第五章房地產估價方法之收益還原法

第五章收益復原法收益復原法的根本原理1收益復原法操作步驟2收益復原法總結和運用舉例3搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料預測估價對象的未來收益求取報酬率或資本化率選用適宜的收益公式計算收益價錢收益復原法的概念收益復原法的實際根據收益復原法適用的對象和條件收益復原法的操作步驟重點掌握內容：重點引見了收益復原法的根本原理，詳細運用方法，其中報酬資本化法的公式及其計算、房地產收益的種類、凈收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點掌握的內容。難點：求取凈收益時扣除工程“運營費用〞的準確界定；以及確定報酬率。概念是將待估房地產未來每年的預期客觀純收益以一定的報酬率〔復原利率〕一致折算到估價期日現值的一種估價方法。是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是對有收益性質資產的評價，測算出的價錢通常稱為收益價錢。

第1節(jié)收益復原法的根本原理實際根據：預期原理：決議房地產的當前價值的，重要的不是過去的要素而是未來的要素。對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用一樣，所以有：房地產的價錢＝例如：某人擁有的房地產每年可以產生2萬元的凈收益，此人另有40萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。房地產的凈收益利率普通適用的收益復原法的表述：將估價時點視為如今，那么如今購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取純收益，假設現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值這和等值，那么這筆資金就是該宗房地產的價錢。適用對象和條件適用對象：具有收益或潛在收益的房地產，不限于估價對象本身如今能否有收益，只需他屬于的這類房地產有收益即可；適用條件：收益法評價房地產價錢，取決于未來的預期，因此，收益法的適用條件是房地產未來的收益和風險都可以比較準確地量化。收益復原法的操作步驟運用收益復原法普通可以分為以下4大步驟進展：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關地資料，如估價對象及其類似房地產地收入、費用等數據資料；②預測估價對象地未來收益③求取報酬率或資本化率④選用適宜地收益法公式計算收益價錢第2節(jié)現金流量與資金時間價值現金流量現金流量的概念在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實踐發(fā)生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫現金流出，流入系統的資金叫現金流入。現金流入與現金流出之差稱凈現金流量。

現金流量圖現金流量圖是用以反映投資工程在一定時期內資金運動形狀的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流人、流出與相應時間的對應關系。繪制現金流量圖的根本規(guī)那么是：(1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。橫坐標軸上“o〞點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時辰?，F金流量時間標度(2)假設現金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。(3)為了與期末慣例法堅持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關計算中出現第0周期的由來。(4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量?，F金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。資金時間價值同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來闡明最容易了解。假設如今將1000元存人銀行，一年后得到的本利和為l060元，經過1年而添加的60元，就是在1年內讓出了1000元貨幣的運用權而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面了解：

(1)隨著時間的推移，資金的價值會添加，這種景象叫資金增值。(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。資金時間價值的大小，取決于多方面的要素。從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能獲得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值呵斥的損失所應得到的補償；風險要素，即對因風儉能夠帶來的損失所應獲得的補償。利息與利率利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金運用權所得到的補償。假設將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；利率利率是在單位時間(一個計息周期)內所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，普通以百分數表示。

i＝x100%式中i1－一個計息周期的利息；上式闡明，利率是單位本金經過一個計息周期后的增值額。留意：假設知年利率為6％，那么月利率為i1P6％12利息的計算有單利計息和復利計息兩種。1、單利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正。單利計息時的利息計算公式為：In＝Pxnxin個計息周期后的本利和為：Fn＝P(1+ixn)我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年〞。2、復利計息息復利計息，是指對于某一計息周期來說，假設按本金加上先前計息周期所累計的利息進展計息，即“利息再生利息〞，俗稱“利滾利〞。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為：In＝Px[(1+i)n–1]n個計息周期后的本利和為：Fn＝P(1+i)n我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再消費過程中運動的實踐情況，所以在投資分析中，普通采用復利計息。資金等值的概念資金等值是指在思索時間要素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金能夠具有一樣的價值，也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實踐經濟價值相等的另一時間點上的價值〞。例如，如今借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元，這就是說，如今的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的。即其經濟價值是相等的?，F值是指未來一筆資金在如今時辰上的價值。當前按一定利率i存入一筆現金，到n年后將到達一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現值?，F值計算公式：名義利率和實踐利率名義利率是指名義上的計息利率。實踐利率那么是指按照實踐支付的利息所對應的利率。如某貸款年利率為6%,但需求按月還本付息，那么實踐月利率為0.5%，實踐年利率為：(一)最普通公式第3節(jié)收益法的根本公式對上述公式作補充闡明如下：1、上述公式實踐上是收益法根本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于實際分析；2、在實踐估價中，普通假設報酬率〔收益率〕長期維持不變；3、當上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)那么變動及n為有限年或為無限年的情況下，可以導出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實踐上是上述公式的特例；4、一切公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末；5、公式中ai，r，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。(二)凈收益每年不變凈收益每年不變的公式詳細有兩種情況：一是收益期限為無限年；二是收益期限為有限年。1、收益期限為無限年2、收益期為有限年假設某宗房地產在未來40年內的年純收益為50萬元，報酬率為8%，求其未來各年的收益現值。第1年為46.3萬元，第2年為42.9萬元，到第40年那么只需2.9萬元報酬率變化對收益現值的影響凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價錢，還有許多其他作用，例如：①用于不同運用期限(如不同土地運用年限)或不同收益期限(以下簡稱不同期限)價錢之間的換算；②用于比較不同期限價錢的高低；③用于市場法中因期限不同進展的價風格整。(1)直接用于測算價錢某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建立的，當時獲得的土地運用年限為50年，至今已運用了6年；估計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8．5％。試計算該宗房地產的收益價錢。解：該宗房地產的收益價錢計算如下：(2)用于不同期限價錢之間的換算為表達上的簡便，現以Kn代表上述收益期限為有限年公式中的“〞,那么有Kn＝因此，K70表示n為70年時的K值，K∞表示〞為無限年時的K值。另用Vn表示收益期限為n年的價錢，所以V50就表示收益期限為50年的價錢，V∞就表示收益期限為無限年的價錢。于是，不同期限價錢之間的換算方法如下：1(1+r)n1-1(1+r)n1-假設知V∞，求V70、V50如下：V70＝V∞xK70V50＝V∞xK50假設知V50，求V∞、V70如下：V∞＝V50x

V70＝V50x假設將上述公式普通化，那么有：Vn＝VNx1K50K70K50KnKN例子：知某宗收益性房地產40年收益權益的價錢為2500元／m2，報酬率為10％。試求該宗房地產30年收益權益的價錢。1、計算K40和K30:分別為0.978，0.9432、求取30年收益權益的價錢=2500×0.943/0.978=2410元運用年限相差10年〔25%〕，為什么兩者的收益權益價錢卻只相差90元〔3.75%〕？資金等值概念不同年限價錢之間的換算隱含著的根本前提是：報酬率r相等且大于零不同年限的價錢所對應的凈收益A一樣假設對應的是兩宗房地產，那么該兩宗房地產處置收益年限不同外，其他方面均應一樣或可調整為一樣。(3)用于比較不同期限價錢的高低要比較兩宗房地產價錢的高低，假設兩宗房地產的土地運用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的。假設要比較，就需求將它們先轉換成一樣期限下的價錢。轉換成一樣期限下價錢的方法，與上述不同期限價錢之間的換算方法一樣。例子：有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益期限為50年，單價2000元／m2，乙房地產的收益期限為30年，單價1800元／m2。假設報酬率均為6％，試比較該兩宗房地產價錢的高低。(4)用于市場比較法中因期限不同進展的價風格整上述不同期限價錢之間的換算方法，對于市場法中因可比實例房地產與估價對象房地產的期限不同需求對可比實例價錢進展調整是特別有用的。例子：某宗5年前經過出讓方式獲得的50年運用年限的工業(yè)用地，所地段的基準地價目前為1200元／m2。該基準地價在評價時設定的運用年限為法定最高年限，現行土地報酬率為10％。假設除了運用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他情況與評價基準地價時設定的情況一樣，試經過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價錢。解：此題經過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價錢，實踐上就是將運用年限為法定最高年限(50年)的基準地價轉換為45年(原獲得的50年運用年限減去已運用5年)的基準地價。詳細計算略N0是估價對象的剩余運用年限Ni是第i個比較案例的剩余運用年限r是收益復原率〔報酬率〕收益按一定數額遞增公式第1年凈收入為A，以后每年遞增b，報酬率為r〉0，收益年限為n年。收益按一定數額遞減公式留意：A/b+1≥n收益按一定比例遞增公式第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報酬率為r，收益年限為n年。留意：s≠r收益按一定比例遞增公式第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報酬率為r，收益年限為無限年。留意：s＜r由于s≥r時V→無窮大收益按一定比例遞減公式第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報酬率為r，收益年限為n年。收益按一定比例遞減公式第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報酬率為r，收益年限為無限年。預知未來假設干年后的價錢公式例題：〔1〕某宗房地產知可取收益的年限為38年，經過預測得到其收益如表，該類房地產的報酬率為10％。試計算該宗房地產的收益價錢。年份第1年第2年第3年第4年第5年第6-38年年凈收益（萬元）202225283035〔2〕某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，假設該家庭首付款為房價的30％，其他房款用抵押貸款支付。假設抵押貸款的期限為10年，按月等額歸還，年貸款利率為9％，問月還款額為多少？〔屬于現金流量和資金時間價值部分的內容〕第4節(jié)凈收益房地產收益確實定1、出租房地產的收益確定運用收益法估價，需求預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價值的未來收益主要有如下幾種：①潛在毛收入；②有效毛收入潛在毛收入(potentiallgrossincome，PGI)：是假定房地產在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入；有效毛收入(effectivegrossincome，EGI)：是由潛在毛收入扣除空置等呵斥的收入損失后的收入?？罩玫群浅獾氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他緣由呵斥的收入損失；2、用于運營房地產收益確實定：凈運營收益，稅前現金流量凈運營收益(netoperatingincome，NOI)，通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收入。運營費用是維持房地產正常運用或營業(yè)所必需的費用。稅前現金流量(pre-taxcashflow，PTCF)是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額。期末轉售收益，是在房地產持有期末轉售房地產可以獲得的凈收益。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、規(guī)范廠房、倉庫等類房地產；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、文娛場所、加油站等類房地產。在英國，前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產既存在大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農地等，在實踐估價中，只需可以經過租賃收入測算凈收益的，宜經過租賃收入測算凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型方式。運營費用確實定1、出租中總費用⑴管理費：包括工資、出租過程中耗費的公共設備消耗費用。通常按年租金的2-5%；⑵維修費：通常按建筑物重置價的一定比例；⑶保險費：普通按房屋重置價或現值的0.15-0.2%；⑷稅金：包括房產稅，營業(yè)稅、城市建立附加稅、教育附加稅⑸中介費用：普通為一個月租金。2、企業(yè)運營費用⑴運營效力型：商品銷售本錢、運營費用、管理費用、商品銷售稅金及附加、財務費用和商業(yè)利潤等；⑵消費型：消費本錢、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用和廠商利潤等。基于租賃收入測算凈收益凈收益＝潛在毛收入-空置等呵斥的收入損失-運營費用＝有效毛收入-運營費用〔1〕潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生?！?〕空置等呵斥的收入損失普通是以潛在毛收入的某一百分率來計算?！?〕運營費用(operatingexpense)與會計上的本錢費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅?！?〕凈收益是有效毛收入減去運營費用后的收益，但未扣除所得稅、房地產改擴建費用。但在評價投資價值時，通常是采用扣除所得稅后的收益，即稅后現金流量(after-taxcashflow，ATCF)。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率(netincomeratio，NIR)基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性房地產，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，其業(yè)主與運營者是合二為一的，如旅館、文娛中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了運營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或運營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等運營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或運營的收益在房地產租金之外，即實踐上曾經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或運營的收益。出租房地產凈收益的求取出租的房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、規(guī)范廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。根本公式：凈收益＝潛在毛收入－空置等呵斥的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用是，根據真正的房租構成要素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費和利潤)，普通為其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。不同收益類型房地產凈收益的求取1出租的房地產求取凈收益需求扣除的費用①如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設備設備和相關場地進展維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和次序所收取的費用；②假設由出租人提供室內裝修和家具設備〔家具、電視機、電冰箱、空調機等〕，應扣除它們的折舊費；③如投保房屋火災等的保險費；④如房產稅、城鎮(zhèn)土地運用稅等；⑤包括營業(yè)稅、城市維護建立稅和教育費附加；⑥委托經紀機構出租，經紀機構向出租人收取的費用。在實踐求取凈收益時，通常是在分析租約的根底上決議所要扣除的費用工程。假設租約商定保證合法、平安、正常運用所需的一切費用均由出租人負擔，那么應將它們全部扣除；假設租約商定部分或全部費用由承租人負擔，那么出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用工程就要相應減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時，要留意與租金程度相匹配。在現實房地產租賃中，假設出租人負擔的費用工程多，名義租金就會高一些；假設承租人負擔的費用工程多，名義租金就會低一些。營業(yè)的房地產凈收益求取營業(yè)的房地產的最大特點是，房地產一切者同時又是運營者，房地產租金與運營者利潤沒有分開。⑴商業(yè)運營的房地產，應根據運營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售本錢、運營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。⑵工業(yè)消費的房地產，應根據產品市場價錢以及原資料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除消費本錢、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。⑶農地凈收益的測算，是由農地年產值(全年農產品的產量乘以單價)扣除種苗費、肥料費、水利費、農藥費、農具費、人工費、畜工費、機工費、農舍費、投資利息、農業(yè)稅、農業(yè)利潤等。不同收益類型房地產凈收益的求取2自用或尚未運用的房地產凈收益求取自用或尚未運用的房地產，可以根據同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式測算凈收益，或者經過類似房地產的凈收益直接比較得出凈收益。不同收益類型房地產凈收益的求取3混合的房地產凈收益求取對于現實中包含多種收益類型的房地產，如星級賓館普通有客房、會議室、餐飲、商場、商務中心、文娛中心等，其凈收益視詳細情況采用以下3種方式之一求?。?/p>

⑴首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。⑵把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。⑶把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將一切的凈收益相加。不同收益類型房地產凈收益的求取4求取凈收益時對有關收益的取舍1、有形收益和無形收益有形收益：由房地產帶來的直接貨幣收益；無形收益：由房地產帶來的間接利益(驕傲感、提高個人的聲譽和信譽)；留意：在求取凈收益時不僅包括有形收益，還要思索各種無形收益。2、客觀收益和實踐收益客觀收益：排除各個企業(yè)實踐收益中屬于特殊的、偶爾的要素對實踐收益的影響后得到的普通正常收益。實踐收益：待估房地產在現實的運營程度下，實踐獲得的收益?！财胀ú恢苯佑糜诠纼r〕留意：有租約限制時，租賃期限內的租金應采用租約資金，租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金。例子3：某商店的土地運用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產的報酬率為9％。試測算該商場2005年10月1日帶租約出賣時的正常價錢。例子4：某公司3年前與一寫字樓一切權人簽署了租賃合同，租用其中500平方米的面積，租賃期為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/平方米，現市場上類似寫字樓月租金為100元/平方米，假設折現率為10%，試計算該承租人當前的承租權益價值。注：承租權益價值是指在租賃期內承租人由于承租房屋所獲得的收益的價值。權益租金A=〔100-75〕×500×12=15萬元利用有限年期價錢計算公式計算承租權益價值：收益期限確實定收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間(1)對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地運用權剩余年限和建筑物剩余經濟壽命確定收益期限，選用相應的收益法公式進展計算。(2)對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經濟壽命晚于或與土地運用年限一同終了的，應根據土地運用權剩余年限確定收益期限〔住宅用地除外〕；建筑物經濟壽命早于土地運用年限終了的，可先根據建筑物剩余經濟壽命確定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式進展計算，然后加上建筑物經濟壽命終了之后的剩余年限土地運用權在估價時點時的價值。【例】估價對象概略：本估價對象是一座供出租的寫字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑物層數為地上22層、地下2層，建筑物構造為鋼筋混凝土構造；土地運用年限為50年，從2001年5月15日起計。估價要求：需求評價該寫字樓2006年5月15日的購買價錢。搜集有關資料。經過調查研討，搜集的有關資料如下：①租金按凈運用面積計?？晒┏鲎獾膬暨\用面積總計為31200㎡，占總建筑面積的60%，其他部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設備用房等占用的面積。②租金平均為35元/㎡·月。③空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。④經常費平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調、維修、清潔、保安等費用。⑤房產稅以房產租金收入為計稅根據，稅率為12%。⑥其他稅費(包括城鎮(zhèn)土地運用稅、營業(yè)稅等)為租金收入的6%。測算年有效毛收入：年有效毛收入＝31200×35×12×90%＝1179.36(萬元)⑷測算年運營費用：①經常費：年經常費＝10×12＝120.00(萬元)②房產稅：年房產稅＝1179.36×12%＝141.52(萬元)③其他稅費：年其他稅費＝1179.36×6%＝70.76(萬元)④年運營費用：年運營費用＝①＋②＋③＝120.00＋141.52＋70.76＝332.28(萬元)計算年凈收益：年凈收益＝年有效毛收入－年運營費用＝1179.36－332.28＝847.08(萬元)確定報酬率：在調查市場上類似風險的投資所要求的報酬率的根底上，確定報酬率為10%。計算房地產價錢第5節(jié)報酬率報酬率的本質報酬率即折現率，是與利率、內部收益率同類性質的比率，為投資報答與所投入資本的比率，即報酬率＝為了進一步搞清楚報酬率的內涵，需求搞清楚一筆投資中投資回收與投資報答的概念及其之間的區(qū)別。投資回收：是指所投入資本的收回，即保本。投資報答：是指所投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資報答所投入的資本可將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資需求投入的資本是房地產價錢，試圖獲取的收益是房地產預期產生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承當風險。從全社會來看，報酬率與所投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之那么低。因此，在房地產估價中選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。

所謂風險，是指由于不確定性的存在，導致投資收益的實踐結果偏離預期結果呵斥損失的能夠性。報酬率的求取方法1、累加法累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率：又稱平安利率，是無風險投資的報酬率，普通選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。風險報酬利率：是指承當額外風險所要求的補償，即超越無風險報酬率以上部分的報酬率，詳細是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠①投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產時，他必然會要求對所承當的額外風險有補償，否那么就不會投資。②管理負擔補償，是指一項投資要求的關懷和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承當的額外管理有補償。房地產要求的管理任務普通遠遠超越存款、證券。③缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與股票、債券相比，買賣較困難，買賣費用也較高，缺乏流動性。④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資房地產能夠獲得某些額外的益處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的益處，要作相應的扣減。累加法運用舉例由于在現實中不存在完全無風險的投資，所以，普通是選用同一時期相對無風險的報酬率去替代無風險報酬率，例如，選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。于是，投資風險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風險補償；管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔的補償；缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠。需求留意的是，上述無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，普通是指名義報酬率，即曾經包含了通貨膨脹的影響。這是由于在收益法估價中，廣泛運用的是名義凈收益流，因此應運用與之相對應的名義報酬率。2、市場提取法市場提取法是利用與估價對象房地產具有類似收益的可比實例房地產的價錢、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法?！?〕在V＝的情況下，是經過r＝來求取r，即可以將市場上類似房地產的凈收益與其價錢的比率作為報酬率?！?〕在V＝[]的情況下，可經過下式求取r。在手工計算的情況下，是先采用試錯法試算，計算到一定程度后再采用線性內插法求取。[]–V=0ArAV1(1+r)n1-Ar1(1+r)n1-Ar市場提取法中采用迭代法求取r舉例某運營性不動產，建筑面積10000平方米，買賣價錢為5600萬元，該建筑有效出租面積為建筑面積的75%，剩余運用年限為35年，相鄰且條件相類似不動產的純租金每平方米每天為2元〔空置、運營管理費等已思索在內〕，求資本化率。3、復合投資收益率法〔1〕土地與建筑物的組合評價的是房地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，采用的資本化率應有所不同，相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。三者之間的關系：3、復合投資收益率法〔2〕抵押貸款與自有資金的組合購買房地產的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金。RM——抵押貸款常數；它是每年的歸還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。YM——抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i)；n——抵押貸款期限。自有資金資本化率(RE)是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額(稅前現金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必需同時滿足貸款者對抵押貸款常數的要求和自有資金投資者對稅前現金流量的要求，以下幾點有助于了解抵押貸款與自有資金組合的公式：⑴可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價錢為投資額，房地產凈收益為投資收益。 ⑵購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，有：抵押貸款金額＋自有資金額＝房地產價錢 ⑶房地產的收益相應地也由這兩部分資本來分享，即：房地產凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益⑷于是又有：房地產價錢×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數＋自有資金額×自有資金資本化率例：購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額本息歸還，經過可比實例房地產計算出自有資金資本化率為12%。試計算綜合資本化率。例：某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貨款常數為0.08。試求該房地產的價錢。解：購買者要求的稅前現金流量＝5×12%＝0.6(萬元)歸還抵押貸款的才干＝2-0.6＝1.4(萬元) 抵押貸款金額＝1.4/0.08＝17.5(萬元)該房地產價錢＝5＋17.5＝22.5(萬元)⑸于是：綜合資本化率＝抵押貸款金額/房地產價錢×抵押貸款常數＋自有資金額/房地產價錢×自有資金資本化率＝貸款價值比率×抵押貸款常數＋(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率4、投資報酬率排序插入法操作步驟與主要內容：〔1〕調查、搜集估價對象所在地域的房地產投資、相關投資及其報酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等?！?〕將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序陳列，制成圖表〔如以下圖〕；〔3〕將估價對象與這些類型投資的風險程度進展分析比較，確定估價對象風險程度應落的位置；〔4〕根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。在計算凈收益時為什么不扣除房屋折舊？從費用構成來分析開發(fā)商為收回投資本錢,可采取出賣或出租的方式，假設采用出租的方式，開發(fā)商在未來的收益年限內每年的收入與費用之差便是未來的年純收益.將各期的純收益以一定的復原利率折現，相加總額實際上應等于該房地產的投資本錢。各種費用的支出用途為：1)維修費用于房屋維修,付給房屋維修公司。2)管理費一部分作為辦公費用和工資等，另一部分交付有關管理部門,如工商部門。3)稅金交付稅務部門。4)保險費交付保險公司。5)折舊費不支付給其他人，由業(yè)主提存。6)利息是業(yè)主本錢的時間價值，作為業(yè)主核算的必要收入或歸還給銀行。7)其他支出。與資金的時間價值進展比較所謂的資金具有時間價值，是指同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值。這不同時間點上的價值差別就是資金的時間價值。房地產投資收益率是指開發(fā)工程到達正常贏利年份時,工程年凈收益與工程投資的資金價值之比(這里凈收益為扣除本錢折舊的收益)房地產年凈收益與銀行利息的比較名稱理解名稱理解單位時間所增利息存入銀行所得的年凈收益年凈收益存入“房地產”所得的年