房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)香格里拉地產(chǎn)廣告策劃前言隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)也從買(mǎi)家市場(chǎng)過(guò)度為了買(mǎi)家市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不能掌控主動(dòng)權(quán)，所以以往那種坐等買(mǎi)家的局面已經(jīng)被全完的扭轉(zhuǎn)。隨著房產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的不斷加大，各開(kāi)發(fā)商都將自己的眼光放在了顧客的需求上，現(xiàn)在誰(shuí)能滿(mǎn)足顧客最真實(shí)的去求，誰(shuí)才將在房產(chǎn)領(lǐng)域立于不敗之地。而一切工作的前提是怎樣吸引過(guò)來(lái)顧客，怎樣將顧客的需求信息傳達(dá)出去，這就需要房產(chǎn)廣告的魅力了，在一定意義上說(shuō)，廣告就是各開(kāi)發(fā)商的起跑線(xiàn)，誰(shuí)能在起跑線(xiàn)上獲得先機(jī)，在一定程度上也就比競(jìng)爭(zhēng)者提前成功了一步。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共1頁(yè)，當(dāng)前為第1頁(yè)。企業(yè)的廣告活動(dòng)原來(lái)只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷(xiāo)產(chǎn)品的任務(wù),成為企業(yè)推銷(xiāo)觀念的翻版.而策劃觀念的引入,則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視,市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成為廣告決策的前提,從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷(xiāo)導(dǎo)向向營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向的變化.在房地產(chǎn)行業(yè),廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況和區(qū)位情況.房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程,各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng),缺一不可,密切聯(lián)系,有機(jī)統(tǒng)一.同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性.在市場(chǎng)調(diào)研階段,要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況;在投資分析階段,要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,要在小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共1頁(yè)，當(dāng)前為第1頁(yè)。目錄摘要一．市場(chǎng)狀況分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析二．SWOT分析2.1優(yōu)劣勢(shì)分析2.2機(jī)會(huì)與威脅三．目標(biāo)市場(chǎng)選擇與定位3.1廣告目標(biāo)3.2目標(biāo)市場(chǎng)選擇3.3商品房市場(chǎng)定位四．營(yíng)銷(xiāo)策略與戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)組合4.1廣告訴求策略4.2廣告表現(xiàn)策略4.3廣告媒介策略五．計(jì)劃具體實(shí)施5.1時(shí)間安排房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共2頁(yè)，當(dāng)前為第2頁(yè)。5.2房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共2頁(yè)，當(dāng)前為第2頁(yè)。六．廣告分配與預(yù)算七．結(jié)語(yǔ)摘要：天域香格里拉傳承“瑯東·香格里拉花園”的品牌理念，再次掀起新一輪“香格里拉”熱潮。項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路，緊鄰廣西大學(xué)，坐擁市區(qū)繁華地段，享受學(xué)府人文氛圍，規(guī)劃有7棟高層住宅，其中2棟公寓為28層，5棟住宅為18層，并設(shè)置1-2層騎樓商業(yè)街，是一個(gè)集居住、商業(yè)、文化等為一體的高尚住區(qū)。

聘請(qǐng)國(guó)際級(jí)規(guī)劃大師擔(dān)綱設(shè)計(jì)，建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，是區(qū)域內(nèi)最為現(xiàn)代靚麗、體現(xiàn)人文韻律的標(biāo)志性樓盤(pán)。園林景觀由國(guó)際知名園林大師設(shè)計(jì)，采用東南亞風(fēng)情，打造極富東南亞特色的藝術(shù)園景。項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型豐富，從單間至4房應(yīng)有盡有。此處樓盤(pán)處于開(kāi)盤(pán)之際，在開(kāi)盤(pán)之前公司已經(jīng)做了大量的調(diào)查，包括廣告的調(diào)查部分。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果分析，公司據(jù)此制定了適合自己的一套廣告營(yíng)銷(xiāo)策略。另外，通過(guò)分析競(jìng)爭(zhēng)者的宣傳方式，取其精華，另辟蹊徑，尋找競(jìng)爭(zhēng)者的弱勢(shì)，力求新穎、獨(dú)特，符合群眾品位，適合大眾心理。在廣告宣傳中，無(wú)論是在風(fēng)格、還是內(nèi)容，側(cè)重點(diǎn)方面都做了精心的設(shè)計(jì)，希望通過(guò)前期的宣傳，在開(kāi)盤(pán)期間能有一個(gè)好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。以下是天域香格里拉的廣告策劃內(nèi)容。一．市場(chǎng)狀況分析（一）宏觀環(huán)境分析1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境與人均收入分析全區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.4%，多年來(lái)首次落至12%以下；全區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.8%，增速創(chuàng)近3年來(lái)同期新高；工業(yè)生產(chǎn)總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤(rùn)同比下降；投資保持較快增長(zhǎng)，民間投資活躍；進(jìn)出口總額較快增長(zhǎng)，出口增速大幅回落……一系列數(shù)據(jù)勾勒出上半年我區(qū)經(jīng)濟(jì)圖譜：有喜，有憂(yōu)，有壓力。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共3頁(yè)，當(dāng)前為第3頁(yè)。上半年全區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲3%，同比回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)漲幅房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共3頁(yè)，當(dāng)前為第3頁(yè)。上半年我區(qū)城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除物價(jià)因素后實(shí)際增長(zhǎng)10.8%，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實(shí)際增長(zhǎng)14.1%，增速均高于全國(guó)平均水平。1-4月，全市新建商品房成交面積111.66萬(wàn)平方米，同比下降50.73%，成交套數(shù)11127套，同比下降51.86%，其中新建商品住房成交面積98.67萬(wàn)平方米，同比下降50.56%，成交套數(shù)9122套，同比下降49.49%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面5.03萬(wàn)平方米，同比下降43.61%，辦公樓成交面積1.05萬(wàn)平方米，同比下降76.14%，其余商品房6.91萬(wàn)平方米，同比下降49.6%。現(xiàn)房政策仍然繼續(xù)，房市動(dòng)蕩起伏，根據(jù)頭幾個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，成交量明顯成下降趨勢(shì)，但全區(qū)人均可支配收入?yún)s有所增高，也就是說(shuō)還有還有很強(qiáng)的市場(chǎng)潛力，只是為被挖掘出來(lái)。2.消費(fèi)者需求分析大部分消費(fèi)者持觀望態(tài)度。盡管存在很大的剛性需求，但由于上半年的通貨膨脹率較高，物價(jià)上漲幅度較大，很多人不敢果斷地購(gòu)買(mǎi)。出現(xiàn)了很多欲購(gòu)房者持觀望態(tài)度。根據(jù)調(diào)查資料顯示，58%的受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在增長(zhǎng)，認(rèn)為樓市會(huì)回下跌的為14%。所以，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)態(tài)勢(shì)不會(huì)變大。我們可以從圖中看到，人們購(gòu)房的主要意圖為家庭住宿占被調(diào)查人數(shù)62%，有一部分人打算購(gòu)房用來(lái)投資增值，占總?cè)藬?shù)的26%,購(gòu)房外租的人群占總?cè)藬?shù)的8%,這部分人可能看到了租房工作者這一大批群體，在限房政策頒布后，房市起伏不定，好多人處在觀望態(tài)度，所以比你買(mǎi)房有很大一部分人選擇了租房。除此之外，還有4%的被調(diào)查者有其他用途。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共4頁(yè)，當(dāng)前為第4頁(yè)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共4頁(yè)，當(dāng)前為第4頁(yè)。對(duì)于房屋價(jià)格，公民的想法當(dāng)然是越低越好，不過(guò)由于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)普遍上漲，南寧的公民能接受的房屋價(jià)格大致在6000元左右，對(duì)于能接受高價(jià)格的公民一是自己經(jīng)濟(jì)條件比較好，其次可能是想買(mǎi)高品質(zhì)住房。3.消費(fèi)者對(duì)廣告喜好分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共5頁(yè)，當(dāng)前為第5頁(yè)。從數(shù)據(jù)表以及柱狀圖中看以看到，最吸引人們的廣告方式為戶(hù)外廣告，特別是一些房產(chǎn)戶(hù)外活動(dòng)，另外電視廣告以及LED房產(chǎn)廣告板對(duì)人們的吸引力也比較大，網(wǎng)頁(yè)廣告也是人們比較關(guān)注的一種房產(chǎn)渠道，占了46%.另外，報(bào)告雜志廣告，認(rèn)為其吸引力比較大的占47%房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共5頁(yè)，當(dāng)前為第5頁(yè)。從餅狀圖中看以看到，人們對(duì)于時(shí)尚活潑的風(fēng)格廣告比較喜歡，占總?cè)藬?shù)的36%，這可能與購(gòu)房群體大部分為中青年有關(guān)，這部分人群喜歡時(shí)尚，追求潮流；另外優(yōu)溫馨的廣告風(fēng)格有21%的人表示對(duì)其有吸引力，17%人喜歡幽默搞笑版的廣告，這可能與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的壓力有關(guān)，通過(guò)這種別出心裁的方式給人一種舒緩的感覺(jué)，14%的人群喜歡古典含蓄型的廣告，另外有7%喜歡生活前衛(wèi)式廣告。在廣告投放中，可以側(cè)重以時(shí)尚、溫馨以及幽默為主，凸顯公司的房產(chǎn)風(fēng)格與情調(diào)。（二）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析與香格里拉差不多同時(shí)開(kāi)建的還有翰林華府、仕林園等房產(chǎn)項(xiàng)目，幾者各有特色。競(jìng)爭(zhēng)者一項(xiàng)目名稱(chēng)：翰林華府房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共6頁(yè)，當(dāng)前為第6頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)模：由11棟小高層組成，面積從79-131房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共6頁(yè)，當(dāng)前為第6頁(yè)。價(jià)格：均價(jià)8051元/平方米優(yōu)略勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入?、谖挥趦?nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；劣勢(shì)：①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理；②價(jià)格比較高③戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率競(jìng)爭(zhēng)者二項(xiàng)目名稱(chēng)：仕林園項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成價(jià)格：均價(jià)5658元/平方米優(yōu)略勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：交通便利，離西大較近，可享受其配套設(shè)施，價(jià)格低廉、性?xún)r(jià)比高劣勢(shì)：臨近馬路，部分單位易受交通噪音影響；小區(qū)周邊環(huán)境較為嘈雜小區(qū)一面近高壓線(xiàn)，存在隱患。二．SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)S1自然環(huán)境：該樓盤(pán)具有得天獨(dú)厚的有利教育位置，地處大學(xué)城的中心地帶，正對(duì)廣西大學(xué)東門(mén)，有非常大的人流量，交通方便。2開(kāi)發(fā)商品牌：香格里拉一期、二期，曾先后獲得廣西壯族自治區(qū)質(zhì)量獎(jiǎng)銀質(zhì)獎(jiǎng)?wù)?、建設(shè)部?jī)?yōu)秀建設(shè)設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)、優(yōu)秀住宅社區(qū)環(huán)境特別金獎(jiǎng)、廣西省優(yōu)秀住宅小區(qū)等，有非常高的信譽(yù)度。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共7頁(yè)，當(dāng)前為第7頁(yè)。（二）劣勢(shì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共7頁(yè)，當(dāng)前為第7頁(yè)。1環(huán)境資源：人流量大，噪聲比較大，對(duì)于普通住房人群噪音污染；綠化面積小，休閑體育設(shè)備缺乏。2商業(yè)配套：缺乏一套大型的商業(yè)配套。（三）機(jī)會(huì)O1政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)因素：南寧市政府將會(huì)加大對(duì)西鄉(xiāng)塘區(qū)的開(kāi)發(fā)力度，隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大學(xué)路附近房產(chǎn)將會(huì)有一個(gè)比較好的發(fā)展增值空間。2人們?cè)絹?lái)越重視周邊教育環(huán)境因素，地處廣西大學(xué)附近，有這良好的教育背景因素。（四）風(fēng)險(xiǎn)T南寧房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮。周邊同期進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較多，競(jìng)爭(zhēng)者較多，優(yōu)勢(shì)點(diǎn)不突出，其他商家已經(jīng)做了前期的廣告投放。所以，如何精心打造香格里拉，是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)難題，更是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)的難題。三．目標(biāo)市場(chǎng)選擇與定位（一）廣告目標(biāo)廣告目標(biāo)廣告目標(biāo)擴(kuò)大銷(xiāo)售量建立良好的開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象擴(kuò)大銷(xiāo)售量建立良好的開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象擴(kuò)大銷(xiāo)售量。目前持觀望態(tài)度的消費(fèi)者明顯增加，同時(shí)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，一定程度的通貨緊縮造成消費(fèi)減少，會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)穩(wěn)定，公司破產(chǎn)，建筑工人失業(yè)增加，銀行出現(xiàn)信貸危機(jī)。所以，需要擴(kuò)大銷(xiāo)售量，拉動(dòng)房地產(chǎn)內(nèi)需，從而實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大西安市內(nèi)需的增加，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)向好的方面變化。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共8頁(yè)，當(dāng)前為第8頁(yè)。建立良好的開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象，減少企業(yè)炒作、房屋質(zhì)量差的負(fù)面影響。部分消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的形象持負(fù)面態(tài)度，直接影響了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共8頁(yè)，當(dāng)前為第8頁(yè)。（二）目標(biāo)市場(chǎng)選擇面向大學(xué)畢業(yè)生或者來(lái)南寧工作、創(chuàng)業(yè)的個(gè)人。這部分人年齡較低通常為獨(dú)自一人居住或和同學(xué)朋友居住，受過(guò)高等教育，購(gòu)買(mǎi)行為比較大膽，喜歡超前消費(fèi)；并且他們的自身發(fā)展已經(jīng)和南寧城市的發(fā)展融為一體，也促進(jìn)了的現(xiàn)代化發(fā)展。面向有有小孩的三口之家，廣西大學(xué)是廣西區(qū)內(nèi)最好的一座綜合性高等學(xué)府，有著非常好的教育資源與教育環(huán)境，內(nèi)有條件優(yōu)異的附屬幼兒園以及初、高中，對(duì)孩子的教育將會(huì)是一個(gè)非常好的條件。（三）商品房市場(chǎng)定位觀念定位、概念定位：給消費(fèi)者全新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)的形象概念，突出其重視消費(fèi)者利益。象征定位，讓消費(fèi)者牢牢記住新移民群體的象征形象。并產(chǎn)生向往，再發(fā)現(xiàn)自己就應(yīng)該屬于這個(gè)群體，就應(yīng)該有這個(gè)群體的消費(fèi)方式和生活方式。四．營(yíng)銷(xiāo)策略與戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)組合（一）廣告訴求策略廣告目標(biāo)廣告目標(biāo)大學(xué)畢業(yè)生企業(yè)形象大學(xué)畢業(yè)生企業(yè)形象廣告訴求感性訴求情理結(jié)合廣告訴求感性訴求情理結(jié)合1.企業(yè)形象目標(biāo)適合用情理結(jié)合的訴求方式。用理性的訴求傳達(dá)客觀的信息，用感性的訴求引發(fā)受眾的共鳴，即用理性示范購(gòu)買(mǎi)房屋是一個(gè)令人滿(mǎn)意的過(guò)程的同時(shí)，用感性表達(dá)滿(mǎn)意。2.大學(xué)畢業(yè)生目標(biāo)適合用感性訴求，描繪一個(gè)普遍大學(xué)畢業(yè)生共同向往的相關(guān)群體。是一種自我觀念與期許，表現(xiàn)一種價(jià)值觀念、生活觀念和和西安共同發(fā)展自我的實(shí)現(xiàn)感。（二）廣告表現(xiàn)策略品牌形象表現(xiàn)表現(xiàn)產(chǎn)品利益表現(xiàn)產(chǎn)品的使用者品牌形象表現(xiàn)表現(xiàn)產(chǎn)品利益表現(xiàn)產(chǎn)品的使用者房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共9頁(yè)，當(dāng)前為第9頁(yè)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共9頁(yè)，當(dāng)前為第9頁(yè)。1.品牌形象表現(xiàn)策略。讓消費(fèi)者為了感受到該產(chǎn)品的一種心情愉悅和滿(mǎn)足而購(gòu)買(mǎi)。2.表現(xiàn)產(chǎn)品利益。讓受眾體會(huì)到購(gòu)買(mǎi)商品房會(huì)給自己帶來(lái)精神上的滿(mǎn)足更重要。3.表現(xiàn)產(chǎn)品的使用者。讓受眾去體會(huì)到自己是目標(biāo)新移民群體的一員，并模仿其購(gòu)買(mǎi)商品房的行為。（三）廣告媒介策略1、媒體投放目標(biāo)：擴(kuò)大認(rèn)知度，加快銷(xiāo)售進(jìn)度；2、媒介的選擇策略：以報(bào)紙雜志平面媒體和戶(hù)外廣告牌為主、以關(guān)系公關(guān)為輔；3、廣告策略：結(jié)合軟性文章的作用，尋找新聞點(diǎn)供媒體炒作，起到造勢(shì)效果,提高知名度，通過(guò)戶(hù)外廣告牌轟炸，促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)度。再配以關(guān)系公關(guān)提高項(xiàng)目的名譽(yù)度和增加炒作度。4、媒介的采用及組合：1）平面媒體：平面媒體主要選：《南寧日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》、、《南方日?qǐng)?bào)》，此類(lèi)媒體是房地產(chǎn)業(yè)、也是我們將主要選擇投放的一類(lèi)媒體。主要優(yōu)勢(shì)是發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛，其房地產(chǎn)專(zhuān)版開(kāi)辦時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)作較成熟，是買(mǎi)房者的首選關(guān)注媒體，并且其廣告效果在業(yè)內(nèi)及廣大客戶(hù)中受到認(rèn)同，廣告收效好。2）燈箱風(fēng)暴展示：在南寧的路線(xiàn)群展示“香格里拉”項(xiàng)目的一些廣告，通過(guò)燈箱風(fēng)暴展示，可以促進(jìn)銷(xiāo)售的進(jìn)程。3）車(chē)體廣告：通過(guò)車(chē)體廣告，可以以其流動(dòng)性，使得吸引更多的目標(biāo)顧客群。4）公關(guān)推廣：通過(guò)關(guān)系公關(guān)，極大的提高香格里拉的聲譽(yù)和品牌訴求。5）樓盤(pán)定點(diǎn)推廣：通過(guò)樓盤(pán)的定點(diǎn)推廣和展示，給予客戶(hù)予清晰的整體概念。6）其他宣傳方式：樓書(shū)、DM單頁(yè)（海報(bào)）、沙盤(pán)及展板展示等。7）網(wǎng)絡(luò)宣傳，可以在房產(chǎn)網(wǎng)站專(zhuān)門(mén)為該項(xiàng)目制作一系列的專(zhuān)題網(wǎng)頁(yè)，隨著民眾上網(wǎng)的普及，人們?cè)絹?lái)越更多的通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)了解信息，包括房產(chǎn)信息，這也與我們前面進(jìn)行的調(diào)查分析結(jié)果相對(duì)應(yīng)。五．計(jì)劃具體實(shí)施（一）時(shí)間安排2012年五一期間。2012年5月1日—5月15日。投放企業(yè)形象廣告和視屏廣告。全家人都會(huì)聚在一起，適合討論買(mǎi)房的問(wèn)題。因?yàn)橘I(mǎi)房的決策會(huì)受家人的影響。系列廣告的投放時(shí)間。2012年5月1日—6月1日：燈箱廣告，車(chē)體廣告2012年6月2日—8月1日：網(wǎng)絡(luò)宣傳，雜志、報(bào)紙廣告2012年9月2日—9月20日：公關(guān)推廣，電視廣告2012年9月21日-10月10日：海報(bào)宣傳、傳單宣傳、樓盤(pán)定點(diǎn)推廣房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共10頁(yè)，當(dāng)前為第10頁(yè)。我們準(zhǔn)備在11月各種宣傳方式進(jìn)行為期20天的地毯式宣傳，為盛大開(kāi)盤(pán)最好房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共10頁(yè)，當(dāng)前為第10頁(yè)。（二）廣告表現(xiàn)與發(fā)布改善企業(yè)形象，樹(shù)立貼近百姓生活的形象，考慮到普通民眾購(gòu)買(mǎi)者的利益的形象。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)“收入-成本=利潤(rùn)”對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)“購(gòu)房款-購(gòu)買(mǎi)的房屋=全家的幸?！睂⒃谀蠈幑ぷ鞯漠厴I(yè)生等群體描述成“新殖民主義者”。這部分人來(lái)到南寧是因?yàn)樽非笞约旱膭?chuàng)業(yè)夢(mèng)想，敢于冒險(xiǎn)的精神。在不斷成長(zhǎng)的過(guò)程中也促進(jìn)了南寧的城市發(fā)展。共分階段。第一階段：定義誰(shuí)是“新殖民主義者”，有什么身份。第二階段：“新殖民主義者”的工作有哪些，描述很多種工作第三階段：“新殖民主義者”居住在什么地方，購(gòu)買(mǎi)什么樣的房屋等讓受眾認(rèn)識(shí)到“新殖民主義者”就在他們的身邊，或者自己就是。對(duì)于三口之家目標(biāo)人群受眾，突出表現(xiàn)周?chē)慕逃扰涮自O(shè)施，可以對(duì)周?chē)膶W(xué)校做一個(gè)系列片進(jìn)行宣傳地產(chǎn)位置的得天獨(dú)厚，讓人們感覺(jué)走進(jìn)了文化氛圍濃郁的殿堂。廣告發(fā)布計(jì)劃企業(yè)形象廣告可重復(fù)投放?！靶轮趁衲蠈幹髁x“：“三口之家”廣告按階段投放，并每隔一個(gè)月再重復(fù)投放。其他活動(dòng)計(jì)劃舉辦活動(dòng)，五一期間與《南寧日?qǐng)?bào)》合作舉辦“大學(xué)畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)明星”。尋找在南寧工作、創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生畢業(yè)生。講述成功者與南寧共同發(fā)展，見(jiàn)證發(fā)展的感人故事，表明南寧的發(fā)展離不開(kāi)他們的努力，并通過(guò)報(bào)紙讀者投票評(píng)比最感人的故事，最后在南寧市電視臺(tái)做一個(gè)節(jié)目?；顒?dòng)和節(jié)目可由《南寧日?qǐng)?bào)》、“南寧市電視臺(tái)”的節(jié)目組或欄目組具體策劃。和《南寧生活報(bào)》舉辦“溫馨之家”攝影大賽，家庭可以將生活中的各種感動(dòng)、甜蜜、歡樂(lè)瞬間用相機(jī)或者攝像設(shè)備記錄下來(lái)，制作成一段短視頻，通過(guò)觀眾共同投票和專(zhuān)家評(píng)議選出最“溫馨”的家庭，加以采訪(fǎng)與報(bào)導(dǎo)，并可免費(fèi)拍攝一套全家福，費(fèi)用由公司承擔(dān)。六．廣告分配與預(yù)算廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。廣告總額應(yīng)是總銷(xiāo)售額的2%左右。天域香格里拉的總建筑面積為24600平方米，均價(jià)為根據(jù)預(yù)測(cè)為6600元，廣告預(yù)算費(fèi)為6600元/平方米*24600平方米*0.02=3247200元，其中，90%用于計(jì)劃廣告投人，10%作為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。（1）媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額75%，包括報(bào)紙50%，戶(hù)外45%，其它費(fèi)用占5%。（2）表現(xiàn)制作類(lèi)為計(jì)劃廣告投人總額15%。（3）公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為10%。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共11頁(yè)，當(dāng)前為第11頁(yè)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)全文共