物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字(十五篇)

第頁(yè)共頁(yè)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字(十五篇)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字篇一去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)展下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、平安、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街〔鎮(zhèn)〕物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作?！惨弧炒罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的形式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街〔鎮(zhèn)〕對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)?！捕掣黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理程度參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理程度相對(duì)較高?！踩澄飿I(yè)效勞企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)展物業(yè)效勞企業(yè)共129家，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)效勞企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)效勞企業(yè)，為居民提供的效勞質(zhì)量滿意度也越高?！菜摹硺I(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)效勞企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此____量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)____361件，政民直通車45件，市長(zhǎng)信箱12件，投訴141件，接待來(lái)訪群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：一是物業(yè)管理主管部門力量缺乏。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街〔鎮(zhèn)〕繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但裝備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)視。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于局部業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)效勞企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比方對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)視就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因此很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)效勞企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)效勞公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)效勞公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)效勞程度，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行本錢高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作本錢不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至0元，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法》，取消了公攤費(fèi)收取工程〔二次供水用電除外〕。同時(shí)局部業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)效勞企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低效勞標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣闊業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素?！惨弧臣哟笈嘤?xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚，但為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理工作，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承當(dāng)責(zé)任，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會(huì)都能理解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)效勞企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)效勞費(fèi)與進(jìn)步物業(yè)效勞質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)展全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，自覺(jué)做到互相理解、互相支持?！捕辰y(tǒng)一裝備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)裝備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專職的人干專業(yè)的事，實(shí)在把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)?！踩嘲押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門和業(yè)主可以本質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護(hù)業(yè)主利益?！菜摹炒罅Ψ龀执濉簿印硨傥飿I(yè)效勞企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村〔居〕屬物業(yè)效勞企業(yè)10余家，目前管理效勞都比擬好，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村〔居〕范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢(shì)明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供效勞，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比擬容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng)，在效勞自管小區(qū)的同時(shí)，逐步把效勞向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字篇二嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其別人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)展管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理獲得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)在加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速開(kāi)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)效勞的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面〔單位〕研究的課題。根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建立的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織局部人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理根本情況進(jìn)展工作調(diào)研。通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實(shí)事提供根據(jù)，使我區(qū)城市開(kāi)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好根底?！捕痴{(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、社會(huì)各界人士。調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷、訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地觀察等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建立、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題?！踩痴{(diào)研過(guò)程5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)場(chǎng)，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地觀察了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)效勞狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)〔參加人員71人次〕，個(gè)別訪談18人次，搜集群眾意見(jiàn)35條，〔隨機(jī)〕征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)〔尤其是老居住區(qū)〕物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米〔見(jiàn)表1〕。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、獲得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊(cè)在外區(qū)，在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表名稱特征一層或二層/平房/70年代以前〔保障型〕80年代以后開(kāi)發(fā)、80m2以下〔改善型〕90年代以后開(kāi)發(fā)、120m2以下〔根本型〕90年代末以后開(kāi)發(fā)、90m2以上〔舒適型〕90年代末以后開(kāi)發(fā)、90m2以上〔舒適型〕90年代末以后開(kāi)發(fā)、140m2以上〔豪華型〕分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020239戶數(shù)〔戶〕400035555總面積〔萬(wàn)m2〕總量〔%〕114里弄住宅60售后公房商品住宅〔早期〕商品住宅〔晚期〕農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析^p，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。為詳細(xì)理解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比〔%〕026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等，分析^p上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：〔一〕物業(yè)管理體制尚未完全理順主要表如今：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地、建立、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)視等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中進(jìn)犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)互相抱怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的制止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處分方法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門卻缺乏有效方法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)利僅僅是制止，不能“強(qiáng)迫”，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增?！捕硽v史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決據(jù)統(tǒng)計(jì)，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表如今：一是老居住區(qū)建立較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒(méi)有單獨(dú)的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒(méi)有公共的停車庫(kù)，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位〔三〕物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟主要表如今：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難施行，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理程度差、效勞方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常開(kāi)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的形式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何效勞好業(yè)主研究不深，特別是對(duì)物業(yè)管理中專業(yè)化效勞保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且效勞質(zhì)量差，已引起廣闊業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理程度差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。局部小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低效勞標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收缺乏費(fèi)而無(wú)法效勞，業(yè)主抱怨效勞低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的〔每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有進(jìn)步，而職工的平均工資在逐年進(jìn)步。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。假如用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236〔元〕，那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生〔如葉池小區(qū)〕。在調(diào)研過(guò)程中，我們理解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法〔見(jiàn)圖２〕。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元進(jìn)步到如今750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)展調(diào)整。二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)本錢進(jìn)步自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的進(jìn)步卻受到方案經(jīng)濟(jì)形式控制。物價(jià)部門不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把局部責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)展了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%；生活困難交不起占21%；效勞態(tài)度差占15%。從圖２分析^p，要進(jìn)步物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)〔達(dá)800多戶〕已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為，動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業(yè)公司自行消化d：進(jìn)步物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%a：重新選聘物業(yè)公司b：降低效勞程度〔四〕街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費(fèi)，也根本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用缺乏。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很標(biāo)準(zhǔn)，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和局部保安人員費(fèi)用〔不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算〕，應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元，以次類推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)視施行職責(zé)；第十二條規(guī)定：專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。假如街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)假如街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上〔表3〕愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二〔67%〕以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意假如街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比〔%〕26134912〔五〕業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項(xiàng)基金的歸并；2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)；3、業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4、街坊〔維修〕基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊〔維修〕基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事c:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%d：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于〔維修〕基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析^p業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析^p原因主要是：一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起損害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任假如不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中理解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例，假如是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員，進(jìn)步業(yè)委會(huì)成員辦事才能，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真考慮的問(wèn)題。近幾年來(lái)，區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，獲得了一定成效。詳細(xì)表達(dá)在：1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理程度的根底工作，并創(chuàng)新觀念，標(biāo)準(zhǔn)管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建立的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”工程，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)展綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的形式，實(shí)在進(jìn)步售后公房為主的住宅小區(qū)的管理程度。3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)歷根底上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)效勞“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)?；顒?dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民效勞、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等工程，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)效勞，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)效勞內(nèi)涵，加快進(jìn)步物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員效勞程度。5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)方案〔20xx-2023〕》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。總的來(lái)說(shuō)，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中，群眾滿意度高于全市平均程度。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己效勞工作，在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面獲得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且獲得了突出成績(jī)，所以我們應(yīng)予充分肯定。物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建立、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目的是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向開(kāi)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，為進(jìn)一步進(jìn)步我區(qū)物業(yè)管理程度，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：〔一〕進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的根底上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)清楚、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理開(kāi)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建立規(guī)劃和社會(huì)開(kāi)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以標(biāo)準(zhǔn)居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣闊市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目的，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)方案》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，根本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)視的作用。二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，理解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以及目前存在的問(wèn)題，管理部門應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的方法。有些問(wèn)題確屬本部門不能解決的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如，南門開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)展專題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的方法。三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆頂峰，房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的效勞合同中沒(méi)有明確的`權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項(xiàng)效勞要明確效勞主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取，在效勞合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。四是要實(shí)在采取行之有效的考核方法。要增加物業(yè)管理考核工程，如，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的效勞合同是否全面或完好，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對(duì)違背有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作程度的不斷進(jìn)步?！捕尺M(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境本次調(diào)查中，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們理解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策方法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣闊業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金缺乏和道路使用補(bǔ)償〔停車〕費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外，我們從〔表３〕中理解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)開(kāi)工作。又如，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)展補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對(duì)售后公房進(jìn)展補(bǔ)貼，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼工程；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理程度是否提升和群眾的滿意度。再如，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案，采取爭(zhēng)取早日施行。二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大局部沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車場(chǎng)地、沒(méi)有自行車棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的住宅大局部都是出租戶，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，平安系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆罘浅Ｘ毢?。近些年?lái)區(qū)政府為嘉定的建立花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正表達(dá)解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣闊居民群眾，我們希望政府部門加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。詳細(xì)的措施：一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造、早得益、本錢輕的原那么，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)遷安置政策〔通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性〕和規(guī)劃建立方案；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，實(shí)在掌握我區(qū)老居住區(qū)的根本情況，以點(diǎn)帶面，分類改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)施行?！踩尺M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌效勞企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原那么，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場(chǎng)監(jiān)視機(jī)制，對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)效勞實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步進(jìn)步物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)步效勞質(zhì)量的前提下，逐步改變物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的場(chǎng)面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、安康開(kāi)展。三是要進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的效勞合同全面或完好，要有審核的部門，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)效勞實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”?！舱f(shuō)明：我區(qū)外鄉(xiāng)物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？〕要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的開(kāi)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)展強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，做強(qiáng)外鄉(xiāng)物業(yè)的品牌為我區(qū)廣闊業(yè)主更好的效勞?！菜摹尺M(jìn)一步做好其他根底工作，提升我區(qū)物業(yè)管理程度一是要進(jìn)步物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔效勞公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，進(jìn)步從業(yè)人員的整體素質(zhì)。二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)施行物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的根底情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該根底資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為進(jìn)步效勞程度打下一個(gè)良好的根底，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供根據(jù)。三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。實(shí)在加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、?？顚Ｓ玫脑敲?，由區(qū)物業(yè)主管部門詳細(xì)負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)視檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)展維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門審批前方可使用。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)視，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)展嚴(yán)厲處分，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，實(shí)在保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)程度有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和局部社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字篇三做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作安康、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深化我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地觀察、聽(tīng)取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)展了調(diào)查，詳細(xì)情況如下：據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這局部住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。從調(diào)查來(lái)看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：主要有以下六類：一是早期由政府建立的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建立的住宅小區(qū)，即如今所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比擬小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。主體建筑方面，2023年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2023年以后所建小區(qū)大多為磚混構(gòu)造、半框架構(gòu)造、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造等。配套設(shè)施建立方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建立不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比擬普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重缺乏等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的平安隱患。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于開(kāi)展的初級(jí)階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒(méi)有步入正軌。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)效勞較為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)效勞只負(fù)責(zé)清掃衛(wèi)生和看大門，沒(méi)有明確的效勞標(biāo)準(zhǔn)，效勞質(zhì)量相對(duì)較差，效勞制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安效勞和維修效勞。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的為難場(chǎng)面。我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展而產(chǎn)生的新型效勞產(chǎn)業(yè)，因開(kāi)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表如今以下幾個(gè)方面：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建立過(guò)程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，開(kāi)工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)展驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象非常普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套工程在建立過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、平安留下了隱患。目前，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例施行細(xì)那么，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在詳細(xì)操作中存在較大的局限性和制約性。主要表如今：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建立、驗(yàn)收、移交沒(méi)有詳細(xì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)效勞的時(shí)機(jī)和權(quán)利。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不標(biāo)準(zhǔn)，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)視和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У男诙幸庖?jiàn)，一些沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主那么可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些詳細(xì)問(wèn)題的處理和解決缺少實(shí)在可行的政策、法規(guī)根據(jù)。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表如今：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“效勞型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)效勞合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，效勞意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不效勞，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、平安保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的回絕交費(fèi)等方法來(lái)激化矛盾。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有承受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)展培訓(xùn)，也還是停留在根本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)效勞工作不到位，不按標(biāo)準(zhǔn)操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)效勞程度的進(jìn)步。局部物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人清掃衛(wèi)生，效勞工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改良我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，進(jìn)步物業(yè)管理程度，提出以下建議意見(jiàn)：小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建立城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建立。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立幾個(gè)高檔次的樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好實(shí)在可行的小區(qū)建立管理方法和建立標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織施行。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建立要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程〔含地下管道隱蔽工程〕列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步施行，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除平安隱患和不穩(wěn)定因素。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，催促開(kāi)發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理效勞企業(yè)，制定臨時(shí)管理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)開(kāi)工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建立的小區(qū)一律不能通過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類開(kāi)工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)互相配合，組織不定期巡查，對(duì)管理程度低、信譽(yù)等級(jí)差、效勞不到位、收費(fèi)不標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣闊業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度，對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式，廣泛深化宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好言論和法制氣氛。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣闊業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)效勞合同是物業(yè)管理效勞的最重要的法律根據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì)，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)展政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，標(biāo)準(zhǔn)管理，更好地為業(yè)主提供效勞，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新形式。要廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理效勞合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理效勞中的效勞范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、效勞工程、效勞標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)效勞、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理效勞費(fèi)的和諧氣氛，促進(jìn)物業(yè)效勞安康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，選擇局部條件較好的小區(qū)，積極探究市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏；針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、根底設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)展調(diào)研、分析^p，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理形式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理程度。物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字篇四物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建立矛盾集中表達(dá)的領(lǐng)域，標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建立總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)立的重要組成局部。根據(jù)安排，我們對(duì)**市物業(yè)管理工作進(jìn)展了調(diào)研，詳細(xì)調(diào)研情況如下：總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體程度較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善?！惨弧澄飿I(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)管理從年前后開(kāi)場(chǎng)起步，至今開(kāi)展僅年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至年底，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展效勞的3家，從業(yè)人員約32人?！捕澄飿I(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開(kāi)工建立的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有1。2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)95%以上。其中有國(guó)際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范〔優(yōu)秀〕小區(qū)稱號(hào)。2、老小區(qū)的物業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有0。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率缺乏50%。3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)場(chǎng)歸集住宅專項(xiàng)維修資金以來(lái)，累計(jì)歸集資金1372。79萬(wàn)余元?！踩承^(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90。5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不標(biāo)準(zhǔn)，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。〔四〕物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》中明確：〔1〕房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)展監(jiān)視管理；〔2〕居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)展管理和提供效勞，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)展指導(dǎo)監(jiān)視，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；〔3〕街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)展監(jiān)視，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)效勞的互相關(guān)系進(jìn)展協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手缺乏，對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國(guó)土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建立、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。20xx年以來(lái)，我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》《市住宅維修資金管理施行方法》，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《市物業(yè)管理施行細(xì)那么》《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)市普通住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)效勞費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為、進(jìn)步老住宅小區(qū)物管程度、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的根底。〔一〕物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析^p。1、物業(yè)效勞公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，開(kāi)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也缺乏10萬(wàn)平方米，由于管理工程較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專業(yè)化程度低，造成物業(yè)效勞社會(huì)資浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)效勞行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)效勞意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門效勞率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞人員的綜合滿意度為61%，這說(shuō)明物業(yè)公司的效勞意識(shí)不是很強(qiáng)。3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不標(biāo)準(zhǔn)。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接損害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷，壓低效勞標(biāo)準(zhǔn)。4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，效勞態(tài)度不端正，效勞用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)效勞企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的安康開(kāi)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)工程，有31個(gè)工程虧損，幾個(gè)工程硬撐不下去了，只有被迫撤離所效勞的樓盤。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)效勞調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)效勞價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)效勞本錢隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)。同樣，其它本錢費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)效勞本錢仍然沒(méi)有消化來(lái)，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)效勞企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)效勞從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查說(shuō)明，我區(qū)物業(yè)效勞從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會(huì)平均工資，且沒(méi)有購(gòu)置任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾非常突出?！捕澄飿I(yè)開(kāi)展存在的主要問(wèn)題及原因分析^p。1、物業(yè)效勞費(fèi)收取難。主要表如今：一是一些效勞人員責(zé)任心不強(qiáng)，效勞質(zhì)量差，效勞不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而回絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一局部業(yè)主來(lái)自農(nóng)村，對(duì)物業(yè)管理概念不深，對(duì)物業(yè)效勞的配合度不高，承受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建立工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)效勞企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。2、建立工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：〔1〕工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過(guò)了開(kāi)工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)效勞如今大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承當(dāng)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建立質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承當(dāng)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司效勞效果的重要指標(biāo)。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾?！?〕開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：①未安裝一戶一表〔前期的老小區(qū)及集資房〕；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用局部〔如屋頂、公共綠化地等〕承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用處、物管房用處、會(huì)所及車庫(kù)用處等?！?〕建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)效勞，往往被定位為促銷或售后效勞，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了局部物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的才能。3、老住宅小區(qū)根底設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建立程度低，根底設(shè)施設(shè)備差，娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒(méi)有專項(xiàng)維修資金，根本無(wú)力進(jìn)展舊小區(qū)改造。4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。〔1〕住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有局部業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金?！?〕開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難?！踩承^(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析^p。1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不標(biāo)準(zhǔn)，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在理論中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)視缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員構(gòu)造不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡構(gòu)造老化，知識(shí)程度及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢峭ㄟ^(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用；三是通過(guò)贊助獲得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開(kāi)展。4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。假如租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難到達(dá)2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定?！菜摹澄飿I(yè)管理機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析^p。1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2023年10月1日施行的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2023年9月1日正式施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。詳細(xì)表如今：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在平安隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無(wú)法干預(yù)。3、物業(yè)效勞缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我市物業(yè)效勞市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘效勞企業(yè)占12。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是互相依賴的關(guān)系?！惨弧臣訌?qiáng)我市物業(yè)企業(yè)效勞質(zhì)量的建議和措施。１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)效勞的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。２、進(jìn)步物業(yè)企業(yè)管理程度。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，進(jìn)步經(jīng)營(yíng)才能，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷進(jìn)步效勞質(zhì)量，不斷創(chuàng)新效勞工程。將每一項(xiàng)效勞工作的程序都標(biāo)準(zhǔn)化，編制成詳細(xì)的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的效勞團(tuán)隊(duì)。物業(yè)效勞企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)展專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)效勞公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部鼓勵(lì)機(jī)制?！捕臣涌煳沂形飿I(yè)行業(yè)開(kāi)展的建議和措施。1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深化宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣闊業(yè)主理解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)效勞行業(yè)安康、有序開(kāi)展?！踩惩晟菩^(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。１、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信譽(yù)檔案。２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)視下按程序進(jìn)展，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)承受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，進(jìn)步業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)?！菜摹辰⒔∪飿I(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原那么，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)效勞工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、穿插任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民效勞部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)裝備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共效勞、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國(guó)土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)展對(duì)接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門應(yīng)提供便民效勞通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們漸漸地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地承受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理效勞意識(shí)。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)履職不到位的進(jìn)展問(wèn)責(zé)，進(jìn)步部門管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。詳細(xì)步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)歷，后期穩(wěn)步推進(jìn)。2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開(kāi)場(chǎng)，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建立等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建立企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的根底。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)建立企業(yè)承當(dāng)。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理開(kāi)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理?yè)p害居民合法權(quán)益的事件。另外，物業(yè)糾紛中的大局部由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和開(kāi)工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件根底。物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字篇五根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)展了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要表達(dá)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大局部只建不管或管理不到位問(wèn)題比擬突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)立文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題非常突出。詳細(xì)來(lái)講，主要是三個(gè)方面：〔一〕綜合配套效勞設(shè)施不完善，存在平安隱患。旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)展管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防平安隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造?！捕抽_(kāi)發(fā)建立市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。〔三〕少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氣氛不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。金菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)根本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益非常低下。集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性根底設(shè)施建立，與城鎮(zhèn)居民和廣闊消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的.根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)展管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造工程范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)展改造?？h商務(wù)局應(yīng)催促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)平安。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4000字篇六近年來(lái)隨著天津市城市建立的開(kāi)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地屹立起來(lái),為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建立、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸開(kāi)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣闊的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時(shí)隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤效勞也走向社會(huì)化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建立的合理延伸,將成為城市管理的重要組成局部,同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。1.經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷開(kāi)展壯大天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊(cè)的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬(wàn)平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷開(kāi)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已開(kāi)展到642家,管理總面積到達(dá)8652萬(wàn)平方米,占全市住宅存量的56%,施行物業(yè)管理的工程已到達(dá)1600多個(gè),從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人,營(yíng)業(yè)收入打破10億元。2.物業(yè)企業(yè)效勞的領(lǐng)域更廣,效勞內(nèi)容更寬,形式更加多樣化城市建立進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸開(kāi)展壯大起來(lái),過(guò)去物業(yè)效勞只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項(xiàng)效勞。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深化和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整,物業(yè)效勞的形式也從單一的效勞開(kāi)展到形式多樣的效勞。如:家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì)化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)效勞的重點(diǎn)從對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)效勞延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等地方。如國(guó)際商場(chǎng)物業(yè)管理公司先后接收了師大北里、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來(lái)所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開(kāi)發(fā)了民政局大樓、長(zhǎng)泰公寓、南開(kāi)商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)效勞。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬(wàn)平方米,到達(dá)目前的近40萬(wàn)平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度到達(dá)20.89%。此外,物業(yè)管理公司的效勞領(lǐng)域也開(kāi)場(chǎng)向更寬更廣的方向拓展,局部物業(yè)管理公司已由簡(jiǎn)單的效勞職能轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)與效勞相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求專業(yè)化、規(guī)模化消費(fèi)立體車庫(kù)的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作消費(fèi)市場(chǎng)需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場(chǎng)需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)效勞業(yè)提供了難得的時(shí)機(jī)去年是市委、市政府對(duì)天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)展綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計(jì),施行舊區(qū)物業(yè)管理的工程為社會(huì)提供了就業(yè)崗位1448個(gè),安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬(wàn)平方米,累計(jì)到達(dá)9210萬(wàn)建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率到達(dá)65%以上,為社會(huì)可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì)對(duì)物業(yè)效勞的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的開(kāi)展提供了難得的開(kāi)展機(jī)遇。制度改革和住房商品化的開(kāi)展,物業(yè)效勞業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃開(kāi)展的時(shí)期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家,從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人,相當(dāng)于我國(guó)社會(huì)效勞業(yè)從業(yè)人員的23%。由于物業(yè)效勞業(yè)的效勞工程、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的才能特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來(lái)越多的下崗人員參加到了物業(yè)效勞的行列,物業(yè)企業(yè)的開(kāi)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。1.從物業(yè)企業(yè)的效勞內(nèi)容和工程看合適下崗人員的再就業(yè)。物業(yè)企業(yè)按照社會(huì)化、專業(yè)化原那么對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)展管理,向住戶提供全方位的綜合性效勞,是集管理、經(jīng)營(yíng)、效勞為一體的有償勞動(dòng)單位,是社區(qū)效勞業(yè)的重要組成局部。從物業(yè)企業(yè)效勞的內(nèi)容看:主要包括有償效勞和無(wú)償效勞。無(wú)償效勞包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護(hù)、小區(qū)平安保衛(wèi)、存車場(chǎng)秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護(hù),小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。有償?shù)男诎?(1)家政效勞包括:家務(wù)勞動(dòng)、護(hù)理、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等。(2)代買機(jī)票、送水入戶。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。從物業(yè)企業(yè)的大局部效勞內(nèi)容看,對(duì)從業(yè)人員所需的知識(shí)和技術(shù)程度要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)歷以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)效勞很難合適年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但合適下崗人員的再就業(yè)。從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大局部是來(lái)自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,為解決產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整中的就業(yè)問(wèn)題作出了重要奉獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門估計(jì),今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20____方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計(jì)算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬(wàn)-50萬(wàn)人就業(yè)。2、天津市物業(yè)效勞業(yè)的開(kāi)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來(lái)越多的下崗人員參加到這一領(lǐng)域。過(guò)去許多人一提起物業(yè)效勞就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會(huì)的開(kāi)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比擬務(wù)實(shí),對(duì)擇業(yè)有了新的`認(rèn)識(shí),越來(lái)越多的下崗人員選擇物業(yè)效勞這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)效勞公司安置的下崗人員已到達(dá)公司職工總數(shù)的60%以上。這些下