海上游樂項目崖州灣基地概念性規(guī)劃概述

三亞海上游樂項目崖州灣基地

概念性規(guī)劃

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中國藍天集團

―北京達沃斯城峰旅游規(guī)劃設(shè)計院

二OO七年十一九月十七日

《三亞海上游樂項目崖州灣基地概念性規(guī)劃》

規(guī)劃編制組成員名單

規(guī)劃顧問：

劉峰暨（博士）國務(wù)院發(fā)展研究中心旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展專家

喬然（教授）文化部旅游文化發(fā)展專家

李敬東（總裁）中國藍天集團項目策劃顧問

規(guī)劃編制項目組組長：

潘亞元（院長）教授級高級規(guī)劃師

項目經(jīng)理：

王記（高級景觀建筑師）

1帶格式的：字體：（默認）奧體，（中文）黑體

，項目組主創(chuàng)成員：，

［帶格式的：縮進：首行縮進：0字符

［帶格式的：字體；（默認）黑體，（中文）黑體

潘亞元（院長、教授級高級規(guī)劃師）

王記（高級景觀建筑師）

張康（高級景觀、園林設(shè)計師）

任國才（總監(jiān)、高級經(jīng)濟師、旅游項目策劃專家）

白晶（城市規(guī)劃師）

項目組商務(wù)專員：

張雯、邱銘玉

目錄

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倍行距

帶格式的：字體：（默認）TimesNewRoman,（中文）

果體，五號

】帶格式的：正文，左，縮進：首行縮進：0字符，行

一、開發(fā)背景............................................距：單倍行距

（一）三亞旅游業(yè)保持快速發(fā)展，旅游品牌日益突出...................................I

（二）三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展不均衡.................................................2

（三）三亞旅游格局東部度假熱、西部觀光熱.........................................4

（四）三亞缺乏高品質(zhì)國際化的綜合性海洋運動游樂旅游區(qū).............................5

（五）三亞市政府鼓勵發(fā)展運動休閑產(chǎn)業(yè).............................................7

二、項目目的和意義.......................................8

（一）充實和完善三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素，豐富旅游產(chǎn)品體系..............................8

（二）填補三亞中遠距離海上游樂的空白,打造海陸空立體運動游樂體系...............8

（三）加快和提升三亞旅游的國際化水平.............................................9

（四）帶動三亞西部地區(qū)旅游經(jīng)濟和經(jīng)濟社會的發(fā)展..................................9

（五）實現(xiàn)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與旅游開發(fā)和諧發(fā)展，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)...................10

（六）科學(xué)合理、深度利用三亞稀缺的濱海一線旅游資源...........................1U4

三、項目地塊現(xiàn)狀概述..................................1244

（一）地塊環(huán)境.................................................................1244

（二）土地利用分析.............................................................12H

（三）基礎(chǔ)設(shè)施分析.............................................................12H

（四）資源現(xiàn)狀分析.............................................................13m

（五）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀分析.........................................................13m

四、開發(fā)思路和原則....................................144~3

（一）開發(fā)思路.................................................................I用

（二）開發(fā)原則.................................................................1443

I

五、項目總體定位.....................................16特

（一）市場定位.................................................................

（二）目標(biāo)定位.................................................................1615

（三）功能定位.................................................................17抬

（四）形象定位.................................................................................................................................17括

（五）產(chǎn)品定位.................................................................17品

（六）旅游規(guī)模.................................................................18戶

六、基地空間布局戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)............................19轉(zhuǎn)

（一）空間布局.................................................................194K

（二）用地結(jié)構(gòu).................................................................19小

（三）道路交通.................................................................2049

（四）景觀控制.................................................................2（四

七、項目功能分區(qū).......................................2220

（一）入口服務(wù)區(qū)...............................................................2230

（二）天地海三維交互游樂基地..................................................2220

（三）海洋之心一一地效飛行器指控中心..........................................23）

（四）南?；使凇Ｑ髪蕵烦?.................................................234

（五）游艇會所（基地）........................................................234

（六）海洋之星——愿望島......................................................2422

（七）萬國風(fēng)情精品酒店度假基地................................................24,

（八）熱帶風(fēng)情生態(tài)莊園........................................................2但

（九）三亞新天地一國際休閑購物街區(qū)............................................2522

八、核心項目策劃.......................................2624

（一）海洋之心一地效飛行器航站樓..............................................2624

（二）南?；使凇Ｑ髪蕵烦?.................................................2624

（三）海洋之星一愿望島........................................................2725

（四）萬國風(fēng)情精品酒店度假基地................................................2725

（五）天地海三維交互游樂基地..................................................28M

（六）熱帶風(fēng)情生態(tài)莊園........................................................2826

（七）三亞新天地一國際休閑購物街區(qū)..........................................2927

（八）港灣國際大型直銷商業(yè)廣場................................................2927

九、項目對外交通組織策劃............................31沙

（一）加入三亞海上交通游線....................................................3129

（二）開通三亞至近中海的游艇游覽線............................................3129

（三）開通崖州灣一西沙群島的旅游飛行路線......................................3129

十、項目開發(fā)運作策劃..................................3230

（一）開發(fā)模式策劃.............................................................3230

（二）開發(fā)業(yè)主定位.............................................................3230

十一、開發(fā)步驟安排....................................3334

（一）旅游項目庫和開發(fā)時序....................................................33科

（二）支攆項目投資匡算.........................................................3633

十二、地效飛行器簡介..................................3734

in

一、開發(fā)背景

（一）三亞旅游業(yè)保持快速發(fā)展，旅游品牌日益突出

2006年三亞全市接待旅游過夜人數(shù)454.9萬人次，比上年增長11.9%。

其中，接待海外旅游者38.88萬人次，比上年增長83.4%；接待國內(nèi)旅游者416.02

萬人次，比上年增長8.0缸全年旅游收入65.4億元，比上年增長27.5%。其中

境外旅游收入17066.21萬美元，比上年增長129.1%?

2007年上半年，三亞市旅游飯店接待過夜游客279.58萬人次，同比增長

21.94%,完成年度計劃的55%；接待境外游客24.9745萬人次，同比增長51.01%。

上半年旅游總收入43.14億元，同比增長27.56%,其中，旅游外匯收入10921.3

萬美元，同比增長61.97%。按計劃，今年三亞旅游代店接待過夜游客510萬人

次，旅游收入80億元。

入境旅游市場方面，三亞接待境外游客24.9萬人次，同比增長51.0現(xiàn)。入

境游方面，重點客源市場穩(wěn)中有增，新興客源市場增長強勁。其中，香港游客

2.25萬人次；外國游客21.57萬人次，同比增長62.07%。入境游市場總體上保持

港澳臺、日韓俄、歐美“三足鼎立”的格局，但市場內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

國內(nèi)游方面，休閑觀光游占主導(dǎo)地位，出游目的日益多樣，假日旅游火爆，

特色游受追捧，消費升級。上半年三亞接待國內(nèi)游客254.6067萬人次，同比增

長19.68乳三亞國內(nèi)客源市場仍以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津唐地區(qū)為主,

其他地區(qū)為輔。但西部、華中以及東北等新興客源市場正在崛起，市場占有率呈

逐步提高的趨勢。

三亞旅游業(yè)始終保持著快速發(fā)展，旅游已成為三亞城市發(fā)展的中心詞匯。三

亞市通過開展聲勢浩大的“三亞城市名片”征集評選活動、舉辦三亞國際美食節(jié)、

三亞國際電視廣告藝術(shù)節(jié)、首屆中國（三亞）國際熱帶蘭花博覽會、世界小姐總

決賽、世界先生總決賽等重大節(jié)慶賽事活動，大大提升了城市人氣指數(shù)。

（二）三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展不均衡

（?。┤齺喪新糜巫∷迾I(yè)發(fā)展很快走在全國前列,每萬人擁有高標(biāo)準度假酒

店數(shù)量已經(jīng)居全國之首，旅游飯店類型多樣化趨勢明顯。截至2006年底，三亞

市擁有138家酒店、2萬多間客房，年接待能力達到970萬人次。而2006年三

亞接待過夜游客量僅455萬人次。即使按年平均20%的增長速度增長，也要在近

五年之后才能消化現(xiàn)有客房量，賓館飯店總量過剩的矛盾比較突出。

從酒店結(jié)構(gòu)和經(jīng)營收益來看，高星級酒店供不應(yīng)求，中低星級酒店供大于求。

2007年1-5月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東部亞龍灣區(qū)域旅游飯店客房總量雖僅占全市

客房總量的22.4玳但營業(yè)收入8.86億元，占全市旅游飯店總收入的65.8%,平均

開房率為74.44%,較全市客房平均開房率高8.83個百分點。其次是大東海區(qū)域

營業(yè)收入L79億，平均開房率為70.94%,較全市客房平均開房率高5.33個百分

點。再次為三亞灣區(qū)域營業(yè)收入1.16億、平均開房率為66.43%。

（游）根據(jù)《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18972-2003）,三亞252個

旅游資源單體中，共有11個五級旅游資源。7個四級旅游資源。五級旅游資源

有：天涯海角、亞龍灣、南山、娛支洲島、鹿回頭、太陽灣、海棠灣、南田溫泉、

大小洞天、國際婚禮節(jié)以及世界小姐比賽；四級旅游資源有：三亞灣、大東海、

落筆洞、小東海、崖州古城、崖州灣以及西島。雖然擁有很好的旅游資源，但目

前的旅游景區(qū)主要還是觀光型的，“好看不好玩”，缺乏運動游樂型、休閑體驗型

的主題旅游景區(qū)，尤其是缺乏海上旅游項目的深度開發(fā)。

表格2三亞A級旅游區(qū)一覽表

景區(qū)名稱A級評定年度

三亞南山大小洞天旅游區(qū)5A2007

三亞南山文化旅游區(qū)5A2007

三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)4A2001

天涯海角風(fēng)景區(qū)4A2001

三亞螟支洲島度假中心4A2006

2

來源：國家旅游網(wǎng)（http:〃"、vw.cnta.com）

（吃）亞毗鄰世界著名的北部灣漁場和南海漁場，是我國所有沿海的漁場

中唯一沒有被污染的漁場。鮑魚、海參、海膽是三亞的海中三珍，青蟹、血蠟、

蛇和龍蝦等也都是三亞特色美味"。三亞常見的風(fēng)味小吃有：椰絲糯米耙、海南

雞飯、煎堆、黎族甜糟、東山烙餅、抱羅粉、苗家三色飯、清補涼、南粉、那

大狗肉、椰汁板蘭糕等。三亞旅游餐飲頗具規(guī)模，2004年大約有110家注冊企

業(yè)提供餐飲服務(wù)，特別是海鮮餐飲已經(jīng)成為三亞旅游業(yè)的一張王牌。三亞餐飲以

各類海鮮為特色，兼有中國各地菜和海南的四大傳統(tǒng)名菜等。三亞春園海鮮市場

是大眾化散客經(jīng)常光顧的大排檔海鮮餐廳，其他特色海鮮餐廳主要在大東海、榆

林灣漁排餐廳等。但是其衛(wèi)生條件、交易環(huán)境比較欠缺。此外，在三亞高檔酒店

還可以品嘗正宗的西餐、日餐、韓餐、俄餐等。

（行）三亞市目前已經(jīng)擁有海、陸、空立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。其中三亞鳳凰國

際機場是國內(nèi)干線機場，飛行區(qū)等級為國際民航組織制定的4E級標(biāo)準，機場可

對境外旅客提供落地簽證的服務(wù)。目前已開通航線106條，其中國內(nèi)航線103條、

國際地區(qū)固定航線3條、臨時旅游包機航線20余條；與63個城市通航，其中國

內(nèi)城市38個、地區(qū)城市2個、國際城市23個。機場年均旅客、貨郵吞吐量增長

率高達40%,截至2005年12月26日，三亞鳳凰國際機場旅客吞吐量達300萬人

次，，預(yù)計到2008年旅客吞吐量達600萬人次；三亞擁有客運出租車1080輛，

占全省總量的11.2%,城區(qū)內(nèi)設(shè)置120T50個出租車臨時?？空?；鳳凰島國際郵

輪港是三亞市唯一的國際郵輪港，自2006年11月實現(xiàn)通航以來，共接待了23

個航次的國際郵輪。

（購）三亞因其獨特的地理環(huán)境和氣候環(huán)境，三亞市特色旅游商品眾多，土

特產(chǎn)極為豐富?？Х?、腰果、胡椒、椰子食品、熱帶水果及果脯、海產(chǎn)干品、特

色茶葉（如鵝鶴茶、香蘭茶），鹿茸系列產(chǎn)品，如鹿茸胎膠、鹿血酒、鹿茸片、

鹿鞭酒等。三亞有多種多樣的雕刻工藝品，如椰雕、貝雕、木雕、根雕、牛角

雕等；有各種各樣的裝飾品，如珍珠、水晶、貝殼、紅豆、佛珠等；還有繽紛多

彩的美術(shù)工藝品，如蝴蝶畫、藝術(shù)陶瓷、工藝藤品、黎錦苗繡等民族工藝品和海

3

螺、海貝等海產(chǎn)工藝品。三亞共有旅游購物網(wǎng)點410個，其中以接待旅游團隊為

主的旅游購物店39處、誠信購物點25家。但是三亞的旅游商品銷售分散，缺乏

配套的旅游購物服務(wù)體系。

（娛）三亞市現(xiàn)有網(wǎng)吧24家、音像店40家、歌舞娛樂場所10家、書店4

家、酒吧8家、大型演藝場所2家，此外有市網(wǎng)球中心、市博物館、水上娛樂設(shè)

施等。但是，全市沒有上檔次的電影院、體育館、藝術(shù)館、博物館。旅游娛樂設(shè)

施匱乏、夜間娛樂活動種類少。

表格2三亞海上運動重點旅游區(qū)游樂項目一覽表

水上運動游樂項目

西島潛水、香蕉船、快艇、摩托艇、海底漫步、玻璃船

亞龍灣深海潛水、浮潛、平臺垂釣、玻璃船、半潛觀光、深海垂釣、沖浪

E車、快艇、拖拽傘、飛魚、快艇游白虎角、快艇巡游、快艇環(huán)島、

單人劃艇、雙人劃艇、摩托艇、雙人腳踏船、活動太陽傘、滑水板、

四人腳踏船、固定帳篷、香蕉船、水球、沙灘排球、單人浮床、雙人

浮床、固定太陽傘、單人浮排、雙人浮排、水槍

娛支洲島帆船、拖曳傘、滑水、摩托艇、潛水

三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展不均衡，游、住等要素比較發(fā)達，住宿業(yè)相對超前，

購物、娛樂、休閑運動等旅游產(chǎn)業(yè)要素相對滯后，影響和制約了三亞旅游業(yè)的全

面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展。

（三）三亞旅游格局東部度假熱、西部觀光熱

三亞旅游經(jīng)過多年發(fā)展，形成了東部度假板塊和西部觀光板塊的格局。東部

的亞龍灣是國家級旅游度假區(qū)，擁有全市最好的3s資源，集中了三亞最好最多

的高星級度假酒店，此外，大東海是市區(qū)東部傳統(tǒng)的度假區(qū)塊，集中了一批中高

星級的度假型酒店。目前，三亞最東部的海棠灣正在開發(fā)之中，近期還將開發(fā)7

4

家高星級的度假酒店群。而三亞市西部，則集中了天涯海角、三亞南山文化旅游

區(qū)、三亞大小洞天旅游區(qū)等主要的觀光旅游景區(qū)。

三亞度假客源集中于東部，西部旅游主要以觀光客為主。根據(jù)國內(nèi)外旅游業(yè)

發(fā)展趨勢和三亞旅游發(fā)展階段，三亞旅游業(yè)正從觀光向休閑度假轉(zhuǎn)型，休閑度假

類項目和活動將有巨大的市場需求和發(fā)展空間，今后相當(dāng)長一段時間，三亞接待

游客是“觀光+度假”、“度假+觀光”、“休閑+度假”型游客，因此，每個旅游

區(qū)塊在突出主題和特色的同時，都需要強化觀光、娛樂、休閑度假等功能，形成

一個個綜合性的旅游區(qū)。

三亞東部的亞龍灣區(qū)域，以休閑度假為主題特色，但同時配套有亞龍灣中心

廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點以及海濱浴場、海底潛水、水上摩托艇等親水游樂

項目，形成一個功能比較完整、配套比較完善、自我循環(huán)發(fā)展的度假目的地。而

東部的旅游區(qū)只有單一的觀光型景點，結(jié)果造成“增量不增效”的不利局面。因

此，西部旅游區(qū)急需強化住宿、餐飲、娛樂、水上運動等配套項目，形成西部綜

合性的旅游區(qū)。

（四）三亞缺乏高品質(zhì)國際化的綜合性海洋運動游樂旅游區(qū)

海岸線是度假旅游的最重要、最珍貴的資源依托，三亞境內(nèi)海岸線209.1公

里，有19個港灣，主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、

月亮灣等。目前，亞龍灣、大東海灣、海棠灣、三亞灣作為旅游岸線被開發(fā)利用，

其他海岸線資源被利用為港口、客貨運碼頭、水產(chǎn)養(yǎng)殖及水產(chǎn)品初級加工。三亞

已作旅游開發(fā)的幾個島嶼，也只有觀光、潛水、住宿、療養(yǎng)等有限的功能，都存

在著某些方面的問題與不足（參見如下表格）。與三亞度假旅游的快速發(fā)展特別

是國內(nèi)外高端度假區(qū)的需求相比，三亞目前缺乏高品質(zhì)國際化的綜合性海洋運動

游樂旅游區(qū)。崖州灣是三亞可擁有旅游開發(fā)的最后一個海岸線，因此，必須高度

珍惜這一稀缺的海岸線資源，開發(fā)滿足當(dāng)前、面向未來需求的高品質(zhì)國際化的綜

合性海洋運動游樂旅游區(qū)。

5

表格3三亞重點旅游區(qū)現(xiàn)狀與問題

旅游區(qū)名稱現(xiàn)狀與問題

亞龍灣旅游區(qū)旅游區(qū)內(nèi)旅游指示和表示系統(tǒng)，尤其是在語言方面與國際水準還有較大

差距；

夜生活單調(diào)；

目前僅開辟了亞龍灣中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點以及海濱風(fēng)光游

覽和海底潛水觀光等項目，尚未形成完整的景點游覽系統(tǒng)。

大東海灣旅游區(qū)公共旅游區(qū)域的安全問題較多；

建筑密度過高，景觀效果不佳，整治和改造的難度較大。

鹿回頭旅游區(qū)經(jīng)營模式單調(diào)，產(chǎn)品單一，體驗型產(chǎn)品不足；

文化內(nèi)涵表現(xiàn)不足，游客對鹿回頭景區(qū)的文化體驗淺薄。

海棠灣位于三亞市東部，有22.4公里的海岸線，為三亞是主要海灣之一。

三亞灣旅游區(qū)位于三亞“西大門”要地，東起三亞港，西行延伸至天涯灣。擁有豐富

的旅游資源，“陽光、沙灘、海水、椰林、珊瑚”等海南熱帶特色在這里

得到了極為充分的體現(xiàn)。主要問題有：

海岸侵蝕加劇，岸線后退明顯；

海岸、沙灘、沙堤、沙壩缺乏規(guī)劃與管理；

近海海域水質(zhì)受到污染；

環(huán)境衛(wèi)生及管理水平低，部分路段臟亂差現(xiàn)象嚴重；

由于投機性買房行為的存在，大部分房屋在一年內(nèi)大部分時間都閑置無

用，未營造出應(yīng)有的度假氛圍，也缺乏豐富的夜游項目。

娛支洲島缺少定向的指示標(biāo)志，作為最高端度假目的地之一，從海棠灣到到娛支

洲島的交通可進入性有待提高；

旅游活動項目相對較少，度假產(chǎn)品較為單一；

購物店、餐飲店缺乏有效的經(jīng)營管理，欺客宰客想象經(jīng)常發(fā)生。

6

（五）三亞市政府鼓勵鹿夫力發(fā)展運動休閑產(chǎn)業(yè)

根據(jù)三亞市政府的總體計劃，在鞏固發(fā)展觀光旅游產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合休閑

泛化和休閑結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展運動休閑旅游產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)

階段升級和景區(qū)產(chǎn)品提升。三亞將加大體育設(shè)施建設(shè)力度，促使一批國家級的體

育訓(xùn)練基地落戶三亞；不斷完善高爾夫球場的規(guī)劃建設(shè)，努力把三亞打造成國際

高爾夫休閑的重要基地；大力發(fā)展?jié)撍?，摩托艇、動力傘等海上旅游體育娛樂項

目，使三亞成為全國最大的不受季節(jié)限制的海上體育娛樂中心，爭取舉辦重大的

有影響的體育賽事，培育具有三亞特色的體育運動休閑品牌。

7

二、項目目的和意義

(-)充實和完善三亞旅游產(chǎn)業(yè)要素，豐富旅游產(chǎn)品體系

在三亞旅游產(chǎn)業(yè)六要素中，游、娛要素比較薄弱，整體還未形成成熟的市場

綜合體系，尤其是休閑運動娛樂產(chǎn)品，不僅數(shù)量少、規(guī)模小，而且僅僅局限于濱

海。當(dāng)今時代，健康是時尚，旅游是時尚，體育娛樂健身與旅游結(jié)合更是時尚。作

為一種新興的旅游方式,體育旅游在旅游市場中越來越占有重要的地位。隨著外

國游客數(shù)量的增長，要求三亞除了提供“安靜的休閑”之外，還提供更多的“運

動的休閑”的旅游產(chǎn)品和服務(wù)。例如，高爾夫運動是高端游客首選的休閑娛樂項

目。據(jù)統(tǒng)計，在三亞的三個高爾夫球場中，海外游客仍是主要的消費對象。日出

觀光高爾夫球會接待的海外球客占其接待量的90%以上，主要為日本球客;紅峽谷

高爾夫球場和亞龍灣高爾夫球俱樂部接待的海外球客占其總接待量的60%左右，

主要為韓國、日本、歐美球客。

通過該項目的開發(fā)，在鞏固好三亞旅游“觀光游”這個基礎(chǔ)之上，立足國內(nèi)

市場、衍生或開發(fā)出新的旅游產(chǎn)品，尤其要適應(yīng)熱帶度假的休閑旅游產(chǎn)品，安排

更多的娛樂活動，充實和豐富三亞旅游游、娛要素內(nèi)容和層次。在崖州灣盡量增

加旅游產(chǎn)品的娛樂性，將靜態(tài)的文化展示和動態(tài)的文化體驗結(jié)合起來，推動旅游

活動從純“觀賞”層面到“參與性娛樂文化性體驗”的層面轉(zhuǎn)變。從而，完善三

亞旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，最終在三亞形成參與性強、品味高、類型齊全、管理規(guī)范的旅

游體育娛樂設(shè)施服務(wù)接待體系，滿足度假游客和觀光不同的娛樂、不同年齡的需

求。促進三亞旅游六大要素全方位、一體化的協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建完整和完善的三亞

旅游產(chǎn)業(yè)鏈，促進三亞旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的大發(fā)展。

(二)填補三亞中遠距離海上游樂的空白，打造海陸空立體運動游樂體系

旅游項目開發(fā)要從市場需求出發(fā)，對資源的各項特色屬性進行深度挖掘和提

煉，形成獨特的甚至具有壟斷性的特色。在旅游運動游樂產(chǎn)品開發(fā)上，協(xié)調(diào)三亞

度假區(qū)高檔娛樂和旅游景區(qū)大眾娛樂產(chǎn)品的開發(fā)，注重開發(fā)海上娛樂運動休閑旅

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游產(chǎn)品。面對海南建設(shè)“國際旅游島”和“08奧運”的良好發(fā)展機遇，結(jié)合三

亞海上游樂產(chǎn)品以近距離海上游樂為主的開發(fā)現(xiàn)狀，崖州灣的開發(fā)應(yīng)當(dāng)填補三亞

中遠距離水上游樂的空白。以低空地效飛行器帶動海上游樂項目的多層次多元素

的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，通過低空地效飛行器、游艇、直升飛機等旅游交通工具將

海陸交通、陸空交通、?？战煌ǔ浞钟行А⒖茖W(xué)合理的結(jié)合利用，增加旅游產(chǎn)品

的參與性、體驗性，共同構(gòu)建三亞市第一個真正意義上的“海、陸、空”立體運

動游樂度假體系，給游客帶來全方位、現(xiàn)代化的旅游體驗，進而培育三亞旅游市

場新的增長點，豐富三亞水上游樂的內(nèi)容和層次，完善三亞多樣化的海洋旅游、

海洋文化產(chǎn)品體系，以滿足多元化的旅游市場需求，將三亞建設(shè)成為全國唯一的

“海陸空”體育娛樂中心，促進三亞向國際一流的休閑度假目的地邁進。

（三）加快和提升三亞旅游的國際化水平

現(xiàn)代旅游業(yè)的核心是旅游國際化。通過開發(fā)現(xiàn)代化的海上游樂項目崖州灣基

地，建設(shè)三亞旅游發(fā)展中的海洋旅游文化標(biāo)竿，推動三亞旅游業(yè)升級轉(zhuǎn)型，加快

三亞旅游要素的國際化改造步伐，不斷提高三亞旅游的國際化水平，充分開發(fā)海

上休閑運動娛樂產(chǎn)品，推進三亞旅游業(yè)由以觀光游為主向以休閑度假游為主轉(zhuǎn)

變，加快國際高端游客市場的營銷開發(fā)、營造國際一流的旅游環(huán)境、加快旅游產(chǎn)

品升級，構(gòu)筑起符合熱帶濱海度假旅游的城市功能、服務(wù)體系，向國際高端游客

市場展示三亞的獨特動感魅力，著力將三亞打造成國際性熱帶海濱休閑度假旅游

目的地，使三亞旅游業(yè)逐漸融入世界旅游業(yè)的發(fā)展主流，三亞的名字將在國際旅

游業(yè)中更加響亮。

（四三）帶動三亞西部地區(qū)旅游經(jīng)濟和經(jīng)濟社會的發(fā)展

通過大力開發(fā)崖州灣，全力推出一系列濱海和海洋運動休閑娛樂產(chǎn)品，挖掘

崖州文化特色，在用地規(guī)模、空間布局、發(fā)展時序和策略上整體協(xié)調(diào)，有序拓展

三亞西翼濱海休閑運動游樂區(qū)，延長三亞西部旅游區(qū)的停留時間，增加游客的人

均消費，帶動三亞西部地區(qū)的旅游經(jīng)濟和經(jīng)濟社會的發(fā)展，并進一步激活三亞以

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西樂東縣的旅游發(fā)展。

通過對崖州灣的整體規(guī)劃和有序開發(fā)，促進三亞西部地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)集群，

有效拓展三亞的西部旅游區(qū)的發(fā)展空間，挖掘西部旅游區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ嵘齺?/p>

西部旅游區(qū)區(qū)的旅游品質(zhì)，調(diào)整西部旅游區(qū)的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能布局，促進區(qū)

域旅游產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，進而拉動西部地區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展。

（四）加快和提升三亞旅游的國際化水平

［帶格式的：標(biāo)題縮進：首行縮進；字符］

現(xiàn)代旅游業(yè)的核心是旅游國際化。通過開發(fā)現(xiàn)代化的海上游樂項目崖州灣，2,0

基地T設(shè)三亞菰游發(fā)展中的海洋施游夾化標(biāo)華丁推動三亞旅游業(yè)升級椅型，

快旅游產(chǎn)品升級，構(gòu)筑起符合熱帶濱海度假旅游的城市功能、服務(wù)體系，向國

際高端游客市場展示獨特動感器知將三亞打造成國際性熱帶海濱

［帶格式的:標(biāo)題2,縮進：首行縮進：1.13厘米）

（五）實現(xiàn)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與旅游開發(fā)和諧發(fā)展，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè),

針對有些旅游項目開發(fā)占用當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)土地導(dǎo)致農(nóng)民失去經(jīng)濟來源的問題，

本項目規(guī)劃在旅游區(qū)開發(fā)中融入生態(tài)農(nóng)業(yè)項目，積極吸收崖州灣當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民，

參與生態(tài)農(nóng)業(yè)項目的種植養(yǎng)護獲得穩(wěn)定的工作收入，通過多種手段保護當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)

居民在旅游開發(fā)中的土地權(quán)益，從而實現(xiàn)旅游就業(yè)、增加收入、改善民生的和諧

發(fā)展目標(biāo)。另外，通過旅游整體開發(fā)，按照社會主義新農(nóng)村的建設(shè)要求以及符合

國際旅游目的地的環(huán)境改善需求，對地塊重新進行規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)新農(nóng)村，實現(xiàn)

新生活。

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（六五）科學(xué)合理、深度利用三亞稀缺的濱海一線旅游資源科學(xué)合理的強

化三江濱?！鲇钨Y源的充分開發(fā)與利用

三亞克19個海灣中，三亞灣、海棠灣、亞龍灣、大東海灣、月亮灣等都已

經(jīng)進行或正在進行旅游開發(fā)，其他海灣也大多已經(jīng)被擁有用于碼頭等開發(fā),其中

只有崖州灣還未進行系統(tǒng)開發(fā)。目前，位于崖州灣海岸東端的南山、大小洞天兩

個5A級佛教、道教文化旅游區(qū)現(xiàn)也已全部開發(fā)建設(shè)，崖州灣是三亞最后一塊擁

有完整海岸線的主為開發(fā)用地。

作為三亞最后一塊稀缺的海岸線資源，必須充分挖掘崖州灣的潛在價值，按

照最有價值的方向去開發(fā)利用，而旅游開發(fā)，是崖州灣科學(xué)發(fā)展和有序永續(xù)利用

的最佳選擇！

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三、項目地塊現(xiàn)狀概述

崖州灣位于三亞市以西四十多公里處的海濱，距天涯海角約16公里。崖州

灣瓠弦百里，碧波萬頃，與亞龍灣、大東海灣、三亞灣、海棠灣并列三亞五大名

灣。

(-)地塊環(huán)境

1.坡度分析

景區(qū)規(guī)劃范圍約十五平方公里，基地范圍內(nèi)目前以沙灘用地，水塘水產(chǎn)養(yǎng)殖

用地，小型工業(yè)用地，墳場用地為主，其間有較少的小陡坎和洼地。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)

東西平均距離約1200米左右，南北平均距離約6300米左右，平均海拔在1.8米

—5.3米之間。整體規(guī)劃區(qū)域地勢沒有明顯的高差變化，坡度變化在2%以下,

非常適合各種工程建設(shè)。

2.地質(zhì)分析

基地位于崖洲灣南部，南山佛教文化風(fēng)景旅游區(qū)北側(cè)，沙灘沙質(zhì)較好，但因

工業(yè)和生活污水污染嚴重，水質(zhì)和沙灘都需要進行清潔處理。該區(qū)從地貌單元看，

沙灘，地質(zhì)條件較好，適合工程建設(shè)。

(-)土地利用分析

規(guī)劃區(qū)域內(nèi)以地灌植被用地為主，絕大多數(shù)為墳場荒地、仙人掌帶等，，其

間分布大量養(yǎng)殖魚塘和少許農(nóng)田等。土質(zhì)優(yōu)良，可直接作為建設(shè)用地，屬于一類

建設(shè)用地。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施分析

規(guī)劃用地現(xiàn)狀道路基礎(chǔ)設(shè)施很差，但在規(guī)劃范圍外圍已經(jīng)具備道路交通、水

電設(shè)施，在規(guī)劃過程中需要加以利用并改造提升整體配套體系。

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（四）資源現(xiàn)狀分析

該生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)具有發(fā)展價值的資源包含以下內(nèi)容，即：

1.自然資源（包括具有景觀美學(xué)價值的所有自然形態(tài)物質(zhì)，如水體、地形地

貌、自然生態(tài)條件、動植物物種等等；

2.人造景觀（區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的各類人工構(gòu)筑的物質(zhì)景觀形態(tài)，如各類人工耕種土

地及其水電基礎(chǔ)設(shè)施、池塘等等）；

3.人文資源（崖城古鎮(zhèn)地域文化中具有開發(fā)潛力的地方歷史、具有鮮明文化

差異的民族傳統(tǒng)、習(xí)俗、土特產(chǎn)品、慶典、禁忌等）。

（五）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀分析

該區(qū)域為三亞南部沿海生態(tài)破壞和水污染最為嚴重的區(qū)域之一。因其上游崖

州城區(qū)的大量污水和基地內(nèi)大量養(yǎng)殖水體的下灌造成海水水質(zhì)和沙灘環(huán)境的嚴

重污染。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一旦污染源得到有效治理和控制，崖州灣的整體環(huán)境本

底并不輸于三亞市南部海岸的其他著名海灣和沙灘，一樣可以打造成為“3S”要

素的海濱旅游勝地，崖州灣基地項目的另一層意義也在于通過項目開發(fā)來徹底的

改變崖州灣的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。

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四、開發(fā)思路和原則

(一)開發(fā)思路

?挖掘三亞海洋特色文化并通過弘揚創(chuàng)新，強化海洋意識和權(quán)益，形成三

亞海洋旅游“母港”

?打造崖州灣以地效飛行器為核心的海陸空觀光旅游品牌

?建設(shè)綜合性的、國際化的海洋運動休閑度假王國

?提升崖州灣綜合型休閑度假接待能力并配套海上特色的商業(yè)游憩設(shè)施

?提高崖州灣海洋綜合旅游產(chǎn)品和三亞游艇產(chǎn)業(yè)基地為的特色的旅游經(jīng)濟

的整體競爭力

?凸現(xiàn)崖州灣的產(chǎn)品文化，實現(xiàn)旅游資源全面提升，旅游產(chǎn)品及吸引物體

系的的全新突破,打造差異化市場競爭力

?提升崖州灣在同類海港開發(fā)中的綜合地位

?帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，輻射周邊，增加本地市民就業(yè)機會

(-)開發(fā)原則

開發(fā)時應(yīng)強調(diào)不同的特色與文化內(nèi)涵，按照世界級標(biāo)準進行建設(shè)，形成西部

的旅游度假中心和綜合服務(wù)基地。具體遵循以下原則：

1.上文化特色2的原則。將三亞的熱帶文化、海洋文化與崖州的歷史文化與

地方文化融入于度假區(qū)的開發(fā)理念比如建筑與裝飾風(fēng)格、休閑活動內(nèi)容等，充

分挖掘崖州灣的文化魅力，使三亞的美麗插上文化的翅膀，形成其地方文化特

色；

2.”協(xié)調(diào)發(fā)展工的原則。統(tǒng)籌考慮一線海濱和二線觀海、三線腹地的開發(fā)，

注重崖州灣與南山旅游景區(qū)的互動，生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)，促進旅游與社會經(jīng)濟同步發(fā)

展，增強區(qū)域整體聯(lián)動效應(yīng)。

3.組團開發(fā)原則：統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，將崖州灣基地分成若干個功能各

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異、同時互補的組團，進行有序合理逐一開發(fā)。

4.項目領(lǐng)先原則：堅持“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特”的原則，崖州

灣旅游區(qū)選擇的龍頭開發(fā)項目必須做到三亞領(lǐng)先、海南領(lǐng)先乃至全國領(lǐng)先，龍頭

項目一推出即能產(chǎn)生市場轟動效應(yīng)，引爆三亞旅游市場，產(chǎn)生持續(xù)不斷的旅游流,

從而帶旺人氣和地氣，帶動崖州灣旅游區(qū)乃至三亞市西部旅游區(qū)的快速發(fā)展。

5.國際指向原則：通過重點打造滿足國內(nèi)外高端游客需求的休閑度假旅游

產(chǎn)品，堅持按照國際運動游樂基地和高品質(zhì)休閑旅游區(qū)的標(biāo)準進行策劃、規(guī)劃、

設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營管理，引入國際相關(guān)運動游樂標(biāo)準，導(dǎo)入國際規(guī)范的旅游標(biāo)識

系統(tǒng)、指示系統(tǒng)，引入國際投資商和國際知名的酒店、游樂設(shè)施經(jīng)營管理商和零

售商,積極打造國際名牌旅游產(chǎn)品,通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級實現(xiàn)客源結(jié)構(gòu)的升級，

共同打造對接三亞日益增長的國內(nèi)外中高端旅游市場國際游客的、國際一流的海

洋運動游樂度假基地。

6.疏密有致原則：在整個港灣區(qū)具備較高強度開發(fā)的大背景下，在沿海一線

和縱深腹地預(yù)控岸帶和岸基縱深綠化休閑景觀開敞空間、熱帶花卉水果種植

空間,營造港灣群區(qū)別有風(fēng)味的沙灘娛樂休閑地帶和綠色海洋文化主題觀光園

區(qū)，將港灣建筑風(fēng)格、沙灘“3S”迷人風(fēng)情和生態(tài)環(huán)境綠色風(fēng)情有機地整體合成

一個完善的有生命的綜合體。

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五、項目總體定位

（一）市場定位

1.更高端觀光旅游市場

具體包括：

■國內(nèi)外來三亞的豪華旅游團

■國內(nèi)外來三亞的自駕車旅游者

■國內(nèi)外來三亞的史高端散客觀光旅游者

■海上運動休閑旅游產(chǎn)品的專項旅游者,I帶格式的：項目符號和編號）

■分流部分南山文化旅游區(qū)、大小洞天的觀光旅游者

為其提供一個國內(nèi)唯一的海陸空綜合的運動休閑觀光項目，豐富海上觀光旅

游產(chǎn)品的內(nèi)容，增加觀光旅游行程的體驗性和娛樂性。

2.中高端度假旅游市場：

為在三亞亞龍灣、海棠灣、大東海、三亞灣度假的國內(nèi)外中高端（三星級以

上酒店）休閑度假旅游者，提供一個與三亞休閑度假大配套的海上休閑娛樂基地，

豐富休閑度假的內(nèi)容，增添休閑度假的樂趣。

3.海南島內(nèi)中高端消費者

為海南島內(nèi)重要城市如?？?、三亞等具有較高消費能力的市民，提供一個全

新的新型時尚運動游樂項目，豐富節(jié)假日的生活。

（二）目標(biāo)定位

?三亞市乃至國內(nèi)外規(guī)模最大的超級海洋立體運動游樂中心!

?三亞市以運動游樂商業(yè)游憩為主題的綜合性休閑度假區(qū)！

?海南省唯一的近中遠海結(jié)合海上觀光游樂基地！

?全國唯一的熱帶海陸空游樂中心！

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（三）功能定位

?住宿：萬國風(fēng)情精品酒店群、熱帶農(nóng)莊、星級度假酒店、會議度假酒店、

產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓等度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、萬國風(fēng)情園、游艇別裁

?餐飲：國際美食中心、美食街、DIY海鮮美食城

?交通：海陸交通、陸空交通、?？战煌ǎǖ匦эw行器、直升機、大型洲

際郵輪,中型海上觀光游輪、小型游艇等郵輪、抱效飛行器、海上觀光

游輪、直升機觀光游艇基她）

?購物：品牌直銷購物中心、商業(yè)購物街、精品店、名品店、特色市場等

?娛樂：各類特色海、陸、空游樂內(nèi)容

?游覽：直升飛機空中游覽、游艇游覽、地效飛行器空中游覽等

（四）形象定位

浪漫崖州，歡樂海洋

南海之冠，藍色天堂

「帶格史前：字體：三號一I

a

［帶格式的：居中］

崖州灣——三亞最富有動感魅力的海灣

（五）產(chǎn)品定位

■海洋觀光

■海上游樂

■會議商務(wù)休閑

■美食休閑

■康體理療

■科普娛樂

■旅游居住

［帶格式的：項目符號和編號）

?熱帶生態(tài)

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帶格式的：字體：（默認）仿宋_GB2312,（中文）仿宋

■購物休閑GB2312,小四，加粗

帶格式的：標(biāo)題2,縮進：首行縮進：2字符

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.（六）旅游規(guī)模A.

GB2312,小四,加粗

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GB2312,小四,（國際），。

.三亞海上游樂項目崖州灣基地開業(yè)后，將成為三亞市超級轟動大項目，成為v

帶格式的：正文，縮進：首行縮進：0字符

到三亞游客的首選項目，成為三亞旅游發(fā)展新的里程碑。本項目打破“門票經(jīng)濟”帶格式的：字體：（默認）仿宋GB2312,（中文）仿宋’

一GB2312,小四，（國際），。

收益模式，構(gòu)建“綜合收入”和“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”收益模式，不設(shè)置旅游門票的進入帶格式的：字體：（默認）仿宋_GB2312,（中文）仿宋

一GB2312,小四，（國際）g

門檻，吸引國內(nèi)外來三亞的游客輕松進入基地，通過若干個壟斷性獨特性的項目，帶格式的：字體：（默認）仿宋_GB2312,（中文）仿宋

GB2312,小四，（國際）

吸引游客進行開心消費，通過豐富多彩的各類配套項目，延長游客的停留時間，帶格式的：字體：（默認）仿宋一GB2312,（中文）仿宋

GB2312,小四,（國際）

提高游客的人均消費。

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GB2312,小四，（國際），。

，預(yù)計崖州灣基地開業(yè)后，將能分流三亞接待游客的J/4.到訪，每年約』50萬

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人次。其中，人均游樂項目消費按照，200.?元，人均購物消費按照,300元計，餐飲

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等其他消費按照人均,50.?元計，非過夜游客的綜合消費約25?億元。預(yù)計在崖州

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灣基地過夜游客占總游客量的J/10?即J5/人次，人均住宿費等綜合消費約.50。一GB2312,小四，（國際），。

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_GB2312,小四，（國際），。

A元，過夜游客綜合消費約&75.億元。兩項合計，基地年綜合旅游收入約9.億元

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（不包括農(nóng)產(chǎn)品收入和旅游溢價收入）。.GB2312,小四，（國際）