理層及企業(yè)員工城北企事業(yè)單位及公務員人群城北石油、鐵路、軍企系統(tǒng)高管、政府公務員，如陸軍總醫(yī)院、成都鐵路部門、中石化股份公司西南分公司、新都政府官員、川音及西南石油大學教師等周邊原住民、私企主新都城區(qū)、大豐、天回、班竹園等原住民、家俱、服裝、裝飾私企主的改善型和剛需城市擴張遷移人群城市化改造樓價高起，被迫逃離的人群。郊縣人群進城就近工作、教育等的購房需求外地購房人群外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內江、自貢、省外客戶等）到達成都經商、工作、教育等需求。經濟型中產、經濟型中產、經濟型富有、中產型富有、中產型經濟型區(qū)域高層洋房客群表現(xiàn)：主城區(qū)商貿、工業(yè)園客群約5成，企事業(yè)單位公務員約3成，二線城市與省外客2成。區(qū)域別墅客群表現(xiàn)：廣泛覆蓋城北，個體私營主、政企高管、園區(qū)高管是主流，其他區(qū)的投資客漸增。45主流客群群購買動機：標榜品牌，看重社區(qū)質量與升值空間。追捧保利與萬科品牌，更信任保利的產質量量。類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點置業(yè)偏好生活調性生活偏好富豪型150萬以上外資企業(yè)CEO、大型上市公司董事長、企業(yè)、民營企業(yè)董事、社會名人、政府機關高級官員，外資金融機構董事等傾向一次性付款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功、自信、冒險、領袖、非凡、奢華善于交際，通過社會上層的高級會所、高爾夫俱樂部、名人社交聚會進行廣泛的社會交往。喜歡奢侈品、房產、股票等購買和收藏。喜歡豪華消費。擁有名車，喜歡歐美旅游。富貴型80-150萬外資企業(yè)高管、上市公司董事、企業(yè)、民營企業(yè)總經理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功、精英、張揚、進取、品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質。喜歡各類投資。擁有名車，經常出國旅游。富裕型25-80萬外資企業(yè)中高層、上市公司高管、民營企業(yè)總經理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構經理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進取、炫耀、享受、個性、時髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。中產型10-25萬城北私營業(yè)主、城中及城北企業(yè)白領、新都、城北、城中政府官員及中層干部、城北私企高管、中層管理人員、部分外地購房者首付能力不很強。但月還款能力高、工作前景預期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和外資及上市企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)、積極、前瞻、快捷、理性、個性、品味、家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經濟型10萬以下區(qū)域各類企事業(yè)單位的普通員工或職工。外地購房者、區(qū)域原有居民（因城市化進程發(fā)展外遷）、政府普通工作人員。部分外地購房者月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動拆遷等有一定的首付能力。工作前景預期不高。多采取高首付購房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活、家庭實惠、安全幸福、健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經濟實惠為標準。經濟憂患意識強，儲蓄強于消費。不盲目追求時尚和品牌，46城北商貿客戶特征——資富階層小商品市場中80%以上為個體戶，運營規(guī)模小，老板仍處于“商販〞性質。機電類、藥品類、建材類專業(yè)市場40%為大型代理經銷商，老板上升到企業(yè)主。大部分個體戶以初中、高中文化程度為主，代理經銷商老板大多較高學歷和文化涵養(yǎng)，他們中一些是消費廠家的銷售經理。年齡普通在30-45歲左右，家庭類型以兩口、三口之家為主。個體戶普通就近居住，城北、二-三環(huán)路之間是成都主要的居住區(qū)域，代理經銷商區(qū)域屬性相對較弱，他們普通選擇市區(qū)或城西居住。外地運營商占到了大多數(shù)。消費習慣來看，個體戶，對于居住環(huán)境要求不高，且對與住所要求較為真實，夠住即可。大型的代理經銷商老板有較高生活質量需求，并有圈層，容易產生攀比心思，具有高端消費習慣。置業(yè)思索要素依次是：〔任務方便〕地段、交通；〔性價比〕價錢；〔精神需求〕質量、品牌、名氣、可夸耀感等、配套47中心客戶群北遷商貿、各大專業(yè)市場、物流人群重要客戶群城北企事業(yè)單位、公務員及教育人群保利老業(yè)主及周邊鎮(zhèn)原住民、私企主城北工業(yè)園中層及以上人群邊緣客戶群城東、西、南改善型居住及投資人群城北不斷被動郊區(qū)化人群新都有其周邊想城市化的居民成德綿產業(yè)人群、原居民；省內二級城市及省外客戶中心重要邊緣48客戶定位工程定位定義工程價值與城市意義產品定位Ⅰ定位49產品線定位產品競爭戰(zhàn)略容積率限定下的組合面積區(qū)間與配比市場供銷戶型與比例自創(chuàng)市場差別化空間50別墅奠定工程中高端位置拉勢，帶動高層銷售高層電梯主流產品和現(xiàn)金流商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)中心，高層產品銷售重要支撐。功能功能功能公寓對接城市開展需求溢價，分攤容積率功能容積率3，意味著只能堅持一高一低產品線原那么，只需高層與別墅，舍棄多層與洋房。別墅與高層更純粹別墅：拉升工程位置檔次，帶動高層銷售；洋房之于別墅：同等地塊產值溢價才干別墅更強〔套數(shù)少、單價高、去化快、產值高〕；洋房之于高層：高度不能決議價值，溫馨度才是關鍵。為保證高容積率下的高層溫馨度，追求更低建筑覆蓋率，更低梯戶比，高綠地率，高樓間距，更應舍棄多層與洋房；公寓最后一期開發(fā)，迎合市場新生需求，分攤容積率；51主城區(qū)內供應：洋房、別墅稀缺；3環(huán)外供應：未來2年內，在售樓盤存量約230萬方。其中小/高層電梯為主，約140萬方，其次為洋房約60萬方，別墅約30萬方。格林春天橄欖郡漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣水沐天城御城香城名都芙蓉名城新都國際廣場香域中央萬科雙水岸潤揚雙河鷺島堤亞納河谷香洲半島富力桃園新城板塊：新都房地產目前的主戰(zhàn)場，集中了大量品牌開發(fā)商，規(guī)劃起點高，且有多所高校進駐，吸引了大量青年置業(yè)和投資客戶。毗河板塊：依托毗河自然資源，沿河帶狀開展，是新都最新興起的板塊，集中了品牌開發(fā)商，會聚了目前新都的高端樓盤。保利198老城板塊：新增供應約150萬方，全以高層為主，寫字樓和公寓占主體。新都新區(qū)與毗河板塊：未來供應以高層為主、洋房為輔。板塊09供應(萬㎡)09成交(萬㎡)供求比青龍場45.5827.20.60九里堤22.7613.80.61五塊石14.338.690.61新城54.2128.030.52毗河12.868.890.69老城0.731.912.62大豐12.36.650.54斑竹園鎮(zhèn)0.550.110.21天回00.0128——522009年新都新城、毗河板塊潛在項目土地供應情況板塊劃分開發(fā)商占地面積（畝）容積率可建面積（萬方）用途新城板塊成都市融興房地產開發(fā)有限公司17.1133.4商住法利投資有限公司167.84.247商住毗河板塊成都星興房地產開發(fā)有限公司21.4934.3商住蔡玉峰12.9232.6商住合計219.32畝57.3萬方區(qū)域近期未來，僅4塊供應地塊，新城、毗河板塊各有2個供應地塊，容積率均在3以上，高層為主，總供應量約57.3萬方；新城板塊是供應量的主要集中板塊，法利地塊容積率最大供應量最大約47萬方，新城板塊供應量合計約50.4萬方；毗河板塊供應較少，土地規(guī)模小，容積率均為3，可建總面積僅約6.9萬方近期未來土地供應量不大。環(huán)內競爭產品戰(zhàn)略：低密產品傾銷+更溫馨的高層產品占領；環(huán)外競爭產品戰(zhàn)略：低密產品搶占+電梯房分流與198共聯(lián)手共贏市場53市場聯(lián)排產品分析項目建筑面積地上面積地下面積花園面積總價198公園345-370㎡229-253㎡99-124㎡100-200㎡345-370萬雙水岸206-246㎡206-246無50-100㎡200-250萬華僑城280-460㎡210-310㎡70-150㎡100-150㎡310-460萬交大云堤180-220㎡180-220㎡無50-100㎡216-264萬聯(lián)排面積集中于200-250㎡和350-370㎡段，總價以200-250萬和350-400萬為主200-250㎡段的聯(lián)排未設地下室，花園面積集中于50-100㎡和100-150㎡2021年聯(lián)排別墅推量極少，220平方米以下是空白拉斐是塔尖的頂級豪宅別墅，保利198承接塔尖下的偽豪客級溫馨型別墅，大豐承接198之下的經濟型別墅：250萬總價、220平米左右產品定位。別墅戶型區(qū)間與配比建議戶型戶型面積區(qū)間建筑面積花園面積套數(shù)套數(shù)比戶型總面積面積比小聯(lián)排180-2202007021859.40%43590.5554.49%聯(lián)排220-25023510010929.70%25609.4532.01%雙拼250-3002701404010.90%1080013.50%別墅總計367100%80000100%54兩房產品分析項目建筑面積實得面積可變性總價198公園80-100㎡85-115㎡100㎡二變三60-80萬雙水岸70-90㎡70-90㎡無33-43萬華僑城80-90㎡85-100㎡二變三64-86萬悉尼灣75-100㎡85-115㎡100㎡二變三37-51萬電梯房主力供應與去化為緊湊型功能房：主力產品為80-90㎡變小三房，110-130㎡三房、小四房，四房主力產品為面積均在150以上變五房，房型注重適用率三房產品分析項目建筑面積實得面積可變性總價198公園100-140㎡120-160㎡三變四90-110萬雙水岸110-130㎡110-130無40-54萬華僑城120-160㎡129-180㎡三變四96-135萬悉尼灣100-130㎡110-145㎡三變四50-65萬四房產品分析項目建筑面積實得面積可變性總價198公園180㎡200㎡部分四變五90-110萬雙水岸160㎡左右160無61-68萬華僑城169-173㎡180-185㎡四變五130-150萬悉尼灣140-150㎡150-160㎡部分四變五81-90萬5530405060708090100110兩房三房四房198公園雙水岸華僑城悉尼灣120130140兩房/可變三房的總價50-60萬區(qū)間三房/可變四房的總價60-90萬區(qū)間四房的總價70-80萬、110-130萬區(qū)間單位：萬元電梯產品總價區(qū)間存在明顯的空白區(qū)間，可思索在進一步放大面積，差別化填補市場56電梯高層戶型配比

適度放大以迎合主力客群需求、適度減少以錯開競爭。電梯18-24-28層（2梯二、三、四戶）高層戶型面積區(qū)間戶均面積套數(shù)套數(shù)比戶型總面積面積比公寓45-6053800

40000

兩房75-8580346933.61%27750025%兩房95-10595175316.98%16650015%三房110-120115289628.05%33300030%大三房130-140135164415.93%22200020%四房150-1901804324.18%777007%復式240-2802601281.24%333003%高層10322100.00%1110000100%總計11489

1230000

備注：思索到新政對90平米以上戶型首套購買的首付3成門檻，可思索90平米以下比例提升為30%。57保利·締造生活[第四篇]58保利·198的三大中心支撐：郁金香公園、皇冠假日酒店、高爾夫本工程“軸線上的成都生活〞價值支撐是什么？59教育、消費、休閑、商務、居家在一條軸線上，無比便利。街區(qū)園林教育商業(yè)軸線生活5大體系商務社區(qū)宜居社區(qū)名校社區(qū)度假社區(qū)公園公園式社區(qū)60市政公園一期入口PART1公園式社區(qū)協(xié)商政府，規(guī)劃10萬平米市政土地建立“海德運動公園〞，作為市政配套，效力商貿、物流產業(yè)；61公園，就是回家的方向。地塊劃拔5000平方米建私家公園，園林前置，進入社區(qū)前的身心洗禮。設置在大天路工程一二期之間的路口。PART1公園式社區(qū)62成師附小鹽道街小學樹德中學草堂小學泡桐樹小學成都七中龍江路小學石室中學人北小學14中成都七中成都實驗小學四中外國語泡桐樹小學鹽道街小學城北龐大的社會需求，對下一代的寄托望，資富向知富邁越的希望···商貿、物流人群居家、任務、教育都在中軸線上，極為便利；名校學位對大盤的價值支撐宏大，蔚藍海岸、桃園居、仁和春天等，足以證言；加速城區(qū)自動、被動逃離的置區(qū)吸納；PART2名校社區(qū)，讓孩子贏在起跑線63學校位置協(xié)商政府出讓地塊周邊部分土地代建學校，為片區(qū)配套；地塊劃拔土地建校，引入九年制重點學校：根據(jù)規(guī)范需求約3萬平方米。泡桐小學：占地25畝，建面12000方，36班，1400學生；學位位置置于南面臨鐵路，商業(yè)價值最低；中小學排名中學小學第一成都七中泡桐樹小學第二成都外國語成師附小第三成都四中（石室）鹽道街小學第四成都九中（樹德）龍江路小學PART2名校社區(qū)，讓孩子贏在起跑線64主力店建議引進：家樂福、麥德龍一線品牌商場、保利院線；旗艦商業(yè)功能特征餐飲、商務區(qū)：目的性消費區(qū)域，提供特征餐飲、酒吧等在工程運營前期最利于聚集人氣業(yè)態(tài)生活配套區(qū)：提供日常購物、藥店、銀行、郵局、電訊、洗衣、中介、訂花送花、數(shù)碼沖印等；PART3宜居社區(qū)：集中式商業(yè)涵蓋購物/文娛/休閑/運動/商務/金融/超市等65天大路歐風街意義同比于桐梓林歐風街；城市空間的亮點、城市圈層的聚集地；城市領軍人的商務、交際、消費平臺；PART4商務社區(qū)：歐風商業(yè)街66四季異景五重景觀全冠移植360度成樹定位名貴樹種198的再現(xiàn)，拉斐的延續(xù)PART5度假社區(qū)：800元/平米公園式園林67Ⅰ期北歐森林原始、古樸、奧秘的園林景觀Ⅱ期亞馬遜·奧秘園62%綠化率瑪雅雕塑公園Ⅲ期夏威夷·天堂鳥非常美國、休閑回家是度假的開場奧秘瑪雅文化+原生態(tài)亞馬遜森林+人工濕地國內首個社區(qū)雕塑公園，整個雕塑公園以瑪雅文化為主題樓間距最大130米綠化率大于62％，綠化造價超越800元/㎡由香港貝爾高林國際國際領銜設計師Henson打造代表作：皇家夏威夷酒店，香港半島酒店營造夏威夷充溢活力的風情與度假體驗夏威夷火山的坡地美景+熱帶叢林的峽谷風貌+濱海島嶼的水岸風光由美國易道上海助理董事PaulBrookbanks打造代表作：2021北京奧運村，單位面積的綠化造價超越600元/平方米諸多名貴樹種：銀杏、香樟、加拿利海藻、伊拉克密棗樹、皂角樹、華棕、銀樺、楓楊、法梧桐、含笑、欒樹等等由日本園林巨匠丸山正光打造，代表作：迪斯尼樂園名師主理的公園級園林空間，分5期各圍合式中心園林。每期10萬占地建造6萬平米集中式園林，北歐、瑪雅、美式、泰式、西班牙式不同主題景觀；68豪宅級主入口——景觀墻、原生大樹、50米銅質浮雕，強調第一印象，成為觸動客戶的精神堡壘。根據(jù)條件，可選擇高大的指示牌或案名墻或主籠統(tǒng)雕塑，加強工程的私屬感和氣勢69南面沿鐵路設私家休閑公園〔降噪坡林〕地塊南面沿鐵路，設置私家小公園，以樹陣/降噪坡林〔4米高〕為主，可遮擋部分小區(qū)主干道的噪聲，吸塵，減小對社區(qū)的影響，保證了住宅高質量的靜謐氣質。70啟動期71成都09年銷量前十的目的參照全域對比下，本工程年銷售量可望達：25-35萬㎡/年09銷量冠軍前十項目消化量（㎡）月均消化量（㎡）均價(元/㎡)南湖國際社區(qū)