某樓盤(pán)前期策劃思路概述

某樓盤(pán)2、3期

前期籌劃思路報(bào)告指導(dǎo)思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究工程定位和營(yíng)銷策略項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析工程定位客戶分析整體營(yíng)銷思路工程開(kāi)展建議市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市的房地產(chǎn)投資額成穩(wěn)步增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)比例成波浪行上升趨勢(shì)市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積和銷售面積呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；2024年銷售面積的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)超過(guò)了竣工面積的增長(zhǎng)幅度；存量面積不斷減小，市場(chǎng)需求逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià)呈波浪性增長(zhǎng)；2024-2024年在市場(chǎng)供給量平穩(wěn)化的情況下回落，有利于存量消化；2024年由于投資型小戶型和豪宅供給量的增加，價(jià)格呈現(xiàn)大幅度上升。市場(chǎng)概述——陳江概述2024年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕26.43億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，工業(yè)總產(chǎn)值90.47億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元；財(cái)稅總收入2.23億元；農(nóng)民人均純收入5958元。全鎮(zhèn)共有各類型工廠企業(yè)460多家，在廠工人超過(guò)8萬(wàn)人；建成工業(yè)區(qū)10個(gè)，廠房建筑面積達(dá)360萬(wàn)平方米。2024年，全鎮(zhèn)電子產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值67.5億元，在全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值中的比例到達(dá)75％；燈飾產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值11.78億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的13％。全鎮(zhèn)有個(gè)體工商戶到達(dá)2024家，民營(yíng)企業(yè)113家，金融機(jī)構(gòu)5個(gè)，2024年全鎮(zhèn)銀行總存款余額達(dá)11.9億元，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億。2024年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，糧經(jīng)比例18：82。全鎮(zhèn)共有“三高〞農(nóng)業(yè)基地46個(gè)，其中有2個(gè)全國(guó)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證企業(yè)，3個(gè)市、區(qū)級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，并創(chuàng)立有鴕鳥(niǎo)、楊梅、梅花鹿等特色農(nóng)業(yè)品牌。市場(chǎng)概述——陳江前景根據(jù)專家評(píng)審的惠州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，陳江將定位為市級(jí)商業(yè)副中心，是惠州市西南部商業(yè)最繁華地段，構(gòu)建以現(xiàn)代商貿(mào)、批發(fā)、零售為主體的商業(yè)圈，消費(fèi)對(duì)象是居民和流動(dòng)顧客。范圍大概是惠深路、惠樟路、惠潼路交會(huì)的商圈范圍，占地面積10－15公頃，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)－20萬(wàn)平方米。效勞人群將近40萬(wàn)。市場(chǎng)概述——陳江房地產(chǎn)市場(chǎng)陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫的帶動(dòng)下，逐步開(kāi)始進(jìn)入成長(zhǎng)階段，隨著陳江鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，投資環(huán)境日益改善，居民可支配收入隨之增加，大大刺激了陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2024年，在御景華城的帶動(dòng)下，陳江鎮(zhèn)出現(xiàn)了首個(gè)真正意義上的商品住宅，居民將會(huì)在快速的城市化步伐里意識(shí)到生活環(huán)境的改善帶來(lái)的樂(lè)趣，因此在不久的未來(lái)，在居民生活方式上陳江鎮(zhèn)將會(huì)逐漸拉近與惠城區(qū)的距離，推動(dòng)了陳江鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展。另一個(gè)角度，目前陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求上有明顯的區(qū)域性特征，主力客戶仍然以本地收入較高的客戶為主，狹窄的客戶層面在一定程度上也會(huì)限制本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，所以只有多元化的產(chǎn)品組合才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)的客觀需求。目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析金手指駕校網(wǎng)/km4/mnks/金手指駕駛員科目四模擬考試工程定位客戶分析整體營(yíng)銷思路工程開(kāi)展建議工程分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城2期用地面積：29996.02㎡建筑面積：97918.6㎡其中：住宅77546.6㎡商業(yè)9571.1㎡容積率：2.96覆蓋率：27%綠化率：38%規(guī)模：11棟總戶數(shù)：680戶車位：286工程分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城3期用地面積：5832.93㎡建筑面積：12203.71㎡其中：住宅10644.01㎡商業(yè)1559.7㎡容積率：2.09覆蓋率：37%總戶數(shù)：232戶工程分析——戶型配比2期3期整體戶型數(shù)量比例數(shù)量比例合計(jì)比例一房8838%889.6%一房一廳4017%404.4%兩房一廳3917%394.4%兩房?jī)蓮d14421.2%6528%20922.9%三房?jī)蓮d41160.4%41145.1%四房?jī)蓮d9213.5%9210%復(fù)式334.9%333.6%合計(jì)680100%232100%912100%工程分析——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、盤(pán)踞陳江核心地帶，具有優(yōu)越的地理位置；2、規(guī)模較大，目前在本地屬于第一大盤(pán)；3、產(chǎn)品具有很高的規(guī)劃及設(shè)計(jì)水平，具備高品質(zhì)生活社區(qū)的條件；4、臨近交通主干道，旺中取靜，宜住宜商；5、臨近金茂商業(yè)廣場(chǎng)，具有很高的標(biāo)識(shí)性。劣勢(shì)（Weakness）1、項(xiàng)目周邊配套不完善，難以與城區(qū)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，性價(jià)比略低；2、周邊景觀環(huán)境較差，沒(méi)有良好的外部條件；3、尚未能形成規(guī)模效應(yīng)，目前難以顯現(xiàn)高尚生活區(qū)的特點(diǎn)；4、戶型面積偏大，租金水平較低，較弱的投資性影響了客戶的升值心理。機(jī)會(huì)（Opportunity）1、陳江具有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)具備一定的投資置業(yè)條件；2、同類產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量小，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有明顯的優(yōu)勢(shì)；3、本項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)的首個(gè)優(yōu)質(zhì)的商品房項(xiàng)目，具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。4、多元化的產(chǎn)品組合適應(yīng)于覆蓋整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。威脅（Threaten）1、區(qū)域市場(chǎng)不成熟，客戶購(gòu)買意識(shí)不明顯，需要較大的宣傳投入引導(dǎo)市場(chǎng)；2、當(dāng)?shù)厝俗杂蟹孔颖壤^高，客戶面較窄，潛在客戶基數(shù)較?。?、本項(xiàng)目與城區(qū)中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格差異很小，容易形成替代效應(yīng)。工程分析——工程綜述產(chǎn)品配套市場(chǎng)環(huán)境交通競(jìng)爭(zhēng)工程分析——工程綜述本工程核心競(jìng)爭(zhēng)力駕駛員理論考試網(wǎng)/2024科目一考試核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品成長(zhǎng)型市場(chǎng)目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析工程定位客戶分析整體營(yíng)銷思路工程開(kāi)展建議產(chǎn)品定位——核心價(jià)值本片區(qū)購(gòu)物生活休閑人居自豪舒適目標(biāo)客戶本項(xiàng)目中心位置、顯貴地段高尚府邸、人居中心購(gòu)物休閑品牌物業(yè)管理產(chǎn)品創(chuàng)新成就感榮譽(yù)感未來(lái)感舒適感享受生活享受生活按照馬斯洛〔AbrahamH.Maslow，1908－1970〕“人的需求層次理論〞對(duì)本工程與本片區(qū)、目標(biāo)客戶之間的有機(jī)聯(lián)系進(jìn)行分析，我們對(duì)工程定位有一個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。工程定位對(duì)“御景華城2、3期〞住宅市場(chǎng)定位的思考工程整體是陳江首個(gè)真正意義上的商品住宅陳江核心位置交通配套相對(duì)完善園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等屬于本地領(lǐng)先水平戶型以中大戶型為主陳江中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)性的建筑立面工程定位對(duì)“御景華城2、3期〞住宅產(chǎn)品定位的思考陳江中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶以本地為主1期已經(jīng)奠定了市場(chǎng)知名度多種戶型的產(chǎn)品組合升級(jí)版高品質(zhì)商住項(xiàng)目10萬(wàn)㎡優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)工程緊臨新興商業(yè)中心工程定位對(duì)“御景華城2、3期〞住宅形象定位的思考生活之城·精英府邸詮釋：生活之城——沖擊傳統(tǒng)的小城鎮(zhèn)式居住模式，帶來(lái)一種嶄新的生活理念。精英府邸——未來(lái)的業(yè)主是陳江政治、經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，為御景華城賦予一種榮譽(yù)。推廣名建議“御景華城2期聚福園豪興居逸景園說(shuō)明：

推廣名以本地民俗和2期的戶型特點(diǎn)為依據(jù)，既要考慮到目標(biāo)客戶的心理需求，又需反映出本御景華城2期獨(dú)有的尊貴的氣度?！坝叭A城3期逸彩軒點(diǎn)晶小筑陽(yáng)光地帶說(shuō)明：從3期的戶型特點(diǎn)分析，3期的客戶年齡層次較年輕，同時(shí)對(duì)追求個(gè)性化的生活方式，在營(yíng)銷上推廣名也拉開(kāi)了3期與2期的檔次，防止客戶重疊。工程定位對(duì)“御景華城2、3期〞住宅價(jià)格定位的思考均價(jià)1900～2100元/㎡依據(jù)：御景華城2、3期比1期品質(zhì)上有所提升；1期立面出來(lái)后，為后續(xù)價(jià)格提升提供動(dòng)力；市場(chǎng)環(huán)境依然與1期類似，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受力十分有限；與惠城區(qū)的同類型物業(yè)保持區(qū)域價(jià)差；價(jià)格提升保持連續(xù)性，防止價(jià)格斷層。工程定位對(duì)“御景華城2、3期〞商業(yè)功能定位的思考項(xiàng)目商業(yè)功能休閑機(jī)能產(chǎn)業(yè)機(jī)能娛樂(lè)機(jī)能住宅配套機(jī)能交流機(jī)能公共服務(wù)機(jī)能購(gòu)物機(jī)能、滿足城鎮(zhèn)中心中檔消費(fèi)群體時(shí)尚休閑購(gòu)物消費(fèi)的綜合商業(yè)物業(yè)；、滿足城鎮(zhèn)家庭型消費(fèi)及個(gè)體型消費(fèi)的生活和休閑要求；、滿足城鎮(zhèn)片區(qū)開(kāi)展的配套要求；、考慮開(kāi)展商目標(biāo)，盡快回籠資金。工程定位對(duì)“御景華城2、3期〞商業(yè)定位的思考——集合多種文化及商業(yè)效勞功能于一體的都市購(gòu)物、休閑商業(yè)，真正“體驗(yàn)式特色消費(fèi)〞，使消費(fèi)者在體驗(yàn)中休閑和享受、在休閑的愉悅中購(gòu)物；——客源疊加、全新觀念運(yùn)用全新經(jīng)營(yíng)手法和集客能力的現(xiàn)代休閑商業(yè)；——形成一個(gè)既有特色又有價(jià)值的消費(fèi)中心地帶，擁有與本片區(qū)其他商業(yè)工程〔如金茂〕差異性的經(jīng)營(yíng)定位和開(kāi)展前景；——整合政府、本地企業(yè)、其他企業(yè)的資源、并進(jìn)行共融，提升片區(qū)整體形象，創(chuàng)造工程品牌價(jià)值。都市休閑購(gòu)物之旅目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析工程定位客戶分析整體營(yíng)銷思路工程開(kāi)展建議客戶分析0核心客戶1、大型集團(tuán)企業(yè)管理人員2、中小企業(yè)主3、公務(wù)員4、民營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理人士1、意識(shí)超前的年輕一代2、陳江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的先富人群1、惠州、深圳、東莞及周邊地區(qū)的投資客戶2、惠州〔包括三縣兩區(qū)〕、深圳、東莞等地駐陳江分公司、辦事處邊緣客戶游離客戶客戶分析客戶特征描述年齡：25-50歲收入：家庭年收入在4萬(wàn)以上地域：祖居陳江或者在陳江長(zhǎng)期工作需求特征：追求高質(zhì)量的生活，有一定的城市化需求；容易接受新事物，適應(yīng)能力較強(qiáng)；需要一定的身份認(rèn)可，在人群里喜歡走在前面；有一定的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，理解住宅投資保值的作用；目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析工程定位客戶分析整體營(yíng)銷思路工程開(kāi)展建議整體營(yíng)銷思路3+1營(yíng)銷模式針對(duì)性宣傳通路有效的行銷活動(dòng)科學(xué)的銷控管理優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)宣傳行銷銷控整體營(yíng)銷思路宣傳通路選擇合理的宣傳方式，有效地激發(fā)客戶購(gòu)置欲望；針對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r，適宜地選擇信息通路，制定有效的宣傳方案，在擴(kuò)大宣傳覆蓋面的同時(shí)也會(huì)保證宣傳的有效性。整體營(yíng)銷思路活動(dòng)行銷巧妙使用活動(dòng)行銷，迅速積累人氣；利用本地客戶的消費(fèi)心理特點(diǎn)，在重要銷售節(jié)點(diǎn)舉行轟動(dòng)性的事件行銷手段，既可以防止在宣傳上不必要的資源浪費(fèi)，又可以在短期內(nèi)迅速積累人氣。整體營(yíng)銷思路銷控體系針對(duì)性的定價(jià)銷控體系，在保證銷售收入的同時(shí)提高銷售速度科學(xué)有效的定價(jià)和銷控體系是房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心內(nèi)容，如何控制銷售速度，如何把握分階段推售的重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷成敗的決定性因素。整體營(yíng)銷思路銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷人才和高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)是成功銷售的關(guān)鍵我司具有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人才和穩(wěn)定的高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)，從銷售方案制定到執(zhí)行都有嚴(yán)格的管理制度，同時(shí)我司會(huì)采用科學(xué)的薪酬制度，可以高效地鼓勵(lì)一線銷售人員。階段性營(yíng)銷方案以上策略將分階段提交開(kāi)展商導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷期持銷期尾盤(pán)期2024年2月4月中旬6月8月10月消化一期剩余單位積累客戶，深化市場(chǎng)印象開(kāi)始2~3期認(rèn)籌市場(chǎng)預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)，轟動(dòng)市場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷，營(yíng)造熱銷深化市場(chǎng)，挖掘潛在客戶價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶有禮額外優(yōu)惠，消化保存單位宣傳推廣方案持續(xù)性廣告以戶外媒體和樓體廣告為主，產(chǎn)生長(zhǎng)期宣傳效果，強(qiáng)化品牌影響力；關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)以報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等群眾媒體，提升工程知名度；活動(dòng)行銷是本工程的點(diǎn)睛之筆，貫穿各階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；以DM直郵、客戶拜訪、第二展場(chǎng)等為輔助宣傳手段。戶外媒體樓體廣告DM直郵客戶拜訪活動(dòng)行銷第二展場(chǎng)報(bào)紙電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷期持銷期尾盤(pán)期階段性營(yíng)銷方案導(dǎo)入期時(shí)間；2024年2月-4月上旬工作重點(diǎn)：完成前期營(yíng)銷方案和銷售執(zhí)行方案；銷售人員進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；準(zhǔn)備2期、3期的銷售物料；完成2期、3期的現(xiàn)場(chǎng)包裝；完成認(rèn)籌前準(zhǔn)備；通過(guò)媒體及老客戶宣傳，深化市場(chǎng)印象。主要銷售目標(biāo)：將1期整體銷售率實(shí)現(xiàn)75%以上。積累2期、3期意向客戶名單200個(gè)。階段性營(yíng)銷方案積累期時(shí)間；2024年4月中旬-6月上旬工作重點(diǎn)：完成價(jià)格方案和開(kāi)盤(pán)方案；開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)籌；開(kāi)始媒體預(yù)熱，增加樓盤(pán)知名度，制造討論話題；通過(guò)活動(dòng)行銷和DM直郵邀請(qǐng)意向客戶參觀；以懸念銷售，引起意向客戶的關(guān)注。主要銷售目標(biāo)：將1期整體銷售率實(shí)現(xiàn)80%以上。積累2期、3期意向客戶名單600個(gè)。階段性營(yíng)銷方案強(qiáng)銷期時(shí)間；2024年6月中旬-8月上旬工作重點(diǎn)：正式開(kāi)盤(pán)；開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)宣傳攻勢(shì)；消化認(rèn)籌客戶，營(yíng)造置業(yè)高潮；利用金茂商業(yè)廣場(chǎng)的人流，以活動(dòng)行銷吸引更多人氣，炒熱時(shí)常，引起全鎮(zhèn)關(guān)注；開(kāi)始客戶拜訪和第二展場(chǎng)活動(dòng)，深化宣傳效果。主要銷售目標(biāo)：將2期、3期整體銷售率實(shí)現(xiàn)40%以上。階段性營(yíng)銷方案持銷期時(shí)間；2024年8月中旬-10月中旬工作重點(diǎn)：繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)宣傳攻勢(shì)；意向客戶根本消化完畢，開(kāi)始深度挖掘潛在客戶；運(yùn)用價(jià)風(fēng)格整策略，利用漲價(jià)威脅，激發(fā)猶豫型客戶；擴(kuò)大客戶拜訪和第二展場(chǎng)的效果，穩(wěn)健提高銷售率；利用一期入伙的契機(jī)，展現(xiàn)樓盤(pán)的品質(zhì)。主要銷售目標(biāo)：將2期、3期整體銷售率實(shí)現(xiàn)75%以上。階段性營(yíng)銷方案尾盤(pán)時(shí)間；2024年10月下旬-11月下旬工作重點(diǎn)：利用客戶答謝會(huì)、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)，最后消化觀望型客戶；以價(jià)風(fēng)格整策略配合額外優(yōu)惠政策，激化客戶的購(gòu)置沖動(dòng)；在惠州主要媒體匯報(bào)樓盤(pán)熱銷的成果，增加樓盤(pán)和企業(yè)的知名度，增加開(kāi)展商的品牌價(jià)值；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的方式，盡量消化剩余的珍藏單位。主要銷售目標(biāo)：將2期、3期整體銷售率實(shí)現(xiàn)90%以上。目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析工程定位客戶分析整體營(yíng)銷思路工程開(kāi)展建議住宅開(kāi)發(fā)建議

關(guān)健詞：品質(zhì)建筑的品質(zhì)，著力打造成為陳