家庭居住與抵押貸款融資規(guī)劃

第6章家庭居住與抵押貸款融資規(guī)劃本章包含如下內(nèi)容：家庭居住規(guī)劃購房抵押融資規(guī)劃購房及貸款融資規(guī)劃案例1第1節(jié)家庭居住規(guī)劃家庭居住規(guī)劃的重要性無正確的居住規(guī)劃，影響居住質(zhì)量墮入低首付的圈套，買本人負(fù)擔(dān)不起的房子優(yōu)良的購房規(guī)劃，可以強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄屋涯規(guī)劃指根據(jù)本人的支付才干和住房需求，在終身中隨生涯階段的改動(dòng)而換房。屋涯規(guī)劃普通可分為：成家前或新婚時(shí)的初次購房中年前期的換房2中年后期的換房退休后的換房家庭居住規(guī)劃流程〔見下頁的流程圖〕購房與租房決策購房與租房具有類似的居住成效其決策，牽涉到擁有本人房產(chǎn)的心思成效和對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。年本錢法購房與租房的年運(yùn)用本錢租房：房租和押金的時(shí)機(jī)本錢購房：首付款的時(shí)機(jī)本錢和房屋貸款利息3家庭居住規(guī)劃流程圖4案例1：王先生想購買位于上海莘莊地域的一套80m2的房產(chǎn)，開發(fā)商可租可售：假設(shè)租，租金3000元/月，押金3個(gè)月；假設(shè)購，總價(jià)80萬元，首付30萬，貸款50萬，利率6%?！布僭O(shè)資金的時(shí)機(jī)本錢是一年期的存款利率3%〕年本錢法：租房年本錢：3000×12+3000×3×3%=36270購房年本錢：30萬×3%+50萬×6%=39000分析：從年本錢看，租房更劃算，但需思索以下要素：房租的上漲：只需未來房租上漲超越7.6%，購房就將更劃算。5房價(jià)的上漲：房價(jià)的上漲將對(duì)決策產(chǎn)生什么影響？ 租房年居住本錢率=36270/80萬=4.5% 購房年居住本錢率=39000/80萬=4.875% 相差 0.375% 只需房價(jià)的年增長率超越0.375%，房屋的資本利得將降低購房的居住本錢，購買變得劃算。 因此，當(dāng)事人對(duì)房租及房價(jià)走勢的判別是非常重要的要素。貸款利率的降低凈現(xiàn)值法思索在一固定居住時(shí)期內(nèi)，比較租房和購房的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。6案例2：王小姐看中了淮海路附近的一處房產(chǎn)，可租可售：假設(shè)租，租金3萬元/月，押金3個(gè)月；假設(shè)購，總價(jià)800萬元，首付300萬，貸款500萬，利率6%，貸款期限為20年。假設(shè)她確定要在該處居住5年，估計(jì)房租平均每年調(diào)升1.2萬元〔假設(shè)資金的時(shí)機(jī)本錢是一年期的存款利率3%〕凈現(xiàn)值法租房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

=–1767725元7購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 貸款的年還款額：500萬×(A/P,20,6%)=435920 購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=a÷1.035–3000000–435920×(P/A,5,3%)=a÷1.035–4996385 (設(shè)5年后售房凈所得為a，a=5年后售房價(jià)錢–5年后的房貸余額)分析當(dāng)租售的年現(xiàn)金流現(xiàn)值相等時(shí)：a÷1.035–4996385=–1767725，即：a=3742017其對(duì)應(yīng)的售房價(jià)錢應(yīng)是： 5年后售房價(jià)錢=3742017+435920×(P/A,15,6%)=7975672 因此，5年后售房價(jià)錢只需高于798萬，購房將更優(yōu)8凈現(xiàn)值法的結(jié)果受居住年數(shù)的影響：普通而言，居住年數(shù)越長，用凈現(xiàn)值法計(jì)算的購房比租房劃算的概率越大。參考閱歷是：假設(shè)不計(jì)劃居住3年以上，最好以租代購。凈現(xiàn)值法與年本錢法的比較：凈現(xiàn)值法思索得更全面：思索了居住年數(shù)還可以思索房租的調(diào)整和房價(jià)的變化年本錢法比較簡單購房規(guī)劃在購房規(guī)劃中需決議家庭負(fù)擔(dān)的起房屋總價(jià)、單價(jià)和區(qū)位。9購房規(guī)劃的根本方法案例3：郭先生家庭年收入10萬元，目前家庭凈資產(chǎn)15萬元，計(jì)劃5年后購房，貸款的年限為20年，利率6%。其購房儲(chǔ)蓄或負(fù)擔(dān)房貸的上限為收入的40%；資金投資報(bào)酬率為10%。估算5年后負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)的首付款額=15×(F/P,5,10%)+10×40%×(F/A,5,10%)=48.6萬可負(fù)擔(dān)的貸款總額=10×40%×(P/A,20,6%)=45.9萬可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)=48.6+45.9=94.5萬10負(fù)擔(dān)得起的房屋單價(jià)與家庭需求的房屋面積有關(guān)。家庭需求的房屋面積取決于家庭人口及空間溫馨度要求〔普通人均50-80平方米的建筑面積，比較寬闊〕案例3中：郭先生是三口之家，選擇三室兩廳，150m2，那么： 可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)=94.5萬÷150=6300元/m2區(qū)位的選擇房屋總價(jià)同時(shí)受區(qū)位和房屋面積的影響。普通在可接受的面積下，選擇適宜區(qū)域在比較區(qū)域時(shí)需思索：交通本錢、交通時(shí)間本錢、房價(jià)差別部分的利息本錢等要素。11我國(自用)住房抵押貸款的主要種類及操作方式商業(yè)性個(gè)人住房貸款貸款操作流程貸款擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押、保證還款方式傳統(tǒng)還款方式一次性還本付息：期限在一年以內(nèi)的貸款。等額還款與等本還款還款方式的創(chuàng)新我國抵押貸款還款方式的多樣化，是抵押貸款融資規(guī)劃的根底。第2節(jié)購房抵押融資規(guī)劃12專題：我國抵押貸款還款方式的創(chuàng)新〔2005年10月前〕等額遞增(減)還款操作方法：在初始時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)客戶的貸款總額、期限和資信程度測算出一個(gè)首期還款金額，客戶在期初按此額度還款；以后根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)展還款的操作方法。推出銀行：建立銀行北京分行〔2005年9月〕組合還款法操作方法：還款人可以將整個(gè)還款期設(shè)定為多個(gè)期限，每個(gè)還款期限的還款額度可根據(jù)本人的情況決議還款額的多與少。比如先少還后多還，先多還后少還，甚至選擇一段時(shí)間內(nèi)停頓歸還貸款本金。推出銀行：民生銀行〔2003年〕13專題〔續(xù)〕無妨礙還款法操作方法：購房者在還款期內(nèi)不限次數(shù)、不嚴(yán)厲限制金額地在資金富余時(shí)提早還款，資金緊張的時(shí)候還可及時(shí)獲得二次抵押貸款，以此減少業(yè)主的利息支出。推出銀行：浙商銀行〔2004年10月〕；民生銀行寬限期還款法操作方法：銀行允許客戶在一定期限內(nèi)〔稱為寬限期，如：入住前〕只歸還貸款額本期利息，以后再開場歸還本金。推出銀行：浙商銀行〔2004年10月〕；中國銀行14住房公積金貸款〔參見第3章〕個(gè)人住房組合貸款公積金貸款缺乏的部分用商業(yè)貸款補(bǔ)充。貸款流程：普通在同一個(gè)銀行進(jìn)展住房儲(chǔ)蓄貸款〔參見第3章〕15購房抵押貸款的型態(tài)選擇購房抵押貸款的型態(tài)選擇是思索購房者個(gè)人的家庭情況作出的，可分為以下幾類：到期還款型假設(shè)估計(jì)家庭收入在很長時(shí)期只能勉強(qiáng)支付月還款，就應(yīng)選者利率較低，不允許提早還款的貸款種類；或選擇住房儲(chǔ)蓄貸款提早還款型假設(shè)家庭常有額外的收入來源，收入起伏較大，且無較好投資才干，可選擇交款有彈性，可根據(jù)收入多少選擇交款額，無提早還款罰款的貸款種類。這類貸款的利率能夠較高16理財(cái)型假設(shè)家庭有較好的投資才干，可向貸款人懇求一定的房地產(chǎn)抵押授信額度，以循環(huán)運(yùn)用?？稍谝韵聝煞N情況下獲得：購房時(shí)，未用足銀行給與的購房貸款額度開場歸還貸款后，貸款本金余額小于銀行給與的購房貸款額度此類貸款的利率通常較高超額貸款型主要指裝修貸款、家具貸款等適用于目前家庭資金缺乏，但在今后有足夠的歸還才干的情況。17購房抵押融資規(guī)劃案例住房儲(chǔ)蓄與商業(yè)貸款進(jìn)展組合購房貸款的例如 目的:以較低的本錢迅速獲得20萬元貸款。 1.利用商業(yè)抵押貸款迅速得到購房貸款20萬元，還貸期為20年，需首付4萬元，貸款額為16萬元，月均還款額為1059.47元，還貸總額為254272.29元，支付利息總額為94272.29元。 2.同時(shí)購買一份合同額為13萬元的住房儲(chǔ)蓄〔中德住房銀行〕，類型為AB，月存款額為1040元，5年6個(gè)月后得到13萬元的全額貸款，在以后的6年8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，每月還貸額為910元，直到還清全部貸款，貸款利息總額為7800元。 18 3.

六年后，抵押貸款已還本息76282元〔其中本金31961元；利息44321元〕，還差128039元，此時(shí)用住房儲(chǔ)蓄得到的貸款還清按揭剩余的一切款項(xiàng)，將直接節(jié)省按揭貸款利息49951元。 4.二者的貸款利息差額為42151元〔即為您節(jié)省的貸款利息總額〕，同時(shí)為您節(jié)省了還貸周期，貸款利率的絕對(duì)穩(wěn)定，又有利于您的長期資金規(guī)劃。19第3節(jié)購房及貸款融資規(guī)劃案例已確定購房總價(jià)后的籌資規(guī)劃案例4：郭小姐看中一期房工程，總價(jià)100萬，設(shè)簽約付款額、工程期付款額和貸款比例分別為：15%、15%、70%，工程期3年。她該如何進(jìn)展籌資規(guī)劃？購房需求的現(xiàn)金流為： 簽約 1年 2年 3年 以后每年 15萬 5萬 5萬 5萬 6.1萬(70萬,20年,6%)假設(shè)其家庭有20萬現(xiàn)金及每年5萬元的儲(chǔ)蓄才干。第8年后的困難，可經(jīng)過提高儲(chǔ)蓄率或依托收入的添加來抑制。假設(shè)估計(jì)不具備這樣的才干，可經(jīng)過延伸還款期限(?)20假設(shè)其家庭有15萬現(xiàn)金及每年5萬元的儲(chǔ)蓄才干？運(yùn)用寬限期還款法：假設(shè)貸款期20年,寬限期5年寬限