合肥北城區(qū)CF05地塊分析報(bào)告56p課件

合肥北城區(qū)CF201005地塊分析報(bào)告豐匯置業(yè)2011.02.17城市架構(gòu)1市場(chǎng)解構(gòu)2地塊解構(gòu)3客戶解構(gòu)4價(jià)格建議5財(cái)務(wù)預(yù)算6合肥北城區(qū)城市背景分析1合肥城市概況合肥市城市區(qū)位：合肥，安徽省省會(huì)，長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心，全國(guó)重要的科研教育基地，國(guó)家級(jí)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的核心城市。區(qū)域劃分：合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，常住人口510萬(wàn)；市區(qū)總面積838.52平方公里。2010年城市GDP突破2700億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。合肥是安徽省省會(huì)，全國(guó)科研教育基地、全國(guó)性交通樞紐，中國(guó)特大中心城市之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。公路：擁有206國(guó)道，312國(guó)道，合肥繞城高速（G4001），京臺(tái)高速（G3），滬陜高速（G40），滬蓉高速（G42），合蕪高速（G5011），是全國(guó)重要的公路樞紐之一。鐵路：擁有合武高鐵，合寧高鐵，淮南鐵路，合九鐵路，寧西鐵路。合肥鐵路南環(huán)線及合肥高鐵南站將使合肥鐵路形成“三足鼎立”之勢(shì)，合肥鐵路南站將建設(shè)立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第二位。合肥是長(zhǎng)三角4大鐵路樞紐城市，新的長(zhǎng)三角城際鐵路規(guī)劃將以上海、南京、杭州、合肥為中心，實(shí)現(xiàn)主要城市間和相鄰城市間“1-2小時(shí)交通圈”，區(qū)域內(nèi)其他城市間3小時(shí)內(nèi)到達(dá)。便捷的高鐵建設(shè)使合肥一躍成為全國(guó)性鐵路樞紐，未來(lái)將1小時(shí)到南京，2小時(shí)到上海、杭州，3小時(shí)到武漢、鄭州，4小時(shí)到北京、福州。民航：擁有合肥駱崗國(guó)際機(jī)場(chǎng)，開(kāi)通了60多條國(guó)內(nèi)外航線.另外正在建設(shè)的合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)將于2011年正式建成.水運(yùn)：合肥港是全國(guó)28個(gè)內(nèi)河主要港口之一，也是安徽省九大內(nèi)河港口之一，位于省會(huì)合肥南淝河畔，是皖中地區(qū)最大的水路貨運(yùn)集散地，年吞吐量為500多萬(wàn)噸，航道等級(jí)為三、四級(jí)，可常年通航千噸級(jí)船舶。合肥是全國(guó)綜合交通樞紐城市之一，便利的交通條件為城市的建設(shè)與擴(kuò)展提供有力條件。城市對(duì)外交通多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，是城市向城市群發(fā)展的重要過(guò)渡合肥全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，常住人口510萬(wàn)，城市發(fā)展快速，對(duì)內(nèi)能夠凝聚人氣，對(duì)外吸引力較強(qiáng)。多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的源動(dòng)力，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：城市經(jīng)濟(jì)圈形成主城核心核心核心核心“皖江城市帶示范區(qū)”、“合肥城市圈”等各城市的“一體化”發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是城市發(fā)展成為“都市群”的推動(dòng)力。合肥皖江城市皖江城市皖江城市皖江城市北部雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)合肥市人民政府批準(zhǔn)成立，2005年12月被國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)是長(zhǎng)豐縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，也是合肥市“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略北部組團(tuán)的重要組成部分。截至目前，開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目342個(gè)，協(xié)議投資180億元；已建成投產(chǎn)項(xiàng)目266個(gè)，累計(jì)完成投資約140億元。聚集了伊利公司、鴻路集團(tuán)、榮事達(dá)集團(tuán)第六工業(yè)園、中糧集團(tuán)、鄂爾多斯羊絨衫等一批骨干企業(yè)，初步形成了食品及農(nóng)副產(chǎn)品深加工、汽車零部件及工程機(jī)械加工、新型建材、家用電器配件四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2009年下半年，雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)啟動(dòng)17.5平方公里“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園”規(guī)劃建設(shè)，構(gòu)筑大載體，承接大轉(zhuǎn)移。在“十二五”期間，計(jì)劃打造千億雙鳳，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是長(zhǎng)豐縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，也是合肥市“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略北部組團(tuán)的重要組成部分。開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目342個(gè)，協(xié)議投資180億元，在“十二五”期間，計(jì)劃打造千億雙鳳。北城交通區(qū)位開(kāi)發(fā)區(qū)位于合肥市北二環(huán)和外三環(huán)之間，距合肥北環(huán)高速公路入口２公里，距元一國(guó)際高爾夫球會(huì)３公里，距市中心８公里，距火車站８公里，距駱崗機(jī)場(chǎng)18公里。合肥市“141”發(fā)展戰(zhàn)略“二環(huán)九射”中２條主干道蒙城北路、阜陽(yáng)北路貫穿開(kāi)發(fā)區(qū)南北，園區(qū)四通八達(dá)路網(wǎng)連接合徐、合寧、合蕪、合安、合六、合淮阜等6條高速，正在建設(shè)的合肥北站貨場(chǎng)位于園區(qū)東南角，新建中的合肥新橋機(jī)場(chǎng)距園區(qū)僅10分鐘車程，交通十分便利。北部城區(qū)交通通暢、便利。區(qū)域內(nèi)有合淮阜高速、合徐高速路入口。蒙城北路、阜陽(yáng)北路貫穿南北。阜陽(yáng)路高架橋的修建加速了北城與其它區(qū)域的交流速度，為北城的發(fā)展提供便利。交通優(yōu)勢(shì)：核心區(qū)距離合肥中心城區(qū)16公里，有蒙城北路、阜陽(yáng)北路等四條城市主干道直通市區(qū)；合肥北三環(huán)高速貫穿區(qū)南，合淮阜高速緊鄰區(qū)西；淮南鐵路縱貫?zāi)媳?，并將設(shè)立客站；規(guī)劃建設(shè)中的合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)距本區(qū)僅25公里，形成了城市干道+高速公路+鐵路+機(jī)場(chǎng)的交通網(wǎng)絡(luò)?？傮w功能定位創(chuàng)造高品環(huán)境人居新生活——塑造“宜居之城”

做強(qiáng)地區(qū)新型加工制造業(yè)——打造“制造之城”工業(yè)化是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。合肥市提出工業(yè)立市戰(zhàn)略，北部組團(tuán)整合雙墩、雙鳳工業(yè)區(qū)、三十頭以及三元產(chǎn)業(yè)園。推進(jìn)都市城郊農(nóng)業(yè)園區(qū)化——做優(yōu)“生態(tài)之城”結(jié)合水源保護(hù)大力發(fā)展花卉苗木和生態(tài)農(nóng)業(yè)，將其建成山水城市、綠色城市。生態(tài)城市建設(shè)將是北部組團(tuán)的優(yōu)越特點(diǎn)。發(fā)展體育休閑觀光旅游業(yè)——構(gòu)建“休閑之城”將北部組團(tuán)旅游形象定位于“千水之源，萬(wàn)綠之宗，綠野覓蹤，田園尋夢(mèng)”。形成皖中現(xiàn)代生態(tài)休閑之城。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略以融入長(zhǎng)三角為主要方向的“開(kāi)放興市”戰(zhàn)略

以促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展為目的的城市化戰(zhàn)略就北部組團(tuán)本身而言，有雙鳳工業(yè)園、崗集江淮汽配園等，集聚了部分經(jīng)濟(jì)能量，加快城市化的規(guī)模集聚無(wú)疑是最好的選擇。

以推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)為指導(dǎo)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)全球化和長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為合肥提供了強(qiáng)大的區(qū)域推動(dòng)力。國(guó)家中部崛起戰(zhàn)略、安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略，合肥提出“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略和打造省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，在合肥中心城區(qū)周圍形成經(jīng)濟(jì)社會(huì)區(qū)域一體化的發(fā)展是必然選擇。合肥北部組團(tuán)的規(guī)劃和建設(shè)是現(xiàn)代化濱湖大城市的重要有機(jī)組成部分。合肥北部城區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部組團(tuán)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)全面樹(shù)立區(qū)域整體發(fā)展觀，重點(diǎn)合力從長(zhǎng)培育世紀(jì)大道中心發(fā)展軸，奮力打造合肥北部工業(yè)基地，精心推出五大湖休閑觀光帶，并主動(dòng)建立水湖源生態(tài)保育區(qū)。空間發(fā)展戰(zhàn)略（1）“生態(tài)優(yōu)先”的理念：北部組團(tuán)的西側(cè)是合肥水源地重要的生態(tài)屏障，因而規(guī)劃理念要體現(xiàn)“生態(tài)優(yōu)先”。（2）“引綠入城”理念：北部組團(tuán)內(nèi)有板橋河、天河、滁河以及眾多水庫(kù)等水系，規(guī)劃充分利用天然綠色生態(tài)廓道，引綠入城。（3）“軸向發(fā)展，組團(tuán)生長(zhǎng)”設(shè)計(jì)理念區(qū)域空間格局以城市水源保護(hù)地發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)和防護(hù)林帶，構(gòu)建大都市“永久性綠色生態(tài)屏障”，形成“東城西林”的區(qū)域空間體系格局。城鎮(zhèn)體系形成“一城一鎮(zhèn)”的空間結(jié)構(gòu)：一城：將雙墩鎮(zhèn)、三十頭鄉(xiāng)與雙鳳工業(yè)區(qū)合力打造為“合肥北城”。一鎮(zhèn)：將崗集鎮(zhèn)建設(shè)成為合肥特色衛(wèi)星鎮(zhèn)。功能結(jié)構(gòu)總體結(jié)構(gòu)為“三軸、三帶、八片”。三軸：把握合肥市主城區(qū)軸向生長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，形成雙鳳大道發(fā)展軸、世紀(jì)大道發(fā)展軸、天潤(rùn)大道發(fā)展軸三條主發(fā)展軸。三帶：在北部組團(tuán)內(nèi)，分別依托環(huán)湖大道整合兩湖生態(tài)資源形成環(huán)湖景觀帶；依托北環(huán)高速風(fēng)影響防護(hù)林和滁河干渠開(kāi)成北環(huán)高速防防風(fēng)景林帶；依托工業(yè)大道優(yōu)化工業(yè)環(huán)境形成工業(yè)景觀帶。八片：北部組團(tuán)依托合肥主城軸向生長(zhǎng)，形成八大片區(qū)。分別為廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、新站北片區(qū)、雙鳳片區(qū)、雙墩片區(qū)、三十頭片區(qū)、政務(wù)片區(qū)、文化旅游片區(qū)、科教片區(qū)。合肥北部城區(qū)發(fā)展規(guī)劃合肥北城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2合肥北城房地產(chǎn)市場(chǎng)格局雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位于合肥北大門(mén)，處于合肥北二環(huán)與北三環(huán)之間，與合肥市的廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)連為一體，基礎(chǔ)設(shè)施已納入合肥城區(qū)市政統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。距合肥市委、市政府8公里，距合肥新火車站8公里，距合肥飛機(jī)場(chǎng)18公里。

雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商品房目標(biāo)客戶基本鎖定為：區(qū)內(nèi)企業(yè)職工，在此置業(yè)安家，方便上下班。在合肥上班工作，因此片區(qū)價(jià)格較低，在此置業(yè)的外來(lái)人群。目前地塊周邊在售樓盤(pán)約有16個(gè)，分別為：中鐵國(guó)際城、北環(huán)陽(yáng)光、大富綠洲、阿奎利亞、鴻路北城明珠、北辰天都、群盛·共和城、瑞龍花園、潤(rùn)地星城、天元新城、云頂雅苑、中奧花園、恒泰悅城、恒泰城品、半島1號(hào)、雙鳳里。雙鳳大道、阜陽(yáng)北路蒙城北路二環(huán)路阿奎利亞皇家花園群盛共和城潤(rùn)地星城鴻路北城明珠中澳花園潤(rùn)龍花園北辰天都半島一號(hào)中鐵國(guó)際城北環(huán)陽(yáng)光大富綠洲云頂雅苑06年大建設(shè)以來(lái)，合肥北城建設(shè)如火如荼，北部新城房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始嶄露頭角，逐漸引起購(gòu)房者關(guān)注。恒泰阿奎利益作為北城區(qū)高品質(zhì)樓盤(pán)近200萬(wàn)平方米的多層、小高層、高層、別墅現(xiàn)房實(shí)景成為引領(lǐng)北城區(qū)生活的方向標(biāo)。07、08年隨著72萬(wàn)平米群盛共和城、200萬(wàn)中鐵國(guó)際城方以及總占地面積近1700畝的高端項(xiàng)目“半島1號(hào)”紛紛在北城區(qū)域投資開(kāi)發(fā)，TOWNHOUSE、多層、小高層、高層、聯(lián)體別墅、疊排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島會(huì)所等產(chǎn)品組合紛紛亮相。北城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走上快速發(fā)展的軌道，區(qū)域的發(fā)展拉近了與主城區(qū)之間的發(fā)展懸殊。209年，15分鐘快速交通圈已經(jīng)率先基本形成。北城的樓市同樣精彩紛呈：中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)——香港明發(fā)集團(tuán)傾力打造的安徽首個(gè)歡樂(lè)主題SHOPPINGMALL明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)正式開(kāi)工。它是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、休閑、文化、居住于一體的超大型SHOPPINGMALL，它的投資興建標(biāo)志著北城以商業(yè)投資發(fā)展為主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正式進(jìn)駐北城區(qū)。3住宅類商品房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程及現(xiàn)狀410-11年，北部城區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)趨于成熟，世紀(jì)金源、恒盛、碧桂園、恒大等全國(guó)著名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛在北城區(qū)拿地。世紀(jì)金源將在北城建設(shè)一個(gè)投資120億元、550萬(wàn)平米的高品位城市綜合體，將打造包括一個(gè)46層的超五星級(jí)賓館、全省第一個(gè)有水幕電影的公園、30萬(wàn)平方米的ShoppingMall。藍(lán)鼎集團(tuán)也于2011年1月27日正式簽約北城，藍(lán)鼎集團(tuán)的又一投資近40億元的超大項(xiàng)目——藍(lán)鼎水湖新城正式落戶合肥北城。11年初北城區(qū)多塊地塊被高價(jià)拍出，這不僅標(biāo)志著大型房企對(duì)合肥北城這塊價(jià)值洼地的鐘愛(ài)，也預(yù)示著北城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。1北城住宅類商品房市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)總量低位徘徊09年10月至10年底，合肥項(xiàng)目商品住宅供應(yīng)套數(shù)為4458套，其中以恒泰?悅城供應(yīng)套數(shù)1968套，占總供應(yīng)套數(shù)的44%，位居榜首；金色里程也緊隨其后，供應(yīng)1200套，占供應(yīng)套數(shù)的27%。商品住宅成交套數(shù)為4107套，其中以恒泰?悅城成交套數(shù)1875套，占總供應(yīng)套數(shù)的46%，位居榜首；金色里程也緊隨其后，成交1200套，占成交套數(shù)的29%。1綜盤(pán)質(zhì)素趨高開(kāi)發(fā)企業(yè)利用北城區(qū)其豐富的水資源、宜居的生態(tài)環(huán)境，紛紛打造高端產(chǎn)品。恒盛皇家花園、阿奎利亞、中鐵國(guó)際城方、“半島1號(hào)”紛紛在北城區(qū)域投資開(kāi)發(fā)，TOWNHOUSE、聯(lián)體別墅、疊排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島會(huì)所等產(chǎn)品組合紛紛亮相，不遜于江、浙的一般地市產(chǎn)品，比臨近的蘇北地市宿遷水準(zhǔn)要高。恒泰阿奎利亞以水為主題，通過(guò)對(duì)景觀的組織和創(chuàng)造，體現(xiàn)浪漫而樸實(shí)的環(huán)境氛圍，運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑手法，演繹意大利阿奎利亞小鎮(zhèn)的風(fēng)情和韻味。高端項(xiàng)目半島一號(hào)南環(huán)1700畝梅沖湖，大片水域使本項(xiàng)目形成一個(gè)半島水景地。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由迪拜“棕櫚島”主創(chuàng)設(shè)計(jì)師拉瑞·奚柏斯、英國(guó)PRC建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所以及其他國(guó)際團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造，延續(xù)世界級(jí)高檔灣區(qū)物業(yè)的規(guī)劃理念，著力打造極具異域風(fēng)情的半島生活。2樓市價(jià)格漲幅加速北部城區(qū)價(jià)格幅度較大，總體分為三個(gè)梯度，總體趨勢(shì)由南向北逐步遞減。第一階梯：均價(jià)6000元/平米，代表樓盤(pán)中鐵國(guó)際城、大富綠洲。第二階梯：均價(jià)4500-5000元/平米，代表樓盤(pán)阿奎利亞、恒盛皇家花園、群盛共和城。第三階梯：均價(jià)均價(jià)4000元/平米，代表樓盤(pán)金色里程、中奧花園、金地雅筑、瑞龍花園。北城區(qū)樓盤(pán)總體價(jià)格較低于主城區(qū)樓盤(pán)價(jià)格（6418元/平米），甚至低于蕪湖、蚌埠、安慶、馬鞍山、淮南等地級(jí)城市高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格，成為合肥商品房?jī)r(jià)格區(qū)域“洼地”，區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，這也預(yù)示著北城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈隨著市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量激增，世紀(jì)金源、恒盛、碧桂園、恒大等全國(guó)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛在北城區(qū)拿地，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)都在爭(zhēng)做高檔產(chǎn)品路線，批量的高檔、高房?jī)r(jià)產(chǎn)品入市，勢(shì)必展開(kāi)市場(chǎng)的銷售拉鋸戰(zhàn)，營(yíng)銷策劃、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品檔次、差異化定位將是取決項(xiàng)目成敗不可或缺的因素。寫(xiě)字樓、商業(yè)街項(xiàng)目、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店將紛紛入市，北部城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。4北城住宅類商品房市場(chǎng)特征產(chǎn)品物業(yè)類型北城區(qū)項(xiàng)目物業(yè)類型以小高層為主，高層為輔，多層稀缺，普通住宅、花園洋房、別墅、酒店、寫(xiě)字樓、挑高公寓等物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)豐富，項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，產(chǎn)品物業(yè)類型基本無(wú)異于主城區(qū)樓盤(pán)；5產(chǎn)品戶型特征項(xiàng)目戶型以舒適性二房及緊湊型三房為主，面積段集中在70-90平方米、90-120平方米面積段。單身公寓及寬闊性四房市場(chǎng)需求較小。北城項(xiàng)目產(chǎn)品具有低首付、低總價(jià)的特點(diǎn)，以滿足北城客戶對(duì)商品房高品質(zhì)、低總價(jià)的要求。6區(qū)域客戶來(lái)源北部組團(tuán)商品房成交客戶主要來(lái)源于合肥北部居民、長(zhǎng)豐縣居民及雙鳳工業(yè)園內(nèi)職工為主，少部分來(lái)自合肥市其他區(qū)域以及淮南、蚌埠等北部城市。7區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)前期北城區(qū)發(fā)展與主城區(qū)才存在斷檔，區(qū)域發(fā)展落后。目前隨著蒙城北路的貫通、阜陽(yáng)北路的翻修，這一狀況已得到一定得改觀，阜陽(yáng)路高架的修建更加快速促進(jìn)北城區(qū)與主城區(qū)的資源互換，促進(jìn)北城的快速發(fā)展，與此同時(shí)北城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也將進(jìn)入新的臺(tái)階，“價(jià)格洼地”的概念將逐漸淡化。8合肥北城房地產(chǎn)市場(chǎng)格局目前地塊周邊16個(gè)樓盤(pán)，剩余開(kāi)發(fā)量總計(jì)4106831㎡。住宅均價(jià)依地段、品質(zhì)不同，從3700-6500元/平米不等。該區(qū)域具有四大優(yōu)勢(shì)：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。省級(jí)雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位于合肥北大門(mén)，處于合肥北二環(huán)與北三環(huán)之間。二是交通優(yōu)勢(shì)。縣內(nèi)交通便捷，206國(guó)道、315省道和淮南鐵路縱貫全境，與合寧、合徐、合蕪高速公路和寧西鐵路相連，與京滬、京九鐵路相通。目前46、603路公交車經(jīng)過(guò)該區(qū)，隨著合肥最大景觀大道－蒙城北路的修建使用，將有多路公交車通往該區(qū)域。三是環(huán)境優(yōu)勢(shì)。自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)被董鋪水庫(kù)、大房郢水庫(kù)、梅沖湖、雙鳳湖、張橋水庫(kù)、板橋河所環(huán)繞，形成“一河五湖、三面環(huán)水、一面臨市”生態(tài)環(huán)境格局，與香港元一國(guó)際高爾夫球會(huì)相得益彰，還有風(fēng)景秀麗的臥龍山生態(tài)旅游區(qū)。地塊周邊樓盤(pán)供應(yīng)量項(xiàng)目總面積（㎡）已售面積剩余面積均價(jià)天威嘉苑213981

213981

潤(rùn)地·星城300000

300000

臨湖雅苑200000

200000

北辰天都200200

200200

阿奎利亞200000011837888162125200中奧花園700006300070003680半島1號(hào)7600002171425428584700群盛共和城7200003000004200004800瑞龍花園12800083200448003300鴻路北城明珠51000044000466004000金地雅苑450003825067503298國(guó)強(qiáng)幸福彼岸150000375001125003650新惠金水岸720000500006700004200清華名苑5200023920280804800天元新城5000027000230003800科瑞北郡10000045000550004200合計(jì)6219181211280041068314136區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分析屬性樓盤(pán)名稱物業(yè)類型價(jià)格（元/㎡）第一階梯大富綠洲高層6000北環(huán)陽(yáng)光多層、小高、高層多層6100小高、高層5850金都華庭小高、高層5900中鐵國(guó)際城小高、高層小高6100高層6500第二階梯云頂雅苑高層4900恒盛皇家花園高層起價(jià)4400均價(jià)5100最高5800恒泰悅城高層（躍層）7000恒泰城品高層5000群盛共和城高層起價(jià)4500均價(jià)5000最高5200第三階梯金色里程

4150中澳花園高層4000金地雅苑小高3600國(guó)強(qiáng)幸福彼岸多層、高層多層4300小高3850潤(rùn)地星城多層、高層

新慧金水岸多層、高層高層頂復(fù)3600根據(jù)實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)北部城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)目前基本呈現(xiàn)三級(jí)態(tài)勢(shì)：以北二環(huán)周邊為限，代表性樓盤(pán)為中鐵·國(guó)際城，大富·綠洲，價(jià)格范圍6000-6500元/㎡。雙鳳管委會(huì)周邊，代表性樓盤(pán)為阿奎利亞，云頂雅苑，價(jià)格4500-5500元/㎡。金梅路以北片區(qū)，價(jià)格多在3500-4500元/㎡，代表性樓盤(pán)有新惠·金水岸，國(guó)強(qiáng)·幸福彼岸，中澳花園。北城區(qū)商品房?jī)r(jià)格與主城區(qū)價(jià)格相差較大，成為合肥商品房“價(jià)格洼地”，且區(qū)域內(nèi)價(jià)格梯度明顯，價(jià)格自北二環(huán)由南至北逐漸遞減。雙鳳大道、阜陽(yáng)北路蒙城北路二環(huán)路阿奎利亞皇家花園群盛共和城潤(rùn)地星城鴻路北城明珠中澳花園潤(rùn)龍花園北辰天都半島一號(hào)中鐵國(guó)際城北環(huán)陽(yáng)光大富綠洲云頂雅苑第一階梯6000-6500元/㎡第二階梯4500----5500元/㎡第三階梯4000元/㎡合肥北部城區(qū)商品房?jī)r(jià)格是屬于合肥房地產(chǎn)發(fā)展的價(jià)格洼地。

在目前合肥商品房?jī)r(jià)格高漲的格局下，購(gòu)房客戶向近郊區(qū)域擴(kuò)散、轉(zhuǎn)移是趨勢(shì)也是一種必然。價(jià)格由二環(huán)線由南向北逐漸遞減區(qū)域市場(chǎng)商品房去化分析區(qū)域?qū)傩詷潜P(pán)名稱開(kāi)盤(pán)日期總戶數(shù)（套）銷售量（套數(shù)）剩余量（套數(shù)）套/月第一階梯大富綠洲2010.12.1843238943129北環(huán)陽(yáng)光2010.12.11800520280170中鐵國(guó)際城2010.823501880470312第二階梯云頂雅苑2011.1.9256128128128恒盛皇家花園2010.11.2133642523841717恒泰悅城2011.125220250111恒泰城品2011.11321191366群盛共和城2010.12.113002703084第三階梯中澳花園2010.52402162424國(guó)強(qiáng)幸福彼岸2010.1114521089363227新慧金水岸2009.129339141978—總計(jì)——1051182502261186套/月多家樓盤(pán)多選在2011年新年左右推出新盤(pán)，區(qū)域供應(yīng)量約10511套，目前為止此次推出房源基本銷售殆盡，市場(chǎng)剩余量較少僅剩約2261套。預(yù)計(jì)5月份市場(chǎng)供應(yīng)將要加大，開(kāi)發(fā)商會(huì)有集中加推新房源。右表可以看出北城區(qū)項(xiàng)目銷售速度較高，186套/月的的區(qū)域平均銷售速度。其中恒盛皇家花園、國(guó)強(qiáng)幸福彼岸項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)銷售火爆，中鐵國(guó)際城重量加推，去化速度亦較高。根據(jù)項(xiàng)目所屬價(jià)格梯度區(qū)間的不同，月去化速度存在明顯差異，月平均銷售量第一階梯>第二階梯>第三階梯。表明購(gòu)房者對(duì)區(qū)位的關(guān)注因素較高，后期項(xiàng)目應(yīng)加大對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，確保項(xiàng)目的去化速度。北城區(qū)商品房整體去化速度較快，銷售速率主要受到項(xiàng)目區(qū)位、價(jià)格、開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)、戶型等因素的影響，其中受項(xiàng)目地理位置因素影響較高。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品戶型分析北城區(qū)區(qū)主流戶型為80-100㎡，舒適性兩房與緊湊型三房最易被市場(chǎng)所接受。兩房戶型因面積小、總價(jià)低，去化較快。北城區(qū)客戶承受總價(jià)較低，總價(jià)在45萬(wàn)左右容易被市場(chǎng)接受。樓盤(pán)名稱戶型配比二房三房四房及以上大富綠洲50%50%——北環(huán)陽(yáng)光50%30%20%金都華庭70㎡20%90㎡20%、107㎡40%112㎡20%——中鐵國(guó)際城60%20%20%云頂雅苑97㎡50%、106㎡37%125㎡13%——恒盛皇家花園30%50%20%恒泰悅城挑高恒泰城品100%————群盛共和城90%10%——國(guó)強(qiáng)幸福彼岸40%55%——潤(rùn)地星城25%75%——新慧金水岸40%40%20%項(xiàng)目客戶分析表

客戶類型客戶來(lái)源項(xiàng)目名稱投資剛需改善主城區(qū)北部城區(qū)長(zhǎng)豐縣及其城鎮(zhèn)大富綠洲1633.53.53北環(huán)陽(yáng)光15433.53.5金都華庭25333.53.5中鐵國(guó)際城2623.533.5云頂雅苑2.561.52.534.5恒盛皇家花園2621.535.5恒泰悅城253235恒泰城品262226群盛共和城163235國(guó)強(qiáng)幸福彼岸154127潤(rùn)地星城————————————新慧金水岸172118合計(jì)17.56329.52530.554.5備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，長(zhǎng)期數(shù)據(jù)檢測(cè)。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：分值標(biāo)準(zhǔn)為10區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目客戶群體分析北城項(xiàng)目客戶來(lái)源分析客戶來(lái)源：北城區(qū)客戶主要來(lái)源于長(zhǎng)豐縣城及其附屬城鎮(zhèn)居民，以及北部城區(qū)原始性居民。外部區(qū)域客戶較少，主要因素為北城區(qū)區(qū)域發(fā)展落后，很難吸引主城區(qū)購(gòu)房群體?？蛻纛愋停嚎蛻粢詣傂栊蜑橹?，達(dá)到57%，改善型為27%，投資型為16%。區(qū)域發(fā)展滯后，投資環(huán)境相對(duì)較差，但是這一特征隨著北城的發(fā)展將會(huì)發(fā)生變化。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目大富綠洲位置北二環(huán)與嘉山路交口規(guī)模指標(biāo)26萬(wàn)㎡物業(yè)類型高層主力戶型兩房、三房在售信息大富綠洲在售9#、10#樓，共432套房源，27層，戶型90—113平，均價(jià)6100元/平米銷售情況90%客戶市區(qū)50%長(zhǎng)豐及周邊外來(lái)人口50%形象定位品質(zhì)小區(qū)核心賣點(diǎn)高性價(jià)比，便捷交通項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：交通區(qū)位好，性價(jià)比高配套完善成熟綠化率高，小區(qū)內(nèi)部配套完善，居住環(huán)境好緊鄰廬陽(yáng)區(qū)，處于老城與北部新城交界處，區(qū)位優(yōu)越，單價(jià)低，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。賣點(diǎn)：高綠化：70%的綠化率為項(xiàng)目提升價(jià)值便捷交通，核心區(qū)位配套成熟高級(jí)物管項(xiàng)目北環(huán)陽(yáng)光位置阜陽(yáng)路與碭山路交口規(guī)模指標(biāo)20萬(wàn)㎡物業(yè)類型多層、高層主力戶型兩房、三房、四房在售信息二期B1、B2、B3和A13號(hào)樓，共200余套，均為11層的小高層，戶型116-120平，均價(jià)5700元/平。A12號(hào)樓，多層，5+1洋房，戶型86平，B7號(hào)樓，高層，戶型93-110平，5700-6200元/平方銷售情況65%客戶市區(qū)50%長(zhǎng)豐及周邊外來(lái)人口50%形象定位舒適性居住小區(qū)核心賣點(diǎn)學(xué)區(qū)，便捷交通項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：交通便捷、絕版多層、學(xué)區(qū)支撐、配套完善成熟“北環(huán)陽(yáng)光”位于合肥市主城區(qū)阜陽(yáng)路與碭山路（二環(huán)路）交口新華物流園旁，由合肥金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總用地面積104382平米總建筑面積約20萬(wàn)方，綠化率41.2%容積率1.82.在建筑以小高層為主，中心配少量的5+1洋房和高層，東南角規(guī)劃了城市公園及特色商業(yè)風(fēng)情街。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目中鐵·國(guó)際城位置北二環(huán)路與碭山路交口規(guī)模指標(biāo)200萬(wàn)㎡物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅主力戶型兩房、三房在售信息在售廣園1#98平戶型，10#、11#在售98平、113平、125平戶型，15#、6#、16#在售113平、123平戶型在售廣園1#、4#、10#、11#、12#、14#、15#的78-135平戶型，7#、8#的123平、6#、16#110平戶型，小高層均價(jià)6500，高層均價(jià)6100銷售情況80%客戶市區(qū)60%周邊及外來(lái)人口40%形象定位綠色水岸大型社區(qū)核心賣點(diǎn)主城區(qū)核心水岸純居住社區(qū)點(diǎn)評(píng)：品牌開(kāi)發(fā)商，大規(guī)模社區(qū)價(jià)格高，品質(zhì)高交通發(fā)達(dá)自然環(huán)境好對(duì)客戶吸引力較強(qiáng)中國(guó)鐵建?國(guó)際城產(chǎn)品豐富多樣，涵蓋一房、二房、三房、聯(lián)排等，主力戶型為80-130平米，力求在繁華深處，營(yíng)造讓都市人久違的心靈港灣。本項(xiàng)目以人為本，結(jié)合“水岸綠色生活”的理念，突出健康、國(guó)際化、現(xiàn)代的生活品位，為合肥市民打造“主城區(qū)純水岸國(guó)際生活特區(qū)“，為合肥打造一個(gè)國(guó)際化城市新中心。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目云頂雅苑位置阜陽(yáng)北路與天水路交叉口規(guī)模指標(biāo)5萬(wàn)㎡物業(yè)類型高層主力戶型兩房、三房在售信息在售1#、2#樓為18層的住宅，戶型從97-125㎡不等，共262套房源，均價(jià)4900元/平銷售情況70%客戶市區(qū)20%長(zhǎng)豐周邊及外來(lái)人口70%投資10%形象定位普通居住社區(qū)核心賣點(diǎn)低公攤、低價(jià)格項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：高層住宅19%公攤，處于較低水平。價(jià)格較低，學(xué)區(qū)環(huán)繞交通較為發(fā)達(dá)在售1#、2#樓為18層的住宅，戶型從97-125㎡不等，共262套房源，、4688元/㎡起。另外客戶憑借認(rèn)籌卡可抵房款1萬(wàn)元，一次性付款可享受97折優(yōu)惠，按揭享受98折優(yōu)惠北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目恒盛皇家花園位置蒙城北路與連水路交叉口規(guī)模指標(biāo)50萬(wàn)㎡物業(yè)類型高層主力戶型兩房、三房在售信息一期3#的83平、92.29平、110平戶型正在熱銷，5500元/㎡，1#、5#還剩下幾套120-130平房源，均價(jià)5100元/平方銷售情況90%客戶市區(qū)20%長(zhǎng)豐周邊及外來(lái)人口70%投資10%形象定位北城標(biāo)志性社區(qū)核心賣點(diǎn)大規(guī)模社區(qū)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：大規(guī)模品質(zhì)小區(qū)價(jià)格較高學(xué)區(qū)較好小區(qū)內(nèi)部配套完善對(duì)客戶吸引力較強(qiáng)恒盛?皇家花園學(xué)區(qū)是合肥重點(diǎn)中學(xué)45中分校，45中，建于1937年，至今已有七十多年的歷史。先后被授予合肥市“文明單位”、“甲級(jí)管理學(xué)?！?，安徽省“電教一類達(dá)標(biāo)學(xué)校”和“安徽省教育裝備先進(jìn)集體”。同時(shí)項(xiàng)目還毗鄰大房郢水庫(kù)以及正在規(guī)劃中的菱湖公園，地塊豐富的自然景觀資源優(yōu)勢(shì)和周邊區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，將成為合肥高端品質(zhì)樓盤(pán)的典范。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目恒泰城品、悅城位置蒙城北路與金珠路交叉口規(guī)模指標(biāo)88萬(wàn)㎡物業(yè)類型多層、小高層、高層主力戶型兩房、三房在售信息城品：在售26#，33層，124套房源，戶型為95、99㎡三房，均價(jià)5000元/㎡悅城：在售123#的210套，戶型65㎡、66㎡兩種，5.2米的挑高型，均價(jià)在7000元/㎡。銷售情況城品90%悅城80%客戶市區(qū)20%長(zhǎng)豐周邊及外來(lái)人口70%投資10%形象定位北城標(biāo)志性社區(qū)核心賣點(diǎn)大規(guī)模社區(qū)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：品牌開(kāi)發(fā)商，實(shí)力保障大規(guī)模社區(qū)，完善內(nèi)部配套交通較為便利單價(jià)較低，對(duì)剛需吸引力較大成熟大城：6年的默默耕耘，恒泰地產(chǎn)所筑就的北城項(xiàng)目已經(jīng)成為一座成熟的新城，近百萬(wàn)平方米的多層、小高層、高層、別墅現(xiàn)房實(shí)景，近萬(wàn)人成為這里的尊貴業(yè)主。隨著09年米蘭堡的整體交付，大城規(guī)模的優(yōu)勢(shì)再次被全市所關(guān)注，真正成為引領(lǐng)北城區(qū)生活的方向標(biāo)。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目群盛共和城位置蒙城北路與金梅大道交叉口規(guī)模指標(biāo)72萬(wàn)㎡物業(yè)類型多層、小高層、高層主力戶型兩房、三房在售信息在售三期2#、4#、5#樓，其中2#和4#樓18層，5#樓21層，戶型70—92平，均價(jià)5000元/平，在售8、9、10#84平、99平的電梯洋房，均價(jià)4800元/平方。三期14#樓還有少數(shù)106平的小三房，均價(jià)4800元/平方。銷售情況90%客戶市區(qū)20%長(zhǎng)豐周邊及外來(lái)人口70%投資10%形象定位北城標(biāo)志性社區(qū)核心賣點(diǎn)大規(guī)模生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：生態(tài)環(huán)境較好物業(yè)類型豐富內(nèi)部配套完善交通不便價(jià)格較低『共和城』地處合肥北部核心雙鳳工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目分居蒙城北路景觀大道兩側(cè)，總建筑面積逾72萬(wàn)平米。近依合肥（梅沖水庫(kù)、大房郢水庫(kù)）靈動(dòng)水域，以大型環(huán)繞水系置TOWNHOUSE、多層、小高層、高層傍水而建，戶戶觀美景，家家享翠意。項(xiàng)目整體配置多功能會(huì)列生活?yuàn)蕵?lè)休閑設(shè)施，將成為合肥北部超大型環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)先進(jìn)、品質(zhì)高尚的標(biāo)志性示范社區(qū)之一。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目國(guó)強(qiáng)幸福彼岸位置雙墩中學(xué)隔壁規(guī)模指標(biāo)15萬(wàn)㎡物業(yè)類型多層、小高層主力戶型兩房、三房、復(fù)式在售信息在售31#、36#樓小高層77——113平戶型，均價(jià)3700元/平方，30#多層89-96平戶型，4200元/平方。銷售情況75%客戶市區(qū)5%長(zhǎng)豐周邊及外來(lái)人口80%投資15%形象定位歐式風(fēng)情社區(qū)核心賣點(diǎn)宜居生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：居住環(huán)境好交通不便配套差價(jià)格低，升值潛力大國(guó)強(qiáng)?幸福彼岸，位處北部新城核心啟動(dòng)區(qū)政商中心腹地，城市“141”發(fā)展戰(zhàn)略側(cè)恢弘巨制，170平方公里，超50萬(wàn)人口，薈萃3區(qū)7島5城于一體，區(qū)內(nèi)依托5000畝雙鳳湖與雙龍湖，規(guī)劃湖西、湖中、湖東三大功能片區(qū)，打造市民島、度假島（兩個(gè)）、健康島、高爾夫島、體育中心、田園島七個(gè)功能特色島，演繹“生態(tài)”、“休閑”、“宜居”、“商貿(mào)”、“制造”五大功能于一體的合肥城市副中心。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目新慧金水岸位置雙墩鎮(zhèn)規(guī)模指標(biāo)72萬(wàn)㎡物業(yè)類型多層、小高層、高層主力戶型兩房、三房、復(fù)式在售信息一期僅剩頂復(fù)8套銷售情況99%客戶市區(qū)5%長(zhǎng)豐周邊及外來(lái)人口80%投資15%形象定位大型綜合社區(qū)核心賣點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，居住環(huán)境項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：周邊自然環(huán)境有么以雙墩鎮(zhèn)為中心，對(duì)周邊客戶有較強(qiáng)吸引力價(jià)格低配套差未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笮禄?金水岸位于北部核心區(qū)的中心位置，占地500多畝，總建筑面積72萬(wàn)平方米，融高層，多層，別墅，酒店，商務(wù)會(huì)所，濕地公園等為一體的優(yōu)雅高貴的綜合社區(qū)。東依5000畝生態(tài)水域雙鳳湖，南接元一.高爾夫球會(huì)，北靠城市綠化休閑帶，西臨北部新城金融商業(yè)區(qū)。北城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目地塊分析研究結(jié)構(gòu)3拍賣出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求區(qū)位：項(xiàng)目位于合肥北部雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，蒙城北路與工業(yè)大道交叉處兩側(cè)。隸屬于長(zhǎng)豐縣。配套：合肥北部城區(qū)雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展落后，周邊生活配套處于初級(jí)階段，主要以工業(yè)企業(yè)配套為主。資源：梅沖湖、豐樂(lè)生態(tài)園、雙鳳醫(yī)院等資源距離項(xiàng)目較近。地塊隸屬于合肥北部雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)資源豐富、地廣人稀，屬于適宜居住的生態(tài)板塊。地塊處于區(qū)域核心位置，外圍交通便利，道路通暢性高。A地塊位于合肥北部雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展緩慢，交通、生活配套不完善，隨著合肥城市空間的拓展，北部城區(qū)發(fā)展?jié)摿^大。地塊優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)于所長(zhǎng)區(qū)域資源、土地成本較低上。而劣勢(shì)主要表現(xiàn)在周邊配套及區(qū)域發(fā)展因素。區(qū)域價(jià)值：合肥”141發(fā)展戰(zhàn)略”將區(qū)域作為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。地段價(jià)值：項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)核心地段，外部交通通達(dá)性較好，地塊周邊道路寬闊、平坦。土地價(jià)值：地塊方正平坦，土地價(jià)格較低，便于開(kāi)發(fā)建設(shè)。城市規(guī)劃價(jià)值：合肥城市圈的擴(kuò)展將帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，為項(xiàng)目提供更高的發(fā)展空間。資源價(jià)值：區(qū)域內(nèi)水資源豐富，”五湖連珠“，是適宜居住的生態(tài)區(qū)域。區(qū)域不足：地處城市北城區(qū)，區(qū)域發(fā)展落后于城市其它區(qū)域。配套不足：地塊隸屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，項(xiàng)目周邊生活、休閑配套實(shí)施欠缺，居民生活消費(fèi)不便?！?xiàng)目不足——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析/優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇企業(yè)自身上市企業(yè)，企業(yè)品牌知名度較高；企業(yè)社會(huì)影響力較高；項(xiàng)目體量較大；項(xiàng)目綜合性較強(qiáng)；資源企業(yè)內(nèi)部職工購(gòu)房意向濃烈；企業(yè)職工在區(qū)域內(nèi)具有很強(qiáng)的引導(dǎo)性；相比其他在建項(xiàng)目具有更多的調(diào)整空間；未來(lái)規(guī)劃帶來(lái)機(jī)會(huì)合肥城市總體規(guī)劃；北部組團(tuán)總體規(guī)劃；北部生態(tài)度假區(qū)總體規(guī)劃；區(qū)域需求帶來(lái)機(jī)會(huì)區(qū)域剛性需求；外來(lái)導(dǎo)入性需求；區(qū)域生態(tài)資源梅沖湖豐樂(lè)生態(tài)園；”五湖連珠“交通優(yōu)勢(shì)明顯新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)；阜陽(yáng)北路擴(kuò)建；公交換乘中心北移；區(qū)域升級(jí)阜陽(yáng)北路高架橋的興建區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；區(qū)域升級(jí)不斷加快；區(qū)域產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展外來(lái)人口導(dǎo)入增多；區(qū)域知名度不斷提升；區(qū)域形象逐漸改變；項(xiàng)目自身項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析機(jī)遇分析項(xiàng)目SWOT分析/劣勢(shì)和威脅短期內(nèi)配套薄弱項(xiàng)目自身配套薄弱；目前公共交通薄弱；周邊環(huán)境宜居指數(shù)低；項(xiàng)目影響力較弱沒(méi)有成功開(kāi)發(fā)案例；企業(yè)下設(shè)開(kāi)發(fā)公司影響力沒(méi)有形成；自身區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)自身區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)和政策波動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩；房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟；國(guó)家宏觀調(diào)控，控制房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)政策面不透明；區(qū)域配套薄弱區(qū)域配套薄弱；區(qū)域公共交通網(wǎng)路薄弱；區(qū)域影響力薄弱高區(qū)域影響力薄弱；區(qū)域原有形象較差；區(qū)域認(rèn)可度較低；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)濱湖區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；西南板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；其他相關(guān)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地較多增加后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力；經(jīng)濟(jì)和政策波動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩；房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟；未來(lái)政策面不透明；項(xiàng)目自身項(xiàng)目所在區(qū)域劣勢(shì)分析威脅分析項(xiàng)目客戶群體分析解構(gòu)4由土地屬性決定的區(qū)域未來(lái)發(fā)展特征分為近、中、遠(yuǎn)三個(gè)階段，各個(gè)階段的城市特征鮮明，因此導(dǎo)入的客戶特征也不盡相同……這些特征也成為本項(xiàng)目客戶定位的核心依據(jù)目標(biāo)客戶定位近期（2011－2013）中期（2013－2015）重要事件濕地公園即將開(kāi)工建設(shè)完成阜陽(yáng)北路高架即將開(kāi)工建設(shè)完成公交換乘中心北移完成機(jī)場(chǎng)建設(shè)基本完成區(qū)域特征區(qū)域處于發(fā)展階段，各個(gè)規(guī)劃中的項(xiàng)目陸續(xù)完成，區(qū)域整體定位功能開(kāi)始實(shí)現(xiàn)，知名度也逐漸得到提升遠(yuǎn)期（2015－2017）大事件大區(qū)域區(qū)域處于穩(wěn)步發(fā)展階段，區(qū)域配套設(shè)施基本完善，資源優(yōu)勢(shì)突顯。大事件合肥軌道5號(hào)線規(guī)劃建設(shè)區(qū)域配套完善生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)突顯大區(qū)域區(qū)域處于穩(wěn)步發(fā)展階段，區(qū)域配套設(shè)施基本完善，資源優(yōu)勢(shì)突顯。合肥各區(qū)域間交流加強(qiáng)?？蛻籼卣魇杏蛐钥蛻魹橹鳎阂匀h客戶為主及部分市區(qū)客戶。地域范圍集中在合肥其它區(qū)域?？蛻籼卣鲄^(qū)域內(nèi)客戶以市區(qū)客戶為主，區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)減小，客戶特征范圍擴(kuò)散至全?。旱赜蚍秶寥⌒?，主要以安徽省北部地市為主。北部組團(tuán)基本建成區(qū)域配套完善生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)突顯客戶價(jià)值點(diǎn)判定項(xiàng)目中高級(jí)公務(wù)員銀行、郵電、石化、教師、煙草等高收入行業(yè)員工生意人和縣市富足人群基本特征經(jīng)濟(jì)支付能力較強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較敏感；年薪3-5萬(wàn)，因灰色收入，可承擔(dān)首付10萬(wàn)以上房?jī)r(jià)（總價(jià)50萬(wàn)左右）注重圈子，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境要求較高正處于事業(yè)發(fā)展階段和關(guān)鍵時(shí)期收入比較高，購(gòu)房能力強(qiáng)，有投資傾向。對(duì)價(jià)格較敏感對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求高買房受周邊朋友影響較大家庭富足，已有房住，對(duì)品牌有深刻的認(rèn)識(shí)講究圈子購(gòu)房，理性投資型購(gòu)房比較多有置業(yè)的購(gòu)房或者居住經(jīng)歷區(qū)域看法地段概念較強(qiáng)，對(duì)地塊周邊配套不滿意，擔(dān)看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展區(qū)域發(fā)展緩慢，但是發(fā)展空間較大，區(qū)域商品房?jī)r(jià)格較低。離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通部便利，置業(yè)觀念愿意在此區(qū)域居住，并購(gòu)置物業(yè)，認(rèn)同本區(qū)域地段注重物業(yè)和內(nèi)部環(huán)境；安全意識(shí)強(qiáng)，物管服務(wù)好注重產(chǎn)品檔次，偏愛(ài)品牌開(kāi)發(fā)商，注重戶型的實(shí)用最傾向選擇緊湊型三房選擇三房居多注重開(kāi)發(fā)商品牌二次置業(yè)居多手中有一定的閑置資金，區(qū)域購(gòu)房意愿高，以投資為主注重產(chǎn)品品質(zhì)和對(duì)樓體的感覺(jué)，小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)如果認(rèn)同值得，決策過(guò)程很快通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻舻臏贤ㄔL談，客戶普遍認(rèn)為該區(qū)域商品房?jī)r(jià)格較低，遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)客戶共同特征分析基本屬性年齡：30-50主要來(lái)源：主要以合肥北城區(qū)上班族，以及長(zhǎng)豐縣區(qū)域居民為主。行業(yè)：政府、銀行、郵電、石化、教師、煙草等高收入行業(yè)員工、成功生意人和縣市富裕人群興趣與特征支付能力隨著年齡的增長(zhǎng)而增加對(duì)自身的提高和企業(yè)的發(fā)展比較重視事業(yè)心強(qiáng)，工作繁忙有一定的社交圈子，愛(ài)面子、易沖動(dòng)開(kāi)始有一定的社會(huì)地位置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素首次置業(yè)為主，追求實(shí)用性選擇鄰居，和同層次的人為鄰對(duì)物管要求嚴(yán)格，注重安全、舒適總價(jià)和地段是其選擇的最主要因素年輕人首次置業(yè)居多，40歲以上客戶二次以上置業(yè)客戶分析結(jié)論1、客戶購(gòu)買需求旺盛，主要以自住為主，隨著城市中級(jí)階層的上升，投資需求氛圍逐漸上升。2.下屬縣市及其他客戶群體成為區(qū)域購(gòu)房主力。北城區(qū)域項(xiàng)目客戶一般北城區(qū)生活、工作的上班族、生意人及周邊三縣居民。3.隨著合肥城市化速率的加快，居民追求城市化生活，北城發(fā)展加快，區(qū)域的被認(rèn)可度也在逐漸提高。4.工薪階層能夠承受總價(jià)在40萬(wàn)左右，能承受50萬(wàn)以上客戶數(shù)量有限。5、客戶首選為多層，但是對(duì)小高層、高層并無(wú)排斥。6、客戶注重小區(qū)品質(zhì)，注重細(xì)節(jié)，關(guān)注園林景觀、戶型、綠化等因素。7、高端客戶的潛在需求尚未得到滿足。項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析解讀5項(xiàng)目總面積（㎡）已售面積剩余面積均價(jià)天威嘉苑213981未售213981未售潤(rùn)地·星城300000未售300000未售臨湖雅苑200000未售200000未售北辰天都200200未售200200未售阿奎利亞200000011837888162125200中奧花園700006300070003680半島1號(hào)7600002171425428584700群盛共和城7200003000004200004800瑞龍花園12800083200448003300鴻路北城明珠510000400004700004000金地雅苑450003825067503298國(guó)強(qiáng)幸福彼岸150000375001125003650新惠金水岸720000500006700004200清華名苑5200023920280804800天元新城5000027000230003800科瑞北郡10000045000550004200城市商品房市場(chǎng)價(jià)格合肥北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，配套不城市，區(qū)域商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于其他區(qū)域。隨著區(qū)域發(fā)展的加速，區(qū)域商品房?jī)r(jià)格上升空間較大。北城區(qū)普通住宅商品房?jī)r(jià)格區(qū)間3298-5500元/平米，遠(yuǎn)低于合肥城市商品房銷售均價(jià)6543元/平米，合肥房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展嚴(yán)重傾斜，合肥北城區(qū)成為商品房?jī)r(jià)格“洼地”。北城區(qū)商品房?jī)r(jià)格由南向北呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。以恒盛皇家花園以5500元/平米的均價(jià)向北遞減。市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格；根據(jù)區(qū)域在售項(xiàng)目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，按照成功原則，遴選了不同的項(xiàng)目樣本。群盛共和城平均價(jià)格在4700元/平方米，阿奎利益價(jià)格5200元/平方米；本案價(jià)格推算=以（項(xiàng)目A為參考的定價(jià)/A比較值+以項(xiàng)目B為參考的定價(jià)×B比較值）/2*本案比較值本案=4732元/平方米價(jià)格測(cè)算/住宅用房現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重本項(xiàng)目群盛共和城阿奎利益評(píng)價(jià)因子

分值比較值分值比較值分值比較值自然資源15%60.960.950.75項(xiàng)目規(guī)模15%101.581.2101.5交通可達(dá)性15%81.281.291.35物業(yè)品質(zhì)15%71.0581.291.35文化品位10%70.780.880.8配套設(shè)施10%70.770.790.9建材設(shè)備10%80.880.880.8物業(yè)管理10%70.780.890.9總評(píng)分

7.55

7.6

8.35由于本項(xiàng)目體量較大，目前距離項(xiàng)目對(duì)外公開(kāi)銷售約1-3年時(shí)間，我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來(lái)對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)；通過(guò)我們對(duì)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)的整體價(jià)格走勢(shì)基本都符合整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情走勢(shì)由此我們選擇使用合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率來(lái)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未來(lái)幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。提示：房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)合增長(zhǎng)率一般是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)的狀況下運(yùn)用有效，如果非本身因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅上漲或者下跌的局面，該價(jià)格預(yù)測(cè)不存在參考性。項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)復(fù)合年均增長(zhǎng)率：一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長(zhǎng)率；

計(jì)算方法為總增長(zhǎng)率百分比的n方根，n相等于有關(guān)時(shí)期內(nèi)的年數(shù)；

公式為：(現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值)^(1/年數(shù))–1我們根據(jù)05-10年合肥房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)均價(jià)，獲得合肥住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)復(fù)合年均增長(zhǎng)率=13.78%合肥住宅市場(chǎng)價(jià)格復(fù)合季度增長(zhǎng)率=4.4%項(xiàng)目住宅價(jià)格未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)依照合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房住宅價(jià)格年復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，預(yù)計(jì)3年后項(xiàng)目?jī)r(jià)格將達(dá)到7599元/平米，,11年底達(dá)到5385元/平米。項(xiàng)目地項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算分析解構(gòu)6項(xiàng)目銷售收入估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)單位工程量單位金額（萬(wàn)元）備注一商業(yè)0元/